도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전을 위하여
2005년부터 일정 금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세(지방세)
를 부과한 후 추가로 국세인 종합부동산세를 부과합니다.
1 종합부동산세
1) 종합부동산세란?
◆◆매년 6월 1일(과세기준일) 현재 주택 및 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격을 합산하여 그 공시가격의 합계액이 일정금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대하여 부과되는 세금으로서,
••1차로 부동산소재지 관할 시군구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를
과세하고,
••2차로 일정 공제금액 초과분에 대하여 주소지(법인은 본점소재지) 관할
세무서에서 종합부동산세를 과세합니다
2) 주택·토지 공시가격
3) 과세대상 및 공제금액
(1) 과세대상
◆◆주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산
토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산
하여 일정 공제금액 초과 시 과세대상이 됩니다.
(2) 공제금액
◆◆과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.
(3) 주택 수 계산 방법
◆◆세율 적용을 위한 주택 수 계산 방법
••공동소유주택의 주택 수 계산
- 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.
- 상속받아 공동 소유한 주택*은 과세기준일(6월 1일) 현재 다음 요건을 모두 갖춘 경우 주택 수에서 제외합니다.
① 지분율이 20% 이하
② 지분 상당 공시가격이 3억 원 이하
* 공동소유지분은 주택 수에서 제외하되, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세
••다가구주택
- 여러가구가 거주하는 경우에도 하나의 주택으로 봅니다.
* 임대주택 합산배제시에는 임대 가구를 별개의 주택으로 보아 합산배제
◆◆주택 수에서 제외하는 주택의 범위
••합산배제 임대주택
••합산배제 사원용주택 등
※ 2019. 2. 12. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
< 부동산 유형별 과세대상의 구분 >
4) 과세표준 산정방법
◆◆주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율*을 곱하여 과세표준을 산정합니다.
◆◆토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격
(개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장 가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.
* 공정시장가액비율 :
(2019 년 ) 85% → (2020 년 ) 90% → (2021년 ) 95% →(2022년 ) 100%
5) 과세표준 합산배제
(1) 합산배제 임대주택
◆◆기숙사
••공장 등의 종업원 공동취사용 주택 (건축법 시행령 별표1상 기숙사)
◆◆사원용 주택
••종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하 또는 과세기준일 현재 공시가액 3억 원 이하인 주택
※※다만, 친족(개인)이나 과점주주(법인)인 종업원에게 주택을 제공하는 경우 제외
◆◆주택건설업자의 미분양주택
••주택건설업자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택으로서 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 아래와 같습니다.
◆◆가정 어린이집용 주택(주거 겸용 어린이 놀이방)
••과세기준일(6월 1일)까지 현재 시장·군수 또는 구청장의 인가 및 관할세무서에서 고유번호를 부여받고 5년 이상 계속하여 가정 어린이집으로 운영하는 주택
※※과세기준일 현재 영유아 어린이집 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세·재산세
도시지역분·지역자원시설세·주민세 재산분을 면제하고 있음(지방세특례제한법 제19조②)
◆◆시공자가 대물변제 받은 미분양주택
••시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택
◆◆연구기관의 연구원용 주택
••정부출연기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택으로서 2008년12월 31일 현재 보유하고 있는 주택
◆◆등록문화재 주택(1세대 1주택 판정시 주택수 계산에서 제외)
••문화재보호법 제53조 제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택
◆◆기업구조조정부동산투자회사 등이 2014년 12월 31일까지 취득한 미분양 주택
◆◆기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정에 따라 취득한 미분양주택
◆◆신탁업자가 2012년 12월 31일까지 취득한 미분양주택
◆◆노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택
◆◆향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지
(3) 주택신축용 토지
◆◆주택법에 의한 주택건설사업자의 주택신축용 토지 중 취득일로부터
5 년 이내에 사업계획 승인을 받을 종합합산토지
(4) 합산배제 신고절차
◆◆먼저, 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.
••건설·매입·미임대건설·리츠펀드매입·미분양매입 임대주택
과세기준일(매년 6월 1일 )까지 임대사업자등록 (시·군·구에 신청) 과 사업자등록 (세무서에 신청) 을 하여야 합니다.
••기존임대주택
2005년 1월 5일 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.
••다가구임대주택
임대주택법의 등록기준 호수에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.
※※2012년부터는 6월 1일 현재 임대를 개시한 자가 합산배제 신고기한인 9월 30일까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청)및 사업자 등록(세무서에 신청)을 하는 경우 6월 1일 현재 임대사업자등록 및 사업자등록을 한 것으로 봅니다.
◆◆가정 어린이집용 주택은 과세기준일(매년 6월 1일)까지 보육시설
설치 인가(시청·군청·구청) 및 고유번호 신청(세무서)을 하여야 합니다.
◆◆합산배제 대상인 임대주택 등을 보유한 납세의무자는 해당연도 9월
16일부터 9월 30일까지 해당 주택의 보유현황을 관할세무서장에게
신고하여야 합니다(향교 소유 주택부속토지는 신고제외).
6) 종합부동산세 계산
< 종합부동산세 세율표 >
7) 세부담 상한액
◆◆각 과세대상 유형별로 해당연도에 부과된 재산세액과 부담상한액 적용 전 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 150%∼300% 를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여
계산합니다.
••1세대1주택자 등 150%(종합합산토지, 별도합산토지 포함), 조정대상지역 2주택 200%, 3주택 이상 300%
8) 1세대 1주택 장기보유 세액공제
◆◆1세대1주택 고령자·장기보유자 세액공제(중복적용 가능, 한도 70%)
••고령자 세액공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%
••장기보유자 세액공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
9) 종합부동산세 고지·납부
◆◆매년 6월 1일(과세기준일) 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판정합니다.
◆◆관할세무서장이 납부할 세액을 결정·고지하며, 납세의무자는 납부기간 (12월 1일~12월 15일)에 직접 금융기관에 납부하거나 가상계좌, 인터넷뱅킹, 홈택스(www.hometax.go.kr)접속을 통해 전자·신용카드 납부도
가능합니다.
납세자가 신고를 원할 경우에는 고지와 관계없이 납부기간(12월 1일~12월15일)까지 신고·납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됩니다
10) 종합부동산세 분할납부
◆◆종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있습니다.
◆◆분납할 수 있는 세액
••납부하여야 할 세액이 250만 원 초과 5백만 원 이하일 경우: 250만 원
초과하는 금액
••납부하여야 할 세액이 5백만 원을 초과하는 경우: 납부할 세액의 2/1 이하 금액
11) 농어촌특별세
◆◆종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.
2 관련 지방세
1) 재산세
◆◆매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대하여 다음과 같이 재산세가 부과됩니다.
••납부기한
2) 지방교육세
◆◆지방교육세는 재산세에 부가하여 과세됩니다.
••과세표준 및 세율
3) 재산세 도시지역분
◆◆도시계획에 필요한 비용을 충당하기 위하여 지정한 토지, 건축물에
부과하는 세금입니다.
••과세표준 및 세율
※※종전 도시계획세
4) 지역자원시설세
◆◆지역자원시설세는 지역의 균형개발 및 수질개선과 수자원 보호 등에
드는 재원을 확보하거나 소방시설, 오물처리시설, 수리시설 및 그 밖의
공공시설에 필요한 비용을 충당하기 위하여 부과되는 지방세입니다.
종전 공동시설세와 지역개발세가 통합된 것으로 소방시설, 오물처리시설,
수리시설, 그 밖의 공공시설로 인하여 이익을 받는 특정부동산 소유자가
납부하는 세금입니다.
3 주택의 임대와 세금
1) 주택임대에 관한 사업자등록
◆◆ 주택임대사업을 하고자 하는 자는 관할 세무서에 사업자등록을 하여야
합니다.
◆◆ 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 해야 하는 것이나,
「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조의 규정에 의하여 지방자치
단체장에게 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소
소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록신청을 할 수
있습니다.
◆◆ 관할 세무서에 사업자등록을 신청할 때는 신청서에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 ‘임대사업자등록증’사본을 함께 제출하여야 합니다.
2) 주택임대소득에 대한 소득세
◆◆ 주택임대소득도 사업소득으로서 원칙적으로 모두 소득세 과세대상이나, 국민의 주거생활 안정을 위해 일부 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않습니다.
3) 비과세 주택임대소득
◆◆ 1채의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득
다만, 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로 소득세법
제99조에 따른 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는
주택의 임대소득은 과세합니다.
◆◆ 총수입금액의 합계액*이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득(2018년12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정)은
비과세됩니다.
* 해당 과세기간에 발생하는 주택임대소득이 2천만 원 이하의 경우, 2019년 1월 1일 이후 발생분에 대하여는 분리과세가 적용됩니다.
4) 주택의 범위
5) 주택 수의 계산
6) 주택임대소득의 총수입금액 계산
◆◆임대료 등
••월세 등의 임대료 및 청소비·난방비 등의 유지관리비
◆◆보증금 등의 총수입금액(간주임대료) 계산
•• 주택을 대여하고 보증금·전세금 등을 받은 경우에는 3주택(소형주택*은 제외) 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에 다음의 방법에 따라 계산한 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다.
* 1호(戶) 또는 1세대당 면적이 60제곱미터 이하인 주택으로서, 해당 과세기간의 기준시가가 3억 원 이하의 주택을 말합니다.
7) 국내소재 주택임대소득에 대한 과세 정리
8) 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
◆◆ 국민의 주거생활 안정을 위한 민간 임대주택 공급의 활성화를 위해
일정요건을 충족한 소형주택 임대소득에 대하여 세액감면 혜택을
적용합니다.
9) 감면 요건
◆◆ 임대사업자 요건
내국인으로서 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다
① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. <개정 2018. 12. 31.>
② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 「부가가치세법」 제8조를 준용한다. <개정 2013. 6. 7.>
⑤ 사업장 소재지나 법인으로 보는 단체 외의 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체의 소재지 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 고유번호를 매길 수 있다.
1. 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자
2. 「비영리민간단체 지원법」에 따라 등록된 단체 등 과세자료의 효율적 처리 및 소득공제 사후 검증 등을 위하여 필요하다고 인정되는 자
① 법인은 납세지가 변경된 경우에는 그 변경된 날부터 15일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 변경 후의 납세지 관할 세무서장에게 이를 신고하여야 한다. 이 경우 납세지가 변경된 법인이 「부가가치세법」 제8조에 따라 그 변경된 사실을 신고한 경우에는 납세지 변경신고를 한 것으로 본다. <개정 2013. 6. 7.>
② 제1항에 따른 신고를 하지 아니한 경우에는 종전의 납세지를 그 법인의 납세지로 한다.
③ 외국법인이 제9조제2항에 해당하는 납세지를 국내에 가지지 아니하게 된 경우에는 그 사실을 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. <개정 2018. 1. 16.>
1. 삭제 <2018. 1. 16.>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
◆◆임대주택 요건
내국인이 임대주택으로 등록한 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공
주택특별법」에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 기업형임대주택 또는
준공공임대주택으로서 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.
10) 감면 내용
◆◆ 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 주택임대사업에서
발생한 소득에 대한 소득세의 100분의 30(준공공임대주택 등의 경우에는
100분의 75)에 상당하는 세액을 감면합니다.
11) 사후관리
◆◆ 소득세를 감면받은 후 감면요건을 충족하지 못한 경우에는 다음의 세액에
이자상당액을 가산하여 납부하여야 합니다.
••4년 미만 임대한 경우 : 감면받은 세액의 전부
••준공공임대주택 등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우 : 감면받은 세액의 60%
◆◆ 소득세 무신고, 기한 후 신고, 부정과소 신고 등의 경우에는 세액 감면을
적용하지 않습니다.