소유권보존등기가 되지 않는 집합건물의 등기방법-대09다67276

대법원 2010.7.15. 선고 2009다67276 판결 【건축주명의변경절차이행】
[공2010하,1572]

【판시사항】
[1] 건축 중인 집합건축물의 일부 전유부분을 양수받은 자가 건물 완공 후 자신의 명의로 소유권보존등기를 하기 위한 방법
[2] 다세대주택 중 소유권보존등기가 되지 아니한 일부 전유부분에 관한 건축주명의변경절차의 이행을 구할 소의 이익이 있다고 한 사례

【판결요지】
[1] 집합건축물을 신축함에 있어서 건축주명의자 아닌 자에게 일부 전유부분을 양도하는 합의가 유효하다고 하더라도, 건축허가는 하나의 건축물에 대하여 주어지는 것이고( 건축법 제11조, 제2조 제1항 제2호) 건축허가의 특성상 전유부분별로 나눌 수 없음이 원칙이므로, 건축 중인 집합건축물의 일부 전유부분을 양수받은 자가 건물 완공 후 자신의 명의로 소유권보존등기를 하기 위하여는 사용승인 전에 건축법 시행규칙 제11조에 따른 건축관계자변경신고에 따라 자신을 건축물 전체에 관한 공동건축주로 추가하여야 하고, 그 후 사용승인 신청시 건축법 시행규칙 제16조 [별지 제17호 서식]에 공동건축주들이 전유부분별로 소유자를 구분하여 기재함으로써 사용승인 후 작성될 집합건축물관리대장에 양수인을 특정 전유부분에 관한 소유자로 등재되게 하여 해당 전유부분에 관한 보존등기를 할 수 있다.
[2] 원심이 다세대주택 중 소유권보존등기가 되지 아니한 일부 전유부분에 관한 건축주명의변경절차의 이행을 명한 것은 피고에게 원고를 위 다세대주택 전체에 관한 건축허가의 공동건축주로 추가하고, 사용승인 신청시 특정 전유부분을 원고에게 귀속시킬 의무가 있음을 나타내는 취지로 볼 수 있고, 최소한 원심판결이 건축법 시행규칙 제11조에서 말하는 건축관계자명의변경신고에서 원고를 공동건축주로 추가할 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류의 역할을 할 수 있어 집행가능성이 없다고는 볼 수 없으므로, 건축주명의변경을 구하는 소의 이익이 있다고 한 사례.

【참조조문】
[1] 민법 제186조, 건축법 제2조 제1항 제2호, 제11조, 건축법 시행규칙 제11조, 제16조 [별지 제17호 서식] / [2] 민사소송법 제248조[소의제기], 민법 제186조, 건축법 제2조 제1항 제2호, 제11조, 건축법 시행규칙 제11조, 제16조 [별지 제17호 서식]

【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박항용)
【피고, 상고인】 피고 1외 3인 (소송대리인 법무법인 로월드 담당변호사 황경남외 3인)
【원심판결】 서울고법 2009. 7. 23. 선고 2009나4543 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이 유】
상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1점에 대한 판단
집합건축물을 신축함에 있어서 건축주명의자 아닌 자에게 일부 전유부분을 양도하는 합의가 유효하다고 하더라도, 건축허가는 하나의 건축물에 대하여 주어지는 것이고( 건축법 제11조, 제2조 제1항 제2호) 건축허가의 특성상 전유부분별로 나눌 수 없음이 원칙이므로, 건축 중인 집합건축물의 일부 전유부분을 양수받은 자가 건물 완공 후 자신의 명의로 소유권보존등기를 하기 위하여는 사용승인 전에 건축법 시행규칙 제11조에 따른 건축관계자변경신고에 따라 자신을 건축물 전체에 관한 공동건축주로 추가하여야 하고, 그 후 사용승인 신청시 건축법 시행규칙 제16조 [별지 제17호의 서식]에 공동건축주들이 전유부분별로 소유자를 구분하여 기재함으로써 사용승인 후 작성될 집합건축물관리대장에 양수인을 특정 전유부분에 관한 소유자로 등재되게 하여 해당 전유부분에 관한 보존등기를 할 수 있을 것이다.
원심이 그 판시와 같은 이유로 주문 제1의 가항에서 이 사건 다세대주택 중 소유권보존등기가 되지 아니한 6채에 관한 판시 건축허가에 관한 건축주명의변경절차의 이행을 명한 것은 피고에게 위와 같이 원고를 이 사건 다세대주택 전체에 관한 건축허가의 공동건축주로 추가하고, 사용승인 신청시 특정 전유부분을 원고에게 귀속시킬 의무가 있음을 나타내는 취지로 볼 수 있고, 최소한 원심판결이 건축법 시행규칙 제11조에서 말하는 건축관계자명의변경신고에서 원고를 공동건축주로 추가할 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류의 역할을 할 수 있어, 집행가능성이 없다고는 볼 수 없으므로, 거기에 건축주명의변경을 구하는 소의 이익에 관한 법리를 위배한 잘못이 없다.
2. 상고이유 제2, 4점에 대한 판단
문서에 날인된 작성명의인의 인영이 작성 명의인의 인장에 의하여 현출된 인영임이 인정되는 경우에는 특단의 사정이 없는 한 그 인영의 성립 즉 날인행위가 작성명의인의 의사에 기하여 진정하게 이루어진 것으로 추정되고 일단 인영의 진정성립이 추정되면 민사소송법 제358조의 규정에 의하여 그 문서전체의 진정성립까지 추정된다고 할 것이므로( 대법원 1984. 2. 28. 선고 83다카1843 판결, 대법원 1986. 2. 11. 선고 85다카1009 판결 등 참조), 원심이 소외 1, 2의 인감도장이 날인된 갑 제4, 5, 10호증에 대하여 문서전체의 진정성립을 인정하고, 원고와 소외 1 사이에 소외 2와 소외 1의 원고에 대한 판시와 같은 채무를 담보하기 위한 이 사건 양도담보약정이 있었다고 인정한 것은 옳고, 거기에 상고이유에서 주장하는 채증법칙 위배 및 법률행위의 해석에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.
3. 상고이유 제6점에 대한 판단
수탁자가 제3자에게 수탁 부동산을 처분하였을 때에는 그 처분행위가 무효 또는 취소되는 등의 특별한 사유가 없는 한 그 제3자는 신탁재산에 대한 소유권을 완전히 유효하게 취득하므로( 대법원 2009. 4. 9. 선고 2009다2576, 2583 판결 참조), 건축허가명의의 명의수탁자에 불과하여 건축 중인 건물의 소유권을 양도할 아무런 권한이 없는 소외 1의 처분행위는 무효라는 피고의 항변을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 무권리자에 의한 처분행위의 효력에 관한 법리오해는 없다.
4. 상고이유 제3, 7점에 대한 판단
양도담보의 피담보채권은 양도담보권의 실행 단계에서 잔존채권액을 확정하면 되는 것이고, 양도담보권을 설정하는 단계에서 피보전채권액이 확정될 필요는 없는 것이므로, 원심이 판시와 같은 이유로 이 사건 양도담보약정으로 담보할 피보전채권이 모두 변제로 소멸하였다는 피고의 항변을 배척한 후 피보전채권액을 확정하지 아니한 채 피고에게 건축주명의변경을 명한 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 피담보채무의 확정에 관한 법리오해나 심리미진 등의 위법이 없다.
5. 상고이유 제5점에 대한 판단
소외 1과 원고 사이의 약정이 청산의무를 전제로 한 양도담보약정인 이상, 채권액을 상회하는 재산적 가치를 가진 이 사건 다세대주택의 건축주명의를 담보목적으로 이전한다고 하여 불공정한 법률행위가 될 수는 없으므로, 같은 취지에서 이 사건 양도담보약정이 불공정한 법률행위로서 무효라는 피고의 항변을 배척한 조치는 옳고, 거기에 상고이유에서 주장하는 불공정한 법률행위에 관한 법리오해의 잘못이 없다.
6. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   전수안(재판장) 양승태(주심) 김지형 양창수