귀한 전세라고 좋아했다가 손해본 사연 - 한경

 

[경매] 귀한 전세라고 좋아했다가 손해본 사연

전세 계약 시 ‘경매가 된다면’을 가정하라

S 씨는 2008년 경기도 남양주 호평동에 있는 전세 아파트를 알아보던 중 시세보다 3000만 원이나 싼 집을 찾았다. 지은 지 3년밖에 안 돼 깨끗하고 가구 수도 1000가구가 넘어 마음에 들었다. 공인중개사에게 싼 이유를 물었더니 은행에서 받은 대출 금액이 2억2000만 원 정도 있어서라고 답했다. 하지만 시세가 4억8000만 원이니 2억2000만 원 대출이 있다고 하더라도 별문제가 없다고 했다. 이자를 한 번도 연체한 적이 없고 대출금도 꾸준히 갚고 있다는 말도 덧붙였다. 대출이 걸리긴 했지만 전세 구하기가 어려워 S 씨는 보증금 1억 원에 계약하고 전입신고와 함께 확정일자도 받아뒀다.

2년이 지난 후 S 씨 앞에 임차인 통지서가 한 통 날아왔다. 집주인이 대출금 이자를 갚지 못해 은행에 경매를 신청한 것이다. 자신의 보증금을 받을 수 있는지 이곳저곳 수소문한 S 씨는 대항력 없는 임차인이라 보증금을 받지 못할 수도 있고 낙찰가가 높으면 받을 확률이 높다는 답을 들었다. 마음이 급해진 S 씨는 집주인을 만나봤지만 형편이 어려워져 이자를 갚기 힘들어졌고 집을 내놓았지만 팔리지 않아 어쩔 수 없다는 말만 들었다.

중개해 준 공인중개사를 찾아가 봤지만 이미 문을 닫고 없어진 후였다. 시간은 흘러 입찰일이 됐고 감정가 4억 원 아파트는 2회 유찰된 후에 2억8400만 원에 낙찰됐다. 최선순위로 400만 원 정도가 경매비용으로 나가고 경매 신청 채권자인 H은행이 채권 청구액 2억 원을 가져가고 S 씨는 임차 보증금 1억 원 중 8000만 원만 배당 받을 수 있었다.

등기부등본상에 등재된 근저당이나 가압류 등이 설정된 날짜와 금액을 살펴보고 배당으로 보증금을 변제 받을 수 있는 범위 내에서만 임대차 계약을 해야 한다. 사진은 내용과 관계없음.

위의 사례처럼 최근 전세난으로 전세 매물이 품귀 현상을 빚자 집을 구하는 임차인들이 부동산의 안정성을 검증하지도 않은 채 덮어놓고 계약부터 하는 사례가 있다. 하지만 적지 않은 돈이 오가는 만큼 임대차 계약 시 향후 보증금을 제대로 반환 받을 수 있는지에 대한 여부를 반드시 살펴야 한다.

안전성을 검토할 때는 보수적으로 생각해야 하는데 최악의 시나리오인 ‘이 부동산이 경매 넘어간다면’이라고 가정했을 때 보증금이 온전히 회수될 수 있을지 살펴봐야 한다. 경매로 처분될 때 고려해야 할 두 가지 사항이 있다. 하나는 일반적으로 거래되는 것보다 낮은 가격에 매각된다는 점이다. 또 하나는 부동산과 관련된 각종 권리 관계의 상호 우선순위를 따져보며 그중 임차인 자신의 순위가 보증금에 손실이 없는 앞선 순위에 있느냐는 것이다.

이를 검토하기 위해서는 임대차 계약 전에 등기부등본 확인은 필수 사항이다. 등기부등본상에 등재된 근저당이나 가압류 등이 설정된 날짜와 금액을 살펴보고 배당으로 보증금을 변제 받을 수 있는 범위 내에서만 임대차 계약을 해야 한다.

권리 관계의 배당 순서를 정해두는 이유는 경매를 통해 부동산을 처분할 때 채권자들이 받을 돈에 비해 낙찰 금액이 부족한 때가 많아 원칙을 정해 그 순서에 따라 배당해 줄 필요가 있기 때문이다. 배당 순서는 법으로 정해 놓은 원칙이 있는데 핵심은 ‘일자가 빠르면 순위도 빠르다’는 것이다.

해당 부동산이 경매될 때 낙찰가가 과연 얼마나 될지 판단하는 것도 중요한 사안이다. 이는 경매의 낙찰가 추이와 통계를 통해 가늠할 수 있다. 예를 들어 최근 서울지역은 아파트 경매 시 75~80%의 낙찰가율을 보이므로 시세 대비 75% 수준에서 매각가를 산출하면 된다. 낙찰가 추이는 최근 들어 하향세를 보이고 있다. 위의 사항을 놓고 판단했을 때 만일 보증금 손실이 우려된다면 전세금을 깎거나 현 보증금에 차액만큼 월세를 지불하는 조건으로 계약하는 것이 바람직하다.




하유정 지지옥션 연구원