대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결
[건물명도(인도)][공2020하,1090]
【판시사항】
[1] 임대차계약이 종료된 후 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우, 불법행위를 구성하는지 여부 (원칙적 적극)
[2] 갑 학교법인이 을 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 을 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 을 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 을 회사가 갑 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 갑 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 을 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 갑 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 달리 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 을 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 갑 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 필요한 심리를 다하지 아니한 채 을 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.
[2] 갑 학교법인이 을 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 을 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 을 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 을 회사가 갑 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 갑 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 을 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 갑 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 을 회사가 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 을 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며, 달리 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 을 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 갑 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 갑 법인의 적법한 변제공탁으로 을 회사가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 을 회사에 통지된 때가 언제인지, 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 다하지 아니한 채 을 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 민법 제536조, 제618조, 제750조 [2] 민법 제536조, 제618조, 제750조
【참조판례】
[1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결(공1996하, 2166)
대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결
【전 문】
【원고, 상고인】 학교법인 대우학원 (소송대리인 변호사 윤석상 외 2인)
【피고, 피상고인】 주식회사 더피닉스 (소송대리인 법무법인 시그니처 담당변호사 민경현 외 3인)
【원심판결】 수원지법 2019. 7. 3. 선고 2018나92226 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 등 참조).
2. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2015. 7. 24. 피고와 이 사건 각 식당을 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지로 정하여 임대하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 원고는 피고에게 2017. 3. 16. 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라고 통지하였고, 2017. 6. 30., 2017. 7. 26. 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였다.
나. 원고는 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체차임 등 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 변제공탁하였다. 피고는 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당을 점유하던 중 2017. 12. 14. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하였다.
다. 피고는 2017. 7. 28. 원고를 상대로 수원지방법원 2017가합2000호로 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하였는데(이하 ‘선행 소송’이라 한다), 위 법원은 2018. 4. 19. 피고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. 위 판결은 2018. 11. 22. 피고의 항소가 기각되고(서울고등법원 2018나2022822호), 2018. 12. 27. 피고가 상고를 취하함으로써 그대로 확정되었다.
3. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같이 볼 수 있다.
원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 피고가 이 사건 각 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다. 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었고, 달리 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 이 사건 각 식당을 원고에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다.
원심은 원고의 적법한 변제공탁으로 피고가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 피고에게 통지된 때가 언제인지, 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등을 심리하여 피고의 불법점유 여부를 판단했어야 한다.
그런데도 원심은 피고가 이 사건 각 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 판단하면서 원고의 손해배상 청구를 배척하였다. 이러한 원심판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다.
4. 원고의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악
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수원지방법원 2019. 7. 3. 선고 2018나92226 판결
[건물명도(인도)][미간행]
【전 문】
【원고, 항소인】 학교법인 대우학원 (소송대리인 변호사 윤석상)
【피고, 피항소인】 주식회사 더피닉스
【변론종결】
2019. 6. 12.
【제1심판결】 수원지방법원 2018. 11. 30. 선고 2017가단534883 판결
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
청구취지
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 지하 1층 19869.3㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 404.48㎡, 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 52.71㎡, 별지 도면 표시 A, B, C, D, A의 각 점을 순차로 연결한 선내 (다) 부분 65.80㎡를 각 인도하고, 114,758,740원 및 이에 대하여 2017. 12. 15.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 금전지급청구에 관한 청구취지를 감축하였다).
항소취지
제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 114,758,740원 및 이에 대하여 2017. 12. 15.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라
【이 유】
1. 기초사실
가. 제1심 판결의 인용
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 아래의 ‘나. 수정하는 부분’을 추가하는 외에는 제1심판결 이유 제1항 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다(제1심판결의 별지도 인용된 것으로 보아 따로 첨부하지 아니한다).
나. 수정하는 부분
○ 2면 9행 ‘피고와’를 ‘피고(변경전 상호: 주식회사 탑이요푸드마스타)와’로 고친다.
○ 3면 5행 ‘한편’ 앞에 아래 내용을 추가한다.
피고는 2017. 7. 28. 원고를 상대로 수원지방법원 2017가합2000호로 계약에 따른 비용 및 필요비 내지 유익비의 상환을 구하는 소송을 제기하였으나, 2018. 4. 19. 기각되었으며, 항소하였으나 2018. 11. 22. 기각되었고(서울고등법원 2018나2022822호), 상고하였다가 2018. 12. 27. 상고를 취하함으로써 위 판결은 그대로 확정되었다.
○ 3면 6행 ‘2017. 12. 1.’을 ‘2017. 12. 14.’로 고친다.
2. 이 법원의 심판범위
원고는 피고에 대하여 이 사건 각 식당의 인도 및 이 사건 각 식당의 불법점유에 기한 손해배상금 지급을 구하였는데, 제1심법원은 위 인도청구를 인용하고 위 손해배상청구를 기각하였다. 이에 대하여 원고만이 위 손해배상청구 부분에 대해 불복하여 항소하였으므로, 이 법원의 심판대상은 위와 같이 기각된 손해배상청구 부분에 한정된다.
3. 손해배상청구에 대한 판단
가. 원고의 주장 요지
원고는 이 사건 임대차계약 종료된 이후 피고에게 임대차보증금을 반환하려고 하였으나 피고가 수령하지 않아 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 미납된 월임대료, 관리비, 전기 및 수도료 40,792,770원을 제한 나머지 임대차보증금 109,207,230원(= 150,000,000원 - 40,792,770원)을 공탁하였다. 따라서 피고는 동시이행항변권을 상실하였음에도 이 사건 각 식당의 인도를 거부하면서 불법으로 점유하고 있으므로, 원고에게 위 공탁일 다음날인 2017. 8. 18.부터 원고가 위 가처분 결정에 따라 이 사건 각 식당을 인도받은 2017. 12. 14.까지의 차임 상당인 114,758,740원을 손해배상으로 지급할 의무가 있다.
나. 판단
피고가 원고를 상대로 계약에 따른 비용 및 필요비 내지 유익비의 상환을 구하는 소송을 제기하였으나 기각된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 사건의 판결 이유에서 ‘이 사건 각 식당은 피고가 임차하기 이전부터 식당으로 사용되어 오다가 현재도 삼성웰스토리 주식회사가 이를 임차하여 식당 영업 중인 사실이 인정되고, 그렇다면 리모델링 공사에 사용된 비용은 이 사건 식당의 보존 또는 그 객관적 가치를 증대하기 위하여 지출되었다고 볼 여지가 없지는 않다’고 설시하고 있어 법률전문가가 아닌 피고로서는 필요비 내지 유익비를 지출하였다고 볼 여지가 충분하다고 판단되는바, 이러한 사정을 참작하면 피고의 이 사건 각 식당의 점유가 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기는 어렵고, 달리 피고가 필요비 내지 유익비 상환청구권이 성립하지 않음을 알고 있었거나 알 수 있었음에도 이 사건 각 식당을 점유하였음을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 원고의 손해배상청구는 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 각 식당의 인도청구는 이유 있어 인용하고, 이 사건 각 식당의 불법점유에 기한 손해배상청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 이원근(재판장) 이환기 정성화
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수원지방법원 2018. 11. 30. 선고 2017가단534883 판결
[건물명도(인도)][미간행]
【전 문】
【원 고】 학교법인 대우학원 (소송대리인 변호사 윤석상)
【피 고】 주식회사 더피닉스 (소송대리인 법무법인 (유한) 로월드 담당변호사 민경현)
【변론종결】
2018. 9. 21.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산 지하 1층 19869.3㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 404.48㎡, 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 52.71㎡, 별지 도면 표시 A, B, C, D, A의 각 점을 순차로 연결한 선내 (다) 부분 65.80㎡를 각 인도하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 각자 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문 제1항 및 피고는 원고에게 2017. 8. 1.부터 주문 제1항 기재 부동산의 인도 완료일까지 매월 29,401,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 2015. 7. 24. 피고와 사이에, 별지 목록 기재 부동산 지하 1층 19869.3㎡ 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 404.48㎡, 별지 도면 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 52.71㎡에 관하여 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지, 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 24,770,000원으로 하는 내용으로, 별지 도면 표시 A, B, C, D, A의 각 점을 순차로 연결한 선내 (다) 부분 65.80㎡{이하 위 (가), (나), (다) 부분을 합하여 ‘이 사건 각 식당’이라 한다}에 관하여 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지, 임대차보증금 1억 원, 월 차임 4,631,000원으로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 2017. 3. 16. 피고에게 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라는 내용의 통지를 하였고, 2017. 6. 30. 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였으며, 2017. 7. 26. 같은 내용의 통지를 하였다.
다. 원고는 2017. 8. 17. 수원지방법원 2017년 금 제6910호로 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 각 식당에 관한 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 피고가 미납한 월 차임 등 합계 40,792,770원을 공제 한 109,207,230원을 공탁하였다.
라. 한편, 피고는 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등의 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당을 계속 점유하던 중 2017. 12. 1. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하라는 취지의 가처분 결정(수원지방법원 2017카합10200호)에 따라 이 사건 각 식당을 인도하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4 내지 8, 12, 16, 17호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 부동산 인도청구에 대한 판단
가. 청구원인에 대한 판단
위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2017. 7. 31. 임대차기간 만료로 인하여 종료되었다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 각 식당을 인도할 의무가 있다.
나. 피고의 주장 및 판단
1) 피고의 주장
피고는 이 사건 각 식당에 관하여 인테리어 공사 및 에어콘 설치 등을 위하여 199,388,099원 상당의 비용을 지출하였는데, 이는 이 사건 각 식당의 보존을 위하여 지출한 비용 또는 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용에 해당하므로, 원고는 피고에게 필요비 내지 유익비로서 199,388,099원을 지급할 의무가 있다. 따라서 피고는 원고로부터 위 비용을 상환받을 때까지 이 사건 각 식당을 점유할 권리가 있다.
2) 판단
살피건대, 을 제1, 2호증의 각 기재만으로는 원고와 피고 사이에 피고가 이 사건 각 식당에 관하여 지출한 인테리어 비용 등을 원고가 부담하기로 하는 약정이 있었다거나, 또는 피고가 이 사건 각 식당에 관하여 필요비 또는 유익비를 지출하였다거나 그 이익이 현존한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
3. 차임 상당 부당이득청구에 대한 판단
가. 원고의 주장
피고는 이 사건 임대차계약이 종료한 이후에도 계속하여 이 사건 각 식당을 무단으로 점유하고 있으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 종료일 다음날인 2017. 8. 1.부터 이 사건 각 식당의 인도 완료일까지 이 사건 각 식당의 차임 상당액인 매월 29,401,000원 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
임차인이 임대차계약이 종료된 이후에도 임대차목적물을 계속 점유하였으나 이를 본래 임대차계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인하여 임대인에게 어떠한 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등 참조).
살피건대, 갑 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약이 종료한 2017. 8. 1.경부터 이 사건 각 식당에 관하여 유치권을 행사한다는 취지의 안내문을 부착하고 식탁, 집기류 등의 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당 영업을 중단한 사실이 인정되므로, 피고가 2017. 8. 1. 이후 이 사건 각 식당을 본래 목적에 따라 사용·수익하였다고 볼 수 없어, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 송창현
| 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 [채무부존재확인][집51(1)민,144;공2003.6.1.(179),1156] 【판시사항】 [1] 상계권의 행사가 신의칙에 반하거나 상계에 관한 권리남용에 해당하기 위한 요건 [2] 임차인이 임대차 종료 후 임차 건물을 계속 점유하였으나 본래 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니한 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부 (소극) 【판결요지】 [1] 일반적으로 당사자 사이에 상계적상이 있는 채권이 병존하고 있는 경우에는 이를 상계할 수 있는 것이 원칙이고, 이러한 상계의 대상이 되는 채권은 상대방과 사이에서 직접 발생한 채권에 한하는 것이 아니라，제3자로부터 양수 등을 원인으로 하여 취득한 채권도 포함한다 할 것인바, 이러한 상계권자의 지위가 법률상 보호를 받는 것은，원래 상계제도가 서로 대립하는 채권, 채무를 간이한 방법에 의하여 결제함으로써 양자의 채권채무관계를 원활하고 공평하게 처리함을 목적으로 하고 있고，상계권을 행사하려고 하는 자에 대하여는 수동채권의 존재가 사실상 자동채권에 대한 담보로서의 기능을 하는 것이어서 그 담보적 기능에 대한 당사자의 합리적 기대가 법적으로 보호받을 만한 가치가 있음에 근거하는 것이므로 당사자가 상계의 대상이 되는 채권이나 채무를 취득하게 된 목적과 경위, 상계권을 행사함에 이른 구체적·개별적 사정에 비추어，그것이 위와 같은 상계 제도의 목적이나 기능을 일탈하고, 법적으로 보호받을 만한 가치가 없는 경우에는，그 상계권의 행사는 신의칙에 반하거나 상계에 관한 권리를 남용하는 것으로서 허용되지 않는다고 함이 상당하고, 상계권 행사를 제한하는 위와 같은 근거에 비추어 볼 때 일반적인 권리 남용의 경우에 요구되는 주관적 요건을 필요로 하는 것은 아니다. [2] 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다. 【참조조문】 [1] 민법 제2조, 제492조[2] 민법 제618조, 제741조 【참조판례】 [2] 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결(공1992, 1589) 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결(공1995상, 1747) 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결(공1998하, 2090) 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결(공2001상, 632) 【전 문】 【원고,상고인겸피상고인】 원고 【피고,피상고인겸상고인】 주식회사 하나은행 (소송대리인 변호사 정병훈) 【원심판결】 대전고법 2002. 9. 27. 선고 2001나5683 판결 【주문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다. 【이유】 1. 원고의 상고이유에 대하여 일반적으로 당사자 사이에 상계적상이 있는 채권이 병존하고 있는 경우에는 이를 상계할 수 있는 것이 원칙이고, 이러한 상계의 대상이 되는 채권은 상대방과 사이에서 직접 발생한 채권에 한하는 것이 아니라, 제3자로부터 양수 등을 원인으로 하여 취득한 채권도 포함한다 할 것인바, 이러한 상계권자의 지위가 법률상 보호를 받는 것은, 원래 상계제도가 서로 대립하는 채권, 채무를 간이한 방법에 의하여 결제함으로써 양자의 채권채무관계를 원활하고 공평하게 처리함을 목적으로 하고 있고, 상계권을 행사하려고 하는 자에 대하여는 수동채권의 존재가 사실상 자동채권에 대한 담보로서의 기능을 하는 것이어서 그 담보적 기능에 대한 당사자의 합리적 기대가 법적으로 보호받을 만한 가치가 있음에 근거하는 것이다. 따라서 당사자가 상계의 대상이 되는 채권이나 채무를 취득하게 된 목적과 경위, 상계권을 행사함에 이른 구체적·개별적 사정에 비추어, 그것이 위와 같은 상계 제도의 목적이나 기능을 일탈하고, 법적으로 보호받을 만한 가치가 없는 경우에는, 그 상계권의 행사는 신의칙에 반하거나 상계에 관한 권리를 남용하는 것으로서 허용되지 않는다고 함이 상당하고, 상계권 행사를 제한하는 위와 같은 근거에 비추어 볼 때 일반적인 권리 남용의 경우에 요구되는 주관적 요건을 필요로 하는 것은 아니라고 할 것이다. 원심이 확정한 사실관계에 의하면, 원고는 소외 주식회사 대전백화점(이하 '대전백화점'이라고 한다)의 부도로 인하여 대전백화점이 발행한 약속어음의 가치가 현저하게 하락된 사정을 잘 알면서 오로지 자신이 대전백화점에 대하여 부담하는 임대차보증금반환채무와 상계할 목적으로 대전백화점이 발행한 약속어음 20장을 액면가의 40%에도 미치지 못하는 가격으로 할인·취득하고, 그 약속어음채권을 자동채권으로 하여 상계를 하였다는 것이다. 그렇다면 원고가 위 약속어음 채권을 취득한 목적과 경위, 그 대가로 지급한 금액, 상계권을 행사하게 된 위와 같은 사정에 비추어, 원고의 상계권 행사는 상계제도의 목적이나 기능을 일탈하는 것이고, 법적으로 보호받을 만한 대립하는 채권, 채무의 담보적 기능에 대한 정당한 기대가 없는 경우에 해당하여 신의칙에 반하거나 상계에 관한 권리를 남용하는 것으로서 허용되지 않는다고 할 것이다. 원심이 같은 취지에서 원고의 상계 주장을 배척하였음은 정당하고 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 상계, 채권양도, 권리남용에 관한 법리오해의 위법이 없다. 2. 피고의 상고이유에 대하여 가. 원심의 판단 원심은, 채용 증거를 종합하여, 원고가 1993. 4. 23. 대전백화점과 사이에 원고 소유인 원심 판시 별지 목록 기재 부동산 중 35호 점포 14.1평(이하 '이 사건 점포'라고 한다)을 임대보증금 202,886,000원, 월임료 2,233,800원, 임대기간 1997. 6. 30.까지로 정하여 임대하였고, 그 후 위 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 사실, 대전백화점은 위 임대차보증금 반환채권을 피고에게 양도한 다음, 2000. 3. 20. 원고에게 임대차계약의 해지통고와 함께 채권양도 통지를 한 사실, 대전백화점은 원고에게 1999. 10. 8. 이후의 월임료를 지급하지 아니하였고, 위 임대차계약의 해지통고를 한 후에도 이 사건 점포를 소외 주식회사 멜리오에게 일방적으로 전대하여 현재까지 이를 점유·사용하고 있는 사실을 인정한 다음, 임대차보증금은 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이고, 이는 임대차보증금 반환채권이 제3자에게 양도되었다 하더라도 마찬가지이므로, 원고가 피고에게 반환하여야 될 임대차보증금 채무는 202,886,000원에서 1999. 10. 8.부터 대전백화점이 원고에게 이 사건 점포를 명도하는 날까지 매월 2,233,800원의 비율에 의한 금원을 공제한 나머지 금원이라고 판단하였다. 나. 이 법원의 판단 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다 할 것이다( 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결, 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결 등 참조). 그런데 기록에 의하면, 원고와 대전백화점이 1993. 4. 23. 체결한 임대차계약서상으로는 임대물건 소재지는 대전 동구 (주소 생략)으로, 그 면적은 14.1평으로 각 기재되어 있고(기록 제24면), 원고 본인이 제출한 준비서면에서는 점포 1개소 14.5평을 대전백화점에 임대하고 있다고 되어 있는 반면에(기록 제259면), 부동산 등기부상으로는 원심 판시 별지 목록 기재와 같이 1층부터 5층, 옥탑 및 지하실까지 총 215.1㎡을 원고가 소유하는 것으로 되어 있고, 원고와 대전백화점 사이에 1987.에 체결된 종전의 임대차계약서상으로는, 1층부터 5층, 옥탑 및 지하실까지 총 216.9㎡가 임대 목적물로 기재되어 있음을 알 수 있으며, 한편 피고는 2002. 8. 23. 원심 제2회 변론기일에서 진술한 준비서면에서 대전백화점의 3층부터 5층은 비어 있는 공간이 많다고 주장하고 있는바, 그렇다면 원심으로서는 원고와 대전백화점 사이에 체결한 임대차계약 목적물의 위치와 면적을 특정하고, 대전백화점이 임대차계약 종료 후에도 그 임대목적물을 사용·수익하고 있는지 등에 관하여 좀더 세밀히 심리하여 본 후 임대차보증금에서 공제되어야 할 임료 상당의 부당이득이 있는지 여부 및 그 액수를 판단하였어야 마땅하다(더욱이 기록에 의하면 단전·단수조치로 대전백화점의 모든 층에서 영업을 하지 못한 사정도 일부 보이고, 이 사건 점포를 대전백화점이 일방적으로 소외 주식회사 멜리오에게 전대하였다고 인정함에 있어 원심이 채용한 증거로는 원고가 약속어음을 취득하는 데 중개를 하여준 소외인의 제1심에서의 증언이 있을 뿐인데, 위 증언의 취지가 대전백화점과 주식회사 멜리오 사이에 대전백화점 소유 부분을 임대하였는데 이 사건 점포는 이와 별도로 전대하였다는 취지인지, 이 사건 점포에 대하여는 주식회사 멜리오가 대전백화점 소유 부분을 임차하였음을 기화로 무단으로 점유·사용하고 있다는 취지인지가 불분명하여 대전백화점이 주식회사 멜리오를 통하여 이 사건 점포를 간접점유하고 있음을 인정하기에 충분하지 않음을 지적하여 둔다). 그럼에도 불구하고, 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 이 사건 점포의 명도일까지 월 임료 상당액을 공제하여야 한다고 판단한 것은 심리미진 또는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 부당이득에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 결 론 그러므로 원심판결의 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 손지열(재판장) 조무제 유지담(주심) 이규홍 |