서울고등법원 2010. 8. 13. 선고 2010나14188 판결
[소유권이전등기절차이행등][미간행]
【전 문】
【원고, 피항소인】 대림2주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 이영훈
【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 권기수)
【변론종결】
2010. 7. 2.
【제1심판결】 서울남부지방법원 2009. 11. 27. 선고 2009가합11106 판결
【주 문】
1. 피고(조합원)의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고로부터 502,800,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2008. 9. 23. 청산을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 명도하라.
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 인용하는 부분
이 사건에 관하여 당원이 설시할 이유는 피고가 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 추가 판단
가. 현금청산 조항에 의하여 부동산을 취득할 수 있는지 여부
(1) 피고 주장의 요지
도정법 제47조에 의하면, 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하는 경우 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산하도록 규정하고 있으나, 사업시행자와 토지 등 소유자 사이에 청산금액에 관한 협의가 성립되지 않았을 경우에 사업시행자가 어떠한 방법으로 토지 등 소유자의 토지 등을 취득하여야 하는가에 대하여는 아무런 규정이 없고, 다만 제38조, 제40조 제1항에서 일정한 경우 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있음을 규정하고 있고, 제39조에 매도청구에 관한 규정을 두고 있는데, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결에 의하면 수용이 가능한 재개발, 도시환경정비사업의 경우 협의가 불성립할 경우에 사업시행자는 현금청산이 아닌 강제수용을 하도록 판시하고 있으므로, 원고는 현금청산 조항에 의하여 강제취득하는 것이 불가하고, 토지 등 소유자만이 현금청산 주장을 할 수 있으며, 이 사건과 같은 재건축에서의 강제취득은 매도청구로 하여야 한다. 따라서 도정법 제47조에 의한 현금청산 조항에 의하여 원고가 이 사건 부동산을 강제취득할 수 없다.
(2) 판 단
그러나 이 사건은 피고가 내세우는 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결의 사안(구 도시재개발법에 의하여 분양처분이 이루어진 경우)과 달리 “주택재건축사업”에 관한 것으로서, 특히 도정법 제38조, 제8조 제4항 제1호에 의하면 사업시행자인 원고가 토지 등의 수용을 할 수 없으므로, 강제수용이 가능함을 전제로 한 위 대법원판결은 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 오히려 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등에 의하면, 도정법 제47조의 규정에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에는 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 그 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하므로, 사업시행자로서는 위 현금청산 조항에 의하여 이전등기 등을 구할 수 있고, 위 제47조가 피고의 주장과 같은 편면적인 규정이라고 단정할 수도 없다. 그리고 나아가 피고의 주장과 같이 도정법 제39조의 매도청구 조항이 이 사건에 준용된다고 하더라도, 집합건물법 제48조 제1항 및 제2항과 제4항의 규정에 따른 최고절차 및 행사기간은 그 성질상 이 사건에 적용되지 않을 것이므로, 그 실질에 있어서는 현금청산 조항을 적용한 것과 마찬가지의 결과에 이르게 된다. 피고의 주장은 이유 없다.
나. 이 사건 시가감정의 적정성 여부
(1) 피고 주장의 요지
이 사건 부동산의 시가감정결과는 매매사례에 의한 비준가격을 산정함에 있어 이 사건 부동산 중 건물가격을 제외하여 위법하고, 따라서 복성가격 산정시의 건물가격을 합산하여 비준가격을 결정해야 한다.
(2) 판 단
살피건대 제1심 법원의 감정인 이승철에 대한 시가감정촉탁결과와 감정평가에 관한 규정의 내용을 비교하여 보면, 감정인은 분양신청기간 종료일 다음날인 2008. 9. 23.을 기준일로 하여 비교표준지 공시지가를 품등비교하여 평가한 토지가격과 건물의 재조달원가에서 감가수정을 하여 구한 건물가격을 합한 복성가격을 정하고, 이 사건 부동산이 재건축이 예정된 구역 내에 소재하는 부동산이므로 동 구역 내 평가선례를 분석하여 재건축으로 인한 개발이익을 포함하여 이 사건 부동산의 복성가격을 합계 496,429,820원(＝토지가격 435,626,000원+건물가격 60,803,820원)으로 산정하였는데, 이것은 감정평가에 관한 규칙 제17조(토지의 평가) 및 제18조(건물의 평가)에 따른 정당한 조치이다. 또한 감정인은 인근 매매사례에 의한 비준가격을 503,180,000원(이 사건 부동산 중 건물은 1977년 신축된 노후건물로 매매가격 산정에 포함되지 않는 거래관행을 참작해 별도 계산하지 아니함)으로 산정하여 이 사건 부동산의 시가를 복성가격과 비준가격을 합산하여 평균한 499,800,000원{＝(496,429,820원 + 503,180,000원)÷2}으로 산정하였는데, 이는 감정평가에 관한 규칙 제10조(평가방식의 적용) 제1항에 따라 다른 방식으로 구한 가격 등과 비교하여 그 합리성을 검토한 것이라고 봄이 상당하다. 여기에다가 이 사건 부동산 중 건물은 1977년 건축된 노후화된 건물로서 토지 및 건물을 함께 매매할 경우 통상 건물에 대해 별도의 가격을 산출하여 거래하지는 않는 점, 이 사건 감정서는 위와 같은 통상의 거래관행을 참작하여 비준가격 산정시에 별도의 건물가격을 평가하지 않은 점, 피고의 주장과 같이 토지가격에 건물가격을 합산한 복성가격과 비교의 대상이 되는 비준가격에다가 건물의 복성가격을 다시 합하는 것은 올바른 비교라고 볼 수 없는 점, 제1심 법원의 시가감정에 앞서 두 개의 감정평가법인에서 이 사건 부동산에 대하여 한 감정평가금액은 458,645,480원(갑 제26호증의 1 참조)으로서 제1심 법원의 시가감정액(499,800,000원)이 더 많은 금액인 점 등을 고려해 볼 때, 위 시가감정결과가 비준가격 산정시 건물가격을 별도로 산정하여 포함시키지 않았다고 하더라도 거기에 위법이 있다고 할 수 없고, 오히려 이 사건 부동산이 위치한 지역의 주변시세와 거래관행을 고려해 적절한 조치를 취한 것이라고 판단된다. 따라서 피고의 위 주장도 역시 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면, 원고의 피고에 대한 이 사건 청구는 이유 있어 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 황병하(재판장) 이종림 신권철
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서울남부지방법원 2009. 11. 27. 선고 2009가합11106 판결
[소유권이전등기절차이행등][미간행]
【전 문】
【원 고】 대림2주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 김조영)
【피 고】 피고
【변론종결】
2009. 11. 17.
【주 문】
1. 피고는 원고로부터 502,800,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2008. 9. 23. 청산을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 명도하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항 중 명도부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 당사자의 지위
(1) 원고는 서울 영등포구 대림동 886-12 일대 토지(이하 ‘이 사건 재건축부지’라고 한다)에 있는 금축연립주택, 산호연립주택, 통신연립주택 및 단독주택들의 재건축사업(이하 ‘이 사건 재건축사업’이라고 한다)을 목적으로 결성된 조합이다.
(2) 피고는 이 사건 재건축부지 내에 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 소유하고 있다.
나. 원고의 설립 경위
(1) 도시 및 주거환경정비법(2009. 1. 30. 법률 제9444호로 개정되기 이전의 것, 이하 ‘도정법’이라고만 한다) 제2조 제9호 나.목에 의하면, 주택재건축사업의 경우에는 ① 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자, ② 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자를 토지등소유자라고 하는바, 이 사건 재건축부지 내의 토지등소유자 97명 중 86명이 주택재건축정비사업조합설립동의서를 제출함으로써 원고의 조합원이 되었다.
(2) 이에 2004. 12. 16. 19시 추진위원회 사무실에서 원고의 조합창립총회가 개최되었는바, 조합원 86명 중 56명이 참석하여 조합설립 및 정비사업 결의, 조합장 및 임원선출, 조합정관승인 등을 의결하였다.
(3) 원고는 2005. 2. 15. 서울 영등포구청장으로부터 주택재건축정비사업조합 설립인가를 받았다.
(4) 원고가 위와 같이 조합설립인가를 받은 후 이 사건 재건축사업에 동의하는 사람의 수가 늘어나고 사업부지가 확장됨에 따라, 원고는 여러 차례 변경인가를 받아 최종적으로 전체 토지등소유자 108명 중 96명이 조합원으로 되었고 이 사건 재건축부지는 합계 11,252㎡가 되었다.
(5) 이후 2007. 11. 8. 서울특별시 고시 제2007-410호 ‘대림2주택재건축정비구역지정 및 지형도면 작성’이 고시되어 정비구역이 지정되었는바, 피고 소유의 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 재건축부지 전부가 정비구역으로 지정되었다.
(6) 원고는 2008. 2. 15. 영등포구청으로부터 사업시행인가를 받고, 2008. 11. 8. 관리처분총회를 개최하여 제2호 안건으로 관리처분계획승인의 건을 의결하였으며, 2009. 5. 18. 영등포구청장으로부터 위 관리처분계획에 대한 인가를 받았다.
다. 토지등소유자의 분양신청 및 분양신청하지 아니한 토지등소유자에 대한 현금청산에 관하여 정하고 있는 도정법 상 주요 규정들은 다음과 같다.
(1) 도정법 제46조 :
① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(주택재건축사업의 경우에는 제11조의 규정에 의하여 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.
② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
(2) 도정법 제47조 제1호 : 사업시행자는 토지등소유자가 분양신청을 하지 아니한 자에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
(3) 도정법 시행령 제48조 : 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.
라. 원고는 도정법 제46조 및 원고의 조합정관 제41조, 제42조에 의거하여 조합원들을 대상으로 분양공고 및 분양신청 안내를 하고 분양신청 접수를 하게 되었는데, 1차 분양신청기간은 2008. 8. 11.부터 9. 10.까지였고 2차 분양신청기간은 2008. 9. 13.부터 9. 22.까지였다.
마. 피고는 위 1, 2차 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하였고, 이에 원고는 2009. 1. 13. 피고에게 현금청산협의를 하자고 통지하였고, 2009. 2. 2. 다시 통지를 하였다.
바. 피고는 2009. 2. 9. 원고에게 13억 9,000만 원으로 현금청산협의안을 통보하였으나, 원고는 피고가 제시하는 금액이 시가와 많은 차이가 있어 수용할 수 없다고 통보 하였다.
사. 원고는 2009. 2. 4. 영등포구청장에게 감정평가업체를 추천하여 줄 것을 의뢰하였고, 영등포구청장이 추천한 감정평가업체 2곳에 감정평가를 의뢰한 결과 피고 소유의 이 사건 부동산의 시가는 458,645,480원으로 산정되었다.
[ 인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 제2호증, 제3호증의 1 내지 3, 제4호증, 제5호증의 1 내지 4, 제6호증의 1, 2, 제7호증의 1, 2, 제8호증, 제10호증의 1, 2, 제11호증, 제15 내지 19호증, 제20호증의 1, 제21호증의 1, 제22호증, 제23호증의 1, 제24호증의 1, 제26호증의 1, 제27호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 ]
2. 당사자의 주장에 관한 판단
살피건대, 도정법 제47조 제1호, 제2호의 규정에 따라 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는바, 여기에서 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이고, 같은 법 제47조의 규정에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조).
위 인정사실에 의하면, 원고가 피고에 대하여 청산금 지급의무를 지게 되는 날은 분양신청기간 종료일 다음날인 2008. 9. 23.이고, 이 사건 부동산에 식재된 수목의 2008. 9. 23.을 기준으로 한 시가는 300만 원인 사실에 대하여는 당사자 사이에 다툼이 없으며, 또한 감정인 이승철의 시가감정결과에 의하면 2008. 9. 23. 기준으로 재건축으로 인한 개발이익까지 포함하여 이 사건 부동산의 시가는 499,800,000원인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고로부터 502,800,000원(= 부동산 499,800,000원 + 수목 3,000,000원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 2008. 9. 23.자 청산을 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 명도하여야 할 것이다.
피고는 이에 대하여, 피고는 주택 2채 상당의 가격을 보상하여 주는 것을 조건으로 재건축에 동의한다고 하여 이러한 조건에 관하여 원고의 대표자로부터 동의를 받았고, 분양신청 접수 당시 이 사건 부동산의 시가는 평당 1,600만 원 내지 1,700만 원 정도인데 원고가 제시하는 현금청산액수는 지나치게 적다는 취지로 주장하나, 원고의 대표자가 피고에게 주택 2채 상당의 가격으로 보상하여 주기로 약정하였다거나 2008. 9. 23. 기준으로 이 사건 부동산의 시가가 평당 1,600만 원 내지 1,700만 원 정도라는 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상, 피고의 위 주장은 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 있어 받아들인다.
[별지 생략]
판사 조윤신(재판장) 천지성 김지희
(출처 : 서울남부지방법원 2009. 11. 27. 선고 2009가합11106 판결 [소유권이전등기절차이행등] > 종합법률정보 판례)