도시재생지역 상가내몰림 방지를 위해 정부, 지자체 적극 나선다. |
상생협약 표준안 고시 및
상생협력상가 추진방안 확정, 상반기 조성 착수
□ 국토교통부(장관 김현미)는 도시재생사업으로 인해 영세 상인들이 내몰리는 이른바, 상가내몰림 현상 방지를 위해 상생협약* 표준안을 고시하고, 상생협력상가** 추진방안을 확정하여 ‘19년 상반기부터 조성에 착수한다고 밝혔다.
* 상생협약(도시재생특별법 제27조의2)
: 도시재생활성화지역에서 임대인, 임차인, 지자체장 등이 임대료 안정화, 임대차기간 조정, 이행시 우대조치 등을 내용으로 자발적으로 체결하는 협약으로 표준고시는 ‘18.12.28일부터 www.molit.go.kr에서 확인 가능
** 상생협력상가 : 도시재생지역 내 공공(지자체, 공공기관 등)이 청년 스타트업, 지역 영세상인 등에게 최대 10년 동안 저렴하게 임대하기 위해 조성한 상업용 건물
≪ 상생협약 표준 고시 ≫
□ 국토교통부는 지자체에서 그동안 맺어 온 상생협약들이 임대인과 임차인간 권리․의무가 구체적이지 못하고, 이행 여부도 자율에 맡김에 따라 실효성에 한계가 있다고 보고,
ㅇ 이번에 제시한 상생협약 표준안에서는 ｢상가임대차보호법(이하 상임법)｣에서 정한 임대료 인상률과 계약갱신요구권 수준 이상으로 강화된 임대계약을 맺을 경우,
- 지자체장이 임대인에게 리모델링 비용 등 인센티브를 부여하고, 협약 위반시 위약금 등 제재사항을 명시함으로써 실행력을 확보하는데 중점을 두었다.
□ 우선, 표준 협약서에 따라 계약을 체결할 경우, 차임(또는 보증금) 인상률을 상임법상 한도(5%이하) 이하로 하고, 계약갱신요구권도 상임법에서 정한 기간(10년) 이상으로 정할 수 있도록 하였다.
ㅇ 이와 같이 상임법 수준보다 강화(임차인에게 유리한)된 협약을 체결할 경우, 지자체장은 임대인에게 리모델링 비용, 용적률, 건폐율 완화 등 인센티브를 제공하는 것을 협약에 포함하도록 하였다.
ㅇ 또한, 협약의 실효성을 확보하기 위해 임대인이 소유권을 이전할 경우에도 협약의무가 승계되도록 하고, 협약을 이행하지 않을 경우 지원금을 반환(보조금 등의 전액과 이자)하고 위약금도 지급하도록 제재사항을 명시하고 있다.
□ 앞으로 국토교통부는 상생협약을 적극적으로 활용하도록 유도하기 위해 재생사업 공모시 상가내몰림 예상지역에는 사업 신청요건으로 상생협약 체결 등 상생계획 수립을 의무화하고,
ㅇ 사업이 진행 중인 지역에서도 임대동향을 조사하여 우려 지역에서는 상생협약 체결 등 방지대책을 마련해 나가도록 할 것이라 밝혔다.
≪ 상생협력상가 조성 ≫
□ 또한, 국토교통부는 도시재생사업으로 상가내몰림 현상이 발생할 경우 영세 상인들을 지원하고 구도심 상권에 활력을 불어넣기 위하여 도시재생지역에 상생협력상가를 적극 공급하기로 하고, 상가 조성, 입주자 선정, 운영 및 관리 등 관련 가이드라인을 마련하여 ‘19년 상반기부터는 본격적으로 조성에 착수하기로 하였다.
ㅇ 상생협력상가는 지자체나 공공기관이 조성하여 장기간 저렴하게 제공하는 상업시설로서 도시재생 사업과정에서 발생 가능한 ‘상가내몰림’을 미연에 방지함과 아울러, 빈집, 빈 점포 등 유휴 공간을 창업공간으로 활용하는 등 다양한 역할을 담당하게 된다.
□ 상생협력상가 조성 및 운영방안의 주요 내용은 다음과 같다.
ㅇ 먼저, 상생협력상가의 조성방식과 관련해서는,
- 지자체 또는 공공기관은 해당 도시재생사업지역에 상생협력상가조성 필요성을 면밀히 검토한 후, 대상지 특성 및 사업방식에 따라 매입형(건물 리모델링)과 건설형(신축)중에서 조성방식을 선택한다.
- 매입형은 저층시가지내 빈집, 빈 점포 등을 리모델링하거나 용도전환하여 조성하는 방식이고, 건설형은 유휴 국․공유지, 공공기관 보유토지 등을 활용하여 복합시설로 조성하는 방식이다.
- 재원은 정부 재정(도시재생뉴딜 사업비), 주택도시기금(수요자중심형 융자상품), 지자체 자체사업비, 공공기관 자금 등을 다양하게 활용하도록 할 계획이다.
ㅇ 둘째, 상생협력상가의 입주자 선정방식과 관련해서는
- 국토부가 입주대상, 입주기간, 임대료 등에 대해서 표준안을 마련하고, 각 지자체는 지역 여건에 따라 수정하여 적용하게 된다.
- 지자체는 상생협력상가의 조성취지에 따라 소상공인, 창업기업, 사회적 경제조직, 사회적 배려대상(자활기업, 장애인기업) 등을 우선 선정하고, 최대 10년까지 저렴(주변시세(감정가)의 80%이하)하게 임대하게 된다.
- 또한, 입주자 선정위원회를 구성하여 도시재생사업지역 주변 상권과의 조화, 상가내몰림 피해정도, 지역사회 기여도 등 선정기준을 근거로 입주자를 최종 선정하게 된다.
ㅇ 셋째, 상생협력상가의 운영 및 관리방식과 관련해서는
- 지자체는 상생협력상가의 원활한 운영을 위해 필요한 경우 상가운영위원회*를 설치하고, 이를 통해 입주 권장업종 선정, 사용조건 및 퇴거규정 등 지역 여건에 맞는 구체적인 운영방안을 마련해야 한다.
* 지자체 담당공무원, 지역대학 교수 등 전문가, 주민 등 총 15명 이내로 구성
- 또한, 상생협력상가에 입주한 임차인들의 지속 가능한 영업활동을 위해 법률자문, 세무협의 등 기본적인 창업 교육을 진행하고, 청년 창업자들을 위한 다양한 창업컨설팅도 병행할 예정이다.
□ 국토교통부 관계자는 “이번에 마련된 상생협약 표준 고시를 도시재생사업을 하는 곳에서 적극 활용하도록 권장하고, 상생협력상가를 조성하는데 정부와 지자체가 힘을 모은다면 도시재생사업으로 인한 과도한 임대료 상승을 예방할 수 있을 것”이라고 보며,
ㅇ “특히, 뉴딜사업을 통해 공급되는 상생협력상가는 영세상인 뿐만 아니라, 지역 문화․예술가들을 위한 공간, 청년 창업공간으로도 활용이 가능한 매력적인 공간으로 조성할 것”이라고 강조하였다.
참고1 |
| 상생협력상가 조성 및 운영방안 |
□ 추진배경
ㅇ 도시재생사업지역 내 영세 임차인들의 상가내몰림을 최소화하고,
- 빈집, 빈 점포 등을 매입․리모델링하여 청년, 소상공인들을 위한 경제 활동공간으로 활용하는 등 지역상권 활성화 도모
* (상생협력상가) 뉴딜사업지 내 공공(지자체, 공공기관 등)이 조성 또는 소유하여 최대 10년 동안 저렴하게(시세의 80% 이하)로 임대하는 상업용 건물
□ 주요내용
ㅇ (조성유형) 대상지 특성에 따라 빈집․빈점포를 활용하는 매입형(리모델링)과 복합시설로 조성하는 건설형(신축)으로 구분
ㅇ (임대기준) 국토부는 입주대상, 기간, 임대료 등 세부사항에 대한 표준안을 제시하고, 각 지자체별로 여건에 따라 수정하여 적용
- (입주대상) 기존 소상공인, 창업기업(청년창업자, 1인 창조기업 등), 사회적 경제 조직, 사회배려대상(자활기업, 장애인 기업 등) 등을 선정
- (임대기간 및 임대료) 임대기간이 6년을 도과하면, 임대료를 재산정할 수 있고, 임차인이 동의하는 경우 4년 추가연장 가능(최대10년)
구분(표준안) | 임대 기간 | 임대료 상한 |
소상공인 | 계약기간은 2년부터, 최장 10년까지 보장(갱신)
* 다만, 임차인이 원하는 경우 2년 이하도 가능 | 시세(감정가)의 80% 이하 |
창업기업 | 시세(감정가)의 50% 이하 | |
사회적 경제조직 | 시세(감정가)의 80% 이하 | |
사회배려대상 | 시세(감정가)의 70% 이하 |
ㅇ (재원조달) 도시재생 뉴딜사업비, 주택도시기금, 지자체 자체 사업비, 공공기관 자금 등 다양한 재원 활용 가능
* 뉴딜 사업유형별 총 사업비의 5% 범위 내(지방비 매칭)로 한정
ㅇ (운영 및 관리) 상가운영(선정)위원회*를 통해 입주자 선정, 계약해지, 퇴거 등 상가 운영기준을 마련하고 상생협력상가를 관리
* 다만, 사업추진협의회 등 재생사업지역 내 유사한 의사결정기구로 대체가능
참고2 |
| 상생협력상가 조성 유형 |
ㅇ (조성 유형) 대상지 특성 및 사업의 추진 방식에 따라 ① 매입형(리모델링)과 ② 건설형(신축)으로 구분하여 조성
- (매입형) 쇠퇴 도심이나 상업지역 인근의 빈 점포, 빈집 등을 매입 후 리모델링하거나, 기존 주택을 복합용도 또는 상업용으로 용도 전환하여 소규모 임대점포를 조성하는 방식
- (건설형) 쇠퇴 도심이나 젠트리피케이션이 우려되는 지역에서 국·공유지 및 공공기관 보유 토지 등을 활용하여 중․소규모의 복합시설을 조성하는 방식
참고3 |
| 상생협력상가 조성사례 |
