성북 동소문동2가 33번지대 동소문2재개발 구역변경

 

1. 정비구역 지정

가. 정비구역의 명칭 : 동소문 제2주택재개발정비구역

나. 정비구역의 위치 및 면적 (변경)

정비구역의 명칭	위 치	면 적(㎡)			비고
		기정 정비구역	지구단위지침	세부개발계획 (정비구역)
동소문 제2 주택재개발정비구역	성북구 동소문동2가 33번지 일대	18,486.0	20,657.3	20,657.3	성북구 고시 제2002-135호 (2002.04.23)

다. 정비 계획

1) 용도지역(세분) 결정

구 분		면 적(㎡)			구성비 (%)	비고
		기정 정비구역	지구단위계획지침	세부개발계획 (정비구역)
합 계		18,486.0	20,657.3	20,657.3	100.00
주거지역	제3종 일반주거지역	18,486.0	20,638.6 ※ 정비구역지정 시 준주거지역으로 변경	-	-	지구단위계획 내용 반영
	준주거지역	-	-	20,638.6	99.91
상업지역	일반상업지역	-	18.7	18.7	0.09

2) 토지이용계획 (변경)

구분	명칭	면적(㎡)			구성비 (%)	비고
		기정 정비구역	지구단위계획지침	세부개발계획 (정비구역)
합 계		18,486.0	20,657.3	20,657.3	100.0
정비기반 시설 등	소계	3,443.0	5,094.5	5,337.5	25.8
	도로	2,473.0	4,123.1	4,247.3	20.5	대상지 동측 도로 확폭에 따른 면적 증가
	공원	-	971.4	860.0	4.2	지하철출입구 이전설치가 가능한 공공공지로 변경
	녹지1	641.0	-	-	-
	녹지2	329.0	-	-	-
	공공공지	-	-	230.2	1.1	지하철출입구 설치를 위해 공원용지 일부를 공공공지로 변경
획 지	소계	15,043.0	15,562.8	15,319.8	74.2	공원용지 일부 편입 및 도로확폭에 따른 획지면적 감소
	택지①	13,539.0	15,562.8	15,319.8	74.2
	택지②	1,504.0	-	-	-

 

3) 도시계획시설의 설치에 관한 계획

 

 

4) 건축시설계획 등 (변 경)

가구 또는 획지구분			위 치	주된 용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이 (평균층수)
명칭		면적(㎡)
기 정 정비구역	택지①	13,539.0	동소문동2가 33번지일대	조합원/ 분양아파트	30이하	240이하	50m이하 15층이하 (평균12층이하)
	택지②	1,504.0	동소문동2가 265번지일대	임대아파트	25이하	200이하	50m이하 15층이하 (평균12층이하)
지구단위계획지침	택지①	15,562.8	동소문동2가 33번지일대	공동주택 및 부대 복리시설, 판매시설	60이하	320이하 (공동주택:265이하)	100m이하
세부개발계획 (정비구역)	택지①	15,319.8	동소문동2가 33번지일대	공동주택 및 부대 복리시설, 판매시설	37이하	337이하 (공동주택:282이하)	100m이하
※ 지구단위계획 시행지침 제41조 14항 - 세부개발계획 시 과도한 공공기여 및 여건변화에 따라 불가피할 경우 용적률을 별도 검토할 수 있음 ※ 2010 도시‧주거환경정비기본계획 - 소형주택 60㎡이하 추가 건립 시 계획용적률 20% 상향 가능
주택의 규모 및 규모별 건설비율		기정 정비구역	∘ 주택공급계획 : 385세대 건립규모 기준 세대수 비고 합계 - 385세대 (100.0%)   85㎡ 이하 60㎡이하 총 건립세대수의 80%이상 (60㎡이하 : 40%이상) 154세대 ( 40.0%)   60㎡~85㎡이하 154세대 ( 40.0%)   85㎡초과 총 건립세대수의 20%미만 77세대 ( 20.0%)   ∘ 임대주택 건설계획 : 총 건설세대수의 12.73% 건립규모 기준 세대수 합계 - 49세대 (100.0%) 40㎡이하 - 49세대 (100.0%)
		세부개발 계획 (정비구역)	∘ 주택공급계획 : 421세대 ∘ 건립규모 건립규모 기준 세대수 비고 합계 - 421세대(100.0%)   60㎡이하 총 건립세대수의 80%이상 195세대( 46.3%)   60㎡~85㎡이하 184세대( 43.7%)   85㎡초과 총 건립세대수의 20%미만 42세대( 10.0%) 가변형구조(부분임대) 16세대이상 ∘ 임대주택 건설계획 : 총 세대수의 17.34% (기준 : 17%이상) 건립규모 기준 세대수 비고 합계 - 73세대 (100.0%)   40㎡이하 임대주택의 40~50% 30세대 ( 41.1%)   40㎡ ~ 50㎡이하 임대주택의 40~50% 35세대 ( 47.9%)   50㎡ ~ 60㎡이하 임대주택의 10~20% 8세대 ( 11.0%)
건축물의 건축선에 관한 계획			￭ 인접대지 경계선에서 3m이상
※ 변경사유 : 2010년 7월 결정된 동소문동2가 제1종 지구단위계획구역 내 특별계획 19구역에 대하여 세부개발(정비구역)계획을 결정 ※ 도시계획위원회 심의 의견 (2011.10.5) 1. 건축물 층수계획 조정 검토 (서울성곽 연접한 부분의 층수 하향조정) 2. 성북천 복원에 따른 공공성 확보 차원에서 단지내부 개방공간의 위치조정 검토 3. 대상지 동측부 도로 폭원 조정 (12m→15m)검토

 

￭ 지구단위계획 상한용적률

구 분	산 정 내 용
토지이용계획	계 (구역면적)	공동주택용지	계획정비기반시설		기타
	20,657.3㎡	15,536.3㎡	5,121.0㎡		-
허용용적률	∙ 허용용적률 = 기준용적률 + β = 210% + 20% = 230% β = 우수디자인 : 5%, 라멘구조 : 10%, 신재생에너지 : 2%, 친환경우수등급 : 3%
개발가능용적률	∙ 개발가능용적률 = 허용용적률 + 계획(기준)용적률 × 1.3α = 230% + ( 210% × 1.3 × 0.3296 ) = 320%이하 (주거용적률은 265%이하로 제한)			α= 공공시설부지 제공면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적 = 5,121.0㎡ / 15,536.3㎡ = 0.3296

 

￭ 지구단위 세부개발계획(정비구역) 상한용적률

구 분	산 정 내 용
토지이용계획	계(구역면적)	공동주택용지	계획정비기반시설	계획정비기반시설내 기존 국‧공유지		용도폐지되는 기반시설 국‧공유지
	20,657.3㎡	15,319.8㎡	5,337.5㎡	291.3㎡		0㎡
공공시설부지 제공면적(순부담)	∙ 계획 정비기반시설 면적 - 계획 정비기반시설 내 국·공유지 - 용도폐지되는 기반시설 국‧공유지 = 5,337.5㎡ - 291.3㎡ - 0㎡ = 5,046.2㎡
계획(기준) 용 적 률	∙ 계획(기준)용적률 = 지구단위계획 결정시 210% → 변경 230% ※ 『서울특별시 도시․주거환경정비기본계획』에 따라 60㎡이하 소형주택 추가확보를 전제로 210% → 230% 적용
허용용적률	∙ 허용용적률 = 기준용적률 + β= 230% + 15% = 245% β= 라멘구조 : 10%, 신재생에너지 : 2%, 친환경우수등급 : 3%
개발가능용적률	∙ 개발가능용적률 = 허용용적률 + 계획(기준)용적률 × 1.3α = 245% + ( 230% × 1.3 × 0.3293 ) = 343%이하 (주거용적률은 282%이하로 제한)				α= 공공시설부지 제공면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적 = 5,046.2㎡ / 15,319.8㎡ = 0.3293
건축계획(안)	∙ 건축계획(안) 용적률 = 337.0% (주거용적률 282.0%)

※ 획지안에 용도폐지되는 정비기반시설등이 사업시행자에게 무상양도 되는 경우에는 공공시설 제공면적에서 무상양도 면적을 제외하고 개발가능용적률을 재산정 후 그 범위내에서 정비계획용적률을 조정하여 사업시행(변경)인가를 받아야 함

 

￭ 지구단위계획 주거용적률 산정

지구단위계획 수립시 최대 주거용적률		세부개발계획(정비구역) 수립 시 최대 주거용적률
= 허용용적률 + 기부채납으로 증가되는 용적률 × 허용용적률에서 주거비율 ÷ 상한용적률 = 230% + [(320-230)% × 250% ÷ 400%] = 286%이하 (적용 265%이하)		= 허용용적률 + 기부채납으로 증가되는 용적률 × 허용용적률에서 주거비율 ÷ 상한용적률 = 245% + [(320-225)% × 250% ÷ 400%] = 304%이하 (적용 282%이하)
증가용적률에 대한 소형주택 세대수 산정	구분 전용면적 공급면적 대지면적 증가용적률 비고 소형주택 59.97㎡ 89.03㎡ 15,536.3㎡ 17.0%   산출근거 ∙ 연 면 적 = 용적률 × 대지면적 = 0.17 × 15,536.3㎡ = 2,641.17㎡ ∙ 세 대 수 = 연면적 × 공급면적 = 2,641.17㎡ ÷ 89.03㎡ = 29.67세대이상 (계획 30세대)

※ 서울특별시 지구단위계획 수립기준 4-4

▪건축계획(세대)안

구분		기준	계획용적률 210% 적용 시 (주거용적률265.0%)	계획용적률 230% 적용 시 (주거용적률282.0%)	비고
합계			393세대 (100.00%)	421세대 (100.00%)	증) 28세대
85㎡ 이하	60㎡이하	80% 이상	160세대 ( 40.71%)	195세대 ( 46.32%)	증) 35세대
	60㎡~85㎡이하		195세대 ( 49.62%)	184세대 ( 43.70%)	감) 11세대
85㎡초과		20% 미만	38세대 ( 9.67%)	42세대 ( 9.98%)	증) 4세대

 

▪기타 용도지역 상향에 따른 공공시설 제공 현황

구 분		기반시설부담		비고
		기준	계획(안)
용도지역 상향	3종 → 준주거 (20,638.6㎡)	15% (3,095.8㎡)	24.5% (5,046.2㎡)

 

5) 정비사업 시행계획

구분	시행방법	시행예정시기	사업시행 예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비고
기정	관리처분계획에 의한 방법	구역지정고시일로부터 4년이내	동소문제2구역 주택재개발 정비사업조합	증) 193세대 - 현황 : 192세대 (세입자포함) - 계획 : 385세대
변경				증) 35세대 - 현황 : 386세대 (세입자포함) - 계획 : 421세대