부동산 중개사고에 따른 공제금 지급 건

인천지방법원 2010.7.7. 선고 2009가합3360 판결

[손해배상및공제금][미간행]

【전 문】

【원 고】원고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 김유명)

【피 고】피고 1 외 8인 (소송대리인 변호사 전은한 외 2인)

【변론종결】

2010. 6. 16.

【주 문】

1. 피고 1, 피고 한국공인중개사협회는 연대하여 원고 1, 2에게 460,000,000원 및 위 금원 중

가. 21,000,000원에 대하여는 2008. 5. 9.부터,

나. 20,000,000원에 대하여는 2008. 7. 12.부터,

다. 23,000,000원에 대하여는 2008. 8. 1.부터,

라. 14,000,000원에 대하여는 2008. 9. 21.부터,

마. 23,000,000원에 대하여는 2008. 9. 30.부터,

바. 23,000,000원에 대하여는 2008. 10. 17.부터

각 2010. 2. 26.까지는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 피고 1, 피고 한국공인중개사협회는 연대하여 원고 3에게 340,000,000원원 및 위 금원 중

가. 19,000,000원에 대하여는 2007. 8. 9.부터,

나. 18,000,000원에 대하여는 2008. 4. 13.부터,

다. 14,000,000원에 대하여는 2008. 7. 22.부터,

라. 19,000,000원에 대하여는 2008. 7. 23.부터,

마. 18,000,000원에 대하여는 2008. 9. 6.부터,

바. 22,000,000원에 대하여는 2008. 11. 10.부터,

사. 18,000,000원에 대하여는 2009. 1. 1.부터

각 2010. 2. 26.까지는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

3. 원고들의 피고 한국공인중개사협회에 대한 나머지 청구를 기각하고, 피고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9에 대한 청구를 각 기각한다.

4. 소송비용 중 원고들과 피고 1 사이에 생긴 부분은 피고 1이 부담하고, 원고들과 피고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 사이에 생긴 부분은 원고들이 부담하며, 원고들과 피고 한국공인중개사협회 사이에 생긴 부분의 7/10은 원고들이, 나머지는 피고 한국공인중개사협회가 각 부담한다.

5. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

1. 원고 1, 2에게, 가. 피고 1은 460,000,000원 및 위 금원 중 (1) 21,000,000원에 대하여는 2008. 5. 9.부터, (2) 20,000,000원에 대하여는 2008. 7. 12.부터, (3) 23,000,000원에 대하여는 2008. 8. 1.부터, (4) 14,000,000원에 대하여는 2008. 9. 21.부터, (5) 23,000,000원에 대하여는 2008. 9. 30.부터, (6) 23,000,000원에 대하여는 2008. 10. 17.부터 각 2010. 1. 26.자 청구취지확장 및 청구원인 변경신청서 부본의 피고들에 대한 최후 송달일까지는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 나. 피고 1과 각자 (1) 피고 4는 8,000,000원을, (2) 피고 7은 25,000,000원을, 다. 피고 1과 각자 (1) 피고 2는 23,000,000원 및 이에 대하여 2008. 8. 1.부터, (2) 피고 3은 34,000,000원 및 위 금원 중 14,000,000원에 대하여 2008. 9. 21.부터, (3) 피고 5는 42,000,000원 및 위 금원 중 21,000,000원에 대하여 2008. 5. 9.부터, (4) 피고 6은 132,000,000원 및 위 금원 중 20,000,000원에 대하여는 2008. 7. 12.부터, 23,000,000원에 대하여는 2008. 9. 30.부터, 23,000,000원에 대하여는 2008. 10. 17.부터 각 2010. 1. 26.자 청구취지확장 및 청구원인 변경신청서 부본의 피고들에 대한 최후 송달일까지는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 라. 피고 한국공인중개사협회는 피고 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7과 각자 위 제1항 가. 나. 다.항 기재 금원을 각 지급하라.

2. 원고 3에게, 가. 피고 1은 340,000,000원 및 위 금원 중 (1) 19,000,000원에 대하여는 2007. 8. 9.부터, (2) 18,000,000원에 대하여는 2008. 4. 13.부터, (3) 14,000,000원에 대하여는 2008. 7. 22.부터, (4) 19,000,000원에 대하여는 2008. 7. 23.부터, (5) 18,000,000원에 대하여는 2008. 9. 6.부터, (6) 22,000,000원에 대하여는 2008. 11. 10.부터, (7) 18,000,000원에 대하여는 2009. 1. 1.부터 각 2010. 1. 26.자 청구취지확장 및 청구원인 변경신청서 부본의 피고들에 대한 최후 송달일까지는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 나. 피고 1과 각자 (1) 피고 4는 14,000,000원을, (2) 피고 8은 22,000,000원을, (3) 피고 9는 22,000,000원을, 다. 피고 1과 각자 (1) 피고 6은 60,000,000원 및 위 금원 중 22,000,000원에 대하여는 2008. 11. 10.부터, (2) 피고 7은 71,000,000원 및 위 금원 중 18,000,000원에 대하여는 2008. 4. 13.부터, 14,000,000원에 대하여는 2008. 7. 22.부터, 18,000,000원에 대하여는 2009. 1. 1.부터 각 2010. 1. 26.자 청구취지확장 및 청구원인 변경신청서 부본의 피고들에 대한 최후 송달일까지는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을, 라. 피고 한국공인중개사협회는 피고 1, 4, 6, 7, 8, 9와 각자 위 제2항 가. 나. 다.항 기재 금원을 각 지급하라.

【이 유】

1. 기초사실

다음의 각 사실은 원고들과 피고 1 사이에서는 피고 1이 이를 자백한 것으로 간주하고, 원고들과 피고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9(이하 ‘공동 중개 피고들’이라 한다), 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라 한다) 사이에서는 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 갑 제12호증(각 가지번호 포함, 이하 같다), 을나 제1호증, 을다 제2호증, 을다 제3호증, 을다 제4호증, 을다 제5호증의 각 기재, 이 법원의 인천지방법원에 대한 문서송부촉탁결과, 소외 2 본인신문결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고 1, 2는 인천 남구 문학동 (지번 1 생략) 소재 다가구주택 및 같은 동 (지번 2 생략) 소재 근린생활시설 및 단독주택을 각 1/2 지분씩 소유하고 있으며, 원고 3은 인천 남구 문학동 (지번 3 생략) 소재 오피스텔(이하 위 부동산들을 합하여 ‘이 사건 부동산들’이라고 한다)을 소유하고 있는데, 원고 1과 원고 2는 부부이고, 원고 3은 원고 1의 모친으로서, 이 사건 부동산들에 관한 소유권은 실질적으로 원고 1이 단독으로 행사하여 왔다.

나. 원고 1은 2003. 3.경부터 2008. 4.경까지 소외 2(공인중개사 아님)에게 이 사건 부동산들에 대한 임대차계약 체결, 보증금 및 월세 수령 등을 포함한 건물 관리 업무를 맡겼고, 이에 소외 2는 공인중개사인 피고 1과 함께 이 사건 부동산들 중 하나인 인천 남구 문학동 (지번 2 생략) 1층에서 혜인공인중개사 사무실을 운영하면서 피고 1의 중개 업무를 보조하였다.

다. 소외 2는 원고 1로부터 월세계약을 체결할 수 있는 대리권만을 수여받았기 때문에 차임 없는 채권적 전세계약을 체결하고자 할 경우에는 원고 1의 사전 허락을 받아야 했다. 그럼에도 불구하고 소외 2는 다른 업무로 원고 1의 인감증명서와 도장을 보관하고 있음을 기화로 원고 1로부터 이 사건 부동산들에 대한 모든 형태의 임대차계약을 체결할 권한을 위임받은 것처럼 원고 1 명의의 위임장을 위조하여 마치 차임 없는 채권적 전세계약을 체결하고 전세보증금을 수령할 권한이 있는 것처럼 이를 제시하면서, 피고 1 또는 공동 중개 피고들과의 공동 중개로 아래 각 표와 같이 ① 차임 없는 채권적 전세계약을 체결한 후 전세보증금을 지급받고도 원고들에게는 월세계약을 체결하고 월세보증금을 받은 것처럼 그에 해당하는 금액만을 지급하거나, ② 실제로 월세계약을 체결한 경우에도 실제 수령한 보증금보다 적은 액수의 보증금을 수령한 것처럼 허위의 월세계약서를 만든 후 그에 해당하는 금액만을 지급하거나, ③ 월세계약을 체결한 후 보증금을 수령하고도 원고들에게 알리지 않고 이를 임의로 소비하거나, ④ 종전의 임대차계약을 갱신하면서 추가로 수령한 보증금을 원고들에게 지급하지 않고 임의로 소비하였다.

[표1]

〈 원고 1, 2 소유 부동산(가동은 (지번 2 생략), 나동은 (지번 1 생략) 각 소재, 단위 : 만 원)〉

본문내 포함된 표

？	실제 계약일	호수	임차인	소외 2가 수령한 보증금(A)	원고들에게 지급한 보증금(B)	횡령액(A-B)	원고들의 보증금반환	임대차 중개인
							반환일자
1	2005.4.5.	가동205	소외 3	2,500	200	2,300	2,500	피고 2
							2008.7.31.
2	2005.11.1.	가동101	소외 4	2,100	없음	2,100	미반환	피고 7
3	2006.2.13.	가동301	소외 5	2,300	300	2,000	미반환	피고 3
4	2006.3.22.	나동202	소외 6	1,000(월세)	200	800	미반환	피고 4
5	2006.6.18.	가동302	소외 7	2,400	1,000	1,400	2,400	피고 3
							2008.9.20.
6	2007.1.29.	가동105	소외 8	1,000(월세)	없음	1,000	미반환	피고 1
7	2007.2.23.	가동305	소외 9	2,300	200	2,100	미반환	피고 5
8	2007.3.30.	나동205	소외 10	2,300	200	2,100	2,300	피고 5
							2008.5.8.
9	2007.4.30.	나동B01	소외 11	2,700	200	2,500	미반환	피고 1
10	2007.4.30.	나동206	소외 12	2,300	200	2,100	미반환	피고 1
11	2007.6.25.	나동102	소외 13	2,200	200	2,000	2,200	피고 6
							2008.7.11.
12	2007.6.30.	가동103	소외 14	2,500	100	2,400	미반환	피고 1
13	2007.7.4.	가동306	소외 15	2,300	500	1,800	1,500	피고 1
							2009.10.1.(잔액은 월세로 전환)
14	2007.8.1.	나동203	소외 16	2,000	200	1,800	10,882,000원	피고 1
							2009.6.17.
15	2007.8.14.	가동206	소외 17	2,300	200	2,100	미반환	피고 6
16	2007.9.10.	나동304	소외 18	2,400	200	2,200	2,400	피고 6
							2009.11.3.
17	2007.9.12.	가동304	소외 19	2,500	없음	2,500	미반환	피고 1
18	2007.10.3.	가동201	소외 20	2,800	200	2,600	미반환	피고 1
19	2007.11.4.	가동203	소외 21	2,500	200	2,300	2,500	피고 6
							2008.4.16.
							2008.7.24.
							2008.10.16.
20	2007.11.10	가동202	소외 22	2,500	200	2,300	2,500	피고 6
							2008.9.29.
21	2007.11.17	나동104	소외 23	2,500	200	2,300	미반환	피고 1
22	2007.11.21	나동303	소외 24	2,500	200	2,300	미반환	피고 6
23	2006.9.8.	주차장	소외 25	300	100	200	미반환	피고 1
합계				50,200	5,000	45,200	？	？
？	실제 계약일	호수	임차인	갱신 전 보증금(A)	갱신 후 보증금(B)	횡령액(B-A)	보증금반환	임대차 중개인
1	2006.1.14.	나동301	소외 26	1,800	2,200	400	미반환	피고 7
2	2007.8.8.	가동308	소외 27	2,300	2,700	400	미반환	피고 1
합계				4,100	4,900	800	？	？

 

[표2]

〈 원고 3 소유 부동산 (단위 : 만 원)〉

본문내 포함된 표

？	실제 계약일	호수	임차인	소외 2가 수령한 보증금(A)	원고들에게 지급한 보증금(B)	횡령액(A-B)	원고들의 보증금반환	임대차 중개인
							반환일자
1	2004.4.11.	401	소외 28	2,000	200	1,800	2,000	피고 7
							2008.4.12.
2	2005.6.21.	201	소외 29	2,300	200	2,100	미반환	피고 7
3	2005.12.14.	203	소외 30	1,800	없음	1,800	1,800	피고 7
							2008.12.31.
4	2006.4.13.	407	소외 31	1,500	100	1,400	1,500	피고 7
							2008.7.21.
5	2006.5.24.	402	소외 32	1,500	1,00	1,400	1,400	피고 4
							2008.3.9.
6	2007.1.3.	207	소외 33	1,800	없음	1,800	미반환	피고 1
7	2007.4.6.	206	소외 34	1,800	없음	1,800	1,800	피고 1
							2008.9.5.
8	2007.6.11.	101	소외 35	2,000	100	1,900	2,000	피고 1
							2008.7.22.
9	2007.7.6.	208	소외 36	2,000	없음	2,000	미반환	피고 6
10	2007.8.6.	204	소외 37	2,000	200	1,800	미반환	피고 1
11	2007.8.6.	406	소외 38	2,000	100	1,900	1,900	피고 1
							2007.8.8.
12	2007.9.3.	302	소외 39	2,200	없음	2,200	미반환	피고 8
13	2007.10.5.	102	소외 40	2,200	없음	2,200	2,200	피고 6
							2008.11.9.
14	2007.10.8.	303	소외 41	2,200	100원	2,100	2,200	피고 1
							2009.7.27.
15	2008.1.12.	307	소외 42	2,000	200	1,800	미반환	피고 1
16	2008.1.18	105	소외 43	2,000	없음	2,000	미반환	피고 1
17	2008.1.26.	107	소외 44	2,300	100	2,200	2,300	피고 9
							2009.3.30.
18	2008.2.1.	404	소외 45	1,800	없음	1,800	미반환	피고 6
합계				35,400	1,400	34,000	？	？

 

라. 소외 2는 위와 같은 내용의 범죄사실로 2009. 10. 6. 사기죄로 구속구공판되어 유죄판결을 받고 현재 인천구치소에서 복역 중이다.

마. 피고 1은 2003. 3. 12. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다)에 따라 피고 협회와 사이에 공제기간을 1년으로 하고, 공제금액을 50,000,000원으로 정하여 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 피고 협회가 거래당사자에게 발생한 재산상 손해를 공제가입금액의 한도 내에서 보상하여 주기로 하는 내용의 공제계약을 체결하였고, 2003. 3. 12.부터 2009. 3. 11.까지 1년 단위로 위 계약을 갱신하였으며, 공동 중개 피고들 또한 1998년에서 2006년까지의 기간에 걸쳐 피고 협회와 사이에 피고 1과 같은 내용의 공제계약을 체결하여 1년 단위로 계약을 갱신하여 왔다.

2. 피고 1 및 공동 중개 피고들에 대한 청구에 관한 판단

가. 손해의 발생

(1) 원고들의 손해의 발생

원고들은 위 각 표 기재의 횡령액 합계에 상당하는 손해를 입었다고 주장하며 이 사건 청구를 하고 있는바, 대리권 없는 자의 대리행위의 경우에도 기본대리권을 가진 자가 그 범위를 넘어 대리행위를 한 소위 권한을 넘은 표현대리의 경우에는 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다고 할 것이므로, 이에 관하여 살펴본다.

(가) 원고들의 표현대리책임 인정 여부

1) 다음의 각 사실은 원고들과 피고 1 사이에서는 피고 1이 이를 자백한 것으로 간주하고, 원고들과 공동 중개 피고들 사이에서는 다툼이 없거나 을나 제1호증의 기재, 이 법원의 인천지방법원에 대한 문서송부촉탁결과, 소외 2 본인신문결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가) 소외 2는 2003. 3.경부터 2008. 4.경까지 이 사건 부동산들의 개별 호수를 임차인들에게 임대하고 그 임대차보증금을 모두 지급받아 왔는데, 인천 남구 문학동 일대의 부동산 중개사들은 소외 2가 2004년경부터 이 사건 부동산들에 대한 임대차 계약체결 등의 관리를 맡은 것을 알고 있었고, 인근 부동산 중개사들이 원고 1에게 임대 문의를 하면 원고 1은 소외 2와 상의하도록 했다.

나) 소외 2는 2005. 3.경까지는 이 사건 부동산들의 임차인들로부터 받은 보증금 및 차임을 모두 원고 1에게 지급하였는데, 개인적으로 돈이 필요하게 된 2005. 4.경부터는 채권적 전세계약을 체결한 후 월세계약을 체결한 것처럼 원고 1에게 보증금 일부만을 지급하기 시작하였다.

다) 소외 2는 공동 중개 피고들과 이 사건 부동산들에 관한 임대차계약을 체결하면서 공동 중개 피고들에게는 기존에 문제없이 체결되었던 임대차계약과 마찬가지로 채권적 전세계약 역시 원고 1의 동의하에 체결되는 것이라고 말하였고, 특히 2006. 8.경에는 피고 6에게 원고 1의 인감증명서와 위와 같이 자신이 위조한 위임장을 교부하기도 하였다.

2) 앞서 본 인정사실들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, ① 소외 2가 2003. 3.경부터 이 사건 부동산들 중 하나인 인천 남구 문학동 (지번 2 생략) 1층에서 공인중개사 사무실을 운영하며 원고들을 대리하여 이 사건 부동산들에 대한 임대차계약을 체결하는 방법으로 이 사건 부동산들을 관리하였던 점, ② 소외 2는 실제로 원고 1로부터 월세계약에 관한 대리권을 수여받았고, 원고 1 또한 공동 중개 피고들에게 이 사건 부동산들에 관한 임대는 소외 2에게 문의하도록 하였으며, 한편 피고 6은 소외 2로부터 원고 1의 위임장 및 인감증명서를 교부받았는데, 비록 위 위임장이 소외 2에 의하여 위조된 것이라고 하더라도 원고 1이 소외 2에게 도장과 인감증명서를 보관시킨 점에 비추어 볼 때 피고 6이 소외 2의 위조 사실을 알았다고 볼 수 없는 점, ③ 이 사건 부동산들의 임차인이나 공동 중개 피고들로서는 이 사건 부동산들을 지속적으로 관리하여 온 소외 2가 원고 1로부터 수여받은 대리권의 범위를 넘어서 대리행위를 하였다거나 나아가 그러한 대리행위가 횡령 등의 범죄행위의 수단으로 사용될 것이라는 점을 의심할 만한 사정이 있었다고 보기 어려운 점 등을 고려하면, 소외 2가 수권 범위를 넘어 채권적 전세계약을 체결하였다고 하더라도 임차인들이나 공동 중개 피고들로서는 소외 2가 채권적 전세계약을 체결한 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 할 것이므로, 원고들은 이 사건 부동산들에 관한 임대차계약에 관하여 표현대리책임을 부담한다고 할 것이다.

(나) 소결론

원고들은 소외 2가 수권 범위를 넘어 체결한 위 임대차계약들에 관하여 표현대리책임을 부담하므로, 결국 소외 2의 위 각 임대차계약의 임대차보증금 전부 또는 일부의 횡령으로 인하여 원고들에게는 현실적인 손해가 발생하였거나 적어도 손해발생의 구체적인 위험이 생겼다고 할 것이다.

(2) 피고 협회의 주장에 관한 판단

(가) 피고 협회는, ① 협의의 무권대리의 경우 본인은 대리행위의 상대방에게 어떠한 법률상의 책임도 지지 않으므로 원고들에게는 손해 자체가 발생하지 않았고, ② 원고들이 임차인들에게 임의로 보증금을 반환함으로써 입은 손해는 공인중개사인 나머지 피고들의 중개행위로 인한 고의·과실과는 아무런 인과관계가 없는 것이므로, 원고들의 손해는 인정될 수 없다고 주장한다.

(나) 살피건대, ① 앞서 본 바와 같이 원고들은 위 각 임대차계약에 관하여 표현대리책임을 부담함으로써 손해발생 또는 손해발생의 구체적 위험이 생겼으므로, 본인이 표현대리책임도 부담하지 않는 협의의 무권대리를 전제로 한 피고 협회의 이 부분 주장은 이유 없고, ② 원고들이 일부 임차인들에게 소외 2가 실제로 수령한 임대차보증금의 전부 또는 일부를 반환한 사실은 앞서 위 각 표에서 본 바와 같은데, 이는 이미 표현대리책임이 인정되는 부분에 관하여 원고가 후발적으로 의무를 이행한 것에 불과하므로, 나머지 피고들도 소외 2의 권한을 넘은 임대차계약 체결을 중개함에 있어 고의·과실이 인정되는 한에서는 원고들의 손해에 대한 법률상의 책임을 부담한다고 할 것이므로, 피고 협회의 이 부분 주장도 이유 없다.

나. 손해배상책임의 발생

(1) 피고 1의 손해배상책임

앞서 본 인정사실에 의하면, 피고 1은 공인중개사법 제30조 및 민법 제750조, 제756조에 따라 공인중개사의 업무로 인하여 원고들에게 발생한 손해를 소외 2의 사용자로서 배상할 책임이 있다.

(2) 공동 중개 피고들의 손해배상책임

(가) 당사자들의 주장

1) 원고들의 주장

원고들은, 공동 중개 피고들이 이 사건 부동산들에 관하여 피고 1 및 업무보조원인 소외 2와 공동으로 중개를 함에 있어, 소외 2의 권한 범위를 넘는 채권적 전세계약을 체결할 때에는 건물소유자인 원고들의 확인을 거쳐 피고 1 및 소외 2가 원고들을 대리하여 채권적 전세계약을 체결할 권한이 있는지를 확인하여야 함에도 이를 전혀 확인하지 않은 채 채권적 전세계약을 체결하여 원고들에게 손해를 끼쳤으므로 피고 1과 각자 이를 배상할 의무가 있다고 주장한다.

2) 공동 중개 피고들의 주장

공동 중개 피고들은, 이 사건 부동산들의 실질적인 소유자는 원고 1이고 나머지 원고들은 임대차계약에 전혀 관여한 바가 없는데, ① 공동 중개 피고들이 중개한 임대차계약은 채권적 전세로 이 또한 ‘임대차’에 해당하므로 이는 소외 2의 대리권 범위 내에 속하는 것이며, ② 설사 소외 2가 대리권의 범위를 넘는 행위를 하였다고 하더라도 이는 권한을 넘은 표현대리에 있어 정당한 사유가 있는 경우에 해당하거나, 보증금을 수령하고도 상당 기간 아무런 이의가 없었으며 원고 1이 소외 2의 위법행위를 용서하였던 점에 비추어 보면 원고 1이 무권대리를 추인한 것으로도 볼 수 있는데, 이러한 점을 감안하면 공동 중개 피고들의 과실은 인정되지 아니하므로 원고들의 손해배상청구에 응할 수 없다고 주장한다.

(나) 판단

1) 채권적 전세가 소외 2의 수임범위에 속하는지 여부

앞서 본 인정사실들에 의하면, 소외 2는 원고 1로부터 월세계약을 체결할 수 있는 대리권만을 수여받았고, 차임 없는 채권적 전세 계약을 체결하고자 할 경우에는 원고 1의 사전 허락을 받아야 했으므로 채권적 전세가 소외 2의 수임범위에 속한다고 볼 수 없으며, 일반적으로도 월세 형식의 임대차계약과 채권적 전세 형식의 임대차계약은 구별되므로 공동 중개 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 공동 중개 피고들의 과실이 인정되는지 여부

앞서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 부동산들에 관한 임대차계약에 관하여 표현대리책임을 부담하므로 공동 중개 피고들로서는 소외 2가 채권적 전세계약을 체결한 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 할 것이다. 따라서 비록 공동 중개 피고들이 이 사건 부동산들에 관한 임대차계약을 중개하면서 원고들에게 소외 2의 대리권의 범위를 확인하지 아니하였다고 하더라도 부동산 중개인으로서의 주의의무를 위반하였다고 보기는 어려우므로 공동 중개 피고들의 위 주장은 이유 있고, 결국 원고들의 공동 중개 피고들에 대한 청구는 이유 없다.

다. 손해배상의 범위

(1) 원고 1, 2의 손해액

소외 2가 원고 1, 2를 대리하여 위 [표1] 기재의 임차인들과 임대차계약을 체결한 후 임대차보증금을 수령하였으며(A), 원고 1이 위 임차인들 중 소외 3, 7, 10, 13, 21, 22에게 소외 2가 실제로 수령한 임대차보증금의 전부 또는 일부를 반환한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고 1은 소외 2로부터 위 임차인들과의 임대차계약에서 위 [표1] 기재의 원고들에게 지급한 보증금에 해당하는 금액(B)을 지급받은 사실을 자인하고 있다.

결국 원고 1, 2는 위 [표1] 기재의 소외 2의 각 횡령액 합계만큼의 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고 1은 원고 1, 2에게 각 횡령액 합계 460,000,000원 및 위 금원 중 원고 1, 2가 구하는 바에 따라 (가) 임차인이 소외 10인 임대차계약의 횡령액 21,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 5. 9.부터, (나) 임차인이 소외 13인 임대차계약의 횡령액 20,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 7. 12.부터, (다) 임차인이 소외 3인 임대차계약의 횡령액 23,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 8. 1.부터, (라) 임차인이 소외 7인 임대차계약의 횡령액 14,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 9. 21.부터, (마) 임차인이 소외 22인 임대차계약의 횡령액 23,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 9. 30.부터, (바) 임차인이 소외 21인 임대차계약의 횡령액 23,000,000원에 대하여는 보증금 최종 반환일 다음날인 2008. 10. 17.부터 각 이 사건 2010. 1. 26.자 청구취지확장 및 청구원인 변경신청서가 피고들에게 마지막으로 송달된 날임이 기록상 명백한 2010. 2. 26.까지는 민법이 정한 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

(2) 원고 3의 손해액

소외 2가 원고 3을 대리하여 위 [표2] 기재의 임차인들과 임대차계약을 체결한 후 임대차보증금을 수령하였으며(A), 원고 1 및 원고 3이 위 임차인들 중 소외 28, 30, 31, 34, 35, 38, 40에게 소외 2가 실제로 수령한 임대차보증금의 전부 또는 일부를 반환한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고 3은 소외 2로부터 위 임차인들과의 임대차계약에서 위 [표2] 기재의 원고들에게 지급한 보증금에 해당하는 금액(B)을 지급받은 사실을 자인하고 있다.

결국 원고 3은 위 [표2] 기재의 소외 2의 각 횡령액 합계만큼의 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고 1은 원고 3에게 각 횡령액 합계 340,000,000원 및 위 금원 중 원고 3이 구하는 바에 따라 (가) 임차인이 소외 38인 임대차계약의 횡령액 19,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2007. 8. 9.부터, (나) 임차인이 소외 28인 임대차계약의 횡령액 18,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 4. 13.부터, (다) 임차인이 소외 31인 임대차계약의 횡령액 14,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 7. 22.부터, (라) 임차인이 소외 35인 임대차계약의 횡령액 19,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 7. 23.부터, (마) 임차인이 소외 34인 임대차계약의 횡령액 18,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 9. 6.부터, (바) 임차인이 소외 40인 임대차계약의 횡령액 22,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2008. 11. 10.부터, (사) 임차인이 소외 30인 임대차계약의 횡령액 18,000,000원에 대하여는 보증금 반환일 다음날인 2009. 1. 1.부터 각 이 사건 2010. 1. 26.자 청구취지확장 및 청구원인 변경신청서가 피고들에게 마지막으로 송달된 날임이 기록상 명백한 2010. 2. 26.까지는 민법이 정한 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 피고 협회에 대한 청구에 관한 판단

가. 피고 협회의 공제금 지급의무

(1) 피고 1의 경우

앞서 본 바와 같이 피고 1은 원고들에게 위 제2의 다.항 기재 각 횡령액을 배상할 의무가 있으므로, 피고 1의 중개행위로 인한 손해배상책임에 대한 공제사업자인 피고 협회는, 피고 1과 연대하여 원고들에게 위 횡령액에 상당하는 손해를 배상할 의무가 있다.

(2) 공동 중개 피고들의 경우

앞서 본 바와 같이 공동 중개 피고들이 이 사건 임대차계약의 체결 과정에서 부동산 중개인으로서의 주의의무를 위반하였다고 보기는 어려우므로 공제사업자인 피고 협회가 공제금을 지급할 의무는 없다고 할 것이므로, 원고들의 피고 협회에 대한 이 부분 청구는 이유 없다.

나. 피고 협회의 공제금 지급 한도 주장에 관한 판단

(1) 피고 협회의 주장

피고 협회는, 피고 협회의 공제금 지급 한도는 ‘각 공제가입기간 내에 발생한 공제사고에 대한 총 보상한도액’을 의미하기 때문에 피고 1의 경우 공제한도 50,000,000원에서 임차인 소외 16이 이미 받아간 공제금 8,400,000원을 제외한 나머지 한도에서 공제금 지급의무가 있다고 할 것이므로, 위와 같은 범위로 피고 협회의 손해배상액이 제한되어야 한다고 주장한다.

(2) 판단

을다 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 공제약관 제2조 제1항은 피고 협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다고 규정하고 있는 사실이 인정된다(피고 협회는 을다 제5호증으로 공제규정도 증거로 제출하고 있으나, 위 공제규정의 공제금액에 관한 제3조 제5호는 2009. 1. 1.부터 시행되어 2009년 이전에 체결된 이 사건 임대차계약들에 관하여는 적용되지 아니하므로 증거로 고려하지 아니한다).

위 인정사실에 의하면, 공인중개사의 중개행위를 신뢰하고 거래한 중개의뢰인의 손해배상책임 보장에 관한 공인중개사법의 제반 규정과 공제사업 제도의 취지, 규정 체계, 규정의 문언에 비추어 볼 때 위 공제약관의 내용은 부동산 중개행위로 인하여 발생한 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제가입자에 관하여 ‘공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총 보상한도’를 정한 것이라고는 볼 수는 없으므로( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결), 피고 협회의 위 주장은 이유 없다.

다. 피고 협회의 소멸시효 주장에 관한 판단

(1) 피고 협회의 주장

피고 협회는, 공제금 지급청구권의 소멸시효는 2년인데 원고들은 이 사건 소를 2009. 2. 26. 제기하였으므로, 원고들의 소 제기일로부터 2년 전에 체결된 임대차계약들에 대한 공제금 지급청구권은 이미 소멸시효가 완성되었으므로, 이 부분에 대한 원고들의 청구는 기각되어야 한다고 주장한다.

(2) 판단

공인중개사법의 규정에 의하여 피고 한국공인중개사협회가 운영하는 공제제도는 중개업자가 그의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이므로( 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 참조), 부동산중개업자인 공제가입자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 그 중개의뢰인은 중개업자와 피고 사이에 체결된 공제계약에 따라 이른바 타인을 위한 손해보험계약의 피보험자와 같은 지위에서 직접 피고 한국공인중개사협회에게 공제금의 지급을 청구할 수 있다.

또한 피고 한국공인중개사협회가 운영하는 공제사업은 비록 보험업법에 의한 보험사업은 아닐지라도 그 성질에 있어서 상호보험과 유사한 것이므로 중개의뢰인이 공제사업자에 대하여 갖는 공제금청구권의 소멸시효에 관하여도 상법 제664조의 규정을 유추적용하여 상법 제662조의 단기소멸시효에 관한 규정을 준용하여야 하고( 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다47094 판결 참조), 공제금청구권은 공제사고의 발생으로 인하여 구체적으로 확정되어 그 때부터 그 권리를 행사할 수 있게 되는 것이므로 그 소멸시효는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제166조 제1항의 규정에 의하여 공제사고가 발생한 때로부터 진행한다( 대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다39602 판결, 대법원 2000. 3. 23. 선고 99다66878 판결 등 참조).

다만 보험사고가 발생한 것인지의 여부가 객관적으로 분명하지 아니하여 보험금청구권자가 과실 없이 보험사고의 발생을 알 수 없었던 경우에도 보험사고가 발생한 때로부터 보험금청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석하는 것은, 보험금청구권자에게 너무 가혹하여 사회정의와 형평의 이념에 반할 뿐만 아니라 소멸시효제도의 존재이유에 부합된다고 볼 수도 없으므로, 이와 같이 객관적으로 보아 보험사고가 발생한 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권자가 보험사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 보험금액청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석할 것이다( 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다31168 판결 등 참조).

이 법원의 인천지방법원에 대한 문서송부촉탁결과, 소외 2 본인신문결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 부동산들의 일부 임차인들은 2006년에서 2007년경 전세보증금의 반환이 늦어지자 원고 1에게 전화 또는 내용증명을 통하여 전세보증금의 반환을 요구하였는데 그때마다 원고 1은 소외 2에게 알아서 처리하라고 말한 사실, 2007. 12. 또는 2008. 2.부터 소외 2는 월세 입금을 연체하기 시작하였는데 그때부터 원고 1은 소외 2가 전세보증금을 횡령한 것에 의심을 품고 그에 관하여 언급하기 시작하였으며, 2008. 4.경 원고 1, 2는 소외 2의 부동산 사무실을 폐쇄한 이후 소외 2를 형사 고소한 사실이 인정된다.

위 인정사실에 의하면, 원고 1은 소외 2에게 이 사건 부동산들에 관한 월세계약 체결권한을 위임하였는데 소외 2는 실제로는 채권적 전세계약을 체결하고도 매월 월세 명목의 금원을 입금하였으므로 원고 1로서는 월세계약이 정상적으로 체결되어 유지되고 있다고 믿을 수밖에 없었을 것으로 보이고, 2007년 말 또는 2008년 초부터 소외 2가 월세 입금을 연체하자 그때서야 비로소 문제 발생을 인지하고 2008. 4.경 소외 2의 사무실을 폐쇄한 것으로 보이므로, 이러한 사정을 고려하면 원고들은 빠르면 2007년 말경 또는 늦어도 2008. 4.경에는 공제사고의 발생을 알았다고 할 것이고 그로부터 2년이 경과하기 전에 이 사건 소가 제기된 사실은 기록상 명백하므로, 피고 협회의 위 주장은 이유 없다.

라. 피고 협회의 과실상계 주장에 관한 판단

피고 협회는, 설사 피고 협회의 책임이 인정되더라도 원고들은 피고 1과 소외 2에게 이 사건 부동산들에 관한 관리 업무를 위임하여 놓고도 오랜 시간 동안 계약관계 등을 확인하지 아니한 중대한 과실이 있으므로 그 과실비율만큼 원고들의 청구액이 감액되어야 한다고 주장한다.

손해배상청구 소송에서 피해자에게 과실이 인정되면 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어서 이를 참작하여야 하며, 배상의무자가 피해자의 과실에 관하여 주장하지 않는 경우에도 소송자료에 의하여 과실이 인정되는 경우에는 이를 법원이 직권으로 심리·판단하여야 할 것이지만, 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감하여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없다( 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결 등 참조).

따라서 설령 원고들에게 피고 협회 주장의 과실이 있다고 하더라도, 소외 2의 사기 또는 횡령에 의한 불법행위를 원인으로 하여 피고 협회에 대하여 공제계약에 따른 공제금의 지급을 구하는 이 사건에서도 피해자인 원고들의 과실을 들어 과실상계를 하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것이므로, 피고 협회의 이 부분 주장도 이유 없다.

마. 소결론

따라서 피고 협회는 원고 1, 2에게 피고 1과 연대하여 제2의 다(1)항 기재 금액을 지급할 의무가 있고, 원고 3에게 피고 1과 연대하여 제2의 다(2)항 기재 금액을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

4. 결론

그렇다면, 원고들의 피고 1에 대한 청구는 이유 있어 인용하고, 피고 협회에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 공동 중개 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사   배현태(재판장) 남기정 이현정