서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결
[손해배상(기)][미간행]
【전 문】
【원고, 항소인 겸 부대피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인)
【피고, 피항소인 겸 부대항소인】 주식회사 마리오이엔씨 (소송대리인 변호사 신영무 외 3인)
【변론종결】
2017. 7. 20.
【제1심판결】 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결
【주 문】
1. 원고의 항소와 피고의 부대항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 각자 부담한다.
【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】
[청구취지]
피고는 원고에게,
1. 42,933,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을,
2. 23,309,352원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을,
3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을
각각 지급하라.
[원고 항소취지]
제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분(원고 청구 기각 부분)을 취소한다.
피고는 원고에게,
1. 15,130,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을,
2. 22,243,314원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을,
3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을
각각 지급하라.
[피고 부대항소취지]
제1심판결 중 피고에 대하여 1,066,038원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 2017. 1. 13.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분(원고 청구 인용 부분)을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 제1심판결 인용
이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 아래 제2항 기재와 같이 고쳐 쓰거나 추가하고, 원고와 피고가 이 법원에서 강조한 주장에 관하여 제3, 4항 기재와 같이 추가판단을 하는 것 외에는 제1심판결 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 별지, 약어 포함 이를 그대로 인용한다.
2. 고쳐 쓰거나 추가하는 부분
○ 제2쪽 제13행, 제10쪽 제3행 각 “이 법원”을 각 “제1심법원”으로, 제8쪽 제13행 “감정인”을 “제1심 감정인”으로 고쳐 쓴다.
○ 제3쪽 아래에서 제6행 “2015. 11. 17.”을 “2015. 11. 18.”로 고쳐 쓴다.
○ 제4쪽 제16행 “제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조의 규정 내용을 참고하여”를 “제10조 제3항 및 제11조를 준용하여”로 고쳐 쓴다.
○ 제5쪽 제13행 다음에 아래와 같이 추가한다.
그리고 소외 1은 2016. 1. 15.경 피고에게 피고가 시가에 비추어 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하고 있기 때문에 피고와 신규 임대차계약을 체결하려는 의사표시를 철회한다고 하였다.
○ 제6쪽 제6행부터 제11행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.
원고는 2016. 2. 24. 피고에게 ‘피고가 이 사건 임대차보증금을 반환하지 아니하여 원고가 부득이하게 2016. 2. 18. ㈜우리은행으로부터 4,400만 원의 전세자금을 대출받아야 했으므로, 피고는 원고에게 손해배상으로 위 대출금의 이자 상당액 역시 지급할 책임이 있다’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 그 내용증명우편에 원고와 ㈜우리은행의 대출약정서(대출개시일: 2016. 2. 25., 대출금: 4,400만 원, 대출과목: 전세자금대출, 이율: 연 2.5%)를 첨부하였다.
○ 제11쪽 제1행 “손해가 발생한 날은” 다음에 “이 사건 소장 부본 송달일인 2016. 2. 3. 후로”를 추가한다.
○ 제11쪽 제3행, 제13쪽 아래에서 제3행 각 “이 판결 선고일”을 각 “제1심판결 선고일”로 고쳐 쓴다.
3. 원고 주장에 관한 추가판단
가. 임대차종료 당시의 권리금에 관하여
(1) 원고 주장 요지
권리금 중 무형재산 가액을 ‘이 사건 임대차계약에 따른 차임(임대차보증금: 5,000만 원, 월 임료: 600만 원)’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정한 15,130,000원으로 인정하여야 한다.
(2) 판단
(가) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(약칭: 감정평가법) 제3조 제3항에 의하면, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호에 의하면, "수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 같은 규칙 제23조 제3항에 의하면, 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 하고, 같은 규칙 제28조에 의하면, 감정평가에 관한 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 되어 있다.
감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895호)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.
(나) 위와 같이 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준에 의하면, 권리금 중 무형재산의 감정평가는 수익환원법에 의하는 것이 원칙이고, 수익환원법은 대상물건이 “장래” 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 “미래”의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 원고와 피고가 과거 2014. 6. 13. 이 사건 임대차계약을 체결하면서 정하였던 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가할 수는 없고, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 시장의 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가하여야 한다.
따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
나. 원고의 원상회복의무에 관하여
(1) 원고 주장 요지
① 이 사건 임대차계약서에 “계약 체결 당시의 상태”로 원상회복을 하여야 한다고 정해져 있는데, 피고가 철거한 시설은 원고가 설치한 것이 아니라 전 임차인이 설치한 것이고, ② 피고가 철거한 시설은 이 사건 점포에 부합한 물건으로서 피고의 소유물이며, ③ 원고가 유익비 등의 상환을 청구하지 않기로 하는 대신 피고는 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였으므로, 원고는 원상회복의무를 부담하지 아니한다. 따라서 피고가 지출한 원상회복비용 1,700만 원은 임대차보증금에서 공제할 수 없다.
(2) 판단
(가) 원고가 새롭게 설치한 시설에 대하여만 원상회복의무를 부담하는지에 관하여
1) 임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에게 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유·사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석·판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 등 참조).
2) 앞서 기재한 증거, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① ㈜제이콥헬스케어가 2010. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여 프랜차이즈업을 하는 ㈜파리크라상의 가맹점인 ‘○○○○’라는 상호의 커피숍을 최초로 운영하기 시작하였는데, 그 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 이 사건 점포 내부와 외부에 필요한 공사를 하고, ㈜파리크라상으로부터 필요한 물품을 구입한 사실, ② 소외 2가 2014. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원, 임대차기간 2014. 2. 7.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차한 다음 역시 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영한 사실, ③ 원고가 소외 2와 피고 사이의 임대차계약에 정해진 임대차기간이 종료하기 전인 2014. 6. 13. 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영하였는데, 이 사건 임대차계약의 보증금과 차임은 소외 2와 피고 사이의 계약내용과 동일하였고, 임대차기간은 2014. 7. 1.부터 소외 2와 피고 사이의 계약에 정해진 임대차기간 종료일인 2016. 2. 6.까지였던 사실, ④ 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있었던 시설로서 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 ㈜제이콥헬스케어 등 원고가 이 사건 점포를 임차하기 전의 임차인이 ‘○○○○’의 영업을 위하여 설치한 것인 사실을 인정할 수 있다. 나아가 피고가 ㈜제이콥헬스케어와 그 후의 이 사건 점포의 임차인과 체결하였던 각 임대차계약의 종료 시 ㈜제이콥헬스케어 등 임차인에게 원상회복을 요구하였다는 사실에 관한 주장·증명이 없고, 원고는 피고가 철거한 시설을 포함하여 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있던 시설 일체(유형재산)가 원고의 소유임을 전제로 그 가액을 포함한 금액이 이 사건 점포의 권리금이라고 주장하였다.
위와 같은 사정을 모두 종합하여 보면, 이 사건 점포의 임차인 지위가 ㈜제에콥헬스케어로부터 원고에 이르기까지 전전 양도되었다고 인정하는 것이 정당하므로, 원고가 아닌 ㈜제이콥헬스케어 등 원고의 전 임차인이 이 사건 점포에 시설물을 설치하였다고 하더라도, 원고는 이를 원상회복할 의무가 있다.
(나) 피고가 철거한 시설이 이 사건 점포에 부합한 물건이라는 이유로 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는지에 관하여
민법 제256조 본문에 의하면, 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하나, 단서에 의하면, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 민법 제256조 단서의 예외가 적용되려면 부동산에 부속된 물건이 부동산의 구성부분으로 되지 않고 독립성을 가져야 하고, 그 부속된 물건이 분리하여 경제적 가치가 있어야 한다.
을 제17호증의 기재에 의하면, 피고는 이 사건 점포의 원상회복으로 벽체 마감재, 마닥재, 천정재를 철거한 사실을 인정할 수 있는데, 위와 같은 벽체 마감재 등은 ㈜제이콥헬스케어 등이 임차권에 기하여 이 사건 점포에 설치한 것이라고 하더라도 독립성이 있다고 보기 어렵고, 분리할 경우 경제적 가치가 있다고 보기도 어려우므로, 피고가 그 소유권을 취득하였다고 인정할 수 있다.
그러나 위와 같이 피고가 그 시설물에 관한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 민법제654조에 따라 임대차에 준용되는 민법 제615조 본문에 의하면, 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이 사건 임대차계약 제17조 제2항에도 임차인의 원상회복의무가 정해져 있으므로, 피고가 철거한 시설물이 이 사건 점포에 부합되었다는 이유로 원고가 그 시설물의 철거의무를 부담하지 아니한다고 보기는 어렵다.
한편 이 사건 임대차계약 제17조 제1항에 임대차계약 종료 시 원고는 ‘원고 소유’ 물건과 재산을 반출하고 피고에게 열쇠 및 ‘피고의 재산’을 반환하여야 한다고 정해져 있기는 하나, 위와 같은 계약조항은 임대차계약 종료 시의 임차인의 일반적인 목적물반환의무를 명시한 것으로 보이고, 민법 제265조 본문에 따라 피고에게 부합된 물건에 대한 원고의 원상회복의무를 면제한다는 내용이라고 보이지는 않는다.
(다) 피고가 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였는지에 관하여
1) 앞서 기재한 증거에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약에서 피고에게 유익비, 필요비 등의 비용을 청구하지 아니하기로 한 사실을 인정할 수 있다(제11조 제4항).
2) 그러나 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정하였다는 사실만으로 임대임과 임차인 사이에 임차인이 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수는 없고(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 등 참조), 원상회복의무를 면제하기로 하는 합의가 있었는지는 당해 계약의 내용에 담긴 당사자의 의사해석에 따라 판단하여야 한다.
앞서 인정한 바와 같이, 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피숍의 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 설치된 것이므로, 이 사건 점포에서 ‘○○○○’를 운영할 경우에는 필요하고 유익한 시설이나, 이 사건 점포를 그 외의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이다. 따라서 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 하더라도, 피고가 원고에 대하여 위와 같이 한정된 목적에만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 인정하기는 어렵고, 달리 원고 주장 사실을 인정할 증거가 없다.
(3) 소결론
따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.
다. 대출이자 상당의 손해배상청구에 관하여
(1) 원고 주장 요지
원고는 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받아 전세자금으로 사용하려고 하였으나, 피고가 그 반환을 지체하여 대출을 받았고, 피고에게 그와 같은 사정을 알려 주기도 하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금반환채무의 불이행으로 인한 손해배상으로 원고가 부담할 대출이자 상당액을 지급할 의무가 있다.
(2) 판단
민법 제397조 제1항에 의하면, 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하나, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고, 제2항에 의하면, 위와 같은 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다.
원칙으로 보면 금전채권자도 채무자의 채무불이행으로 인하여 입은 구체적인 손해를 주장·증명하여 그 손해가 민법 제393조 등의 배상범위에 있는 경우 그 배상을 청구할 수 있다고 볼 수도 있으나, 오늘날 금전의 범용성으로 인하여 그 이용양태는 무궁무진하므로 금전채무의 불이행으로 인한 이용가능성의 박탈이라는 손해가 채권자에게 발생하리라는 것은 쉽사리 일반적으로 추인되는 반면 위와 같은 일반원칙에 의하면 그 구체적인 배상액의 산정은 매우 다양하여 균형을 잃을 수 있으므로, 금전채무불이행으로 인한 손해배상문제를 균일하게 처리하기 위하여 추상적인 손해로서 법정이율로 산정한 액을 기준으로 하는 민법 제397조 제1항 본문이 마련되었다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결 등 참조).
따라서 채무자는 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 작음을 증명하여도 그 범위 내에서 면책이나 감책을 주장할 수 없고, 채권자도 실제 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 큰 것을 증명하여도 그 실손해의 배상을 청구할 수 없으며, 달리 예외적인 사정에 관한 증명이나 근거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.
4. 피고 주장에 관한 추가판단
가. 피고 주장 요지
피고는 이 사건 점포가 위치한 △△△타워 □□□호, ◇◇◇호(㈜우리은행)의 임대료와 △△△타워 ☆☆☆호(▽▽▽▽)의 임대료 수준을 고려하여 소외 1에게 인근 상가의 임대료 수준에 부합하는 내용의 제1, 2자 제안을 하였을 뿐이므로, 소외 1에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 것이 아니고, 따라서 원고에 대하여 손해배상책임을 부담하지 아니한다.
나. 판단
(1) 감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이지만(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다45491 판결 등 참조), 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 참조).
감정평가에 관한 규칙 제2조 제8호에 의하면, “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말하고, 같은 규칙 제22조에 의하면, 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다.
(2) 앞서 기재한 증거에 의하면, 감정인이 △△△타워 □□□호, ◇◇◇호의 임대사례와 △△△타워 ☆☆☆호의 임대사례 등을 비교 대상 임대사례로 하여 임대사례비교법에 따라 이 사건 점포의 적정 임대료를 산정한 사실을 인정할 수 있고, 위와 같은 감정인의 감정결과가 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 논리칙·경험칙 등에 위반되었다는 사실 등을 인정할 증거가 없으며, 앞서 인정한 바와 같이, 감정인이 산정한 이 사건 점포의 적정 임대료 가액보다 피고의 제1, 2차 제안이 현저히 높은 수준이었고, 소외 1은 피고에게 피고가 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하므로 신규 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였다.
(3) 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
5. 결론
그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소와 피고의 부대항소는 모두 이유 없어 이를 기각한다(제1심판결 피고 표시에 누락된 대표이사는 소외 3이다.).
판사 윤종구(재판장) 양시훈 박옥희
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서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결
[손해배상(기)][미간행]
【전 문】
【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정)
【피 고】 주식회사 마리오이엔씨 (소송대리인 변호사 우성남)
【변론종결】
2016. 10. 28.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 28,869,038원 및 그 중 27,803,000원에 대하여 2016. 2. 6.부터 2017. 1. 13.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을, 1,066,038원에 대하여 2016. 9. 13.부터 2017. 1. 13.까지 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고에게 ① 42,933,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을, ② 23,309,352원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을, ③ 2016. 2. 25.부터 위 ②항 기재 금원의 완제일까지 월 91,667원의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 15, 17 내지 20, 22, 23호증, 을 제1, 8 내지 10호증의 각 기재, 이 법원의 주식회사 파리크라상에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 원고는 2014. 6. 13. 피고로부터 서울 구로구 (주소 생략) 소재 △△△타워 1층 ◎◎◎호 중 별지 도면 표시 ①, ②, ③, ④, ⑤, ⑥, ⑦, ⑧, ⑨, ⑩, ⑪, ⑫, ①의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 277.69㎡(약 84평, 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임대차보증금 5,000만 원(이하 ‘이 사건 임대차보증금’이라 한다), 차임 월 600만 원(부가가치세 제외, 이하 특별한 언급이 없으면 부가가치세를 제외한 금액이다), 임대차기간 2014. 7. 1.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 점포에는 2010. 3. 24.경 커피숍 시설이 설치되어 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍이 운영되어 왔고, 원고도 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 점포의 당시 임차인으로부터 ○○○○ 커피숍 영업(이하 ‘이 사건 영업’이라 한다)을 양수하여 커피숍을 운영하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 이 사건 임대차계약 제17조 제1항, 제2항은 이 사건 임대차계약 종료시 원고가 이 사건 점포에 설치된 원고 소유의 ○○○○ 커피숍 인테리어시설과 장비를 반출하여 원상회복할 의무를 정하고 있다(원고는 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12305 판결을 근거로 원고에게는 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복의무가 없다고 주장하나, 이 사건 임대차계약 제17조 제1항이 원고가 자기 소유의 물건을 반출하여야 한다고 정한 점에 비추어 이를 받아들일 수 없다).
나. 원고는 이 사건 임대차계약의 기간 만료에 따라 이 사건 점포의 신규 임차인을 구하여 그 임차인에게 이 사건 영업을 양도하기로 하고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료 약 3개월 전인 2015. 10. 29.경 및 2015. 11. 13.경 피고에게 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약의 임대차보증금 및 월 차임 액수를 알려달라고 요청하였고, 이에 피고는 2015. 11. 17.경 원고에게 “주변 시세 등을 반영하여 재산정한 이 사건 점포의 신규 임대차계약의 임대차보증금은 109,200,000원(= 평당 130만 원 × 84평), 월 차임은 10,920,000원(= 평당 13만 원 × 84평)인데(이하 ‘제1차 제안’이라 한다), 실제 계약 체결 금액은 신규 임차인과 협의하여 정하겠다”고 답하였다.
다. 원고는 2015. 12. 3. 이 사건 점포의 신규 임차인이 되어 이 사건 점포에서 ○○○○ 커피숍을 운영하려는 소외 1에게 이 사건 영업을 권리금 1억 7,000만 원(이하 ‘이 사건 권리금’이라 한다)에 양도하고, 그 권리금을 이 사건 임대차계약 종료일인 2016. 2. 6. 지급받는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 양도계약 제3조는 피고가 소외 1과의 이 사건 점포에 관한 임대차계약 체결을 거절하거나 임대차계약의 조건을 기존의 조건보다 무리하게 변경하는 등 원고와 소외 1의 귀책사유 없이 소외 1과 피고 사이에 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 체결되지 못하는 경우 이 사건 양도계약을 무효화하기로 정하고 있다.
라. 그 후 원고는 2015. 12. 4.경 피고에게 소외 1과 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약을 체결할 의사가 있는지 여부 및 그 임대차계약의 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 요청하였고, 이에 피고는 2015. 12. 9.경 원고에게 소외 1이 이 사건 점포의 임차인으로서 임대차보증금 및 월 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 알 수 있는 자료를 제공하고, 소외 1이 원하는 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 답하였다.
마. 원고는 2015. 12. 14.경 피고에게 소외 1의 자력 유무 등을 확인할 수 있는 자료로 그 통장사본 등을 제공하고, 소외 1이 원하는 임대차보증금과 월 차임 액수는 상가건물 임대인의 차임 등의 증액청구권을 제한하는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조의 규정 내용을 참고하여 이 사건 임대차보증금과 월 차임에서 9% 증액된 5450만 원(= 5,000만 원 × 1.09)과 654만 원(= 600만 원 × 1.09)이라고 알려주었으나, 피고는 2015. 12. 18.경 원고에게 그 제공 자료만으로 소외 1의 자력 유무 등을 알 수 없고, 소외 1이 제안한 임대차보증금 및 월 차임은 주변 시세 등이 반영되지 않은 것이어서 수용할 수 없다고 답하였다.
바. 이에 소외 1은 2015. 12. 23.경 피고에게 자신의 희망 임대차보증금과 월 차임 액수는 위와 같은 5,450만 원과 654만 원이라고 하면서, 피고가 이를 수용할 수 없다면 수용 가능한 임대차보증금과 월 차임이 얼마인지 알려달라고 요청하였고, 원고도 2015. 12. 30.경 피고에게 피고가 수용 가능한 임대차보증금과 월 차임 액수를 알려달라고 재차 요청하였으며, 이에 피고는 2016. 1. 6.경 원고에게 “자신이 제안하는 신규 임대차계약의 임대차보증금은 262,500,000원(= 평당 3,125,000원 × 84평), 월 차임은 10,500,000원(= 평당 125,000원 × 84평)이나, 물가상승률과 주변 시세 변동 등을 반영한 신규 임차인과의 협의 결과에 따라 증감될 수 있다”고 답하였다(이하 ‘제2차 제안’이라 한다).
사. 결국 소외 1은 2016. 1. 14. 피고의 제1, 2차 제안과 같은 차임 등의 액수가 지나치게 과다하다고 판단하여 피고와 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약을 체결하지 않기로 하고, 원고와 이 사건 양도계약 제3조가 정한 대로 이 사건 양도계약을 무효화하였다.
아. 원고는 피고에게 2016. 2. 1.부터 이 사건 임대차계약 기간 만료일인 2016. 2. 6.까지의 차임 1,365,516원[= 월 차임 6,600,000원(부가가치세 포함) × 6일/29일, 이하 ‘이 사건 미지급 차임’이라 한다]을 지급하지 않았고, 2016. 2. 6. 이 사건 점포의 인테리어가구와 제빙기 등의 기계(이하 ‘이 사건 인테리어가구 등’이라 한다)만을 회수하고 이 사건 점포에 설치된 커피숍 영업을 위한 인테리어시설과 흡연부스(이하 ‘이 사건 인테리어시설 등’이라 한다)를 철거하지 않은 채 이 사건 점포를 피고에게 인도하였다. 이에 피고는 원고가 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 원상회복을 하지 않았다는 이유로 원고에게 이 사건 임대차보증금 전액을 반환하지 않고 있다가, 2016. 8. 22.경 스스로 공사업체를 통해 이 사건 인테리어시설 등을 철거하여 17,000,000원(이하 ‘이 사건 철거비용’이라 한다)의 비용을 지출한 후 2016. 9. 12. 원고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원을 공제한 나머지 31,634,484원(= 50,000,000원 - 1,365,516원 - 18,700,000원)을 지급하였다.
자. 한편 원고는 피고로부터 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 반환받아 그 금원 중 4,400만 원을 원고 주거의 전세보증금으로 지급할 계획이었으나, 그 임대차보증금을 반환받지 못하여 2016. 2. 25.경 주식회사 우리은행으로부터 4,400만 원을 이자 연 2.5%로 대출(이하 ‘이 사건 대출’이라 한다)받아 월 91,667원(= 44,000,000원 × 연 2.5% ÷ 12개월)의 이자를 부담하게 되었으며, 그 무렵 피고에게 이 사건 임대차보증금 반환의무의 불이행으로 인하여 이 사건 대출이자를 부담하게 되었다는 사실을 알렸다.
2. 관련 법령
이 사건과 관련된 상가임대차법 및 같은 법 시행령은 별지 관련 법령 기재와 같다.
3. 권리금 상당의 손해배상청구에 관하여
가. 당사자의 주장
1) 원고의 주장
원고는 이 사건 임대차계약 종료에 따라 소외 1에게 이 사건 점포에서의 이 사건 영업을 이 사건 권리금 1억 7,000만 원에 양도하는 이 사건 양도계약을 체결하고, 소외 1과 피고 사이의 이 사건 점포에 관한 신규 임대차계약의 체결을 주선하였으나, 피고가 소외 1에게 제1, 2차 제안과 같이 현저히 고액인 신규 임대차계약의 월 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하고, 이로 인하여 이 사건 양도계약이 무효로 됨으로써 원고는 이 사건 권리금을 수령하지 못하게 되었으므로, 피고는 결국 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호가 정한 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 원고가 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위를 하였다고 할 것이므로, 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항 전문에 따라 원고에게 그 방해 행위로 인한 손해를 배상하여야 한다.
그리고 상가임대차법 제10조의4 제3항 후문에 의하면 그 손해배상액은 소외 1이 원고에게 지급하기로 했던 이 사건 권리금 1억 7,000만 원과 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하는데, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 이 사건 점포의 영업장비 등 유형재산 가액 27,803,000원(소위 ‘시설권리금’이다)과, ‘이 사건 임대차계약에 따른 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정된 이 사건 점포의 무형재산 가액 15,130,000원(소위 ‘영업권리금’이다)을 더한 42,933,000원(= 27,803,000원 + 15,130,000원)이라고 할 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 권리금보다 작은 금액인 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 42,933,000원 및 이에 대하여 피고의 권리금 수령 방해 행위로 이 사건 양도계약이 무효화됨으로써 그 권리금을 수령하지 못하게 된 2016. 1. 14.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 피고의 주장
피고가 소외 1에게 제1, 2차 제안과 같이 제안한 신규 임대차계약의 차임 등은 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액이라 할 수 없고, 오히려 소외 1이 이 사건 점포의 신규 임대차계약 체결을 위한 협의에 성실히 응하지 않아 그 임대차계약이 체결되지 않은 것일 뿐이므로, 피고는 원고의 이 사건 점포에 관한 권리금 수령을 방해한 것이 아니다.
설사 그렇지 않더라도 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 중 이 사건 점포의 무형재산 가액은 이 사건 임대차계약 종료시의 이 사건 점포에 관한 ‘시장의 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정되어야 하고, 그와 같이 산정하면 무형재산의 가액은 양(+)의 값을 가지지 못하므로, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 이 사건 점포의 유형재산 가액인 27,803,000원에 불과하다고 할 것이고, 또 원고는 이 사건 점포의 인도 당시 이 사건 점포의 유형재산 중 13,013,000원 상당의 이 사건 인테리어가구 등을 회수하여 감으로써 위 13,013,000원 상당의 이익을 얻었다고 할 것이므로, 결국 그 손해배상금은 위 27,803,000원에서 원고의 이익 13,013,000원을 공제한 14,790,000원(= 27,803,000원 - 13,013,000원)이 되어야 한다.
나. 판단
1) 손해배상책임의 발생
앞서 든 증거, 감정인 소외 4(이하 ‘감정인’이라 한다)의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약이 정한 차임 등의 주1) 환산보증금은 704,545,454원[= 50,000,000원 + (6,000,000원 × 12개월 ÷ 11%), 이하 ‘기존 환산보증금’이라 한다]이고, 이 사건 점포의 이 사건 임대차계약 기간 만료일인 2016. 2. 6. 기준 적정 환산보증금은 1,055,222,000원에 불과함에도, 피고는 소외 1에게 ① 제1차 제안과 같이 그 환산보증금이 기존 환산보증금보다 무려 595,927,273원[= 제1차 제안의 환산보증금 1,300,472,727원{= 109,200,000원 + (10,920,000원 × 12개월 ÷ 11%)} - 기존 환산보증금 704,545,454원] 증액되고, 적정 환산보증금보다도 245,250,727원(= 1,300,472,727원 - 1,055,222,000원) 많거나, ② 제2차 제안과 같이 그 환산보증금이 기존 환산보증금보다 무려 703,409,091원[= 제2차 제안의 환산보증금 1,407,954,545원{= 262,500,000원 + (10,500,000원 × 12개월 ÷ 11%)} - 기존 환산보증금 704,545,454원] 증액되고, 적정 환산보증금보다도 352,732,545원(= 1,407,954,545원 - 1,055,222,000원) 많은 조건으로 신규 임대차계약의 체결을 제안했던 사실, 또 원고는 2015. 1. 1.부터 2015. 12. 31.까지 이 사건 영업으로 241,937,820원의 매출을 기록하고 이 사건 점포의 차임으로 7,200만 원(= 600만 원 × 12개월)과 그 외 인건비 등의 비용을 지출하여 위 기간 동안 49,150,690원의 영업이익을 얻었는데(감정인의 감정서 20면 참조), 만약 위 기간 동안 피고의 제1, 2차 제안과 같이 차임으로 월 600만 원을 초과한 월 10,920,000원 내지 10,500,000원의 비용을 지출했다면 이 사건 영업으로 9,889,310원[= (10,920,000원 - 6,000,000원) × 12개월 - 49,150,690원] 또는 4,849,310원[= (10,500,000원 - 6,000,000원) × 12개월 - 49,150,690원]의 영업손실이 발생하게 되는 사실을 인정할 수 있는바, 사정이 이러하다면, 앞서 본 대로 비록 피고가 자신이 제안한 임대차보증금과 월 차임에 관하여 협의가 가능하다는 입장을 밝혔다고 하더라도, 피고는 원고가 주선한 이 사건 점포의 신규 임차인이 되려는 소외 1에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 함으로써 원고가 이 사건 점포의 권리금을 지급받는 것을 방해하였다고 할 것이므로, 피고는 상가임대차법 제10조의4 제3항 전문에 의하여 원고에게 그 방해 행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.
2) 손해배상책임의 범위
상가임대차법 제10조의4 제3항 후문에 의하면, 임대인의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액은 ‘신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정하고 있는데, 앞서 본 대로 소외 1이 원고에게 지급하기로 한 이 사건 권리금은 1억 7,000만 원이고, 감정인의 감정결과, 이 법원의 감정인에 대한 사실조회 결과에 의하면, 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 점포의 유형재산 가액은 27,803,000원이고, 이 사건 점포의 무형재산 가액은 이 사건 임대차계약 종료 시점의 이 사건 점포의 ‘시장의 차임’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정되어야 하는데, 그와 같이 산정하면 그 무형재산 가액이 양(+)의 값을 가지지 못하므로, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금은 결국 이 사건 점포의 유형재산 가액인 27,803,000원이라고 할 것이며, 따라서 피고의 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상액은 이 사건 권리금 1억 7,000만 원보다 작은 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금인 위 27,803,000원이 된다.
이에 대하여 피고는 손해배상금 27,803,000원에서 원고가 이 사건 점포의 인도 당시 회수한 이 사건 인테리어가구 등 가액인 13,013,000원이 공제되어야 한다고 주장하나, 앞서 본 대로 원고가 이 사건 점포 인도 당시 이 사건 점포에 설치되었던 13,013,000원 상당의 이 사건 인테리어가구 등을 회수하였다고 하더라도, 이는 이 사건 점포의 인도를 위하여 부득이하게 이루어진 것으로 원고가 향후 다시 커피숍 영업을 영위할 것이라는 점에 관한 증명이 없는 이상 원고가 위 금원 상당을 이득하였다고 볼 수 없으므로(원고는 불과 몇 만 원을 받고 처분하였다고 주장하고 있다), 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3) 소결론
따라서 피고는 원고에게 27,803,000원 및 이에 대하여 이 사건 양도계약에 따른이 사건 권리금의 지급일이었던 2016. 2. 6.부터(피고의 권리금 수령 방해 행위로 인하여 원고에게 손해가 발생한 날은 이 사건 권리금의 지급일이었던 2016. 2. 6.이라고 할 것이므로, 그 손해에 대한 지연손해금도 그때부터 발생한다고 봄이 상당하다) 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 1. 13.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 임대차보증금 반환청구에 관하여
가. 당사자의 주장
1) 원고의 주장
원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 지급하였고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2016. 2. 6. 피고에게 이 사건 점포를 인도하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약 종료일인 2016. 2. 6.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있는데, 2016. 9. 12. 그 채무 중 일부인 31,634,484원을 지급하여 그 중 4,943,846원이 이 사건 임대차보증금에 대한 2016. 2. 6.부터 2016. 9. 12.까지의 지연손해금 변제에 우선 충당되고 나머지 26,690,638원(= 31,634,484원 - 주2) 4,943,846원)이 임대차보증금 원금의 변제에 충당되었으며, 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 잔액 23,309,362원(= 50,000,000원 - 26,690,638원) 중 23,309,352원 및 이에 대하여 그 일부 변제 다음날인 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 피고의 주장
원고는 이 사건 임대차계약에 따른 2016. 2. 1.부터 2016. 2. 6.까지의 차임 1,365,516원을 지급하지 않았고, 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 이 사건 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 스스로 17,000,000원의 비용을 들여 원상회복을 하였으므로, 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원을 공제하면 이 사건 임대차보증금은 31,634,484원이 남게 되었는데, 피고가 2016. 9. 12. 원고에게 위 31,634,484원을 지급함으로써 이 사건 임대차보증금 반환채무는 소멸하였다.
나. 판단
1) 이 사건 미지급 차임과 철거비용의 공제 등
앞서 본 대로 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고에게 이 사건 임대차보증금 5,000만 원을 지급하였고, 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2016. 2. 6. 피고에게 이 사건 점포를 인도한 사실은 인정되나, 한편 원고는 피고에게 이 사건 미지급 차임을 지급하지 않았고, 또 이 사건 임대차계약 제17조 제1항, 제2항에 의하여 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 원상회복의무를 부담함에도 이 사건 인테리어시설 등의 철거를 하지 않아 피고가 2016. 8. 22.경 스스로 원상회복을 하고 17,000,000원의 비용을 지출한 사실도 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차보증금 5,000만 원에서 이 사건 미지급 차임 1,365,516원과 이 사건 철거비용 17,000,000원이 공제되어야 하고, 따라서 피고가 원고에게 반환해야 할 임대차보증금은 31,634,484원(= 50,000,000원 - 1,365,516원 - 17,000,000원)이 된다.
그리고 원고가 이 사건 임대차보증금 반환의무와 동시이행관계에 있는 원상회복의무를 이행하지 않은 채 이 사건 점포를 인도한 이 사건과 같은 경우 피고가 이 사건 임대차보증금에서 그 원상회복비용 등을 공제한 잔존 임대차보증금의 반환의무 불이행으로 인한 지체책임을 지는 시기는, 피고가 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날 다음날부터가 아니라 피고 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간 후부터라고 봄이 상당한데(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조), 을 제6호증의 기재에 의하면 이 사건 철거공사의 소요기간이 7일이었던 사실이 인정되므로, 이에 비추어 볼 때 피고가 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간은 철거 공사업체의 선정 그리고 그 철거공사의 완료 등을 고려하여 14일로 봄이 상당하며, 따라서 이 사건 점포의 인도일인 2016. 2. 6.부터 14일이 경과한 2016. 2. 21.부터 이 사건 임대차보증금 잔액 31,634,484원에 대한 지연손해금이 발생한다고 봄이 상당하다.
2) 2016. 9. 12.자 반환금의 변제 충당
피고는 2016. 9. 12. 원고에게 이 사건 임대차보증금 등의 변제로 31,634,484원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 위 31,634,484원은 이 사건 임대차보증금 잔액 31,634,484원에 대한 2016. 2. 21.부터 그 지급일인 2016. 9. 12.까지 상법이 정한 연 6%의 비율에 의한 지연손해금 1,066,038원(= 31,634,484원 × 6% × 205일/365일)의 변제에 우선 충당되고, 나머지 30,568,446원(= 31,634,484원 - 1,066,038원)이 이 사건 임대차보증금 원금의 변제에 충당되어 이 사건 임대차보증금은 1,066,038원(= 31,634,484원 - 30,568,446원)이 남게 되었으므로, 피고는 원고에게 1,066,038원 및 이에 대하여 그 일부 변제 다음날인 2016. 9. 13.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2017. 1. 13.까지 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
5. 대출이자 상당의 손해배상청구에 관하여
원고는 이 사건 임대차보증금 반환의무 불이행으로 인하여 이 사건 대출이자를 부담하는 손해를 입었다는 이유로 피고에 대하여 이 사건 대출일인 2016. 2. 25.부터 이 사건 임대차보증금의 완제일까지 월 91,667원(이 사건 대출금 4,400만 원에 대한 연 2.5%의 비율에 의한 이자)의 비율에 의한 금원의 지급을 구하나, 앞서 본 대로 피고는 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 이 사건 임대차보증금에서 이 사건 미지급 차임과 이 사건 철거비용을 공제한 31,634,484원을 반환할 의무를 부담할 뿐이므로, 이 사건 대출금 4,400만 원에서 31,634,484원을 차감한 12,365,516원(= 44,000,000원 - 31,634,484원)에 대한 이 사건 대출이자 상당의 손해를 배상할 의무는 없다고 할 것이고, 또 원고가 이 사건 임대차보증금 반환의무 불이행으로 인하여 법정 지연손해금을 초과하는 실제 손해를 입었고 피고가 그 손해 발생 사실을 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고는 이 사건 임대차보증금 반환의무의 불이행으로 인한 손해배상으로 법정 지연손해금의 지급만 구할 수 있을 뿐인데(민법 제397조 제1항 본문 참조), 앞서 본 대로 이 사건 임대차보증금 반환채무 불이행으로 인한 손해배상으로 위 31,634,484원에 대하여 2016. 2. 25.부터 완제일까지 이 사건 대출이자 상당인 연 2.5%의 비율에 의한 금원을 초과하는 2016. 2. 21.부터 완제일까지 연 6% 내지 15%의 비율에 의한 법정 지연손해금의 지급 의무가 인정된 이상 피고에게 위 31,634,484원에 대한 이 사건 대출이자 상당의 손해를 배상할 의무는 없다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
6. 결론
그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 박광우(재판장) 손태원 박민지
주1) 감정인은 “환산보증금 = 임대차보증금 + (월 차임 × 12개월 ÷ 전환이율 11%)”의 산식을 사용하였으므로, 위 산식을 기준으로 제1, 2차 제안의 차임 등 액수가 현저히 고액인지 여부를 판단하기로 한다.
주2) 2016. 10. 19.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 제5면 제7항 기재 26,692,638원은 계산상 착오로 보인다.