양수인이 임대인지위 승계이전의 차임연체를 이유로 임대차계약해지 불가-연체차임을 별도로 인수한 경우엔 임대차해지 가능

대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결

[건물명도등][미간행]

【판시사항】

[1] 선행자백의 성립요건

[2] 임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 양수인이 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(원칙적 소극)

【참조조문】

[1] 민사소송법 제288조 [2] 민법 제450조, 제640조, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항, 제10조 제1항 제1호

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 1외 2인

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 서울중앙지법 2007. 11. 22. 선고 2006나23779 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 재판상 자백의 일종인 소위 선행자백은 당사자 일방이 자기에게 불리한 사실상의 진술을 자진하여 한 후 그 상대방이 이를 원용함으로써 그 사실에 관하여 당사자 쌍방의 주장이 일치함을 요하는바, 기록에 의하면, 원고 1이 당초 2005. 5. 이후로 피고로부터 월차임을 지급받지 못하였다고 주장하였다가 그 뒤 2004. 12. 이후 차임을 피고가 연체하여 2005. 6.까지 일부를 받고도 480만 원 이상이 연체되었다고 주장하여 종전의 주장을 취소한 사실을 알 수 있으므로 원고의 주장이 선행자백에 해당하였더라도 이는 진실에 반하고 착오에 의한 것이어서 적법히 취소되었다고 하겠다. 따라서 원심의 판단에 상고이유로 주장하는 바와 같은 재판상 선행자백 등에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 

     

2. 원심은 피고가 제출한 증거만으로는 원고들이 이 사건 임대차계약상의 특약사항에 위반하여 이 사건 점포에 대한 임대차보증금 및 차임을 기존 임대차의 그것보다 과도하게 증액하여 요구함으로써 피고가 이 사건 점포를 제3자에게 양도하는 것을 방해하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이와 같은 사실인정은 정당하고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다

3. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 원심은, 피고가 원고 1에게 3기분 차임을 초과하는 차임을 연체하였으므로, 위 원고로부터 이 사건 임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 원고 2, 3은 위와 같은 피고의 차임연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있고, 원고 2, 3이 피고에게 위와 같은 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시함으로써 이 사건 임대차계약은 종료되었다고 판단하였다. 

     

원심의 이러한 판단은 임대인의 지위가 승계되는 경우 승계 이전에 이미 3기 이상의 차임이 연체된 것을 이유로 임대인 지위를 양수한 승계인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이나, 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것이므로, 원심의 위와 같은 판단은 임대인 지위의 승계와 차임연체로 인한 해제권에 관한 법리오해의 위법이 있다.

그러나 한편 기록에 의하면, 피고는 원고 2, 3이 이 사건 임대차 계약상의 임대인 지위를 승계한 이후에도 3기 이상의 월임료의 지급을 연체하였고, 위 원고들은 위와 같이 자신들이 지급받지 못한 차임연체를 이유로도 이 사건 명도청구를 하고 있음을 알 수 있으므로, 피고는 결국 이 사건 점포의 명도의무를 면할 수 없다고 할 것이다.

결국, 피고가 이 사건 점포에 대한 임대인 지위를 양도한 원고 1에게 월차임을 3기 이상 연체하였음을 이유로 위 임대인의 지위를 승계한 원고 2, 3에게 이 사건 임대차의 해지권을 인정한 원심판결에 잘못이 있다 하더라도 그 뒤 피고가 원고 2, 3에 대하여 3기 이상의 월차임을 연체함을 이유로 위 원고들 자신의 해지권이 존재한다고 하는 주장이 인정됨으로서 판결 결과에 아무런 영향을 미치지 않았다고 할 것이다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   양승태(재판장) 박시환 박일환(주심) 김능환