부천 도시정비사업시 토지등소유자 산정기준_08.11.

부천시 도시정비사업 시행을 위한 토지등소유자 동의자수 산정기준

2008.11

 

◈ 토지등소유자 동의자수 산정기준 ◈

 ■ 수립 목적

  정비사업에 있어 토지등소유자의 동의자수 산정방법이 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조에 단순하게 규정되어 있어 실무에서 접하는 여러가지 사례에 대한 판단을 명확하게 할 수 없음에 따라 실무 사례별 토지등소유자 동의자수와 동의율 산정기준을 명확히 규정하여 혼동을 예방하고 행정신뢰를 구축하여 정비사업의 원활한 추진에 기여하고자 함

 ■ 토지등소유자 정의

  도시 및 주거환경정비법 제2조제8호 규정에 따라 토지등소유자라 함은 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

 ■ 관계법령

  도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등)

   ① 법 제17조의 규정에 의하여 법 제13조 내지 제16조의 규정에 의한 토지등소유자의 동의는 다음 각호의 기준에 의하여 산정한다

    1. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 다음 각목의 기준에 의할 것

     가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

     나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

     다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.

    2. 주택재건축사업의 경우 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

    3. 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것

    4. 토지등기부등본ㆍ건물등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것

    5. 추진위원회의 승인신청 전 또는 조합설립의 인가신청 전에 동의를 철회하는자는 토지등소유자의 동의자수에서 제외할 것. 다만, 제26조제1항 각호의 사항의 변경이 없는 경우에는 조합설립의 인가를 위한 동의자의 수에서 이를 제외하지 아니한다.

   ② 삭제<2005.5.18>

   ③ 삭제<2005.5.18>

   ④ 법 제13조 내지 제16조의 규정에 의한 토지등소유자의 동의(동의의 철회를 포함한다)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 이 경우 인감증명서를 첨부하여야 한다. 다만, 외국인의 경우에는 동의서에 서명을 하고, 「출입국관리법」제88조의 규정에 의한 외국인등록사실증명을 첨부하여야 한다<개정2005.5.18>

 ■ 사례별 토지등소유자 동의자수 산정

 ○ 도정법 시행령 제28조 규정에 따른 동의자수 산정에 있어 불명확한 경우에는 아래      의 산출사례를 기준으로  동의자수 산정 처리한다.

   <사례-1>(1인이 다수의 필지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A
1-2	A
1-3	A
토지등소유자수	1인(A)
동의조건	특이사항없음

   <사례-2>(1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C
토지등소유자수	1인(A+B+C)
동의조건	공유자 A, B, C는 선임된 대표자가 동의한 경우 동의처리

   <사례-3>(토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 다른 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A	B	C
토지등소유자수	2인 건축물소유자(B) : 1인, 토지소유자(A)+지상권자(C) : 1인
동의조건	지상권소유자와 토지소유자는 선임된 대표자가 동의한 경우 동의처리

   <사례-4>(동일한 수인이 다수의 필지 또는 다수의 건축물을 공유하고 있는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C
1-2	A+B+C
토지등소유자수	1인(A+B+C)
동의조건	공유자 A, B, C는 선임된 대표자가 동의할 경우 동의처리 (다수의 부동산에 대한 동의여부 의사표시는 한번만 할 수 있음)

※ 1인이 다수의 부동산을 소유하고 있는 경우와 1인이 하나의 부동산을 소유하고 있는 경우에 있어서 토지등소유자는 1인임에 비추어 A, B, C가 하나의 토지 또는 부동산을 소유하고 있는 경우와 달라서는 아니 될 것이므로 토지등소유자는 1인임

※ 소유부동산에 대하여 각각 다른 사람으로 대표자를 선정하는 경우 그 선정결과에 따라 토지등소유자의 수가 조작되는 결과를 야기할 수 있으므로 공유자는 공유하고 있는 다수의 부동산에 대한 대표자를 같은 사람으로 선정하여 다수의 부동산에 대한 동의 여부의 의사를 한번만 표시할 수 있음

   <사례-5>(1인이 하나 또는 다수의 부동산을 단독 소유하면서 다른 사람과 하나 또는 다수의 부동산을 공유하는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A	A
1-2	A+B+C
토지등소유자수	2인(A, A+B+C)
동의조건	공유자 A, B, C는 선임된 대표자가 동의할 경우 동의처리

※ A와 A+B+C는 그 소유형태가 다르므로, 소유자가 서로 다른 것으로 보아야 하고, 토지등소유자의 산정은 별개로 취급되어야 함

※ A로 대표자를 선정한다 하더라도 소유자로서의 A와 공유부동산의 대표자로서의 A는 서로 그 지위가 다르다고 할 것이므로 각각 별개의 부동산으로 보아야 함

<사례-6>(다른 수인이 다수의 필지 토지 또는 다수의 건축물을 공유하고 있는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C
1-2	A+B+C+D
1-3	C+D+E+F
토지등소유자수	3인(A+B+C, A+B+C+D, C+D+E+F)
동의조건	앞의 사례와 동일한 방법으로 동의 처리

※ 공유자의 일부가 중복되기는 하지만 소유자의 구성이 다르므로 소유형태가 다르다고 보아야 할 것이고, 앞서 본 바와 같이 대표자의 선정결과에 따라 토지등소유자의 수가 달라진다면 공유자에 의하여 토지등소유자의 수가 조작되는 결과를 야기할 수 있으므로 대표자의 선정여부나 선정결과에 상관없이 토지등소유자의 수가 일정하기 위해서는 수 개의 부동산을 각각 별개의 부동산으로 보고 토지등소유자의 수를 산정하여야 함.

   <사례-7>(다른 수인이 토지와 건축물을 공유하고 있는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C+D	A+B+C
토지등소유자수	2인(A+B+C+D, A+B+C)
동의조건	앞의 사례와 동일한 방법으로 동의 처리

※ 공유자의 일부가 중복되더라도 소유형태가 다르므로 각기 다른 소유로 인정. 대표자 선정여부나 선정결과에 관계없이 수개의 부동산을 각각 별개의 부동산으로 보고 토지등소유자 수로 산정

   <사례-8>(토지 또는 건축물의 소유자가 소재 확인이 안 될 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A
토지등소유자수	0인(공부상 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로 소재가 확인되지 아니하는 경우 : 동시충족)
동의조건	-

   <사례-9>(공유토지 또는 건축물의 소유자 일부가 소재 확인이 안 될 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C+D(?)
토지등소유자수	1인(A+B+C)
동의조건	공유소유자중 소재불명자 D를 제외한 나머지 A, B, C는 선임된 대표자가 동의할 경우 동의처리

   <사례-10>(승인 신청전 동의한 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 경우: 동일 소유형태)

토지 또는 건축물 소유자로써 동의한 자	전 소유자의 동의이후 새로이 물건을 취득한 자
A	B
토지등소유자 수 1인 A = 이후 소유권 변동 B : 1인(B)

※ 동의자 A 및 이후 소유권 변동자 B는 승인(인가) 신청 전에 동의철회가 가능함

   <사례-11>(승인 신청전 동의한 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 경우: 다른 소유형태)

토지 또는 건축물 소유자로써 동의한 자	전 소유자의 동의이후 새로이 물건을 취득한 자
A	B
	C
토지등소유자 수 2인 A = 이후 소유권 변동 B, C : 2인(B, C)

※ 동의자 A 및 이후 소유권 변동자 B, C는 승인신청 전에 동의철회가 가능

   <사례-12>(국공유지의 동의자수 산정여부)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	국토해양부
1-2	재경부
토지등소유자수	0인
동의조건	-

※관리청별 소유자수를 동의자수 산정시 제외

   <사례-13>(건축물관리대장은 있으나 미등기 소유자의 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	비 고
1-1	-	A	미등기
토지등소유자수	1인[토지등소유자수로 산정(실제 존재하는 경우)]
동의조건	특이사항없음

   <사례-14>(무허가건축물 또는 가설건축물 소유자의 경우)

지 번	무허가건축물	가설건축물 소유자	비 고
1-1	A	B	-
토지등소유자수	0인
동의조건	-·

※ 무허가 건축물은 토지등소유자로 산정할 경우 위법행위를 한 자가 이익을 받는 경우가 되며 정비사업에 영향을 줄 수도 있음

※ 가설건축물은 한시적인 건축물로 건축허가 제한시도 건축이 가능하므로 악용할 시 정비사업에 지장을 초래

   <사례-15>(동일 구역내 중복 동의자 처리 기준)

추진위 접수 상황	추진위원회 A	추진위원회 B	비 고
승인신청일자가 같을 경우	중복 동의를 포함하여 모두 과반수를 넘는 경우 ⇒ 중복동의자 무효 처리
	중복 동의를 포함하여 한쪽만 과반수를 넘는 경우 ⇒ 과반수 넘는 추진위 승인
승인신청일자가 다를 경우	중복 동의를 포함하여 모두 과반수를 넘는 경우 ⇒ 선 접수 추진위 승인
	중복 동의를 포함하여 한쪽만 과반수를 넘는 경우 ⇒ 과반수 넘는 추진위 승인

   <사례-16>(행정청 처분의 기준시점: 토지등소유자 동의의사 판단기준시점)

지 번	추진위원회 A	비 고
동의의사 판단기준 시점	승인신청일 = 동의의사 확정일 승인신청 이후 토지 또는 건축물의 소유권 변동이 되더라도 토지등소유자 산정 및 동의의사 유무확인 기준시점은 승인신청일 기준임

※ 대규모 정비사업의 경우 행정청이 처분일을 기준으로 다시 일일이 소유관계와 그 동의의사 여부를 확인하기가 현실적으로 어려울 뿐만 아니라 처분시점이 언제이냐에 따라 동의율이 달라질 수 있으며,

※ 법 시행령 제28조의 동의 철회를 승인신청 전까지 규정한 것 등을 고려해 볼 때 토지등소유자 및 그 동의 의사는 처분시점이 아닌 승인신청 당시를 기준으로 함

 ■ 적용사항

 - 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업에 적용한다.

 - 본 기준은 공고일 이후부터 적용한다.

- 본 기준은 국토해양부 등 상급기관의 유권해석과 사례에 대한 별도기준을 정한 경우 그에 따를 수 있다.