서울시 상가임대차분쟁조정위’법제화…조정결과 법원 동일 효력 - 17일(수) 상가임대차법 개정안 시행, 분쟁조정위 권한 강화돼 분쟁조정 실효성 제

서울시 상가임대차분쟁조정위’법제화…조정결과 법원 동일 효력

- 17일(수) 상가임대차법 개정안 시행, 분쟁조정위 권한 강화돼 분쟁조정 실효성 제고

- 위원회 조정안 법원판결과 동일한 집행력, 합의 내용 불이행시 강제집행 가능

- 지자체 최초로 ’02년부터 상가임대차상담센터, ’14년 분쟁조정위, 촘촘한 보호망 마련

- 상가임대차 분쟁조정 기준이 될 객관적 지표 ‘통상임대료’ 전국 최초로 발표예정

서울시 상가임대차 안정화 정책이 전국 표준이 돼, 지속적 노력 기울일 것

□ 임차인과 임대인 간 분쟁을 중재해 합의를 이끌어 내는 ‘서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회’의 조정결과가 법원 판결과 동일한 집행력을 갖게 된다. 합의 내용 불이행시에는 강제집행 대상도 될 수 있다.

 

□ 서울시는 오는 17일(수)에 상가임대차법 개정안이 시행됨에 따라 ‘서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회’가 법제화 돼 운영된다고 밝혔다. 시는 지자체 최초로 지난 ’14년부터 분쟁조정위원회를 운영하고 있었으나 조정결과에 대한 법적 강제성이 없는 합의 유도 수준이었다.

□ 분쟁조정위원회는 변호사와 감정평가사, 건축가, 공인회계사, 교수 등 전문가 26명으로 구성되며 임대료와 권리금, 임대차 기간, 계약갱신, 원상회복 등 임대차와 관련된 다양한 분쟁이 발생했을 때 당사자가 의뢰하면 각 사건마다 최적의 전문가가 면밀히 분석해 포괄적으로 조정해주는 기구다.

 

□ 당사자가 분쟁조정위원회에 조정을 의뢰하면, 현장을 직접 찾아 임대․임차인 의견을 각각 듣고, 해결방안을 제시하는 방식이다. 서울시 분쟁조정위원회는 대화와 타협을 통해 문제를 해결할 뿐만 아니라, 당사자 간 의견이 좁혀지지 않을 때에는 공정하고 명쾌한 조정안을 제시해 분쟁이 종결되도록 돕고 있다.

○ 분쟁조정을 원하는 임대인 및 임차인은 조정신청서를 작성해 위원회를 방문하거나 이메일로 신청하면 관련 상담과 해결책을 제시한다.

	【서울시 상가임대차분쟁조정위원회】
? 위 치 : 서울시청 무교별관 3층 (중구 무교로 21 더익스체인지서울빌딩) ? 접 수 : 직접 방문 또는 이메일(jinjin4407@seoul.go.kr)로 신청서 제출 ? 신 청 서 : 서울시 눈물그만 사이트(tearstop.seoul.go.kr/)에서 다운로드 ? 문 의 : 서울시 공정경제담당관(02-2133-5157) ? 법률상담 : 서울시 상가임대차상담센터(02-2133-1211)

 

□ 이번달 2일부터 시행한 ‘상가건물 임대차보호법 시행령’을 살펴보면 먼저 대다수 임차인이 법적 보호를 받을 수 있도록 상가임대차법 적용범위를 정하는 환산보증금 상한액을 서울지역의 경우 6억 1천만원에서 9억원으로 높였다. 9억 이하의 임차인도 우선변제권·임대료 인상률 상한제 등 법적 보호를 받게 되는 것이다.

□ 또한 임차인의 법적 보호율도 기존 90%에서 95%까지 확대했다. 이를 통해 전체 95%의 임차인이 우선변제권, 임대료 인상률 상한 제한, 월차임 전환 시 산정률 제한 등 규정의 적용을 받게 됐다.

 

<상가건물 임대차보호법 주요 개정내용>

법/시행령 (개정일)	주요 개정 내용	비고
상가임대차법 시행령 (2018. 1. 26.)	▪임대료 증액 상한요율 하향 조정 : 9% → 5%	서울시에서 ’17.12월 개정건의 (국회, 법무부)
상가임대차법 (2018. 10. 16.)	▪임차인의 계약갱신요구권 행사기간 연장 : 5년 → 10년 ▪임차인 권리금회수기회 보호의 신규임차인 주선기간 연장 : 임대차 종료 직전 3개월 → 6개월 ▪전통시장 임차인의 권리금회수기회 보호 범위 포함 ▪상가건물임대차분쟁조정위원회 규정 신설(’19.4.17.시행)
상가임대차법 시행령 (2019. 4. 2.)	▪법 적용 환산보증금 기준 상향 : 6.1억원→9억원(서울)

□ 서울시는 그동안 임대인과 임차인의 분쟁해결을 위해 지속적인 노력을 해왔으며, 관련정책에 대한 타 지자체의 벤치마킹도 이어지고 있다.

□ 먼저 ’02년부터 지자체 최초로 ‘상가임대차상담센터’ 및 ’14년부터 ‘상가임대차분쟁조정위원회’를 구성해 임차인을 위한 촘촘한 보호망을 마련하고 있다. 젠트리피케이션 발생․예상지역 중심으로 임대료 인상을 자제하거나 임차인과 상생협약을 체결한 상가 건물주에게 건물 리모델링 비용을 지원하는 ‘장기안심상가’도 현재 108개(371건 상생협약) 조성했다. ’20년까지 200개로 확대할 계획이며 상생협력기간도 5년→10년으로 연장했다.

□ 또 ’13년부터 ‘권리금 실태조사’를 실시해 권리금 제도화를 본격적으로 논의하는 계기를 마련, ’15년 5월 임차인의 권리금회수기회를 보호하는 상가임대차법 개정을 이끌어내기도 했다. 상인간 빈번하게 거래되었으나 실체를 인정받지 못했던 ‘권리금’이 법제도 안에서 보호받을 수 있게 된 것이다.

□ ’16년부터는 매년 약 50개의 주요상권의 점포 5천개를 대상으로 ‘상가임대차모니터링’을 실시해 현장의 목소리를 청취하고 있다. 이외에도 시민들이 임대차 관련 정보를 쉽게 이해해 분쟁을 사전에 방지하고, 비슷한 문제에 처한 경우 해결방법을 찾을 수 있도록 도와주는 상담사례모음집을 ‘서울시 상가임대차센터’ 및 서울시 눈물그만사이트(http://tearstop.seoul.go.kr)에서 무료로 배포하고 있다.

□ 아울러 올해는 지속적으로 증가하고 있는 상가임대차 분쟁조정의 기준이 될 수 있는 객관적 지표인 ‘통상임대료’도 전국 최초로 발표할 계획이다. 이 지표는 서울 주요상권 150거리, 1만5천개 점포에 대한 임대료, 권리금 시세 등의 핵심 정보 전수 조사해 임대차 계약 체결 당사자가 임대료 책정기준의 참고자료로 활용한다.

□ 강병호 서울시 노동민생정책관은 “서울시는 어려움에 처한 임차상인을 위해 지속적인 제도개선 및 노력을 기울여온 결과 서울시의 상가임대차안정화 정책이 전국의 표준이 되고 있다”며 “아직 미흡한 부분에 대한 법개정 요청 등을 통해 임대인과 임차상인이 상생할 수 있는 환경을 만들겠다”고 밝혔다.

붙임 1) “상가건물 임대차보호법” 등 개정 건의안 : ’19.3.28. 국회/법무부/국토교통부

“상가건물 임대차보호법” 등 개정 건의안

연번	대 상	내 용	비고
? 지방화가 필요한 규정
1	법 적용범위 확대 (법 제2조 개정)	∎ “환산보증금”의 크기에 따라 다르게 법적용 조항 개정 1안 : 보호범위 전면 확대 2안 : 시·도 조례로 위임	상가임대차법
2	임대료 증액 한도의 현실성 확보 (법 제11조 개정)	∎ 임대료 증액 한도 5% → 물가상승률 2배 이내에서 시·도 조례로 위임	상가임대차법
3	최우선변제 적용 기준 현실화 (법 제14조 개정)	∎ 우선변제권 적용 1안 : 우선변제 적용 범위 확대 2안 : 우선변제 범위와 보호금액을 시·도 조례로 위임	상가임대차법
4	월차임 전환시 산정율 현실화 (법 제12조)	∎ 월차임 전환율 1안 : 주택임대차와 동일하게 전환율 규정 2안 : 시·도 조례로 위임	상가임대차법
? 임대차 안정화에 필요한 규정
5	퇴거료 보상 청구 (신설)	∎ 임대인이 철거ㆍ재건축으로 계약갱신 거절할 경우, 임차인에게 발생한 손해에 대하여 배상 책임	상가임대차법
6	대규모점포운영과 별개 점포의 권리금 회수기회 보호 (법 제10조의5 개정)	∎ 권리금 회수기회 보호 대상에 분양이 완료된 대규모점포 및 대규모점포 내 상품의 판매와 관련이 없는 임대매장 등이 포함.	상가임대차법
7	임차인의 권리금 회수기회 확대 (법 제10조의4 개정)	∎ 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 제한할 수 있는 각 호의 규정 중 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우’를 제외	상가임대차법
8	비영리목적 사용의 권리금 보호 예외기간 연장 (법 제10조의4 개정)	∎ 권리금 회수기회 보호 적용 제외 사유 중 상가건물을 비영리목적으로 사용 : 1년6개월→3년	상가임대차법
9	표준계약서 작성의 의무화 (법 제19조 개정)	∎ 표준임대차계약서 및 권리금계약서 사용 의무화	상가임대차법
10	상가임대차계약 임대료 실거래가 신고 의무제 도입	∎ 상업용 부동산 임대차계약에 대한 임대료 등 정보 신고 의무화하고 실거래 공개시스템을 통해 공개	부동산 거래신고 등에 관한 법률

 

 

 

장기안심상가 조성․지원

임차상인이 임대료 걱정 없이 10년 이상 안정적으로 영업할 수 있도록 서울형 장기안심상가를 조성하고 사업비를 지원하고자 함

? 추진근거

 

○ 서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 제3조 및 제6조

 

? 추진경과

 

○ ’15.12. 7. : 서울시 젠트리피케이션 종합대책 수립(시장방침)

○ ’16. 1. 7. : 서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 제정

○ ’16. 4.14. : ’16 서울형 장기안심상가 조성 및 지원계획 수립

- 12개구 34개 상가선정 125명 임차인 상생협약 670백만원 지원

○ ’17. 3.13. : ’17 서울형 장기안심상가 조성 및 지원계획 수립

- 11개구 43개 상가선정 134명 임차인 상생협약 566백만원 지원

○ ’18. 3.12. : ’18 서울형 장기안심상가 조성 및 지원계획 수립

- 13개구 31개 상가선정 112명 임차인 상생협약 566백만원 지원

 

? 추진실적

○ 최근 3년간 108개소 상가건물 조성․지원으로 371명 상생협약 체결

<장기안심상가 연도별 신청 및 지원현황>

연 도	신청상가	지원상가	예산액	지원금액	비 고 (상생협약 건수)
계	147	108	1,900	1,802(94.8%)	371
2018	54	31	600	566(94.3%)	112
2017	47	43	620	566(91.2%)	134
2016	46	34	680	670(98.5%)	125

? ’19년도 추진계획

○ 추진방향

- 서울시 전 지역에 대한 사업추진으로 임대인과 임차인간 상생분위기 확산

- 임차인의 안정적 영업활동 보장으로 젠트리피케이션 해결방안 모색

- 장기안심상가 사업효과 극대화를 위한 자치구 자발적 참여 적극유도

○ 사업개요

- 신청자격 : 서울소재 상가 소유 및 10년 이상 임대료(차임 또는 보증금)를 5% 이하로 임차인과 상생협약을 체결한 임대인

- 지원내용 : 건물 내구성 향상을 목적으로 하는 일체의 보수공사 비용

- 지원규모 : 40개 이상 상가건물

- 지원금액 : 상가건물주 1인당 3,000만원 한도

- 지원방법 : 공개모집 후, 심사위원회를 개최하여 지원대상자 선정

- 소요예산 : 1,000백만원

 

○ 추진일정

-	장기안심상가 신청자 모집 공고 (서울시, 자치구)	:	’19. 3월
-	장기안심상가 신청자 신청․접수	:	’19.4.19.까지
-	장기안심상가 선정 심사 및 확정 (서울시)	:	’19. 5월
-	장기안심상가 선정 결과발표 및 의무이행 약정	:	’19. 6월~
-	상가 리모델링 추진 및 비용지급	:	’19. 6월~

? 연차별 계획

(단위 : 개소)

사업명	~2018	2019	2020	2021	2022
장기안심상가 조성․지원	108	150	200	250	300