관광호텔에 예식장영업 시설설치-저당물의 제3취득자-서울고03나82343

서울고등법원 2004.6.8. 선고 2003나82343 판결 【배당이의】
[미간행]

【전 문】
【원고, 항소인】 한효식(소송대리인 변호사 김정일외 1인)

【피고, 피항소인】 한국자산관리공사(소송대리인 변호사 최용규외 1인)


【변론종결】 2004.5.11.
【제1심 판결】 인천지방법원 2003. 10. 30. 선고 2003가합4781 판결
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지
인천지방법원 2001타경4202호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2003. 5. 12. 작성한 배당표를 변경하여 원고에게 금 110,000,000원을 배당하고, 피고에 대한 배당액 6,983,386,076원을 금 6,873,386,076원으로 감액하는 것으로 경정한다.
2. 항소취지
제1심 판결을 취소하고, 청구취지와 같은 판결을 구함.
【이 유】
1. 기초사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증 내지 갑 제13호증, 갑 제14호증의 1, 2, 갑 제15, 16, 17호증, 갑 제18, 19호증의 각 1, 2, 갑 제20호증 내지 갑 제38호증, 갑 제39호증의 1, 2, 갑 제40호증의 1 내지 318, 갑 제41호증의 1, 2, 3, 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.
가. 인천 남구 간석동 275-1 대지 2165.6㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 평스라브 지붕 9층, 지하 3층의 갤럭시 관광호텔(이하, 위 토지와 건물을 이 사건 부동산이라고 한다)은 원래 주식회사 동성관광개발(이하, 동성관광개발이라고 한다) 소유였고, 위 호텔건물은 나이트클럽, 게임룸, 투전기업소, 사우나, 주차장, 기계실, 전기실, 식당, 커피숍, 연회실, 예식장, 객실, 스카이라운지 등으로 구성되어 있다.
나. 위 부동산 중 토지에 관하여 1990. 12. 1. 근저당권자 주식회사 경기은행 명의의 채권최고액 22억 5,000만 원의 근저당권이 먼저 경료되었고, 이어 1993. 3. 8. 호텔건물에 대하여도 위 토지와 같은 내용의 근저당권이 설정되었으며, 그 후 동성관광개발이 주식회사 경기은행으로부터 금원을 대출 받으면서 이 사건 부동산을 6회 추가로 담보제공하여 1995. 11. 30.까지 사이에 이 사건 부동산에 추가로 6회의 근저당권자 주식회사 경기은행 명의의 근저당권이 설정되었고(추가 근저당권 설정시에는 다른 부동산이 공동담보로 추가 제공되었다), 근저당권자인 주식회사 경기은행의 임의경매신청에 의하여 1997. 10. 2. 인천지방법원 97타경88371호로 임의경매가 개시되었다.
다. 그 후 위 주식회사 경기은행 명의의 모든 근저당권은 1998. 4. 20. 계약양도를 원인으로 성업공사에게 이전되었고(기입등기는 1998. 5. 1.), 이어 위 성업공사의 근저당권 전부가 1999. 4. 22. 양도를 원인으로 하여 케이디에이인베스트먼트펀드윈 주식회사(이하, 케이디에이라고 한다)에게 이전되었으며(기입등기는 2002. 4. 2.), 위 케이디에이의 채권 회수 수임인인 피고가 이 사건 부동산에 관하여 임의경매신청을 하여 2001. 1. 15. 인천지방법원에서 2001타경4202호로 부동산 임의경매절차(이하, 이 사건 경매절차라고 한다)가 개시되었다.
라. 한편 동성관광개발은 1996. 12. 말경 경영부진을 만회하고자 위 관광호텔에서 예식장영업을 하려고 계획을 세웠고, 1997. 1.경 이 사건 부동산 중 3층에 예식장에 필요한 시설을 만들 수 있는 증축허가를 받았는데, 당시 증축비용을 외부에서 충당하기로 하여 원고로부터 증축비용을 투자를 받아 공사를 진행하여 연회장(식당) 247.13㎡를 증축하였다.
마. 위 증축된 연회장은 이 사건 관광호텔 3층 베란다 사이의 벽에 덧붙여진 것으로 외벽과 지붕이 있고, 베란다 부분에 식당시설이 갖추어져 있는데, 1997. 7. 12. 사용승인이 난 후 이 사건 관광호텔 3층 예식장 하객들의 연회장으로 사용되었고, 위와 같은 증축으로 인하여 1998. 9. 7. 위 관광호텔 건물표시 등기부분 중 3층 부분이 648.31㎡에서 895.44㎡로 변경되는 건물표시 변경등기가 경료되었고, 이어 같은 날 위 투자에 대한 대가로 이 사건 부동산 중 건물부분에 대해서만 인천지방법원 남동등기소에 위 같은 날 접수 제47718호로 1997. 1. 20. 매매를 원인으로 하여 10,302.649분의 247.13 지분이전등기(이 사건 관광호텔 전체의 면적과 증축된 면적의 비율에 따른 것으로 보인다)가 원고 앞으로 경료되었다.
바. 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 경매절차가 개시될 당시에는 위 지분이전등기가 경료된 위 부동산 중 증축부분이 매매목적물에 포함되지 아니하였다가 2001. 6. 19. 인천지방법원(경매법원)이 케이디에이의 경정신청에 따라 2001카기3211호 임의경매개시결정경정사건에서 위 증축부분도 경매목적물에 포함시키고, 소유자를 동성관광개발 및 원고로 경정하였다.
사. 원고는 위 경매절차가 진행되자, 2001. 10.경 인천지방법원의 2001. 6. 19.자 경정결정에 대하여, 원고가 증축한 부분은 그 구조 및 이용상 독립성이 있는 부분으로서 공유자인 동성관광개발과 구분소유적 공유관계에 해당함에도 불구하고 이 사건 경매목적물에 포함된 것은 부당하다고 주장하면서 인천지방법원 2001타기7081호로 경매개시결정에 대한 이의신청을 제기하였는데, 인천지방법원은 2002. 3. 9. 원고의 이의신청을 기각하였고, 원고가 위 결정에 불복하여 인천지방법원 2002라408호로 항고하였으나 위 법원은 2002. 5. 14. 원고의 항고를 기각하였다.
아. 한편, 위 부동산 임의경매절차가 진행된 결과 이 사건 부동산은 2002. 3. 9. 이동현에게 낙찰되었는데, 원고는 낙찰허가 결정에 불복하여 위 “사” 항과 같은 사유를 포함한 불허가 사유를 주장하면서 인천지방법원 2002라406호로 항고하였으나 위 법원은 2002. 5. 14. 원고의 항고를 기각하였고, 원고가 위 결정에 불복하여 대법원 2002마2256호로 재항고하였으나 대법원은 2002. 9. 9. 원고의 재항고를 기각하였다.
자. 그 후 경매법원은 2003. 5. 12. 배당기일을 열어 매각대금 및 보증금 이자 합계7,121,942,839원에서 집행비용 35,025,420원을 공제한 금 7,086,917,419원을 실제 배당할 금액으로 하여 배당을 실시하여 제1순위로 임금채권자들인 김연화에게 금 1,613,598원, 류진영에게 3,989,400원, 변현정에게 금 1,381,605원, 송혜영에게 금 1,640,960원, 안수아에게 금 1,177,130원, 이윤지에게 금 1,686,005원, 이재곤에게 금 11,535,005원, 이증재에게 금 55,924,293원, 이창오에게 금 1,326,515원, 임창식에게 금 1,392,346원, 정운경에게 금 15,911,939원, 최재범에게 금 2,370,547원, 윤병도에게 금 3,600,000원을, 제2순위인 채권회수 수임인인 피고에게 나머지 6,983,368,076원을 각 배당하고, 원고를 위 배당에서 제외하는 것으로 배당표를 작성하였다.

2. 원고의 주장에 대한 판단

가. 주장

(1) 원고는 1997.경 이 사건 관광호텔 건물 중 3층 연회장(식당) 247.13㎡를 증축하여 1998. 9. 7.(원고는 위 경매절차의 경매개시결정에 대한 이의, 낙찰허가결정에 대한 의의, 제1심 제1차 변론기일에 진술된 2003. 7. 25. 인천지방법원에 접수된 준비서면등에서 지분이전등기를 1997. 1. 20. 경료하였다고 주장하고 있으나 이는 등기원인일자이고 실제 등기부에 지분이전등기가 경료된 것은 1998. 9. 7.이다) 위 건물 전체에 대한 공유지분이전등기를 경료하였다. 그런데 위 증축부분은 위 관광호텔 건물과는 별개로 구조상 및 이용상의 독립성이 있는 부분으로서 원고의 비용으로 증축하였으므로, 이른바 구분소유적 공유관계에 있게 되었다. 그런데도 경매법원은 위 증축부분이 이 사건 관광호텔건물에 부합되어 근저당권의 효력이 미치는 것으로 판단하여 경매를 진행하여 결국 위 증축부분은 낙찰자의 소유가 되었고, 원고는 아무런 보상도 받지 못하고 위 증축부분의 소유권을 상실하였다.

(2) 그런데 민법 제367조는 저당물의 제3취득자가 그 부동산을 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 민법 제203조 제1항의 규정에 의거 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 규정되어 있는바, 원고는 위와 같이 저당권이 설정된 건물에 대한 소유권을 취득하였으므로, 위 법 조항의 저당물의 제3취득자에 해당한다. 한편, 원고는 금 265,262,761원을 투입하여 이 사건 증축부분을 완공하여 위 건물의 가치를 증가시키게 되었는바, 이는 유익비에 해당하므로, 이 사건 경매대가에서 우선변제를 받을 수 있는데, 위 비용 중 일부인 금 110,000,000원을 우선변제 받기 위하여 청구취지와 같은 내용의 배당표 변경을 구한다.

나. 판단

(1) 구분소유권을 취득하였는지의 여부

㉮ 우선 원고는 이 사건 증축부분의 구분소유자인데 위 경매법원에서 이를 무시하고 부합되었다고 판단하여 경매절차를 진행한 결과 원고가 증축부분의 소유권을 상실하였다고 주장하므로, 이에 대하여 보기로 한다.

㉯ 1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상 및 이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우 공유자들 사이에 상호 명의신탁관계에 있는 이른바 구분소유적 공유관계에 해당한다고 할 것이고( 대법원 2001. 6. 15. 선고 2000마2633 결정 참조), 한편 건물이 증축된 경우에 증축건물이 기존건물에 부합된 것인지 아니면 구조상 이용상의 독립성을 가지고 부합되지 아니한 것인지를 알기 위해서는 증축부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존건물과의 독립된 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는 것인 지의 여부 및 증축하여 소유하고 있는 자의 의사 등을 종합하여 판단해야 할 것이다( 대법원 1994. 8. 9. 선고 94다11606 판결 참조).

㉰ 그런데, 앞서 본바와 같이, 위 증축부분은 이 사건 호텔 건물 3층의 외벽에 덧붙여 설치한 것으로서 전체 면적의 약 2.4%에 불과한 점, 위 관광호텔은 객실, 식당, 나이트클럽 등 위락시설, 연회장, 예식장 등의 시설이 설치되어 있고, 호텔은 통상 이러한 시설이 종합적으로 설치·운영되는 것으로 그 일부 시설만을 관광호텔과 분리하여 독립한 소유권의 객체로 하여 소유권의 객체로 삼기에는 부적절한 점, 나아가 이 사건 증축부분의 용도도 이 사건 관광호텔 3층의 예식장 하객을 대상으로 한 식당의 기능을 하는 것으로 예식장과 분리하여서는 그 경제적인 효용이 적다고 보이는 점 등에 비추어, 기능, 용도, 구조상 독립하여 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는 대상이 될 수 없다고 할 것이므로, 이 사건 증축부분은 건물의 완성과 동시에 기존의 호텔건물에 부합되어 동성관광개발의 소유가 되었다고 할 것이다. 따라서 사후에 비록 원고가 동성관광개발과 합의에 의하여 이 사건 증축부분을 구분소유하기로 하고 지분이전등기를 경료하였다고 하더라도 원고가 이 사건 증축부분에 대한 구분소유권을 취득한 것이라고 볼 수 없고, 원고는 위 증축부분에 대한 대가로서 호텔 건물전체에 대한 공유지분이전등기를 경료하여 건물 전체에 대한 공유지분권자가 되었다고 할 것이다. 따라서 이 사건 증축부분에 대한 구분소유권을 취득하였음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 민법 제367조의 저당물의 제3취득자 해당여부

㉮ 위에서 본바와 같이 원고는 이미 근저당권이 설정되어 있던 이 사건 호텔 건물에 대하여 1998. 9. 7. 공유지분이전등기를 경료하여 소유권의 일부인 지분권을 취득하였는바, 위와 같은 소유자인 원고가 민법 제367조의 저당물의 제3취득자에 포함되는지에 대하여 보기로 한다.

㉯ 민법 제367조는 저당물의 제3취득자가 부동산을 위한 필요비와 유익비를 지출한 경우 저당물의 경락대금에서 우선변제를 받을 수 있다고만 규정되어 있을 뿐 구체적으로 어떤 권리를 취득한 제3자가 우선상환청구권을 행사할 수 있는지를 명확하게 규정하고 있지 아니하다. 그런데 민법 제367조의 입법목적이 저당권 설정 후 저당목적물에 관한 권리를 취득한 제3자가 자신의 의사와 무관하게 저당권실행으로 말미암아 권리를 상실 당하게 되는 불안한 지위를 보호하기 위하여 저당목적물에 비용을 지출하여 저당목적물의 가액을 높인 공익비용을 우선상환 받도록 하는데 있으므로, 저당권설정 후에 지상권과 전세권을 취득한 제3자가 위 제3취득자의 범위에 포함되나 저당권 설정 후에 소유권을 취득한 제3자는 자신의 소유물에 대하여 비용을 지출한 것에 불과하여 그 비용상환을 구할 수 없다고 보아야 하므로(소유자는 경매절차에서 잉여금이 있을 경우 이를 찾아갈 수 있을 뿐이다), 민법 제367조의 제3취득자에 해당되지 않는다고 봄이 상당하다. 그런데 앞서 본바와 같이 이 사건의 경우 원고는 증축부분에 대하여 1998. 9. 7. 위 호텔 건물 중 10,302.649분의 247.13 지분에 관한 소유권을 취득하였으므로, 민법 제367조의 저당물의 제3취득자에 포함되지 않는다고 할 것이다. 결국 원고가 민법 제367조의 제3취득자에 해당함을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다. 

3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사   박해성(재판장) 홍이표 이승택