대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다274904 판결
[기타(금전)][공2017상,963]
【판시사항】
[1] 약관조항이 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위한 요건과 판단 기준
[2] 약관에 정하여진 사항이 별도의 설명 없이도 고객이 충분히 예상할 수 있었거나 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도인 경우, 사업자에게 명시·설명의무가 있는지 여부(소극)
[3] 기한이 있는 채권의 이행기가 도래한 후 채권자와 채무자가 기한을 유예하기로 합의한 경우, 소멸시효의 기산점(= 변경된 이행기가 도래한 때) / 위와 같은 기한 유예의 합의가 묵시적으로도 가능한지 여부(적극) 및 기한 유예의 묵시적 합의가 있는지 판단하는 기준
【판결요지】
[1] 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는, 약관조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 한다. 그리고 이와 같이 약관조항의 무효 사유에 해당하는 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’인지는 약관조항에 의하여 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합하여 판단하여야 한다.
[2] 약관에 정하여진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 관해서까지 사업자에게 명시·설명의무가 있다고 할 수는 없다.
[3] 민법 제166조는 “소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다.”라고 규정하고 있으므로, 기한이 있는 채권의 소멸시효는 이행기가 도래한 때부터 진행하지만, 이행기가 도래한 후 채권자와 채무자가 기한을 유예하기로 합의한 경우에는 유예된 때로 이행기가 변경되어 소멸시효는 변경된 이행기가 도래한 때부터 다시 진행한다. 이와 같은 기한 유예의 합의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 가능한데, 계약상의 채권관계에서 어떠한 경우에 기한 유예의 묵시적 합의가 있다고 볼 것인지는 계약의 체결경위와 내용 및 이행경과, 기한 유예가 채무자의 이익이나 추정적 의사에 반하는지 여부 등 제반 사정을 종합적으로 고려해서 판단하여야 한다.
【참조조문】
[1] 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항, 제2항 제1호 [2] 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것) 제3조 [3] 민법 제166조
【참조판례】
[1] 대법원 2008. 12. 16.자 2007마1328 결정(공2009상, 29)
대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864 판결(공2014하, 1387)
[2] 대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결(공2007상, 780)
【전 문】
【원고, 상고인】 주식회사 인텔로그디앤씨 (소송대리인 변호사 김현정 외 1인)
【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 청목 담당변호사 김세현 외 1인)
【원심판결】 서울중앙지법 2016. 11. 24. 선고 2016나17247 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 각 상고이유보충서 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 분양대금 정산의 기준 및 분양대금 채무의 범위에 관하여
가. 구 약관의 규제에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10169호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 약관규제법’이라고 한다) 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항’이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는, 그 약관조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 한다. 그리고 이와 같이 약관조항의 무효 사유에 해당하는 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’인지 여부는 그 약관조항에 의하여 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2008. 12. 16.자 2007마1328 결정, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864 판결 등 참조).
약관에 정하여진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한 사항에 관해서까지 사업자에게 명시·설명의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결 등 참조).
나. 원심은 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하도록 한 이 사건 분양계약 제5조 제1항이 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 조항이거나, 원고가 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객인 피고가 이해할 수 있도록 설명할 의무를 위반한 것이어서 구 약관규제법에 의하여 무효이므로, 위 조항을 ‘전용면적의 증감에 비례한 공용면적의 증감’ 범위 내에서만 적용되는 것으로 수정해석해야 한다고 전제한 다음, 이 사건 분양계약상 임대보증금은 ‘전용면적의 증감에 비례한 공용면적을 더한 임대분양면적의 증감률(전용면적의 증감률과 같다)’에 비례하여 정산하여야 한다고 판단하였다.
① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 제10조 제1항에서 “공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다.”라고 규정하고 있고, 제12조 제1항에서 “각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.”라고 규정하고 있으며, 실제 구분점포의 공용면적은 전유부분의 면적 비율에 따르는 것이 통상의 거래 관행이므로, 평균적·합리적 고객이라면 공용면적의 증감은 전용면적의 증감에 비례하여 이루어질 것으로 기대하게 된다. 이와 달리 동일 층의 구분점포 사이에서 전용면적 비율이 아닌 다른 기준에 따라 공용면적이 배정된다는 것은 매우 이례적인 것이어서 예상하기 어렵다.
② 이 사건 분양계약에서는 임대분양면적의 산정기준 또는 방법을 정하고 있지 않으므로, 계약조항을 문언 그대로 해석하게 되면 사업자가 계약 후 일방적으로 정할 수 있는 ‘전용면적의 증감에 비례하지 않은 공용면적을 더한 분양면적’을 기준으로 임대보증금이 정산되어 수분양자의 정당한 이익과 합리적인 기대에 어긋나는 불합리한 결과가 발생할 수 있다.
③ 이 사건 분양계약 제5조 제1항은 사업자에게 계약 후 일방적으로 정산기준을 정할 권한을 부여하고 있는 점에서 수분양자에게 부당하게 불리하고, 수분양자가 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려우며, 구 약관규제법 제10조 제1호에서 약관의 무효사유로 정한 ‘상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 경우’에 해당한다.
④ 원고는 집합건물법 등 법령의 취지와 통상의 관행에 따른 공용면적의 배분원칙을 따르지 아니하고, 수분양자의 동의 없이 일방적으로 설정된 별도의 기준을 적용하여 구분점포별로 공용면적을 배정한 후 이를 기초로 정산금을 청구하였고, 그 과정에서 피고 등 수분양자에게 위 기준에 관하여 명시하거나 설명하지 않았다.
다. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
① 동대문중부상권시장 재건축사업조합은 구 동대문 흥인시장 등의 부지이던 서울 중구 신당동 일대에서 시장 재건축사업을 시행하여 ‘○○○○’이라는 상가건물(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)의 신축사업을 추진하였고, 원고는 2002. 9.경 위 재건축조합과 사이에 재건축사업의 총괄시행대행계약을 체결하였다.
② 위 재건축조합은 2006. 9. 28.경 조합원 임시총회를 열어 분양면적 산정 시 각 점포에 접한 통로면적(이른바 ‘접도면적’)의 1/2을 해당 점포의 공용면적에 포함시키고, 나머지 공용면적은 전용면적에 비례하여 산출하기로 결의하였다.
③ 원고는 2008. 6.부터 2008. 7. 사이에 세 차례에 걸쳐 피고와 이 사건 상가 점포에 관한 임차권을 분양하는 이 사건 분양계약을 체결하였다.
④ 이 사건 분양계약 제1조 제1항은 1구좌 전용면적 기준을 3.9㎡로, 같은 조 제2항은 ‘구체적인 점포 위치는 잔금 납부 후 추첨하고, 추첨에 의해 결정된 점포의 면적에 따라 분양대금을 정산한다’고 각 정하고 있다. 위 계약 제4조 제1항은 ‘점포 임대분양면적은 전용면적에 공용면적을 더한 면적으로’ 하고, ‘점포 추첨 후 전용면적의 증감이 있을 경우 증감률에 비례하여 분양대금을 가감하는 방식으로 정산한다’고 정하고 있고, 제5조 제1항은 ‘수분양자는 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하여야 한다’고 정하고 있다.
라. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다.
① 집합건물법에 의하면, 공용부분은 일부공용부분을 제외하고 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르지만(제12조 제1항), 이러한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다(제10조 제2항). 실제 거래관계에서도 공용부분에 대한 각 공유자의 지분이 전유부분 면적에 정확히 비례하지 않는 경우는 비일비재하다.
② 다수의 구분점포가 입점한 대규모 상가의 경우 동일 층에서도 위치에 따라 개별 점포의 가치가 크게 차이날 수 있으므로 임대보증금의 기준이 되는 공용면적을 산정하면서 해당 점포에 접한 통로면적을 반영하는 것이 수분양자들의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반한다고 볼 수는 없다.
③ 이 사건 상가의 경우 분양면적 산정 시 각 구분점포에 접한 통로면적의 1/2을 해당 점포의 공용면적에 포함시키고, 나머지 공용면적은 전용면적에 비례하여 산출하기로 한 것은 장차 추첨을 통해 자기 점포의 위치가 결정되어야 할 입장에 있던 재건축조합원들이 그들 사이에서 발생할 불공평을 해소하기 위해 임시총회를 통해 결정한 사항으로서 사업자 등 어느 한 쪽의 이익을 위해 일방적으로 정해진 것이 아니다. 이는 위 산출방식에 의할 때 분양대금이 증액되는 점포뿐만 아니라, 분양대금이 감액되는 점포가 발생한다는 점을 보아도 알 수 있다.
④ 이 사건 분양계약 제5조 제1항의 문언, 내용, 체계 등에 비추어 보면 분양대금 중 임대보증금은 전용면적에 공용면적을 더한 임대분양면적에 따라 정산하여야 한다는 뜻임이 명백하다. 또한 위와 같은 내용은 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 피고도 이를 알았거나 충분히 예상할 수 있었던 사항에 해당한다.
⑤ 설령 원고가 위 조항에서 말하는 공용면적의 산출방식, 즉 각 구분점포에 접한 통로면적의 1/2을 공용면적에 포함시키고, 나머지 공용면적은 전용면적에 비례하여 산출한다는 점을 피고에게 따로 설명하지 않았다고 하더라도, 이 사건 분양계약 당시부터 점포 추첨 후 면적의 증감에 따른 분양대금 정산이 예정되어 있었고 그 정산방법은 계약당사자들에게 중요한 관심사였을 것으로 보이는 점, 피고는 이 사건 분양계약이나 점포 추첨 과정에서는 물론이고 원고로부터 분양대금 최종 정산내역을 통지받고도 이에 대해 별다른 이의를 제기하지 않았던 점 등에 비추어 보면 피고가 계약 당시부터 위와 같은 내용을 잘 알고 있었거나 혹은 잘 몰랐더라도 그러한 사정이 계약의 체결 여부에 영향을 미치지 않았을 것으로 보인다.
마. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 사정만으로 이 사건 분양계약 제5조 제1항이 그 문언대로 해석할 경우 구 약관규제법의 취지에 비추어 무효이므로 이 사건 분양계약상 임대보증금은 전용면적의 증감률에 따라 산정하는 것으로 해석하여야 한다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 구 약관규제법에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
2. 분양대금 잔금 채권의 소멸시효 완성 여부에 관하여
가. 민법 제166조는 ‘소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다’라고 규정하고 있으므로, 기한이 있는 채권의 소멸시효는 이행기가 도래한 때부터 진행하지만, 그 이행기가 도래한 후 채권자와 채무자가 기한을 유예하기로 합의한 경우에는 그 유예된 때로 이행기가 변경되어 소멸시효는 변경된 이행기가 도래한 때부터 다시 진행한다. 이와 같은 기한 유예의 합의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 가능한데, 계약상의 채권관계에서 어떠한 경우에 기한 유예의 묵시적 합의가 있다고 볼 것인지는 계약의 체결경위와 내용 및 이행경과, 기한 유예가 채무자의 이익이나 추정적 의사에 반하는지 여부 등 제반 사정을 종합적으로 고려해서 판단하여야 한다.
나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 이 사건 분양계약 제2조는 분양대금 잔금의 이행기를 2009. 10. 25.로 정하는 한편(제2항) 점포 추첨 이후 면적의 증감이 있을 경우 분양대금을 최종 정산하도록 하였고(제1항), 중도금 및 잔금 납입일이 변경될 경우 수분양자에게 서면으로 통보하도록 하였으며(제6항), 제3조는 수분양자가 분양대금을 기한 내에 납부하지 않는 경우 연 19%의 연체료를 납부하도록 정하였던 사실, 피고는 위 2009. 10. 25.이 지나도록 최초 분양대금을 기준으로 한 잔금 일부를 납부하지 않고 있었던 사실, 원고는 추첨을 통하여 수분양자들에게 점포가 배정된 후 피고가 배정받은 점포의 전유면적 및 공용부분 면적에 따라 분양대금을 최종 정산한 다음 2010. 3. 19.경 피고에게 그 정산금을 2010. 4. 30.까지 납부하도록 서면으로 통지한 사실, 피고는 위 통지를 받고도 이에 대해 별다른 이의를 제기하지 아니한 사실을 각 알 수 있다.
다. 위와 같은 사실관계와 이를 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 분양계약은 성립 당시부터 점포 추첨 후 분양대금 정산을 예정하고 있었고, 그 과정에서 잔금 이행기일이 변경될 수 있음을 전제로 하고 있었던 점, 원고의 납부기한 유예 통지는 최초 분양계약에서 정한 납부기한이 도래한 후에도 잔금 일부를 미납하고 있던 피고에게 이 사건 분양계약 제3조에서 정한 연체료를 따지지 않고 원금의 납부기한을 6개월 이상 연기해주는 내용이어서 피고의 이익이 되고 그 추정적 의사에 반할 것으로 보이지 않는 점 등을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 분양계약에 의한 잔금 채권의 이행기일은 2010. 4. 30.로 묵시적으로 변경되었다고 봄이 타당하다. 따라서 위 채권의 소멸시효는 위와 같이 변경된 이행기일의 다음 날인 2010. 5. 1.부터 다시 진행한다고 할 것이므로 이 사건 지급명령 신청일인 2015. 3. 9.에는 아직 5년의 상사소멸시효가 완성되지 않았음이 역수상 분명하다.
라. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 사정만으로 이 사건 분양대금 잔금 채권에 대하여 소멸시효가 완성되었다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 소멸시효 기산점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유 주장에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 조희대(재판장) 김창석(주심) 박상옥
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서울중앙지방법원 2016. 11. 24. 선고 2016나17247 판결
[기타(금전)][미간행]
【전 문】
【원고, 피항소인】 주식회사 인텔로그디앤씨
【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 청목 담당변호사 김세현)
【변론종결】
2016. 10. 11.
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2016. 2. 17. 선고 2015가단5182179 판결
【주 문】
1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송 총비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 63,833,800원 및 이에 대하여 2010. 5. 1.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지 연 19%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 제1심 판결문 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.
2. 분양대금 정산의 기준 및 분양대금 채무의 범위
가. 원고의 주장
1) 이 사건 임대분양계약은 추첨으로 확정된 점포의 면적증감에 따른 분양대금의 정산을 예정하고 있는데, 분양대금 중 ‘임대보증금을 제외한 나머지 분양대금’은 이 사건 임대분양계약 제4조 제1항에 따라 ‘전용면적’의 증감율에 비례하여 정산하고, 반면 ‘임대보증금’은 제5조 제1항에 따라 ‘전용면적에 공용면적을 더한 임대분양면적’의 증감율에 비례하여 정산하여야 한다. 한편, 이 사건 임대분양계약에서 정한 기준 전용면적은 3.9㎡, 기준 분양면적은 13.22㎡이다.
2) 당초 분양대금 합계는 259,050,000원(= 86,350,000원 × 3)이고, 피고가 추첨을 통하여 배정받은 이 사건 점포의 정산금은 지하 2층 △△△호 16,687,700원, 지하 2층 □□□호 -809,900원, 지하 2층 ◇◇◇호 13,416,000원 합계 29,293,800원이므로, 총분양대금은 288,343,800원(= 259,050,000원 + 29,293,800원) 이다.
3) 따라서 피고는 원고에게 분양대금 총액 중 이미 납부한 224,510,000원을 제외한 63,833,800원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
이 사건 임대분양계약의 정산에 관한 규정을 약관의 규제에 관한 법률(이하, ‘약관규제법’이라고 한다)의 관련 조항에 비추어 해석하면, 이 사건 임대분양계약 제5조 제1항 후단의 ‘임대분양면적’은 공용면적을 더한 면적이 아니라 ‘전용면적’만을 의미하는 것으로 보아야 한다. 따라서 임대보증금을 포함한 전체 분양대금은 모두 전용면적의 증감율에 비례하여 정산하여야 한다.
다. 판단
1) 전용면적에 비례하지 않은 공용면적 배정의 경위
제출된 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 조합은 2006. 5. 15. 구분점포에 대한 조합원 분양면적은 전용면적과 공용면적을 포함한 면적으로 하되, 공용면적은 전유면적 비율로 나누어 산출하기로 하는 내용의 관리처분계획인가를 받았는데, 2006. 9. 28.경 조합원 임시총회에서 분양면적 산정시 각 구분점포에 접한 통로의 면적(이하, ‘접도면적’이라고 한다)의 1/2을 해당 점포의 공용면적에 포함시켜 접도면적을 반영하고, 나머지 공용면적은 전용면적에 비례하여 산출하기로 하는 취지의 결의를 한 사실, 소외 조합은 변경된 사항에 관하여 2010. 7.경 관리처분계획변경인가를 받았고, 이에 맞추어 완공한 다음 사용승인을 받았으며, 집합건축물관리대장에도 각 구분점포의 접도면적을 반영한 공용면적이 등재된 사실, 그 결과 원고가 이 사건 점포를 포함하여 추첨을 통해 확정한 이 사건 상가의 구분점포들은 전용면적의 증감과 관계없이 해당 점포의 접도면적에 따라 공용면적이 배정된 사실을 인정할 수 있다.
2) 정산에 관한 임대분양계약서의 문언 해석
이 사건 임대분양계약은 1구좌 전용면적의 기준을 3.9㎡로 정하고(제1조 제1항), 점포의 추첨 이후 면적의 증감이 있을 경우 분양대금을 정산한다는 원칙을 규정하고(제1조 제2항 후단, 제2조 제1항), 나아가 구체적인 정산 기준에 관하여 제4조 제1항은 ‘분양대금’은 ‘전용면적’의 증감에 비례하여 정산한다고 규정하고, 제5조 제1항은 분양대금 중 ‘임대보증금’은 ‘임대분양면적’에 따라 정산한다고 규정하였다.
비록 이 사건 임대분양계약 제5조 제1항에서 임대보증금의 정산기준으로 규정한 ‘임대분양면적’의 의미가 해당 조항 자체로는 명확하지 않지만, 이 사건 임대분양계약에서 ‘전용면적’이라는 문언은 ‘분양면적’ 또는 ‘임대분양면적’과는 명확히 구분되어 사용된 점, 이 사건 임대분양계약 제4조 제1항 전단에서 ‘임대분양면적’은 ‘전용면적에 공용면적을 더한 면적’이라고 규정하고 있고, 제6조 제1항에서 임대료는 ‘분양면적 13.22㎡’를 기준으로 정한다고 규정하고 있는 점 등 관련 규정의 문언을 종합하여 보면, 이 사건 임대분양계약 제5조 제1항의 ‘임대분양면적’은 '전용면적'이 아니라 ‘전용면적에 공용면적을 더한 면적’을 의미한다고 봄이 타당하다.
따라서 이 사건 임대분양계약의 면적 증감에 따른 정산에 관한 조항을 문언 그대로 해석하면, 분양대금 중 ‘임대보증금’은 제5조 제1항에 따라 13.22㎡를 기준 분양면적으로 하여 ‘전용면적에 공용면적을 더한 면적’의 증감율에 따라 정산되고, ‘임대보증금을 제외한 나머지 분양대금’은 제4조 제1항에 따라 3.9㎡를 기준 전용면적으로 하여 전용면적의 증감율에 따라 정산된다고 볼 수밖에 없다.
3) 이 사건 임대분양계약 제5조 제1항의 수정해석
약관규제법에 의하면 제6조 제1항은 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효라고 규정하고, 제2항은 고객에게 부당하게 불리한 조항, 고객이 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항 및 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항은 공정을 잃은 것으로 추정한다고 규정하고 있다. 나아가 제10조 제1호는 채무의 이행에 관하여 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항은 무효로 한다고 규정하고 있고, 제16조는 약관의 일부 조항이 약관규제법 제3조 4항에 따라 계약의 내용이 되지 못하는 경우나 제6조부터 제14조까지의 규정에 따라 무효인 경우 계약은 나머지 부분만으로 유효하게 존속하고, 다만 유효한 부분만으로는 계약의 목적 달성이 불가능하거나 그 유효한 부분이 한쪽 당사자에게 부당하게 불리한 경우에는 계약이 무효로 된다고 규정하고 있다.
위와 같은 약관의 내용통제원리로 작용하는 신의성실의 원칙은 약관이 사업자에 의하여 일방적으로 작성되고 고객으로서는 그 구체적 조항 내용을 검토하거나 확인할 충분한 기회가 없이 계약을 체결하게 되는 계약성립의 과정에 비추어, 약관작성자는 계약상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대 또는 신뢰에 반하지 않고 형평에 맞게끔 약관조항을 작성하여야 한다는 행위원칙을 가리키는 것이며, 보통거래약관의 작성이 아무리 사적자치의 영역에 속하는 것이라고 하여도 위와 같은 행위원칙에 반하는 약관조항은 사적자치의 한계를 벗어나는 것으로서 법원에 의한 내용통제 즉 수정해석의 대상이 된다. 그리고 이러한 수정해석은 조항 전체가 무효사유에 해당하는 경우 뿐만 아니라 조항일부가 무효사유에 해당하고 그 무효 부분을 추출배제하여 잔존 부분만으로 유효하게 존속시킬 수 있는 경우에도 가능한 것이다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다카23899 전원합의체 판결 등 참조).
아직 완공되지 않은 집합건물을 사전 분양하는 경우에는 건축과정에서 설계변경 등 사업계획의 변경으로 분양목적물의 면적이 불가피하게 변경될 수 있으므로, 이러한 경우를 대비하여 장차 확정된 분양목적물의 면적증감에 따라 분양대금을 정산하기로 하는 약관 조항을 곧바로 무효라고 보기는 어렵다.
그러나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, ‘집합건물법’이라고 한다)에 의하면, 제10조 제1항은 ‘공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다’고 규정하고, 제11조는 ‘각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다’고 규정하고 있으며, 제12조 제1항은 ‘각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다’고 규정하고 있고, 제10조 제2항은 ‘제12조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다’고 규정하고 있다.
이와 같이 집합건물법상 공용부분에 대한 구분소유자의 지분은 전유부분의 면적 비율에 따라 정해지는 것이 원칙이고, 실제 구분점포의 공용면적은 전유부분의 면적 비율에 따르는 것이 통상의 거래 관행이므로, 평균적, 합리적 고객이라면 분양계약에서 장차 전용면적에 공용면적을 더한 분양면적의 증감을 예정하고 그에 따른 정산을 약관에서 규정하고 있더라도, 공용면적의 증감은 전용면적의 증감에 비례하여 이루어질 것으로 기대하게 되고, 이와 달리 동일층의 구분점포 사이에서 전용면적의 비율이 아닌 접도면적 등 다른 기준에 따라 공용면적이 배정된다는 것은 매우 이례적인 것이어서 예상하기 어렵다고 할 것이다.
그런데 이 사건 약관에서는 분양면적의 산정기준 또는 방법을 규정하지 않고 있으므로, 문언 그대로 해석하게 되면 사업자가 계약 후 일방적으로 정할 수 있는 ‘전용면적의 증감에 비례하지 않은 공용면적을 더한 분양면적’을 기준으로 임대보증금이 정산되어 고객의 정당한 이익과 합리적인 기대에 어긋나는 불합리한 결과가 발생할 수 있다.
이 사건 임대분양계약 제5조 제1항은 사업자에게 계약 후 일방적으로 정산기준을 정할 권한을 부여하고 있는 점에서 고객에게 부당하게 불리하고, 고객이 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려우며, 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 경우에 해당한다.
따라서 임대보증금의 정산 기준이 되는 이 사건 임대분양계약 제5조 제1항의 ‘임대분양면적의 증감’에 ‘전용면적의 증감에 비례하지 않은 공용면적의 증감’이 포함된다고 보는 경우, 위 조항은 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 조항으로서 위 약관규제법의 각 규정에 비추어 무효라고 보아야 한다.
그리고 약관은 문언에 따라 객관적, 획일적으로 해석되어야 하므로 원고가 사후에 전용면적의 증가비율에 따른 면적보다 적게 공용면적을 배분하여 결과적으로 유리하게 된 고객이 일부 있더라도, 위 약관의 해석에 영향을 미치지 아니한다고 보아야 한다.
결국, 이 사건 임대분양계약 제5조 제1항은 위와 같은 무효의 경우를 제외하고 ‘전용면적의 증감에 비례한 공용면적의 증감’의 범위 내에서만 적용되는 것으로 수정해석할 필요가 있으며 그와 같이 수정된 범위 내에서 유효한 조항으로 유지된다고 보아야 하고, 임대보증금은 ‘전용면적의 증감에 비례한 공용면적을 더한 분양면적의 증감율(전용면적의 증감율과 같다)’에 비례하여 정산되어야 한다.
4) 설명의무 위반
설령 이 사건 임대분양계약 제5조 제1항이 ‘전용면적에 비례하지 않은 공용면적을 더한 분양면적’으로 정산하는 경우까지 유효하다고 해석되는 경우, 원고가 이를 계약 내용으로 주장할 수 있는지 살펴본다.
분양대금에 해당하는 임대보증금 정산의 기준과 방법은 임대분양계약의 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 사항이므로, 원고로서는 약관에 정하여져 있는 내용을 고객이 이해할 수 있도록 구체적으로 상세하게 설명할 의무가 있다.
원고는 집합건물법 등 법령의 취지와 통상의 관행에 따른 공용면적의 배분원칙을 따르지 아니하고, 피고 등 수분양자의 동의 없이 일방적으로 설정된 별도의 기준을 적용하여 구분점포별로 공용면적을 배정한 후 이를 기초로 정산금을 청구하였는데, 원고가 피고 등 수분양자에게 공용면적의 배분과 정산기준에 관하여 명시하거나 설명하지는 않았다.
나아가 위와 같은 공용면적의 산정방법이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 피고 등 수분양자가 별도의 설명 없이 충분히 예상할 수 있었던 사항이라고 볼 수도 없다.
따라서 피고는 위와 같은 정산의 기준과 방법을 계약의 내용으로 주장할 수 없고, 다만 설명의무위반으로 원고가 주장하는 정산의 기준과 방법이 계약의 내용으로 되지 못하더라도, ‘전용면적의 증감에 비례한 공용면적을 더한 분양면적의 증감율’에 따른 분양대금의 정산은 피고 등 수분양자로서도 별도의 설명 없이 충분히 예상할 수 있었다고 보이므로, 결국 이 사건 임대분양계약의 나머지 유효한 약관조항에 따라 임대보증금은 ‘전용면적의 증감에 비례한 공용면적을 더한 분양면적’에 비례하여 정산되어야 한다.
5) 소결론
이 사건 점포의 전용면적은 변동이 없고, 분양면적만 증가하였으므로, 피고가 추가납부할 임대보증금 정산금은 존재하지 아니한다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 최초 분양대금 중 잔금 34,540,000원(= 259,050,000원 - 224,510,000원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고의 소멸시효 주장에 관한 판단
가. 소멸시효의 완성
1) 피고는, 정산금을 제외한 나머지 34,540,000원의 분양대금 채무는 잔금 변제기인 2009. 10. 25.부터 5년이 경과하여 상사소멸시효가 완성되었다고 주장한다.
2) 살피건대, 이 사건 임대분양계약상 분양대금 채권은 상사채권으로서 5년의 상사소멸시효가 적용되고, 이 사건 임대분양계약서 제2조 제2항에 의하면 분양대금 잔금 채권의 이행기는 2009. 10. 25.이며, 그로부터 5년 이상이 지난 2015. 3. 9. 이 사건 지급명령이 신청되었으므로, 위 분양대금 채권은 소멸시효가 완성되었다.
3) 이에 대하여 원고는, 이 사건 임대분양계약에서 추첨 등으로 분양점포의 위치와 면적이 확정된 이후에 면적증감에 따라 분양대금을 정산할 것을 예정하고 있었으므로, 분양대금 채권은 일종의 조건부 권리로 보아야 하는 점, 원고는 피고의 분양점포가 확정된 이후 2010. 4. 30.까지 정산금을 공제한 나머지 분양대금을 납부할 것을 통지하여 변제기를 유예한 점 등에 비추어 보면, 분양대금 채권의 소멸시효는 분양대금의 확정 이후 원고가 유예한 변제기가 도래한 때부터 진행된다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 임대분양계약에 의하면, 원, 피고는 이 사건 상가의 입주를 2009년 12월로 예정하고(제1조 제2항), 점포의 위치는 원고가 지정하는 입주기간 2개월 전에 추첨으로 결정하며(제7조 제1항), 추첨된 점포의 면적증감에 따라 분양대금을 정산하기로 약정(제1조 제2항, 제4조 제1항, 제5조 제1항)한 사실은 인정된다.
그러나 위와 같은 정산조항에도 불구하고 이 사건 임대분양계약에서 분양대금 잔금 납부일을 2009. 10. 25.로 명시하였고(제2조 제2항), 구체적인 점포위치는 잔금 납부 후 추첨하기로 약정(제1조 제2항)한 점에 비추어 보면, 피고의 분양대금 잔금 납부의무는 확정기한 있는 채무로서 점포 추첨 등에 따른 면적증감으로 정산금 채권, 채무가 발생하기 이전인 2009. 10. 25.에 이행기가 이미 도래하였다고 봄이 타당하다.
나아가 앞에서 본 바와 같이 원고가 점포를 배정한 이후인 2010. 3. 19.경 피고를 비롯한 수분양자들에게 분양대금 잔금을 2010. 4. 30.까지 납부할 것을 통지한 사실은 인정되나, 피고의 요청이나 원, 피고의 합의 없이 원고가 일방적으로 납부기한을 연장 또는 유예하였다는 사정만으로 피고가 이미 진행된 시효를 포기하였다거나 원고가 통지한 납부기일부터 소멸시효가 진행된다고 볼 수 없다.
따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
나. 소멸시효의 중단 여부
1) 응소로 인한 소멸시효중단 여부
원고는, 피고가 이 사건 임대분양계약의 무효를 주장하며 원고를 상대로 제기한 분양대금 반환 소송에서 피고가 응소함으로써 분양대금 채권의 소멸시효도 중단되었다고 주장한다.
살피건대, 민법 제168조 제1호, 제170조 제1항에서 시효중단사유의 하나로 규정하고 있는 재판상의 청구라 함은 통상적으로는 권리자가 원고로서 시효를 주장하는 자를 피고로 하여 소송물인 권리를 소의 형식으로 주장하는 경우를 가리키지만, 이와 반대로 시효를 주장하는 자가 원고가 되어 소를 제기한 데 대하여 피고로서 응소하여 그 소송에서 적극적으로 권리를 주장하고 그것이 받아들여진 경우도 이에 포함된다(대법원 1993. 12. 21. 선고 92다47861 전원합의체 판결 등 참조).
제출된 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 다른 수분양자들과 함께 2010. 2. 23. 원고 등을 상대로 이 사건 임대분양계약의 취소 또는 무효를 주장하며 이미 납부한 분양대금 반환을 구하거나 원고 등의 허위, 과장광고 등을 이유로 손해배상을 청구하는 소송(서울중앙지방법원 2010가합17982)을 제기한 사실, 이에 원고는 응소하여 피고 등 수분양자들이 주장하는 청구원인을 부인하였고, 2013. 6. 13. 제1심에서 피고 등 수분양자들의 패소 판결이 선고된 사실이 인정된다.
그러나 원고의 위와 같은 응소는 피고 등 수분양자들이 청구한 분양대금 반환채무나 손해배상채무의 존재를 다툰 것일 뿐 시효중단의 대상인 원고의 분양대금 채권의 존재를 적극적으로 주장하며 재판상 청구에 준하여 그 권리를 행사한 것이어서 소멸시효 중단의 효력이 발생하였다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
2) 최고로 인한 소멸시효중단 여부
가) 원고는, 2차례 피고에게 분양대금 납부를 최고하고 그로부터 6개월이 경과하기 전에 이 사건 지급명령을 신청하였으므로, 원고의 최고로 인해 소멸시효가 중단되었다고 주장한다.
살피건대, 갑 제8호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2014. 9. 23.과 2014. 11. 11. 2차례에 걸쳐 미납 분양대금 63,833,800원의 납부를 독촉하는 안내문을 이 사건 임대분양계약에서 기재된 피고의 주소지로 발송하였으나, 2차례 모두 폐문부재로 반송된 사실을 인정할 수 있다. 이에 비추어 보면, 원고의 분양대금 납부 통지는 피고에게 도달되지 않아 소멸시효 중단사유인 최고의 효력이 발생하였다고 볼 수 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
나) 이에 대하여 원고는, 이 사건 임대분양계약 제8조에 따라 계약서에 기재된 피고의 주소지로 발송된 원고의 통지는 도달이 간주되므로, 원고의 분양대금 납부 통지는 적법한 최고에 해당한다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 임대분양계약서 제7조 제2항은 “대금납부기일의 변경, 추첨일 통지, 채무불이행으로 인한 임대분양계약의 해제, 해지 등 임대분양계약과 관련된 통지는 임대분양계약서에 기재된 주소지로 하여야 하며, 그 도달된 때에 수분양자의 수령 여부를 불문하고 수분양자가 수령한 것으로 본다”고 규정하고 있다. 그러나 위 약관조항은 문언상 원고의 통지가 수분양자의 지배영역에 도달하여 수분양자가 통지의 내용을 알 수 있는 객관적인 상태에 놓였을 때 그 통지를 현실적으로 수령하였는지를 불문하고 통지에 담긴 의사표시의 효력이 발생한다는 의미로 해석될 뿐 통지의 발송만으로 도달이 간주된다는 의미로 볼 수 없다.
설령, 이 사건 임대분양계약서 제7조 제2항이 통지의 발송으로 도달을 간주하는 의미라고 하더라도, 약관의 규제에 관한 법률 제12조 제3호는 의사표시에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 고객의 이익에 중대한 영향을 미치는 사업자의 의사표시가 상당한 이유 없이 고객에게 도달된 것으로 보는 조항은 무효로 한다고 규정하고 있는데, 원고가 수분양자의 변경된 주소 등 소재를 알았거나 혹은 보통일반인의 주의만 하였더라면 그 변경된 주소 등 소재를 알 수 있었음에도 불구하고 이를 게을리 한 과실이 있어 알지 못한 경우에도 위 약관 조항의 문언 그대로 해석·적용한다면 이는 고객의 이익에 중대한 영향을 미치는 사업자의 의사표시가 상당한 이유 없이 고객에게 도달된 것으로 보는 것이 되므로 위 법률의 규정에 따라 무효이다. 따라서 위 약관조항은 위와 같은 무효의 경우를 제외하고 원고가 과실 없이 채무자의 변경된 주소 등 소재를 알지 못하는 경우에 한하여 적용되는 것이라고 해석하여야 한다(대법원 2000. 10. 10. 선고 99다35379 판결 참조).
그런데 갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 임대분양계약서에는 피고의 자택과 휴대폰 전화번호가 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있고, 원고는 위 통지가 반송된 경우 피고에게 전화로 연락하여 소재를 파악하고, 다시 서면 또는 전화상으로 최고할 수 있었음에도 이를 소홀히 한 과실이 있으므로, 위 약관 조항에 따라 최고가 도달하였다고 인정할 수 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 기각할 것인바, 이와 결론이 다른 제1심판결 중 피고 패소 부분은 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 김기영(재판장) 박은영 문현호
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서울중앙지방법원 2016. 2. 17. 선고 2015가단5182179 판결
[기타(금전)][미간행]
【전 문】
【원 고】 주식회사 인텔로그디앤씨 (소송대리인 변호사 이종찬)
【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인 청목 담당변호사 오동렬 외 1인)
【변론종결】
2016. 1. 25.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 63,833,800원 및 이에 대하여 2010. 5. 1.부터 2015. 5. 12.까지는 연 19%, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 19%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고에게 63,833,800원 및 이에 대하여 2010. 5. 1.부터 지급명령 정본 송달일까지는 연 19%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 구 동대문흥인시장 및 덕운시장 부지인 서울 중구 (주소 생략) 대 4,144.3㎡에서 시장 재건축사업을 추진한 ‘동대문중부상권시장 재건축사업조합(이하 ’소외 조합‘이라 한다)’과 ‘○○○○ 상가(이하 ’이 사건 상가‘라 한다)’ 신축사업에 관한 총괄시행대행계약을 체결하고, 위 계약에 따라 조합원들인 구 동대문 흥인, 덕운시장의 임차인들로부터 임차권을 양수하여 신축하는 이 사건 상가 임차권의 매각 업무를 한 회사이다.
나. 원고는 피고와 2008. 6. 19. 같은 달 28. 및 같은 해 7. 1. 이 사건 상가 중 지하 2층 1구좌씩 도합 3구좌에 대하여 각각 다음과 같은 내용의 임대분양계약(이하 ‘이 사건 임대분양계약’이라 한다)을 체결하였다.
제1조 (임차부동산의 표시)
① 대상부동산은 아래와 같다.
대상 점포: 지하 2층 1구좌(1구좌 전용면적 기준: 3.9㎡), 대상 업종: 생활용품, 수입명품
※ 입주예정일: 2009. 12월(공정에 따라 변경될 수 있으며, 입점기간은 추후 개별 통지함)
② 구체적인 점포 위치는 잔금 납부 후 추첨하고, 추첨에 의해 결정된 점포의 면적에 따라 분양대금을 정산한다.
③ 점포 추첨 후 임대인과 직접 임대차계약서를 작성하며, 신규 임대차계약서 작성 후 이 분양계약서는 무효로 하고, 임대인과의 관계는 신규 임대차계약서에 의한다.
제2조 (대금의 지불)
① 아래 임대분양대금 중 임대보증금은 다음과 같으며, 점포 추첨 이후 면적의 증감이 있을 경우 제4조 및 제5조에 따라 최종 정산하고 부가세는 별도로 한다.
임대 분양대금 총액 82,000,000원
임대보증금 38,500,000원
임대보증금을 제외한 분양대금 43,500,000원
② 분양대금은 아래와 같이 분할하여 지정달의 25일까지 납부하여야 하고, 임대보증금을 제외한 분양대금의 부가세는 별도로 한다(다만 2008. 7. 1.자 계약의 각 중도금 지급시기는 아래 기한으로부터 1달씩 후로 지정되어 있다).
계약금 계약시 17,270,000원, 1차 중도금 2008. 7월, 2차 중도금 2008. 9월, 3차 중도금 2008. 11월, 4차 중도금 2009. 2월 각 12,952,500원, 잔금 2009. 10월 17,270,000원
제3조 (연체료)
수분양자가 분양대금을 기한 내에 납부하지 않는 경우, 그 체납금은 연체기간에 따라 연 19%의 요율을 적용하여 납부지정일의 다음날부터 산정된 연체료를 가산하여 납부하여야 한다.
제4조 (임대분양면적)
① 점포 임대분양면적은 전용면적에 공용면적을 더한 면적으로 하며, 임대분양대금은 층별 1구좌 기준 전용면적에 상당하는 금액이므로, 점포추첨 후 전용면적의 증감이 있을 경우 증감율에 비례하여 분양대금을 가감하는 방식으로 정산한다.
② 관련 인허가 과정에서 건축계획 또는 사업계획의 변경, 상가 레이아웃 조정 및 건축공사 결과 등에 따른 1구좌 기준 전용면적의 증감 및 이에 따른 분양대금의 증감에 수분양자는 이의를 제기하지 아니한다.
제5조 (임대보증금)
① 분양대금에 포함된 임대보증금은 층별 1구좌 전용면적에 대한 금액이므로, 수분양자는 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하여야 한다.
② 임대차계약 종료 시 임대인은 임대분양대금 중 임대보증금을 반환할 의무를 부담하고 임대보증금을 제외한 분양대금에 대해서는 반환의무를 부담하지 아니한다.
제6조 (임대료)
① 지하 2층의 1구좌 임대료는 분양면적 13.22㎡(4평 기준)을 기준으로 650,000원으로 하며, 점포 추첨 이후 배정받은 점포의 임대분양면적에 따라 가감하는 방식으로 점포별로 확정한다. 단, 부가세는 별도로 한다.
제17조 (권리의무의 이전)
① 잔금 납부 후 수분양자는 임대인과 직접 본 임대분양계약서의 내용을 승계한 신규임대차계약서를 체결하고, 본 임대분양계약은 소멸한다.
다. 피고는 2010. 2.경 추첨을 통하여 이 사건 상가 중 지하 2층 △△△호(전용면적 3.95㎡, 분양면적 18.74㎡), □□□호(전용면적 3.91㎡, 분양면적 12.90㎡), ◇◇◇호(전용면적 3.84㎡, 분양면적 18.08㎡)를 확정받았다.
라. 피고는 이 사건 상가 지하 2층 △△△호, □□□호, ◇◇◇호의 임대분양대금 중 224,510,000원만을 납부하였고, 원고는 2010. 3. 19.경 점포면적에 따른 임대분양대금 잔금을 2010. 4. 30.까지 지급할 것을 통지하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1 내지 3, 갑 2 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 청구에 관한 판단
가. 분양대금의 정산 방법
1) 이 사건 각 임대분양계약 제1조 제2항, 제2조, 제4조 제1항, 제5조 제1항, 제6조 제1항의 각 규정내용을 종합하여 알 수 있는 아래의 사정들에 비추어, 임대보증금을 제외한 임대분양대금은 제4조 제1항 후단에 따라 전용면적의 증감율에 비례하여, 임대보증금은 제5조 제1항 후단에 따라 전용면적에 공용면적을 더한 임대분양면적에 따라 각각 정산하고, 애초 임대분양대금은 임대분양면적 13.22㎡를 기준으로 산정되었다고 해석하는 것이 타당하다.
① 이 사건 각 임대분양계약은 임대분양대금의 정산을 전제로 하고 있고, 제4조 제1항은 임대분양면적을 전용면적에 공용면적을 더한 면적이라고 명시하고 있다.
② 제4조 제1항 후단과 제5조 제1항 후단은 보증금을 제외한 임대분양대금과 임대보증금의 산정 방식에 대하여 명백히 규정을 달리 하고 있다. 무엇보다 임대보증금은 수분양자가 나중에 임대인으로부터 반환받을 수 있으며, 임대차목적물은 전용부분과 공용면적을 합한 면적 전체라 볼 수 있으므로, 임대보증금을 전용면적과 공용면적을 합한 면적을 기준으로 삼아 정산하더라도 그 방식이 크게 부당해 보이지 않는다.
③ 제6조에도 임대료 기준이 되는 분양면적으로 13.22㎡가 명시되어 있다.
④ 계약서 제5조 제1항 전단에 “임대보증금은 층별 1구좌 전용면적에 대한 금액이므로”라는 표현이 있더라도 이는 같은 항 후단의 정산이 있을 수 있음을 강조하기 위한 것이지 이 표현만으로 임대보증금도 임대보증금을 제외한 분양대금처럼 전용면적이 증가되는 경우에만 정산하는 것으로 합의하였다고 볼 수 없다.
이에 따라 피고에 대한 분양대금 정산내역을 계산하면 다음과 같다(상세 계산근거는 별지 임대분양대금 산정내역과 같다).
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호수 |
임대보증금 |
임대보증금 제외 분양대금 |
부가가치세 |
합계 |
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△△△호 |
54,575,000 |
44,057,000 |
4,405,700 |
103,037,700 |
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□□□호 |
37,568,000 |
43,611,000 |
4,361,100 |
85,540,100 |
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◇◇◇호 |
52,653,000 |
42,830,000 |
4,283,000 |
99,766,000 |
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288,343,800 |
2) 피고는 전용면적이 줄었음에도 임대보증금이 증액되는 것은 부당하다는 전제하에, 이 사건 각 임대분양계약 제4조와 제5조는 임대분양면적을 표시하지 않아 명시, 설명의무를 위반하여 계약의 내용으로 편입할 수 없다거나 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관법’이라 한다) 제6조에 반하여 무효라고 주장한다.
그러나 이 사건 각 임대분양계약은 임대분양대금의 정산을 당연히 전제하고 있고 이를 수분양자 입장에서도 쉽게 예상할 수 있었을 것으로 보이는 점, 임대분양면적은 전용면적과 공용면적을 더한 것이라고 정의되어 있고, 제6조에 13.22㎡가 기재되어 있는 점, 그와 같은 정산이 특별히 수분양자인 피고에게 부당하게 불리하거나 예상할 수 없는 사항이라고 볼 수 없는 점 등을 종합하면, 피고의 약관법과 관련한 주장은 받아들일 수 없다.
나. 소결
그렇다면 피고는 원고에게 이 사건 상가 지하 2층 △△△호, □□□호, ◇◇◇호의 임대분양대금 합계 288,343,800원 중 이미 지급받은 224,510,000원을 공제한 나머지 63,833,800원 및 이에 대하여 지급기한 다음날인 2010. 5. 1.부터 이 사건 지급명령정본 송달일인 2015. 5. 12.까지는 약정이율인 연 19%, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문, 구 소송촉진 등에 관한 특례법 시행령(2015. 9. 25. 대통령령 26553호로 개정되기 전의 것)이 정한 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 19%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고의 그 밖의 주장에 대한 판단
가. 임대분양계약의 불성립 내지 무효
1) 주장
피고는 ‘이 사건 각 임대분양계약이 재건축사업의 일환으로 총괄사업시행대행사가 실시하는 것’이라는 광고와 ‘분양’이라는 표현 등으로 인하여 이 사건 상가를 임차하는 것이 아니라 원고와 소외 조합으로부터 분양받는 것으로 오인하여 이 사건 각 임대분양계약을 체결하였다. 이 사건 각 임대분양계약은 계약의 내용에 관하여 당사자 사이에 의사의 합치가 없어 불성립 또는 무효이다.
2) 판단
갑 1호증의 1 내지 3, 갑 7호증의 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래 사실을 인정할 수 있다. 즉 원고는 이 사건 상가의 임대분양권 취득을 위하여 소외 조합과 총괄시행대행계약을 체결하고, 재건축 전의 상가 임차인들로부터 임차권을 양수하여 소외 조합의 조합원들과 임대차계약을 체결하였다. 그 후 소외 조합의 조합원들은 소외 조합과 이 사건 상가 개별점포에 관한 분양계약을 체결함과 동시에 원고와 사이에 원고가 분양목적물의 임차권을 양도할 권리를 가지고 임대분양절차를 거쳐 추첨으로 점포 위치가 확정되는 시점에 조합원과 임차인 사이에 임대차계약을 직접 체결한다는 내용의 약정을 체결하였고, 이에 따라 원고는 피고와 이 사건 상가건물의 임차권을 분양하는 이 사건 각 임대분양계약을 체결하였다. 이 사건 각 임대분양계약서에는 임대분양계약 당사자로 원고와 피고가 명시되어 있고, 피고가 임차하는 점포의 층수와 면적이 표시되어 있으며, 구체적인 점포 위치는 잔금 납부 후 추첨한다고 되어 있다. 또한 임대분양대금과 임대료 액수를 명시하면서 다만 추첨에 의해 결정된 점포 면적에 따라 분양대금과 임대료를 정산한다고 되어 있으며, 점포 추첨 후 임대인과 임대분양계약서 내용을 승계한 신규 임대차계약서를 직접 작성하고 이후 임대분양계약서는 무효로 한다고 기재되어 있다.
그렇다면 계약당사자, 계약 목적물, 임대분양대금 및 임대료 등에 관하여 원, 피고 사이에 계약 내용에 관한 의사가 합치되어 이 사건 각 임대분양계약이 체결되었다고 보아야 할 것이므로, 이와 다른 전제에서 하는 피고의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 설명의무 위반으로 인한 계약의 무효
1) 주장
이 사건 각 임대분양계약서 중 전체 분양대금에서 임대보증금 부분만 임대차 종료 시 반환받을 수 있을 뿐 임대보증금을 제외한 나머지 분양대금은 반환받을 수 없다는 조항과 수분양자들이 지주세(임대료)를 내야 한다는 조항은 부동문자로 인쇄된 약관에 해당한다. 그런데 원고는 이 사건 각 임대분양계약 체결 당시 피고에게 위 조항들을 설명하지 않았으므로 약관법 제3조 제4항에 따라 이를 계약의 내용으로 주장할 수 없고, 위 조항들이 무효일 경우에는 계약의 목적달성이 불가능하거나 일방 당사자인 피고에게 부당하게 불리한 경우에 해당하므로 이 사건 각 임대분양계약은 무효이다.
2) 판단
앞서 본 사실에 의하면, 이 사건 각 임대분양계약서의 표지에 “임대분양계약서”라고 명시되어 있고, 계약서 제2조에 임대분양대금 총액 중 임대보증금과 임대보증금을 제외한 분양대금이 계약금, 중도금, 잔금별로 일목요연하게 표로 정리되어 있으며, 제6조에 월차임이 기재되어 있다. 또한 갑 1호증의 1 내지 3, 갑 7호증의 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래 사정들, 즉 ① 피고가 이 사건 각 임대분양계약 체결 당시 작성한 확인서에 ‘임대분양대금은 임대보증금을 포함하고 임대인과의 임대차계약 종료 시 임대인으로부터 임대보증금만을 반환받는 내용임을 명확히 인식하였다’라는 취지의 기재가 있는 점, ② 임대분양이란 수분양자가 사업자에게 해당 점포에 대한 보증금과 월차임 등을 지급하고 계약기간 동안 점포 사용권을 분양받는 방식으로 그 유형과 세부적인 내용에 있어 다소의 차이가 있을지라도 임대분양이 진행된 상가가 전국에 다수 존재하는 점, ③ 임대보증금의 액수가 크지 않은 임대차계약에서는 통상적으로 임대료에 관한 약정이 존재하는 점 등에 비추어 보면, 원고는 이 사건 각 임대분양계약 체결 당시 피고에게 전체 분양대금 중 임대보증금을 제외한 나머지 부분이 반환되지 않는다는 점 및 임대기간 동안 임대인에게 임대료를 지급해야 한다는 점에 대하여 설명하였다고 봄이 상당하다. 설령 원고가 이를 설명하지 않았다고 하더라도 이는 거래상 일반적이고도 공통된 것이어서 피고로서는 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항으로 보이므로, 원고가 약관법에서 정한 설명의무를 위반하였다고 보기 어렵다. 따라서 이와 다른 전제에서 하는 피고의 주장도 받아들일 수 없다.
다. 허위·과장 광고로 인한 기망을 이유로 한 취소
1) 주장
원고는 이 사건 상가건물이 지하철역 및 새로 조성될 동대문디자인플라자 등과 지하 보행공간을 통하여 서로 연결되지 않는다는 사실을 알거나 적어도 연결되지 않을 수 있다는 것을 인식하면서도 이 사건 상가건물이 위와 같이 지하 보행공간을 통해 연결되어 대규모 지하상권이 형성되는 것처럼 허위·과장 광고를 하여 피고를 기망하였다. 피고는 이를 이유로 서울중앙지방법원 2010가합17982, 2010가합32196(병합), 2010가합37054(병합), 2010가합86001(병합), 2010가합105827(병합) 사건[이하 ‘관련사건’이라 한다]에서 이 사건 각 임대분양계약 취소의 의사표시를 하였다.
2) 판단
피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 각 임대분양계약을 체결할 당시 이 사건 상가가 지하철역 등과 지하공간으로 연결되지 않는다는 것을 알면서도 이를 고지하지 않았다거나 허위 정보를 적극적으로 제공하는 방법으로 허위·과장 광고를 하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다(관련사건 제1심 및 항소심에서도 피고의 이러한 주장을 받아들이지 않았다).
라. 채무불이행을 이유로 한 계약 해제
1) 주장
원고는 지하철역과 이 사건 상가건물이 연결된다고 광고하면서 그에 따라 지하 1, 2층 분양가를 지상보다 높게 책정하였음에도 지하공간 개발이 전혀 이루어지지 않았으므로, 피고는 원고의 채무 불완전이행을 이유로 이 사건 각 임대분양계약을 해제한다.
2) 판단
피고 제출의 증거들만으로는 이 사건 상가 지하 1, 2층 분양가가 이 사건 상가와 지하철역 등이 연결되는 것을 전제로 하여 다른 층보다 높게 책정되거나 이 사건 상가 다른 층의 분양가 역시 같은 지역의 일반적인 상가임대 분양가보다 높게 책정되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에서 하는 피고의 주장도 받아들일 수 없다.
마. 이 사건 임대분양대금 중 면적 정산금을 제외한 나머지 34,540,000원에 관한 소멸시효 완성
1) 주장
이 사건 각 임대분양계약에 따른 분양대금 중 면적 정산금을 제외한 나머지 34,540,000원의 지급채무는 상사채무로서 잔금 변제기인 2009. 10. 31.부터 5년이 경과하면 시효로 소멸하는데, 이 사건 소는 그로부터 5년이 경과한 2015. 3. 9. 제기되었으므로, 시효로 소멸하였다.
2) 판단
앞서 본 사실에 의하면, 원고는 2010. 3. 19.경 점포면적에 따른 임대분양대금 잔금을 2010. 4. 30.까지 지급할 것을 통지함으로써 임대분양대금 잔금의 변제기를 2010. 4. 30.로 유예하였고, 이 사건 소는 유예된 변제기로부터 5년이 경과되기 전에 제기되었다. 따라서 이와 다른 전제에서 하는 피고의 주장도 받아들일 수 없다.
바. 동시이행항변
1) 주장
이 사건 각 임대분양계약 상 원고는 피고가 이 사건 상가의 구분소유자들과 이 사건 각 임대분양계약에서 정한 바와 같은 내용의 임대차계약을 체결하도록 하여 임차권을 취득하게 할 의무가 있다. 피고가 임대차계약을 체결할 수 있도록 할 의무와 피고의 잔금납부의무는 동시이행의 관계에 있거나, 위와 같은 임대차계약이 체결될 수 없을 가능성이 있으므로 민법 제536조 제2항의 불안의 항변권이 있다.
2) 판단
이 사건 각 임대분양계약 제17조는 잔금 납부를 먼저 이행하여야 하는 것으로 정하였고, 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 상가 지하 2층 △△△호, □□□호, ◇◇◇호에 관한 임대차계약을 체결해주지 못할 현저한 사유가 있다고 인정되지 아니하므로, 피고의 주장은 역시 받아들일 수 없다.
4. 결 론
원고의 청구를 위 인정범위 내에서 인용하고, 나머지 청구는 기각한다.
[별지 생략]
판사 전지원