정비사업 사업성 개선해 신속 추진…서울시, '정비사업 기본계획' 재정비

정비사업 사업성 개선해 신속 추진…서울시, '정비사업 기본계획' 재정비
 -「2030 서울시 도시‧주거환경정비기본계획」주거환경정비사업 부문 재정비안 수정가결
 - 사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등 사업성 개선해 안정적인 주택공급
 - 열린단지, 기반시설 입체‧복합화 등 통해 주거공간 대개조로 도시매력 극대화
 - 8.8.주택공급 확대방안 내용, 기본계획 재정비안에 담아 선제적 추진… 9월 시행

 

□ 서울시는 2024년 8월 21일 제12차 도시계획위원회를 개최하고 「2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)」(이하 ‘기본계획’) 재정비(안)을 "수정가결" 하였다.

 

□ 이번에 수정가결된 기본계획은 “①정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급, ②도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조”라는 두 가지 목표 아래 정비사업 지원을 위한 구체적인 실행계획을 담고 있다.

○ ‘2025 기본계획’이 경직된 용적률․높이 계획, 정비사업 대상지 축소방안 등의 내용을 담고 있어 최근 주택경기 변화와 2040 서울도시기본계획의 보행일상권․녹지생태도심 조성 목표 등의 최신 사회·제도적 변화를 능동적으로 담아내기 어려웠던 한계가 이번 재정비를 통해 보다 유연하게 개선됐다.

 

□ 또한, 최근 발표된 8.8.주택공급 확대방안 내용(정비사업 사업성 개선 및 사업속도 제고 등)도 이번 기본계획 재정비안에 담아(사업성 보정계수, 현황용적률 인정, 공공기여율 완화, 통합심의 활성화 등) 9월 시행 등 서울시가 선제적으로 주택공급 확대에 앞장선다.

 

<사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등으로 ‘사업성 개선’해 안정적인 주택공급>

□ 사업성 개선을 통한 안정적인 주택공급을 위해 ▴사업성 보정계수 도입, ▴현황용적률 인정, ▴1․2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화, ▴공공기여율 완화 등 합리적으로 개편했다.

 

□ ‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모․세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

․ [보정계수 기본산식] 서울시 평균 공시지가 / 대상지 평균 공시지가 ․ 서울시 평균 공시지가 : 서울시 내 주거지의 표준지공시지가를 활용하여 산출하며, 향후 별도 안내 예정

○ 사업성에 직결되는 ‘분양가격’이 지가에 비례함을 고려하여 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정, 사업성을 높여주는 것이다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다.

○ 예컨대 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%․임대 25%→ 분양 285%․임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.  

 

□ 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과하여 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

○ ‘재개발’은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다.

<현황용적률 산정기준>

 

조례용적률 초과 비율		0%	사잇값	50%이상
현황용적률	제1종일반주거지역	150%	직선보간 용적률	200%(법적상한)
	제2종일반주거지역	190%	직선보간 용적률	250%(법적상한)

 

○ ‘재건축’은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작, 허용용적률 이상은 ‘공공기여’를 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 공공기여 없이 온전히 확보 가능해진다.

○ 참고로 서울 시내에는 '04년 종세분화 이전 일반주거지역 용적률 범위(최대 400%) 내에서 건립되었으나 관련 제도 변경으로 현행 용적률 기준을 초과하는 과밀 노후단지가 149개(8.7만 세대)가 있다. 이번 기본계획 재정비로 이러한 단지가 사업추진에 탄력을 받게 될 것으로 기대된다.

․ 재건축 현황용적률 : 재건축 전 현재 건축물대장상 주택단지의 용적률 ․ 재건축 과밀단지 : 현황용적률이 허용용적률을 초과한 주택단지

 

□ 아울러 시는 재개발에만 허용하던 ‘사업성 보정계수’와 ‘현황용적률’ 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다고 밝혔다. 재건축 과밀단지와 일반단지와의 형평성 및 실질적인 사업성 개선효과 등을 고려해서 이와 같이 결정했다.

○ 예를 들어, 현황용적률을 인정받은 과밀단지도 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%p)만큼은 사업성 보정계수를 적용할 수 있도록 하여 사업성이 낮은 단지의 경우 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 더 높게 결정될 수 있게 하였다.

○ 보다 구체적인 적용방법은 단지별 현황, 시장여건 등을 고려해 시장이 별도 정하여 운영한다.

․ (예시) 3종일반주거지역 과밀단지(현황용적률 260%), 사업성 보정계수 1.5인 경우 - 허용용적률 20%p × 1.5 = 30%p → 20%p를 초과하는 10%p 현황용적률 위로 중복 적용 → 최종 허용용적률 270%(O) / 290%(X)

□ 또 열악한 1․2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고, 기존에 주거가 밀집된 준공업지역의 주거환경 개선 및 주택공급 확대를 위해 용적률을 완화한다. ‘1종일반주거지역’은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→ 200%까지 확대한다.

․ (현행) 1종일반주거지역 : 기준(150)/허용(150)/상한(150)/법상(150) ‣필로티 포함 4층 이하 ․ (개선) 1종일반주거지역 : 기준(150)/허용(150)/상한(200)/법상(200) ‣필로티 포함 6층 이하

○ 그간 허용용적률 10%p 였던 ‘2종일반주거지역’은 20%p로 확대하고, 기존에 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.

․ 2종일반주거지역 : 기준(190)/허용(200)/상한(250)/법상(250) → 기준(190)/허용(210)/상한(250)/법상(250) ․ 준공업지역 : 기준(210)/허용(230)/상한(250)/법상(-) → 기준(210)/허용(230)/상한(250)/법상(400)

 

□ 공공기여 관련, 용도지역 상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 ‘10%’로 축소하고, 임대주택 및 전략용도시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선하였다.

․ 1종일반주거지역 → 2종일반주거지역 : (기존) 15% → 10% ․ 3종일반주거지역 → 준주거지역 : (기존) 15% → 10% ․ 전략용도시설 : 노인복지시설 등 시장이 별도로 정하는 시설

 

□ 상기 내용과 같이 이번 기본계획 재정비(안)에는 8.8. 주택공급 확대방안의 일환인 재개발․재건축 사업성 개선내용도 함께 담고 있으며 내용은 아래 표와 같다.

개선내용	종 전	개 선	비고
➊ 사업성 보정계수	· 없 음	· 지가가 낮은 지역에 대해 사업성 개선을 위한 “사업성 보정계수” 신규 도입 [분양주택 최대 10%p 증가, 임대주택 최대 10%p 감소]	9月 시행
➋ 현황용적률 인정	· 없 음	· 기존 건축물이 이미 현행 용적률 기준을 초과한 과밀단지·지역은 현황용적률까지는 공공기여 없이 인정하여 사업성 개선 [과밀단지·지역 재건축 및 재개발 추진 가능]	9月 시행
➌ 공공기여 비율 완화	· 1종→2종, 3종→준주거 종상향시 15% ※ 이외 1단계 종상향시 10%	· 종상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 1단계 종상향시 공공기여 비율 10%로 축소 [1단계 종상향시 공공기여 비율 10%로 통일]	9月 시행
	· 건축물 기부채납 계수 0.7	· 임대주택 및 전략 육성용도 시설은 1.0 적용
➍ 공공임대주택 인수가격	표준건축비 적용	· 기본형건축비의 80% 적용 [종전 대비 40% 상향]	시행령 개정사항 (9~10月 시행)

 

□ 끝으로 시는 각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발․재건축 추진이 어려운 ‘개발 사각지대’에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진한다.

○ ‘휴먼타운 2.0’은 재개발이 어려운 저층주택 밀집 지역에 개별건축을 지원하는 방식으로, 단독(다가구)․다세대․연립·도시형생활주택 등 서민 주거 사다리 역할을 하는 비(非)아파트 공급을 촉진하기 위한 사업이다. ▴특별건축구역․건축협정 집중구역·리모델링 활성화 구역 지정을 통한 용적률․건폐율 등 건축기준 완화 ▴전문가 컨설팅 지원(휴머네이터) ▴건축주의 사업비 부담 경감을 위해 사업비 30억원까지 대출이자의 최대 3% 지원 및 세제 감면 등 금융지원 ▴도로․공영주차장 등 주민 생활편의 기반시설 확충 등 주거환경을 실질적으로 개선할 수 있도록 지원한다.

<열린단지, 기반시설 입체‧복합화 등 통해 주거공간 대개조로 도시 매력 극대화>

□ 다음으로 ‘정비사업’을 통해 도시 매력을 극대화하여 도시경쟁력을 끌어 올리는 동시에 공공성도 함께 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안도 마련했다.

 

□ 첫째로 보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 ‘인센티브 항목’을 기존 6가지 → 12가지로 대폭 확대했다.

○ 공공보행통로․열린단지를 조성하거나 저출생, 초고령화에 대응한 돌봄․고령서비스시설을 설치하거나 장애인 등을 위한 무장애건축 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급 획득 시 인센티브를 제공한다.

○ 또한, 매력적인 주거지를 위해 친환경 건축물, 장수명주택, 우수디자인․수변친화공간을 조성하거나 공동주택 안전성능(소방․피난) 개선, 저류지 설치, 도심항공교통 시설 등 설치 시에도 인센티브를 제공한다.

 

□ 둘째로, 미래세대 및 기후위기 대응을 위해 환경친화적 아파트 단지를 조성한다. 이를 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다. 해당 인센티브는 지가와 연동하여 적용되며, 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 가져가는 구조가 된다.

○ 또한, 친환경 인센티브 유도를 위해 상한 또는 허용용적률에 선택적으로 적용할 수 있도록하며, 상한용적률에 친환경을 적용할 경우에는 지가를 반영하여 최대 2배의 인센티브를 제공한다.

․ (예시) 3종일반주거지역(허용 230%), 공공기여 5%, 상한 친환경 ZEB4(6%), 보정계수 2.0 - 6% × 2.0 =‘12% 친환경 인센티브’상한용적률에 적용 → 최종 상한용적률 247% ※ 친환경 인센티브는 상한용적률에 우선 적용 후 허용용적률에 적용

○ 아울러 상한용적률에 친환경 인센티브 적용은 도로·공원의 기반시설등이 충분히 설치된 경우에 한해 적용한다.

 

□ 끝으로, 기본계획에 정비사업 추진 시 ‘기반시설 입체․복합화’ 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게끔 반영했으며, 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전․재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

○ 당초에는 시설별로 각각 조성하던 공공기여 시설을 통합 조성하여 토지이용 효율을 높여 주택공급을 늘릴 예정이다.

○ 아울러, 사업 초기 공공시설 용도를 결정함에 따라 일부 단지에서 불필요한 갈등이 발생하는 사례가 발생함에 따라 사업시행자인 조합이 설립된 이후 사업시행계획인가 전에 조합과 협의를 거쳐 공공시설 용도를 최종 확정·운영할 예정이다.

 

□ 시는 이번에 도시계획위원회 수정가결 내용을 반영하여 14일간의 재공람 공고를 거쳐 9월 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다.

* 재공람 공고 9.5. ~ 9.19.,(예정), 서울시 홈페이지(고시/공고) 및 정비사업 정보몽땅(자료실)에 게재

 

□ 유창수 서울시 행정2부시장은 “이번 ‘2030 기본계획’ 재정비를 통해 최근 발표된 「8.8.주택공급 확대방안」을 서울시가 앞장서 추진하면서, 열악한 노후주거지의 정비여건도 대폭 개선하고 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다”며 “기본계획 재정비 이후에도 「8.8.주택공급 확대방안」이 신속하게 추진될 수 있도록 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 노력하겠다”고 말했다. 

 

※ 본 ｢2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)｣ 재정비(안)에 대해 수정가결 내용을 본보고서에 반영하는 과정에서 주민 이해도 제고 및 내용 명확화 등을 위해 문구 일부 수정·보완되어 재공람 공고 및 고시될 수 있음 

 

참고자료

주요 변경 내용

1. 공공기여 부담 완화

󰏚 공공기여 비율 완화

< 용도지역 변경에 따른 공공기여 계획 변경(안) >

변경 기정	일반주거지역			준주거지역
	제2종(7층)	제2종	제3종
제1종일반	10%이상	15% → 10%이상	20%이상	30%이상
제2종(7층)	-	-	10%이상	20%이상
제2종일반	-	-	10%이상	20%이상
제3종일반	-	-	-	15% → 10%이상

 

󰏚 상한용적률 인센티브 건축물 계수 조정 등 (0.7 → 0.7 또는 1.0)

❚ 상한용적률 = (기준)허용용적률 × {1+1.3×가중치×α토지 + (0.7또는1.0)×α건축물 + 0.7×α현금}

- 1.0 : 임대주택 및 전략 육성용도 시설 / 0.7 : 그 외 기타 시설

※ 전략 육성용도 시설은 사회·정책적 여건변화 등에 따라 시장이 별도 방침으로 정하여 운영함

 

2. 역세권 준주거지역까지 종상향

ㅇ 일자리 창출, 노인·아이돌봄 등 정책기능을 연계하되, 해당 구역이 간선도로변에 연접하여 진입도로 등 확보 가능한 경우 준주거 상향 검토

 

- (대 상 지) 지하철역 승강장 경계로부터 250m+α *위원회에서 최대 350m까지 완화가능

- (필수사항) 일자리 창출, 노인·육아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입

- (고려요건) ① 주거·상업·업무 기능으로 고밀복합 개발, ② 중심지 위계, 인근지역 용도지역, 개발계획안, 간선도로변 접도현황, 대상지 규모(면적), 교통계획, 종상향에 따른 부영향 등

- (관련기준) 서울특별시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드라인의 방향을 고려하여 상향 여부 검토

- (결 정) 관련위원회 심의에서 최종 결정

 

3. 용적률 체계 명확화·합리화