부동산 경매절차에서의 임대차와 관련된 각종 쟁점- 대항력 배당과 관련한 최신 판례와 실무 경향을 중심으로 - 유제민

부동산 경매절차에서의 임대차와 관련된 각종 쟁점
- 대항력 배당과 관련한 최신 판례와 실무 경향을 중심으로 - 유 제 민 

 

< 목 차> 
Ⅰ 서론 
Ⅱ 건물임대차보호법의 적용 범위 관련
  1. 실제 계약 내용과 공시된 내용에 차이가 있는 경우
  2. 건물임대차보호법을 악용하였거나 보호 대상이 아니라고 본 경우
  3. 적법한 임대차가 있다고 볼 수 있는지 여부가 문제된 경우
Ⅲ 대항력 관련
  1. 외국인 재외국민이 대항력을 갖추었는지 여부가 문제된 경우
  2. 대항력에 따른 승계의 효력 및 그 범 위
  3. 금반언 또는 신의성실의 원칙에 따라 판단한 경우
Ⅳ 배당 관련
  1. 직접 강제경매를 신청한 임차인도 별도로 배당요구가 필요한지 여부
  2. 한정승인 시 배당의 우선순위
  3. 임차권 또는 임대차보증금반환채권의 양수인의 우선변제권 행사 여부
  4. 임대차의 차임 공제 등과 관련한 쟁점
  5. 대지와 건물 및 전세권 주임법상 우선변제권이 혼재된 경우의 처리
  6. 최선순위 전세권자의 채권자가 배당요구한 경우
Ⅴ 결어

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Ⅰ 서론  

 

  부동산 경매 실무를 담당하다 보면 경매 대상 부동산의 이해관계인 중에 임차인이 포함되어 있는 사건 유형 중에 해결이 쉽지 않은 사건을 많이 발견할 수 있다. 다른 사건 유형에 비하여 대항력 및 우선변제권 (특히 최우선변제권) 등을 둘러싼 다툼이 상대적으로 치열한 경향이 있기 때문이다. 이러한 사건에서는 결국 임차인이 어느 정도로 보호를 받을 것인가 임차인과 소유자, 매수인, 담보권자 등 사이의 이해관계를 어떻게 조정할 것인가의 문제가 핵심이다.1) 

1) 민일영 주택 상가건물의 경매와 임대차 박영사 (2--0), 21 면

 

   특히 임대차와 관련하여 분쟁이 치열한 것은 임차인을 제외한 다른 이해관계인들 입장에서는 주택임대차보호법 상가건물 임대차보호법 이하 양자를 통틀어 지칭할 필요가 있는 경우에는 "건물임대차보호법"이라고 한다에 따른 특례가 적용됨으로써 불측의 손해를 입게 될 우려가 발생하기 때문이고 임차인 입장에서는 보증금이 전재산이라고 볼 수 있을 만큼 중요한 자산이거나 대항력을 잃을 경우 생존의 터전을 상실하게 되기 때문이다.  
    부동산 경매와 임대차에 관하여 매우 중요한 의미를 가지는 대법원 판례가 계속 선고되고 있는 것도 위와 같이 분쟁성이 높은 임대차의 특수성 때문으로 생각된다 특히 최근5년 사이에는 건물임대차보호법의 적용범위 대항력의 내용 우선변제권의 효력 차임 공제 관련 법리 등에 관하여 다수의 중요 판결이 선고되었고 이를 기초로 실무례가 변경되거나 새롭게 정착되기도 하였다 이하에서는 최신 판결과 실무 경향을 중심으로 부동산 경매절차에서의 임대차와 관련된 각종 쟁점을 검토하기로 한다.  

 

Ⅱ 건물임대차보호법의 적용 범위 관련  

 

1. 실제 계약 내용과 공시된 내용에 차이가 있는 경우 

 

가. 序 

 

   다수의 이해관계인이 얽혀 있는 부동산 경매 사건에서는 대외적으로 공시되는 내용의 의미가 남다를 수밖에 없다. 공부 등 공시되는 내용을 기초로 경매에 참여하는 이해관계인이 많기 때문이다. 이런 까닭에 실제와 공시 내용(공부 등)이 다른 경우의 처리에 관하여 많은 논의가 이루어져 왔다. 대표적으로 주택임대차에 있어서 공부상 표시와 주민등록이 불일치하는 문제 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 그 상가건물에 대한 등기기록상의 표시와 불일치하는 경우 등이 그것인데 이러한 문제들에 관하여는 1980년대부터 다수의 판례가 축적되어 실무상 어느 정도 정리가 이루어져 왔다.2)

    실제와 공시 내용의 차이가 발생할 수 있는 것 중 또 다른 하나의 유형은 바로 상가건물에 있어 임대차계약의 내용과 사업자등록신청서에 첨부된 임대차계약의 내용이 다를 경우였는데, 이에 관하여 최근에 중요한 판시가 있었다. 

2) 결론적으로 단독주택 다가구주택은 주민등록 지번이 임차주택의 지번과 정확히 일치하면 되고 호수까지 기재할 필요가 없다는 것이고 (대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결) 다세대주택 아파트 등 공동주택의 경우는 지번 이외에 동 호수를 정확하게 표시해야 한다는 것이며 (대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결) 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재기가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제 자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다는 것이다. (대법원 2008. 9. 25.  선고  2008다44238  판결).

대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결 [배당이의][공1997.12.15.(48),3820] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법상 임대차의 대항 요건인 주민등록의 유효 여부에 대한 판단 기준  [2] 다가구용 단독주택의 경우, 주택임대차보호법상 대항 요건을 갖추기 위해 지번 외에 호수까지 기재해야 하는지 여부(소극) 및 지번을 정확히 기재했으나 호수를 잘못 기재한 경우 대항 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 여부 (적극)  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.  [2] 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결(공1989, 1161) 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다46104 판결(공1996상, 1244) 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결(공1996상, 1524) 대법원 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결(공1997하, 2489) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 1997. 6. 13. 선고 96나47318 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결의 요지 원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 1은 1987. 9. 27. 서울 은평구 (주소 생략) 지상에 벽돌조 평슬래브 위 갓경사기와 지하 1층, 지상 2층 주택을 신축하고 1989. 11. 15. 자신의 명의로 소유권보존등기를 마친 사실, 위 건물은 건축물관리대장 및 등기부등본상 단독주택으로 등재되어 있으나 위 소외 1이 이를 신축함에 있어 지하 1층은 2세대, 지상 1층은 1세대, 지상 2층은 2세대가 독립된 주거 생활을 할 수 있도록 건축한 다음 각 세대별로 구획된 주거 부분을 소외인들에게 분양, 매도한 사실, 그러나 위 건물은 주택건설촉진법 제3조 제3호, 같은법시행령 제2조 제1항 소정의 공동주택으로 허가, 건축된 것이 아니어서 등기부나 건축물관리대장에 층, 호수별로 구분하여 등기되어 있지 않은 까닭으로 대지와 건물에 관하여 각 매수인 앞으로 지분 이전의 형식으로 소유권이전등기를 경료하여 준 사실(위 소외 1은 위 건물의 지층 1호를 소외 2에게, 지층 2호를 소외 3에게, 1층을 소외 4에게, 2층 1호를 소외 5에게, 2층 2호를 소외 6에게 각 매도하고 모두 1989. 10. 16. 매매를 원인으로 하여 1989. 11. 15.에 위 각 매수인들에게 지분을 이전하였는데 등기부상 갑구란의 각 공유자지분 표시 뒤에 지층 1, 2호, 1층, 2층 1, 2호 등으로 각 호수를 표시하였다.), 소외 7은 1995. 2. 26. 위 소외 2로부터 위 건물의 원심판결 별지목록 기재 지층 1호 건물 및 토지 지분(이하 이 사건 부동산 지분이라 한다)을 매수한 다음 같은 해 3. 30. 위 소외 2의 각 지분을 이전받았는데 그 무렵 원고가 위 소외 7에게 금 20,000,000원을 대여하고 그 채무의 담보로 이 사건 부동산 지분에 관하여 채권최고액 금 30,000,000원, 채무자 위 소외 7, 근저당권자 원고로 된 근저당권을 경료받은 사실, 피고는 위 건물의 지층 1호를 임차(임대차계약서상에는 지층 101호라고 표시하였다.)하였는데 그 처인 소외 8이 1992. 11. 17. 전입신고함에 있어 호실을 '연립 - 101'로 신고한 사실(그 후 1995. 4. 27. 착오 기재를 이유로 '101'로 정정되었다.), 위 건물에 입주한 다른 사람들의 주민등록 신고에 대하여 살펴보면 각 그 지번 표시 뒤에 소외 4는 '1층', 위 소외 5는 '2층 1', 소외 9는 '2층 - 2호'라고 각 신고하였고, 지층 2호에 살고 있는 소외 10은 호실의 표시는 하지 않은 채 지번만 신고한 사실을 각 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 위 건물은 등기부 및 건축물관리대장상 1호의 단독주택으로 등재되어 있으나 그 실질에 있어서는 이를 다세대주택과 유사한 공동주택으로 보아야 할 것이고, 또한 각 세대의 분양, 매수자들에 대한 공유지분 등기는 특정 세대에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것이라 할 것이며, 위와 같이 등기된 공유지분에 근저당권이 설정되고 그 근저당권의 실행에 의하여 경매가 이루어지는 경우 위 경매의 대상은 독립된 각 세대에 대한 구분소유적 공유지분이라 할 것이므로 이 사건 95타경10927호 임의경매절차상 경매 목적물은 위 건물의 지층 1호라 할 것이고, 따라서 이 사건에 있어서는 위 소외 8의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물은 지하 1층과, 지상 2층으로 되어 있는 건물이고, 등기부상 표제부에는 각 호실의 표시가 구분되어 있지 않다 하더라도 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 호수가 표시되어 있고, 임대차계약 체결시에도 임대 목적물을 위 건물 지층 101호로 특정하였으며, 위 건물 지층 2호에 입주자를 제외한 나머지 입주자들은 모두 전입신고시 등기부의 갑구란 표시와 같이 신고한 이상 위 소외 8이 이 사건 건물에 대한 전입신고시 '연립 - 101'로 신고한 것은 일반 사회통념상 1층의 1호를 표상하는 것으로 봄이 상당하므로 이를 위 건물 지층 1호에 대한 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 보기는 어렵다(위 소외 8이 전입신고시 층 및 호수를 기재하지 않았다면 모르되 층 및 호수를 기재한 이상 통상의 건물의 표시와 일치되게 신고하였어야 할 것이다.)고 판단하였다.  2. 판단 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 고 할 것이고( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결, 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 등 참조), 주택건설촉진법 제3조에 의하면, 제2호에서 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 제3호에서 공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 그 위임을 받은 같은법시행령 제2조 제1항에서 공동주택의 종류를 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 규정하고 있고, 한편, 건축법시행령 제2조 제1항 제13호 [별표 1]은 용도 분류에 따라 주택을 단독주택과 공동주택으로, 다시 단독주택을 단독주택, 다중주택, 공관으로, 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있으며, 위에서 본 바와 같이 위 건물은 건축법상 단독주택으로 건축되어 준공된 다음 건축물관리대장 및 등기부에 단독주택으로 등재된 점에 비추어 건축법이나 주택건설촉진법상 위 건물은 단독주택으로 보아야 하고, 한편, 주민등록법시행령 제5조 제5항은 주민등록 관계 서류에 시·도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 두는 경우에 한한다.), 읍·면·동, 리, 지번의 순으로 주소를 기재하되, 공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재한다라고 규정하고 있다.  그러므로 이 사건에 있어서 위 소외 8의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물과 같은 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 피고측이 위 소외 8의 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 피고 등이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 소외 8이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.  그럼에도 원심이 위 소외 8이 위 건물에 대한 전입신고시 '연립 - 101'로 신고한 것은 일반 사회통념상 1층의 1호를 표상하는 것으로 봄이 상당하므로 이를 위 건물 지층 1호에 대한 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 보기는 어렵다고 판단하였음은 주택임대차보호법상의 임차인의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 상고이유의 주장은 이유 있다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 더 심리 $판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   정귀호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈

대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결 [건물명도][공1996.4.15.(8),1064] 【판시사항】 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다고 한 사례  【판결요지】 임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결(공1995상, 64) 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결(공1995하, 3126) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박문우) 【피고,상고인】 피고 1 외 1인 【원심판결】 서울지법 1995. 9. 15. 선고 95나21098 판결 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 원심이 확정한 바와 같이, 피고 1이 소외 주식회사 영성건설(이하 소외 회사라고 한다)로부터 임차한 주택은 경기 포천군 (주소 1, 2 생략) 지상의 다세대주택 3동 19세대 중 시동 1층 101호이고, 피고 2가 임차한 주택은 같은 시동 2층 201호임에 비하여, 주민등록은 피고 1의 경우 위 (주소 2 생략)(원심의 (주소 3 생략)은 오기임이 분명하다)으로, 피고 2의 경우 같은 리 '605의 22'으로만 등재되어 있을 뿐이라면, 위 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 피고들이 위 다세대주택의 시동 1층 101호 또는 시동 2층 201호에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 피고들은 위 임차한 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다 할 것이다( 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 등 참조). 이와 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 소론이 지적하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 원심이 확정한 바에 의하면, 원고는 소외 회사에게 위 다세대주택 건물의 부지를 매도하였으나 그 매매대금을 지급받지 못하여 소외 회사가 신축한 위 주택들을 포함한 다세대주택 5세대의 소유권을 대신 이전받았다는 것인바, 그러한 사실만으로는 피고들이 주택임대차보호법에 정한 주민등록이 없이도 원고에 대하여 대항력을 취득한다고 할 수 없고, 이러한 결과는 위 건물의 건축허가 명의자가 원고로 되어 있다는 등 소론의 사정을 감안하더라도 달라지지 않는다 할 것이므로, 원심판결에 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 제3자의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  논지는 모두 이유 없다. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   안용득(재판장) 천경송 지창권 신성택(주심)

대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 [배당이의][공2008하,1449] 【판시사항】 [1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서의 ‘사업자등록’이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준 [2] 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건 【판결요지】 [1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.  [2] 상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다.  【참조조문】 [1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 [2] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제4조, 상가건물임대차보호법 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조, 부가가치세법 시행령 제7조  【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 사랑 담당변호사 주수창) 【피고, 피상고인】 농업협동조합중앙회 【원심판결】 서울고법 2008. 5. 23. 선고 2007나62989 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.  한편, 상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다.  원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 집합건물로서 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 빌딩 이름 생략) 3층 304호’ 등 3층 304호 내지 310호, 4층 401호 내지 410호, 5층 501호 내지 510호로 구분 등기되어 사우나시설로 사용중인 이 사건 각 부동산에서 음료 등의 판매업을 할 목적으로 2003. 8. 4. 소외인과 사이에 임대차계약서상 임대차목적물을 ‘위 (빌딩 이름 생략) ( ○○○사우나) 3-5층 8.3평’으로 표시하여 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 2003. 9. 23. 해당 부분의 도면 첨부는 생략한 채 위 임대차계약서만을 첨부하여 부가가치세법상의 사업자등록을 한 뒤(사업자등록증상 사업장 소재지도 ‘위 (빌딩 이름 생략) 3-5층’으로 되어 있다) 2003. 11. 15.경 소외인에게 임대차보증금의 지급을 완료하고 이 사건 각 부동산 중 3 내지 5층의 각 일부 면적 합계 8.3평을 매점이나 음료 자동판매기 설치장소로 점유하면서 음료 등의 판매업을 영위해 온 사실을 알 수 있다.  그렇다면 원고는 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다 할 것이지만, 사업자등록신청시에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 이 사건 각 부동산에 대한 등기부상의 표시와 불일치할뿐더러 상가건물의 일부분만을 임차하였으면서도 사업자등록신청을 함에 있어 해당 부분에 대한 도면조차 첨부하지 아니하였으니 앞서 본 법리에 비추어 원고가 한 사업자등록은 이 사건 각 부동산에 관한 근저당권자인 피고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.  원심이 원고가 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차한 것이 아니라 단지 음료 등 판매업의 영업권만을 임차하였다고 보아 이 사건 임대차에 관하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이나, 부가적으로 원고의 사업자등록이 상가건물임대차보호법상 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 판단하여 결국 원고의 청구를 배척한 조치는 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 상가건물임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   전수안(재판장) 고현철(주심) 김지형 차한성

대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결 [배당이의][공1999.5.15.(82),881] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주민등록이 임대차를 공시하는 방법으로서 효력이 있는지 여부의 판단 기준   [2] 등기부상 동·호수 표시인 '디동 103호'와 불일치한 '라동 103'호로 된 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다고 본 사례  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.  [2] 등기부상 동·호수 표시인 '디동 103호'와 불일치한 '라동 103'호로 된 주민등록은 그로써 당해 임대차건물에 임차인들이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보여지지 아니한다고 하여, 위 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다고 본 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결(공1997하, 3820) [1] 대법원 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결(공1997하, 2489) 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결(공1998상, 614) [2] 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결(공1995하, 3126) 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결(공1996상, 1524) 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다43577 판결 【전 문】 【원고,상고인】 원고 【피고,피상고인】 피고 1 외 1인 (피고들 소송대리인 변호사 김준수) 【원심판결】 서울지법 1998. 12. 9. 선고 98나45866 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심의 판단 원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 원고는 소외 1에 대한 서울지방법원 북부지원 95가단(사건번호 1 생략)호 및 그 항소심인 서울지방법원 95나(사건번호 2 생략)호 임차보증금반환사건에서 각 확정된 판결에 따른 금 14,000,000원 및 그에 대한 지연손해금의 채무명의에 기하여, 1997. 2. 19. 지하실과 1층으로 구성된 이 사건 주택 중 소외 1의 1/2 지분에 관하여 서울지방법원 북부지원 97타경(사건번호 3 생략)호로 강제경매신청을 한 사실, 위 강제경매절차가 진행중이던 같은 해 4. 7. 피고 1은 소외 1로부터 위 주택 중 지하실을 임차보증금 10,000,000원에 임차한 임차인으로서, 피고 2는 소외 1로부터 1층을 임차보증금 35,000,000원에 임차한 임차인으로서 각 권리신고 및 배당요구를 한 사실, 위 주택 중 소외 1의 위 지분은 같은 해 9. 1. 공유자인 소외 2에게 금 43,147,571원에 낙찰되었고, 같은 해 10. 6. 소외 2가 낙찰대금을 지급하자 경매법원은 같은 해 12. 16. 임차인인 피고들이 주택임대차보호법에 따라 일반채권자인 원고보다 선순위로 배당받아야 한다는 이유로 위 낙찰대금에서 집행비용 금 1,639,740원을 공제한 나머지 금 41,507,831원 중 금 10,000,000원을 피고 1에게, 나머지 금 31,507,831원을 피고 2에게 각 배당하는 배당표를 작성한 사실, 이 사건 주택은 4개의 독립된 동(동)이 하나의 단지를 이루고 있는 ○○연립주택의 1동 중 1세대인데, 위 4개동은 등기부상 알파벳 순서에 따라 에이(A), 비(B), 씨(C), 디(D)동으로 각 등재되어 있어서 이 사건 주택 역시 등기부상 '디동 103호'로 등재되어 있으나, 실제 건물외벽에는 에이동이 가동, 비동이 나동, 씨동이 다동, 디동이 라동으로 각 표시되어 있고, 위 ○○연립주택이 건립된 지번 위에는 에이, 비, 씨, 디동이나 가, 나, 다, 라동으로 등기부상 등재되거나 건물외벽에 표시된 건물 4동 이외에 또 다른 건물은 없는 사실, 이에 따라 ○○연립주택에 입주한 다른 임차인들 중에는 등기부상 표시에 따라 에이, 비, 씨, 디동으로 주민등록전입신고를 한 임차인도 있고, 건물외벽의 표시대로 가, 나, 다, 라동으로 주민등록전입신고를 한 임차인도 있는데, 피고들은 각 임차목적물에 입주할 당시 건물외벽의 표시대로 '○○연립 라동 103호'로 기재하여 주민등록전입신고를 마친 사실 등을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 ○○연립주택 건물외벽의 표시는 등기부상의 알파벳 순서에 따른 동 명칭을 한글순서에 따라 바꾸어 표기한 것에 불과하여 사회통념상 '라동 103호'의 표시로서 피고들이 위 '디동 103호'에 주소를 가진 것으로 제3자가 충분히 인식할 수 있으므로, 위 건물외벽의 표시에 따라 '라동 103호'로 마친 피고들의 각 주민등록전입신고는 주택임대차보호법상 유효한 공시방법이라고 할 것이어서 임차권자인 피고들은 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖추었다고 판단함으로써 피고들이 대항력을 갖추지 못하였다는 원고의 주장을 배척하고, 나아가 원고의 나머지 주장들도 모두 배척한 후, 이 사건 배당이의청구를 모두 기각한 제1심판결을 유지하고 원고의 항소를 기각하는 판결을 하였다.  2. 대법원의 판단 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 함이 대법원의 확립된 판례이다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결, 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결, 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결 등 참조).  관련증거들을 기록과 대조하여 검토하여 보면 이 부분에서 원심이 한 사실인정은 정당하다고 할 것이나, 위와 같은 입장에서 볼 때 원심이 인정한 사정들을 모두 참작하더라도 이 사건 주택의 등기부상의 동·호수 표시인 '디동 103호'와 불일치한 위 '라동 103호'로 된 피고들의 각 주민등록은 그로써 당해 임대차건물에 피고들이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보이지 아니하므로, 위 각 주민등록은 피고들의 각 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다 할 것이다(대법원 1997. 1. 24. 선고 96다43577 판결, 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결, 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결 등 참조).  따라서 이와 반대의 입장에서 피고들의 위 각 주민등록을 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 한 원심의 판단은 주택임대차보호법상 대항요건으로서의 주민등록에 관한 법리를 오해한 위법을 저지른 것이라고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 원고의 상고논지는 이유가 있다.  3. 그러므로 원고의 나머지 상고논지에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박준서(재판장) 신성택 이임수(주심) 서성

대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 [배당이의][공1999.10.15.(92),2037] 【판시사항】 [1] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준  [2] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 당시의 주택 현황과 일치하였으나, 그 후 사정변경으로 등기부상 주택의 표시가 달라진 경우, 그 주민등록이 달라진 주택 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 공시 방법으로서 유효한지 여부 (한정 소극)  【판결요지】 [1] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 한다.  [2] 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결(공1997하, 3820) 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결(공1998상, 614) 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결(공1999하, 1266) [1] 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결(공1996상, 1524) 대법원 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결(공1997하, 2489) 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결(공1999상, 881) 【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 율촌 담당변호사 장영기) 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 1999. 2. 2. 선고 98나18737 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 이유와 원심이 인용하고 있는 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고가 1994. 9. 12. 소외 1로부터 그가 다가구용 단독주택으로 허가받아 건축중인 서울 양천구 (주소 생략) 지상의 지하 1층, 지상 3층 주택 중 원심판결 첨부 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 해당하는 부분을 임차보증금을 38,000,000원으로 정하여 임차한 후 같은 해 10. 24.(같은 해 10. 18.의 오기로 보인다.) 그 주소를 건축허가 당시의 주택의 현황대로 '서울 양천구 (주소 생략)'로만 기재하여 주민등록 전입신고를 마치고, 같은 해 11. 1. 임대차계약서상에 확정일자까지 받은 사실, 그런데, 소외 1은 그 후 같은 해 12. 12.에 이르러 위 다가구용 단독주택의 용도를 다세대주택으로 변경하여 신고한 후 그 사용승인을 거쳐 1995. 5. 3. 이를 다세대주택으로 각 층·호마다 구분하여 소유권보존등기를 마친 후, 같은 달 23. 그 중 피고가 임차한 부분에 해당하는 이 사건 부동산[서울 양천구 (주소 생략) 지층 (호수 생략) 48.84㎡]에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기를 경료하여 주었고, 소외 2는 같은 날 이에 관하여 원고 명의의 근저당권설정등기를 경료해준 사실, 피고는 그 후 같은 달 25.에 이르러 그 주소를 '서울 양천구 (주소 생략) ○○빌라 (호수 생략)'으로 정정하는 주민등록 주소정정신고를 한 사실을 각 인정한 후, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시 방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이고, 한편, 다세대주택의 경우 동, 호수 표시 없이 그 지번만으로 주민등록을 한 경우에는 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동, 호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로 임대차의 유효한 공시 방법을 갖추었다고 할 수 없다고 전제한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 피고가 이 사건 부동산의 임차 당시에 한 주민등록은 그 동, 호수가 특정되지 않아 이 사건 부동산에 관하여 준공검사 후 등기부가 작성된 후에는 그것으로는 다세대주택인 이 사건 부동산 위의 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있다고 볼 수 없어 위 주민등록은 이 사건 부동산에 대한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 피고는 주소정정신고를 한 다음날인 1995. 5. 26.에야 비로소 유효한 공시 방법을 갖추었다고 할 것이니, 피고는 위 주민등록 정정 전에 근저당권을 취득한 원고에 대하여 우선변제청구권을 주장할 수 없다고 판단하여, 이 사건 부동산의 경매절차에서 원고에 우선하여 피고에게 배당한 배당액을 취소하고, 그 금액을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하여 달라는 원고의 청구를 인용하고 있다.  2. 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 할 것이므로, 소유권보존등기가 경료되기 전에 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결 참조), 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다고 할 것이다.  원심이 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 부동산에 해당하는 부분을 포함한 서울 양천구 (주소 생략) 지상의 지하 1층, 지상 3층 주택은 원래 다가구용 단독주택으로 허가받았다가 그 후 다세대주택으로 용도변경되어 사용승인을 받은 후 다세대주택으로 각 층·호마다 구분하여 소유권보존등기가 경료되었고, 이에 따라 이 사건 부동산의 등기부상의 표시도 당초와 달리 그 층, 호수가 특정되어 표시되어, 원고도 그 달라진 표시를 전제로 이 사건 근저당권설정등기를 마쳤는데, 피고는 이 사건 부동산이 건축중인 동안에 건축허가 당시의 주택의 현황을 기초로 그 주소를 '서울 양천구 (주소 생략)'로만 기재하여 주민등록 전입신고를 마쳤다가 이 사건 부동산이 등기부상으로 그 층, 호수가 특정되어 등재되었음에도 그 주민등록을 등기부상의 표시와 맞게 정정하지 않고 있다가 원고 명의의 근저당권설정등기가 경료된 후에 비로소 이를 정정하게 된 사실을 알아볼 수 있는바, 사정이 이와 같다면, 당초와 달리 서울 양천구 (주소 생략) 지층 (호수 생략) 48.84㎡로 소유권보존등기가 경료된 이 사건 부동산에 관하여 달라진 주택의 표시를 전제로 비로소 등기부상으로 이해관계를 가지게 된 원고로서는 소유권보존등기가 경료되기 전에 마친 '서울 양천구 (주소 생략)'라는 당초의 피고의 주민등록상의 주소 기재에 의하여서는 이 사건 부동산에 피고가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 피고의 위 주민등록은 원고에 대한 관계에서는 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다 할 것이고, 위와 같은 결론은 위 주민등록상의 주소 기재가 전입신고 당시의 주택의 현황과 일치하는지의 여부나, 그 주소 기재가 등기부상의 표시와 일치하지 않게 된 데 대하여 피고에게 귀책사유가 있었는지의 여부에 의하여 달라지는 것은 아니라 할 것이다.  같은 취지에서 원심이 그 주소를 '서울 양천구 (주소 생략)'로 기재하여 한 피고의 주민등록으로는 이 사건 부동산에 관한 임대차를 공시하는 효력이 없다고 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   정귀호(재판장) 김형선 이용훈(주심) 조무제

대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결 [배당이의소][공2000.6.1.(107),1148] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준  [2] 신축중인 연립주택 중 1세대를 임차한 자가 호수를 기재하지 않은 채 그 부지의 지번만으로 전입신고를 하였다가 건축물관리대장이 작성되자 호수를 기재하여 주소정정신고를 한 경우, 최초 전입신고에 따른 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서 유효한지 여부 (소극)  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.  [2] 신축중인 연립주택 중 1세대를 임차한 자가 주민등록 전입신고를 함에 있어서 호수를 기재하지 않은 채 그 연립주택 부지의 지번만으로 전입신고를 하였다가 그 후 위 연립주택에 관하여 준공검사가 이루어지면서 건축물관리대장이 작성되자 호수를 기재하여 주소정정신고를 하였다면, 임차인의 최초 전입신고에 따른 주민등록으로는 일반 사회통념상 임차권자가 세대별로 구분되어 있는 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없을 것이므로, 그 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다46104 판결(공1996상, 1224) 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결(공1999하, 1266) 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결(공2000상, 146) /[1] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결(공1997하, 3820) 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결(공1998상, 614) 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결(공1999상, 881) 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결(공1999하, 2037) /[2] 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결(공1996상, 1064) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 변선종) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 1999. 10. 15. 선고 98나8759 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 대항력에 관한 법리오해의 점에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결 등 참조).  원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 원고는 1995. 12. 11. 용인시 (주소 생략) 지상에 신축중인 지상 4층의 연립주택 중 4층 402호를 임차하여 주민등록 전입신고를 함에 있어서 주민등록지의 주소를 '용인시 (주소 생략) (6/4) 4층 402호'로 하지 않고 위 연립주택 부지의 지번인 '용인시 (주소 생략)(6/4)'로만 기재하여 전입신고를 하였다가 그 후 1996. 6. 28. 위 연립주택에 관하여 준공검사가 이루어지면서 건축물관리대장이 작성되자 원고는 같은 해 7월 5일 위 주택의 주소를 '용인시 (주소 생략)(6/4) 연립주택 402호'로 정정신고하였다는 것인바, 그렇다면 원고의 1995. 12. 11.자 전입신고에 따른 위와 같은 주민등록으로는 일반 사회통념상 임차권자인 원고가 세대별로 구분되어 있는 위 연립주택의 4층 402호에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없을 것이므로, 위 주민등록을 위 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없고, 위 전입신고 당시 건축물대장이 아직 작성되어 있지 아니하였다 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이므로, 같은 취지의 원심판단은 정당하고 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법상의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.  상고이유에서 들고 있는 대법원 판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것들로서 이 사건에 원용하기가 부적절하다. 2. 부당이득의 법리오해 및 판단유탈의 점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택한 증거를 종합하여 이 사건 주택의 경매와 관련된 판시 각 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면, 피고는 이 사건 주택의 매각대금 중 대지권의 4,099분의 935 지분에 관하여는 원고보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 소외 화성군은 그 교부청구액 중 금 72,626,150원의 한도 내에서 이 사건 주택의 매각대금 전체에 관하여 원고보다 우선하여 변제받을 권리가 있으므로 이 사건 주택의 매각대금을 원고에 우선하는 위 각 채권에 적법하게 배당을 하고 나면 원고에게 배당할 금액은 남지 않게 된다고 한 후, 그렇다면 경매법원이 피고에게 피고가 배당받을 수 있는 금액 이상을 배당하였다고 하더라도 그 초과금액은 위 화성군에게 배당될 금액이 피고에게 배당됨으로써 얻어진 것이라는 전제하에 원고가 피고에 대하여 그 초과 부분을 부당이득으로서 반환할 것을 구할 수는 없다고 판단하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 이와 같은 원심의 판단은 정당하고 거기에 부당이득에 관한 법리오해가 있다고 할 수 없다. 그리고 피고가 이 사건 소송 진행 도중에 이 사건 주택과 함께 피고의 소외 우정주택건설 주식회사에 대한 채권의 공동담보물인 별도의 부동산에 관하여 진행된 후행 경매절차에서 그 채권최고액 전부를 배당받았다고 하더라도 그러한 사정만으로 곧 피고가 원고에 대한 관계에서 당연히 부당이득을 한 것으로 볼 수는 없는 것이어서, 원심이 이에 관한 원고의 주장에 대하여 아무런 판단을 하지 아니하였다고 하여 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 판결 결과에 영향을 미친 법리오해 또는 판단유탈의 잘못이 있다고 할 수 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이용훈(재판장) 김형선 조무제 이용우(주심)

대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결 [배당이의][공2001.6.15.(132),1201] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법상 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 대한 판단 기준  [2] 임차 주택의 부지를 비롯한 세 필의 토지가 같은 담장 안에 있고 그 지상에 임차 주택 이외에는 다른 건물이 건립되어 있지 않다 하더라도 임차인이 임차 주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 한 사례  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 임대차의 대항력 발생 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회의 통념상 그 주민등록으로써 임차인이 당해 임대차건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있음을 인식할 수 있는지의 여부에 따라 결정된다.  [2] 임차 주택의 부지를 비롯한 세 필의 토지가 같은 담장 안에 있고 그 지상에 임차 주택 이외에는 다른 건물이 건립되어 있지 않다 하더라도 임차인이 임차 주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결(공1997하, 2489) 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결(공1997하, 3820) 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결(공1998상, 614) 【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 동방상호신용금고 (소송대리인 법무법인 두우 담당변호사 조문현 외 1인) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 황진호) 【원심판결】 서울고법 2000. 7. 12. 선고 99나50714 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 임대차의 대항력 발생 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회의 통념상 그 주민등록으로써 임차인이 당해 임대차건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있음을 인식할 수 있는지의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결 등 참조).  원심은, 피고가 임차한 주택의 부지가 '서울 종로구 (주소 1 생략) 대 168.6㎡'인 사실, 위 토지가 주차장으로 사용되고 있는 '서울 종로구 (주소 2 생략) 대 558㎡' 및 '서울 종로구 (주소 3 생략) 대 15.5㎡'와 인접하여 있고 위 세 필의 토지가 같은 담장 안에 위치하여 있으며 그 지상에는 위 건물 이외의 다른 건물이 건립되어 있지 아니한 사실, 피고가 '위 (주소 2 생략)'로 주민등록을 마친 사실을 각 인정한 후, '위 (주소 2 생략)'라는 지번은 피고가 임차한 주택의 부지인 '위 (주소 1 생략)' 토지와 인접하기는 하지만 이와 명백히 구별되는 별개의 부동산을 표상하고 있으므로 일반사회의 통념상 제3자가 피고를 주민등록상 '위 (주소 1 생략)'에 소재한 건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있다고 보기 어렵다는 이유로 피고가 '위 (주소 1 생략)'에 소재한 임차주택에 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 유효한 공시방법인 주민등록을 마쳤다고 볼 수 없다고 판단하였는바, 거기에 상고이유와 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하였거나 심리를 다하지 아니하였거나 임차권의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.  그러므로 원심의 부가적·가정적 판단내용을 비난하는 취지인 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.  대법관   유지담(재판장) 서성 배기원 박재윤(주심)

대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다56678 판결 [배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 상가건물 일부 임대차의 경우, 사업자등록이 상가건물 임대차보호법상 대항력 요건으로서 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 하는지 여부(원칙적 적극)  [2] 상가건물 일부를 임차한 사업자가 사업자등록 시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하지 않았더라도 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법으로 볼 수 있는 경우  [3] 상가건물 일부를 임차한 사업자가 사업자등록신청을 하면서 임차 부분을 기재한 임대차계약서 사본만 첨부하였을 뿐 해당 부분의 도면을 첨부하지 않은 사안에서, 사업자등록의 내용으로 볼 때 도면이 없더라도 일반 사회통념상 등록사항 기재만으로 사업자가 임차한 부분이 다른 부분과 명확히 구분될 수 있을 정도로 특정되었다고 볼 수 없어 위 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법이 될 수 없다고 한 사례  【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제4조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조, 부가가치세법 시행령 제7조 [2] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제4조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조, 부가가치세법 시행령 제7조 [3] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제4조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조, 부가가치세법 시행령 제7조   【참조판례】 [1] 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결(공2008하, 1449) 【전 문】 【원고, 피상고인】 한국자산관리공사 (소송대리인 법무법인 원 담당변호사 강태환 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 구본석 외 2인) 【원심판결】 서울고법 2010. 6. 10. 선고 2009나74900 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 각 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상가건물 임대차의 공시방법 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 따라서 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.  한편 「상가건물 임대차보호법」 제4조와 그 시행령 제3조 및 「부가가치세법」 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다( 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 참조).  다만 앞서 본 사업자등록이 상가건물 임대차에 있어서 공시방법으로 마련된 취지에 비추어 볼 때, 상가건물의 일부분을 임차한 사업자가 사업자등록시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하지는 않았지만, 예컨대 상가건물의 특정 층 전부 또는 명확하게 구분되어 있는 특정 호실 전부를 임차한 후 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자등록사항에 표시한 경우, 또는 그 현황이나 위치, 용도 등의 기재로 말미암아 도면이 첨부된 경우에 준할 정도로 임차 부분이 명백히 구분됨으로써 당해 사업자의 임차 부분이 어디인지를 객관적으로 명백히 인식할 수 있을 정도로 표시한 경우와 같이 일반 사회통념상 그 사업자등록이 도면 없이도 제3자가 해당 임차인이 임차한 부분을 구분하여 인식할 수 있을 정도로 특정이 되어 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법으로 볼 수 있다고 할 것이다.  2. 피고 1, 2의 상고이유에 대한 판단 가. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고 1은 상가건물인 이 사건 건물의 일부로서 등기부상 ‘지1층 368.20㎡’로 등재된 지하 1층 중 일부만을 임차한 다음, 그 사업자등록신청을 하면서 임차 부분이 ‘지하 101호 내 설계도면에 표시된 공간, 115㎡’라고 기재된 임대차계약서 사본만을 첨부하였을 뿐 해당 부분의 도면을 첨부하지는 않았고, 사업자등록사항에는 임차 부분이 위 임대차계약서와도 달리 이 사건 건물 중 ‘지하 101, 80.00㎡’라고만 기재되어 있는 사실, 피고 2도 이 사건 건물의 일부로서 등기부상 ‘2층 279.80㎡’로 등재된 지상 2층 중 일부만을 임차한 다음, 그 사업자등록신청시 임차 부분이 ‘2층 여탕 일부, 8㎡(4평)’라고 기재된 임대차계약서 사본만을 첨부하였을 뿐 해당 부분의 도면을 첨부하지는 않았고, 사업자등록사항에는 임차 부분이 이 사건 건물 중 ‘2층, 13.22㎡’라고만 기재되어 있는 사실을 알 수 있다.  나. 이와 같이 위 피고들은 각자 이 사건 건물 중 지하 1층의 일부와 지상 2층의 일부만을 임차하였으면서도 사업자등록신청을 함에 있어 각 임차 부분의 해당 도면을 첨부하지 않았고, 또한 위 사업자등록의 내용으로 볼 때 도면이 없더라도 일반 사회통념상 그 등록사항의 기재만으로 이 사건 건물 중 위 피고들이 각 임차한 부분이 다른 부분과 명백히 구분될 수 있을 정도로 특정되어 있다고 보기도 어렵다고 할 것이다.  따라서 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 위 피고들이 한 사업자등록은 모두 이 사건 건물에 관한 근저당권부 채권을 양수한 원고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.  다. 결국 원심이 이 사건 건물 등의 매각대금을 배당함에 있어 위 피고들을 원고보다 선순위로 보아 위 피고들에게 배당을 한 조치가 위법하다고 판단한 것은 위와 같은 취지에 따른 것이므로 그 결론에 있어 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  또한 위 피고들로서는 사업자등록신청시 임차 부분의 도면을 첨부하여야 한다는 것을 알지 못하였을 뿐만 아니라 이를 알기도 어려웠고 나아가 이를 알지 못한 데 과실이 없었으므로 위 각 사업자등록만으로도 유효한 임대차의 공시방법으로 보아야 한다는 상고이유 주장은 독자적인 주장에 불과하여 받아들이지 않는다.  3. 피고 3의 상고이유에 대한 판단 가. 원심은, 그 채택 증거들에 의하여 인정되는 판시와 같은 사실관계에 의하면, 피고 3은 2005. 12. 1.경 소외 1에 대한 540,000,000원의 대여금 또는 투자금채권을 담보하기 위하여 이 사건 건물 내의 가운 대여 코너 및 스낵 코너에 관하여 각 임대차보증금 270,000,000원으로 된 임대차계약을 체결하면서 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받기 위하여 임대차보증금을 각 240,000,000원과 30,000,000원으로 하여 임대차계약서를 2개로 나누어 작성한 것이라고 봄이 상당하다고 전제한 다음, 따라서 피고 3과 소외 2 사이에 체결된 가운 대여 코너와 스낵 코너에 관한 각 임대차계약의 임대차보증금은 실질적으로 270,000,000원이므로, 피고 3은 「상가건물 임대차보호법」에 의하여 보호받는 임차인이라고 할 수 없다고 판단하였다.  나. 이에 대한 피고 3의 상고이유 주장은, 요컨대 피고 3과 소외 2 사이에 체결된 가운 대여 코너 및 스낵 코너에 관한 각 임대차계약의 실제 임대차보증금은 240,000,000원이고, 임대차보증금이 30,000,000인 각 임대차계약서는 실제와 다른 내용이므로 각 코너의 임대차보증금 270,000,000원을 2개의 임대차계약서로 나누어 작성한 것이 아님에도 원심이 사실을 잘못 인정하였다는 취지이다.  다. 그러나 사실의 인정과 그 전제로 행하여지는 증거의 취사선택 및 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심법원의 전권에 속하는 것으로, 원심판결 이유와 기록에 비추어 살펴보아도 원심의 위와 같은 사실인정 등은 정당하다고 수긍이 될 뿐 거기에 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 있다고 보이지 않는다.  따라서 피고 3의 위와 같은 상고이유 주장은 원심법원의 정당한 사실인정을 비난하는 것에 불과하여 받아들일 수 없다. 또한 원심의 위와 같은 사실인정과 판단에 피고 3이 주장하는 바와 같이 필요한 심리를 다하지 않았거나 중요한 사실관계를 누락하는 등의 잘못이 있다고 보이지도 않는다.  4. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박일환(재판장) 신영철 박병대(주심)

 

나. 최근 판결의 소개 실제 계약 내용에 따르면 적용 범위에 포함되나 공시된 상가건물임대차 현황서의 내용에 따라 그 적용을 배제한 사례 대법원 2016. 6. 9. 선고  2013다215676  판결)  

대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 [건물명도]〈상가건물의 양수인이 임차인에 대하여 건물명도를 구하는 사건〉[공2016하,907] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 ‘사업자등록’을 규정한 취지 및 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 판단하는 기준  [2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없는지 여부(적극) / 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부  【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 사업자등록을 통해 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다.  [2] 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다.  이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다.  【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제3조 제1항, 제4조 제1항 제4호(현행 제4조 제3항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항 제3호 참조), 제6호(현행 제4조 제3항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항 제5호 참조), 제2항(현행 제4조 제5항 및 현행 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제3항 참조), 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 제2조, 제3조 제2항(현행 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제6조 제1항 참조), 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제5조 제1항(현행 제8조 제1항 참조), 제2항(현행 제8조 제3항 참조), 제5항(현행 제8조 제6항 참조), 제8항(현행 제8조 제10항 참조), 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 제7조 제1항(현행 제11조 제1항 참조), 제2항 제3호(현행 제11조 제3항 제2호 참조), 제11조 제1항 제8호(현행 제14조 제1항 제7호 및 제2항 참조)  【참조판례】 [1] 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결(공2008하, 1449) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 강민주 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2013. 10. 24. 선고 2013나30558 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고와 소외인이 임대차계약서를 2개 작성하였지만 실제로는 이 사건 점포 전부에 관하여 하나의 임대차계약을 체결한 것으로 인정된다고 판단하였다.  기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다.  2. 상고이유 제2점에 대하여 (1) 구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 참조).  한편 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제5조 제1항, 제2항, 제5항, 제8항, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 제7조 제1항, 제2항 제3호, 제11조 제1항 제8호(위 규정들은 소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에도 준용된다)에 의하면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 하고, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 한다. 또한 구 상가임대차법 제4조 제1항 제4호, 제6호, 제2항, 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 제3조 제2항에 의하면, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서(이하 ‘등록사항현황서’라 한다)의 등본을 교부받을 수 있다.  따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서(이하 ‘등록사항현황서 등’이라 한다)에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다고 할 것이다.  이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다.  (2) 원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면, ① 피고와 소외인은 2005. 10. 31. 이 사건 점포에 관하여 임대차보증금은 1억 5,000만 원, 월 차임은 200만 원으로 하고 그중 차임의 지급을 상가가 형성될 때까지 유보하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다가, 2007. 10. 2. 차임을 면제하기로 합의한 사실, ② 피고는 이 사건 점포에 대하여, 2005. 11. 10. 임대차보증금 5,000만 원 및 월 차임 200만 원의 임대차계약서를 첨부하여 마트(편의점)에 관한 사업자등록을 신청하였고, 또한 2007. 1. 10. 임대차보증금 1억 원의 임대차계약서를 첨부하여 약국에 관한 사업자등록을 신청하였는데, 위 각 임대차계약서에는 차임의 면제 또는 지급유보에 관하여 아무런 기재가 되어 있지 아니한 사실, ③ 서대문세무서장이 발급한 이 사건 점포에 관한 등록사항현황서에도 2005. 11. 10.자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 5,000만 원이고 월 차임이 200만 원이며, 2007. 1. 10.자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 1억 원으로 기재되어 있는 사실, ④ 원고는 2011. 11. 11. 경매절차에서 이 사건 점포를 매수하여 그 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다.  (3) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고가 2005. 10. 31. 소외인과 임대차보증금 1억 5,000만 원 및 월 차임 200만 원의 이 사건 임대차계약을 체결하면서 차임의 지급을 유보하였다가 2007. 10. 2. 차임면제의 합의를 함으로써 이 사건 임대차계약이 실제로는 차임 없이 임대차보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약으로 변경되었다고 할지라도, 등록사항현황서 등에는 2007. 10. 2. 이후로도 임대차보증금 5,000만 원 및 1억 원 외에 월 차임 200만 원이 여전히 기재되어 공시되었고, 이와 같이 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 3억 5,000만 원으로서 서울에서 2008. 8. 21. 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 구 상가임대차법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 2억 4,000만 원을 초과하므로, 피고는 이 사건 점포를 양수한 원고에 대하여 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다.  원심의 이유 설시에 일부 적절하지 아니한 점이 있으나, 원심이 이 사건 임대차가 그 계약당사자가 아닌 원고에 대하여도 대항력이 있다는 피고의 주장을 배척한 결론은 정당하다. 거기에 상가건물 임대차의 공시방법과 대항력에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  3. 상고이유 제3점에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고의 인도청구가 신의성실의 원칙에 반한다는 피고의 주장을 배척하였다. 관련 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 거기에 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.  4. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심) 박상옥  ***************************************   서울서부지방법원 2013. 10. 24. 선고 2013나30558 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 정지원 외 1인) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 세강 담당변호사 이병로) 【변론종결】 2013. 9. 26. 【제1심판결】 서울서부지방법원 2013. 2. 7. 선고 2012가단202874 판결 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게, 별지 표시 부동산을 인도하고, 2011. 11. 11.부터 위 부동산 인도완료일까지 월 1,925,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제4쪽 제8행의 ‘원고와’를 ‘피고와’로, 제5쪽 제21행의 ‘원고’를 ‘소외 1’로, 제7쪽 제12행의 ‘가재와’를 ‘기재와’로 각 고치는 것 이외에는 제1심 판결문의 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.  그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사   김정학(재판장) 김진영 신형철  **************************************   서울서부지방법원 2013. 2. 7. 선고 2012가단202874 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 세영 외 1인) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 이길운) 【변론종결】 2013. 1. 10. 【주 문】 1. 피고는 원고에게, 가. 별지 표시 부동산을 인도하고, 나. 2011. 11. 11.부터 위 부동산 인도완료일까지 월 1,925,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 청구원인에 관한 판단 가. 인정사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 6호증, 을 2호증의 3, 을 4, 8호증, 을12호증(가지번포 포함)의 각 기재 및 영상, 감정인 하윤주의 임료감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.  (1) 원고는 2011. 10. 4. 서울서부지방법원 2008타경8047, 16659(중복) 부동산 임의경매사건에서 소외 2가 소유하던 별지 표시 부동산(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관한 매각허가결정을 받아, 2011. 11. 11. 그 매각대금을 지급하고 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.  (2) 피고는 위 이전등기 이전부터 현재까지 이 사건 점포를 점유하면서, 약국 및 편의점을 운영하고 있다. (3) 이 사건 점포의 2011. 11. 11.부터 2012. 11. 10.까지의 월 임료(보증금이 없는 경우)는 1,925,000원이다. 나. 판단 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 점유할 정당할 권리가 없는 한, 그 소유자인 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있고, 2011. 11. 11.부터 이 사건 점포의 인도완료일까지 월 1,925,000원(앞서 든 증거에 의할 때 2012. 11. 11. 이후의 월임료도 변동이 없을 것으로 본다)의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  2. 피고의 주장에 관한 판단 가. 대항력 있는 임차권 주장에 관하여 (1) 임대차계약의 체결 사실 (가) 우선, 위에서 든 증거에 갑 8호증(가지번호 포함)의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 피고가 2005. 10. 31. 소외 1과 상가건물에 있는 이 사건 점포에 관해 보증금 1억 5,000만 원, 월세 200만 원의 임대차계약을 체결한 사실, 소외 1의 처 소외 2는 2007. 10. 17. 이 사건 점포에 관한 소유권을 취득한 후 소외 1의 이 사건 점포에 관한 임대인 지위를 승계하였고, 피고도 이에 동의한 사실을 각 인정할 수 있다.  (나) 그런데 피고는 소외 1과 이 사건 점포 중 일부에 대해서는 약국 영업을 위한 임대차계약을, 다른 일부에 대해서는 편의점 영업을 위한 임대차계약을 각 체결하였다고 주장한다. 그리고 을 1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 피고와 소외 1이 이 사건 점포에 관하여, 보증금을 1억 원으로만 정한 임대차계약서 1장과 보증금 5,000만 원 및 월세 200만 원으로 정한 임대차계약서 1장을 각 작성한 사실도 인정할 수 있다. 그러나 이 사건 변론에 나타나거나 앞서 든 증거 및 을 2호증의 4의 기재 및 영상에 의해 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 피고와 소외 1이 이 사건 점포 중 어느 특정 부분을 어떠한 영업을 위해 임대차하였다고 볼 아무런 증거가 없는 점, 피고가 2012. 1. 13. 원고에게, “처음에는 이게 계약서가 두 개가 되어 있는데 원래 처음에는 약국 하나로만 했어요,”라거나 “원래는 그거 1억 5,000만 원에 월세 200만 원 해가지고 약국만 계약했어요.”라고 말한 바 있는 점, 피고는 이 사건 점포에서 약국과 편의점을 함께 운영하고 있고, 두 영업을 위한 공간이 명확히 구별되지도 않는 점 등에 비추어 보면, 피고와 소외 1이 2장의 임대차계약서를 작성하였다는 사실만으로 그들 사이에 이 사건 점포의 일부에 관한 2개의 임대차계약이 체결되었다고 보기 부족하고, 달리 볼 증거가 없다. 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.  (2) 가장임차인 여부 (가) 한편 원고는, 원고와 소외 1 또는 소외 2 사이의 임대차계약이 통정허위표시에 의한 가장임대차계약이라고 주장한다. 살피건대, 앞서 든 증거에 갑 1호증의 1, 2, 갑 3호증, 갑 7호증(가지번호 포함), 갑 12호증의 1, 2, 갑 13호증, 을 3호증의 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 소외 1과 소외 2가 피고의 누나 소외 3의 아들과 며느리인 사실, 피고는 소외 1과 이 사건 점포에 관하여 위 (1)(가)항 기재계약조건이 담긴 임대차계약서 1장을 작성한 것이 아니라, 앞서 살핀 바와 같이 2장의 임대차계약서를 작성한 사실, 이 2장의 임대차계약서에는 각 보증금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 분할지급하도록 기재되어 있으나, 피고는 실제 위 임대차계약서 2장에 기재된 각 지급일과 지급금액에 따라 보증금을 지급하지 않았고, 보증금 명목의 돈도 소외 1이 아닌 소외 3이나 소외 2에게 지급한 사실, 소외 2가 2008.경 이 사건 점포를 주식회사 하나은행이나 소외 4에게 담보로 제공하면서 이 사건 점포의 임차인이 존재하지 않는다는 내용의 각서를 작성해 준 사실 등을 인정할 수 있다. 그러나 피고가 위 임대차계약 이후 이 사건 점포를 점유하면서 실제 약국 또는 편의점 영업을 해 온 점, 피고가 2005. 11. 10. 이 사건 점포 내 편의점 부분에 관한 사업자등록절차를 마치고, 2007. 1. 10. 위 각 임대차계약서에 관해 확정일자를 받았으며, 같은 날 이 사건 점포 내 약국 부분에 관한 사업자등록절차도 마친 점, 주식회사 하나은행의 소외 3에 대한 이 법원 2009가합3166호 유치권부존재확인 소송에서, 소외 3은 소외 2로부터 이 사건 점포를 임차한 사람이 자신이라고 주장하였으나, 이 법원은, 피고가 이 사건 점포를 단독으로 임차하였다고 봄이 상당하다며 위 은행의 전부 승소판결을 선고하였고, 같은 판결이 그 취지대로 확정된 점 등 앞서 든 증거 및 갑 2호증, 갑 14호증, 을 1호증의 1, 2, 을 2호증의 4의 각 기재를 종합하여 인정할 수 있는 여러 사정에 비추어 보면, 앞서 살핀 사정만으로 원고의 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 통정허위표시로 체결되었다고 보기 부족하고, 달리 볼 증거가 없다.  (나) 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. (3) 상가건물임대차보호법의 적용 여부 (가) 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’은 이를 가리킨다) 제2조 제1항 단서, 법 시행령 부칙(2010. 7. 21. 및 2008. 8. 21., 이하 ‘부칙’은 이를 가리킨다) 제2조 제1항, 구 법 시행령(2008. 8. 21. 영 제20970호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1항 제1호에 따라, 이 사건 점포가 있는 서울에서 2008. 8. 21. 전에 상가건물임대차계약이 체결된 경우 그 보증금액이 2억 4,000만 원을 초과하지 않는다면, 그러한 상가건물임대차에 대해서는 법을 적용하여야 한다.  (나) 그런데 피고와 소외 1이 이 사건 점포의 임대차계약에 관해 보증금을 1억 5,000만 원으로, 월세를 200만 원으로 각 정하였음은 앞서 살핀 바와 같으나, 앞서 든 증거 및 을 3호증의 1, 2, 을 6호증의 각 기재에 의하면, 소외 1이 2007. 10. 2. 피고에게, ‘월 임대료 200만 원은 없는 것으로 한다’는 의사를 표시하였고, 이후 피고가 원고에게 이 사건 점포에 관한 월세를 지급한 바 없는 사실도 인정할 수 있다[을 9호증의 1, 2의 각 기재, 이 법원의 현대백화점에 대한 금융정보제출명령 결과에 의하면, 피고가 이 사건 점포에서 영업하면서 소외 2에게 자신 명의의 신용카드(가족용)를 주고 매월 100만 원 또는 50만 원 한도에서 사용할 수 있도록 허락한 사실을 인정할 수 있으나, 같은 증거나 위 신용카드 사용기간 및 사용액수 등 여러 자료를 종합하여 보면, 피고는 소외 2 등의 월세 면제에 대한 불평 무마를 위해 친족간 호의의 일환으로 위와 같은 허락을 한 것으로 볼 수 있어, 위와 같은 사정만으로 피고와 소외 1 사이의 위 월세면제 합의가 실효되었다거나 새로운 월세지급약정이 존재하였다고 보기 어렵다].  (다) 따라서 피고는 월세 없이 보증금 1억 5,000만 원에 이 사건 점포를 임차하였다고 보아야 하므로, 이에 대해서는 법을 적용하여야 한다.  (4) 대항력요건 구비 여부 (가) 법 제3조 제1항은 상가건물임차인이 임차건물의 양수인 등 제3자에 대한 대항력 요건으로 건물의 인도와 사업자등록을 규정하고 있는데, 여기서 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 법이 적용되는 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련되었다.  (나) 한편, 법 제4조, 법 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조, 같은 법 시행령 제7조(소득세법 제168조 및 법인세법 제111조의 사업자등록에 준용)에 의하면, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있고, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항, 특히 임대차 목적물, 면적, 보증금 및 차임(변경이나 갱신 시에는 변경된 보증금 및 차임)에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다.  (다) 이러한 관계 법령의 내용과 법이 정한 사업자등록의 법적 기능을 종합하여 보건대, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서에 기재된 임대차 목적물, 면적, 보증금, 차임 등이 실제와 불일치하여 일반사회통념상 실제의 임대차를 표상한다고 볼 수 없거나 당해 임대차건물에 법이 적용되는 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있는지 인식할 수 없다면, 그 임차인은 적법하고 유효한 공시방법을 갖추지 못한 것이므로 그에 대해 법이 정한 대항력을 부여할 수 없다고 보아야 한다.  (라) 이러한 전제를 바탕으로 이 사건을 보건대, 앞서 든 증거에 의하면, 피고가 이 사건 점포에 관해 작성한 2장의 임대차계약서를 가지고 같은 점포에 관한 사업자등록을 2회에 걸쳐 신청하였는데, 그 2장의 임대차계약서나 이에 따른 이 사건 점포에 관한 사업자등록사항의 각 기재 내용이 다음 [표] ‘등록사항’란 가재와 같음을 인정할 수 있고, 피고의 이 사건 점포에 관한 실제 임대차계약 내용이 같은 표 ‘실제’란 기재와 같음은 앞서 살핀 바와 같다. 그리고 이러한 사실관계에서 살필 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 피고가 사업자등록으로써 공시한 2개 임대차계약의 내용은 피고의 실제 임대차계약의 수 및 그 면적, 보증금 및 월세 등과 전혀 일치하지 않는 점, 2개의 임대차계약 중 약국 부분에 관한 보증금 및 월세 조건은 법 제2조 제2항, 법 시행령 제2조 제3항에 따라 월세를 보증금으로 환산하여 더할 때, 2억 5,000만 원(2,000,000 × 100/1 + 50,000,000 = 2억 5,000만 원)의 보증금으로 계산되어 앞서 살핀 이 사건 점포에 관한 법 적용 상한보증금 2억 4,000만 원을 초과하는 점, 설령, 위 2개의 임대차계약이 이 사건 점포 전체에 관한 보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약을 공시한다손 치더라도, 실제 임대차계약에는 이미 면제된 월세 200만 원이 함께 공시되어 있어 이를 위와 같은 방식으로 환산해 보증금에 포함하면, 그 금액(3억 5,000만 원 = 2,000,000 × 100/1 + 150,000,000)이 앞서 살핀 이 사건 점포에 관한 법 적용 상한보증금을 초과하는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 일반적인 사회통념상 위와 같은 피고의 사업자등록이 실제 임대차계약 내용을 표상한다고 볼 수 없고, 여기에 터 잡아서는 이 사건 점포에 관해 법이 적용되는 사업장을 임차한 사업자가 존재함을 인식할 수도 없다고 보아야 한다.  (마) 따라서 피고의 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 적법하고 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 관한 대항력 요건을 갖추지 못하였다.  (5) 피고의 이 부분 주장은 결국 받아들일 수 없다. 나. 신의칙 위반 주장에 관하여 (1) 나아가 피고는, 원고가 이 사건 점포의 임대차보증금 상당액을 고려하여 현저하게 저렴한 가격으로 같은 점포를 취득하고서도 임차인인 피고의 대항력 결여를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 보증금 반환을 거부하고 피고에게 건물인도를 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하므로 허용될 수 없다고 주장한다.  (2) 살피건대, 원고가 경매절차에서 매각대금 약 2억 4,000만 원을 지급하고 이 사건 점포의 소유권을 취득하였음은 당사자 사이에 별다른 다툼이 없지만, 앞서 든 증거에 비추어 추단할 수 있는 이 사건 점포의 시가에 견주어 볼 때 위 매각대금이 현저히 저렴한 가격이라 보기 어려운 점, 설령, 현재의 시가와 위 매각대금 사이에 피고의 임대차보증금 1억 5,000만 원 이상의 차이가 있더라도, 그것이 곧바로 부당한 이익이라 단정할 수 없는 점, 원고가 당초부터 피고의 대항요건 불비를 인식한 상태에서 이 사건 점포에 관해 입찰하였다고 볼 아무런 자료가 없는 점 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여 볼 때, 원고의 이 사건 건물인도 청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다.  (3) 피고의 위 주장도 받아들일 수 없다. 3. 결론 그러므로 원고의 이 사건 각 청구는 모두 이유 있어 인용한다. [별지 생략] 판사   최우진

 

1) 사실관계  

 

① 피고와 A는 2005. 10. 31.  이 사건 점포에 관하여 임대차보증 금은 1억 5,000만원 월 차임은 200만원으로 하고 그중 차임의 지급을 상가가 형성될 때까지 유보하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다가  2007. 10. 2.  차임을 면제하기로 합의하였다.  ② 피고는 이 사건 점포에 대하여 2005. 11. 10.  임대차보증금 5,000만원 및 월차임 200만원의 임대차계약서를 첨부하여 마트 (편의점) 에 관한 사업자등록을 신청하였고, 또한 2007. 1. 10. 임대차보증금 1억원의 임대차계약서를 첨부하여 약국에 관한 사업자등록을 신청하였는데 위 각 임대차계약서에는 차임의 면제 또는 지급유보에 관하여 아무런 기재가 되어 있지 아니하였다.  ③ 세무서장이 발급한 이 사건 점포에 관한 등록사항현황서에도 2005. 11. 10.자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 5,000만원 이고 월차임이 200만원이며  2007. 1. 10. 자 사업자등록 당시의 임대차보증금이 1억원으로 기재되어 있었다. ④ 원고는 2011. 11. 11.  경매절차에서 이 사건 점포를 매수하여 그 소유권을 취득하였다.  ⑤ 원고는 피고에게 이 사건 점포의 인도를 구하였는데 피고는 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력이 있다고 항변하였다.

 

2) 판시  

  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

  사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에
는 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자
등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다. 
   위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴보면 (중략) 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 3억5,000만원으로서 서울에서  2008. 8. 21.  전에 체결된 상가건물 임대차계약이 상가건물 임대차보호법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 2억4,000만원을 초과하므로 피고는 이 사건 점포를 양수한 원고에 대하여 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 없다. 

다. 검토 

   결국 위 대법원 판결에 따르면 처음부터 실제 계약 내용과 공시된 계약 내용이 다른 경우는 물론 사후적으로 변경이 발생한 경우에도 공시된 계약 내용을 기준으로 상가건물 임대차보호법의 적용여부를 판단해야 한다는 것인바, 일응 판례의 태도가 타당하다고 생각한다 임차인으로서는 실제 임대차계약의 내용을 스스로 잘 알고 있으므로 만연히 자신이 건물임대차보호법의 적용을 받아 대항력을 유지할 것이라고 생각하였을 수는 있으나 경매절차에서 부동산을 매수하려고 참여하는 사람들은 대항력이 없다고 믿었을 것이므로 그 신뢰를 보호하는 것이 더 우선되어야 할 것이기 때문이다 따라서 상가건물의 임차인으로서는 처음부터 사실과 동일하게 공시하여야 할 것이고 임대차계약이 변경된 경우에는 반드시 사업자등록정정신고를 해서 그 내용을 일치시킬 필요가 있을 것이다.

   이 판결은 실제 계약 내용에 따르면 상가건물 임대차보호법의 적 용 범위에 포함되지 않으나 공시된 계약 내용을 기준으로 하면 적용 범 위에 포함되는 경우에 관하여는 직접적으로 다루고 있지 않으나 이 경우 , 에는 실제 계약 내용에 따라 적용되지 않는다고 봄이 상당할 것이다.

   실무상으로 위 판결 이후 임차인이 권리신고서한 보증금과 차임이 상가건물 임대차 현황서의 내용과 다른 경우 우선 보정명령을 내려 그 , 내용을 확인하고 있으나 보정에 응하지 않는 경우에는 매각물건명세서의 비고에 양자 사이에 차이가 있음을 기재함으로써 이해관계인에게 참고가 될 수 있도록 하고 있다.

 

2. 건물임대차보호법을 악용하였거나 보호 대상이 아니라고 본 경우 

 

  가. 序  

 

     건물임대차보호법은 임차인에게 일종의 담보권과 유사한 권리를 부여하고 있고 특히 소액임차권에 대하여는 최우선변제권이라는 매우 강력한 권리를 인정하고 있다. 이는 임대차보증금이 생계유지에 필수적인 재산에 해당하는 소액임차인을 두텁게 보호하는 강력한 수단이 되기도 하지만 같은 이유로 소액임차인에 대한 최우선변제권 제도가 악용 남용되기도 한다.

   종래에도 채권추심에 주된 목적을 가지고 보증금의 수수 없이 소액임차인인 외관을 창출한 경우에 최우선변제권을 인정하지 아니한 사례가 있었으나 (대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결) 최근 들어 배당 단계에서 소액임차권이 남용되었다고 판단하여 배당에서 애초부터 제외하는 사례나 소액보증금을 수수한 임대차계약이 사해행위에 해당하는 것으로 보아 그 취소를 명하는 사례 (대법원 2005. 5. 13. 선고  2003다50771 판결) 를 더욱 자주 발견할 수 있다 이하에서 소개할 판례 역시 구체적인 사실관계를 살펴 소액임차인의 지위를 인정하지 않은 대법원 판결로서 중요한 의미를 가진다고 할 수 있다. 

대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 [배당이의][공2001.7.1.(133),1362] 【판시사항】 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부 (소극)  【판결요지】 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항 【전 문】 【원고,피상고인】 중소기업은행 (소송대리인 일신 법무법인 담당변호사 김교창 외 6인) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 한강 담당변호사 최재천 외 4인) 【원심판결】 서울지법 200 1. 2. 2. 선고 99나98485 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다.  원심판결 이유에 의하면 원심은, 채택증거에 의하여 피고가 소외인에게 1997. 7. 22. 1,000만 원, 1997. 10. 30. 1,000만 원, 1997. 12. 1. 5,000만 원 합계 7,000만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 1997. 12. 24. 위 소외인 소유의 이 사건 주택을 가압류하였는데, 이에 앞서 1997. 12. 20. 위 소외인과 이 사건 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 이 사건 주택에 입주하여 1997. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주해 오고 있는 사실 등을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면 피고와 소외인의 위 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 될 수 없다고 판단하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 원심의 그와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가는바, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다면 그 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데에 있었던 경우라고 할 것이므로 앞서본 법리에 비추어 이러한 경우에는 피고를 소액임차인으로 보호할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 원심판결에 임대차계약의 내용을 잘못 해석한 위법 등이 있다고 할 수 없다. 나아가 원심은 상고이유의 주장과 같이 이 사건 임대차보증금이 현실적으로 수수되지 않은 사정만을 들어 그와 같이 판단한 것이 아니라 그러한 사정과 함께 피고와 위 소외인의 기존 채권관계, 임대차보증금의 액수, 가압류사실 등 판시와 같은 사실들을 종합하여 이 사건 임대차계약이 채권회수의 수단으로 체결된 것으로 판단한 것이다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   서성(재판장) 유지담 배기원(주심) 박재윤

대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 [배당이의][공2005.6.15.(228),935] 【판시사항】 [1] 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 되는지 여부 (적극)  [2] 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 수익자인 임차권자의 선의의 판단 기준  제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.  ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>    【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.  [2] 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나, 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.  【참조조문】 [1] 민법 406조, 주택임대차보호법 제3조, 제8조[2] 민법 406조, 주택임대차보호법 제3조, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결(공2003하, 2004) [2] 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결(공2001상, 1198) 【전 문】 【원고,상고인】 기술신용보증기금 (소송대리인 변호사 정근) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 2003. 9. 4. 선고 2003나18967 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 1. 인정되는 사실 원심이 제1심판결을 인용하여 적법하게 인정한 사실과 기록에 의하면, 원고는 1999. 5. 15. 소외 1(이하 '채무자'라 한다) 등의 연대보증하에 소외 주식회사 마이미와의 사이에, 위 소외 회사가 금융기관으로부터 대출받는 금원에 대하여 판시와 같은 두 건의 원리금채무이행보증계약을 체결하였고, 1999. 10.경 서울남부지방법원 99카단29506호로 채무자에 대한 사전구상권의 일환으로 청구금액을 3억 1,000만 원으로 하여 채무자 소유의 이 사건 아파트에 대한 가압류신청을 하여 1999. 10. 12. 이 사건 아파트에 가압류등기가 등재된 사실, 그 후 원고는 채무자를 상대로 서울중앙지방법원 2000가합(사건번호 1 생략)호로 구상금청구 소송을 제기하여 2001. 11. 22. "채무자는 원고에게 206,957,764원 및 그 중 155,565,434원에 대한 지연손해금을 지급하라."는 취지의 원고 승소판결을 선고받았고, 그 무렵 위 판결이 확정된 사실, 한편 이 사건 아파트에 관하여 1988. 12. 24. 근저당권자 한국주택은행, 채권최고액 720만 원의 근저당권설정등기, 1992. 4. 6. 근저당권자 한국주택은행, 채권최고액 720만 원의 근저당권설정등기, 1994. 9. 9. 근저당권자 한국주택은행, 채권최고액 2,540만 원의 근저당권설정등기, 1999. 3. 15. 근저당권자 주식회사 국민은행, 채권최고액 2,400만 원의 근저당권설정등기, 1999. 9. 28. 근저당권자 소외 2, 채권최고액 5천만 원의 근저당권설정등기, 1999. 10. 9. 청구금액 1억 4천만 원의 채권자 신용보증기금의 가압류등기, 2000. 10. 19. 국가에 의한 체납처분으로서의 압류등기가 각 경료되어 있었던 사실, 위 한국주택은행은 2001. 9.경 위 각 근저당권에 기하여 이 사건 아파트에 관하여 임의경매신청을 하여 서울북부지방법원(이하 '경매법원'이라 한다) 2001타경(사건번호 2 생략)호로 부동산임의경매절차가 진행되었는데, 그 배당절차에서 피고는 이 사건 아파트의 방 1개를 보증금 1,500만 원에 임차한 임차인으로서 주택임대차보호법 제8조에 의하여 1,200만 원의 최우선변제권이 있음을 전제로 배당요구를 하면서 채무자와의 사이에 체결된 2000. 11. 18.자 임대차계약서를 제출하였고, 경매법원은 2002. 10. 17. 실시된 배당기일에 배당금 105,627,623원을 배당함에 있어 피고를 소액임차인으로서 1순위로 하여 1,200만 원을, 한국주택은행을 2순위로 하여 30,071,497원을, 국민은행을 3순위로 하여 23,820,821원을, 종로세무서를 4순위로 하여 6,342,490원을, 원고를 가압류권자로서 5순위로 하여 23,003,939원을, 신용보증기금을 원고와 같은 5순위로 하여 10,388,876원을 배당하는 것으로 배당표를 작성한 사실을 인정할 수 있다.   2. 원심의 판단 원고가 위 인정 사실을 바탕으로, 피고는 가장임차인이고, 또한 채무자가 채무초과상태에서 그의 유일한 재산인 이 사건 아파트를 피고에게 임대한 것은 사해행위라고 주장하면서 피고에게 배당된 금원을 전부 삭제하고, 그 금원을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하여야 한다고 주장함에 대하여, 원심은 1심판결을 인용하여, 피고가 이 사건 아파트에 관한 가장임차인이라는 사실을 인정할 증거가 없고, 나아가 채무자와 피고 사이에 체결된 이 사건 아파트에 관한 2000. 11. 18.자 임대차계약이 사해행위가 되기 위해서는 채무자의 재산처분행위에 의하여 그 재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 되어야 할 것인바, 채무자가 피고에게 이 사건 아파트를 임차보증금 1,500만 원으로 정하여 임차한 것을 일컬어 채무자의 총재산에 감소를 초래한 행위로 보기는 어려울 뿐만 아니라, 또한 채무자 및 피고에게 원고 등 일반채권자들을 해한다는 사해의사로서 위 임대차계약을 체결하였다고 보기 어렵다는 이유로 원고의 주장을 배척하였다.   3. 대법원의 판단 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로 ( 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결 참조), 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.   한편, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나( 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결 등 참조), 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다.   그런데 기록에 의하면, 이 사건 주택은 방이 두 개인데, 채무자는 그 처인 소외 3, 1984년생인 딸 소외 4, 1987년생인 아들 소외 5와 함께 이 사건 아파트에 거주하고 있으며, 한편 피고는 1977년생의 여자인바, 그렇다면 채무자는 피고에게 방 하나를 임대해 주고 자신의 가족 4명이 방 하나를 사용하였다는 것이고, 또한 성년의 여자인 피고도 위와 같은 아파트에 1,500만 원이나 되는 보증금을 지급하고 임대차계약을 체결하였다는 것인데 이는 경험칙상 이례적인 것으로 보이는 점, 피고가 이 사건 임대차계약을 체결할 때 이미 이 사건 아파트에는 여러 건의 근저당권과 가압류등기 및 체납처분이 되어 있었으며, 피고도 이 사건 임대차계약을 체결할 때 여러 건의 근저당권이 설정되어 있다는 것을 알았으면서도 소액보증금의 보호 한도인 1,200만 원을 넘는 금원을 지급한 점, 피고는 자신의 보증금이 주택임대차보호법 제8조에 의하여 전액 보호되므로 다수의 근저당권에도 불구하고 임대차계약을 체결하였다고 주장하나, 이 사건 임대차계약 체결시인 2000. 11.에는 소액보증금의 보호범위가 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원 한도였고, 2001. 9. 15.부터 비로소 4,000만 원 이하의 임차인 중 1,600만 원 한도까지 확대되었으므로, 이 사건 임대차계약서의 작성일자인 2000. 11. 18.에는 자신의 보증금 1,500만 원 전액이 보호될 것이라는 신뢰를 가질 근거가 없는 점, 피고는 자신이 2000. 12.에 점유를 취득하였다고 주장하였으나, 경매법원의 명을 받은 집행관이 2001. 9. 24. 이 사건 아파트의 현황을 조사할 때 채무자는 피고의 보증금이 1,200만 원이고 점유개시일자가 2000. 10.이라고 하여, 피고가 주장하는 임대차계약일로부터 불과 10개월이 지난 후인데도 피고가 점유를 개시한 때가 가을인지, 겨울인지, 보증금이 얼마인지 조차 정확히 진술하지 못한 점, 다른 한편 위 소외 2는 채무자의 처남(처인 소외 3의 오빠)으로서, 위 소외 2 명의의 근저당권은 원고가 제기한 사해행위취소소송의 결과 사해행위로서 말소되었으며, 피고는 자신이 근무하던 직장의 사람을 통하여 이 사건 아파트를 소개받았다고 진술하여 마치 이 사건 임대차계약 전에는 채무자나 그 처인 소외 3을 몰랐던 것처럼 주장하고 있으나, 피고는 채무자의 처와 친척관계가 있는 것으로 보이는 점 등 경험칙상 피고가 진정한 임차인인지에 대하여 의심의 여지가 있고, 이러한 사정하에서는 수익자인 피고의 악의에 대한 추정이 번복되었다고 보기 어렵다고 할 것이다.   결국, 원심의 판단에는 사해행위취소권의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 정당하기에 이를 받아들인다. 4. 결 론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 이를 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이강국(재판장) 유지담(주심) 배기원

나. 최근 판결의 소개 1(주택임대차보호법을 악용하였다고 본 사례-대법원 2013.12.12.선고 2013다62223)  

대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 [배당이의]〈주택 소액임차인 보호 관련 사건〉[공2014상,168] 【판시사항】 갑이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 사안에서, 갑은 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례  【판결요지】 갑이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 갑은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 주식회사 세종상호저축은행 (소송대리인 법무법인 지안 담당변호사 유정인) 【원심판결】 대전지법 2013. 7. 23. 선고 2012나19497 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, ① 원고가 2011. 11. 11. 소외 1과 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금을 2천만 원으로 하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후 같은 달 16일 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자도 받았으며, 임대차보증금 2천만 원을 임대인에게 모두 지급하였고, 위 전입일 무렵부터 2012. 8.까지 거주한 사실, ② 원고는 이 사건 임대차계약 체결 전부터 이 사건 주택과 인접한 대전 중구 목동 (주소 1 생략) 아파트 (동호수 1 생략)를 소유하고 있었고, 이 사건 임대차계약 체결 후인 2011. 12. 9. 소외 2에게 위 아파트를 임대보증금 1억 5천만 원에 임대한 사실, ③ 원고 남편인 소외 3은 공인중개사로서 대전 서구 둔산동 (주소 2 생략)에서 ‘○공인중개사 사무소’를 운영하면서 이 사건 임대차계약을 중개한 사실, ④ 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약 체결 전에 대전지방법원 2011. 5. 18. 접수 제56040호로 채권최고액 8,400만 원, 채무자 소외 4, 근저당권자 피고인 근저당권설정등기, 2011. 10. 27. 접수 제113732호로 채권최고액 600만 원, 채무자 소외 1, 근저당권자 소외 5인 근저당권설정등기가 각 경료되어 있었고, 위 채권최고액의 합계 8억 4,600만 원은 이 사건 주택의 당시 시세 6억 5,500만 원을 초과하는 사실, ⑤ 이 사건 임대차계약의 특약사항으로 “임차인은 만약 경매 등으로 인하여 전액 보장하지 못하더라도 임대인에 대하여 구상권을 행사하지 않기로 한다”고 약정한 사실, ⑥ 당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이 사건 주택 인도일은 2011. 12. 13.이었는데, 원고는 이 사건 주택에 관하여 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120105호로 채권자 신용보증기금, 청구금액 2,400만 원인 가압류, 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120534호로 권리자 국(처분청 서대전세무서)의 압류가 각 행하여진 다음날인 2011. 11. 16. 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 받은 후 2011. 11. 30. 소외 1의 남편인 소외 4에게 임차보증금 잔액 1,800만 원(계약금 200만 원은 계약 당일 지급)을 지급하였고, 이 사건 임대차계약 체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 내려진 사실, ⑦ 원고의 자녀인 소외 6을 대리한 소외 3은 2012. 5. 15. 소외 7로부터 대전 중구 (주소 3 생략) 아파트 (동호수 2 생략)를 임차보증금 2,000만 원, 임대차기간 2012. 5. 19.부터 2014. 5. 19.까지로 정하여 임차하였고, 소외 6은 2012. 5. 21. 위 아파트에 전입신고하였으며, 위 아파트관리사무소에 “가족현황 소외 3, 원고, 소외 6, 8”로 기재한 입주자카드를 제출하였는데, 위 아파트에 관하여도 2012. 6. 1. 대전지방법원 2012타경11600호로 부동산 임의경매 경매절차가 개시되었고, 원고가 위 아파트를 낙찰받은 사실, ⑧ 원고는 이 사건 주택을 경락인에게 인도하면서 그로부터 이사비용 130만 원 및 미납 관리비를 지급받은 사실을 인정하였다.  2. 나아가 원심은 위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점, ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점, ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 소외 3이 원고의 자녀인 소외 6을 대리하여 대전 중구 (주소 3 생략) 아파트 (동호수 2 생략)를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하였다.  3. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 주택임대차보호법상의 소액임차인에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신   *********************************   대전지방법원 2013. 7. 23. 선고 2012나19497 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 중도 담당변호사 정덕진) 【피고, 피항소인】 주식회사 세종상호저축은행 【변론종결】 2013. 7. 2. 【제1심판결】 대전지방법원 2012. 10. 30. 선고 2012가단35344 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 대전지방법원 2011타경25374 부동산 임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2012. 8. 9. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당금 0원을 19,000,000원으로, 피고에 대한 배당금 410,003,638원을 391,003,638원으로 각 변경한다.  【이 유】 1. 기초 사실 가. 원고는 2011. 11. 11. 소외 1과 사이에 별지 목록 기재 아파트(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 임차보증금 20,000,000원, 임대차기간 2011. 12. 13.부터 2013. 12. 13.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2011. 11. 16. 자녀인 소외 8과 함께 이 사건 주택에 관하여 전입신고를 하였으며, 같은 날 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.  나. 피고의 신청으로 개시된 이 사건 주택에 관한 대전지방법원 2011타경25374호 부동산 임의경매사건에서 위 법원은 2012. 8. 9. 압류권자인 서대전세무서에 2,170,920원을, 근저당권자인 피고에게 410,003,638원을 각 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.  다. 원고는 위 사건의 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 중 19,000,000원에 대하여 이의하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고 원고는 이 사건 주택에 관한 정당한 소액임차인으로서 경매개시결정 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 구비하였으므로, 임차보증금 중 19,000,000원을 근저당권자인 피고에 우선하여 배당받아야 한다.  나. 피고 이 사건 임대차계약은 가장임대차계약으로서 무효이거나, 적어도 주택임대차보호법상 소액임차인 보호 규정을 악용하여 체결된 것이고, 나아가 채권자인 피고를 해하는 것으로서 사해행위에 해당하므로, 원고는 정당한 소액임차인으로서 보호받을 수 없다.  3. 판단 가. 임차인의 임차보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하고 있는 주택임대차보호법 제8조는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항이다.  한편, 위 조항은 대항요건을 경매개시결정의 기입 등기 전에만 구비하면 족한 것으로 규정하고 있으나, 채무자가 예상치도 못한 사이에 갑자기 경매가 시작되는 경우는 드물고 대부분 채무자가 경매가 시작될 것을 예상할 수 있으므로, 마음만 먹는다면 위 조항을 악용하기 위한 임차인을 양산할 수 있는 길은 얼마든지 열려 있다.  따라서, 위 조항이 가장임차인에 대하여는 적용되지 않음은 물론이지만 설사 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 다음 실제로 주택을 점유·사용하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖추었다 하더라도 그 목적이 오로지 소액임차인 보호 규정을 악용하여 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 목적에서 주택을 점유·사용하는 자에 대하여도 위 조항이 적용되지 않는다고 보아야 한다.  나. 갑 제1호증, 갑 제3호증의 1, 2의 각 기재, 제1심 법원의 서부농업협동조합, 주식회사 우리은행에 대한 각 금융거래정보제출명령결과, 제1심 법원의 (건물명 1 생략)아파트관리사무소, 주식회사 충남도시가스에 대한 각 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 계약 당일 소외 1에게 임차보증금 중 계약금 2,000,000원을 지급하고, 2011. 11. 30. 소외 1의 남편 소외 4에게 임차보증금 잔금 18,000,000원을 지급한 사실, 원고는 이 사건 주택에 관하여 2012. 11. 30. 미납 관리비 및 도시가스요금을 정산하고, “입주일 2011. 12. 1., 퇴거일 2012. 8. 26., 가족사항 본인(원고), 자녀(소외 6, 8)”로 한 입주자명부를 작성하여 관리사무소에 제출하였으며, 2012. 1, 2월분 관리비를 납부한 사실을 인정할 수 있다.  그러나 한편, 갑 제1, 6호증, 갑 제11호증의 1, 을 제1, 3, 4, 5호증의 각 기재, 당심 법원의 (건물명 2 생략)아파트관리사무소에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 이 사건 임대차계약체결 이전부터 이 사건 주택과 인접한 대전 중구 목동 (주소 1 생략)아파트 (동호수 1 생략)을 소유하고 있었고, 이 사건 임대차계약체결 후인 2011. 12. 9. 소외 2에게 위 아파트를 임대보증금 150,000,000원에 임대한 사실, ② 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 대전 서구 둔산동 (주소 2 생략)에서 ‘○공인중개사 사무소’를 운영하면서 이 사건 임대차계약을 중개한 사실, ③ 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약체결 전에 대전지방법원 2011. 5. 18. 접수 제56040호로 채권최고액 840,000,000원, 채무자 소외 4, 근저당권자 피고인 근저당권설정등기, 2011. 10. 27. 접수 제113732호로 채권최고액 6,000,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 소외 5인 근저당권설정등기가 각각 경료되어 있었고, 위 채권최고액의 합계 846,000,000원은 이 사건 주택의 당시 시세 655,000,000원을 초과하는 사실, ④ 이 사건 임대차계약의 특약사항으로서 “임차인은 만약 경매 등으로 인하여 전액 보장하지 못하더라도 임대인에 대하여 구상권을 행사하지 않기로 한다”고 약정한 사실, ⑤ 당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이 사건 주택 인도일은 2011. 12. 13.이었는데, 원고는 이 사건 주택에 관하여 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120105호로 채권자 신용보증기금, 청구금액 24,000,000원인 가압류, 대전지방법원 2011. 11. 15. 접수 제120534호로 권리자 국(처분청 서대전세무서)의 압류가 각각 이루어진 다음 날인 2011. 11. 16. 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 받은 후 2011. 11. 30. 소외 1의 남편인 소외 4에게 임차보증금 잔액 18,000,000원(계약금 2,000,000원은 계약 당일 지급)을 지급하였고, 이 사건 임대차계약체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 이루어진 사실, ⑥ 원고의 자녀인 소외 6을 대리한 소외 3은 2012. 5. 15. 소외 7로부터 대전 중구 (주소 3 생략)아파트 (동호수 2 생략)를 임차보증금 20,000,000원, 임대차기간 2012. 5. 19.부터 2014. 5. 19.까지로 정하여 임차하였고, 소외 6은 2012. 5. 21. 위 아파트에 전입신고하였으며, 위 아파트관리사무소에 “가족현황 소외 3, 원고, 소외 6, 8”로 기재한 입주자카드를 제출하였는데, 위 아파트에 관하여도 2012. 6. 1. 대전지방법원 2012타경11600호로 부동산 임의경매경매절차가 개시되었고, 원고가 위 아파트를 낙찰받은 사실, ⑦ 원고는 이 사건 주택을 경락인에게 인도하면서 그로부터 이사비용 1,300,000원 및 미납 관리비를 지급 받은 사실이 각 인정되는바, 위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고의 남편인 소외 3은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약체결을 중개한 점, ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고, 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시될 것을 예상한 채 소액임차인의 요건에 맞추어 이 사건 아파트의 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점, ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 소외 3이 원고의 자녀인 소외 6을 대리하여 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 대전 중구 (주소 3 생략)아파트 (동호수 2 생략)를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 20,000,000원이며, 그 임대차계약체결 직후 경매절차가 개시된 점 등에 비추어 보면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다.  4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   정정미(재판장) 조인 주은아

 1) 사실관계   

 

① 원고는 2011. 11. 11. A 와 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금을 2천만 원으로 하여 임대차계약을 체결한 후 같은 달 16 일 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정 일자도 받았으며 임대차보증금 2천만원을 임대인에게 모두 지급하였고 위 전입일 무렵부터 2012. 8. 까지 거주하였다.  ② 원고는 이 사건 임대차계약 체결 전부터 이 사건 주택과 인접 한 대전 중구에 아파트를 소유하고 있었고 이 사건 임대차계 , 약 체결 후인 2011. 12. 9. B에게 위 아파트를 임대보증금 1억5천만 원에 임대하였다.  ③ 원고 남편인 C는 공인중개사로서 이 사건 임대차계약을 중개하였다.  ④ 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약 체결 전에 채권최고액  8,400만원 채무자 D, 근저당권자 피고인 근저당권설정등기 채권최고액 600만원 채무자A ,근저당권자인 E 근저당권설정등기가 각 경료되어 있었고 위 채권최고액의 합계 8억4,600만원은 이 사건 주택의 당시 시세 6억5,500만원을 초과하는 상태였다.  ⑤ 이 사건 임대차계약의 특약사항으로 "임차인은 만약 경매 등으로 인하여 전액 보장하지 못하더라도 임대인에 대하여 구상권 을 행사하지 않기로 한다"고 약정하였다.  ⑥ 당초 약정한 임차보증금 지급일 및 이 사건 주택 인도일은 2011. 12. 13. 이었는데 원고는 이 사건 주택에 관하여 2011.11. 15.  채권자 신용보증기금, 청구금액 2,400만원인 가압류, 같은 날 권리자 국(처분청 서대전세무서)의 압류가 각 행하여 진 다음날인 2011. 11. 16.  전입신고를 하고 같은 날 확정일자를 받은 후  2011. 11. 30 A의 남편인 D에게 임차보증금잔액 1800만원 (계약금 200만원은 계약 당일 지급)을 지급하였는데 결국 이 사건 임대차계약 체결 한 달 후인 2011. 12. 23. 경매개시결정이 내려졌다. ⑦ 원고의 자녀인 F를 대리한 C는 2012. 5. 15. G로부터 대전 중구 아파트를 임차보증금 2000만원 임대차기간 2012. 5. 19.부터 2014. 5. 19. 까지로 정하여 임차하였고  F는 2012. 5. 21. 위 아파트에 전입신고하였으며 위 아파트관리사무소에 "가족현황 C,원고, F, H" 로 기재한 입주자카드를 제출하였는데 위 아파트에 관하여도 부동산 임의경매 경매절차가 2012. 6. 1. 개시되었고 원고가 위 아파트를 낙찰받았다.  ⑧ 원고는 이 사건 주택을 매수인에게 인도하면서 그로부터 이사 비용 130만원 및 미납 관리비를 지급받았다.  ⑨ 집행법원은 배당표를 작성하면서 원고를 소액임차인으로 인정하지 않고 배당에서 제외하였는바 원고가 이에 대하여 배당이의를 하고 배당이의의 소를 제기하였다

 

2) 판시 

 

   대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

 

  원심은 (중략) ① 원고의 남편인 C는 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점,  ② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세 에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 , 관하여 경매가 개시된 점, ③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 ,  및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, ④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 C가 원고의 자녀인 F를 대리하여 대전 중구 아파트를 임차하였고 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2000만원이며 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고 거기에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 주택임대차보호법상의 소액임차인에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

 

 다. 최근 판결의 소개 2-이른바 쪼개기 계약 을 한 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 배제한 사례

     대법원 2015. 10. 29. 선고  2013다27152 판결 

대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결 [배당이의][공2015하,1753] 【판시사항】 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 경우, 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준  제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.  ② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13, 2020.7.31>   【판결요지】 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조 【전 문】 【원고, 상고인】 우리이에이제9차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 청현 담당변호사 장창호 외 1인) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 전창우) 【원심판결】 서울중앙지법 2013. 2. 20. 선고 2012나58363 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인으로부터 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 그 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.  원심이 인용한 제1심판결 이유 및 이 사건 기록에 의하면 ① 피고는 서울 중구 (주소 생략) 소재 상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차하여 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 헬스장을 운영하여 온 사실, ② 피고가 임차한 32개 구분점포 중 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 5개 구분점포는 소외인의 소유였는데, 피고는 소외인으로부터 위 5개 구분점포를 임차하면서 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성한 사실, ③ 그런데 피고와 소외인 사이에 작성된 임대차계약서 5건은 모두 같은 날인 2009. 12. 20. 작성되었고, 동일한 계약서 양식을 사용하였으며, 보증금 및 월 차임의 기재를 제외한 나머지 계약내용이 모두 동일한 사실, ④ 구분점포별로 보증금 및 월 차임에 차이가 있기는 하나, 이는 구분점포의 계약서상 면적이 달라 그에 비례하여 보증금 및 월 차임을 정하였기 때문으로 보이고, 계약서상 면적이 동일한 구분점포(이 사건 쟁점 부동산, 69호) 사이에서는 보증금 및 월 차임도 동일한 사실, ⑤ 이 사건 쟁점 부동산에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액은 3,110만 원으로서 구 상가건물 임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제14조 및 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제1호가 정한 기준금액인 5,000만 원을 초과하지 아니하나, 피고가 소외인으로부터 임차한 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액은 1억 1,790만 원으로서 위 5,000만 원을 초과하는 사실 등을 알 수 있다.  이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 비록 피고가 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 소외인 소유의 5개 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다고 하더라도, 그 5개 구분점포 각각에 관하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액이 구 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제1호가 정한 금액을 초과하는 이상, 피고는 이 사건 쟁점 부동산에 관하여도 구 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인에 해당하지 아니한다고 할 것이다.  그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 피고가 이 사건 쟁점 부동산에 관한 경매절차에서 구 상가건물 임대차보호법 제14조에 의한 우선변제를 받을 임차인에 해당한다고 판단하였으니, 이와 같은 원심판단에는 구 상가건물 임대차보호법 제14조에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박보영(재판장) 김용덕 김신 권순일(주심)  ************************************   서울중앙지방법원 2013. 2. 20. 선고 2012나58363 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 우리이에이제9차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 청현 담당변호사 김종윤) 【피고, 피항소인】 양진호 (소송대리인 변호사 전창우) 【변론종결】 2013. 2. 6. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2012. 11. 20. 선고 2012가단111096 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 서울중앙지방법원 2010타경11799호 부동산임의경매사건에서 같은 법원이 2012. 5. 2. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 7,509,333원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 11,101,194원을 18,610,527원으로 각 경정한다.  【이 유】 이 법원의 판결 이유는 제1심 판결 이유부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  판사   이영진(재판장) 이재은 마성영   **********************************   서울중앙지방법원 2012. 11. 20. 선고 2012가단111096 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원 고】 우리이에이제9차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 청현 담당변호사 명학수 외 3인) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 전창우) 【변론종결】 2012. 10. 17. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 서울중앙지방법원 2010타경11799호 부동산임의경매사건에서 같은 법원이 2012. 5. 2. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 7,509,333원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 11,101,194원을 18,610,527원으로 각 경정한다.  【이 유】 1. 기초사실 가. 주식회사 우리은행은 2005. 1. 19. 소외인에 대한 채권을 담보하기 위하여 소외인 소유의 서울 중구 (주소 생략) 제1, 2동 제지하1층 제83호, 제147호, 제169호(별지 목록 기재 제2, 8, 10항 기재 부동산)에 관하여 채권최고액 1억 2,000만 원, 채무자 소외인, 근저당권자 주식회사 우리은행으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다.   원고는 2010. 12. 30. 주식회사 우리은행으로부터 소외인에 대한 위 채권 및 소외인 소유의 위 각 부동산에 관한 위 근저당권을 양수받았다.  나. 서울중앙지방법원 2010타경11799호로 위 각 부동산을 포함한 별지 목록 제1 내지 11항 기재 각 부동산에 관하여 경매 절차가 진행되었는데, 피고는 별지 목록 제1 내지 5항 기재 각 부동산에 관하여 주1) 소액임차인으로서 임차하여 영업을 하고 있다면서 소액임차인 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.  다. 이 법원은 2012. 5. 2. 배당기일에서 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ′이 사건 쟁점부동산′이라 한다)에 관하여, 피고를 우선변제권 있는 소액임차인으로 인정하여 피고를 1순위로 7,509,333원을, 근저당권자인 원고에게는 3순위로 11,101,194원을 배당하였다.  라. 위 경매절차에서 원고가 별지 목록 제2, 8, 10항 기재 각 부동산으로부터 배당받은 금액은 총 43,303,264원인데, 원고는 배당기일에 출석하여 피고에 대한 위 배당액 7,509,333원 전부에 대하여 이의를 제기한 후 그로부터 1주일 내인 2012. 5. 4. 이 사건 소를 제기하였다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고 피고는 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 27개 점포를 임차하여 하나의 헬스장 등으로 사용·수익하고 있는바, 위 각 점포의 임차보증금 합계는 249,920,000원, 월 차임 5,005,280원으로서 주2) 상가건물임대차보호법의 입법목적이나 제도의 취지상 보호받을 수 없는 소액임차인임에도 위 경매절차에서 이 사건 쟁점부동산의 매각대금에서 7,509,333원을 배당받았으므로 청구취지와 같이 배당표가 경정되어야 한다.  나. 피고 피고가 임차한 점포들은 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 모두 구분된 점포들로서 처음부터 별개의 부동산으로 취급되어 별개의 보존등기가 경료된 것으로, 피고는 위 각 점포별로 그 각 소유자들과 사이에 임대차계약을 체결하였는바, 이 사건 쟁점부동산에 관하여는 소외인으로부터 임차보증금 18,100,000원, 월 차임 130,000원으로 임차한 정당한 소액임차인이다.  3. 판단 가. 법의 주된 입법목적은 상가 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 경제생활의 안정을 보장하려는 것이고, 법 제14조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 점은 분명하다.  을 1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고는 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 서울 중구 (주소 생략) 제1, 2동 제지하1층 중 약 32개의 점포에 관하여 임대차계약을 체결한 사실, 위 각 점포의 임차보증금 합계 249,920,000원, 월 차임 5,005,280원 이상으로 위 각 점포를 전체로서 헬스장을 운영하는 사실은 인정되는바, 이러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 피고를 법상 소액임차인으로서 보호가치가 있는지 의심스러운 여지는 있다.  나. 그러나, 위 각 증거 및 을 1, 2, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정, 피고는 2009. 12. 20. 소외인으로부터 이 사건 쟁점부동산을 임차보증금 18,100,000원, 월 차임 130,000원, 임대차기간 2009. 12. 20.부터 2010. 12. 20.까지로 정하여 임차한 사실, 이 사건 쟁점부동산은 1988.경 신축 당시 독립되어 소유권보존등기 및 소유권이전등기가 경료된 사실, 피고는 이 사건 쟁점부동산 뿐만 아니라 서울 중구 (주소 생략) 제1, 2동 제지하1층 중 약 32개의 점포에 관하여 위 각 점포의 각 임대인들로부터 각각 개별적으로 임대차계약을 체결한 사실, 피고가 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 약 32개의 점포를 각 임대인들로부터 개별적으로 임차하여 그 사용만을 전체로서 헬스장으로 사용하고 있는 점, 피고가 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 약 32개의 점포를 임차하여 각각 별개로 사용하는 경우에는 법상 소액임차인에 해당하고, 전체로서 사용하는 경우에는 법상 소액임차인에 해당하지 않는다고 하는 것은 그 사용 주3) 방법이라는 우연에 의하여 법상 소액임차인 여부가 결정되는 것으로 법적 안정성을 해하는 점, 피고가 하나의 사업을 하면서 법의 보호를 받기 위하여 형식적으로 각각 별개로 임대차계약을 체결한 것은 아닌 것으로 보이는 점, 법이 시행된 2003. 1. 1. 이후 소액임차인 해당 여지가 있는 상가(점포)에 대한 근저당권자는 일정 요건을 갖춘 소액임차인이 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다는 규정에 의하여 자신의 근저당권의 채권최고액 등을 낮추는 등 자신의 채권을 지킬 방안을 강구할 여지가 충분하고 현실적으로도 그런 방식으로 근저당권 설정이 되고 있는 점 등의 사정을 종합하면, 피고는 이 사건 쟁점부동산에 관하여 법상 소액임차인에 해당된다고 판단된다.  4. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 목록 생략] 판사   이관용   주1) 이 사건과 직접 관련된 부동산은 별지 목록 제2부동산으로 임차보증금 18,100,000원, 월 차임 130,000원이다. 주2) 이하 법이라고 한다. 주3) 임차인이 전체로서 사용하다가 점포별로 분리하여 개별로 사용하는 경우도 있을 수 있고, 개별로 사용하다가 전체로서 사용하는 경우도 있을 수 있다.

 

1) 사실관계  

 

① 피고는 서울 중구 소재 상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차하여 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장 으로 사용하면서 그곳에서 헬스장을 운영하여 왔다.  ② 피고가 임차한 32개 구분점포 중 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 5개 구분점포는 A의 소유였는데 피고는 A로부터 위 5개 구분점포를 임차하면서 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대 차계약서를 작성하였다. ③ 그런데 피고와 소외인 사이에 작성된 임대차계약서 5건은 모두 같은 날인 2009. 12. 20. 작성되었고 동일한 계약서 양식을  사용하였으며 보증금 및 월 차임의 기재를 제외한 나머지 계약내용이 모두 동일하였다. ④ 구분점포별로 보증금 및 월 차임에 차이가 있기는 하나 이는 구분점포의 계약서상 면적이 달라 그에 비례하여 보증금 및 월 차임을 정하였기 때문으로 보이고 계약서상 면적이 동일한 구분점포 사이에서는 보증금 및 월 차임도 동일하였다. ⑤ 이 사건 쟁점 부동산에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액은 3110만원으로서 구 상가건물 임대차보호법 ( 2013. 8. 13. 법률 제 12042호로 개정되기 전의 것 이하 같다) 제14조 및 구 상가건물 임대차보호법 시행령 ( 2013. 12. 30. 대통령령 제 25036  로 개정되기 전의 것 이하 같다) 제6조 제1호가 정한 기준금액인 5,000만원을 초과하지 아니하나 피고가 A로부터 임차한 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에따라 환산한 보증금액의 합산액은 1억 1,790만원으로서 위 5,000만원을 초과한 상태였다.

 

2) 판시 

   대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인으로부터 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것
이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 그 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.  

제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.  ② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13, 2020.7.31>  [전문개정 2009.1.30]

  (중략) 비록 피고가 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 소외인 소유의 5개 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다고 하더라도 그 개 구분점포 각각에 관하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 상당하다 따라서 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액이 구 상가건물 임대차보호법 시행 제6조 제1호가 정한 금액을 초과하는 이상 피고는 이 사건 쟁점 부동산에 관하여도 구 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인에 해당하지 아니한다고 할 것이다. 

. 라. 검토   

   종래 소액임차인의 최우선변제권을 부인한 판결은 소액임차인의 외관을 허위로 창출하였거나 임대보증금을 전혀 수수하지 않는 등으로 소액임차인으로 보기 어려운 사례와 같이 비교적 보호 필요성이 없음이 분명한 사례였다고 한다면 (대법원  2001. 5. 8. 선고  2001다14733 판결), 위 두 사례는 그러한 정도에 이르지는 아니하였음에도 (두 사례 모두 실제로 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급하였으며 대상 건물에서 거주 또는 영업을 하였다) 최우선변제권을 부인하였다는 점에서 주목할 필요가 있다.  
   위 각 판결의 결론과 논거에는 충분히 수긍이 간다고 할 것이다. 

   다만 첫 번째 판결은 구체적인 사실관계와 간접사실을 기초로 하여 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부를 판단하였는바 판시 내용상 어떠한 경우 소액임차인으로서 우선변제권을 인정받을 수 있는지 여부에 대
한 기준이 명확히 제시되지 아니한 측면이 있다.3)4) 이는 앞으로 위 판결을 기초로 하는 다수의 실무례가 축적되어야 해결될 수 있을 것으로 생각된다. 

3) 박지연 "소액보증금의 최우선변제권 요건을 갖춘 임차인에 대한 실질적 보호가치의 판단을 배당에 반영하는 방법" 민사판례연구 제37권 박영사 (2015), 341면 4) 이에 대하여 임대차보증금의 액수 임차부동산에 그 가치를 초과하는 근저당 가압류 등이 존재하는지 여부 임대차계약 및 대항요건의 구비 시점 해당 주택을 임차할 필요성 거주의 태양 임대차계약 체결 과정 등을 종합하여 판단하여야 한다는 견해를 제시한 논문이 있는데 일응의 기준으로 삼기 적절할 것으로 생각 된다. (김정우 주택임대차보법상 소액임차인의 우선변제권 제한 판례연구 제 27, 부산판례연구회 (2016), 345면

   두 번째 판결 역시 그 결론에 찬성한다 다만 집합건물은 원래가 전유부분에 따라 독립적인 부동산으로 취급되므로 각 부동산별로 임대차계약서를 작성한 것 자체가 위법하거나 탈법적이라고 단정하기는 어려운 점, 임대인이 같은지 다른지라는 우연적 사정에 따라 보호범위가 달라지는 점, 다수의 구분점포를 임차한 후 임대인과의 협의 등을 통하여 구분점포 사이에 벽체를 다시 세우거나 벽체를 복구한 경우도 얼마든지 있을 수 있는데 그러한 경우의 취급에 대하여는 여전히 명확하지 아니한 측면이 있다. 이에 관하여도 역시 향후 추가적으로 논의될 필요가 있다고 할 것이다.  
    배당표를 작성하는 집행법원 입장에서는 종래에도 권리신고 및 배당요구한 소액임차인이 건물임대차보호법상 소액임차인으로 보호될 수 있는지를 아닌지를 나름대로 신중하게 판단하고 있었으나 위 각 판례의 논지를 고려하여 최근 더욱 세심하게 최우선변제권의 존부를 심리하는 경향을 보이고 있다.

 

3. 적법한 임대차가 있다고 볼 수 있는지 여부가 문제된 경우 

 가. 序  

 건물임대차보호법의 적용을 받은 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 계약을 체결할 수 있는 권한 (적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. (대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결) 다만, 소유자가 아닌 임대인이 있는 경우는 실무상 매우 드물기 때문에 어떠한 경우에 적법한 임대권한이 있는지에 관하여는 아직 다양한 사례가 축적되어 있는 것은 아니었으나 최근 그 판단기준을 확인할 수 있는 두 가지 중요한 대법원 판결이 있었다. 

대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908,38915 판결 [건물명도·소유권이전등기][공2008하,1107] 【판시사항】 [1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극)  [2] 매매계약의 해제 전에 매수인으로부터 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부 (적극)  [3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 다른 사정으로 분양계약이 해제되어 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.  [2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.  [3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [3] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733) [2] 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300) 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788) 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 청암프로젝트 주식회사 (소송대리인 법무법인(유) 태평양 담당변호사 문강배외 1인) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 대륙 담당변호사 심재돈외 2인) 【원심판결】 서울고법 2007. 5. 10. 선고 2006나89277, 89284 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다 ( 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조).  2. 원심이 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 소외 1은 2004. 2. 18. 소외 2로부터 원고가 분양한 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수하고 같은 날 피고에게 이 사건 아파트를 임대한 사실, 소외 1은 소외 2로부터 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수함에 있어서 당초의 수분양자인 소외 3이 중도금을 납부하기 위하여 원고의 연대보증하에 원고가 지정하는 은행으로부터 받은 대출금채무를 함께 인수하였는데, 이 사건 분양계약상 중도금 지급을 위한 대출을 받은 수분양자가 분양받은 아파트에 입주하기 위하여는 그 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로의 전환을 위한 제반 서류 및 비용을 대출은행 등에 제출 또는 완납하여야만 하는 사실, 소외 1은 위 대출금채무를 상환하거나 이를 담보대출로 전환하지도 아니하였지만 2004. 2. 26. 이 사건 아파트의 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 하였고, 같은 날 피고는 주민등록전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 소외 1이 위 대출금채무를 상환하지 아니하여 은행으로부터 그 상환을 요구받자 그 연체이자를 대위변제하고 이 사건 분양계약상의 특약에 따라 분양계약을 해제한 사실을 알 수 있는바, 사정이 그와 같다면, 소외 1이 이 사건 분양계약상 이 사건 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 위와 같이 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 한 이상 이 사건 분양계약의 이행으로 이 사건 아파트를 인도받았다고 봄이 상당하고, 이러한 지위에 있는 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 피고로서는 앞서 본 법리에 따라 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 볼 것이다.  원심이, 피고가 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차할 당시 소외 1이 이 사건 아파트에 관한 분양계약상의 대금지급의무를 모두 이행하여 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기만 넘겨받으면 되는 상태였으므로 소외 1에게 이 사건 아파트를 임대할 적법한 권한이 있다고 판단한 것은 민법 제587조에 비추어 볼 때 적절하다고 할 수는 없으나, 소외 1에게 적법한 임대권한이 있다고 보아 피고가 그 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 청구를 기각한 결론에 있어서는 정당하다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   안대희(재판장) 김황식 이홍훈(주심)

대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다65617 판결 [건물명도][미간행] 【판시사항】 [1] 매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터 매매계약의 해제 전에 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이, 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 명도청구에 대항할 수 있는지 여부 (적극)  [2] 아파트 수분양자가 입주 잔금을 지급할 무렵 분양계약에 따라 분양자로부터 아파트를 인도받고 나아가 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 보아, 수분양자로부터 아파트를 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 분양자의 명도청구에 대항할 수 있다고 한 사례  【참조조문】 [1] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788) 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921) 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107) 【전 문】 【원고, 피상고인】 대한주택공사 (소송대리인 변호사 김수룡) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 정현 담당변호사 노문기) 【원심판결】 의정부지법 2008. 8. 14. 선고 2007나12099 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부로 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 준비서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인이 매도인으로부터 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 경우, 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 그 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다.  원심이 확정한 사실관계와 제출된 증거에 의하면, ① 소외 1은 2002. 9. 18. 원고와 사이에 포천시 소흘읍 송우리 725-6 송천마을뜨란채 주공아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 위 분양계약에 의하면 이 사건 아파트의 분양대금은 89,515,000원으로서 그 중 ‘입주금’ 59,515,000원은 소외 1이 원고에게 4회에 걸쳐 분할지급(계약금, 1차 중도금, 2차 중도금, 입주잔금)하고, 나머지 3천만 원은 원고가 국민주택기금으로부터 융자를 받은 후 원고의 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기일 또는 위 등기일 이후 입주잔금을 납부하는 경우에는 입주잔금 납부일부터 60일 이내에 소외 1이 그 차주 명의를 소외 1로 변경하거나 원고에게 위 융자금 전액을 일시에 납부하도록 되어 있는 사실, ② 소외 2는 2004. 2. 26. 원고의 승인하에 소외 1로부터 그가 이 사건 분양계약에 따라 원고에게 가지는 권리의무를 승계받은 사실, ③ 원고는 2005. 4.경 소외 2에게, 2005. 4. 26.부터 2005. 5. 25.까지 원고에게 입주잔금을 납부하고 열쇠를 수령하여 이 사건 아파트에 입주하라는 내용의 입주안내서를 보냈는데, 소외 2는 지정된 기간까지 입주잔금을 납부하지 못하다가 2005. 9. 29. 입주잔금을 납부함으로써 입주금을 완납한 사실, ④ 한편, 소외 2는 2005. 8. 27.경 피고와 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간을 2005. 9. 29.부터 2007. 9. 29.까지로 하여 임대차계약을 체결하였는바, 피고는 2005. 9. 29.경 소외 2로부터 이 사건 아파트를 인도받아 거주해 오면서 2005. 10. 19. 전입신고를 한 사실, ⑤ 원고는 2005. 6. 2. 이 사건 아파트에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마친 바 있고, 소외 2는 위와 같이 입주잔금을 납부하였음에도 위 융자금 3천만 원에 대하여 그 차주 명의를 소외 2로 변경하거나 원고에게 납부하지 않은 사실, ⑥ 이에 원고는 2007. 3. 27.경 소외 2를 상대로 의정부지방법원 2007가단18218호로 위 융자금에 관한 차주 명의 변경 또는 납부의무 위반을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 이 사건 아파트의 명도를 구하는 소를 제기하여 2007. 9. 21. 승소판결을 받았으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실 등을 알 수 있다.  사정이 위와 같다면, 소외 2는 2005. 9. 29. 입주잔금을 지급하고 그 무렵 이 사건 분양계약에 따라 원고로부터 이 사건 아파트를 인도받았다 할 것이고, 나아가 원고로부터 그 임대권한을 묵시적으로 부여받았다고 봄이 상당하다. 따라서 피고가 적법하게 임대할 수 있는 권한이 있는 소외 2로부터 이 사건 아파트를 임차한 후 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 이상, 앞서 본 법리에 따라 그 이후에 이루어진 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 들어 원고의 명도청구에 대항할 수 있다 할 것이다.  그럼에도 불구하고, 원심은 원고가 소외 2의 채무불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제한 이상 소외 2가 이 사건 아파트를 적법하게 임대할 권한이 있었는지 여부 및 피고가 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖추었는지 여부에 관계없이 피고는 원고의 명도청구에 대항할 수 없다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김지형(재판장) 고현철 전수안 차한성(주심)

대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 [배당이의][공2012하,1498] 【판시사항】 [1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부 (적극)  [2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점 (=대항력과 확정일자를 갖춘 때)  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.  [2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107) [2] 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007) 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180) 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740) 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(공2007하, 1080) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인 【원심판결】 서울서부지법 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).  원심판결 이유에 의하면, 원심은, 임대인인 소외 1이 등기부상 주소가 같은 소외 2와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고, 소외 2는 소외 1과 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 소외 1, 2로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 소외 3이 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다.  앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다.  2. 상고이유 제2 내지 4점에 대하여 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조).  원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여 피고들이 이 사건 주택에 대한 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 원고가 여러 필지의 임차주택 대지 중 한 필지인 이 사건 토지를 취득한 후 그 토지만에 대한 임의경매절차가 진행된 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 이 사건 토지의 경매대금 중 임차보증금 전액 상당액에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단하면서 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 이 사건 토지에 관한 피고들의 우선변제권이 소멸하였거나 임차주택 전체 대지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 원고의 주장을 배척하였다.  앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대차에 관하여 제3자가 제공한 담보 소멸에 관한 민법 제639조 제2항 규정과 임차주택 대지의 경매대금에 대한 우선변제권의 행사 요건 및 그 범위에 관한 법리를 오해하거나 재판 결과에 영향을 미친 판단유탈 등의 위법이 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   민일영(재판장) 신영철(주심) 박보영  **************************************   서울서부지방법원 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 3인 【변론종결】 2012. 4. 5. 【제1심판결】 서울서부지방법원 2011. 11. 8. 선고 2011가단33811 판결 【주 문】 1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 주위적으로, 서울서부지방법원 2010타경9463 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2011. 6. 1. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원 및 400만 원, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원 및 900만 원, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 239,226,565원으로 각 경정한다.  예비적으로, 위 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 400만 원을 1,393,380원으로, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 900만 원을 3,135,120원으로, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 215,190,685원으로 각 경정한다.  【이 유】 1. 기초 사실 가. 소외 1과 소외 2는 2002. 2. 1.경 소외 4로부터 서울 용산구 한강로1가 (지번 1 생략) 대 142.1㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)와 서울 용산구 한강로1가 (지번 2 생략) 대 16.5㎡ 및 위 각 토지 지상 건물인 세멘벽돌조 와즙 2계건 근린생활시설소 1동 건평 38평 외 2계평 38평(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 매수한 뒤 2002. 2. 25. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.  나. 소외 3은 2003. 7. 12.경 소외 1과 소외 2로부터 분할 전 토지 및 이 사건 건물을 매수한 뒤 2003. 8. 12. 각 소유권이전등기를 마쳤고, 그 후 분할 전 토지 중 각 46.3/142.1 지분에 관하여 2003. 10. 7. 소외 5 및 소외 6에게, 위 토지 중 나머지 49.5/142.1 지분에 관하여 2003. 12. 3. 원고에게 각 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.  다. 분할 전 토지는 2004. 5. 14. 서울 용산구 한강로1가 (지번 3 생략) 대 49.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다), (지번 4 생략) 대 46.3㎡, (지번 1 생략) 대 46.3㎡로 분할되었고, 2004. 6. 25. 이 사건 토지는 원고 앞으로, 위 (지번 4 생략) 대 46.3㎡는 소외 5 앞으로, 위 (지번 1 생략) 대 46.3㎡는 소외 6 앞으로 각각 2004. 6. 22. 공유물 분할을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.  라. 한편 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 임차한 자들인바, ① 피고 1은 2001. 4. 1.경 보증금 2,000만 원으로 정하여 이 사건 건물 2층 오른쪽 끝방에 관하여, ② 피고 2는 2002. 3. 30.경 보증금 2,500만 원으로 정하여 1층 왼쪽 끝방에 관하여, ③ 피고 3은 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 2층 왼쪽 중간방에 관하여, ④ 피고 4는 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 1층 문간 오른쪽방에 관하여, 소외 1과 임대차계약을 각각 체결하고(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다), 피고 1은 2002. 3. 18., 피고 2는 2002. 4. 1., 피고 3은 2002. 2. 18., 피고 4는 2002. 2. 13. 각 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 피고들은 현재까지 이 사건 건물에서 거주하고 있다.  마. 이 사건 토지에 관하여 서울서부지방법원 2010타경9463호로 임의경매절차가 진행되었는데, 집행법원은 배당기일인 2011. 6. 1. 각 1순위 소액임차인으로서 피고 1, 2에게 각 1,600만 원을, 피고 3, 4에게 각 1,200만 원을 각각 배당하고, 3순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 1에게 400만 원을, 4순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 2에게 900만 원을 각 배당하며, 소유자인 원고에게 잉여금 170,226,565원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하자, 원고는 피고들에 대한 배당금 전액에 대하여 이의를 진술하고, 2011. 6. 3. 피고들을 상대로 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.  【인정 근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6호증(가지번호 각 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지】 2. 청구원인에 관한 판단 가. 원고의 주장 요지 1) 주위적 주장 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1은 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니거나( 피고 1, 3, 4의 경우) 또는 1/2 지분권자에 불과하여( 피고 2의 경우) 피고들에게 주택임대차보호법상의 우선변제권이 인정될 수 없고, 그 후 소외 3이 이 사건 각 임대차계약을 승계하였다고 하더라도 피고들이 새로운 확정일자를 갖추지 못하였으므로 역시 우선변제권이 인정될 수 없다.  또한 이 사건 건물의 소유자는 소외 3이고, 이 사건 토지의 소유자는 원고로서 임차주택과 대지의 소유자가 다르고, 이는 갱신에 의한 새로운 임대차계약의 성립 당시에도 마찬가지였으므로, 결국 이 사건 토지의 환가대금에서 이 사건 건물의 임차인들인 피고들이 배당을 받는 것은 부당하다.  2) 예비적 주장 피고들이 이 사건 토지의 환가대금에서 배당을 받을 수 있다고 하더라도, 그 범위는 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율(49.5/158.6)에 한하여 인정되어야 한다(다만, 원고는 제1심에서는 위 면적비율을 49.5/142.1라고 주장하면서 피고들이 배당받을 금액을 예비적 청구취지와 같이 계산하였다).  나. 판단 1) 관련 법리 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다.  따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 등 참조).  한편, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함되며( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 참조), 갱신된 임대차에서도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조).  2) 이 사건의 경우 앞서 든 증거들에 따르면, 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1이 등기부상으로 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니었거나 또는 1/2 지분권자에 불과하였던 사실, 피고들이 이 사건 건물의 소유자가 바뀐 뒤에 새롭게 확정일자를 갖추지 않은 사실은 인정된다.  그러나 앞서 든 증거들, 을 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 건물과 분할 전 토지는 2002. 2. 25. 소외 4에서 소외 1 및 소외 2로, 2003. 8. 12. 소외 1 및 소외 2에서 소외 3으로 한꺼번에 그 소유권이 이전되었고, 그 과정에서 소외 2(등기부상 주소가 소외 1과 동일하다)가 이 사건 각 임대차계약의 체결에 관하여 별다른 이의를 제기하지는 않았던 것으로 보이는 점, ② 소외 1은 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물 및 분할 전 토지 중 각 1/2 지분 소유권을 취득하였고, 이 사건 건물 및 분할 전 토지 전부에 관하여 2003. 7. 24. 소외 1을 채무자로 한 근저당권이 설정되었던 점, ③ 이 사건 각 임대차계약서에는 소외 3이 임대차계약을 승계한다는 문구와 함께 소외 3의 주민등록번호 및 이 사건 건물 취득 당시의 주소가 기재되어 있는 점, ④ 피고들은 이 사건 각 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등을 앞서 본 법리 및 주택임대차보호법의 취지에 비추어 보면, 소외 1은 이 사건 건물에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 있었고, 나아가 피고들은 임차목적물인 이 사건 건물뿐만 아니라 그 대지의 가액에 관하여도 우선변제권의 요건을 구비하였다고 봄이 상당하다.  그러므로 피고들은 이 사건 토지만에 대한 임의경매절차에서도 각 임대차보증금에 대하여 소액임차인으로서 또는 확정일자 있는 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 주장은 이유 없다(원고는, 이 사건 건물이 주거용건물이 아니라거나 피고들이 이 사건 소송에 적극적으로 응소하지 않는 것으로 보아 이미 보증금반환채권을 변제받았거나 다른 사람에게 양도하였다고 보아야 하고, 묵시의 갱신에 따라 이 사건 대지에 대한 우선변제권이 소멸하였다는 등의 주장을 하나, 이러한 주장들은 앞서 인정한 사실에 반하거나 이를 인정할 증거 또는 근거가 없어 모두 받아들이지 아니한다).  3) 원고의 예비적 주장에 관한 판단 원고는, 예비적으로 피고들의 배당액은 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 인정되어야 한다고 주장하나, 원고가 이 사건 건물의 다른 대지 소유자나 이 사건 건물의 소유자이자 각 임대차계약을 승계한 소외 3에 대한 관계에서 대위 또는 구상의 법리에 따라 임대차보증금 반환책임의 분담 또는 구상을 요구할 수 있을지는 별론으로 하고, 주택임대차보호법상의 임차인으로서 이 사건 건물 및 그 대지에 대하여 전부 우선변제권을 행사할 수 있는 피고들의 권한 범위가 원고의 위 주장대로 제한된다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.  3. 결론 원고의 피고들에 대한 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  판사   장재윤(재판장) 김현범 김미경

대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 [배당이의][공2014상,696] 【판시사항】 [1] 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부( 소극)  [2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 갑이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.  [2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 주식회사 신라저축은행의 소송수계인 파산자 주식회사 신라저축은행의 파산관재인 예금보험공사 (소송대리인 법무법인 케이알 담당변호사 이창근 외 3인) 【원심판결】 의정부지법 2012. 9. 13. 선고 2011나9267 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심은, 원고가 진정한 임차인임을 전제로, ‘원고는 2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로, 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다’고 판단하였다.  2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).  나. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.  그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).  3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신    ****************************************   의정부지방법원 2012. 9. 13. 선고 2011나9267 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 이현 담당변호사 김남오) 【피고, 피항소인】 주식회사 신라저축은행 【변론종결】 2012. 7. 19. 【제1심판결】 의정부지방법원 고양지원 2011. 5. 13. 선고 2010가단36448 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2010. 9. 3. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 221,652,677원에서 191,652,677원으로 각 경정한다.  3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 주문 제1, 2항 기재와 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 소외 1은 2007. 10. 24. 고양시 덕양구 (주소 1 생략)빌라 (동호수 1 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 같은 일자 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 피고에게 채권최고액 8,320만 원, 채무자 소외 1인 근저당권을 설정하여 주었다.  나. 이후 피고는 위 근저당에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하여 2009. 12. 10. 임의경매개시결정(의정부지방법원 고양지원 2009타경36285)을 받았고, 위 경매절차에서 피고는 근저당권자 및 신청채권자로서 3순위로 221,652,677원을 배당받았으며, 원고는 소외 1과 임차보증금 3,000만 원에 임대차계약을 체결한 후 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 인도받고 확정일자를 부여받아 주택임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 한다)상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라는 내용의 권리신고 및 배당요구 신청을 하였으나 배당에서 제외되었다.  다. 원고는 배당기일에 출석하여 피고 배당액 중 3,000만 원에 대하여 이의를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5호증, 을 제1호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 가. 당사자들의 주장 원고는, 소외 1과 이 사건 부동산에 관하여 임차보증금을 3,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결하고 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 인도받은 후 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 부여받음으로써 법상 우선변제권을 취득하였는바, 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 배당에서 우선하여 변제받아야 하므로 주문 제2항 기재와 같이 배당표가 경정되어야 한다고 주장한다.  이에 대하여 피고는, 아직 매각대금을 납부하지 않아 이 사건 부동산에 대한 소유권이 소외 1에게 이전되지도 않은 상황에서 원고가 소외 1과 임대차계약을 체결하는 등 여러 가지 이례적인 사정에 비추어 원고는 법을 이용하여 배당을 받으려는 가장 임차인이므로 배당에게 배제되어야 한다고 주장한다.  나. 판단 1) 먼저 원고가 가장 임차인인지 여부에 관하여 본다. 갑 제2 내지 4, 6호증, 을 제1호증의 2, 을 제4, 5호증의 각 1, 2, 을 제7호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 1, 당심 증인 소외 3의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정 즉, 원고는 2007. 10. 13. 소외 1로부터 이 사건 부동산을 임차보증금 3,000만 원(계약금 200만 원 계약 당일 지급, 잔금 2,800만 원 2007. 11. 16. 지급), 인도일 2007. 11. 16.로 각 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)한 후, 예정한 인도일 이전인 2007. 10. 23. 이 사건 부동산을 소외 1로부터 인도받았는데 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실, 소외 1은 그 다음날인 2007. 10. 24. 매각대금을 완납한 후 소유권이전등기를 마쳤고 같은 날 피고에게 위 근저당권설정등기를 마쳐준 사실, 부동산업자인 소외 3 및 소외 1은 아파트나 빌라 수십 여 채를 보유하면서 임의경매 등 절차에 참가하여 최고가매수인이 된 후 배당기일 이전에 배당금 상당액을 임차인에게 주어 내보낸 뒤 이후 배당금은 자신들이 갖고 그 사이 새로운 임차인에게 임대를 주어 그 임차보증금 등을 합하여 매각대금을 지급하는 방식으로 돈을 운용해 온 것으로 보이는 점, 소외 3 및 소외 1은 위 임의경매(의정부지방법원 고양지원 2009타경36285) 전에 이 사건 부동산에 관하여 진행된 별개의 부동산임의경매절차(의정부지방법원 고양지원 2007타경7092)에서 소외 1 명의로 매각결정을 받은 후 2007. 10. 23. 이전에 당시 2순위로 2,300만 원을 배당받기로 되어 있던 임차인 소외 2에게 위 배당액 상당의 임차보증금을 미리 지급하고 당시 소외 1이 역시 임의경매절차에서 최고가매수신고를 하여 소유권을 취득할 예정이었던 고양시 덕양구 (주소 2 생략)빌라 (동호수 2 생략)로 이사하게 한 사실(전출신고는 소외 1이 소유권을 취득하고 난 후인 2007. 11. 21.에 함), 원고는 친구이자 소외 3이 운영하던 공인중개사 중개보조원인 소외 4를 통하여 이 사건 부동산의 최고가매수신고인이 소외 1이라는 사실을 알고 임대차계약을 체결하였고 전입예정일보다 빠른 2007. 10. 23. 위 소외 4를 통하여 열쇠를 넘겨받은 후 입주하였으며, 입주 당시 이 사건 부동산은 비워져 있었던 점, 원고는 소외 1에게 이 사건 임대차계약 체결 당일 200만 원을 수표로, 2007. 11. 16. 잔금 2,800만 원을 지급하였는데, 잔금 지급 당시 1,500만 원은 송금하였고, 1,300만 원은 원고가 이전에 거주하던 곳으로 새로 전입 온 임차인에게서 받은 수표로 직접 지급한 것으로 보이는 점, 제1심 증인 소외 1의 증언에 비추어 피고 회사 직원이었던 소외 5와 사이에 작성된 확인서(을 제2호증의 3)는 그 기재내용을 진실이라고 믿기 어려운 점 등을 종합하면, 원고는 소외 1로부터 이 사건 부동산을 임차한 진정한 임차인이라고 봄이 상당하고, 달리 원고가 가장 임차인이라는 점을 인정할 증거가 없다.  2) 위 인정사실에 의하면, 원고는 2007. 10. 23. 이 사건 부동산에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 부여받음으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결 참조), 법 제3조의2 제2항에 따라 위 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 근저당채권자인 피고보다 우선하여 위 임차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 따라서 의정부지방법원 고양지원 2009타경36285 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2010. 9. 3. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 30,000,000원으로, 피고에 대한 배당액을 221,652,677원에서 191,652,677원으로 각 경정하여야 한다.  3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 주문 제2항 기재와 같이 배당표를 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  판사   박우종(재판장) 이재희 류지미

대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 [임차보증금반환·건물인도][공2019상,965] 【판시사항】 [1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는지 여부(적극) 및 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결하였으나 그 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 경우, 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있는지 여부 (적극)  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 ‘주민등록’이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건 [3] 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.  주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다.  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.  [3] 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 갑 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 을 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만, 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 병이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 병이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 병의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 병의 주민등록은 병이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733) 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107) [2] 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결(공2001상, 541) 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결(공2003상, 39) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 명 담당변호사 오기환) 【피고(반소원고), 상고인】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인 중원 담당변호사 이기광 외 2인) 【원심판결】 대구지법 2018. 10. 10. 선고 2018나3890, 6073 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 가. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).  주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다.  나. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조).  2. 원심판결 이유와 적법하게 채택한 증거에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 대운산업개발 주식회사(이하 ‘대운산업개발’이라 한다)는 2013. 12. 24. 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라 한다)와 대운산업개발의 소유인 이 사건 주택에 관하여 위탁자 대운산업개발, 수탁자 케이비부동산신탁, 수익자 포항서부신용협동조합(이하 ‘포항서부신협’이라 한다)과 대운산업개발로 된 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 케이비부동산신탁에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.  나. 이 사건 신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다. (1) 위탁자인 대운산업개발은 신탁부동산인 이 사건 주택을 사실상 계속 점유·사용하고, 이 사건 주택에 관한 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 이에 드는 일체의 비용을 부담한다(제9조 제1항).  (2) 위탁자인 대운산업개발은 수탁자인 케이비부동산신탁의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산인 이 사건 주택에 관하여 임대차 등 권리설정 또는 신탁부동산의 현상을 변경하는 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다(제9조 제2항).  (3) 이 사건 신탁계약 체결 후 신규임대차 또는 재임대차계약은 수탁자인 케이비부동산신탁 명의로 체결하거나 수탁자인 케이비부동산신탁의 사전 승낙을 조건으로 위탁자인 대운산업개발 명의로 체결한다(제10조 제2항).  다. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2014. 1. 27. 대운산업개발과 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그러나 대운산업개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 케이비부동산신탁의 승낙을 받지 않았다.  라. 대운산업개발은 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고(접수번호 1 생략), 포항서부신협은 같은 날 이 사건 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤다(접수번호 2 생략).  마. 이후 포항서부신협이 이 사건 주택에 관하여 임의경매를 신청하여 임의경매절차가 진행되었고, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 2017. 2. 17. 위 경매절차에서 이 사건 주택을 매수하여 대금을 내고 2017. 2. 20. 소유권이전등기를 마쳤다.  3. 위에서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같다. 대운산업개발은 이 사건 임대차계약 체결 당시 수탁자인 케이비부동산신탁의 승낙이 없이는 이 사건 주택을 임대할 수 없었지만, 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였다.  원고는 2014. 1. 27. 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그때부터 이 사건 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 원고의 주민등록은 원고가 전입신고를 마친 2014. 1. 27.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다.  따라서 원고는 대운산업개발이 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 포항서부신협의 근저당권설정등기는 원고가 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 원고는 임차권으로 이 사건 주택의 매수인인 피고에게 대항할 수 있다.  4. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 신탁법상 신탁, 주택임대차보호법에서 정한 임차권의 대항력 취득 시기 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  상고이유에서 들고 있는 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 주택임대차보호법이 적용되려면 적어도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다는 것으로서, 위 결론과 배치되지 않는다.  5. 피고의 상고는 이유 없으므로 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙    ******************************************* 대구지방법원 2018. 10. 10. 선고 2018나3890(본소), 2018나6073(반소) 판결 [임차보증금반환·건물인도][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고), 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 명 담당변호사 오기환) 【피고(반소원고), 항소인】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인 중원 담당변호사 이기광 외 1인) 【변론종결】 2018. 9. 5. 【제1심판결】 대구지방법원 경주지원 2018. 4. 25. 선고 2017가단1359(본소), 2018가단827(반소) 판결 【주 문】 1. 피고(반소원고)의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 70,000,000원 및 이에 대하여 별지 목록 기재 부동산의 인도일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  반소: 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 2. 항소취지 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 원고의 본소청구를 모두 기각한다. 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 【이 유】 1. 제1심판결의 인용 이 법원의 판결이유는, 피고가 당심에서 강조하는 주장에 관한 판단을 아래와 같이 보충하는 외에는 제1심판결 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.  2. 보충 판단 가. 피고 주장의 요지 임차인이 주택 소유자가 아니어서 제3자가 보기에 그 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라고 인식할 수 있는 사정이 있다면, 임대인이 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 ‘즉시’, 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 임차인으로 대항력을 갖는다는 취지의 대법원 2000다58026, 58033 판결의 취지에 따르면, 원고가 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기초한 대항력을 갖추었다고 볼 여지도 있으나, 한편 대법원 2012다93794 판결의 취지에 따르면, 원고의 이 사건 아파트에 관한 인도 및 전입신고는, 대운산업이 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 2014. 4. 8.에야 비로소 원고의 임차권에 관한 적법한 공시방법으로 되었고, 따라서 그 대항력은 대운산업이 소유권을 취득한 ‘즉시’ 발생하는 것이 아니라 그 ‘다음날’에야 발생한다고 보아야 한다. 이 사건에는 사실관계의 유사성 등에 비추어 위 대법원 2012다93794 판결의 취지를 적용하는 것이 타당하고, 그렇다면 원고는 피고를 상대로 임차인으로서의 대항력을 갖추지 못하였으므로, 피고의 근저당권보다 후순위인 원고의 임차권은 소멸되어야 한다.  나. 판단 피고가 제시하는 대법원 2012다93794 판결은, 경락대금을 납입하지 아니하여 소유권을 취득하지 못한 최고가 매수신고인으로부터 주택을 임차하여, 그 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 임차인에게 그 다음날에 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득하였다고 판단한 원심에 대하여, 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다고 하더라도, 주택에 대하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 체결한 임대차가 아닐 경우에는, 임차인이 ‘전입신고 및 확정일자를 받은 다음날’에 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다는 취지를 확인한 것일 뿐, 위와 같은 경우에 권한 없이 임대한 임대인이 그 후 소유권을 취득하여 ‘적법하게 임대권한을 취득한 다음날에’ 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖는다는 것을 확인하는 취지는 아닌 것으로 보인다(즉, ‘전입신고 및 확정일자’를 기준으로 할 것이냐 아니면 임대인이 ‘적법한 임대권한을 취득한 날’을 기준으로 할 것이냐가 쟁점인 것이지, 임대인이 적법한 임대권한을 취득한 ‘즉시’를 기준으로 할 것이냐 아니면 ‘그 다음날’을 기준으로 할 것이냐는 점이 쟁점은 아니었다). 피고의 위 주장을 받아들일 수 없다.  3. 결론 제1심판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각한다. [별지 생략] 판사   이영철(재판장) 조희성 이용제   *************************************   대구지방법원 경주지원 2018. 4. 25. 선고 2017가단1359(본소), 2018가단827(반소) 판결 [임차보증금반환·건물인도][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고)】 원고 【피고(반소원고)】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 김지현) 【변론종결】 2018. 4. 11. 【주 문】 1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 별지 기재 목록 부동산을 인도받음과 동시에 원고(반소피고)에게 70,000,000원을 지급하라. 2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 70,000,000원을 지급받음과 동시에 피고(반소원고)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 3. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다. 4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 및 피고가 각 1/2씩 부담한다. 5. 제1, 2항은 각 가집행할 수 있다. 【청구취지】 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 70,000,000원 및 이에 대하여 별지 목록 기재 부동산 인도일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  반소 : 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2014. 1. 27. 대운산업개발 주식회사(이하 ‘대운산업개발’이라 한다)와 사이에 대운산업개발의 소유인 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산‘이라 한다)에 관해 임대차보증금 7,000만 원, 임대차기간 2014. 1. 27.부터 2016. 1. 27.까지로 각 정하여 임대차계약(이하 ’이 사건 임대차계약‘이라 한다)을 체결하였고, 그 무렵 원고는 대운산업개발에 위 임대차보증금 7,000만 원을 전부 지급하였다.  나. 원고는 2014. 1. 27. 이 사건 부동산을 인도받고 전입신고를 마쳤으며(확정일자는 2015. 4. 29.에 이르러 받았다), 현재까지 이 사건 부동산을 점유하고 있다.  다. 한편, 대운산업개발은 2013. 12. 24. 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라 한다)와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 위탁자 대운산업개발, 수탁자 케이비부동산신탁, 수익자 포항서부신용협동조합(이하 ‘포항서부신협’이라 한다) 및 대운산업개발로 된 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 케이비부동산신탁은 같은 날 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.  라. 대운산업개발은 2014. 4. 8. 같은 날 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 포항서부신협은 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 57,850,000원으로 된 근저당권설정등기를 경료하였다.  마. 이후 이 사건 부동산에 관하여 임의경매절차가 개시되었고, 피고는 2017. 2. 20. 이 사건 부동산에 관하여 2017. 2. 17. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.  【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재(가지번호 포함), 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 요지 가. 원고 원고는 이 사건 부동산을 인도받고 주민등록을 마침으로써 대항력을 취득하였으므로 피고에 대하여도 이 사건 임대차계약의 대항력이 미친다. 따라서 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되었으므로 피고에 대하여 본소로서 임대차보증금 7,000만 원의 반환을 구한다.  나. 피고 이 사건 임대차계약은 신탁자로서 임대차계약을 체결할 권한이 없는 대운산업개발과 사이에 체결한 것일 뿐만 아니라, 신탁의 공시 효력 등으로 인해 이 사건 임대차계약의 대항력 효력발생일은 대운산업개발이 다시 소유권이전등기를 경료한 다음날이라고 할 것이므로 선순위 근저당권인 포항서부신협의 근저당권설정등기보다 후순위인 이 사건 임대차계약은 소멸되어야 하는 것이다. 따라서 원고는 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기한 대항력을 행사할 수 없으므로 이 사건 부동산을 점유할 적법한 권원이 없는 원고에 대하여 반소로서 이 사건 부동산의 인도를 구한다.  3. 판단 가. 관련 법리 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조). 다만, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 등 참조).  한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조).  나. 이 사건의 판단 살피건대, 앞서 든 증거에 의하면, 이 사건 신탁계약 제10조에 따라 위탁자는 신탁자의 승낙을 받고 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하도록 되어 있는 사실, 그러나 위탁자인 대운산업개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 수탁자인 케이비부동산신탁의 승낙을 받지 않은 사실, 이 사건 신탁계약에 따라 이 사건 부동산에 관하여 신탁원부의 표시를 비롯한 신탁의 등기가 이루어졌던 사실이 각 인정되고, 이에 의하면 이 사건 임대차계약 체결 당시 대운산업개발에 이 사건 부동산에 대한 적법한 임대권한이 있었다고 보기 어렵기는 하다.  그러나 앞서 본 법리에 따라 대운산업개발에 이 사건 부동산에 대한 적법한 임대권한이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 효력은 인정된다고 할 것이고, 대운산업개발이 2014. 4. 8. 신탁재산인 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하여 그 소유권을 회복함으로써 적법한 임대권한 또한 회복하였다고 보아야 하므로 그때부터 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다고 봄이 상당하다.  나아가 이 사건 임대차계약의 대항력 취득시기에 관하여 보건대, ① 원고는 대운산업개발이 이 사건 부동산에 관한 소유권을 회복하기 이전부터 이 사건 임대차계약에 기하여 이 사건 부동산을 인도받고 주민등록을 마친 상태였으므로, 제3자들이 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 충분히 인식할 수 있었던 점, ② 이 사건 임대차계약이 유효한 이상 원고의 주민등록이 제3자에 대한 충분한 공시의 효과를 가진다고 봄이 상당하고, 이 사건 부동산에 관하여 위탁자의 임대차계약 체결권한이 없음이 신탁의 등기로 공시되었다고 하더라도 그와 같은 사정만으로는 위와 같은 원고의 주민등록에 따른 임대차 공시의 효과가 발생하지 않는다고 볼 근거도 없는 점, ③ 피고는 이 사건 임대차계약의 대항력을 인정한다면 근저당권설정자인 포항서부신협 등 제3자에게 불측의 손해를 가할 수 있다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 근저당권 설정 이전부터 원고의 이 사건 부동산 점유 및 주민등록이 임대차를 매개로 하는 것임을 충분히 표상 내지 공시하고 있었다고 보이므로, 대운산업개발에 상당한 금원을 대출하였던 포항서부신협으로서는 이를 확인하였거나 확인하였어야 한다고 봄이 합리적인 점, ④ 피고가 들고 있는 대법원 99다59306 판결은 주택의 소유자가 그 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 그 주택을 임차하여 계속 거주한 사안으로 이는 임차인의 종래 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려운 사안이었던 점 등에 의하면, 결국 이 사건 임대차계약의 대항력은 대운산업개발이 신탁재산의 회복으로서 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료한 때 그 즉시 발생한다고 봄이 타당하다. 결국 이 사건 임대차계약은 포항서부신협의 근저당권설정등기보다 선순위라고 할 것이므로 원고는 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기한 대항력을 행사할 수 있다.  따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 기간만료에 따른 원상회복으로서 임대차보증금 7,000만 원을 반환할 의무가 있고, 원고는 피고에게 원상회복으로서 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있으며, 위 각 의무는 동시이행 관계에 있다.   4. 결론 그렇다면 원고의 본소청구 및 피고의 반소청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   이재찬

 

나.  최근 판결의 소개 적법한 임대 권한이 없다고 본 사례 대법원 2014. 2. 27. 선고2012다93794  판결 

 1) 사실관계

 

① A 는 2007. 10. 24.  고양시 덕양구 빌라에 관하여 같은 일자 임 의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 피고에게 채권최고액 8,320만원 채무자 A인 근저당권을 설정하여 주었다. ② 이후 피고는 위 근저당에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하여 2009. 12. 10. 임의경매개시결정을 받았고 위 경매절차에서 피고는 근저당권자 및 신청채권자로서 3순위로 221,652,677원을 배당받았으며 원고는 A와 임차보증금 3,000만 원에 임대차계약을 체결한 후 2007. 10. 23.  이 사건 부동산을 인도받고 확정일자를 부여받아 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라는 내용의 권리신고 및 배당요구 신청을 하였으나 배당에서 제외되었다. ③ 원고는 배당기일에 출석하여 피고 배당액 중  3,000만원에 대하여 이의를 제기하였다.

 

2) 판시  

 대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 A와 2007. 10. 13.  이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후 같은 달 23일 종전 임차인 B로부터 이 사건 주택을 인도받은 A로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며 A가 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나 A가 최고가매수신고인이라는 것외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다. 
  그럼에도 불구하고 원심이 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 A로부터 2007. 10. 23.  이 사건 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007.  10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다. 

 다.  최근 판결의 소개 2 - 적법한 임대 권한이 있다고 본 사례 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689) 판결  

 1) 사실관계  

 

① A와  B 2002. 2. 1. 경 소외 4로부터 서울 용산구 한강로1가( 지번1 생 ) 대142.1 ㎡ (이하 분할 전 토지 라 한다) 와 서울 용산구 한강로1가 (지번 2 생략) 대 16.5㎡  및 위 각 토지 지상 건물인 세멘벽돌조 와즙 2계건 근린생활시설소 1동 건38평 외 2계평 38평을 매수한 뒤 2002.2.26.각 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.  ② 한편 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 임차한 자들인바 ㉠ 피고 1은 2001. 4. 1.경 보증금 2,000만원으로 정하여 이 사건건물 2층 오른쪽 끝방에 관하여,   ㉡  피고 2는  2002. 3. 30. 경 보증금 2,500만원으로 정하여 1층 왼쪽 끝방에 관하여, ㉢  피고 3은 2000. 9. 20. 경 보증금 1,200만원으로 정하여 2층 왼쪽 중간방에 관하여,  ㉣  피고 4는 2000. 9. 20.  경 보증금 1,200 만원으로 정하여 1층 문간 오른쪽방에 관하여 A와 임대차계약을 각각 체결하고 피고 1은  2002. 3. 18. 피고 2는 2002. 4. 1., 피고 3은 2002. 2. 18., 피고 4는 2002. 2. 13. 각 임대차계약서에 확정일자를 받았으며 피고들은 계속하여 이 사건 건물에서 거주하였다.  ③ C는  2003. 8. 12. B로부터 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받았는바 이 사건 각 임대차계약서에는 C가 임대차계약을 승계한다는 문구와 함께 C의 주민등록번호와 주소가 기재되어 있었다.

 

2) 판시 

   대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

 

   주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.  
   원심판결 이유에 의하면 원심은 임대인인 A가 등기부상 주소가 같은 B와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25.  이 사건건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고,  B는 A와 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 A, B로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 C가 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면 A에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다. 

  라. 검토  
   첫 번째 판결과 관련하여 경매절차의 매수인이 매각대금을 납부하기 전 임대인으로서 체결한 임대차계약에 따른 우선변제권이 매각대금을 납부한 날 곧바로 설정한 근저당권자보다 선순위자로 보기는 어려운바 그 결론에 수긍할 수 있다. 다만 이 사건에서는 추후에 임대인이 적법한 소유권을 취득하였으므로 임대차계약 체결 당시 임대인이 소유자가 아니었다는 이유만으로 보호대상이 되는 임대차가 아니라고만 할 것은 아니고 추후에 임대차계약이 유효하게 될 경우에는 그 전에 이루어진 주택의 인도와 주민등록 및 확정일자를 언제부터 유효하게 인정할 수 있는지의 쟁점으로 보는 것이 보다 타당하지 않을까 생각한다[대법원2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 (소유자가 자신 소유의 주택에 주민등록을 하고 거주하다가 이를 타인에게 매도함과 동시에 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 하면서 임대차계약을 체결한 경우 대항력을 갖는 시기는 매도에 따른 소유권이전등기 다음날부터라고 본 판결) 등도 마찬가지의 논리구조이다].

   적법한 임대권한이 인정된 두 번째 판결은 여러 간접사실을 통하여 공유자 중 1인이 한 임대차계약이 유효하다고 본 것이다. 실제로 실무상 임대차계약의 임대인이 계약서상 부동산 공유자 중 1인만으로 되어 있는 경우도 많기 때문에 그러한 실무에 있어 하나의 중요한 참고자료가 될 수 있다. 위 사례에서 A와 B의 관계가 명확하지 아니하고 공유자 중 1인인 B가 이를 명시적으로 승낙하거나 추인한 사정이 보이지 않는다는 점에서는 적법한 임대권한이 있었는지 판단이 쉽지 않으나 A와 B의 등기부상 주소가 일치하고 B가 상당 기간 이의를 제기하지 않은 점 등을 종합할 때 건물임대차보호법상의 보호를 받는 임대차라고 본 판례의 결론에 수긍할 수 있다. 

 Ⅲ 대항력 관련  

1. 외국인 재외국민이 대항력을 갖추었는지 여부가 문제된 경우  
 

가. 序  
  최근 외국인의 국내활동 우리 국민의 외국 거주 등의 사례가 많아지고 있는데 외국인은 주민등록을 할 수 없고 (주민등록법 제6조 제1항 단서) 재외국민 5) 역시 일정한 경우에만 주민등록을 할 수 있는바 (주민등록법 제6조 제1항 제3호) 외국인과 재외국민은 어떻게 임차인으로서의 보호를 받을 수 있는지 실무상으로도 많은 논의가 이루어지고 있다.  

5) 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법룰 제2조 제1호)   재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률  제2조(정의) 이 법에서 "재외동포"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권(영주권)을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자(이하 "재외국민"이라 한다)  2. 대한민국의 국적을 보유하였던 자(대한민국정부 수립 전에 국외로 이주한 동포를 포함한다) 또는 그 직계비속(직계비속)으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령으로 정하는 자(이하 "외국국적동포"라 한다)

    과거 재외국민의 경우에는 거소신고 또는 그 이전신고로써 주민등록과 전입신고를 갈음할 수 없다는 결정이 있었는데 (대법원 2005. 7.15. 자 2005마358 결정, 대법 2013. 9. 16.  2012마825) 최근에는 재외국민과 그 가족인 외국인이 어떠한 경우에 대항력을 취득할 수 있는지를 판단한 중요한 판결이 있었는바 이를 소개한다.  

대법원 2013. 9. 16.자 2012마825 결정 [부동산인도명령결정에대한즉시항고][미간행] 【판시사항】 재외국민 갑이 국내에서 임차하여 거주하는 주택에 구 ‘재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률’에서 정한 거소이전신고를 함으로써 구 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 취득하였는지 문제 된 사안에서, 구 ‘재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률’ 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 구 주택임대차보험법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 주민등록에 갈음하도록 하는 규정이라고 해석하기 어렵다고 본 원심판단을 정당하다고 한 사례  【참조조문】 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2007. 7. 13. 법률 제8500호로 개정되기 전의 것) 제6조, 제9조, 구 주택임대차보험법(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항  【전 문】 【신청인, 상대방】 신청인 【피신청인, 재항고인】 피신청인 (소송대리인 법무법인 지평지성 담당변호사 배성진) 【원심결정】 서울서부지법 2012. 5. 16.자 2011라185 결정 【주 문】 재항고를 기각한다. 【이 유】 재항고이유를 판단한다. 원심결정 이유에 의하면 원심은, 거주국을 캐나다로 하는 재외국민인 피신청인은 2006. 8. 25.경 소외인으로부터 이 사건 주택을 임차보증금 1억 1,000만 원, 임대차기간 2006. 8. 25.부터 2010. 8. 25.까지로 정하여 임차하고, 그 무렵부터 이 사건 주택에서 거주하여 오면서, 당시 시행되던 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라고 한다)이 정하는 바에 따라 2006. 9. 1. 국내거소를 이 사건 주택으로 하는 거소이전신고를 하였고, 그 후 2008. 6. 30. 서울 용산구 용산동5가 19-483에 주민등록을 하였다가 2010. 12. 13. 이 사건 주택으로 주민등록상의 전입신고를 한 사실, 신청인은 서울서부지방법원 2011타경2629호 부동산임의경매절차에서 이 사건 주택을 매수하고 2011. 9. 1. 그 매각대금을 완납한 사실, 한편 성남제일새마을금고는 2009. 4. 29. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 2억 7,300만 원의 제1순위 근저당권설정등기를 마쳤는데, 그 후 이 사건 주택이 위 경매절차에서 신청인에게 매각됨에 따라 위 근저당권설정등기가 말소된 사실 등을 인정한 다음, 재외국민이 재외동포법에 의하여 국내거소신고 및 거소이전신고를 마치면 재외동포법 제9조에 의하여 주민등록을 마친 것과 동일하게 보아야 하므로 피신청인이 2006. 9. 1. 거소이전신고를 함으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다는 피신청인의 주장에 대하여, 재외동포법 제9조가 “법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.”고 규정하고 있으나, 위 규정은 그 문언상 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 주민등록증 등에 의한 사실증명에 갈음할 수 있다는 의미일 뿐, 국내거소신고에 대하여 주민등록과 동일한 법률효과를 인정한다는 취지로까지는 해석되지 아니하므로 재외국민의 국내거소신고에 대하여는 명시적 규정이 없는 한 주민등록에 의한 법률효과가 인정되지 않는다고 봄이 상당한 점, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것인데(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조), 주민등록과 재외국민의 국내거소신고를 동일·유사한 공시방법으로 인정하기도 어렵고, 주민등록법 제29조가 이해관계인 등의 열람 등을 허용하고 있는 것과는 달리 재외동포법은 재외국민의 국내거소신고에 대하여 위와 같은 열람 등에 관한 규정을 두고 있지 아니하여 그 공시 기능도 유사하다고 보기는 어려운 점 등 판시 사정을 종합하여 보면, 재외동포법 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주민등록에 갈음하도록 하는 규정이라고 해석하기는 어렵다고 하여 이를 배척하였다.  관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 재항고이유 주장과 같이 재외동포법 제9조의 해석이나 주택임대차보호법에서 정한 대항력의 요건에 관한 법리를 오해한 위법 등이 없다.  그러므로 재항고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관   양창수(재판장) 박병대 고영한(주심) 김창석

대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결 [배당이의][공2019상,1037] 【판시사항】 [1] 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 외국인등록과 체류지 변경신고 또는 국내거소신고와 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되는지 여부 (적극)  [2] 재외국민이 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조에 따라 국내거소신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되는지 여부 (적극) 및 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 하는지 여부 (적극)  【판결요지】 [1] 출입국관리법이 2002. 12. 5. 법률 제6745호로 개정되면서 외국인의 편의를 위해 제88조의2를 신설하였다. 이에 따르면, 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 외국인등록증과 외국인등록 사실증명으로 주민등록증과 주민등록등본·초본을 갈음하고(제1항), 외국인등록과 체류지 변경신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제2항). 따라서 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다.  이처럼 출입국관리법이 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 따른 주민등록과 전입신고를 한 것으로 간주하는 취지는, 외국인이나 외국국적동포가 주민등록법에 따른 주민등록을 할 수 없는 대신에 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 있다. 이는 특히 주택임대차법에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데서 직접적인 실효성을 발휘한다.  한편 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라 한다)에 따르면, 국내거소신고나 거소이전신고를 한 외국국적동포는 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 간주한다(제10조 제4항). 따라서 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대해서는 출입국관리법 제88조의2 제2항이 적용되므로, 외국국적동포가 재외동포법에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고에 대해서도 앞에서 본 외국인등록과 마찬가지로 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다.  [2] 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 재외동포법’이라 한다) 시행 당시에는 같은 법 제6조에 따른 재외국민의 국내거소신고를 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있도록 하는 명시적인 근거조항이 없었다. 또한 재외국민은 외국국적동포가 아니기 때문에 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조 제4항의 적용대상도 아니다.   위와 같은 재외국민의 국내거소신고에 관한 규정을 출입국관리법 제88조의2 제2항과 비교해 보면, 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음할 수 있는지에 관하여 법률의 공백이 있다고 보아야 한다.  구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다. 따라서 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다.  【참조조문】 [1] 헌법 제2조 제2항, 제6조 제2항, 출입국관리법 제88조의2 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것) 제6조, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조, 제9조, 제10조 제4항, 주민등록법 제6조 제1항 제3호 [2] 헌법 제2조 제2항, 제6조 제2항, 출입국관리법 제88조의2 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것) 제6조, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조, 제9조, 제10조 제4항, 주민등록법 제6조 제1항 제3호 【참조판례】 [1] 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결(공2016하, 1658) 대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 선우산업개발 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 3인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 정동 담당변호사 이종린 외 1인) 【원심판결】 인천지법 2015. 11. 25. 선고 2015나53674 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 쟁점 재외국민(재외국민)인 피고가 2013. 9. 27. 국내에서 주택을 임차하여 인도를 받고 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 재외동포법’이라 한다) 제6조에 따라 거소이전신고를 마쳤다. 이러한 경우 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고를 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 대항요건으로 정한 주민등록이나 전입신고와 마찬가지로 볼 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.  먼저 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도에 관하여 살펴본 다음, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고도 주택임대차법에 따른 대항요건인 주민등록과 전입신고로 볼 수 있는지에 관하여 판단할 필요가 있다.  2. 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도 가. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라 한다) 제2조는 재외동포를 ‘재외국민’과 ‘외국국적동포’로 구분하고 있다. 재외국민은 ‘대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자’이고(제1호), 외국국적동포는 ‘대한민국의 국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령으로 정하는 자’이다(제2호). 한편 출입국관리법은 ‘외국인’을 ‘대한민국의 국적을 가지지 않은 사람’으로 정의하고 있다(제2조 제2호).  나. 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도는 다음과 같은 변천을 겪어 왔다. (1) 구 주민등록법(1991. 1. 14. 법률 제4314호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 본문에 따르면, 시장 또는 읍·면장은 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할구역 안에 주소 또는 거소(이하 ‘거주지’라 한다)를 가진 자, 즉 주민을 등록해야 했다[다만 대한민국에 주재하는 외국의 군인·외교관이나 영사와 그들의 수원(수원)·가족 또는 외국정부의 공무로 대한민국에 체류하는 외국인은 예외이다(제6조 제1항 단서)]. 따라서 대한민국 국적을 가진 자가 국외에 주소가 있더라도 30일 이상 거주할 목적으로 국내에 거주지를 둘 때는 주민등록의 대상이 되었다.  주민등록법이 1991. 1. 14. 법률 제4314호로 개정되면서 일시 귀국하여 국내에 체재하는 해외이주자는 주민등록 대상자에서 제외되었다(제6조 제3항 신설). 즉 해외이주법 제2조에 따른 해외이주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해외이주를 포기한 후가 아니면 주민등록을 할 수 없었다[구 주민등록법(2014. 1. 21. 법률 제12279호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주민등록법’이라 한다) 제6조 제3항]. 또한 주민등록이 되었다가 대한민국 국적을 유지한 채 외국으로 이주한 재외국민에 대해서는 주민등록을 말소하도록 규정하였다[구 주민등록법 제19조, 구 주민등록법 시행령(2014. 12. 31. 대통령령 제25956호로 개정되기 전의 것) 제26조]. 그 결과 재외국민이 국내에 다시 입국할 때 유효한 주민등록번호가 없어 부동산 거래나 금융 거래를 하거나 행정업무를 처리하는 데 어려움이 있었다.  (2) 1999. 9. 2. 제정된 재외동포법에서 국내거소신고 제도를 신설하였다. 이 법은 재외국민과 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 재외동포법을 적용받기 위하여 필요한 경우 국내에 거소를 정하고 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 국내거소신고를 할 수 있도록 하였다(제6조 제1항). 국내거소신고를 한 재외국민과 외국국적동포는 주민등록번호를 갈음하는 국내거소신고번호를 부여받고 이를 기재한 국내거소신고증을 발급받으며(제7조 제1항), 국내거소신고증은 주민등록증이나 외국인등록증을 갈음하게 되었다(제9조).  (3) 주민등록법이 2014. 1. 21. 법률 제12279호로 개정되면서 재외국민의 주민등록 말소제도를 폐지하고 재외국민 주민등록 제도(제6조 제1항 제3호 참조)를 도입하였다. 이는 재외국민이 국내에서 생활하는 데 불편하지 않도록 하고 대한민국 국민이라는 소속감을 높이기 위한 것이다. 또한 재외동포법이 2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되면서 재외국민에 대한 국내거소신고 제도를 폐지하였는데, 이 개정 법률은 개정 주민등록법과 함께 2015. 1. 22. 시행되었다.  3. 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고에 대한 출입국관리법 제88조의2 제2항의 유추적용 가. 출입국관리법이 2002. 12. 5. 법률 제6745호로 개정되면서 외국인의 편의를 위해 제88조의2를 신설하였다. 이에 따르면, 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 외국인등록증과 외국인등록 사실증명으로 주민등록증과 주민등록등본·초본을 갈음하고(제1항), 외국인등록과 체류지 변경신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제2항). 따라서 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결 등 참조).  이처럼 출입국관리법이 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 따른 주민등록과 전입신고를 한 것으로 간주하는 취지는, 외국인이나 외국국적동포가 주민등록법에 따른 주민등록을 할 수 없는 대신에 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 있다. 이는 특히 주택임대차법에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데서 직접적인 실효성을 발휘한다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결 참조).  나. 재외국민이나 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포는 동등하게 구 재외동포법 제6조에 따라 같은 절차와 방식으로 국내거소신고나 거소이전신고를 할 수 있었다. 구 재외동포법 제6조에 따른 국내거소신고 제도에서 재외국민과 외국국적동포 사이에 아무런 차별을 두지 않았다.  한편 재외동포법에 따르면, 국내거소신고나 거소이전신고를 한 외국국적동포는 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 간주한다(제10조 제4항). 따라서 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대해서는 출입국관리법 제88조의2 제2항이 적용되므로, 외국국적동포가 재외동포법에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고에 대해서도 앞에서 본 외국인등록과 마찬가지로 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(위 2014다218030, 218047 판결 등 참조).  다. 위와 같이 출입국관리법에 따른 외국인·외국국적동포의 외국인등록이나 재외동포법에 따른 외국국적동포의 국내거소신고에 대해서는 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있는 근거조항이 마련되어 있다.  그러나 구 재외동포법 시행 당시에는 같은 법 제6조에 따른 재외국민의 국내거소신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있도록 하는 명시적인 근거조항이 없었다. 또한 재외국민은 외국국적동포가 아니기 때문에 재외동포법 제10조 제4항의 적용대상도 아니다.  위와 같은 재외국민의 국내거소신고에 관한 규정을 출입국관리법 제88조의2 제2항과 비교해 보면, 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음할 수 있는지에 관하여 법률의 공백이 있다고 보아야 한다.  라. 재외동포법의 입법경위를 보면, 입법자가 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음하는 것을 배제하였다고 볼 수는 없다.  (1) 재외동포법 제9조는 “법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.”라고 정하고 있다. 이는 출입국관리법 제88조의2 제1항에 대응하는 규정이다.  그러나 재외동포법 제9조는 제정 당시부터 출입국관리법 제88조의2 제2항처럼 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 내용을 명시적으로 규정하지 않았고 재외동포법에 이러한 취지를 정한 조항도 없다.  위에서 보았듯이 재외동포법 제정 당시에는 재외국민이 해외이주를 포기하지 않으면 주민등록을 할 수 없었다. 이에 따른 불편을 해소하기 위해서 재외동포법 제정 당시 국내거소신고 제도를 신설하였다. 또한 재외동포법 제정 당시는 주민등록과 전입신고의 갈음에 관한 출입국관리법 제88조의2 제2항이 신설되기 전이었다. 따라서 재외동포법에서 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음할 것인지에 관하여 명시적인 규정을 두지 않았다고 볼 수 있다.  (2) 출입국관리법 제88조의2 제2항은 국회 입법안 심사과정에서 주택임대차법의 대항력 부여 문제를 추가로 검토하면서 수정안이 제안되어 신설되었다. 그러나 재외동포법 제정 당시 국회 입법안 심사과정에서 재외동포법 제9조와 관련해서 국내거소신고로 주택임대차법에 따른 대항력을 부여하는 방안을 검토하지 않았다. 그렇지만 재외국민에 대하여 주택임대차법 제3조 제1항의 대항력을 배제해야 한다는 논의 또한 없었다.  (3) 재외동포법 제9조는 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음하는 것을 배제한 것이 아니다. 재외동포법 제9조에 기초하여 출입국관리법 제88조의2 제1항을 신설하였다면, 출입국관리법 제88조의2 제2항에 대응하여 재외동포법 제9조에도 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같은 취지의 규정을 두는 방향으로 재외동포법의 개정이 검토되었어야 했는데, 미처 그러한 입법적 조치를 취하지 못한 것으로 볼 수 있다.  마. 아래에서 상세하게 보는 바와 같이, 재외동포법의 입법 목적, 재외국민의 국내거소신고 제도의 취지, 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고에 관한 법적 규율 등에 비추어 볼 때 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고에 대해서도 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하는 것이 형평에 부합한다.  (1) 재외동포법은 재외동포의 대한민국 안에서의 법적 지위를 보장함을 목적으로 하고 있다(제1조). 구 재외동포법상 재외국민과 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포의 국내거소신고나 거소이전신고의 절차와 방법은 같고(구 재외동포법 제6조), 국내거소신고를 한 외국국적동포는 외국인토지법 제4조 제2항 제1호의 규정에 의한 경우를 제외하고는 대한민국 안에서 부동산의 취득·보유·이용·처분을 할 때 대한민국의 국민과 동등한 권리가 있다(구 재외동포법 제11조 제1항).   (2) 구 재외동포법 시행 당시 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고는 출입국관리법에 따른 외국인등록이나 체류지 변경신고와 비교해 보면, 그 신고나 등록사항, 거소이전신고나 체류지 변경신고의 절차와 방식, 국내거소신고원부나 외국인등록표의 작성과 관리 방식이 같다.  (3) 위에서 보았듯이 외국인에 관한 출입국관리법 제88조의2 제2항과 외국국적동포에 관한 재외동포법 제10조 제4항은 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 하려는 데 그 취지가 있고, 이는 특히 주택임차인에게 인정되는 대항력을 부여하는 데에서 직접적인 실효성을 발휘한다. 그런데 재외국민은 구 재외동포법 제6조에 따라 외국국적동포와 마찬가지로 국내거소신고를 할 수 있었지만 재외동포법 제10조 제4항의 적용 대상이 아니고 출입국관리법 제88조의2 제2항도 적용될 수 없었다.  (4) 외국인이나 외국국적동포도 외국인등록이나 국내거소신고로 주택임대차법상 대항력을 취득할 수 있는데, 대한민국 국민인 재외국민이 외국인이나 외국국적동포와 달리 국내거소신고로는 주택임대차법상 대항력을 취득할 수 없다고 보는 것은 형평에 반한다. 따라서 외국인이나 외국국적동포와 마찬가지로 재외국민이 국내거소신고나 거소이전신고를 한 때에도 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하여 동등한 법적 보호를 해주는 것이 타당하다.  헌법 제2조 제2항은 국가는 법률이 정하는 바에 의하여 재외국민을 보호할 의무를 진다고 정하고 있다. 아울러 헌법 제6조 제2항은 외국인은 국제법과 조약이 정하는 바에 의하여 그 지위가 보장된다고 정하고 있다. 재외국민과 외국인에 대한 주거 안정과 보호의 필요성은 대등하다. 따라서 외국인, 외국국적동포와 재외국민의 주거생활 관련 법률관계에 대한 법령과 법리를 해석·적용할 때에도 위와 같은 헌법적 이념이 가급적 구현될 수 있도록 하여야 한다.  (5) 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고는 주민등록법에 따른 주민등록과 비교하여 거래의 안전을 위해 제3자가 임대차의 존재를 인식할 수 있게 하는 공시방법의 효과가 매우 제한적이다. 그러나 주민등록도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되고 임대차계약의 내용이 주민등록을 통해 공시되는 것도 아니어서 그 공시기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 않는다는 한계가 있다. 외국인등록 또는 국내거소신고와 주민등록은 공시 효과에서 차이가 있지만 이것이 주택임대차의 대항력을 다르게 판단해야 할 정도는 아니다.  한편 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되어 2014. 1. 1.부터 시행된 주택임대차법은 주택임대차계약에 대한 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간 등을 기재한 확정일자부를 작성할 의무를 지우고, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 위와 같은 임대차 정보의 제공을 요청할 수 있도록 하는 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 제도를 신설하면서, 외국인(외국국적동포를 포함한다)도 확정일자 부여를 받을 수 있는 대상자에 포함하였다(제3조의6). 이는 주민등록과 외국인등록 등의 제한된 공시기능을 보강하고자 한 것이고, 이로써 확정일자부에 의한 임대차계약 공시의 효과는 내국인과 외국인 사이에 차이가 없어졌다. 이러한 제도는 이 사건 임대차계약 체결 이후에 새로 도입된 것이기는 하지만, 이에 따라 비로소 외국인 등이 체결한 임대차계약에 대한 공시방법이 마련되었다고 볼 것은 아니고, 기왕에 출입국관리법 제88조의2 제2항에 따라 외국인등록과 체류지 변경신고를 주민등록과 전입신고로 갈음하는 효력이 있는 것을 보완하여 공시기능을 강화한 것으로 볼 수 있다(위 2014다218030, 218047 판결 등 참조).  바. 요컨대, 구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다. 따라서 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다.  4. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2012. 11. 21. 이 사건 주택에 관하여 채무자 소외인, 근저당권자 원고, 채권최고액 95,500,119원으로 정한 근저당권설정등기를 마쳤다.  (2) 뉴질랜드국 영주권을 취득한 재외국민인 피고는 2013. 9. 27. 소유자인 소외인으로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 25,000,000원으로 정하여 임차한 다음 2013. 9. 30. 임대차계약서에 확정일자를 받았다.  (3) 피고는 2013. 9. 30. 이 사건 주택을 인도받은 다음 이를 거소로 한 거소이전신고를 마쳤고, 이후 현재까지 이 사건 주택에서 거주하고 있다.  (4) 1순위 근저당권자인 주식회사 우리은행의 신청으로 2014. 1. 13. 이 사건 주택에 관하여 인천지방법원 부천지원 2014타경937호로 부동산 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었고, 그 경매절차에서 원고는 근저당권자로서, 피고는 임차인으로서 각각 배당요구를 하였다.  (5) 집행법원은 2014. 10. 24. 피고를 주택임대차법상 대항력 있는 임차인으로 인정하여 피고에게 소액임차보증금 19,000,000원을 포함하여 19,231,104원, 원고에게 7,702,890원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였다.  나. 이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 재외국민인 피고가 구 재외동포법에 따라 이 사건 주택을 거소로 하여 마친 거소이전신고에 대하여는 그 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다. 따라서 이 사건 주택을 인도받은 피고는 위와 같은 거소이전신고로써 이 사건 주택에 대하여 주택임대차법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추었다고 보아야 한다.  원고는 재외동포법 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 정하는 대항요건인 주민등록을 갈음하도록 하는 규정이라고 보기 어렵다는 취지의 대법원 2013. 9. 16.자 2012마825 결정을 인용하고 있다. 그러나 위 결정의 사안은 재외국민인 주택임차인이 임대주택에 관하여 구 재외동포법에 따른 거소이전신고를 마쳤으나, 다른 주소지에 주민등록법에 따른 주민등록이 되어 있었는데, 위 임대주택에 관하여 다른 채권자가 근저당권을 설정한 다음 위 주택임차인이 전입신고도 한 것이므로, 이 사건과 사안을 달리한다.  그런데도 원심은 재외국민인 피고의 거소이전신고로는 주택임대차법상 대항요건을 갖추었다고 볼 수 없다고 판단하면서 원고의 주위적 청구를 인용하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 재외동포법상 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.  5. 결론 피고의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙

  나. 최근 판결의 소개 외국인 배우자의 외국인등록 등을 통해 재외국민이 대항력을 취득하였다고 본 사례

     대법원 2016. 10. 13.  선고 2015다14136 판결  

대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결 [배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법이나 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 외국인등록이나 체류지 변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부(적극) [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함되는지 여부(적극) 및 이러한 법리가 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)  【참조조문】 [1] 헌법 제2조 제2항, 제6조 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의6, 주택임대차보호법 시행령 제4조 제1항, 구 출입국관리법(2014. 3. 18. 법률 제12421호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항, 제32조 제4호, 제36조 제1항, 제88조의2 제2항, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조, 제10조, 주민등록법 제6조 제1항 제3호, 제29조 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 구 출입국관리법(2014. 3. 18. 법률 제12421호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항, 제32조 제4호, 제36조 제1항, 제88조의2 제2항, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조, 제10조, 주민등록법 제6조 제1항 제3호  【참조판례】 [2] 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결(공1996상, 745) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 로고스 담당변호사 정현수 외 1인) 【피고, 피상고인】 종로광장새마을금고 (소송대리인 법무법인(유한) 태승 담당변호사 임호범) 【원심판결】 서울고법 2015. 1. 23. 선고 2014나38366 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간을 도과하여 제출한 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 기록에 의하면, 원고는 원심 제1차 변론기일에서 재외국민인 원고가 국내거소신고로써 주민등록을 마친 것과 같이 취급되어 주택임대차보호법상 대항력의 요건을 갖추었다는 주장을 철회하였음이 분명하고, 사실심에서 철회한 주장을 상고심에서 다시 주장하는 것은 허용될 수 없으며, 또한 그 주장 내용이 직권조사사항도 아니므로, 이 부분 주장은 적법한 상고이유가 될 수 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, ① 미국 영주권을 취득한 재외국민인 원고가 2009. 2. 27. 소유자 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 4억 5,000만 원에 임차한 다음 2009. 3. 16. 임대차보증금을 모두 지급하고 이 사건 아파트를 인도받아 미국 국적자인 원고의 남편 및 자녀들과 함께 거주한 사실, ② 원고는 2009. 3. 6. 이 사건 아파트를 거소로 하여 국내거소이전신고를 마친 사실, ③ 원고는 2009. 3. 10. 서울서부지방법원 용산등기소에서 그 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, ④ 외국인인 원고의 남편과 자녀들은 2012. 1. 3. 출입국관리법에 따른 외국인등록 및 이 사건 아파트를 체류지로 한 체류지 변경신고를 마친 사실, ⑤ 피고는 소외인으로부터 이 사건 아파트에 관하여 2010. 8. 31. 채권최고액을 4억 9,400만 원으로 한 ‘1차 근저당권’을 설정받고, 2012. 4. 13. 채권최고액을 12억 2,200만 원으로 한 ‘2차 근저당권’을 설정받은 사실, ⑥ 피고의 신청으로 2013. 1. 4. 이 사건 아파트에 관하여 담보권 실행에 의한 경매절차가 개시되었고, 원고는 주택임대차보호법상 우선변제권을 가지는 임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구를 하였는데, 집행법원은 배당기일인 2014. 2. 6. 1순위 압류권자와 2순위 교부권자에게 배당하고 남은 나머지 약 13억 원을 모두 피고에게 배당하고 원고에게는 배당하지 아니하는 배당표를 작성한 사실 등을 인정하였다.  나아가 원심은, 외국인등록 및 체류지 변경신고에는 주민등록과 같은 공시기능이 없는 점 등 그 판시와 같은 사정을 들어 원고의 남편 및 자녀들이 한 외국인등록 및 체류지 변경신고만으로 원고가 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 없으므로, 원고는 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 없다고 판단하였다.  나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다. (1) 외국인의 외국인등록이나 체류지 변경신고는 주택임대차보호법상 대항요건으로 규정된 주민등록과 동등한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.  (가) 구 출입국관리법(2014. 3. 18. 법률 제12421호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘출입국관리법’이라 한다)은, 외국인은 입국한 날부터 90일을 초과하여 대한민국에 체류하는 경우 입국한 날부터 90일 이내에 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 국내체류지 등 외국인등록을 하여야 하고(제31조 제1항, 제32조 제4호), 체류지를 변경한 때에는 14일 이내에 변경신고를 하여야 하며(제36조 제1항), 위와 같은 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 규정하고 있다(제88조의2 제2항).  또한 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라 한다)은, 재외국민이라 함은 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 의미하고, 외국국적동포라 함은 대한민국의 국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령이 정하는 자를 의미한다고 하고(제2조), 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 국내에 거소를 정하여 국내거소신고 및 거소이전신고를 하면 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 본다고 규정하고 있다(제10조).  이와 같이 출입국관리법이 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하는 것은, 외국인은 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 대신 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 취지가 있다 할 것이고, 이는 특히 주택임대차보호법에 의하여 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데에서 직접적인 실효성을 발휘하게 된다.  (나) 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지 변경신고와 재외동포법에 의한 국내거소신고 및 거소이전신고는, 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서는 주민등록법에 의한 주민등록에 비하여 그 효과가 제한적이다. 그러나 주민등록의 경우에도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되어 그 공시기능은 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어, 외국인등록 등과 비교한 공시효과의 차이는 상대적인 데 그친다.  한편 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되어 2014. 1. 1.부터 시행된 주택임대차보호법은 주택임대차계약에 대한 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간 등을 기재한 확정일자부를 작성할 의무를 지우고, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 위와 같은 임대차 정보의 제공을 요청할 수 있도록 하는 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 제도를 신설하면서, 외국인(외국국적동포를 포함한다)도 확정일자 부여를 받을 수 있는 대상자에 포함시켰다(제3조의6). 이는 주민등록과 외국인등록부 등의 제한된 공시기능을 보강하고자 한 것이고, 이로써 확정일자부에 의한 임대차계약 공시의 효과는 내국인과 외국인 사이에 차이가 없게 되었다. 이러한 제도는 원고의 이 사건 임대차계약 체결 이후에 새로 도입된 것이기는 하지만, 그것에 의하여 비로소 외국인이 체결한 임대차계약에 대한 공시방법이 마련되었다고 볼 것은 아니고, 기왕에 출입국관리법 제88조의2 제2항에 의하여 외국인등록 및 체류지 변경신고를 주민등록 및 전입신고로 갈음하는 효력이 있는 것을 보완하여 공시기능을 강화한 것으로 볼 수 있다.  (다) 헌법 제2조 제2항은 국가는 법률이 정하는 바에 의하여 재외국민을 보호할 의무를 진다고 규정하고 있는데, 이러한 헌법정신은 재외국민의 가족이 외국인 또는 외국국적동포인 경우에도 관철되어야 실질적으로 실현될 수 있다. 아울러 헌법 제6조 제2항은 외국인은 국제법과 조약이 정하는 바에 의하여 그 지위가 보장된다고 규정함으로써 외국인에 대한 차별대우를 금지하고 있고, 특히 주거의 안정과 보호의 필요성은 대등하다고 할 것이다. 따라서 외국인 및 외국국적동포의 주거생활에 관련된 법률관계에 대한 규정 및 법리를 해석·적용할 때에는 위와 같은 헌법적 이념이 가능한 한 구현될 수 있도록 하여야 한다.  (라) 위와 같은 여러 가지 점들을 고려하면, 외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포법에 따라서 한 외국인등록이나 체류지 변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 그 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다.  (2) 그리고 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 등 참조), 이러한 법리는 재외동포법에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다. 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 출입국관리법 등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문이다.  (3) 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 재외국민인 원고의 동거 가족으로서 외국인인 배우자 및 자녀들이 출입국관리법에 따라 이 사건 아파트를 거소로 하여 한 외국인등록은 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 아파트를 인도받은 원고는 동거 가족인 배우자 및 자녀들의 위와 같은 외국인등록으로써 이 사건 아파트에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력을 취득하였다고 할 것이다.  그럼에도 원심은 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 취득하지 못하였다고 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 출입국관리법상 외국인이 행한 외국인등록의 효력에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김재형(재판장) 박병대 박보영(주심) 권순일

 1) 사실관계  

 

① 미국 영주권을 취득한 재외국민인 원고가  2009. 2. 27. 소유자 A로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 4억5000만원에 임차한 다음  2009. 3. 16.  임대차보증금을 모두 지급하고 이 사건 아파트를 인도받아 미국 국적자인 원고의 남편 및 자녀들과 함께 거주하였다.   ② 원고는  2009. 3. 6.  이 사건 아파트를 거소로 하여 국내거소이전신고를 마쳤다.  ③ 원고는  2009. 3. 10.  서울서부지방법원 용산등기소에서 그 임대차계약서에 확정일자를 받았다.  ④ 외국인인 원고의 남편과 자녀들은 2012. 1. 3.  출입국관리법에 따른 외국인등록 및 이 사건 아파트를 체류지로 한 체류지 변 경신고를 마쳤다.  ⑤ 피고는 A로부터 이 사건 아파트에 관하여 2010. 8. 31.  채권최고액을 4억 9400만원으로 한 1차 근저당권 을 설정받고 2012.  4. 13. 1 채권최고액을 12억2200만원으로 한 2차 근저당권 을 설정받았다 ’ .  ⑥ 피고의 신청으로 2013. 1. 4.  이 사건 아파트에 관하여 담보권실행에 의한 경매절차가 개시되었고 원고는 주택임대차보호법상 우선변제권을 가지는 임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구를 하였는데 집행법원은 배당기일인 2014. 2. 6. 1순위 압류권자와 2순위 교부권자에게 배당하고 남은 나머지 약 13억원을 모두 피고에게 배당하고 원고에게는 배당하지아니하는 배당표를 작성하였다.

 

2) 판시
  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

 외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포법에 따라서 한 외국인등록이나 체류지 변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 그 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다. 
  그리고 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고 이러한 법리는 재외동포법에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다. 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 출입국관리법 등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문이다. 

 

다. 검토  

 우선 임차인이 외국인인 경우 외국인등록 및 체류지 변경신고를 하면 주민등록 및 전입신고의 효력이 있고 (출입국관리법 제88조의2 제2항) 외국국적동포가 한 거소신고 또는 이전신고 역시 주민등록 및 전입신고의 효력이 있는 것도 분명하다 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제 10조 제4항) 문제는 재외국민의 경우인데 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민이 마땅히 대항력을 취득할 방법이 없어서 문제가 되었으나 주민등록법이 개정됨으로써 이제 그 문제가 어느 정도 해결되었다.
   이 판결은 재외국민과 외국인의 법적 지위와 대항력 취득에 필요한 요건을 일목요연하게 정리하였다는 점에서 의미가 있으면서도 이에 더하여 재외국민과 외국인이 동거 가족인 경우에 있어 대항력 취득의 요건을 설시하였는바 그 논거 및 결론 모두 충분히 수긍이 가는 판결이다. 

2. 대항력에 따른 승계의 효력 및 그 범위 

 가. 序  

 

    경매 또는 매매 등이 있은 경우에 임대인의 지위가 양수인에게 승계되는 것을 주된 내용으로 하는 임대차의 대항력은 건물임대차보호법에 따른 임차인 보호의 핵심 중 하나로서 이미 다수의 판결을 통하여 그 효력과 범위 등이 정리되었는데 최근에 임차인과 승계한 임대인 사이의 권리관계 등에 관하여 생각할 거리를 주는 몇 가지 대법원 판결이 선고되었다. 

 나. 최근 판결의 소개 1

  (승계 이후 타인과 공동임대인이 된 것으로 본 사례 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012 다5537 판결)  

대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결 [건물명도등][공2015하,1739] 【판시사항】 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우, 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 이러한 법리는 임대차목적물 중 일부가 양도되어 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부 (적극)   【판결요지】 민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.  【참조조문】 민법 제547조 제1항, 제408조, 제409조 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 무애 (소송대리인 변호사 최광석) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김철완) 【원심판결】 수원지법 2011. 11. 30. 선고 2011나14500 판결 【주 문】 원심판결의 피고 패소 부분 중 부동산 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 부동산 인도청구 부분에 관하여 민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.  원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 2005. 4. 7. 메트로개발 주식회사(이하 ‘메트로개발’이라 한다)와 사이에 메트로개발의 소유이던 비101호, 비102호를 보증금 4,000만 원, 차임 월 100만 원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 피고와 메트로개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 비101호, 비102호 전부를 목적물로 기재한 하나의 임대차계약서를 작성하였고, 보증금 및 차임도 목적물별로 구분하지 아니한 채 비101호, 비102호 전부에 관하여 하나로 정한 사실, 피고는 2005. 6. 30. 비101호, 비102호 전부를 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하고, 비101호, 비102호를 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 자동차정비업을 해 온 사실, 원고는 2010. 1. 21. 경매절차에서 비102호를 매수함으로써 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 그에 관한 임대인의 지위를 승계한 사실, 원고는 2010. 4. 12.경 피고에게 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 사실을 알 수 있다.  이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고와 메트로개발 사이에 비101호, 비102호 전부를 목적물로 하는 하나의 임대차계약이 체결되어 유지되던 중 원고가 비102호의 소유권을 취득하여 그에 관한 메트로개발의 임대인의 지위를 승계함으로써 원고와 메트로개발이 피고에 대한 공동임대인으로 되었으므로, 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 약정이 있다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 원고는 단독으로 이 사건 임대차계약 중 자신의 소유인 비102호 부분만을 분리하여 해지할 수는 없고, 원고와 메트로개발 전원의 해지의 의사표시에 의하여 이 사건 임대차계약 전부를 해지할 수 있을 뿐이다.  그럼에도 원심은, 원고가 단독으로 해지의 의사표시를 하여 이 사건 임대차계약 중 비102호 부분만 해지할 수 있음을 전제로, 피고는 원고에게 비102호 부분을 인도할 의무가 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 해지의 적법성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  2. 금전지급청구 부분에 관하여 피고는 원심판결 중 금전지급청구 부분에 대하여도 상고를 제기하였으나, 상고장이나 상고이유서에 이에 관한 상고이유 기재가 없다.  3. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결의 피고 패소 부분 중 부동산 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심) 박상옥    *******************************  수원지방법원 2011. 11. 30. 선고 2011나14500 판결 [건물명도등][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 주식회사 무애 (소송대리인 변호사 최광석) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 랜드마크 담당변호사 김철완) 【변론종결】 2011. 8. 17. 【제1심판결】 수원지방법원 2011. 4. 1. 선고 2010가단33398 판결 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 [청구취지] 피고는 원고에게 ① 별지 목록 제1항 기재 부동산을 인도하고 ② 1,382,844원 및 2010. 1. 21.부터 별지 목록 제1항 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 568,965원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  [항소취지] 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원에서 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결 이유 중 제2의 가. “(2) 동시이행”에 관한 부분을 아래와 같이 고쳐 쓰는 것 이외에는, 제1심 판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.  『(2) 동시이행 피고는 인도의무가 있다고 하더라도, 비101호와 비102호를 하나로 합쳐 2개 호실을 하나의 임대차계약의 목적으로 하였고, 2개 호실의 위치나 면적, 이용가치 등이 동등하다고 단정할 수 없을 뿐 만 아니라 원고의 이 사건 인도청구가 인용되어 비101호만 남게 된다면 그 이용가치는 현저히 떨어지게 되는 점을 근거로, 원고로부터 임대차보증금 4,000만 원을 모두 반환받을 때까지는 원고의 인도청구에 응할 수 없다고 주장한다.  살피건대, 피고가 비101호와 비102호를 하나로 합쳐 2개 호실을 하나의 임대차계약의 목적으로 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 이 사건 인도청구가 인용될 경우 피고로서는 비101호와 비102호를 하나로 합쳐 사용하는 경우에 비하여 그 이용가치가 떨어질 수밖에 없다는 점은 인정되나, ① 비101호와 비102호의 각 소유자가 달라진 이상 특별한 의사표시가 없는 한 각 소유자는 피고에 대하여 균등한 비율로 임대차보증금 반환채무를 부담하는 것이 원칙이라는 점(민법 제408조), ② 비101호와 비102호의 단위 면적당 가치가 다르다고 볼 근거 또한 전혀 없는 점 등을 고려하면, 원고에게 자신의 소유에 해당하는 비102호의 면적비율을 넘어 임대차보증금 4,000만 원 전부를 반환하게 할 의무를 부담하게 하는 것이 타당하다고 볼 근거는 없다.   따라서 피고가 메트로개발에게 비102호와 비101호에 관한 보증금으로 지급한 4,000만 원 중 비102호의 면적비율에 따른 보증금을 계산하면 20,689,655원[= 4,000만 원 × 64.50㎡(비102호의 면적) ÷ {64.50㎡ + 60.20㎡(비101호의 면적)]이므로, 원고는 피고에게 보증금으로 20,689,655원을 반환할 의무가 있고, 원고의 보증금반환의무와 피고의 비102호 인도의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 피고는 원고로부터 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 비102호를 인도할 의무가 있다.』  2. 결 론 그렇다면, 피고는 ① 원고로부터 보증금 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 비102호를 인도하고, ② 원고에게 미납관리비 715,264원과 2010. 1. 21.부터 비102호의 인도를 완료하는 날까지 월 568,965원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 목록 생략] 판사   김성수(재판장) 노연주 신일수   *********************************************    수원지방법원 2011. 4. 1. 선고 2010가단33398 판결 [건물명도등][미간행] 【전 문】 【원 고】 주식회사 무애 (소송대리인 변호사 최광석 외 1인) 【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인 랜드마크 담당변호사 김철완) 【변론종결】 2011. 3. 11. 【주 문】 1. 피고는, 가. 원고로부터 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 제1항 기재 부동산을 인도하고, 나. 원고에게 715,264원 및 2010. 1. 21.부터 별지 목록 제1항 기재 부동산의 인도를 완료하는 날까지 월 568,965원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용의 40%는 원고가, 나머지 60%는 피고가 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고는 원고에게 ① 별지 목록 제1항 기재 부동산을 인도하고 ② 1,382,844원 및 2010. 1. 21.부터 별지 목록 제1항 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 568,965원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  【이 유】 1. 기초사실 가. 별지 목록 제1항 기재 부동산(이하 ‘비102호’라고만 한다)과 제2항 기재 부동산(이하 ‘비101호’라고만 한다)은 메트로개발 주식회사(이하 ‘메트로개발’이라고 한다)의 소유였다.  나. 피고는 2005. 4. 7. 메트로개발로부터 비102호와 비101호를 차임 월 100만 원(부가세 별도)으로 정하여 임차하면서 보증금으로 4,000만 원을 지급하고 2005. 6. 30. 비102호와 비101호를 사업장소재지로 하여 자동차정비업을 위한 사업자등록을 한 다음 현재까지 비102호와 비101호에서 자동차정비업을 하면서 이를 점유·사용하고 있다.  다. 한편, 비102호에 관하여는 2008. 6. 11. 수원지방법원 2008타경27430호로 강제경매절차가 개시되었고, 원고는 2010. 1. 21. 위 경매절차에서 비102호의 매수인으로 결정되어 매수대금을 완납하고 2010. 1. 26. 비102호에 관하여 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.  라. 피고는 원고가 비102호의 소유권을 취득한 이후 원고에게 차임을 지급한 적이 없다. 이에 원고는 2010. 4. 12. 피고에 대하여 2기분 이상의 차임연체를 이유로 임대차를 해지하였고 위 통지는 2010. 4. 15. 피고에게 도달되었다.  마. 피고는 또한 2010. 10.분까지의 관리비만을 원고에게 지급하고 그 이후부터의 관리비를 지급하지 않았다. 2010. 11.분부터 2011. 1. 10.까지 비102호와 비101호의 관리비는 1,382,844원이다.   【인정근거】 다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6, 8호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 판 단 가. 비102호의 인도청구에 관한 판단 (1) 인도의무 피고와 메트로개발 사이의 비102호에 관한 임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되고, 피고가 2005. 4. 7.경 비102호를 인도받고 2005. 6. 30. 사업자등록을 하여 위 법에 정한 대항력을 갖추었으므로, 원고는 비102호를 매수함과 동시에 메트로개발로부터 비102호에 관한 임대인의 지위를 승계하였다. 그러나 원고는 2010. 4. 12. 피고의 차임연체를 이유로 비102호에 관한 임대차를 해지하였고, 이로써 비102호에 관한 원고와 피고 사이의 임대차는 종료되었다. 따라서, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 비102호를 인도할 의무가 있다.   이에 대하여 피고는, 비102호가 포함되어 있는 건물이 철거당할 처지에 있는데다가 인접 토지의 통행권 문제로 인하여 피고가 비102호를 사용·수익할 수 없어 차임을 지급하지 않은 것이므로 차임 미지급에 정당한 이유가 있어 차임연체를 이유로 한 원고의 해지는 부적법하다고 주장한다. 살피건대, 갑 제7호증, 을 제1, 4호증의 각 기재에 의하면, 비102호는 “쇼핑이지 제디동”이라는 건물의 일부인데{별지 목록 제1항 중 “(1동의 건물의 표시” 부분 참조} 그 부지의 소유자가 쇼핑센터 건물의 소유자와 임차인을 상대로 건물의 철거와 퇴거를 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받고 이에 기한 강제집행을 신청한 사실, 위 건물에 인접한 용인시 기흥구 (주소 1 생략), (주소 2 생략) 토지의 소유자들이 위 건물의 소유자와 임차인에게 쇼핑센터 이용자들이 위 (주소 1 생략), (주소 2 생략) 토지를 통행로로 이용하지 않도록 하는 조치를 취하지 않으면 손해배상소송 등을 제기하겠다고 통지한 사실을 각 인정할 수 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고가 비102호를 점유하면서 사용·수익하고 있는 이상 위 사정들만으로는 차임 지급을 거절할 정당한 사유가 있다고 할 수 없으므로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.  (2) 동시이행 피고는 인도의무가 있다고 하더라도 보증금을 반환받을 때까지는 인도청구에 응할 수 없다고 주장한다. 살피건대, 피고가 메트로개발에게 비102호와 비101호에 관한 보증금으로 4,000만 원을 지급하였고, 4,000만 원 중 비102호의 면적비율에 해당하는 금액은 20,689,655원[= 4,000만 원 × 64.50㎡(비102호의 면적) ÷ {64.50㎡ + 60.20㎡(비101호의 면적)]이므로 원고는 피고에게 보증금으로 20,689,655원을 반환할 의무가 있고, 원고의 보증금반환의무와 피고의 비102호 인도의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 피고는 원고로부터 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 비102호를 인도할 의무가 있다.   나. 차임 및 관리비 청구에 관한 판단 (1) 차임 원고는 2010. 1. 21. 비102호에 관한 소유권을 취득함과 동시에 비102호에 관한 임대인 지위를 승계하였고 피고는 원고에게 차임을 지급하지 않았으며, 비102호와 비101호에 관한 차임은 월 110만 원(부가세 포함)이고 이 중 비102호의 면적비율에 해당하는 금액은 568,965원{= 110만 원 × 64.50㎡ ÷ (64.50㎡ + 60.20㎡)}이므로, 피고는 원고에게 2010. 1. 21.부터 비102호의 인도를 완료하는 날까지 월 568,965원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  이에 대하여 피고는 위 가의 (1)항에서 본 바와 같이 비102호를 사용·수익하지 못하였으므로 차임 등의 지급의무가 없다고 주장하나, 같은 항에서 본 바와 같은 이유로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.  (2) 관리비 피고는 또한 원고에게 2010. 11.분부터 2011. 1. 10.까지 비102호와 비101호에 대한 관리비를 지급하지 않았고 위 기간 동안의 관리비 합계액은 1,382,844원이며 이 중 비102호의 면적비율에 해당하는 금액은 715,264원{= 1,382,844원 × 64.50㎡ ÷ (64.50㎡ + 60.20㎡)}이므로, 피고는 원고에게 미납관리비 715,264원을 지급할 의무가 있다.  피고는 이에 대하여 원고가 아무런 관리행위를 하지 않았으므로 관리비를 지급할 의무가 없다고 주장하나, 원고가 관리행위를 하지 않았음을 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 주장도 받아들이지 않는다.  4. 결 론 요컨대, 피고는 ① 원고로부터 보증금 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 비102호를 인도하고, ② 원고에게 미납관리비 715,264원과 2010. 1. 21.부터 비102호의 인도를 완료하는 날까지 월 568,965원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.  [별지 목록 생략] 판사   이원석

 1) 사실관계  

① 피고는 2005. 4. 7. A 주식회사와 사이에 A 의 소유이던 비 101 호, 비 102 호를 보증금 4,000 만원 차임 월100만 원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. ② 피고와  A 는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 비 101호, 비102호 전부를 목적물로 기재한 하나의 임대차계약서를 작성 하였고 보증금 및 차임도 목적물별로 구분하지 아니한 채 비101호, 비102 호 전부에 관하여 하나로 정하였다 ③ 피고는  2005. 6. 30.  비101호 비102호 전부를 사업장소재지로 하는 사업자등록을 하고 비101호 비102호를 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 자동차정비업을 해 왔다. ④ 원고는  2010. 1. 21. 경매절차에서 비102호를 매수함으로써 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 그에 관한 임대인의 지위를 승계하였다 ⑤ 원고는 2010. 4. 12. 경 피고에게 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 하였다.

 

2) 판시 
  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

   피고와 A  사이에 비101호, 비102호 전부를 목적물로 하는 하나의 임대차계약이 체결되어 유지되던 중 원고가 비102호의 소유권을 취득하여 그에 관한 A의 임대인의 지위를 승계함으로써 원고와 A가 피고에 대한 공동임대인으로 되었으므로 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 약정이 있다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 원고는 단독으로 이 사건 임대차계약 중 자신의 소유인 102호 부분만을 분리하여 해지할 수는 없고 원고와 전원의 해지의 의사표시에 의하여 이 사건 임대차계약 전부를 해지할 수 있을 뿐이다. 
  그럼에도 원심은 원고가 단독으로 해지의 의사표시를 하여 이 사건 임대차계약 중 비102호 부분만 해지할 수 있음을 전제로 피고는 원고에게 비102호 부분을 인도할 의무가 있다고 판단하였으니 이러한 원심판결에는 해지의 적법성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 

  다. 최근 판결의 소개 2 (승계의 범위와 관련하여 가압류의 제3채무자의 지위까지 승계된다고 본 사례 

   대법원 2013. 1. 17. 선고 - 2011다49523 전원합의체 판결)  

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 [추심금][공2013상,318] 【판시사항】 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부 (적극) 및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 여부 (적극)  【판결요지】 [다수의견]    주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.    [대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견]  임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자가 신청하여 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 실체법상 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제3항, 민사집행법 제227조, 제276조, 제291조 【참조판례】 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632) 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 다비다 담당변호사 박성규) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 임대차보증금반환채권 가압류에 미치는 효력에 관한 법리 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다 ( 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조).  나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.  한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다.  이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.  2. 이 사건에 관한 판단 가. (1) 원심판결의 이유와 기록에 의하면, ① 소외 1(이하 ‘임차인’이라 한다)은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 안산시 상록구 (이하 생략) 다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주한 사실, ② 소외 3이 2002. 11. 11. 소외 2로부터, 소외 4가 2003. 11. 3. 다시 소외 3으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계한 사실, ③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 소외 4로 하여 임차인의 소외 4에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달된 사실, ④ 피고는 2007. 8. 2. 소외 4로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환한 사실, ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달된 사실을 알 수 있다.  (2) 원고가 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구한 데 대하여, 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 소외 4 사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척하였다.  나. 그러나 이러한 원심의 판단은 옳지 않다. 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 할 것이다.  그럼에도 이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 상고이유로 이 점을 지적하는 원고의 주장은 정당하다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 이 판결에 대하여는 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견이 있는 외에는 관여 법관들의 의견이 일치되었으며, 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 다수의견에 대한 보충의견이 있다.  4. 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견 가. 다수의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도되면 양수인이 당연히 채권가압류의 제3채무자 지위도 승계한다고 보고 있다.  그러나 이러한 다수의견의 견해는 ① 금전채권에 대한 집행에 관한 민사집행법의 일반원리에 어긋날 뿐만 아니라, ② 실제 적용에서도 부당한 결과에 이르거나 해결하기 어려운 문제를 낳게 되며, ③ 이는 다른 무엇보다도 주택임대차보호법에 대한 지나치게 경직된 이해에서 비롯된 것이라고 보여 그에 찬성할 수 없다.  나. 먼저 다수의견은 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이라는 실체법적 문제와 위 양도가 임차인의 채권자에 의한 임대차보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류에 미치는 영향이라는 집행법적 문제를 구분 없이 혼동하고 있는 것으로 보인다.  다수의견이 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제3항은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 그러한 임대주택이 양도된 경우에 임대주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 포함한 임대인의 실체법상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하게 된다. 그러나 위와 같은 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자의 신청으로 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 위와 같은 실체법상의 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전의 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다.   비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 물론 제3채무자가 사망하거나 합병으로 소멸하는 경우에는 그 상속인이나 합병 후 존속회사 또는 신설회사에게 압류나 가압류의 효력이 미친다고 보아야 할 것이나, 이는 위와 같은 사망 또는 합병의 경우 그 결과로 제3채무자의 법인격이 소멸하게 되므로 그 법인격의 승계를 전제로 압류나 가압류의 현상보전의 효력을 존속시키기 위함인데, 이 사건과 같은 임대주택의 양도의 경우에는 그 양도인의 법인격이 엄연히 존속하고 있으므로 사망이나 합병의 경우와 같은 법인격 승계의 문제는 발생하지 아니하고, 오히려 그 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 압류나 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞다.   다. 다수의견의 견해를 법리로서 적용할 경우 여러 부당한 결과와 해결하기 어려운 문제를 피할 수 없다. 앞서 본 대로 우리 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하기 때문에 임대주택의 양도가 발생했을 때 이를 민사집행법의 체계로 편입하는 절차를 전혀 두고 있지 않다. 따라서 임대주택의 양수인은 집행법원으로부터 압류나 가압류의 존재 및 그 내용에 관하여 어떠한 통지도 받지 못하며, 집행법원 스스로 임대주택의 양도사실을 알 수도 없을 뿐만 아니라, 설령 집행채권자가 이를 집행법원에 알려 임대주택의 양수인에게 통지해 주도록 요청하더라도 이에 응할 수 있는 아무런 절차법적 근거가 없다.  결국 다수의견에 따르게 되면 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담하에 임대차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악할 수밖에 없는데, 임대주택의 양도가 빈번히 발생하는 우리의 현실과 종전 임대인인 양도인이 매매계약의 체결 등이 무산될 것을 염려하여 압류나 가압류의 존부와 내용에 관하여 묵비할 가능성이 상존하는 점에 비추어 위와 같은 양수인에 대한 조사의무의 부과가 상당한 거래비용의 증가로 이어지리라는 점은 충분히 예상할 수 있다. 더욱이 경매에 의한 주택 취득의 경우에는 매수인이 종전 소유자로부터 압류나 가압류의 존부나 내용에 관하여 고지받는다는 것을 아예 기대조차 하기 어렵다. 뿐만 아니라 대부분의 주택 매매에 부동산 중개인들이 관여하는 현실에 비추어 그 중개인과 사이에 압류나 가압류의 조사의무나 책임의 소재 및 범위를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성도 적지 않다.  또한 임대주택이 전전양도되고 그 사이에 시기와 제3채무자를 달리하는 여러 압류 또는 가압류가 이루어진 경우 위와 같은 문제는 더욱 심각해진다. 이러한 경우 임대주택의 최종 소유자가 집행공탁을 통하여 임대차보증금반환채무를 면하려면 현재 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자를 모두 추적하여 그 소유자들을 제3채무자로 하는 압류나 가압류가 있었는지 여부 및 그 내용을 모두 파악하여야 하고, 그렇지 않고서는 공탁서에 일부 집행채권자에 관한 기재가 누락되는 것을 피할 수 없으며, 만일 그와 같이 일부 집행채권자가 누락되면 그 공탁금을 배당하여야 하는 집행법원으로서도 다른 집행채권자의 존부를 알 길이 없어 공탁서에서 누락된 집행채권자는 배당절차에서도 배제되게 되고, 결국 이를 둘러싼 손해배상책임의 공방으로 이어질 가능성이 크다.  아울러 다수의견에 따르면 집행법원은 임대차보증금반환채권에 관한 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 제3채무자의 형식적 동일성을 확인하는 것을 넘어 집행채권자가 주장하는 임대주택의 양도 여부 및 그 효력 유무라는 실체법적 법률관계까지 심사하여야 할 부담을 지게 된다는 점도 지적하지 않을 수 없다.   한편 다수의견과 같이 임대주택의 양도로 인하여 집행법상 관계인인 제3채무자의 지위가 법률상 당연히 승계된다고 본다면 소송법상 당사자의 지위 또한 당연히 승계된다고 보아야 그 논리가 일관될 것인데, 이는 우리의 소송 실무와 전혀 맞지 않는 태도이다. 즉 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 그 소송이 진행되는 도중에 임대인이 임대주택을 제3자에게 양도한 경우, 다수의견의 취지를 관철하면 단순히 실체법적 법률관계인 임대차보증금반환채무라는 소송물이 양수인에게 이전되는 것을 넘어 소송법상 당사자인 피고의 지위까지 당연히 양수인에게 이전된다고 보아야 할 것이고, 이 경우 민사소송법 제81조, 제82조에 따른 승계인의 소송참가나 소송인수의 절차가 아닌 당사자 사망에 관한 민사소송법 제233조나 법인의 합병에 관한 민사소송법 제234조의 규정을 유추하여 소송절차의 중단과 양수인에 의한 수계절차를 밟아야 하는 결과가 된다. 그리고 양도인이 소송과정에서 위와 같은 임대주택의 양도사실을 묵비하여 소송절차의 중단과 수계절차를 거치지 않은 채 양도인을 피고로 한 판결이 선고되도록 하고 그 패소판결이 확정된 경우에도, 양도인은 기판력의 시적 제한에 구애받지 않고 언제든지 임대주택의 양도사실을 내세워 패소당사자의 지위에서 벗어날 수 있게 된다. 다수의견이 이러한 결론까지 용인하려는 것인지는 알 수 없으나, 만약 이러한 견해가 아니라면 임대주택의 양도로 인한 권리실현과정에서 당사자 지위의 승계 여부와 관련하여 소송법과 집행법 사이에서 차이를 두어야 할 이유가 무엇인지 다시 궁금해진다.  라. 결국 다수의견은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우 그 임대차보증금반환채무가 면책적으로 양수인에게 승계된다는 실체법적 법률관계에 관한 판례의 법리를 절차법적 법률관계에까지 제한 없이 확장하여 그 절차적 안정성을 해치는 결과를 용인하는 셈인데, 그와 같이 해석하여야 할 필요성이나 정당성을 찾기 어렵다.  아마도 다수의견은 임대주택을 양수하여 소유한 사람에게 압류나 가압류의 효력이 당연히 미친다고 보아야만 이 사건 원고와 같은 집행채권자의 이익이 보호된다고 생각하는 것 같다. 그러나 앞서 거듭 언급한 것처럼 우리 민사집행법은 오로지 처분금지효력을 통하여 집행채권자의 이익을 보호하고 있을 뿐이고, 그러한 보호 외에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 임차인에 대한 채권자라고 하여 다른 절차법적 특혜를 부여할 이유는 없다.  즉 임대인이 임대차보증금반환채권에 관한 압류명령이나 가압류명령을 송달받은 이후에 임대주택을 양도함으로써 그의 임대차보증금반환채무가 소멸한 상태에서 형식적으로 제3채무자의 지위에 남아 있게 되면 그 집행채권자는 압류나 가압류의 실효를 거두지 못하는 불이익을 입게 되나, 이는 불확실한 장래의 금전채권 또는 조건부 금전채권을 집행대상으로 삼은 데 따라 집행채권자가 불가피하게 감수하여야 할 위험의 한 단면일 뿐, 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에게만 국한된 특별한 문제가 아니다. 오히려 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들로서는 임대주택의 양수인을 상대로 새로운 집행절차를 개시할 수 있는 기회라도 남아 있다는 점에서 다른 금전채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에 비하여 훨씬 유리하다.  주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 것이지 임차인의 채권자를 보호하기 위한 것이 아니다. 다수의견은 주택임대차보호법의 특별법으로서 지위를 내세워 위와 같은 민사집행법의 일반원리를 벗어나 임대주택의 임대차보증금반환채권을 가압류한 채권자에게 특혜를 부여하는 것을 정당화하고 있으나, 다수의견이 논의의 출발점으로 삼고 있는 주택임대차보호법 제3조 제3항도 새로운 임대주택 소유자에 대한 임대인 지위의 당연승계를 통해 임차인의 계속 거주와 임대차보증금반환채권을 보장하는 데 그 입법 취지가 있다고 할 것인데, 위와 같은 임차인의 채권자에 대하여 다수의견과 같이 민사집행법상 특별한 지위를 부여한다고 하여 임차인 보호의 입법 취지가 더 충실하게 실현되는 것도 아니라면 다수의견과 같이 민사집행법의 기본원리에도 어긋나고 실제 운용에서도 부당한 결과를 피할 수 없는 해석을 택할 이유가 없다.  마. 이상에서 살펴본 바와 같이 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 주택임대차보호법 제3조 제3항에 관한 법리를 위반한 위법은 없다.  그러므로 이상과 같이 다수의견에 대하여 반대하는 취지를 밝힌다. 5. 다수의견에 대한 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 보충의견 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하지 않으므로 양수인에게는 가압류의 효력이 미치지 않으며, 나아가 임대주택의 양도에 의하여 양도인은 임대차보증금반환채무를 면하므로 양도인을 상대로 한 가압류도 그 효력이 소멸한다는 것이다.  가. 반대의견의 주된 논거는 우선 민사집행법상 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에만 그의 지위가 타인에게 승계되는 것이 가능할 뿐 그 밖에 당사자의 처분행위에 의해서는 제3채무자의 지위 승계가 인정되지 않는데, 다수의견은 이러한 기본원리에 배치된다는 것이다.  그러나 민사집행법이 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에 그의 법률상의 지위가 타인에게 승계되는 것을 인정하는 것이 일반적이기는 하나, 그런 경우에 국한하여 지위의 승계를 인정하는 것은 아니며, 특별법에 의하여 지위 승계가 인정되는 것까지 부정하는 것은 아니다.  주택임대차보호법 제3조 제3항은 임대주택의 소유권이 양도된 경우에 임대인의 법률상의 지위가 일체로 양수인에게 이전됨을 선언하고 있다. 즉, 당해 임대주택의 임대차관계로부터 발생하는 모든 권리·의무관계가 양도인으로부터 양수인에게 승계되는 것이며, 이러한 법리를 그대로 승인하고 있는 것이 대법원판례의 확립된 입장이다. 따라서 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다. 이러한 법률효과는 실체법상으로는 물론이거니와 집행법상으로도 임대차계약의 당사자들에게 그대로 미친다고 보는 것이 합당하다. 그 이유는 다음과 같다.  일반적인 임대차에 있어서는 임대차보증금반환채권의 가압류 후에 임대인이 임대목적물을 타에 양도하더라도 임차인은 임대인에 대하여 여전히 임대차보증금반환채권을 가지고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 그대로 부담하며, 임대목적물의 양수인은 임대차보증금반환채무를 부담하지 않는다. 따라서 가압류권자는 여전히 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 있다. 반면에 그 임대목적물이 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택인 경우에는 이와 달리 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금반환청구를 할 수 없고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 더는 부담하지 않으며, 오히려 양수인이 그 의무를 부담한다. 따라서 반대의견도 인정하듯이 가압류권자는 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 없다. 이처럼 달리 취급하는 이유는 임대주택의 양도로 인한 법률관계가 다른 일반적인 임대차의 경우와는 달리 포괄적으로 양수인에게 이전되는 데서 기인하는 것이다. 이와 같이 종전 제3채무자(즉, 종전 임대인)가 피압류채권에 대한 채무부담을 면하는 이유가 그 피압류채권의 채무자 지위의 포괄적 이전에 있다면, 그 가압류의 효력도 새로운 제3채무자(즉, 양수인)에게 그대로 승계된다고 하는 것이 보다 합리적이라 할 것이다.  한편 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다고 하여 양도인의 법인격이 소멸하는 것이 아님은 물론이다. 임대주택의 양도가 상속이나 합병과 다르다는 것은 상속이나 합병의 경우에는 임대주택에 관한 법률관계뿐만 아니라 그 밖의 다른 모든 법률관계도 포괄적으로 이전된다는 점에서 다르다는 것뿐이지, 임대주택에 관한 권리·의무관계가 일체로 이전된다는 점에서는 하등 다를 게 없다. 따라서 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 상속이나 합병과 마찬가지의 법률효과가 발생한다. 상법 제530조의9 제3항에서 규정하고 있는 분할합병의 경우에는 법인격이 소멸하지 않으면서 분할되는 부분에 관한 권리·의무의 포괄적인 이전이 일어나는바, 주택임대차보호법에 의한 임대차의 승계에 있어서도 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 위 분할합병의 경우와 유사한 법률효과가 발생하는 것이다.  나아가 임대차를 둘러싼 이러한 권리·의무관계의 포괄적 이전은 바로 주택임대차보호법 제3조 제3항이 그렇게 규정하고 있기 때문에 생기는 법률효과이지, 단지 임대주택의 소유권을 이전하겠다는 의사를 지닐 뿐인 양도인과 양수인의 양도·양수의사에 기한 처분행위에 의해서 일어나는 것이 아니다. 심지어 양도인과 양수인이 그것을 원하지 않는 경우에조차도 임대차에 관한 권리·의무가 일체로서 이전된다.  요컨대, 주택임대차보호법 제3조 제3항이라는 특별조문이 존재하기 때문에 그로 인하여 금전채권에 대한 가압류의 일반적인 효력이 달라지는 것이다. 그러므로 위 조문의 존재와 그 효력을 부정하면 모를까, 그렇지 않은 마당이라면 다수의견이 민사집행법의 기본이론에 반하는 것이라고 할 것은 아니다.  나. 반대의견은 다수의견처럼 제3채무자 지위의 승계를 인정하는 것은 가압류권자에게 특혜를 주는 것으로서, 그 필요성이나 정당성이 없다고 한다.  통상적으로 금전채권 가압류의 경우에 제3채무자가 그 가압류된 채권을 변제 등으로 소멸시킴으로써 가압류채무를 면하는 것이 불가능하다. 그리고 위에서도 언급한 바와 같이 일반적인 임대차보증금반환채권 가압류에 있어 제3채무자인 임대인이 임대차의 목적물인 주택을 양도한들 가압류권자에게 대항할 수 없다. 반면에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권이 가압류된 경우에 임대인은 임대주택을 양도함으로써 그 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 따라서 이 경우에는 제3채무자의 지위를 양수인에게 승계시키지 않으면 가압류가 효력을 상실하게 되어 가압류권자가 피해를 입게 된다. 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자라고 해서 일반 임대차보증금반환채권의 가압류권자와는 달리 특별히 이러한 불이익을 감수하여야 할 이유가 없으므로, 다수의견은 이를 막자는 것이지 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자에게 무슨 특혜를 주자는 것이 아니다. 다른 사람들에게 인정 안 되는 권리를 주는 것이 특혜이지, 다른 사람들은 안 입어도 될 손해를 특정인만 입는 것을 방지하는 것이 특혜는 아닌 것이다.  이와 관련하여 반대의견은 임대주택의 양수인에게 가압류 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞는다고 한다. 그러나 양도인과 양수인 사이의 임대주택의 양도를 가압류권자에게 통지해 주는 법적인 절차가 있는 것도 아니므로, 반대의견에 따른다면 가압류권자는 수시로 임대주택의 양도가 있는지 여부를 조사하여 양도사실을 아는 즉시 새로이 임차인의 양수인에 대한 임대차보증금반환채권을 가압류하여야 하고, 그런 조치를 취하지 않은 사이에 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하면 가압류소멸로 인한 불이익을 받을 수밖에 없다는 것인데, 가압류권자를 제외한 나머지 이해관계인들의 의사에 따라 가압류의 효력을 이처럼 쉽게 무위로 돌릴 수 있도록 허용하는 것이 어떻게 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 부합한다는 것인지 의문이다. 가압류의 현상보전효를 관철하려면 오히려 당사자의 임의처분에 의하여 가압류의 효력이 좌우되는 것을 방지하는 방법을 모색하는 것이 요구된다 할 것이다.  다. 반대의견은 주택임대차보호법이 임차인을 보호하는 법률이지 임차인의 채권자를 보호하는 법률이 아님을 강조한다. 주택임대차보호법이 본래 임차인을 보호하기 위하여 제정된 법률임에는 이론이 없다. 그러나 이는 임대주택의 양도에 따른 법률효과를 어떻게 정할 것이냐 하는 것과는 별개의 문제이다. 이 사건의 쟁점은 가압류의 제3채무자인 양도인 및 그로부터 임대주택을 양수한 양수인의 의무에 관한 것이지, 가압류채무자인 임차인의 보호와는 아무런 상관이 없다.  여기서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후에 임대주택이 양도된 경우에 가압류의 제3채무자인 양도인의 지위가 양수인에게 이전되느냐 안 되느냐에 따라 임차인 보호의 문제가 어떻게 달라지는지 살펴보자.  먼저 다수의견처럼 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계된다고 하면 양수인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해서는 안 되며, 가압류권자가 나중에 집행권원을 취득하면 그에게 반환하여야 한다.  반면에 반대의견처럼 가압류가 소멸하고 가압류의 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계되지 않는다고 하면 어떤가. 이 경우 새로이 임대차보증금반환채무를 승계한 양수인이 임차인에게 반환채무를 부담할 따름인데, 그는 가압류의 제3채무자가 아니므로 임차인에게 변제하여도 되는 것인가. 이를 용인한다면 설령 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 알고 있더라도 임차인의 임대차보증금반환요구에 응하지 않을 수 없으므로, 임차인은 자기의 임대차보증금반환채권이 가압류되었음을 알면서도 아무런 제한 없이 보증금을 돌려받을 수 있는 뜻밖의 이익을 얻게 된다. 이런 이익까지 보호하려는 것이 주택임대차보호법이 추구하는 바는 아닐 것이다.  라. 반대의견은 다수의견에 따르면 임대차보증금반환채권에 관한 가압류 후 임대주택이 양도되고 다시 그 후 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 집행법원이 임대주택의 양도에 관하여도 심사하여야 할 부담을 지게 되어 부당하다고 주장한다.  그러나 집행절차에서 승계에 관한 당사자 주장의 당부를 심리함은 집행법원이 마땅히 하여야 할 일이고, 임대주택의 소유자 변동은 일반적으로 등기부등본만 확인하면 쉽게 확인할 수 있으므로 여타 승계에 관한 경우와 비교하여 임대주택의 양도 여부를 심리함에 특별한 어려움이 있는 것이 아니다. 나아가 필요하다면 채권자의 신청을 받거나 또는 그 동의하에 임대주택의 양수인을 심문하는 등으로 운영의 묘를 살릴 수도 있을 것이다.  마. 반대의견은 다수의견에 따를 경우 임대주택 양수인이 불측의 손해를 입을 우려가 크다는 것을 특히 강조한다. 양도인을 제3채무자로 하여 임대차보증금반환채권에 관한 가압류가 이루어진 경우에 이를 모르고 그 주택을 양수하거나 경매에 의하여 소유권을 취득한 양수인은 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다는 것이다.  위와 같은 지적에 수긍이 가는 측면이 없는 것은 아니다. 그러나 이 문제는 임차인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에 생기는 전형적인 이익충돌의 장면에서 가압류권자와 양도인, 양수인의 3자 관계에서 누구로 하여금 임차인의 무자력 등으로 인한 위험을 부담하도록 할 것이냐에 관한 선택의 문제인 동시에, 어느 쪽을 선택하는 것이 법체계에 더 부합하느냐에 관한 문제이다.  임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 보증금을 반환한 경우에 그 양수인도 선의이지만, 주택임대차보호법에 의하여 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 임대차보증금반환채권에 대한 집행은 확보되어 있다고 믿은 가압류권자 또한 선의라고 할 수 있다. 따라서 그 임대차보증금을 받아가 버린 임차인의 무자력 등으로 그로부터 상환을 받을 현실적 가능성이 없는 경우에 당연히 양수인을 우선적으로 보호하여야 한다고 할 필연적인 이유는 없다. 때문에 다수의견은 이 경우 주택임대차보호법이 임대주택이 양도된 경우에 임대인의 지위는 포괄적으로 주택양수인에게 이전된다고 규정하고 있어 결국 법률의 규정에 의한 계약상 지위의 이전이 일어나는 이상, 거기에 포섭되어 있는 임대차보증금반환채무자의 지위, 나아가 그에 대한 가압류의 제3채무자의 지위도 양수인에게 이전하는 것으로 새기는 것이 현행법의 규범체계에 부합한다고 새기는 것뿐이다.  임대주택이 양도된 경우 양도인은 종전 임대차계약관계에서 완전히 이탈하고 양수인만이 당사자가 되도록 한 주택임대차보호법의 입법태도가 과연 모든 경우에 타당한 것이냐에 관하여는 논의가 있을 수 있지만, 이는 어디까지나 입법론적인 문제일 뿐 해석론의 영역을 벗어난다. 법이 그렇게 규정한 이상 임대주택이 양도되면 그 임대인의 지위는 전적으로 양수인에게 이전하며, 그에 앞서 이루어진 임대차보증금반환채권에 대한 가압류 사실을 모르고 임차인에게 지급함으로 인한 위험을 양수인이 부담하게 되는 것은 그와 같은 법률규정의 적용에 의한 결과적 현상일 따름이다. 양수인으로서는 자신의 의사와는 무관하게 임대차보증금반환채무를 승계하고 그 승계에 따른 위험을 감수하여야 하므로, 그 보증금을 반환할 때 이를 정당하게 수령할 수 있는 사람이 누구인지를 살펴보고 반환하여야 하며, 그에게 이러한 것을 요구한다고 하여 부당하다고 할 것은 아니다. 그것은 본질적으로 주택임대차보호법의 당부와도 직결되는 문제인 것이다.  다만 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있으나, 이는 이 사건의 쟁점이 아니므로 더 이상 언급을 하지 않는다.  이상으로 다수의견을 보충한다. 대법원장   양승태(재판장)        대법관   양창수 신영철 민일영(주심) 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 김소영

 

1) 사실관계  

 

① A는 2002. 4. 7. B로부터 안산시 상록구 다가구주택 202호를 임대차보증금 3000만원으로 정하여 임차한 다음  2002. 5. 23. . 전입신고를 하고 거주하였다 ② C 2002. 11. 11. B부터 , D가 2003. 11. 3. 로부터다시 C 로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계하였다. ③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를  D로 하여 임차인의 D 에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고 그 결정이 2005. 6. 20. D에게 송달되었다. ④ 피고는 2007. 8. 2. D로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후 2007. 10. 10 임차인에게 임대차보증금 3000만원을 반환하였다 ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여  2009. 11. 26. 채무자를 임차인 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고 그 명령이  2009. 11. 30.  피고에게 송달되었다.  ⑥ 원고는 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구하였 다.

 

2) 판시

  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

 [ 다수의견 ]  주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 임대주택은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다) 의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리 의무 일체를 그대로 승계하며 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 

   한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.  

    [대법관 신영철 대법관 이인복 대법관 이상훈 대법관 박보영 대법관 김신의 반대의견] 

 

   임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자가 신청하여 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 실체법상 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전 효력 때문에 당사자인 집행채권자 집행채무자 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다.  

  라 최근 판결의 소개 3 - 승계하지 않기로 하는 약정을 별도로 체결한 사례 

   (대법원 2013. 12. 12.  선고 다 판결 - 2013다211919) 

대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 [배당이의][공2014상,177] 【판시사항】 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 목적물의 소유권이 제3자에게 양도된 다음 새로운 소유자와 임차인이 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개의 임대차계약을 새로이 체결한 경우, 임차인이 종전 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등을 새로운 소유자 등에게 주장할 수 있는지 여부 (원칙적 소극)  【판결요지】 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.  【참조조문】 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 【전 문】 【원고, 피상고인】 유더블유제일차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 전태구) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이상훈) 【원심판결】 서울고법 2013. 8. 29. 선고 2013나2002083 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조). 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.  2. 가. 원심은 그 채택 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. ① 주식회사 에이치오엔(이하 ‘에이치오엔’이라고 한다) 소유의 이 사건 부동산에는 2010. 7. 2. 이촌새마을금고 앞으로 채권최고액 929,500,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데, 피고는 2010. 7. 19. 이 사건 부동산에 관하여 에이치오엔과 사이에 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 7. 19.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 제1임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 2010. 7. 19. 이 사건 부동산을 인도받은 다음 2010. 7. 22. 이 사건 제1임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다.  ② 그 뒤 이 사건 부동산의 소유권이 양도되어 2010. 9. 28. 주식회사 씨오비트레이드(이하 ‘씨오비트레이드’라고 한다) 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 날 위 이촌새마을금고 명의의 근저당권설정등기가 말소되었다. 그리고 피고는 같은 날 씨오비트레이드와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 9. 28.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 제2임대차계약’이라고 한다)을 다시 체결하였다.  ③ 이 사건 제2임대차계약 체결 당시 피고와 씨오비트레이드는 특약사항으로 “임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료 시 권리금 6,000만 원을 인정·지급한다. 임대인은 이 사건 부동산에 관하여 10억 원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다”는 내용의 약정을 하였다. 이에 따라 씨오비트레이드는 주식회사 우리은행(이하 ‘우리은행’이라고 한다)으로부터 대출을 받고 2010. 9. 28. 이 사건 부동산에 관하여 우리은행에 채권최고액 12억 원의 근저당권을 설정하여 주었다. 그리고 피고는 그 다음날인 2010. 9. 29. 이 사건 제2임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다.  ④ 그 후 우리은행의 위 근저당권에 기하여 2011. 6. 28. 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었고, 우리은행은 위 경매절차 도중 원고에게 씨오비트레이드에 대한 위 근저당권부 대출금채권을 양도하였다.  나. 원심은 위와 같은 사실관계에 터 잡아 다음과 같이 판단하였다. ① 이 사건 부동산의 소유권자 및 근저당권자의 변경 과정에서 피고와 씨오비트레이드는 씨오비트레이드의 대출금채권자인 우리은행이 종전 근저당권자인 이촌새마을금고와 같은 제1순위 근저당권자가 될 수 있도록 하기 위하여 이 사건 제1임대차계약을 배제하는 새로운 임대차계약인 이 사건 제2임대차계약을 체결하면서 우리은행의 근저당권 설정등기 후에 이 사건 제2임대차계약의 확정일자를 받는 한편, 특약을 통하여 피고에게 종전에 없었던 6,000만 원의 권리금을 인정한 것이다.  ② 이와 같이 씨오비트레이드와 피고가 이 사건 제1임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 이 사건 제2임대차계약을 새로이 체결함에 따라 이 사건 제1임대차계약을 기초로 발생하였던 피고의 우선변제권은 소멸하였고, 이 사건 제2임대차계약의 확정일자일인 2010. 9. 29.자로 우선변제권이 발생하였을 뿐이다.  ③ 따라서 피고보다 선순위의 근저당권자인 원고에게 이 사건 부동산의 매각대금이 우선하여 배당되어야 한다. 3. 앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 논리와 경험칙에 반하여 사실을 인정하거나 의사표시 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   고영한(재판장) 양창수(주심) 박병대 김창석   *******************************************   서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2013나2002083 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 유더블유제일차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 전태구) 【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 변호사 이상훈) 【변론종결】 2013. 8. 20. 【제1심판결】 수원지방법원 2012. 12. 20. 선고 2012가합17519 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 수원지방법원 2011타경26840 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2012. 8. 17. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 1,062,397,886원을 1,200,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 140,000,000원을 2,397,886원으로 각 경정한다.  나. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 수원지방법원 2011타경26840 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2012. 8. 17. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 140,000,000원을 1,198,943원으로, 원고에 대한 배당액 1,062,397,886원을 1,201,198,943원으로 각 경정한다.  【이 유】 1. 기초사실 가. 이 사건 1 계약 주식회사 에이치오엔(이하 ‘에이치오엔’이라 한다)은 2008. 11. 27. 화성시 (주소 생략)빌딩 (호수 1 내지 5 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 경료하였다. 이 사건 부동산에 관하여는 2010. 7. 2. 이촌새마을금고 앞으로 채권최고액 929,500,000원의 근저당권이 설정되었고, 피고는 그 후인 2010. 7. 19. 이 사건 부동산에 관하여 에이치오엔과 사이에 보증금 140,000,000원, 기간 2010. 7. 19.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 1 계약’이라 한다)을 체결하였다. 그리고 피고는 2010. 7. 19. 이 사건 부동산을 인도받았다.  피고와 에이치오엔은 이 사건 1 계약 체결 당시 소외인이 향후 이 사건 부동산의 소유권을 이전받아 임대인이 되는 것을 전제로 하였으므로, 이 사건 1 계약의 특약사항으로 “본 계약은 이 사건 부동산의 매수인 소외인을 전제로 한 계약이며, 2010. 11. 30. 매수인 소외인 명의로 등기가 이전되면 매수인은 현재 상태 그대로 임대인의 지위를 승계한다.”는 내용의 약정을 하였다. 그리고 피고는 1999. 6. 25. ‘업태 : 음숙, 종목 : 한식’으로 하여 마쳐두었던 사업자등록의 사업장소재지를 2010. 7. 22. 이 사건 부동산으로 변경등록하고, 같은 날 이 사건 1 계약의 임대차계약서상에 확정일자를 받았으며, 2010. 7. 28.에는 이 사건 부동산에 관하여 전세금 140,000,000원의 전세권설정등기를 경료하였다.  나. 이 사건 2 계약 그런데 이 사건 부동산에 관하여 소외인에 대한 소유권이전이 이루어지지 아니하고, 2010. 9. 28. 주식회사 씨오비트레이드(이하 ‘씨오비트레이드’라 한다) 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되면서, 같은 날 위 이촌새마을금고 명의의 근저당권설정등기와 피고 명의의 전세권설정등기가 각 말소되었다. 그리고 피고는 2010. 9. 28. 씨오비트레이드와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 140,000,000원, 기간 2010. 9. 28.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 2 계약’이라 한다)을 다시 체결하였다.  이 사건 2 계약에서 피고와 씨오비트레이드는 특약사항으로 “임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료시 권리금 60,000,000원을 인정·지급한다. 임대인은 이 사건 부동산에 대하여 1,000,000,000원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다.”는 내용의 약정을 하였다. 이에 따라 씨오비트레이드는 주식회사 우리은행(이하 ‘우리은행’이라 한다)으로부터 대출을 받고 2010. 9. 28. 이 사건 부동산에 관하여 우리은행에 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정하여 주었다. 그리고 피고는 그 후인 2010. 9. 29. 이 사건 2 계약의 임대차계약서상에 확정일자를 받았다.  다. 이 사건 경매절차 그 후 씨오비트레이드가 대출금 상환을 지체함에 따라 우리은행의 위 근저당권에 기하여 2011. 6. 28. 수원지방법원 2011타경26840호로 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)가 개시되었다. 그리고 우리은행은 이 사건 경매절차 도중 원고에게 씨오비트레이드에 대한 위 근저당권부 대출금채권을 양도하였다.  한편 피고는 2011. 7. 14. 이 사건 2 계약에 기하여 이 사건 부동산에 대한 확정일자부 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 1 계약의 확정일자인 2010. 7. 22.과 이 사건 2 계약의 확정일자인 2010. 9. 29.을 모두 신고하였다.  위 경매법원은 이 사건 부동산이 매도되어 매각대금이 완납되자 2012. 8. 17. 배당기일을 열어 매각대금 등에서 집행비용을 공제한 1,204,084,186원을 실제 배당할 금액으로 확정한 다음, 피고를 2010. 7. 22.자 확정일자부 임차인으로 보아 2순위로 140,000,000원을 배당하고, 근저당권자인 원고에게는 3순위로 1,062,397,886원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다. 원고는 배당기일에 출석하여 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 진술하고, 2012. 8. 23. 이 사건 소를 제기하였다.  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 12, 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 피고는 이 사건 1 계약에 기한 상가건물 임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 있는 임차인의 지위를 포기하고, 새로이 씨오비트레이드와 사이에 이 사건 2 계약을 체결하면서 이 사건 부동산에 관하여 우리은행 명의의 근저당권이 설정된 이후에 확정일자를 받았다.  그러므로 피고는 이 사건 부동산의 환가대금에서 우리은행 명의의 근저당권부 대출금채권을 양수한 원고보다 우선하여 변제받을 권리가 없고, 피고에 앞서 원고에게 1,200,000,000원을 배당한 후 잔여금 2,397,886원은 일반채권자로 남은 원고와 피고에게 1,198,943원씩 안분배당하여야 한다. 따라서 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 140,000,000원이 1,198,943원으로, 원고에 대한 배당액 1,062,397,886원이 1,201,198,943원으로 각 경정되어야 한다.  3. 판단 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 사업자등록과 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생기고, 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항). 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에는 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 등 참조), 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).  피고는 에이치오엔이 이 사건 부동산에 관하여 2010. 7. 2. 이촌새마을금고 앞으로 근저당권을 설정하여 준 후 2010. 7. 19. 이 사건 1 계약을 체결하고 이 사건 부동산을 인도받은 다음 2010. 7. 22. 사업자등록을 이전하고 확정일자를 받았으므로, 이 사건 부동산에 관하여 이촌새마을금고 근저당권의 후순위로 이 사건 1 계약의 보증금 140,000,000원에 대한 2010. 7. 22.자 우선변제권을 취득하였다.  그런데 피고는 이 사건 1 계약에서 예정한 대로 소외인에 대한 이 사건 부동산의 소유권 이전이 이루어지지 아니하고 2010. 9. 28. 씨오비트레이드가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하면서 이촌새마을금고의 위 근당권이 말소되고 우리은행의 위 근저당권이 설정되자, 같은 날 씨오비트레이드와 사이에 이 사건 2 계약을 다시 체결하고 2010. 9. 29. 확정일자를 받았다. 또한 이 사건 1 계약 당시에도 이촌새마을금고의 근저당권에 대한 후순위 우선변제권밖에 갖고 있지 못했던 피고는 위와 같은 소유권자 및 근저당권자의 변경 과정에서 우리은행이 1순위 근저당권자가 될 수 있도록 그 설정등기 후 이 사건 2 계약의 확정일자를 받는 한편 이 사건 2 계약의 특약사항을 통하여 종전에 없었던 60,000,000원의 권리금도 인정받았다.  이 사건 2 계약은 이 사건 1 계약이 갱신된 것이 아님은 물론 씨오비트레이드가 이 사건 1 계약의 임대인 지위를 그대로 승계한다는 확인의 의미로 체결된 것도 아니다. 즉 씨오비트레이드로서는 이 사건 부동산을 양수함으로써 이 사건 1 계약의 임대인 지위를 승계하게 된 입장에서 근저당권자 교체를 위하여 종전의 근저당권을 해지할 경우 새로운 근저당권을 이 사건 1 계약에 기한 우선변제권의 후순위로 설정할 수밖에 없게 되므로, 피고와 사이에 이 사건 1 계약을 배제하고 1순위 근저당권의 설정을 보장받기로 하여 새로이 이 사건 2 계약을 체결한 것으로 보인다. 또한 피고로서도 이 사건 1 계약 당시부터 그 우선변제권이 이촌새마을금고의 근저당권보다 후순위여서 1순위 근저당권자가 교체된다고 하여 별다른 손해를 입게 되는 것도 아닌데다가 60,000,000원의 권리금도 인정받게 되므로, 위 근저당권자의 교체과정에서 피고가 취득하게 되는 이 사건 1 계약의 선순위 우선변제권을 포기하고 위 근저당권자의 교체절차에 협조한다는 취지에서 이 사건 2 계약을 체결한 것으로 보인다.  결국 씨오비트레이드와 피고가 이 사건 1 계약을 배제하기로 하고 이와 별개의 새로운 계약으로서 이 사건 2 계약을 체결함에 따라 이 사건 1 계약은 해지 등으로 소멸하고 이 사건 2 계약만이 존속하게 되었다고 할 것이므로, 이 사건 1 계약에 의한 우선변제권의 효력이 이 사건 2 계약에 그대로 유지된다고 할 수는 없고, 이 사건 2 계약에 대하여는 새로운 확정일자를 받은 2010. 9. 29.자로 우선변제권이 발생하였다고 할 수 있을 뿐이다.  따라서 피고에 우선하여 원고에게 1,200,000,000원이 배당된 후 잔여금 2,397,886원이 이 사건 2 계약의 확정일자에 따른 우선변제권자인 피고에게 배당되어야 할 것이므로, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 1,062,397,886원이 1,200,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 140,000,000원이 2,397,886원으로 각 경정되어야 한다.  4. 결론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 인용하고 나머지 청구를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  판사   윤준(재판장) 견종철 이숙연

 1) 사실관계

 

① 주식회사  A 소유의 이 사건 부동산에는 2010. 7. 2. B 앞으로 채권최고액 929,500,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데 , 피고는 이 사건 부동산에 관하여 2010. 7. 19. A 와 사이에 보증금 1억4000만원 임대차기간 2010. 7. 19. 부터  2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약 (이하 이 사건 제1임대차계약라고 한다) 을 체결하고 이 사건 부동산을 2010. 7. 19. 인도받은 다음  2010. 7. 22.  이 사건 제1 임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다. ② 그 뒤 이 사건 부동산의 소유권이 양도되어 2010. 9. 28.  주식회사 C 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고 같은 날 위  B 명의의 근저당권설정등기가 말소되었다. 그리고 피고는 같은 날  C와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 1억4000만원 임대차기간 2010. 9. 28. 부터  2011. 7. 18까지로 한 임대차계약 (이하 이 사건 제2임대차계약 이라고 한다) 을 다시 체결하였다. ③ 이 사건 제2임대차계약 체결 당시 피고와 C는 특약사항으로  “임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료 시 권리금 6,000 만원을 인정 지급한다 임대인은 이 사건 부동산에 관하여 10억원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다" 는 내용의 약정을 하였다 이에 따라 C 는 D 은행으로부터 대출을 받고  2010. 9. 28. 이 사건 부동산에 관하여 D 은행에 채권최고액 12억원의 근저당권을 설정하여 주었다 그리고 피고는 그 다음날인 . 2010. 9. 29. 이 사건 제2임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다. ④ 그 후  D 은행의 위 근저당권에 기하여 2011. 6. 28.  이 사건 부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었고 D은행은 위 경매절차 도중 원고에게 C에 대한 위 근저당권부 대출금채권을 양도하였다. ⑤ 경매법원은 피고를 확정일자부 임차인으로 보아 원고보다 선순위로 1억4천만원을 배당하고 근저당권자인 원고에게는 후순위로 배당하는 배당표를 작성하였다.

 

2) 판시  
  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

   어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다. (상가건물임대차보호법 제3조 제1항 제2항 제5조 제2항 등 참조) 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.   (중략)  
   이 사건 부동산의 소유권자 및 근저당권자의 변경 과정에서 피고와 C는  C 의 대출금채권자인 D 은행이 종전 근저당권자인 B  와 같은 제1순위 근저당권자가 될 수 있도록 하기 위하여 이 사건 제1임대차계약을 배제 
하는 새로운 임대차계약인 이 사건 제2임대차계약을 체결하면서 D 은행의 근저당권 설정등기 후에 이 사건 제2임대차계약의 확정일자를 받는 한편 특약을 통하여 피고에게 종전에 없었던  6,000만원의 권리금을 인
정한 것이다 (중략) 따라서 피고보다 선순위의 근저당권자인 원고에게 이 사건 부동산의 매각대금이 우선하여 배당되어야 한다.  

 

마. 검토  

 임대인 지위 승계에 관하여 위에서 본 세 가지 판결을 포함한 최근의 지속적인 판례 경향에 따르면 승계된 임대인은 상속 합병 등과 같은 포괄승계와 마찬가지로 취급된다고 보면 큰 무리가 없다. 즉 임대인은 본인의 의사와 무관하게 다른 사람과 공동임대인의 지위에 처하게 되는 경우도 있으며 (첫 번째 판결), 가압류의 제3채무자로서의 부담을 지는경우도 있게 되는 것이다. (두 번째 판결) 물론 세 번째 판결처럼 승계 이후 사적 자치의 원칙에 따라 승계의 효력을 소멸시킬 수도 있을 것이다. 
   위 각 판결 모두 각기 그 구체적 사실관계를 기초로 한 결론에는 수긍할 수 있으나 건물임대차보호법에 의하여 양수인이 법률상 당연히 임대인의 지위를 승계하게 된다는 그 내용과 효과를 어떻게 볼 것인가는 여전히 간단한 문제가 아니다. 때로는 임차인 보호를 위하여 논리적으로 다소 설명이 어려운 법률효과가 부여되는 경우도 있을 수 있다. (특히 두 번째 판결 중 가압류의 제3채무자의 지위가 당연히 승계되는 것은 기존의 민사 실체법, 소송법, 집행법적인 논리로는 아주 명료하게 설명되는 것은 아니다6)). 

6) 두 번째 판결은 앞에서 언급한 바와 같은 다양한 쟁점이 공존하고 있으면서도, 현실에서 충분히 발생할 수 있는 실무적으로도 매우 중요한 사안이어서 판시된지 얼마 되지 않았음에도 매우 많은 판례평석이 이루어지고 있다. [민경준이주형  “주택임대차보호법상 보호되는 임대주택의 양수인과 제3채무자 지위의 승계 ”, 법학평론 제4권 서울대학교 법학평론 편집위원회 (2013); 손흥수 "임차보증금채권이 가압류된 후 임차주택을 양수한 자의 임대인의 제3채무자 지위 승계 ”, 민사집행법연구 제13권 한국사법행정학회  (2017) ; 이영창 "주택임대차보호법상 대항력 있는 임대차보증금반환채권에 대한 가압류의 효력" 사법23호 사법발전재단 (2013) ; 조해근 "채권가압류 집행 후 채무자와 제 채무자가 변경된 경우의 법률관계" 청연논총 제12집 사법연수원 등(2015) ].

 

3. 금반언 또는 신의성실의 원칙에 따라 판단한 경우

 

 가. 序 

 

   실무상 대항력이 있는 임차인이 실제로 보증금을 지급한 뒤 거주하고 있음에도 임대인의 부탁 등으로 무상거주확인서를 써주는 사례가 종종 있는데 그 경우 임차인이 대항력을 인정받을 수 있는지 여부가 문제된다. 최근에 이에 관련된 2개의 대법원 판결이 선고되었는바 아래에서 소개한다.

 

나. 최근 판결의 소개 1- 임차인이 작성하여 준 무상거주확인서를 기초로 임차인에 대한 대항력을 인정하지 아니한 사례 (대법원  2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결) 

 

대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결 [건물명도][공2017상,73] 【판시사항】 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것이 허용되는지 여부 (소극)  【판결요지】 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.  【참조조문】 민법 제2조, 상가건물 임대차보호법 제3조 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 에이치케이스테인드글래스 주식회사 외 1인 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 이한본 외 1인) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 피고 【원심판결】 의정부지법 2016. 5. 20. 선고 2015나54463 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고들의 상고이유 제2점에 대하여 가. 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.  나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 피고는 2006. 9. 1.경 이 사건 상가를 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하고, 그 무렵부터 이 사건 상가에서 공인중개사 사무소를 운영하고 있다.  2) 피고는 2006. 12. 20. 이 사건 상가의 소유자인 주식회사 제이비에스(이하 ‘제이비에스’라고 한다)로부터 이 사건 상가를 임차하였다가, 2009. 5. 1. 보증금 4,000만 원, 차임 월 20만 원, 임대차기간 2009. 5. 1.부터 2011. 4. 30.까지로 임대차 내용을 변경하여 다시 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 피고는 보증금 중 일부는 현금으로, 나머지는 피고의 채권으로 상계 처리하는 등의 방법으로 증액된 보증금을 모두 지급하였고, 2009. 9. 30. 파주세무서장으로부터 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.  3) 제이비에스는 2009. 9. 30. 주식회사 인성상호저축은행(이하 ‘인성저축은행’이라고 한다)으로부터 대출을 받으면서 이 사건 상가에 관하여 근저당권을 설정해 주었다.  4) 그 무렵 피고는 제이비에스의 부탁에 따라 인성저축은행에 ‘이 사건 상가에 무상거주함을 확인하고, 만일 기재 내용과 실제가 상이하여 발생되는 손해에 대하여 전적으로 민·형사상 책임을 질 것을 확약한다’는 취지의 문서(이하 ‘무상거주확인서’라고 한다)를 작성해 주었다.  5) 제이비에스가 대출원리금을 변제하지 못하자, 인성저축은행은 이 사건 상가에 관하여 임의경매신청을 하여, 2012. 6. 13. 의정부지방법원 고양지원 2012타경20945로 임의경매개시결정이 내려졌다.  6) 위 임의경매절차에서 집행관이 작성하여 경매법원에 제출한 현황조사서에는, 피고가 등록사항 등의 현황서상 등재자이고 임대차계약서에 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있다.  7) 인성저축은행은 2012. 10. 31.경 피고의 배당 및 권리 자격을 제외해 달라는 취지의 권리(임차인)배제신청서에 위 무상거주확인서를 첨부하여 경매법원에 제출하였다.  8) 원고 에이치케이스테인드글래스 주식회사(이하 ‘원고 회사’라고 한다)는 위 경매절차에서 최고가 매수신고인이 되어 매각허가결정을 받고 대금을 납부한 후, 2013. 1. 3. 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기를 경료하였다.  9) 그 후 이 사건 상가의 소유권은 케이비부동산신탁 주식회사에게 이전되었다가 2013. 4. 25. 원고들에게 각 1/2 지분씩 이전되었다.  다. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성하여 경매법원에 제출한 현황조사서에는 피고가 이 사건 상가의 임차인이라는 사정이 현출되어 있으나, 한편으로 근저당권자인 인성저축은행이 경매법원에 피고가 작성한 무상거주확인서를 첨부하여 권리(임차인)배제신청서를 제출하기도 하였으므로, 만일 원고 회사가 위 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하였다면, 임차인인 피고가 매수인이나 매수인으로부터 이 사건 상가를 승계 취득한 원고들의 인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 보아야 한다.  그런데도 원심이 이러한 사정을 살피지 아니한 채, 이 사건 상가 인도 청구에 대하여 피고가 대항력 있는 임대차를 주장하면서 임차보증금반환과 동시이행의 항변을 하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다는 원고들의 주장을 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는, 금반언과 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  2. 그러므로 원고들의 나머지 상고이유와 피고의 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이기택(재판장) 김용덕 김신(주심) 김소영   ***********************************************   의정부지방법원 2016. 5. 20. 선고 2015나54463 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 에이치케이스테인드글래스 주식회사 외 1인 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 이한본) 【피고, 피항소인】 피고 【변론종결】 2016. 4. 22. 【제1심판결】 의정부지방법원 고양지원 2015. 7. 23. 선고 2014가단56617 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고는 원고들로부터 40,000,000원에서 2011. 1.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 200,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 위 부동산을 인도하라.  나. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다. 2. 소송총비용은 이를 3분하여 그 중 2는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다. 3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고들에게, 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 각 5,780,000원 및 2016. 3. 14.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈과 2016. 2. 26.부터 위 부동산의 인도 완료일까지 월 170,000원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라(원고들은 당심에서 청구취지를 감축하였다).  【이 유】 1. 청구원인에 관한 판단 가. 인정사실 1) 주식회사 제이비에스(이하 ‘소외 회사’라고 한다)는 2005. 11. 22. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 소외 회사는 2009. 9. 30. 주식회사 인성상호저축은행(2010. 8. 30. 주식회사 인성저축은행으로 명칭이 변경됨, 이하 ‘인성저축은행’이라 한다) 앞으로 근저당권설정등기를 마쳐주었다(위 근저당권설정등기 당시 이 사건 상가에는 주식회사 하나은행 명의의 근저당권이 설정되어 있었는데, 2009. 10. 5. 위 선순위 근저당권설정등기가 말소되어 등기부상 인성저축은행에 앞서는 제한물권은 없게 되었다).   2) 위 인성저축은행 명의 근저당권의 실행으로 2012. 6. 13. 의정부지방법원 고양지원 2012타경20945호로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 임의경매’라고 한다)가 개시되었고, 원고 에이치케이스테인드글래스 주식회사(이하 ‘원고 회사’라고 한다)는 이 사건 임의경매절차에서 이 사건 상가를 낙찰받아 그 매각대금을 모두 납입하고 2013. 1. 3. 소유권이전등기를 마쳤다.  3) 케이비부동산신탁 주식회사는 2013. 1. 31. 이 사건 상가에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 다시 원고들이 2013. 4. 25. 이 사건 상가 중 각 1/2 지분에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.  4) 피고는 현재 이 사건 상가에서 ○○○공인중개사 사무소를 운영하고 있다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 제2호증의 1, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 나. 판단 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 상가를 점유할 정당한 권원이 없는 한 이 사건 상가의 소유자인 원고들에게 이를 인도하고 점유기간 동안 발생한 부당이득을 반환할 의무가 있다.  2. 피고의 항변 등에 관한 판단 가. 당사자의 주장 피고는, 피고가 전 소유자인 소외 회사로부터 이 사건 상가를 임차하여 임대차보증금을 지급하고, 사업자등록을 함으로써 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득하였으므로, 위 임대차보증금을 반환받을 때까지는 원고들의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.  이에 대하여 원고들은, 피고가 소외 회사에게 피고가 주장하는 액수의 임대차보증금을 실제로 지급하였는지 알 수 없고, 임대차보증금을 지급하였더라도 전 소유자인 소외 회사에게 그 반환을 청구하여야 한다고 주장한다.  나. 인정사실 아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을 제1, 2, 4, 6 내지 12호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.  1) 피고는 2006. 9. 1.경 이 사건 상가를 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하였고, 2006. 12. 20. 전 소유자였던 소외 회사와 사이에 파주시 (주소 생략) △△△하우스 상가동 1층 일부를 임대차기간 2007. 1. 2.부터 24개월, 보증금 10,000,000원, 월 차임 800,000원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.  2) 피고는 위 사업자등록일 무렵부터 현재까지 이 사건 상가에서 ○○○공인중개사 사무소를 운영하고 있는데, 2009. 5. 1. 소외 회사와 사이에 임대차기간 2009. 5. 1.부터 24개월, 보증금 40,000,000원, 월 차임 200,000원으로 정하여 다시 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.  3) 피고는 2008. 9. 1. 소외 회사와 사이에 위 △△△하우스 미분양물건에 대하여 피고의 영업활동에 의한 분양 시 1채당 5,000,000원을 수수료로 지급받기로 약정하였는데, 소외 회사와 피고는 2009. 5. 15. 피고가 소외 회사에 지급할 임대차보증금 40,000,000원 중 18,000,000원을 소외 회사가 피고에게 지급할 분양 컨설팅 수수료 15,000,000원 및 임대계약 중개수수료 3,000,000원과 상계처리하기로 합의하였다.  4) 피고는 소외 회사의 대표이사인 소외인 명의의 계좌로 2009. 5. 15. 10,000,000원, 2009. 5. 18. 2,000,000원을 각 송금하였고, 소외 회사는 2009. 5. 15. 피고에게 40,000,000원을 임대차보증금으로 영수하였다는 취지의 영수증을 작성해 주었다. 또한, 피고는 위 소외인 명의의 계좌로 2007. 1.분부터 2010. 12.분까지 월 차임을 모두 지급하였다.  5) 한편 피고는 2009. 9. 30. 파주세무서장으로부터 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 다. 대항력의 발생 여부 1) 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로 임차인이 임차주택의 경매 당시 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 할 수 없고(대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 판결 참조), 이는 상가건물에 있어서도 마찬가지라 할 것이다.  2) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 피고는 2006. 9. 1.경 사업자등록을 마치고 그 무렵 이 사건 상가를 인도받음으로써 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득하였으므로, 그 후에 이 사건 상가에 관하여 설정된 근저당권에 기한 경매절차에서 위 상가의 소유권을 취득한 원고 회사와 그로부터 지분을 양수한 원고 2에게 대항할 수 있다.  3) 원고들의 주장에 관한 판단 가) 먼저 원고들은, 피고가 이 사건 임대차계약 체결 후에 확정일자 있는 증서로서 이 사건 상가에 무상거주하고 있다고 확인하여 준 이상 원고들에게 대항력 있는 임차인이라고 주장하는 것은 신의칙이나 금반언의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 취지로 주장한다.  갑 제2호증의 3, 4의 각 기재에 의하면, 피고가 소외 회사의 부탁을 받고 2009. 10. 1.경 인성저축은행에게 ‘이 사건 상가에 무상거주함을 확인하고, 만일 실제와 상이하여 발생되는 손해에 대하여 전적으로 민·형사상 책임을 질 것을 확약한다’는 취지의 임대차계약확인서를 제출한 사실은 인정된다. 그러나 한편, 을 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임의경매절차에서 ‘피고가 등록사항 등의 현황서상 2006. 9. 1. 이 사건 상가에 전입하였고, 임대차보증금은 40,000,000원 내지 50,000,000원이며, 2009. 9. 30. 확정일자를 마친 것으로 등재되어 있다’는 내용의 임대차관계조사서가 제출된 사실도 인정된다.  위 인정사실에 의하면, 원고 회사는 위 임대차관계조사서를 보고 이 사건 임의경매절차에서 대항력 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 이 사건 상가를 낙찰받아 그 소유권을 취득하였다고 할 것이고, 피고가 이 사건 임의경매 이전에 무상거주 취지의 임대차계약확인서를 작성하여 준 사실이 있다고 하더라도 위 경매절차에서 위 임대차관계를 분명히 한 이상 원고 회사로 하여금 경매가격을 결정하는 데 어떠한 신뢰를 준 것이라 할 수 없으므로, 피고의 항변이 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결 참조).  따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다. 나) 다음으로 원고들은, 피고가 작성한 임대차계약확인서는 임대차보증금반환청구권의 포기 또는 그 채무에 대한 면제의 의사표시가 기재된 처분문서로 볼 수 있으므로, 소외 회사에 대하여 임대차보증금반환청구권이 존재하였다고 하더라도 원고들에게 임대차보증금반환청구권을 행사할 수 없다고 주장한다.  원래 민법상 채무면제는 채권을 무상으로 소멸시키는 채권자의 채무자에 대한 단독행위라 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 피고가 임대차계약확인서를 작성해 준 상대방은 소외 회사나 원고들이 아니라 인성저축은행이므로, 그 문서에 무상거주의 취지가 기재되어 있다고 하더라도 이를 곧바로 채무면제의 처분문서에 해당한다고 보기 어렵다. 또한, 갑 제4호증의 1, 2의 각 기재만으로는 임대차보증금반환청구권의 포기사실을 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 오히려 피고가 이 사건 임의경매절차에서 배당요구나 권리신고를 하지 않은 것은 임대차보증금반환청구권을 포기한 것이 아니라 앞서 본 바와 같이 임차권의 대항력을 유지하여 낙찰자에게 보증금을 회수하기 위한 것으로 봄이 타당하다.  따라서 원고들의 위 주장도 이유 없다. 4) 소결 결국, 피고는 대항력 있는 진정한 임차인이므로, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 원고들로부터 배당요구하지 않은 임대차보증금 전액을 반환받을 때까지 이 사건 상가를 점유할 권리를 갖는다.  라. 대항력의 범위에 관한 판단 1) 당사자의 주장 원고들은 예비적으로, 원고들이 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도 원고들의 2015. 9. 25.자 준비서면에서 한 피고의 2기 이상 차임연체를 이유로 해지 통고에 의하여 이 사건 임대차계약은 종료되었으므로, 피고는 원고들로부터 임대차보증금에서 연체차임을 공제한 나머지를 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 상가를 인도하여야 한다고 주장한다.  이에 대하여 피고는, 부동산의 차임은 법정과실이므로 그 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 하므로, 원고들이 이 사건 상가를 낙찰받기 이전에 이미 연체된 차임은 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 주장한다.  2) 판단 살피건대, 원고들이 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 지위를 승계하여 피고에 대하여 배당요구하지 않은 임대차보증금 전액을 반환할 의무를 부담함은 앞서 본 바와 같고, 여기에 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 점(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 참조), 임대차보증금반환채권은 임대차종료 시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만, 그 반환액수는 인도 시에 확정된다고 할 것인 점 등을 고려하여 보면, 피고의 연체차임은 그 성질상 원고들이 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봄이 타당하다(피고의 주장과 같이 민법 제359조에 의하면, 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다고 규정되어 있다. 그러나 압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미친다는 점에 의문이 있을 뿐만 아니라, 가사 법정과실에 압류 및 저당권의 효력이 미친다고 하더라도, 위와 같이 임대차계약에서 임대차보증금이 수수된 경우 연체된 차임채무는 그 성질상 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것인바, 낙찰인에게 임대차보증금반환채무가 인수되는 경우에는 연체된 차임채권도 이와 함께 낙찰인에게 귀속된다고 보는 것이 형평에 맞는 점, 이 사건 상가에 관하여 임의경매개시결정기입등기가 이루어진 2012. 6. 13.부터의 피고에 대한 차임채권도 저당권이 설정된 부동산과 함께 평가의 대상에 포함되었다고 볼 여지가 있고, 따라서 원고 회사가 이 사건 상가를 낙찰받아 그 매각대금을 모두 납입함으로써 이 사건 상가의 소유권을 취득하였을 때, 위 2012. 6. 13.부터의 피고에 대한 차임채권도 결과적으로 원고 회사에 귀속되었다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 보면, 결국 피고의 연체차임은 원고들이 반환해야 할 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 할 것이다).  이에 대하여 피고는, 자신이 소외 회사의 미분양 부동산에 대한 중개행위를 하여 왔는데 밀린 수수료와 차임을 향후 정산키로 합의하여 2011년부터 차임을 지불하지 않은 것이라는 취지로도 주장한다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고가 소외 회사로부터 피고의 영업활동에 의한 분양 시 수수료를 지급받기로 약정한 사실은 인정되나, 소외 회사의 피고에 대한 밀린 수수료 채무가 있어 이를 차임채권과 향후 정산키로 합의한 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.  마. 소결론 따라서 피고의 2기 이상 차임 연체를 이유 한 해지통고의 의사표시가 기재된 원고들의 2015. 9. 25.자 준비서면이 2015. 10. 6. 피고에게 송달된 사실은 기록상 분명하고, 이에 따라 이 사건 임대차계약은 그 무렵 적법하게 종료되었다고 할 것이므로, 원고들은 임대차보증금 40,000,000원에서 2011. 1.부터 이 사건 상가의 인도 완료일까지 월 200,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈만을 피고에게 반환할 의무가 있고, 피고는 원고들로부터 위 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다.  3. 결론 그렇다면, 원고들의 피고에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고들의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략] 판사   조윤신(재판장) 홍주현 이원재

 

1) 사실관계   

① 피고는  2006. 9. 1.  경 이 사건 상가를 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하고 그 무렵부터 이 사건 상가에서 공인중개사 , 사무소를 운영하고 있다. ② 피고는 2006. 12. 20. 이 사건 상가의 소유자인 주식회사 A 부터 이 사건 상가를 임차하였다가, 2009. 5. 1.  보증금 4,000만원 차임 월 20만원 임대차기간 2009. 5. 1.부터 2011. 4. 30.까지로 임대차 내용을 변경하여 다시 임대차계약을 체결하였다 피고는 보증금 중 일부는 현금으로 나머지는 피고의 채권으로 상계 처리하는 등의 방법으로 증액된 보증금을 모두 지급하였고 2009. 9. 30.  파주세무서장으로부터 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다. ③ A는  2009. 9. 30. B 저축은행으로부터 대출을 받으면서 이 사건 상가에 관하여 근저당권을 설정해 주었다. ④ 그 무렵 피고는  A 의 부탁에 따라  B 저축은행에 이 사건 상가에 무상거주함을 확인하고 "만일 기재 내용과 실제가 상이하여 발생되는 손해에 대하여 전적으로 민 형사상 책임을 질 것을 확약한다"는 취지의 문서 (이하 무상거주확인서)를 작성해 주었다. ⑤ A 가 대출원리금을 변제하지 못하자 B 저축은행은 이 사건 상가에 관하여 임의경매신청을 하여 2012. 6. 13. 의정부지방법원 고양지원 2012타경 20945 로 임의경매개시결정이 내려졌다  ⑥ 위 임의경매절차에서 집행관이 작성하여 경매법원에 제출한 현황조사서에는 피고가 등록사항 등의 현황서상 등재자이고 , 임대차계약서에 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있다. ⑦ B 저축은행은 2012. 10. 31. 경 피고의 배당 및 권리 자격을 제외해 달라는 취지의 권리(임차인) 배제신청서에 위 무상거주확 인서를 첨부하여 경매법원에 제출하였다. ⑧ D회사는 위 경매절차에서 최고가 매수신고인이 되어 매각허 가결정을 받고 대금을 납부한 후  2013. 1. 3. 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기를 경료하였다. ⑨ 그 후 이 사건 상가의 소유권은 신탁에게 이전되었다가 2013. 4. 25. 1/2 . 원고들에게 각 지분씩 이전되었다.

 

2) 판시 
  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

 

   근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다. 

다. 최근 판결의 소개 2-임차인이 작성하여 준 무상거주확인서로 인하여 배당에서 제외되었을 뿐 아니라 대항력도 인정받지 못한 사례 - 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결  

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 [건물명도][공2017상,954] 【판시사항】 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부 (소극)  【판결요지】 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.   한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.  주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.  따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.  【참조조문】 민법 제2조, 민사집행법 제88조, 제105조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의5 【참조판례】 대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상, 51) 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명도 담당변호사 정민경) 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 5인) 【원심판결】 수원지법 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.  한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).  주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.   따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.  2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 1) 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.  2) 주식회사 한국씨티은행(이하 ‘한국씨티은행’이라고 한다)은 2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국씨티은행에게 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국씨티은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.  3) 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013타경52867호로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.  4) 피고 1은 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.  5) 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.  6) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.  7) 원고들은 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.  8) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 한국씨티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국씨티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.  9) 그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국씨티은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 한국씨티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.  10) 위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151)은 2014. 11. 17. ‘이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국씨티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다’는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국씨티은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.  3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국씨티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국씨티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다.  그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 1이 한국씨티은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다.  같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다.  4. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형  ****************************   수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 정민경) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 주희진 외 1인) 【변론종결】 2016. 7. 21. 【제1심판결】 수원지방법원 2015. 7. 2. 선고 2014가단539092 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 원고들에게, 1) 피고들은 별지 목록 기재 부동산을 각 인도하고, 2) 피고들은 각자 40,336,000원과 이에 대하여 2016. 7. 15.부터 2016. 8. 25.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈 및 2016. 5. 21.부터 별지 목록 기재 부동산 인도 완료일까지 일 59,546원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  나. 원고들의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 2. 소송총비용은 피고들이 부담한다. 3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결 중 원고들 패소부분을 취소한다. 피고들은 원고들에게 별지 목록 기재 부동산을 각 인도하고, 피고들은 각자 원고들에게 40,336,000원과 이에 대하여 항소취지변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈 및 2016. 5. 21.부터 위 부동산 인도 완료일까지 일 59,546원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였다).  【이 유】 1. 기초사실 가. 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 보증금 2억 4,000만 원, 임차기간 2008. 8. 20.부터 2010. 8. 19.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 2008. 8. 8. 전입신고를 하고 위 계약서에 확정일자를 받았다.  나. 소외 1은 2012. 6. 1. 주식회사 한국씨티은행(이하 ‘한국씨티은행’이라고 한다)에 대한 대출금을 담보하기 위하여 이 사건 부동산에 관한 근저당권을 설정하여 주었고(같은 날 선순위 근저당권설정등기는 모두 말소되었다), 피고 1과 동거인 피고 2는 그 무렵 소외 1의 부탁으로 위 은행에 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없으며 위 은행에 대하여 임대차계약에 관한 일체의 권리를 행사하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.   다. 한국씨티은행의 위 근저당권에 기한 임의경매신청에 의하여 2013. 10. 1. 수원지방법원 2013타경52867호로 이 사건 부동산에 관한 임의경매가 개시되었고, 원고들은 위 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)에서 낙찰대금을 지급하고 2014. 5. 8. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.  라. 한편 피고 1은 2013. 11. 1. 이 사건 경매절차에서 이 사건 임대차계약에 기한 권리신고 및 배당요구를 하였고, 위 경매법원은 2014. 6. 13. 배당기일에서 피고 1에게 2억 4,000만 원을 배당하는 배당표를 작성하였다.  마. 한국씨티은행이 위 배당표에 대하여 배당이의를 제기하고 이 법원 2014가합8151호로 배당이의를 소를 제기하였으며, 위 배당표 중 피고 1에게 배당된 2억 4,000만 원을 삭제하고 한국씨티은행에게 2억 4,000만 원을 배당하는 것으로 경정한다는 내용으로 한 화해권고결정에 대하여 쌍방이 이의를 하지 않아 위 결정이 확정되었다.  바. 원고 1은 2014. 5. 12. 이 법원 2014타기2032호로 이 사건 부동산을 점유하고 있는 피고 1을 상대로 부동산인도명령을 신청하여 인도할 것을 명하는 결정을 받았으나 피고 1이 이에 대하여 항고(이 법원 2014라1217호)하여 위 항고심은 원고 1의 인도명령신청을 기각하는 결정을 하였고 위 결정은 확정되었다.  사. 이 사건 부동산에 관한 2014. 6. 13.부터 2015. 6. 12.까지의 차임 합계는 19,971,000원이고, 2015. 6. 13.부터 2016. 5. 20.까지의 차임 합계는 20,365,000원이며, 2016. 5. 20. 기준 1일 차임은 59,546원이다.  【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1, 4 내지 7, 9호증의 각 기재, 당심 감정인 소외 3의 임료감정결과, 변론 전체의 취지  2. 청구원인에 관한 판단 가. 이 사건 부동산 인도청구 위 인정사실에 의하면, 원고들은 2014. 5. 8. 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하였고, 피고들은 2008. 8. 8.경부터 현재까지 이 사건 부동산을 점유·사용하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 원고들에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.  나. 부당이득반환청구 위 인정사실에 의하면, 피고들은 이 사건 부동산을 점유·사용함으로써 법률상 원인 없이 차임 상당의 이득을 얻고 있다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 각자 원고들에게 원고들이 소유권을 취득한 이후로 원고들이 구하고 있는 2014. 6. 13.부터 2016. 5. 20.까지의 미지급 차임 합계 상당의 부당이득으로 40,336,000원(= 19,971,000원 + 20,365,000원)과 이에 대한 지연손해금 및 2016. 5. 21.부터 이 사건 부동산 인도 완료일까지 매일 59,546원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.   3. 피고들의 주장에 관한 판단 가. 당사자들의 주장 1) 피고들의 주장 피고 1은 이 사건 경매절차에서 보증금을 전혀 배당받지 못하였으므로 낙찰자인 원고들에 대하여 보증금을 반환받을 때까지 이 사건 부동산을 점유할 수 있는 대항력을 가진다. 원고들은 피고 1의 권리신고 및 배당요구로 인하여 이 사건 경매절차에 대항력과 우선변제권을 겸유한 진정한 임차인이 있다는 사실을 알고 있었고, 통상 경매절차에서 임차인이 배당을 제대로 받지 못하는 경우 배당받지 못한 금액의 범위 내에서 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있음은 충분히 예상된다. 또한 피고들이 한국씨티은행에 대하여 작성하여 준 무상거주확인서는 임대인인 소외 1의 요구에 따라 작성된 것으로, 채권자에게 위 무상거주확인서를 작성해 주었다고 하여 이것이 곧 낙찰자인 원고들에게 주택임대차보호법상 대항력을 행사하지 않겠다는 내용의 신뢰를 제공한 것이라고는 볼 수 없다.  2) 원고들의 주장 피고들은 근저당권자인 한국씨티은행에 대하여 무상거주확인서를 작성하여 주었음에도 이를 숨긴 채 이 사건 경매절차에서 배당요구를 함으로써 원고들이 낙찰가격을 결정하는 데에 신뢰를 제공하였다. 게다가 애초에 경매법원은 피고 1에게 보증금 2억 4,000만 원이 배당되는 내용의 배당표를 작성하였음에도, 피고들 스스로 채권자에게 무상거주확인서를 작성하여 주고 배당이의소송에서 권리를 포기하는 내용의 화해권고결정에 응함으로써 2억 4,000만 원의 보증금 배당을 받지 못한 것이다. 따라서 피고들이 낙찰자인 원고들에게 주택임대차보호법상의 대항력을 주장하는 것은 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성을 훼손하는 행위로 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다.  나. 판단 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고 1은 이 사건 임대차계약을 체결한 후 2008. 8. 8. 전입신고를 마쳤고, 그 무렵 이 사건 부동산을 인도받음으로써 피고들은 주택임대차보호법 제3조에서 정한 대항요건을 갖추었다 할 것이므로, 그 후에 이 사건 부동산에 관하여 설정된 근저당권에 기한 경매절차에서 위 부동산의 소유권을 취득한 원고들에게 대항할 수 있다.  그러나, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 경매절차는 당사자의 의사와 상관없이 진행되고 많은 사람의 이해관계가 상충되는 특성이 있는바, 경매절차에서의 권리관계는 당사자들 사이의 의사나 내부적인 관계는 배제하고 외부적으로 드러난 권리관계에 의하여 획일적으로 결정되어야 하는 점, ② 이 사건 경매절차에서 피고 1은 이 사건 임대차계약에 기하여 권리신고 및 배당요구를 하였고, 원고들은 이 사건 경매절차에서 드러난 권리관계를 바탕으로 피고 1이 확정일자에 의거한 우선변제권을 행사하여 보증금을 모두 회수하리라고 예상하고 입찰가격을 정하여 응찰한 점, ③ 피고들은 한국씨티은행에 대하여 ‘피고들은 소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고, 위 은행에 대하여 임대차계약에 관한 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었고, 위 무상거주확인서가 임대인인 소외 1의 강요에 의해 작성된 것으로서 무효라고 볼 아무런 증거가 없는 점, ④ 이 사건 경매절차의 배당기일에서 피고 1에게 임대차보증금 2억 4,000만 원 전액을 배당하는 내용의 배당표가 작성되었음에도 피고들이 한국씨티은행에게 작성하여 준 무상거주확인서 때문에, 피고 1이 한국씨티은행이 제기한 배당이의소송에서 위 은행의 청구를 인락하는 내용의 화해권고결정에 응할 수 밖에 없었던 점, ⑤ 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결은 ‘은행직원이 행한 담보물건에 대한 임대차조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차관계의 존재를 분명히 한 경우에는 경락인이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없으므로, 경락인의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없다‘고 판시한 바 있고, 다수의 하급심 판결들이 위 대법원 판결을 따르고 있으나(의정부지방법원 2016. 5. 20. 선고 2015나54463 판결, 수원지방법원 2010. 3. 17. 선고 2009나17261 판결, 서울북부지방법원 2007. 3. 28. 선고 2006나294 판결 등 참조), 주거용건물의 임차인을 보호하고자 민법의 일반규정에 대한 예외규정을 둔 주택임대차보호법의 입법목적과 권리관계의 신속·확실한 실현을 도모하기 위하여 요구되는 경매절차의 형식성, 명확성, 안정성의 요청 등을 고려하여 볼 때, 임차인의 선행행위로 인하여 낙찰자가 이 사건 경매절차에서 정당한 신의를 가지게 되었다면 낙찰자를 보호하여야 할 필요성이 더 큰 점 등에 비추어 보면, 이 사건에서와 같이 피고들 스스로 한국씨티은행에게 무상거주확인서를 작성하여 주었으면서도 위 무상거주확인서로 인하여 배당금을 못 받게 되자 이제 와서 보증금을 회수하지 못하였음을 이유로 낙찰자인 원고들에게 주택임대차보호법상의 대항력을 행사한다고 주장하는 것은, 전에 스스로 한 행위와 모순되는 행위를 하는 것으로 자기에게 유리한 법지위를 악용하는 경우에 해당된다 할 것이다.  따라서, 피고들의 위 주장은 신의성실의 원칙에 위배되어 받아들일 수 없다. 다. 소결론 피고들은 원고들에게 이 사건 부동산을 각 인도할 의무가 있고, 피고들은 각자 원고들에게 부당이득금 40,336,000원 및 이에 대하여 당심 항소취지변경신청서 부본 송달일 다음날인 2016. 7. 15.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2016. 8. 25.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금과, 2016. 5. 21.부터 이 사건 부동산의 인도 완료일까지 매일 59,546원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  4. 결론 그렇다면, 원고들의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고들의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  판사   이종광(재판장) 이미경 김근홍

 1) 사실관계  

① 피고 1은 2008. 6. 19. A와 이 사건 주택에 관하여 임차보증  금 240,000,000원으로 정한 임대차계약을 체결하고 A 에게 위    임차보증금을 지급한 다음  2008. 8. 8.  동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. ② B 은행은 2012. 6. 1. A 의 남편  C 에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 A  소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액  480,000,000 원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고 피고들은 그 무렵 A의 부탁을 받고 B은행에게 "A과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 B 은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다"는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다. ③ 이 사건 주택에 관하여  2013. 10. 1.  B은행의 신청에 따라  임의경매절차가 개시되었고 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000 원으로 평가하고 배당요구종기를  2013. 12. 11.  로 정하였다. ④ 피고 1은 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 2013. 11. 11.  임대인A, 임대차계약일 2008. 6. 19. 임차보증금 240,000,000 원 점유기간 , 2008. 8. 8 부터 주택인도일 전입신고일 임대차계약서상 확정일자 각 , 2008. 8. 8 로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다. ⑤ 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금 점유기간 전입일자 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시 되었다. ⑥ 1 차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2 차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을  420,000,000 원으로 하여 진행되고 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.  ⑦ 원고들은 2014. 3. 27.  매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 매각대금을 지급하고  2014. 5. 8.  소유권 이전등기를 마쳤다. ⑧ 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000원,  3순위로 근저당권자인 B은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고 이에 대하여 B은행은 피고1 의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.  ⑨ 그 후 B은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 B은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 B은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다. ⑩ 위 배당이의소송의 제1심은 2014. 11. 17.  이 사건 경매절차에서 집행법원이  2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000  원을 0원으로 B은행에 대한 배당액 191,334,841원을  431,334,841원으로 경정한다 는 내용의 화해권고결정을 하였고 이에 대하여 피고 과 은행이 이의하 , 1 B 지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.

 

2) 판시
   대법원은 다음과 같이 판시하였다.  

 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.  
     한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시 부동산의 점유자와 점유의 권원 점유 수 있는 기간 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다. (민사집행법 제105조) 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다. (대법원 1995. 11. 22.선고 95마1197 결정 참조)

제105조(매각물건명세서 등) ① 법원은 다음 각호의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 한다. 1. 부동산의 표시 2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것 4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 ② 법원은 매각물건명세서ㆍ현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.

대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 [낙찰허가][공1996.1.1.(1),51] 【판시사항】 [1] 민사소송법 제603조의2의 현황조사 제도 및 제617조의2의 경매물건명세서 비치 제도의 규정 취지 [2] 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집달관의 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 낙찰불허가 사유가 된다고 본 사례  【결정요지】 [1] 민사소송법 제603조의2 및 제617조의2의 규정 취지는 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써, 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다.  [2] 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집달관의 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 낙찰불허가 사유가 된다고 본 사례.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제603조의2, 제617조의2 [2] 민사소송법 제603조의2, 제617조의2, 제633조 제6호, 민사소송규칙 제150조 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 1. 30.자 91마680 결정(공1992, 1263) 대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정(공1994상, 785) [2] 대법원 1991. 2. 27.자 90마18 결정(공1991, 1154) 대법원 1991. 12. 27.자 91마608 결정(공1992, 759) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 서울지방법원 1995. 9. 4.자 95라1205 결정 【주문】 원심결정을 파기하고, 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 1. 원심결정 이유에 의하면 원심은, 이 사건 입찰대상 부동산의 소재지에 선순위 임차인인 소외 1의 주민등록이 되어 있음에도 불구하고 집달관의 임대차조사보고서에는 위 소외 1에 관한 기재가 누락되어 있을 뿐 아니라, 입찰물건명세서에도 위 소외 1의 주민등록이 미등재인 것으로 기재되어 있으므로 위 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서를 기초로 한 이 사건 낙찰허가결정은 취소되어야 한다는 낙찰자의 항고이유에 대하여, 입찰법원으로부터 입찰대상 부동산에 대한 임대차 등의 현황조사를 명받은 집달관은 현실로 존재하는 임대차 등의 실체를 있는 그대로 보고하면 족하다 할 것이고, 그 임대차가 제3자에게 대항할 수 있는 것인지의 법률판단이나 입찰에 응하는 사람이 장차 그 부동산을 낙찰받음으로써 입을 수 있는 손해에 관하여는 입찰에 응하는 사람이 제반 사정을 고려하여 그의 책임하에 판단 확인하여야 하고, 입찰법원으로서는 그와 같은 법률판단을 할 권한이나 그와 같은 손해까지 면밀히 조사할 필요는 없는 것이라고 전제하고, 이 사건에서 제1심 법원의 명을 받은 집달관이 이 사건 부동산의 소재지에 찾아가서 임차인 소외 2의 진술에 의하여 조사한 결과, 위 소외 2가 1993. 9. 1.경 방 1칸을 임차보증금 7,000,000원에 임차하여 전입신고를 마치고 그 무렵부터 점유 사용하고 있고, 또한 소외 3이 1989년경부터 방 1칸을 임차보증금 25,000,000원에 임차하여 그 무렵부터 점유 사용하고 있다는 사실을 확인한 후, 위 소외 2의 주민등록등본은 첨부하였으나 위 소외 3의 주민등록은 동사무소에 등재되어 있지 않다고 하여 그와 같은 취지를 기재한 현황조사보고서를 작성하여 제출하였고, 제1심 법원은 이를 입찰에 응하는 사람이 열람할 수 있도록 입찰기록에 편철하고 또한 이를 기초로 입찰물건명세서를 작성하여 입찰절차를 진행한 후 이 사건 낙찰허가결정을 한 사실을 알 수 있으므로, 항고이유는 받아들일 수 없다고 하여 항고를 기각하였다.  2. 민사소송법 제603조의2는 입찰법원은 집달관에게 부동산의 현황, 점유 관계, 차임 또는 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하도록 하고 그에 필요한 일정한 권한을 집달관에게 부여하고 있으며, 같은 법 제617조의2는 입찰법원은 부동산의 표시, 그 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등을 기재한 입찰물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 하였는바, 이는 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다고 할 것이며, 그리하여 민사소송규칙 제150조는 법원은 일반인이 열람할 수 있도록 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 입찰물건명세서 사본과 함께 비치하도록 하고 있다( 대법원 1994. 1. 15.자 93마1601 결정 참조).  기록에 의하여 살펴보면, 위 소외 1은 이 사건 부동산에 대한 한미은행의 1993. 2. 23.자 선순위 근저당권보다 앞선 일자인 1991. 8. 6.자로 주민등록 전입신고가 되어 있음이 명백함에도, 법원의 입찰물건명세서나 이와 함께 비치하도록 되어 있는 집달관의 현황조사보고서에는 위 소외 2의 임대차에 관하여는 주민등록일자가 제대로 조사되어 기재된 반면에 위 소외 1(기재 명의는 소외 3으로 되어 있다)의 임대차에 관하여는 전입신고 여부가 '미상' 또는 '동사무소에서 확인 안됨'으로 기재되어 있으므로, 집달관의 현황조사보고서가 임대차 관계의 실체를 제대로 반영하였다고 할 수 없을 뿐 아니라 입찰물건명세서의 작성에도 하자가 있음이 분명하다.  그리고 위 소외 1의 임대차는 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 것으로 보여지고, 보증금의 수액도 이 사건 낙찰가액 29,300,000원에 비하여 상당한 금액에 이르며, 집달관의 현황조사는 그 직무와 권한에 의하여 이루어지고 점유자의 주민등록 여부는 집달관이 쉽게 파악할 수 있는 내용에 속하므로 그 조사 결과는 일반인으로부터 상당한 신뢰를 받게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 입찰물건명세서 작성의 하자는 낙찰자인 재항고인의 매수의사와 매수신고가격의 결정에 영향을 미쳤다고 봄이 상당하다 할 것이므로, 이는 민사소송법 제633조 제6호에 정한 낙찰불허가 사유에 해당한다 고 보아야 할 것이다.  3. 이와 다른 견해에서 제1심의 낙찰허가 결정을 유지한 원심의 판단에는 민사소송법 제633조 제6호, 제603조의2, 제617조의2의 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.  그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관   천경송(재판장) 지창권 신성택(주심)

 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
    따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않
는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.  
  이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 1 2008. 8. 9.이고 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8. 이며 B은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1. 이므로 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 B은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다.
    그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,999원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다 따라서 피고 1이 ㅠ은행에 무상거주확인서를 작성해준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다.  

  라. 검토  

    위 각 판결은 임차인이 제출한 무상거주확인서 등의 서류가 집행단계에서 기록상 현출된 경우에는 신의칙 및 금반언의 원칙을 엄격하게 적용하여 해당 임차인에게 우선변제권과 대항력을 인정하지 아니한 판결이다 부동산 경매절차에는 이에 참가하는 이해관계인들이 많으므로 이를 믿고 매수하는 이해관계인들의 불의타를 방지하여야 하는 데다가 임차인이 스스로 한 법률행위의 효과를 무시할 수 없다는 점에서 결론에 수긍할 수 있다 다만 실제로 경매업무를 처리하다 보면 임차인이 보증금을 지급하고 적법한 임대차계약을 체결하였음에도 임대인의 요청 등에 못 이겨 특별한 법적인 고려 없이 무상거주확인서 등을 작성하여 준 경우가 많은데 이러한 행위의 법적인 위험성에 대하여 충분하게 인식할 계기가 없었던 것으로 보인다는 점에서 매우 안타까운 경우가 많다.  

 

Ⅳ 배당 관련  

1. 직접 강제경매를 신청한 임차인도 별도로 배당요구가 필요한지 여부

가 . 序  
 

  과거 주택이나 상가의 임차인이 건물임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 요건을 모두 구비한 경우에 두 권리가 병존할 수 있는지에 관한 논의가 이루어진 바 있었다 이 쟁점은 임차인이 양 권리를 모두 겸유하고 있고 임차인으로서는 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 판시한 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466,467,468,469  판결결로 명확히 정리되었다. 그 후 우선변제권을 선택하여 행사하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인의 대항력이 과연 유지되는지의 쟁점이 또 다시 제기되었으나 이 역시 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 요구할 수 있다는 대법원1997.8.22. 선고 96다53628 판결로 논쟁이 일단락되었다. 그 후 주택임대차보호법제3조의5 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다 다만 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다 단서가 신설됨으로써 이제는 더 이상 양 권리의 병존 등에 관한 논란은 없다.  
   한편 임대건물에 대한 경매절차가 개시되면 임차인은 배당요구종기까지 권리신고와 배당요구를 하여야 우선변제권을 통하여 배당을 받을 수 있는데 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 경우에 스스로 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 경우에까지 별도로 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 하여야 하는지에 관하여는 최근에 중요한 대법원 판결이 선고되었다.  

주택임대차보호법  일부개정 2023. 7. 11. [법률 제19520호, 시행 2023. 7. 11.] 법무부 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.  [전문개정 2008.3.21]

대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466,467,468,469 판결 [가옥명도][집34(2)민,73;공1986.9.15.(784),1104] 【판시사항】 임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력 【판결요지】 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이므로 임차인이 임차주택의 경매당시 우선변제권을 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 할 수 없다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항 【전 문】 【원고, 상고인】 아남전기산업 주식회사 【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인 【원심판결】 대전지방법원 1986.1.22. 선고 85나462 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 원고의 상고이유를 본다. 원심판결 및 원심이 인용한 제1심 판결 이유에 의하면, 원고는 원심판결 별지목록기재의 건물에 관하여 1983.9.9. 근저당권을 취득하였다가 1985.1.10. 이를 경락받아 그 소유권을 취득한 사실과 피고들은 원고가 위 건물에 관하여 담보물권을 취득하기 이전인 원심판결 별표기재의 각 일시에 원고이전의 건물소유자로부터 해당 점유부분을 그 기재의 보증금으로 임차하여 즉시 주민등록을 마치고 1983.7.31. 기간의 정함이 없이 임대차계약을 갱신한 사실을 그 거시의 증거에 의하여 인정한 다음, 주택임대차보호법 부칙 제2항, 같은 법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 따라 원고가 임차인인 피고들에 대한 관계에서 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이므로 해당 임차보증금을 반환함과 상환하여서만 임차목적물의 명도를 구할 수 있는 것이고, 위 건물의 경매절차에서 피고들의 우선변제권이 배제되었다는 사유는 원고에 대한 대항력 주장에 장애가 되지 아니한다는 취지로 판단하였다. 현행 주택임대차보호법(1983.12.30. 법 제3682호, 1984.1.1.부터 시행) 제3조 제1, 2항에 의하면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있다. 임대주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은법 제4조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은법 제8조 제1항은 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보권자 보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 임차인의 보호를 위한 위 규정들의 취지에 비추어 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.  상고이유의 요지는, 피고들은 위 같은법 제8조, 같은법시행령 제3조 소정의 소액보증금으로 임차한 임차인들로서 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선 변제를 받을 권리가 있고 따라서 위 건물의 경매절차에서 배당요구를 하였더라면 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 있었을 것인데 이러한 조치를 취하지 아니하여 배당에서 제외되었으니 피고들은 이제 원고에게 임대차로서 대항할 수 없다고 보아야 할 것인데도, 원심이 원고에게 임차보증금 반환의무가 있다고 판단한 것은 심리미진 내지 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법을 범한 것이라고 함에 있으나, 위 같은법 부칙 제4항에 의하면 소액임차 보증금의 우선변제에 관한 위 같은법 제8조의 규정은 위 법 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다고 규정되어 있고, 원고는 같은법 시행 이전인 1983.9.9. 임차주택에 대하여 근저당권을 취득하였음이 원심인정과 같으므로 피고들에게 위 규정에 따른 우선변제권이 있다할 수 없음이 뚜렷하여 그와 같은 권리가 있음을 전제로 하는 논지는 채용할 수 없을 뿐만 아니라 피고들에게 위 규정에 따른 우선변제권이 있고 피고들이 이를 행사하지 아니하였다 하더라도 그 임차보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다할 수 없으므로 결국 원심의 판단조치는 정당하고(원심의 판단은 그 표현에 있어서 정확한 것이라고 할 수는 없으나 위와 같은 취지의 판시라고 못볼바 아니다) 원고의 상고논지는 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   김달식(재판장) 김형기 정기승 박우동

대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 [건물명도등][집45(3)민,104;공1997.10.1.(43),2793] 【판시사항】 [1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부 (소극)  [2] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부 (적극)  【판결요지】 [1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다.  [2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.  【참조조문】 [1] 민법 제303조 제1항, 제318조, 민사소송법 제608조 제2항[2] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항, 제4조 제2항, 제8조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정(공1992, 1269) [2] 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카 466, 467, 468, 469 판결(공1986, 1104) 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결(공1994상, 501) 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458) 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결(공1997하, 2856) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오수원) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 광주지법 1996. 10. 31. 선고 96나5434 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유와 기간이 지난 뒤에 제출된 상고이유보충서 기재 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 판단한다. 1. 제1점에 대하여 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로( 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정 참조), 가사 이 사건 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 소외인의 전세권이 피고가 그 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 이 사건 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 피고의 임차권이 위 소외인의 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다고 할 것이다.  같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 민법 제303조 제1항의 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.  2. 제2점 및 제3점에 대하여 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법(이하 법이라고만 한다) 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항의 규정들의 취지에 비추어, 위 각 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 법 제3조의2 제1항 본문 소정의 보증금이나 법 제8조 제3항 소정의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있음은 소론이 주장하는 바와 같으나( 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466, 467, 468, 469 판결, 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 위 각 규정에서 임차인에게 위 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 그 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 위 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다. 이 경우 위 임차인의 배당요구에 의하여 위 임대차는 해지되어 종료되고( 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 다만 법 제4조 제2항에 의하여 위 임차인이 그 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 그 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 법 제3조 제2항에 의하여 그 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다 고 할 것이다.  그런데 원심이 확정한 사실관계와 당시 시행되고 있던 관계 법령에 의하면, 법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항, 제8조 제1항 규정의 요건을 갖춤으로써 위 두 가지 권리를 겸유하고 있던 임차인인 피고가 이 사건 건물에 대하여 진행되고 있던 경매절차에서 그 보증금 15,000,000원 전액에 대하여 배당요구를 하였으나, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 배당받을 수 있었던 금액은 금 5,000,000원(실제로 배당받은 금액도 같은 금액이다)에 불과하였음을 알 수 있으므로, 경락인인 원고는 위 보증금 중 위 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액인 금 10,000,000원을 반환할 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이다.  같은 취지에서 원고가 위 보증금 잔액인 금 10,000,000원을 반환할 임대인의 지위를 승계하였다고 보아 같은 금액을 반환받을 때까지는 원고의 명도 요구에 응할 수 없다는 피고의 항변을 받아들인 원심의 조처는 정당하고, 거기에 소론과 같이 법 제3조의2의 규정 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 모두 이유 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   천경송(재판장) 지창권 신성택(주심) 송진훈

 

나 최근 판결의 소개 (직접 집행권원을 얻어 경매신청한 경우에는 배당요구가 필요하지 않다고 본 사례 

  대법원 2013. 11. 14.  선고 2013다27831 판결) 

대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결 [배당이의][공2013하,2208] 【판시사항】 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 여부(원칙적 소극) 및 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지 여부  (원칙적 적극)  【판결요지】 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다.   【참조조문】 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 전종만) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인 【원심판결】 대전지법 2013. 2. 20. 선고 2012나18043 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.  원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 2008. 9. 10. 소외인으로부터 이 사건 주택을 보증금 8,000만 원, 임대차기간 2008. 9. 10.부터 2010. 9. 10.까지로 정하여 임차하고, 같은 날 이 사건 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, 위 임대차기간 만료 후 원고는 소외인을 상대로 대전지방법원 2011가단12689호로 위 보증금 8,000만 원의 반환을 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받은 다음, 위 확정판결에 기하여 2011. 7. 6. 대전지방법원 2011타경13739호로 이 사건 주택에 대한 강제경매(이하 ‘이 사건 경매’라 한다)를 신청하여 경매절차가 개시된 사실, 이 사건 경매절차에서 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서에는 원고가 위와 같이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 기재되어 있고 원고의 주민등록표등본이 첨부되어 있으며, 경매법원이 작성하여 비치한 매각물건명세서에도 동일한 내용이 기재되어 있는 사실, 이 사건 경매절차에서 이 사건 주택은 9,100만 원에 매각되었고, 경매법원은 2012. 7. 4. 배당기일에서 위 매각대금에 전경매보증금 등을 합한 배당할 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 96,695,691원 중 301,650원을 조세채권자에게 우선배당하고, 나머지 96,394,041원을 일반채권자인 피고들과 경매신청채권자인 원고에게 채권액의 비율대로 안분배당을 하여 원고에게 33,656,151원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였으며, 이에 원고가 피고들의 배당액에 대하여 배당이의를 한 사실을 알 수 있다.   위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고는 보증금반환청구 소송의 승소확정판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청함으로써 주택임대차보호법상의 우선변제권을 선택하여 행사하였고, 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 이 사건 경매절차가 진행되어 이 사건 주택이 매각되었으므로, 경매법원으로서는 원고에게 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당을 실시하였어야 할 것이다.  그럼에도 원심은 이와 달리, 원고가 배당요구의 종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정할 수 없다고 잘못 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.   그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김용덕(재판장) 신영철(주심) 이상훈 김소영   ************************************   대전지방법원 2013. 2. 20. 선고 2012나18043 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 전종만) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 3인 【변론종결】 2013. 1. 30. 【제1심판결】 대전지방법원 2012. 9. 27. 선고 2012가단29943 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】  제1심 판결을 취소한다. 이 법원 2011타경13739 부동산강제경매 사건에 관하여 이 법원이 2012. 7. 4. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 3,658,515원을 670,739원으로, 피고 2에 대한 배당액 33,656,151원을 9,936,860원으로, 피고 3에 대한 배당액 10,090,819원을 2,979,279원으로, 피고 4에 대한 배당액 15,332,405원을 2,807,163원으로, 원고에 대한 배당액 33,656,151원을 80,000,000원으로 각 경정한다.  【이 유】 1. 이 법원이 설시할 이유는, 제1심 판결 이유 중 제3면 14행(두 번째 표 순번 3)의 ‘2009’를 ‘2011’로, 제8면 제20행의 ‘해는’을 ‘해하는’으로 각 고치고, 제8면 말미에 아래 [추가하는 부분]을 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문을 적용하여 이를 그대로 인용한다.  [추가하는 부분] 마. 석명의무위반 주장 1) 주장 설사 원고의 이 사건 강제집행신청이 일반채권자로서 배당요구를 한 것인지, 우선변제권을 행사한 것인지 여부가 불분명하였다 하더라도, 집행법원으로서는 마땅히 민사소송법 및 비송사건절차법에 의하여 원고에게 보정을 명하거나 심문하는 등의 방법으로 보정할 수 있도록 기회를 보장해 주었어야 함에도 이러한 절차를 거치지 아니한 채 원고를 일반채권자로 보아 배당에서 제외한 것은 위법하다.  2) 판단 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 원고의 이 사건 강제집행신청이 일반채권자로서 배당요구를 한 것임이 명백하고 임차인으로서 우선변제권을 행사한 것인지 여부가 불분명한 경우가 아니므로 집행법원에게 원고 주장의 위와 같은 석명의무가 있다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 위 주장 역시 이유 없다.  2. 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 원고의 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  판사   금덕희(재판장) 전호재 조아라 판사 조아라 출산휴가로 서명날인 불능   *****************************************   대전지방법원 2012. 9. 27. 선고 2012가단29943 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 전종만 외 1인) 【피 고】 피고 1 외 3인 【변론종결】 2012. 9. 18. 【주 문】 1. 원고의 피고들에 대한 이 사건 각 청구를 각 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 대전지방법원 2011타경13739호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2012. 7. 4. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 3,658,515원을 670,739원으로, 피고 2에 대한 배당액 33,656,151원을 9,936,860원으로, 피고 3에 대한 배당액 10,090,819원을 2,979,279원으로, 피고 4에 대한 배당액 15,332,405원을 2,807,163원으로, 원고에 대한 배당액 33,656,151원을 80,000,000원으로 각 경정한다.  【이 유】 1. 배당이의 과정 가. 원고는 2008. 9. 10. 소외 1(대법원판결의 소외인)과 사이에 대전 서구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 보증금 80,000,000원, 임대차기간 2008. 9. 10.부터 2010. 9. 10.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였다.  나. 원고는 위 임대차계약 체결 당일 보증금 80,000,000원을 소외 1에게 지급하였고, 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다. 다. 원고는 소외 1을 상대로 임대차보증금반환청구의 소(이 법원 2011가단12689)를 제기하여 2011. 7. 2. 승소판결이 확정되었다. 라. 피고 4는 이 사건 주택에 대하여 강제경매신청(이 법원 2009타경24996호, 이하 ‘선행 경매사건’이라 한다)을 하였고, 위 경매절차는 아래와 같이 진행되었다.    라. 원고는 2011가단12689호 판결에 기하여 이 사건 주택에 대하여 강제경매신청(이 법원 2011타경13739)을 하였고, 위 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)는 아래와 같이 진행되었다.  마. 원고는 이 사건 경매절차에서 배당요구 종기까지 별도의 배당요구서를 제출하지 않았다. 바. 이 사건 경매절차에서 집행관이 제출한 현황조사보고서에는 원고의 권리관계가 나타나 있고, 이 사건 주택에 전입신고 된 원고의 주민등록등본이 첨부되어 있으며, 매각물건명세서에도 원고의 임대차관계가 표상되어 있으나 배당요구는 하지 않은 것으로 나타나 있다.  사. 피고들은 원고가 이 사건 주택에 대한 전입신고를 마치고 확정일자를 받고 난 이후인 2009. 3. 23.부터 2010. 9. 28.까지 사이에 이 사건 주택에 대하여 가압류를 한 채권자들이다.  바. 원고는 배당기일에 출석하여 피고 4에 대한 배당금 중 11,325,894원, 피고 1에 대한 배당금 중 2,702,509원, 피고 3에 대한 배당금 중 7,453,987원, 피고 2에 대한 배당금 중 24,861,461원에 대하여 이의를 하였다.  [인정 근거] 다툼 없는 사실, 이 법원에 현저한 사실, 갑 1, 2, 4 내지 9, 11호증의 각 기재 2. 쟁점에 대한 판단 가. 이 사건의 쟁점 피고들은 원고가 배당요구 종기 전에 배당요구서를 제출하지 않았으므로, 경매법원이 원고의 우선변제권을 인정하지 않은 것은 정당하다고 주장하고, 원고는 별도의 배당요구서를 작성하지 않았지만 우선변제권 있는 임차인으로서의 배당요구 요건이 충족되었다고 주장하고 있으므로, 이 사건의 쟁점은 원고가 배당요구 종기 전에 우선변제권 있는 임차인으로서의 배당요구 요건을 충족하였는지 여부라 할 것이다.  나. 우선변제권 있는 임차인으로서의 배당요구 요건 충족 여부 1) 배당요구는 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위로서, 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)의 원인과 액수를 적은 서면으로 하여야 하고, 위 서면은 배당요구 종기까지 제출되어야 한다.  2) 위와 같이 배당요구권자로 하여금 배당요구 종기까지 배당을 요구하도록 하고 그 이후에는 실권효를 적용하는 이유는 다양한 이해관계인이 참여하는 경매절차에서 법률관계를 명확하게 하고 불측의 손해를 막기 위한 것이다.  3) 따라서, 원고가 집행력 있는 판결정본을 가진 일반채권자로서 경매를 신청할 수 있는 지위와 우선변제권 있는 임차인으로서 배당요구를 할 수 있는 지위를 겸유하고 있는 상태에서 일반채권자의 지위를 넘어 우선변제권 있는 임차인으로서 배당을 받고자 한다면 경매신청자로서 별도의 배당요구서라는 서면을 제출할 필요까지는 없다 하더라도 배당요구 종기까지 확정일자 있는 임대차계약서와 주민등록등본 등 우선변제권이 있음을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하여야 한다고 봄이 상당하다.  4) 그런데, 집행관이 제출한 현황조사보고서에 이 사건 주택에 전입신고 된 원고의 주민등록등본이 첨부되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로 이를 원고가 제출한 것과 동일하게 보아 주더라도, 배당요구 종기 전에 원고가 확정일자 있는 임대차계약서를 제출하였음을 인정할 증거가 없으므로, 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정할 수는 없다.  3. 원고의 나머지 주장에 대한 판단 가. 이중경매 신청자라는 주장 1) 주장 원고는 선행 경매사건의 배당요구 종기 전에 이중경매를 신청하였고, 선행사건의 배당요구 종기까지 이중경매를 신청한 채권자는 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 권리가 있으므로, 이 사건 배당은 부당하다.  2) 판단 원고가 선행 경매사건에서 우선변제권 있는 임차인으로서 배당요구를 한 사실은 피고들도 다투지 아니하나, 원고는 선행 경매사건의 배당요구 종기일인 2009. 11. 26.이 지난 2011. 7. 6.에 이르러서야 집행력 있는 판결정본에 기하여 이 사건 경매신청을 하였을 뿐 2009. 11. 26. 이전에 이중경매를 신청하였음을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.  나. 배당요구가 필요 없는 채권자라는 주장 1) 주장 원고는 임대차보증금을 회수하기 위해 집행력 있는 판결정본에 기해 이 사건 경매신청을 하였고, 배당요구란 다른 채권자의 강제집행절차에 편승하여 집행절차에 참가함으로써 동일한 재산의 매각대금에서 변제받기 위한 행위에 불과하므로 원고와 같은 경매신청자는 별도의 배당요구 행위가 필요 없다. 그리고 부동산현황조사서에 원고가 확정일자 있는 임차인이라는 사실, 원고가 주민등록 등 대항요건을 갖추었다는 사실 등이 모두 나타나 있으므로 원고가 우선변제권 있는 임차인임을 소명하기 위한 별도의 행위를 하지 않았더라도 원고는 피고들에 우선하여 배당받아야 한다.  2) 판단 가) 경매신청자가 우선변제권이 있는 임차인인 경우 집행력 있는 판결 등을 가진 일반채권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 겸유하게 되나, 집행력 있는 판결 등에 기하여 경매를 신청한 임차인이라 하더라도 주택임대차보호법에 따라 우선변제권 있는 임차인으로서 배당을 받고자 한다면 해당 요건을 갖추어 별도의 배당요구를 하여야 함은 앞서 본 바와 같다.  나) 한편, 우선변제권 있는 임차인이라 하더라도 배당절차에 참여하지 아니하고 임대차관계를 유지할 수 있는 선택권이 있으므로, 권리신고가 되어 있다거나 부동산현황조사서에 우선변제권이 있음을 표상하는 내용이 포함되어 있다 하더라도 여기에 배당요구와 동일한 효과를 부여할 수는 없다.  다. 준물권에 관한 주장 1) 주장 주택임대차보호법은 일정한 요건 아래 임차인에게 준물권자로서의 지위를 부여하고 있으므로, 원고는 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당받을 권리가 있다.  2) 판단 원고가 주장하는 바와 같이 일정한 요건을 갖춘 주택임차인은 일반채권자에 비해 우선변제권을 갖고 있음은 주택임대차보호법에 의하여 인정된 당연한 권리이지만, 우선변제권이 있다는 것과 우선변제를 받기 위해서 별도의 배당요구가 필요한지 여부는 전혀 별개의 문제이고, 민사집행법에 따르면 우선변제권 있는 임차인이라 하더라도 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야 한다는 것 또한 명백하므로, 원고의 위 주장도 받아들이지 않는다.  라. 법적안정성과 소송경제에 관한 주장 1) 주장 가) 부동산을 경락받고자 하는 사람들은 매각대금이 임차보증금을 초과하고 임차인이 우선변제권의 요건을 갖추고 있다면 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 신뢰할 것이다.  나) 그럼에도 불구하고 이 사건의 경우처럼 임차인이 배당요구를 하지 않는 결과가 되어 경락인이 임대보증금을 인수하여야 한다면 이는 후순위 채권자들에게는 예상치 못한 이익이 돌아가는 반면 경락인에게는 그에 상응하는 손해가 발생하게 되므로 이는 정의의 관념에 반할 뿐만 아니라 법적안정성을 훼손하는 결과가 되고, 경락자는 임차인과 후순위채권자를 상대로 부당이득반환청구의 소를 제기하여야 하는 등 소송경제를 크게 해치게 되어 부당하다.  2) 판단 가) 우선, 부동산을 경락받고자 하는 자는 우선변제권 있는 임차인이 배당요구 종기까지 배당요구를 하였는지 여부를 살핌으로써 임대차보증금을 인수할 의무가 생기는지 여부를 판단할 수 있기 때문에 어떠한 불측의 손해가 발생한다고 보기 어렵고(이 사건 경매절차에서 작성된 매각물건명세서에도 원고는 배당요구를 하지 않은 것으로 나타나 있음은 앞서본 바와 같다), 위와 같이 경매는 여러 사람들의 이해관계가 얽혀 있기 때문에 오히려 원고가 주장하는 법적안정성을 기하기 위하여 배당요구 등 절차의 준수 여부 등에 관하여 보다 엄격하고 신중하게 판단하여야 한다.  나) 한편, 선순위 채권자가 배당에 참가할 권리를 포기하거나 그러한 권리를 행사하지 않음으로써 후순위 채권자에게 그에 따른 이익이 돌아간다 하더라도, 이는 배당에 참가한 채권자들 사이의 문제일 뿐만 아니라 후순위 채권자들이 자신의 채권 이상의 만족을 얻는 것도 아니므로 이를 두고 정의관념에 반한다고 할 수 없다.  다) 또한, 선순위 채권자가 배당요구를 하지 않음으로써 후순위 채권자의 배당액이 증가하였다 하더라도 이를 두고 후순위 채권자가 부당이득을 하였다고 보기 어렵고, 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았다 하더라도 후순위 채권자나 경락인과 사이에 부당이득 관계가 성립하는 것도 아니므로, 소송경제를 해하는 바도 없다. 설사 소송경제를 해는 측면이 있다 하더라도 그와 같은 가치가 집행법상의 원칙들을 후퇴시키고 법적안정성을 해하면서까지 지켜야 할 가치라고 보기도 어렵다.  4. 결 론 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 각 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사   장동혁

 1) 사실관계  

① 원고는 2008. 9. 10.  A로부터 이 사건 주택을 보증금 8,000만원 임대차기간  2008. 9. 10. 부터 2010. 9. 10.  까지로 정하여 임차하고 같은 날 이 사건 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. ② 위 임대차기간 만료 후 원고는 A를 상대로 보증금 8,000만원의 반환을 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받은 다음 위 확정판결에 기하여 2011. 7. 6.  이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청하여 경매절차가 개시되었다. ③ 이 사건 경매절차에서 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서에는 원고가 위와 같이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 라는 내용이 기재되어 있고 원고의 주민등록표등본이 첨부되어 있으며 경매법원이 작성하여 비치한 매각물건명세서에도 , 동일한 내용이 기재되어 있었다. ④ 이 사건 경매절차에서 이 사건 주택은 9,100만원에 매각되었고 경매법원은 2012. 7. 4. 배당기일에서 위 매각대금에 전  경매보증금 등을 합한 배당할 금액에서 집행비용을 공제한 실 제 배당할 금액 96,695,691원 중  301,650원을 조세채권자에게 우선배당하고 나머지  96,394,041원을 일반채권자인 피고들과 경매신청채권자인 원고에게 채권액의 비율대로 안분 배당을 하여 원고에게 33,656,151 원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.  ⑤ 이에 원고가 피고들의 배당액에 대하여 배당이의를 하였다.

2) 판시 

    대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

   주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특
별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되
고 그러한 내용이 현황조사보고서 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 
우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.  

  다. 검토  

   임차인이 집행권원까지 얻어 직접 강제경매신청을 하는 경우에는 별도로 배당요구를 하지 않더라도 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 봄이 상당한데 이는 집행권원까지 얻었고 강제경매신청까지 한 것으로 보아 임차인의 의사는 비교적 명확하다고 볼 수 있다는 점에서 충분히 수긍할 수 있다. 다만 절차법적 측면에서 보면 다른 이해관계자와의 관계 등을 고려하여 집행법원이 석명권을 행사하여 보다 명확하게 그 의사를 
확인하는 과정이 필요하다고 보는 견해도 있는바7) 충분히 경청할 만한 견해라고 생각한다. 
  한편 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매신청을 하는 경우에는 경매신청권자가 우선변제권을 가지고 있음에도 자칫 이를 간과할 가능성이 있게 되므로 (사건명이 부동산강제경매 가 될 것이고 이해관계인 목록에도 신청인이 겸유하는 두 가지 지위가 제대로 반영되지 않을 수 있다) 집행법원으로서는 보다 세심하게 이를 심리할 필요가 있을 것이다.  

7) 함영주 "임차인의 경매신청만으로 우선변제권 선택 의사로 볼 수 있는지 여부" 법률신문 자 (2013. 12. 23. )

2. 한정승인 시 배당의 우선순위  

 가. 序  

 

 실무상 한정승인이 있음을 이유로 하여 상속재산의 범위 내에서 채무를 이행하라는 주문의 판결이 선고되는 경우가 많다 임차인이 사망한 임대인의 상속인들을 상대로 임대차보증금반환청구를 하였는데 상속인들이 해당 임대 목적물 이이에는 적극재산이 없다고 하면서 한정승인의 신고를 함으로써 임대 목적물 재산 범위에서 임차인에게 보증금을 지급하라는 판결도 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 
  한정승인이 이루어진 경우 상속채권자가 상속재산에 관하여 한정승인자로부터 담보권을 취득한 고유채권자에 대하여 우선적 지위를 주장할 수 있는지 여부에 관하여는 2010 년에 전원합의체 판결 (대법원 2010. 
3. 18. 선고 2007다77781 전원합의체 판결)로 논란이 일단락되어 실무가 정착되었으나 담보권을 취득한 바 없는 상속채권자와의 관계가 어떻게 되는지에 관하여는 배당 절차에서 계속 논란이 이어졌었는데 최근에 이에 관한 대법원 판결이 선고되었다. 

대법원 2010. 3. 18. 선고 2007다77781 전원합의체 판결 [배당이의][공2010상,737] 【판시사항】 한정승인이 이루어진 경우 상속채권자가 상속재산에 관하여 한정승인자로부터 담보권을 취득한 고유채권자에 대하여 우선적 지위를 주장할 수 있는지 여부 (소극)   【판결요지】 [다수의견]    법원이 한정승인신고를 수리하게 되면 피상속인의 채무에 대한 상속인의 책임은 상속재산으로 한정되고, 그 결과 상속채권자는 특별한 사정이 없는 한 상속인의 고유재산에 대하여 강제집행을 할 수 없다. 그런데 민법은 한정승인을 한 상속인(이하 ‘한정승인자’라 한다)에 관하여 그가 상속재산을 은닉하거나 부정소비한 경우 단순승인을 한 것으로 간주하는 것(제1026조 제3호) 외에는 상속재산의 처분행위 자체를 직접적으로 제한하는 규정을 두고 있지 않기 때문에, 한정승인으로 발생하는 위와 같은 책임제한 효과로 인하여 한정승인자의 상속재산 처분행위가 당연히 제한된다고 할 수는 없다. 또한 민법은 한정승인자가 상속재산으로 상속채권자 등에게 변제하는 절차는 규정하고 있으나(제1032조 이하), 한정승인만으로 상속채권자에게 상속재산에 관하여 한정승인자로부터 물권을 취득한 제3자에 대하여 우선적 지위를 부여하는 규정은 두고 있지 않으며, 민법 제1045조 이하의 재산분리 제도와 달리 한정승인이 이루어진 상속재산임을 등기하여 제3자에 대항할 수 있게 하는 규정도 마련하고 있지 않다. 따라서 한정승인자로부터 상속재산에 관하여 저당권 등의 담보권을 취득한 사람과 상속채권자 사이의 우열관계는 민법상의 일반원칙에 따라야 하고, 상속채권자가 한정승인의 사유만으로 우선적 지위를 주장할 수는 없다. 그리고 이러한 이치는 한정승인자가 그 저당권 등의 피담보채무를 상속개시 전부터 부담하고 있었다고 하여 달리 볼 것이 아니다.  [대법관 김영란, 박시환, 김능환의 반대의견]    한정승인자의 상속재산은 상속채권자의 채권에 대한 책임재산으로서 상속채권자에게 우선적으로 변제되고 그 채권이 청산되어야 한다. 그리고 그 반대해석상, 한정승인자의 고유채권자는 상속채권자에 우선하여 상속재산을 그 채권에 대한 책임재산으로 삼아 이에 대하여 강제집행할 수 없다고 보는 것이 형평에 맞으며, 한정승인제도의 취지에 부합한다. 이와 같이, 상속채권자가 한정승인자의 고유재산에 대하여 강제집행할 수 없는 것에 대응하여 한정승인자의 고유채권자는 상속채권자에 우선하여 상속재산에 대하여 강제집행할 수 없다는 의미에서, 상속채권자는 상속재산에 대하여 우선적 권리를 가진다. 또한 한정승인자가 그 고유채무에 관하여 상속재산에 담보물권 등을 설정한 경우와 같이, 한정승인자가 여전히 상속재산에 대한 소유권을 보유하고 있어 상속채권자가 그 재산에 대하여 강제집행할 수 있는 한에 있어서는, 그 상속재산에 대한 상속채권자의 우선적 권리는 그대로 유지되는 것으로 보아야 한다. 따라서 한정승인자의 고유채무를 위한 담보물권 등의 설정등기에 의하여 상속채권자의 우선적 권리가 상실된다고 보는 다수의견은 상속채권자의 희생 아래 한정승인자로부터 상속재산에 관한 담보물권 등을 취득한 고유채권자를 일방적으로 보호하려는 것이어서, 상속의 한정승인 제도를 형해화시키고 제도적 존재 의미를 훼손하므로 수긍하기 어렵다.  【참조조문】 민법 제1005조, 제1026조 제3호, 제1028조, 제1030조, 제1031조, 제1032조, 제1033조, 제1034조, 제1036조, 제1037조, 제1038조, 제1045조, 제1049조 【참조판례】 대법원 2003. 11. 14. 선고 2003다30968 판결(공2003하, 2346) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 길상 담당변호사 조승범) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 대전고법 2007. 10. 11. 선고 2007나505 판결 【주 문】 원심판결의 피고에 관한 부분을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 민법 제1028조는 “상속인은 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다.”고 규정하고 있다. 이에 따라 법원이 한정승인신고를 수리하게 되면 피상속인의 채무에 대한 상속인의 책임은 상속재산으로 한정되고, 그 결과 상속채권자는 특별한 사정이 없는 한 상속인의 고유재산에 대하여 강제집행을 할 수 없다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2003다30968 판결 참조).  그런데 민법은 한정승인을 한 상속인(이하 ‘한정승인자’라 한다)에 관하여 그가 상속재산을 은닉하거나 부정소비한 경우 단순승인을 한 것으로 간주하는 것(제1026조 제3호) 외에는 상속재산의 처분행위 자체를 직접적으로 제한하는 규정을 두고 있지 않기 때문에, 한정승인으로 발생하는 위와 같은 책임제한 효과로 인하여 한정승인자의 상속재산 처분행위가 당연히 제한된다고 할 수는 없다.  또한 민법은 한정승인자가 상속재산으로 상속채권자 등에게 변제하는 절차는 규정하고 있으나(제1032조 이하), 한정승인만으로 상속채권자에게 상속재산에 관하여 한정승인자로부터 물권을 취득한 제3자에 대하여 우선적 지위를 부여하는 규정은 두고 있지 않으며, 민법 제1045조 이하의 재산분리 제도와 달리 한정승인이 이루어진 상속재산임을 등기하여 제3자에 대항할 수 있게 하는 규정도 마련하고 있지 않다.  따라서 한정승인자로부터 상속재산에 관하여 저당권 등의 담보권을 취득한 사람과 상속채권자 사이의 우열관계는 민법상의 일반원칙에 따라야 하고, 상속채권자가 한정승인의 사유만으로 우선적 지위를 주장할 수는 없다고 할 것이다. 그리고 이러한 이치는 한정승인자가 그 저당권 등의 피담보채무를 상속개시 전부터 부담하고 있었다고 하여 달리 볼 것이 아니다.  2. 원심이 확정한 사실에 의하면, 망 소외 1(이하 ‘망인’이라 한다)이 2002. 11. 7. 사망하자 망인의 법정상속인들 중 자녀들은 상속을 포기하고 처인 소외 2가 서울가정법원에 원심판결의 별지 기재 상속재산목록을 첨부해 한정승인신고를 하여 위 법원이 2003. 4. 30. 이를 수리한 사실, 그 후 소외 2는 2003. 5. 29. 위 상속재산목록 제1, 2 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 2003. 7. 28. 피고에게 채권최고액 1천만 원의 근저당권을 설정하여 준 사실, 한편 망인에게 금원을 대여하였던 원고는 망인의 사망에 따라 소외 2를 상대로 대여금청구의 소를 제기하여, 2004. 4. 27. ‘ 소외 2는 원고에게 5억 원 및 이에 대한 지연손해금을 망인으로부터 상속받은 재산의 한도 내에서 지급하라’는 내용의 판결(서울중앙지방법원 2004. 4. 27. 선고 2003가합3480호 판결)을 선고받고, 위 판결의 가집행선고에 기하여 그 판결금 중 2억 원을 청구채권으로 하여 2004. 9. 16. 이 사건 각 부동산 등에 관하여 강제경매신청을 한 사실, 이에 따라 강제경매절차를 진행한 경매법원은 2006. 5. 3. 배당기일에서 이 사건 각 부동산에 관하여 근저당권자인 피고가 상속채권자인 원고에 대한 관계에서 우선변제권을 주장할 수 있음을 전제로 하여, 실제 배당할 금액 중 위 근저당권의 채권최고액에 해당하는 1천만 원을 피고에게 먼저 배당하고, 나머지 금원은 원고를 포함한 일반채권자들에게 안분하여 배당하는 취지의 배당표를 작성한 사실, 원고는 위 배당기일에 피고의 위 배당액에 대하여 이의한 사실 등을 알 수 있다.  위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 상속채권자인 원고는 이 사건 각 부동산에 관하여 한정승인자인 소외 2로부터 근저당권을 취득한 피고에 대하여 우선적 지위를 주장할 수 없다고 할 것이다.  그럼에도 원심은 이 사건 각 부동산의 매각대금이 상속채권자인 원고에게 우선적으로 배당되어야 한다는 이유로 원고의 청구를 받아들여 그 판시와 같이 배당표를 경정한다고 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 한정승인에 관한 법리오해로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.  3. 그러므로 원심판결의 피고에 관한 부분을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 이 판결에는 대법관 김영란, 대법관 박시환, 대법관 김능환의 반대의견이 있는 외에는 관여 법관들의 의견이 일치되었다.  4. 대법관 김영란, 대법관 박시환, 대법관 김능환의 반대의견 가. 상속인의 한정승인신고가 수리되면, 상속인은 상속개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하지만(민법 제1005조 본문) 그 상속채무에 대한 책임은 상속재산의 범위 내로 제한되므로, 상속채권자는 한정승인자의 고유재산에 대하여 강제집행할 수 없다. 민법은, 한정승인의 신고에 상속재산의 목록을 첨부하여야 하고(제1030조), 한정승인자의 피상속인에 대한 재산상 권리의무는 소멸하지 않으며(제1031조), 한정승인자는 한정승인을 한 날로부터 5일 내에 일반상속채권자와 유증받은 자에 대하여 한정승인의 사실과 2월 이상의 기간 내에 그 채권 또는 수증을 신고할 것을 공고하고(제1032조), 공고기간 만료 전에는 상속채권의 변제를 거절할 수 있으며(제1033조), 그 기간 만료 후에 상속재산으로써 그 기간 내에 신고한 채권자와 한정승인자가 알고 있는 채권자에 대하여 각 채권액의 비율로 변제하되 우선권 있는 채권자의 권리를 해하지 못하고(제1034조), 그 후에 유증받은 자에게 변제하여야 하며(제1036조), 그러한 변제를 위하여 상속재산의 전부나 일부를 매각할 필요가 있는 때에는 민사집행법에 의하여 경매하여야 한다(제1037조)고 규정하고 있다. 따라서 한정승인자의 상속재산은 상속채권자의 채권에 대한 책임재산으로서 상속채권자에게 우선적으로 변제되고 그 채권이 청산되어야 하는 것이다. 그리고 그 반대해석상, 한정승인자의 고유채권자는 상속채권자에 우선하여 상속재산을 그 채권에 대한 책임재산으로 삼아 이에 대하여 강제집행할 수 없다고 보는 것이 형평에 맞으며, 한정승인제도의 취지에 부합한다. 이와 같이, 상속채권자가 한정승인자의 고유재산에 대하여 강제집행할 수 없는 것에 대응하여 한정승인자의 고유채권자는 상속채권자에 우선하여 상속재산에 대하여 강제집행할 수 없다는 의미에서, 상속채권자는 상속재산에 대하여 우선적 권리를 가진다고 할 것이다.  나. 한정승인은 상속채무에 대한 책임을 상속재산의 범위 내로 제한하는 것일 뿐 한정승인자가 상속재산에 대한 포괄적 권리의무를 승계하는 것 자체를 배제하거나 제한하는 것은 아니다. 따라서 한정승인자가 상속채권자의 강제집행이 개시되기 전에 상속재산을 처분하여 그 소유권을 상실한 경우에는, 상속채권자가 사해행위취소 등의 방법으로 그 재산을 한정승인자의 책임재산으로 회복하여 이를 강제집행의 대상으로 삼는 것은 별론으로 하고, 파산절차에 있어서의 부인권이나 별제권 등에 유사한 권리를 행사할 수는 없다. 이러한 의미에서 한정승인자의 상속재산 처분은 유효하고, 상속채권자가 그 재산에 추급하여 강제집행할 수 없다.  그러나 한정승인자가 그 고유채무에 관하여 상속재산에 담보물권 등을 설정한 경우와 같이, 한정승인자가 여전히 상속재산에 대한 소유권을 보유하고 있어 상속채권자가 그 재산에 대하여 강제집행할 수 있는 한에 있어서는, 그 상속재산에 대한 상속채권자의 우선적 권리는 그대로 유지되는 것으로 보아야 할 것이다. 그 이유는 다음과 같다.  먼저, 그와 같이 담보물권 등을 설정하였더라도, 그 재산은 여전히 상속재산으로서 한정승인자의 책임재산이 되는 것이어서 상속채권자가 강제집행할 수 있고, 그 강제집행이 허용되는 한 상속채권자의 우선적 권리가 상실되지 않고 그대로 유지되는 것으로 보는 것이 한정승인 제도의 취지에 맞는다.  또한, 한정승인자의 고유채권자가 상속재산에 대하여 강제집행할 수 없다고 본 앞서의 논증과 법리가 옳은 이상, 한정승인자로부터 담보물권을 취득한 자의 담보권 행사 역시 상속채권자에 우선하지 못한다고 보는 것이 균형에 맞는다. 강제집행과 담보물권의 행사는 채권의 만족을 얻는 방법에 있어서 차이가 있을 뿐이므로, 상속재산이 한정승인자의 고유채권자에 대한 관계에서 책임재산으로 될 수 없다면 그 고유채권자 중 담보물권 등을 설정받은 자에 대한 관계에서도 마찬가지로 책임재산으로 되지 못하는 것이 원칙이라고 보아야 할 것이기 때문이다. 뿐만 아니라, 앞에서 본 바와 같은 의미에서의 상속채권자의 우선적 권리는 한정승인신고가 수리됨으로써 즉시 발생한다. 그 후에 한정승인자가 상속재산에 대하여 담보물권 등을 설정한다고 하여 이미 발생한 상속채권자의 우선적 권리가 소멸할 아무런 이유가 없으며, 그와 같이 볼 근거도 없다.  다른 한편, 현재의 등기실무상 한정승인 사실이 등기부에 나타나지 않지만, 그렇다고 하여 상속채권자의 우선적 권리가 당연히 부정되어야 하는 것은 아니다. 등기부에 공신력이 인정되지 않는 우리 법제 아래에서는, 등기부의 기재가 실체법상의 권리관계를 그대로 공시하지 못하고 양자가 괴리되는 현상을 완전히 배제할 수는 없다. 실체법상의 우선적 권리 중에는 근로기준법상의 임금채권의 우선변제권 등과 같이, 등기부에 기재되지 아니하는 권리도 있다. 그러므로 한정승인의 경우에 등기되지 아니한 상속채권자의 우선적 권리가 한정승인자로부터 담보물권 등을 설정받은 자에 대한 관계에서 그대로 유지되는 것으로 본다고 하여 우리 법제상 생소하거나 낯선 것이라고는 할 수 없다. 한편, 상속재산은 원래 피상속인 명의로 등기되어 있던 것으로서 상속등기가 경료된 후에야 비로소 한정승인자의 담보물권 등의 설정등기가 가능해지는 것이므로 한정승인에 따른 상속채권자의 우선적 권리가 간접적으로나마 공시되어 있다고 볼 수도 있다. 상속인의 고유채권자가 피상속인 명의로 등기가 남아 있거나 상속등기가 경료된 부동산에 관하여 담보물권 등을 취득함에 있어서는, 그 상속인이 한정승인 또는 상속포기를 하였는지 여부를 확인할 주의의무가 있고, 이를 해태한 자를 굳이 보호할 이유나 필요는 없다고 볼 여지가 있다.  그리고 민법 제1049조는 “재산의 분리는 상속재산인 부동산에 관하여는 이를 등기하지 아니하면 제3자에게 대항하지 못한다.”고 규정하고 있지만, 이는 한정승인과는 별개의 제도인 재산의 분리에 관한 규정이고, 재산의 분리에 있어서는 앞에서 본 바와 같은 의미에서의 상속채권자의 우선적 권리는 인정되지 않으므로, 위 규정에 근거하여 한정승인 사실이 등기되지 않는다는 것 때문에 상속채권자의 우선적 권리가 유지될 수 없다고 볼 것도 아니다.  한정승인 사실이 등기부에 기재되지 않는다는 것에 근거하여 상속채권자의 우선적 권리가 부정되고 한정승인자로부터 담보물권을 취득한 자가 우선한다고 보는 것은 본말이 전도된 것이다. 확실히, 민법이 한정승인자의 고유채권자가 상속채권자에 우선하여 상속재산에 대하여 강제집행할 수 없다는 것을 당연한 법리로 전제하면서도, 한정승인 사실을 등기부에 기재하는 등의 공시방법이나 절차를 따로 규정하지 아니함으로써 거래의 안전을 확보하는 방안을 마련해 놓지 않은 것은 입법의 불비라고 할 것이다. 그러나 그렇다고 하여 상속채권자의 우선적 권리를 희생시키는 것은 올바른 문제해결 방안이 될 수 없다. 오히려, 가사소송규칙 등에 가정법원이 한정승인신고를 수리하는 심판을 함과 아울러 그 신고서에 첨부된 목록에 기재된 부동산에 관하여 한정승인 사실 또는 그 신고의 수리심판 사실의 등기를 촉탁하게 하고 등기관으로 하여금 그 사실을 등기하도록 하는 규정을 두는 등으로 공시방법을 강화함으로써 등기부의 기재를 신뢰하고 거래한 자의 보호를 꾀하는 것이 정도일 것이다.  나아가, 민법 제1026조 제3호는 “상속인이 한정승인을 한 후에 상속재산을 은닉하거나 부정소비한 때”에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 본다고 규정하고 있고, 한정승인자가 상속재산에 담보물권 등을 설정한 것이 이에 해당한다고 하더라도, 이로써 상속채권자가 온전히 구제될 수 있는 것도 아니다. 한정승인자에게 별다른 고유재산이 없는 경우도 얼마든지 상정할 수 있다. 뿐만 아니라, 한정승인의 경우에 상속채권자와 한정승인자로부터 담보물권 등을 취득한 자 사이의 우열이 문제되는 것은, 이 사건에서와 같이, 상속채권자가 한정승인자를 상대로 상속채무의 이행소송을 제기하여 승소확정판결 또는 가집행선고부 승소판결(이하 ‘소확정판결 등’이라 한다)을 받음으로써 이미 집행권원을 확보한 경우로 한정된다. 그렇지 아니하면 상속채권자임이 확인되지 않기 때문이다. 그런데 한정승인자의 상속채무에 대한 책임이 상속재산으로 한정되어 상속채권자가 한정승인자의 고유재산에 대하여는 강제집행할 수 없으므로, 상속채권자가 한정승인자를 상대로 하여 얻은 집행권원, 즉 승소확정판결 등에는 판결 주문에 상속재산의 한도에서만 강제집행할 수 있다는 뜻이 명시되어 있어야 한다(다수의견이 인용한 대법원 2003. 11. 14. 선고 2003다30968 판결 등 참조). 그 결과, 위에서 본 법정단순승인에 해당하는 사유가 사후적으로 발생하였다고 하더라도, 상속채권자가 강제집행할 수 있는 재산을 상속재산의 범위 내로 제한한 판결의 효력이 그대로 유지되는 이상, 상속채권자가 위와 같은 법정단순승인의 법적 효과를 곧바로 누릴 수 있게 되는 것은 아니다. 따라서 이와 같은 법정단순승인에 관한 규정을 근거로 하여 상속채권자의 담보물권자 등에 대한 우선적 권리를 부정하는 것도 타당하지 않다.  그럼에도 불구하고, 한정승인자의 고유채무를 위한 담보물권 등의 설정등기에 의하여 앞에서 본 바와 같은 의미에서의 상속채권자의 우선적 권리가 상실된다고 보는 다수의견은 결국, 상속채권자의 희생 아래 한정승인자로부터 상속재산에 관한 담보물권 등을 취득한 고유채권자를 일방적으로 보호하려는 것에 다름 아니고, 이는 상속의 한정승인 제도를 형해화시키고 제도적 존재 의미를 훼손하는 것이어서 수긍하기 어렵다.  다. 이 사건에서, 원고는 한정승인자인 소외 2에 대하여 상속재산의 한도 내에서 상속채무를 이행할 것을 명하는 내용의 가집행선고부 승소판결을 받은 상속채권자이고, 피고는 위 소외 2로부터 그 고유채무에 관하여 근저당권을 설정받은 자이므로, 앞에서 본 법리에 따라 원고는 피고에 대하여 우선적 권리를 가진다고 할 것이다. 원심이 같은 취지에서 피고에 대한 배당금을 원고에게 배당하는 내용으로 배당표를 경정할 것을 명한 조치는 정당하고, 거기에 피고가 상고이유로 주장하는 것과 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 그러므로 피고의 상고는 기각되어야 한다.  이상의 이유로 다수의견에 찬동하지 아니한다. 5. 다수의견에 대한 대법관 양창수, 대법관 민일영의 보충의견 가. 반대의견은, 다수의견이 한정승인자의 고유채무를 위한 담보물권 등의 설정등기에 의하여 상속채권자의 우선적 권리를 부정하여 상속채권자의 희생 아래 한정승인자로부터 상속재산에 관한 담보물권 등을 취득한 고유채권자를 일방적으로 보호하려는 것이어서 상속의 한정승인 제도를 형해화시키고 제도적 존재 의미를 훼손하므로 수긍하기 어렵다고 한다.  이에 반대의견이 제시하는 논거들에 관하여 다음과 같이 다수의견을 보충하고자 한다. 나. 먼저 반대의견에서는, 상속인의 한정승인에 따라 상속재산은 상속채권자의 채권에 대한 책임재산이 되어 민법 제1030조 이하에서 규정하고 있는 바에 따라 상속채권자에게 우선적으로 변제·청산되는 것이고, 상속채권자가 한정승인자의 고유재산에 대하여 강제집행할 수 없는 것과의 균형상 한정승인자의 고유채권자는 상속재산에 대하여 강제집행할 수 없다고 보아야 하므로, 상속채권자는 상속재산에 대하여 우선적 권리를 가진다고 한다.  그러나 한정승인으로 상속채권자가 상속재산에 대하여 한정승인자의 고유채권자보다 우선하는 것은, 한정승인자의 고유채권자와 상속채권자가 모두 일반채권자인 한, 상속채권자는 한정승인자의 고유재산에 대하여, 한정승인자의 고유채권자는 상속재산에 대하여, 각 강제집행을 할 수 없다고 하는 것이 형평의 관점에서 정당하다는 데서 파생하는 결과에 지나지 않으며, 이와 같은 의미에서의 집행대상 재산의 제한 내지 책임재산의 분리로부터 곧바로 상속채권자에게 상속재산에 관하여 ‘대세적으로 우선하는 권리’가 논리 필연적으로 도출된다고 할 수는 없다.  만약 민법이 반대의견과 같이 상속재산과 한정승인자의 고유재산을 완전히 분리하고 상속채권자에게 상속재산에 관하여 우선적 권리를 부여하려고 하였다면, 그에 관한 직접적인 명문의 규정을 두든가, 아니면 적어도 한정승인자의 처분행위를 제한하는 규정이나 상속채권자에게 그러한 처분행위의 효력을 부인하는 법적 수단(파산절차에서의 부인권이나 별제권 등) 등을 마련하였어야 한다.  그러나 이러한 취지의 규정이 민법에 존재하지 않음은 분명하고, 민법은 단지 한정승인자에 대하여 그의 부당한 재산 감소 행위에 따른 단순승인 간주의 불이익(제1026조 제3호)을 부여하거나 부당한 변제 절차 등으로 인한 손해배상책임(제1038조)을 인정하는 정도에서 상속채권자의 보호를 도모하고 있을 뿐이다. 이는 우리 민법상의 한정승인 제도가 상속채권자의 보호보다는 상속인이 피상속인의 채무를 무한정 상속하여 파탄에 빠지는 것을 막아 상속인을 보호하려는 데 본래의 목적이 있다는 제도적 성격을 말해 주는 것이다. 대법원이 2006. 10. 13. 선고 2006다23138 판결에서 상속채권자의 상속인에 대한 이행청구에서 한정승인의 항변을 하지 아니하여 전부인용판결이 이미 선고·확정되었음에도 후에 상속인에게 청구이의의 소를 허용함으로써 상속채권자의 보호에 제한적 태도를 취한 것도 이와 같은 맥락에서 이해될 수 있다.  결국 반대의견은 위와 같은 한정승인 제도의 본래의 취지를 넘어 상속채권자의 보호에 지나치게 치중한 나머지 한정승인에 대하여 상속재산에 관한 파산절차(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제299조, 제438조 등)에서 인정되는 것과 동일한 수준에서 재산의 분리·독립 효과를 인정하고, 그로부터 상속채권자에게 대세적으로도 상속재산에 대한 우선적 권리를 도출하려는 것이어서, 한정승인에 관한 현행 민법의 규정내용 및 제도 이념과 조화를 이루지 않는다.  다. 또한 반대의견은 앞서와 같은 상속채권자의 우선적 권리를 인정하면서도, 상속채권자의 강제집행이 개시되기 전에 한정승인자가 상속재산을 처분하여 소유권을 상실한 경우와 담보물권 등을 설정하여 준 경우를 구분하여, 후자에 관하여만 추급을 인정하여 상속채권자의 우선적 지위를 그대로 인정하고, 전자에 관하여는 이를 인정하지 않는다.  그러나 한정승인자가 상속재산의 소유권을 상실하는 양도의 경우와 그렇지 않은 저당권의 설정행위는 비록 소유권의 변동 여부에서 차이가 있을 뿐 처분행위라는 점에서 그 기본적 성격이 동일하며, 또한 반대의견의 위와 같은 차별적 취급은 상속재산의 감소라는 측면에서 본다면 보다 더 부정적인 평가를 받아야 하는 처분행위인 양도에 관하여는 양수인의 완전한 권리취득을 긍정하고, 그보다 더 작은 권리인 담보물권을 취득한 사람에 대하여는 그의 권리행사를 제한하는 논리가 되어, 부정적(부정적) 결과에 대한 부인(부인)의 정도에서 일종의 평가모순의 오류에 빠지게 된다. 이는 담보권 설정행위가 상속채권자의 강제집행 가능성이 남아 있는 처분행위라는 이유만으로는 쉽게 설명되지 않는다.  또한 반대의견에서는 상속재산은 원래부터 한정승인자의 고유채권자에 대하여 책임재산이 될 수 없었던 것이고 일반채권자의 강제집행과 담보권자의 담보권 행사는 채권 만족을 얻는 방법의 차이에 불과하다고 하나, 상속재산에 관한 담보물권의 취득에는 한정승인자의 처분행위가 개재되어 있기 때문에, 그렇지 아니한 일반채권자와 반드시 동일한 평면에서 평가할 수는 없다고 할 것이다.  라. 한편 민법은 한정승인자로 하여금 한정승인을 한 날로부터 5일 내에 일반상속채권자와 유증받은 자에 대하여 한정승인의 사실과 2월 이상의 기간 내에 그 채권 또는 수증을 신고할 것을 공고하게 하는 것(제1032조) 외에는 한정승인 사실에 관한 공시방법을 요구하고 있지 않으며, 특히 부동산에 관하여 원칙적 공시방법인 등기부에 한정승인 사실을 등기하는 방법이 현행 법제도 아래서는 마련되어 있지 않다.  이와 같이 공시방법이 극히 미약한 상태에서 대세적으로 우선하는 권리를 해석론으로 도출하는 것은 거래의 안전을 크게 해치는 결과가 되어 가능한 한 피하는 것이 합당한 태도이며, 특히 일반 거래계의 주요한 거래대상물인 부동산과 관련하여서는 법률이 따로 정하고 있는 것 외에 우선적 권리를 인정하는 데 매우 신중해야 한다. 반대의견에서 적시한 근로기준법상의 임금채권이나 그 밖의 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 등이 모두 성문의 법률에 근거한 것임은 주지하는 바이다.  반대의견에서는, 한정승인자는 상속등기가 마쳐진 후에야 비로소 상속재산에 담보물권 등을 설정할 수 있으므로, 그 과정에서 거래상대방은 상속등기를 확인할 수 있어 간접적인 공시기능을 기대할 수 있고, 한정승인 사실을 확인하지 않은 사람은 필요한 주의의무를 다하지 않은 것으로서 보호의 필요성을 부정할 여지가 있다고 하나, 단순승인을 원칙적인 상속 형태로 정하고 있는 우리 상속법제 아래에서 상속등기를 통하여 한정승인 사실의 간접적인 공시기능을 기대하거나 거래상대방에게 한정승인 사실의 확인에 관한 주의의무를 요구하는 것은 지나치다고 할 것이다.  이와 관련하여 민법이 재산분리 제도에서는 등기의 대항력에 관하여 제1049조와 같은 규정을 두면서 한정승인에는 침묵하고 있는 점에 주목할 필요가 있다. 소정의 절차를 거쳐 법원의 명령에 의하여 재산을 분리한 경우조차도 등기 없이는 제3자에게 대항할 수 없는데, 하물며 그 사실이 전혀 등기되지 않는 한정승인의 경우에 상속채권자에게 상속재산에 관하여 제3자에게 대항할 수 있는 우선적 지위를 인정할 수는 없는 것이다.  마. 반대의견은, 한정승인 사실이 등기부에 기재되지 않는 등 공시방법이나 절차가 결여된 것은 그것대로 보완하여 거래의 안전을 도모하여야 하는 것이지, 이러한 입법 내지 제도의 불비를 문제 삼아 다수의견처럼 상속채권자에게 제도적으로 부여된 우선적 권리를 부정하고 한정승인자로부터 담보물권을 취득한 자가 우선한다고 보는 것은 본말이 전도된 것이라고 한다.  물론 반대의견이 지적하는 바와 같이, 한정승인 사실에 관한 공시방법이나 절차가 제대로 정비되지 않은 현 상황에서 거래 안전의 보호 필요성이야말로 다수의견의 입장에서 상속채권자에게 상속재산에 관하여 우선적 권리를 부여하는 해석론에 동의할 수 없게 하는 주된 논거이기는 하다. 또한 반대의견이 주장하듯이 한정승인 제도의 공시기능을 제고하는 입법적 보완이 이루어져야 하는 데도 이론(이론)이 있을 수 없다.  하지만 그러한 공시방법이 완비되기 전까지 현재의 제도적 현실 아래에서 상속채권자의 정당한 이익 보호와 함께 한정승인자의 처분행위와 관련한 거래 안전의 고려도 동시에 조화시킬 수 있는 법리를 모색하는 것이 한정승인 제도에 관한 법해석의 요체이다. 또한 상속채권자가 상속재산에 관하여 민법상의 재산분리 제도나 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 파산절차 등의 제도를 제대로 이용하면 반대의견이 우려하는 것, 즉 상속인의 고유채권자가 책임재산으로 상정하지 않았던 상속재산에서 기대하지 않았던 이익을 향수하는 결과는 적절히 차단할 수 있다고 할 것이다.  이러한 점들에 비추어 보면, 법률에 규정이 없고 등기부에 전혀 나타나지 않는 우선적 권리를 해석론으로 도출하려는 시도는 오히려 어떤 권리나 효력의 대세적 주장에는 원칙적으로 공시의 원칙을 요구하는 우리 법체계와 쉽사리 조화하지 않으며, 따라서 권리의 선후나 우열관계를 민법상의 일반원칙에 따라 가리려는 다수의견의 견해에 대하여 본말이 전도되었다고 비난하는 것에는 동의할 수 없다.  바. 반대의견은, 한정승인자의 부당한 재산 감소 행위가 민법 제1026조 제3호의 법정단순승인 사유에 해당한다고 하더라도, 한정승인자에게 별다른 고유재산이 없는 경우도 얼마든지 있을 수 있고, 상속채권자가 한정승인자를 상대로 하여 얻은 집행권원인 승소확정판결 등의 주문에 상속재산의 한도에서만 강제집행할 수 있다는 뜻이 명시되어 있는 경우에는 위와 같은 법정단순승인의 효과를 곧바로 누릴 수 없으므로 상속채권자가 온전히 구제될 수 있는 것도 아니라고 한다.  그러나 상속인이 한정승인을 하는 것은 통상적으로 상속채무가 과다하여 그로부터 자신의 고유재산을 보호할 필요가 있기 때문이므로, 단순승인으로 간주되어 한정승인자의 고유재산에 대하여도 권리행사를 할 수 있게 된다면 상속채권자에게 이익이 되는 것이 일반적일 것이다. 그리고 반대의견에서 적시한 집행권원상의 제약은 그 문제 발생 영역이 제한적일뿐더러(반대의견이 제시한 상황 외에 법정단순승인에 해당하는 사유가 소송단계에서 이미 발생한 경우에는 그 절차 내에서 당사자들의 공방을 통하여 문제가 자연스럽게 걸러질 것이다), 반대의견이 상정한 상황에서는 결국 상속채권자가 한정승인자를 상대로 별도의 소송을 제기하여 책임재산에 관하여 무유보의 이행판결을 확보하여야 하는 등의 절차적 부담이 남는다고 하겠으나, 이는 법정단순승인 사유가 판결 후에 비로소 발생한 경우에 생기는 불가피한 결과일 뿐이고 이러한 절차적 부담이 단순승인에 따른 상속채권자의 권리행사에 있어 본질적인 장애가 되는 것은 아니라고 할 것이다.  사. 결론적으로 반대의견은, 한정승인으로 상속인의 책임이 제한되긴 하지만 그로 인하여 한정승인자의 처분행위가 제한되거나 상속재산과 한정승인자의 고유재산이 완전히 분리되는 것이 아님에도 불구하고, 상속재산에 관하여 한정승인자로부터 담보물권을 취득한 사람보다 상속채권자에게 우선적 권리를 해석론으로 도출하여 인정하려는 태도라 할 것인데, 이는 우선 우리 민법상의 한정승인제도가 기본적으로 상속채권자가 아니라 상속인의 보호를 위하여 마련된 것이라는 제도적 의미를 충분히 고려하지 아니한 것이라고 할 것이고, 나아가 우리 민법이 부동산의 물권변동이나 우선변제권과 같이 이해관계인들 사이에서 우열을 따지는 첨예한 이익 대립의 국면에서는 원칙적으로 등기와 같은 대외적 표상인 공시방법에 의하여 문제를 처리하는 것을 기본적 입장으로 하고 있는 것과 배치된다고 할 것이다.  이상의 이유로 반대의견의 견해에는 찬성할 수 없다. 대법원장   이용훈(재판장)        대법관   김영란 양승태 박시환 김지형 이홍훈 김능환 전수안 안대희 차한성 양창수 신영철 민일영(주심)   **************************   대전고등법원 2007. 10. 11. 선고 2007나505 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 길상 담당변호사 조승범외 2인) 【피고, 피항소인】 피고 1외 3인 【변론종결】 2007. 9. 13. 【제1심판결】 대전지방법원 2006. 12. 12. 선고 2006가단38427 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 대전지방법원 2004타경34752호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 5. 3. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 10,000,000원, 피고 2에 대한 배당액 5,000,000원, 피고 3에 대한 배당액 23,925,714원, 피고 4에 대한 배당액 18,925,714원, 피고 3, 4에 대한 배당액 29,639,077원을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 77,370,196원을 164,860,701원으로 각 경정한다.  3. 소송총비용은 피고들이 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 인정사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑1~6, 을나6의 각 기재(가지번호 포함)에 변론 전체의 취지를 더하면 인정된다. 가. 소외 1의 사망과 소외 2의 한정승인 (1) 소외 1(이하, ‘망인’이라 한다)은 2002. 11. 7. 사망하였고, 그 상속인으로 처인 소외 2와 장녀 소외 3, 차녀 소외 4가 있었는데, 위 소외 3과 소외 4는 2003. 2. 2. 서울가정법원 2003느단739호로 상속포기신고를 하였고, 소외 2는 2003. 4. 19. 위 법원 2003느단2761호로 별지 상속재산목록을 첨부해 한정승인신고를 하여, 위 법원이 2003. 4. 30. 이를 수리하였다.  (2) 그 후 소외 2는 2003. 5. 29. 상속재산인 별지 상속재산목록 기재 1 내지 4 부동산(이하 ‘이 사건 1, 2, 3, 4 부동산’이라 하고, 통틀어서 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 2002. 11. 7. 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.  나. 당사자의 지위 (1) 망인은 주식 투자에 필요한 자금을 조달하기 위하여 2001. 7. 23. 원고로부터 2억 5천만 원을 차용하되 변제할 때에 이자로 2억 5천만 원을 더하여 합계 5억 원을 2001. 10. 31.까지 차용증 소지자에게 반환하기로 약정하였고, 원고는 망인의 사망 후인 2003. 1. 28. 소외 2를 상대로 서울중앙지방법원 2003가합3480호로 대여금청구의 소를 제기하여, 2004. 4. 27. ‘ 소외 2는 원고에게 5억 원 및 이에 대한 지연손해금을 망인으로부터 상속받은 재산의 한도 내에서 지급하라’는 취지의 판결을 선고받았다.  ⑵ ① 피고 1은 소외 2로부터 이 사건 1, 2 부동산에 관하여 2003. 7. 28. 채권최고액 1천만 원인 근저당권을 설정받고, ② 피고 2, 3은 소외 2로부터 이 사건 3, 4 부동산에 관하여 2003. 6. 11. 채권최고액 1천만 원인 근저당권을 설정받았다.  ⑶ ① 피고 3은 소외 2에 대한 1억 원의 대여금채권을 피보전채권으로 하여 위 법원 2004카단130052호로, ② 피고 4는 소외 2에 대한 1억 원의 대여금채권을 피보전채권으로 하여 위 법원 2004카단130053호로 이 사건 1, 2 부동산을 각 가압류하였다.  ⑷ 피고 3, 4는 2004. 7. 7.경 소외 2에 대한 1억 5천만 원의 약속어음금 채권을 피보전채권으로 하여 위 법원 2004카단92663호로 이 사건 3, 4 부동산을 가압류하였다.  다. 이 사건 각 부동산에 관한 강제경매의 진행 및 배당 ⑴ 원고는 2004. 9. 16. 위 2003가합3480호 판결의 가집행선고에 기하여 위 판결금 중 2억 원을 청구채권으로 하여 대전지방법원 2004타경34752호로 이 사건 각 부동산에 관하여 강제경매신청을 하여, 이 사건 각 부동산에 관한 강제경매절차가 개시되었다.  ⑵ 그 결과 위 법원은 2006. 5. 3. 배당기일에 실제 배당할 금액 164,860,701원을, 피고 1에게 1천만 원, 피고 2에게 5백만 원, 피고 3에게 5백만 원, 원고에게 77,370,196원, 피고 4에게 18,925,714원, 피고 3에게 18,925,714원, 피고 3, 4에게 29,639,077원 각 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.  ⑶ 원고는 위 배당기일에서 피고들의 배당액 전부에 대하여 이의하였다. 2. 원고의 주장에 대한 판단 가. 원고의 주장 주위적으로, 망인의 상속인인 소외 2가 한정승인을 한 이상, 소외 2의 채권자인 피고들은 상속재산인 이 사건 각 부동산에 대하여 강제집행을 할 수 없으므로, 위 경매절차에서 피고들이 배당받는 것은 부당하여, 주문과 같이 배당표를 경정하여야 한다.  예비적으로, 피고들의 소외 2에 대한 채권은 소외 2와의 통정허위표시에 의한 허위 채권이므로, 주문과 같이 배당표를 경정하여야 한다.  나. 판단 ⑴ 한정승인이란 ‘상속인이 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인하는 것’으로서, 한정상속인은 피상속인의 채무는 전액 승계하면서도 그 책임은 상속재산에 한정됨으로써 자신의 고유재산으로 상속채무를 변제할 책임이 없게 된다. 한편, 한정승인을 하더라도 상속재산의 법률상의 귀속주체는 이를 승계한 상속인임에는 변함이 없는바, 민법은 한정승인을 한 상속인의 채권자가 상속재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는지에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않으므로, 일응 한정상속인의 채권자가 상속재산에 대하여 집행할 수 있다고 볼 여지가 있다.  ⑵ 그러나, 한정승인은 상속재산이 채무초과인 때에 하는 것이 일반적인바, 한정승인에 의하여 상속채권자는 한정상속인의 고유재산에 대하여 집행할 수 없음에도 한정상속인의 채권자는 상속재산에 대하여 집행할 수 있다고 보는 것은 상속채권자에게 일방적으로 불리한 것이어서 형평에 반하고, 위와 같은 불이익을 피하기 위해서 파산신청을 하여( 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제299조) 상속인의 채권자를 파산채권자로부터 배제시킬 수 있으나( 위 법률 제438조), 이는 상속채권자에게만 복잡한 절차를 강요하는 점에서 역시 불공평하다. 민법은 한정승인의 경우 한정상속인으로 하여금 상속재산의 청산절차를 밟게 함으로써 상속재산을 한정상속인의 고유재산과 분리·독립시키고 있고( 민법 제1032조 내지 제1037조), 또한 상속채권자가 스스로 상속개시된 날로부터 3개월 내에 상속재산과 상속인의 고유재산의 분리를 청구하여 상속채권자가 상속인의 채권자에 우선하여 상속재산으로부터 변제받을 수 있는 재산분리제도를 두고 있는바( 민법 제1045조 내지 제1052조), 이와 같이 한정승인에 의하여 상속재산이 한정상속인의 고유재산으로부터 분리·독립되고 일종의 파산적 청산절차를 밟게 되는 점 및 재산분리의 경우 상속채권자가 상속인의 채권자에 우선하여 상속재산으로부터 변제받는 점 등의 사정을 종합하면, 한정승인에 있어서도 재산분리의 경우와 마찬가지로 상속재산과 한정상속인의 고유재산은 법률적으로 별개의 재산을 구성하게 된다고 보아, 특별한 사정이 없는 한 한정상속인의 채권자는 상속재산에 대하여 집행할 수 없고, 상속채권자로서는 한정상속인의 채권자들의 상속재산에 대한 집행이나 상속재산 환가절차에서의 배당요구에 대하여 제3자 이의의 소 또는 배당이의의 소로써 이를 저지할 수 있다고 해석함이 상당하고, 한정상속인이 한정승인에 따른 상속재산 청산절차를 해태하였다고 하여 이와 달리 볼 수 없다.  ⑶ 따라서, 이 사건 각 부동산에 관한 강제경매절차에서 경매법원이 한정승인된 상속재산인 이 사건 각 부동산의 매각대금을 한정상속인의 채권자인 피고들에 우선하여 상속채권자인 원고에게 배당하지 아니하고 원고와 피고들에게 안분배당한 것은 부당하고, 피고들에 대한 각 배당액 합계액과 원고에 대한 배당액을 합하여도 원고의 신청채권액에는 미치지 아니하므로, 결국 이 사건 배당표 중 피고들에 대한 각 배당액을 모두 0원으로, 원고에 대한 배당액을 164,860,701원으로 각 경정하여야 할 것이다.   3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 위 배당표를 위와 같이 경정하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [상속재산 목록 생략] 판사   조경란(재판장) 정정미 구창모

 

나 최근 판결의 소개 한정승인자의 고유채권자와 상속채권자 사이의 우열관계를 밝힌 판결 (대법원 2016. 5. 24. 선고 2015다250574 판결)

대법원 2016. 5. 24. 선고 2015다250574 판결 [배당이의][공2016하,833] 【판시사항】 [1] 상속인이 한정승인의 신고를 한 경우, 상속채권자가 상속인의 고유재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는지 여부(원칙적 소극) 및 상속재산으로부터만 채권의 만족을 받을 수 있는지 여부 (적극)  [2] 상속채권자가 아닌 한정승인자의 고유채권자가 상속재산에 관하여 담보권을 취득한 경우, 상속채권자가 우선적 지위를 주장할 수 있는지 여부 (소극) / 상속채권자가 상속재산으로부터 채권의 만족을 받지 못한 경우, 한정승인자의 고유채권자가 상속재산을 책임재산으로 삼아 강제집행을 할 수 있는지 여부(원칙적 소극) 및 이는 한정승인자의 고유채무가 조세채무인 경우에도 마찬가지인지 여부 (원칙적 적극)  【판결요지】 [1] 민법 제1028조는 “상속인은 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 상속인이 위 규정에 따라 한정승인의 신고를 하게 되면 피상속인의 채무에 대한 한정승인자의 책임은 상속재산으로 한정되고, 그 결과 상속채권자는 특별한 사정이 없는 한 상속인의 고유재산에 대하여 강제집행을 할 수 없으며 상속재산으로부터만 채권의 만족을 받을 수 있다.  [2] 상속채권자가 아닌 한정승인자의 고유채권자가 상속재산에 관하여 저당권 등의 담보권을 취득한 경우, 담보권을 취득한 채권자와 상속채권자 사이의 우열관계는 민법상 일반원칙에 따라야 하고 상속채권자가 우선적 지위를 주장할 수 없다. 그러나 상속재산에 관하여 담보권을 취득하였다는 등 사정이 없는 이상, 한정승인자의 고유채권자는 상속채권자가 상속재산으로부터 채권의 만족을 받지 못한 상태에서 상속재산을 고유채권에 대한 책임재산으로 삼아 이에 대하여 강제집행을 할 수 없다고 보는 것이 형평의 원칙이나 한정승인제도의 취지에 부합하며, 이는 한정승인자의 고유채무가 조세채무인 경우에도 그것이 상속재산 자체에 대하여 부과된 조세나 가산금, 즉 당해세에 관한 것이 아니라면 마찬가지이다.  【참조조문】 [1] 민법 제1028조, 제1030조, 제1031조, 제1032조, 제1033조, 제1034조 [2] 민법 제1028조, 제1030조, 제1031조, 제1032조, 제1033조, 제1034조 【참조판례】 [2] 대법원 2010. 3. 18. 선고 2007다77781 전원합의체 판결(공2010상, 737) 【전 문】 【원고, 상고인】 농업협동조합중앙회 【피고, 피상고인】 대한민국 【원심판결】 대구지법 2015. 11. 26. 선고 2015나305298 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대구지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유에 대하여 판단한다. 1. 민법 제1028조는 “상속인은 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 상속인이 위 규정에 따라 한정승인의 신고를 하게 되면 피상속인의 채무에 대한 한정승인자의 책임은 상속재산으로 한정되고, 그 결과 상속채권자는 특별한 사정이 없는 한 상속인의 고유재산에 대하여 강제집행을 할 수 없으며 상속재산으로부터만 채권의 만족을 받을 수 있다.  상속채권자가 아닌 한정승인자의 고유채권자가 상속재산에 관하여 저당권 등의 담보권을 취득한 경우, 그 담보권을 취득한 채권자와 상속채권자 사이의 우열관계는 민법상 일반원칙에 따라야 하고 상속채권자가 우선적 지위를 주장할 수 없다(대법원 2010. 3. 18. 선고 2007다77781 전원합의체 판결 참조). 그러나 위와 같이 상속재산에 관하여 담보권을 취득하였다는 등 사정이 없는 이상, 한정승인자의 고유채권자는 상속채권자가 상속재산으로부터 그 채권의 만족을 받지 못한 상태에서 상속재산을 고유채권에 대한 책임재산으로 삼아 이에 대하여 강제집행을 할 수 없다고 보는 것이 형평의 원칙이나 한정승인제도의 취지에 부합하며, 이는 한정승인자의 고유채무가 조세채무인 경우에도 그것이 상속재산 자체에 대하여 부과된 조세나 가산금, 즉 당해세에 관한 것이 아니라면 마찬가지라고 할 것이다.  2. 원심이 인용한 제1심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 망 소외 1은 2002. 9. 5. 사망하였는데, 그 상속인 중 소외 2를 제외한 나머지 상속인들은 모두 상속을 포기하였고, 소외 2는 한정승인 신고를 하여 수리되었다.  나. 원고는 망인에 대한 채권자로서, 소외 2를 상대로 제기한 소송에서 2014. 5. 2. ‘소외 2는 망인으로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 원고에게 81,138,332원 및 그중 31,544,723원에 대하여 2014. 2. 25.부터 2014. 3. 29.까지는 연 12%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급한다’는 취지의 화해권고결정을 받았고, 이는 그 무렵 확정되었다.  다. 원고는 망인의 소유였던 경북 칠곡군 (주소 1 생략) 전 2,165㎡와 (주소 2 생략) 임야 2,380㎡ 등 부동산에 관하여 소외 2 앞으로 상속등기를 대위신청하여 2014. 9. 1. 그 소유권이전등기를 마친 다음, 2014. 9. 15. 위 화해권고결정에 기초하여 위 부동산에 대하여 강제경매신청을 하였다.  라. 피고는 소외 2에 대한 부가가치세 등 조세채권자로서 위 강제경매절차에서 교부청구를 하였는데, 그 조세가 상속부동산 자체에 대하여 부과된 당해세는 아니다.  마. 경매법원은 배당할 금액 88,588,000원 중 1순위로 30,000,000원을 근저당권자 소외 3에게, 2순위로 58,588,000원을 원고에 우선하여 피고에게 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였고, 원고는 2015. 4. 2. 배당기일에 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 진술한 다음 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.  3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 상속재산인 위 부동산의 매각대금은 한정승인자인 소외 2의 고유채권자로서 그로부터 위 부동산에 관하여 저당권 등의 담보권을 취득한 바 없는 피고보다 상속채권자인 원고에게 우선 배당되어야 하고, 이는 피고가 조세채권자라고 하더라도 마찬가지이다.  그럼에도 원심은 이와 달리 원고에 우선하여 피고에게 배당한 경매법원의 조치가 적법하다고 판단하였으므로, 이러한 원심의 판단에는 한정승인에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장에는 정당한 이유가 있다.  4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김소영(재판장) 이인복(주심) 김용덕 이기택 ************************* 대구지방법원 2015. 11. 26. 선고 2015나305298 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 농업협동조합중앙회 【피고, 피항소인】 대한민국 【변론종결】 2015. 10. 29. 【제1심판결】 대구지방법원 2015. 7. 14. 선고 2015가단107905 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 대구지방법원 2014타경16043 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 4. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 58,588,000원으로, 피고에 대한 배당액 58,588,000원을 0원으로 각 경정한다.  【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결 제3면 제12행의 ‘채권자인 피고 보다’를 ‘채권자인 원고보다’로 고치는 것 외에는 제1심 판결의 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 그대로 인용한다.  2. 결론 그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사   이윤직(재판장) 사공민 강태호   ******************************   대구지방법원 2015. 7. 14. 선고 2015가단107905 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원 고】 농업협동조합중앙회 【피 고】 대한민국 【변론종결】 2015. 6. 23. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 대구지방법원 2014타경16043 부동산강제경매사건에 관하여 위 법원이 2015. 4. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 58,588,000원으로, 피고에 대한 배당액 58,588,000원을 0원으로 경정한다.  【이 유】 1. 기초사실 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 보면 아래와 같은 사실이 인정된다. ○ 망 소외 1은 소외 약목농업협동조합으로부터 1999. 12. 8. 700만 원, 2000. 4. 15. 2,600만 원을 대출받았다. 원고는 이 대출들과 관련하여 각 신용보증서를 발급하였다.  ○ 망 소외 1은 위 대출금에 대한 이자를 연체함으로써 기한의 이익을 상실하였고, 원고는 보증인으로서 위 대출금에 대하여 소외 약목농업협동조합에 2003. 9. 17. 합계 39,174,601원을 대위변제하였다.  ○ 망 소외 1은 2002. 9. 5. 사망하였는데, 망 소외 1의 상속인 중 상속인 소외 4의 자 소외 2를 제외한 나머지 상속인들은 모두 상속을 포기하였고 위 소외 2는 한정승인 신고를 하여 수리되었다(대구가정법원 2014느단674호).  ○ 원고는 위 소외 2를 상대로 구상금 청구의 소를 제기하였는데 법원으로부터 ‘피고(소외 2)는 망 소외 1로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 원고(이 사건 원고와 같음)에게 81,138,332원 및 그 중 31,544,723원에 대하여 2014. 4. 25.부터 2014. 3. 29.까지는 연 12%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급한다’는 취지의 화해권고결정을 받고 쌍방 이의하지 않아 확정되었다.  ○ 원고는 망 소외 1 소유였던 경북 칠곡군 (주소 1 생략) 전 2165㎡와 (주소 2 생략) 임야 2380㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 대하여 소외 2 명의로 소유권이전등기를 대위신청하여 2014. 9. 1. 그 소유권이전등기가 경료되었고, 2014. 9. 15. 대구지방법원 2014타경16043호로 이 사건 부동산에 대하여 부동산강제경매신청을 하였다.  ○ 위 부동산강제경매 사건의 배당절차에서 2015. 4. 2. 실제 배당할 금액인 88,588,000원 중 1순위로 근저당권자인 소외 3에게 30,000,000원이, 2순위로 피고에게 58,588,000원이 배당하는 것으로 배당표가 작성되었다.  ○ 원고는 위 배당에 대하여 이의 진술하고 이 사건 배당이의 소를 제기하였다. 2. 원고의 주장 원고는, 피고의 소외 2에 대한 조세채권은 이 사건 부동산과 아무런 관련이 없는 비당해세인데, 이러한 경우에까지도 상속재산인 이 사건 부동산에 대한 강제경매절차에서 피고의 조세채권이 피상속인에 대한 채권자인 피고 보다 우선하는 것으로 보는 것은 불합리하고 불공평하며 상속한정승인제도의 본래 취지에도 부합하지 않는다는 취지로 주장하고, 같은 논지에서 대법원 2010. 3. 18. 선고 2007다77781 판결은 본 사안에는 적용할 수 없다고 주장한다.   3. 판단 가. 법리 민법 제1028조는 “상속인은 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다.”고 규정하고 있다. 이에 따라 법원이 한정승인신고를 수리하게 되면 피상속인의 채무에 대한 상속인의 책임은 상속재산으로 한정되고, 그 결과 상속채권자는 특별한 사정이 없는 한 상속인의 고유재산에 대하여 강제집행을 할 수 없다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2003다30968 판결 참조).  그런데 민법은 한정승인을 한 상속인(이하 ‘한정승인자’라 한다)에 관하여 그가 상속재산을 은닉하거나 부정소비한 경우 단순승인을 한 것으로 간주하는 것(제1026조 제3호) 외에는 상속재산의 처분행위 자체를 직접적으로 제한하는 규정을 두고 있지 않기 때문에, 한정승인으로 발생하는 위와 같은 책임제한 효과로 인하여 한정승인자의 상속재산 처분행위가 당연히 제한된다고 할 수는 없다.  또한 민법은 한정승인자가 상속재산으로 상속채권자 등에게 변제하는 절차는 규정하고 있으나(제1032조 이하), 한정승인만으로 상속채권자에게 상속재산에 관하여 한정승인자로부터 물권을 취득한 제3자에 대하여 우선적 지위를 부여하는 규정은 두고 있지 않으며, 민법 제1045조 이하의 재산분리 제도와 달리 한정승인이 이루어진 상속재산임을 등기하여 제3자에 대항할 수 있게 하는 규정도 마련하고 있지 않다.  따라서 한정승인자로부터 상속재산에 관하여 저당권 등의 담보권을 취득한 사람과 상속채권자 사이의 우열관계는 민법상의 일반원칙에 따라야 하고, 상속채권자가 한정승인의 사유만으로 우선적 지위를 주장할 수는 없다고 할 것이다. 그리고 이러한 이치는 한정승인자가 그 저당권 등의 피담보채무를 상속개시 전부터 부담하고 있었다고 하여 달리 볼 것이 아니다(대법원 2010. 3. 18. 선고 2007다77781 판결).  나. 원고가 지적하는 바와 같이 위 판례 사안이 이 사건 사안과 세부적인 사항까지 동일한 것은 아니다. 하지만 위 판례의 취지는 결국 우리 민법이 한정승인 제도에 있어 상속재산과 한정승인자의 고유재산을 분리한다거나 한정승인자의 상속재산에 대한 처분행위를 제한하는 규정이나 상속채권자에게 그러한 처분행위의 효력을 부인하는 법적수단을 별도로 마련하고 있지 않고 있는 결과로 상속재산을 한정승인자의 고유재산과 별도로 취급할 아무런 논리적 이유가 없게 되었으므로 결국 한정승인자의 일반채권자들과 상속채권자 사이의 우열관계는 일반원칙에 따를 수 밖에 없다는 것으로 보인다(원고의 주장취지는 위 대법원 판결에서의 반대의견과 유사하다). 결국 일부 예외를 제외하고는 납세자의 모든 재산에 대한 강제집행절차에서 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수할 수 있는 국세 또는 지방세, 가산금 및 체납처분비에 해당하는 피고의 조세채권에 기한 교부 청구에 대하여 원고보다 우선하여 배당한 조치에는 아무런 문제가 없다.  4. 결론 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사   서범준

 

1) 사실관계  

① 망 A는 2002. 9. 5.  사망하였는데 그 상속인 중 B를 제외한 나머지 상속인들은 모두 상속을 포기하였고 B는 한정승인 신고를 하여 수리되었다. ② 원고는 망 A에 대한 채권자로서 B를 상대로 제기한 소송에서 2014. 5. 2. ‘B는 망인으로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 원고에게 81,138,332원 및 그중 31,544,723 원에 대하여   2014. 2. 25.부터 2014. 3. 29 까지는 연 12% 의 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연  20% 의 각 비율로 계산한 돈을 지급한다는 취지의 화해권고결정을 받았고 이는 그 무렵 확정 되었다. ③ 원고는 망 A의 소유였던 부동산에 관하여 B앞으로 상속등기를 대위신청하여 2014. 9. 1. 그 소유권이전등기를 마친다음 위 화해권고결정에 기초하여 2014. 9. 15. 위 부동산에 대하여 강제경매신청을 하였다. ④ 피고는 B에 대한 부가가치세 등 조세채권자로서 위 강제경매절차에서 교부청구를 하였는데 그 조세가 상속부동산 자체에 , 대하여 부과된 당해세는 아니다. ⑤ 경매법원은 배당할 금액 88,588,000원 중 1순위로   30,000,000원을 근저당권자 C에게 2순위로 58,588,000 원을 원고에 우선하여 피고에게 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였고 원고는 2015. 4. 2. 배당기일에 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 진술한 다음 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

2) 판시 

  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

   민법 제1028조는 "상속인은 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다"라고 규정하고 있다. 상속인이 위 규정에 따라 한정승인의 신고를 하게 되면 피상속인의 채무에 대한 한정승인자의 책임은 상속재산으로 한정되고 그 결과 상속채권자는 특별한 사정이 없는 한 상속인의 고유재산에 대하여 강제집행을 할 수 없으며 상속재산으로부터만 채권의 만족을 받을 수 있다. 
    상속채권자가 아닌 한정승인자의 고유채권자가 상속재산에 관하여 저당권 등의 담보권을 취득한 경우 그 담보권을 취득한 채권자와 상속채권자 사이의 우열관계는 민법상 일반원칙에 따라야 하고 상속채권자가 우선적 지위를 주장할 수 없다. (대법원 2010. 3. 18.  선고 2007다77781 전원합의체 판결 참조)  그러나 위와 같이 상속재산에 관하여 담보권을 취득하였다는 등 사정이 없는 이상 한정승인자의 고유채권자는 상속채권자가 상속재산으로부터 그 채권의 만족을 받지 못한 상태에서 상속재산을 고유채권에 대한 책임재산으로 삼아 이에 대하여 강제집행을 할 수 없다고 보는 것이 형평의 원칙이나 한정승인제도의 취지에 부합하며 이는 한정승인자의 고유채무가 조세채무인 경우에도 그것이 상속재산 자체에 대하여 부과된 조세나 가산금 즉 당해세에 관한 것이 아니라면 마찬가지라고 할 것이다. 

   다. 검토  

   이 판결은 직접적으로 임대차에 관련된 것은 아니나 한정승인에 있어 배당의 우선순위를 명확하게 하였다는 점에서 상당히 의미가 있는 판결이고 한정승인제도의 취지를 고려할 때 판시의 결론에도 찬성할 수 있다.8) 
  결국 집행법원은 상속채권자의 경매신청이 있는 경우 해당 재산이 상속재산임을 확인하여 상속재산이 아닌 경우에는 경매신청을 각하하게 될 것이고 반대로 한정승인자의 고유채권자가 상속재산에 대하여 경매신청을 한 경우에는 상속재산에 관하여 담보권 (조세채권자는 당해세에 한하여 상속채권자보다 우선하고 나머지 조세는 상속채권자보다 후순위로 봄이 상당하다)을 취득하였다는 등의 사정이 없으면 상속채권자가 상속재산으로부터 채권의 만족을 얻었는지 여부를 미리 확인하여 배당순위에서 고려하여야 할 것이다 현재 실무의 태도도 그와 같이 정리되어 있다. 

8) 위 판결의 결론에는 찬동하면서도 논리전개에서의 문제점을 지적하는 논문으로는 홍춘의 이상래 "상속재산의 강제집행절차에 있어서 상속채권자와 한정승인을 한 상속인의 조세채권자 사이의 우열관계" 동북아법연구 제19권 제3호 (2017) 참조

3. 임차권 또는 임대차보증금반환채권의 양수인의 우선변제권 행사 여부  

 가. 序  

 

   임차권의 양수인은 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있으나  (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결) 임대차보증금반환채권만의 양수인은 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따른 금융기관을 
제외하면 우선변제권이 없다. (대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결)  이러한 전제에서 집행법원으로서는 임차권의 양수를 주장하는 것인지 임대차보증금의 양수를 주장하는 것인지가 중요한데 이에 관하 추 
가적인 심리 판단이 필요하다고 본 최근 대법원 판결이 선고되었는바 이에 관하여 본다. 

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 [배당이의][공2010하,1354] 【판시사항】 [1] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지 여부(한정 적극)  [3] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극) 및 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부(적극)  [4] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에 정한 ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효한지 여부(소극) 및 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속하는지 여부(소극)  【판결요지】 [1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.  [3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.  [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 부칙(2008. 8. 21.) 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항, 민법 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조(현행 제19조 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호 (가)목[현행 제18조 제1항 제1호 (가)목 참조]  【참조판례】 [3] 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553) 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결(공2007하, 1997) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1외 20인 【원고, 상고인】 원고 22외 2인 (소송대리인 변호사 박석봉) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 박광천) 【원심판결】 대전고법 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대한 판단 가. 상고이유 제1점 1) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다( 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조). 그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다 .  따라서 원심이, 피고가 이 사건 태영아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고, 또 위 2005. 3. 21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.  2) 소액임차인은 소액보증금 우선변제권이 있고 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 이때 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물의 환가대금 전액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.  원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 원고들은 소액임차인 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금에 대하여는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 신축건물의 환가대금 전액에서 우선하여 변제를 받을 권리가 있다고 판단한 것이므로, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다.  나. 상고이유 제2점 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 할 것이다 .  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 판시 원고들이 임차권의 양수인 내지 전차인으로서 원래의 임차인의 확정일자를 원용하여 우선변제권을 행사한다는 취지의 주장에는 위 법리에 따른 주장이 포함되어 있다고 볼 여지가 충분하고, 원심이, 판시 원고들이 이 사건 태영아파트에 대한 경매신청의 등기 전부터 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지한 소액임차인 내지 소액전차인으로서 소액보증금에 대한 우선변제권이 있고, 이 사건 태영아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 전에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 판시 보증금 전액에 대하여 우선하여 변제받을 권리가 있다는 취지로 판단한 것은, 그 설시에 있어 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 위 법리에 부합하는 것이어서 그 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.  다. 상고이유 제3점 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다 ( 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조).  원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 태영아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는 것이므로 판시 원고들이 그 임차권의 양도나 전대에 임대인인 태영산업의 동의를 받지 않은 이상 각 해당 아파트의 임차권을 양수하거나 이를 전차한 것은 부적법하다는 피고의 주장에 대하여, 판시 사실관계를 인정한 다음, 태영산업은 부도로 인하여 소재가 명확하지 않았을 뿐만 아니라 판시 원고들의 임차권 양도나 전대차를 문제 삼아 임대차계약을 해지하고자 하였다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없고, 오히려 태영산업은 이후 판시 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지하기까지 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 임차권 양도나 전대차가 임대인인 태영산업에 대하여 배신행위 내지 신뢰관계의 파괴에 해당한다고 할 수 없고, 오히려 태영산업이 제3자에게 판시 원고들에 대한 차임 채권을 양도함으로써 묵시적으로 적법한 임차인 내지 전차인으로 인정하고 임차권 양도나 전대차에 동의하였다고 봄이 상당하므로 판시 원고들은 임대주택법 제13조에 따른 적법한 임차권 양수인 내지 전차인들이라고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 임대주택법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.  그리고 피고는 임차권 양도에 있어서 양수인의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자 또는 그 임차권에 대하여 법률상의 이익을 가지는 자라고 할 수 없으므로, 임차권 양도를 피고에게 대항하기 위해서는 확정일자 있는 증서에 의한 대항요건을 갖추어야 한다는 취지의 상고이유는 받아들일 수 없다.  2. 원고 22, 23, 24의 상고이유에 대한 판단 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하고( 제1조), ‘임대주택’이라 함은 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하므로( 제2조 제1호), 임대주택법상의 각종 지원과 규제가 적용되는 건설임대주택은 위 법상의 임대주택에 해당하고, 주택을 건설한 자가 위 법상의 임대사업자로 등록하였는지 여부에 따라 임대주택법의 적용 여부가 달라진다고 해석할 것은 아니다.  그리고 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는바, 구 임대주택법과 동법 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다 .  원심판결 이유에 의하면 원심은, 위 원고들의 경우 최초임차인 내지 관련임차인들의 전·출입사항 확인이 불가능하거나 최초임차인 또는 관련임차인들이 태영아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 위 원고들에 대하여 임차권을 양도 내지 전대한 것으로서 근무, 생업 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당한다고 보기 어려워 임대주택법 소정의 적법한 임차권 양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다고 판단하였는바, 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 임대주택법의 적용에 관한 법리오해나 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 상고인 각자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성

대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결 [배당이의][공2010하,1267] 【판시사항】 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(소극)  【판결요지】 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 현대스위스이상호저축은행 【피고, 피상고인】 주식회사 한국스탠다드차타드제일은행외 2인 【원심판결】 서울남부지법 2009. 12. 10. 선고 2009나7941 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는, 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다.  이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.   따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.  2. 원심은 제1심판결의 이유를 인용하여, 피고들이 서울 양천구 (동 및 지번 생략) ○○마을 3단지아파트 301동 102호(이하 ‘이 사건 부동산’라고 한다)에 관하여 저당권을 취득하기 전 이미 확정일자 있는 대항요건을 갖춘 주택임차인인 소외인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 원고가 피고들보다 선순위로 우선 배당받아야 한다는 원고의 주장에 대하여, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 주거용 건물의 ‘임차인’에게만 임대차보증금에 관하여 우선변제권을 인정하고 있음은 문언상 명백하고, 원고는 임차인 소외인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 일반 금전채권자에 불과할 뿐 원고가 이 사건 부동산의 임차인에 해당한다거나 원고가 소외인으로부터 이 사건 부동산의 임차권을 양수하였다는 점을 인정할 만한 아무런 사정이 없다는 이유로 원고의 주장을 배척하고, 나아가 원고가 채권자대위권 행사로서 임차인 소외인을 대위하여 배당요구를 하였다는 주장에 대하여는 소외인이 이미 원고에게 임대차보증금반환채권을 양도하여 더 이상 임대차보증금반환채권을 가지고 있지 않다는 취지로 역시 이를 배척한 제1심판결을 그대로 유지하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채권양도 및 주택임대차보호법상의 우선변제권에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.  3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이홍훈(재판장) 김능환 민일영(주심)

 나 최근 판결의 소개 (임차권의 양수인지 임대차보증금반환채권의 양수인지 명확히 했었어야 한다고 본 사례 대법원  2016. 5. 27.  선고 -2016다5504 판결)  

 1) 사실관계  

① A는 이 사건 임대차계약을 체결하고 보증금을 입금하였으며 2011. 6. 2. 임대차계약서에 확정일자를 받았다 ② A 의 시어머니인 피고는 2011. 5. 30.  이 사건 부동산에 전입신고를 하였고 A는 2011. 6. 2. . 전입신고를 마쳤다. ③ A 는 2011. 8. 1.  사건 부동산에서 전출하였다가 2011. 8.16. 다시 전입신고를 마치고 경매절차 개시 이후까지 주민등록을 유지하면서 이 사건 부동산에 거주하였으나 A는  2012. 11. 12. 이 사건 부동산에서 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다. ④ 이 사건 부동산에 대한 경매절차가 개시된 이후 피고는 자신의 명의로 배당을 받기 위하여 임대인에게 임대차계약서의 A  이름 앞에 피고의 이름을 기재해도 되는지에 관하여 문의하였고 이에 임대인인 B나 그 대리인인 C가 이를 승낙하였다.  ⑤ 이후 피고측은 이 사건 임대차계약서의 임차인란의 A이름 앞에 "임차인 피고 대" 라고 추가로 기재한 후 경매법원에 위 임대  차계약서를 제출하였다.

2) 판시
  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

 

사정이 이와 같다면 원심으로서는 피고에 대하여 석명권을 행사하여 주장하는 취지가 임차권과 분리된 임대차보증금반환채권의 양수만을 주장하는 것인지 아니면 임차권의 양수를 주장하는지를 명확히 하였어야 할 것이고 그 결과 피고가 임차권의 양수를 주장하는 취지라고 한다면 피고가 A로부터 임차권을 양수하였는지를 따져 보아 피고가 주택임대차 보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 있는지를 심리 판단하였어야 할 것이다. 

  다. 검토  
   판례의 취지에 동의할 수 있다 위 판결 이전에도 임차권 또는 임대차보증금의 양수를 주장하는 경우에 집행법원이 석명을 통하여 어떠한 취지인지 및 그에 관한 소명자료를 제출할 것을 석명하여 왔으나 이 판결 이후 배당 과정에서 더욱 세심하게 심리하고 있는 것으로 보인다. 다만 실제로는 임대차보증금반환채권만을 양수한 것인지 임대차를 양수한 것인지 판단이 쉽지 않고 임대차보증금반환채권만을 양수하였음에도 임대차를 양수한 것으로 외관을 창출하는 경우도 작지 않은데 양도인과 양수인 사이의 관계 실제 거주 여부 양도일 등을 기초로 하여 구체적인 사정을 종합하여 판단할 수밖에 없다.  

4. 임대차의 차임 공제 등과 관련한 쟁점  

 가. 序  

 최근 부동산 경매와 임대차와 관련하여 가장 중요한 판시 부분이 바로 임대차의 차임 공제 등과 관련된 쟁점이다 실무상 임차 목적물에 대한 경매가 실시되면 임차인은 차임을 납부하지 않는 경우가 많기 때문에 차임의 공제는 거의 대부분의 배당 과정에서 문제된다 과연 보증금에서 미지급 차임이 당연 공제되는지 차임채권이 양도된 경우나 소멸시효가 완성된 경우에는 어떠한지 등 각종 중요한 판결이 등장하였는바 아래에서는 이에 관하여 본다. 

 나. 최근 판결의 소개 (차임채권이 양도된 경우에도 공제 가능한지 여부가 쟁점이 된 사례 대법원  2015. 3. 26. 선고  - 2013다77225 판결)  

대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 [임대료][공2015상,619] 【판시사항】 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도된 경우, 임차인이 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있는지 여부 (적극)  【판결요지】 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다.  【참조조문】 민법 제618조 【참조판례】 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김상군) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 미래로 담당변호사 이재철 외 5인) 【원심판결】 부산고법 2013. 9. 13. 선고 (창원)2012나3435 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 참조), 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 그 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다.  원고가 이 사건 점포의 임대인인 소외인과 주식회사 비엔디로부터 임차인인 피고에 대한 차임채권을 양수하였다며 피고를 상대로 연체된 차임 1억 500만 원의 지급을 구하는데 대하여, 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고의 공제 주장을 받아들여 피고가 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 종료되어 이 사건 점포를 반환할 때까지 연체한 차임 1억 500만 원 중 1억 원이 보증금에서 공제되어 소멸하였다고 판단하였다.  앞서 본 법리에 따르면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 의사표시 해석과 채권양도에서 이의를 유보하지 않은 승낙 및 임대차보증금의 법적 성질에 관한 법리를 오해하거나, 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심)

 1) 사실관계  

가 임대차계약의 체결 .  ① 피고는  2007. 8. 2. A 및 B회사와 사이에 창원시 성산구 C몰 204호 지 207호를 임대차보증금 100,000,000원 차임 월  5,000,000원 임대차기간 2007. 10. 15 로부터 24개월로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. ② 피고는 2007. 11. 7. A 에게 임대차보증금 100,000,000원 전액을 지급하였고 이후 A의 아들인 B회사의 대표이사 D가 지정하는 E 명의의 계좌로 2007. 11 분 및 12 분 차임 각 5,000,000원을 송금하였다.  나 이 사건 점포의 소유권 변동  ① 이 사건 점포를 포함한 C몰 건물은 원래 원고, F, B의 공동소유였는데 그 중 원고의 지분은 , 65/267, F의 지분은50/267, B의 지분은 152/267 이었다.  ② 원고와 F는  2007. 10. 5. 이 사건 상가에 관한 자신들의 각 소유지분 전부를 C에게 이전하였고 B과 C는 같은 날 G신탁사이에 이 사건 상가에 관하여 수익자를  B, C 로 정한 부동산처분신탁계약을 체결하면서 G신탁에게 이 사건 상가의 소유권을 이전하였으며 H투자증권과 사이에 이 사건 상가에 대한 수익권양도 양수계약을 체결하였다.  다 확약서의 작성 및 차임의 지급 .  ① 원고는 2008. 1. 17. 경 이 사건 점포의 임대인인 B와 C가 이 사건 점포의 차임을 원고에게 지급할 것을 피고에게 요청하는  내용의 확약서를 피고에게 제시하면서 이 사건 점포의 차임을 원고에게 지급할 것을 요구하였다. ② 피고는 C의 대표이사 D측으로부터 차임을 원고에게 지급하여도 된다는 의사를 확인하고 이 사건 확약서에 서명 날인한 후 원고 명의의 계좌로 2008. 1 분 차임  5,000,000 원을 송금하였다. ③ 한편 피고는 2008. 2.경 C의 D대표이사측의 요구로 2008. 2.분 차임을 다시  E 명의의 계좌로 송금하였고 이후 2008. 7.  까지 계속 E  명의의 계좌로 차임을 송금하였다. ④ 피고는 2008. 8. 11.  이 사건 점포를 포함한 이 사건 상가를 개별 분양 처분할 계획으로 이 사건 상가에서 발생하는 모든 ,  차임을 H투자증권이 관리하는 C명의의 계좌로 입금하여야한다는 내용의 H투자증권 영업부 명의의 통지서를 수령한 다음 2008. 8..분 이후의 월차임을 지급하지 아니하였다,  라 피고의 이 사건 점포에 관한 소유권 취득 .  ① 피고는 H토지신탁과 2009. 10. 13.  이 사건 점포 중 204호와 205호 415,400,000원에 , 2009. 11. 17. 이 사건 점포 중 206호와 207호 397,300,000원에  각 매수하는 계약을 체결하였고, 2009. 10. 13. 과 2009. 11. 17.  이 사건 점포에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기를 모두 마쳤다. ② 원고는 이 사건 점포의 임대인인 B와 C로부터 임차인인 피고에 대한 차임채권을 양수하였다며 피고를 상대로 연체된 차임  1억 500만원의 지급을 구하였는바 피고는 차임 공제 항변을 하였다.

 

2) 판시 

  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

 

   부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무 목적물의 멸실 훼손등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 (대법원 1999. 12. 7. 선고  99다50729 판결 참조) 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도 임차인은 그 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다 원고가 이 사건 점포의 임대인인 B와 C로부터 임차인인 피고에 대한 차임채권을 양수하였다며 피고를 상대로 연체된 차임 1억500만원의 지급을 구하는데 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고의 공제 주장을 받아들여 피고가 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 종료되어 이 사건 점포를 반환할 때까지 연체한 차임 1억 500만원 중 1억원이 보증금에서 공제되어 소멸하였다고 판단하였다.
  앞서 본 법리에 따르면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고 거기에 의사표시 해석과 채권양도에서 이의를 유보하지 않은 승낙 및 임대차보증금의 법적 성질에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 없다. 

대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 [구상금][공2000.1.15.(98),147] 【판시사항】 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 그 피담보채무는 임대차 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (적극)  【판결요지】 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.  【참조조문】 민법 제618조 【참조판례】 대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결(공1987, 1147) 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결(공1987, 1229) 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결(공1988, 408) 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결(공1999하, 1783) 【전 문】 【원고,상고인】 동부화재해상보험 주식회사 (소송대리인 변호사 황대현) 【피고,피상고인】 피고 1 외 2인 【원심판결】 서울지법 1999. 7. 14. 선고 98나24722 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등 참조).  원심이, 피고들이 소외인으로부터 각 임차한 그 소유의 판시 각 건물이 원인불명의 화재로 전소한 사실 등을 인정한 다음, 이로 인하여 피고들과 소외인 사이의 위 각 건물에 관한 각 임대차관계가 종료되었으므로 위와 같은 법리에 따라, 위 각 건물의 임차인들인 피고들은 위 각 건물의 각 화재보험자로서 소외인에게 위 화재에 따른 각 보험금을 지급한 원고에게, 그 각 지급보험금의 범위 내에서, 위 화재로 인한 위 각 건물의 손해 상당액에서 피고들의 각 임차보증금을 공제한 나머지 액수만을 각 구상금으로 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 심리미진, 채증법칙 위배, 임차보증금에 관한 법리오해, 보험자대위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 상고이유는 모두 받아들이지 아니한다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 대법관   지창권(재판장) 신성택 서성(주심) 유지담

대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결   [건물명도][공2005.2.1.(219),187] 【판시사항】 임대차계약상의 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있더라도 임대차 종료 후 목적물의 반환시 그 때까지 추심되지 않은 잔존 차임채권액이 임대보증금에서 당연히 공제되는 것인지 여부 (적극)   【판결요지】 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다.  【참조조문】 민법 제618조 【참조판례】 대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결(공1987, 1147) 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결(공1987, 1229) 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결(공1988, 408) 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147) 【전 문】 【원고(선정당사자),피상고인】 원고(선정당사자) 【피고,상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 조재연) 【원심판결】 부산고법 2004. 10. 1. 선고 2004나339, 346, 353, 360, 377, 384, 391, 407, 414, 421, 438, 445 판결 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이유】 1. 제1점에 대한 판단 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용 증거들에 의하여 원고 및 선정자(이하 '원고 등'이라 한다)와 피고들이 판시 각 임대차계약을 체결한 사실, 피고 1은 1997. 6. 8.부터, 피고 2, 피고 3은 각 같은 달 1.부터 매월 지급하여야 할 차임을 연체한 사실, 원고 등이 피고들의 2기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 소장 부본 송달로 이 사건 각 임대차계약을 해지한 사실을 인정한 다음, 이 사건 각 임대차계약은 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 원고 등의 해지 의사표시에 의하여 이 사건 소장 부본 송달일에 적법하게 해지되었다고 판단하여, 원고 등의 판시 각 건물 부분에 대한 명도청구를 인용하였다.  기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 또한 피고들이 2기 이상의 차임을 연체하여 원고 등이 피고들에 대하여 이 사건 각 임대차계약에 관한 해지권을 갖게 된 후 이 사건 임대차계약에 기하여 원고 등이 피고들에게 갖는 차임채권에 대하여 채권압류 및 추심명령이 있었다고 하여 원고 등의 해지권 행사가 제한될 수는 없는 것이므로, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하였거나 임대차계약의 해지나 처분문서의 증명력에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 지적한 판례는 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다.  2. 제2점에 대한 판단 원심은, 원고 등이 피고에게 반환하여야 할 임대보증금의 산정에 관하여 소외 1이 1998. 2. 9. 원고 등의 피고들에 대한 차임채권에 대하여 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 명령이 피고들에게 송달되었으므로, 위 명령이 송달된 이후의 차임은 임대보증금에서 공제할 수 없다는 피고들의 주장에 대하여, 그 채용 증거들에 의하여 소외 1이 1998. 2. 9. 광주지방법원 순천지원에서 98타기781, 782호로 위 주장과 같은 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 명령이 그 무렵 피고들에게 송달된 사실을 인정한 다음, 임대인이 임대차계약에 기하여 임차인에게 갖는 차임채권에 대하여 채권압류 및 추심명령이 있었다 하더라도 추심권자가 변제를 받기 전에 임대차가 종료되어 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 그 차임채권은 당연히 임대보증금에서 공제된다고 판단하여, 위 주장을 배척하였다.  부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로( 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다고 할 것이다.  같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 채권압류 및 추심명령의 효력에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 결 론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이규홍(재판장) 윤재식(주심) 이용우 김영란

대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856,21863 판결 [임대차보증금·손해배상(기)][공2007.9.15.(282),1453] 【판시사항】 [1] 임대차계약이 종료되었으나 그 목적물이 명도되지 않은 경우, 임차인이 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(소극) 및 임대차보증금액보다 임차인의 채무액이 많은 경우, 변제충당의 방법  [2] 임대차와 전대차가 모두 종료된 경우, 전차인은 전대인에게 전대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있는지 여부 (적극)  [3] 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 전대차가 적법하게 해지된 후에도 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우, 그 토지의 차임에 상당하는 부당이득을 얻고 있는 것인지 여부 (적극)  【판결요지】 [1] 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고, 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다. [2] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인데, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다. [3] 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 하는데, 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전차인이 당해 토지 위에 권한 없이 공작물을 소유하고 있는 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 한다. 【참조조문】 [1] 민법 제477조, 제618조 [2] 민법 제618조, 제630조, 제741조 [3] 민법 제618조, 제630조, 제741조 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결(공1999하, 1783) 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147) 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) [2] 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결(공1996하, 3095) 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결 대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결(공2001하, 1731) [3] 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결(공1995하, 3389) 대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결(공1998상, 1593) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) 【원심판결】 서울서부지법 2007. 2. 1. 선고 2006나6236, 6243 판결 【주 문】 원심판결 중 2004. 7. 18.부터 원고와 피고 사이의 전대차계약의 목적물 인도 완료일까지 임료 또는 그 상당의 부당이득반환청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울서부지방법원 합의부로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 전대차보증금에의 당연공제 여부 및 변제충당 순서에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고로부터 원심 판시 이 사건 전대차계약에 따른 2004. 7. 18.부터의 임료를 지급받지 못한 사실, 원고가 이 사건 전대차계약 체결 무렵 피고로부터 보증금 1,000만 원을 지급받은 사실을 인정한 다음 위 보증금 1,000만 원은 이 사건 전대차계약에 따른 2004. 7. 18.부터 2005. 3. 27.까지 8개월 10일분의 임료 미지급으로 인하여 전부 공제되어 피고는 특별한 사정이 없는 한 그 이후인 2005. 3. 28.부터 임료 또는 부당이득금 지급의무를 부담한다고 판단하였다.  그러나 원심의 이러한 판단은 그대로 수긍하기 어렵다. 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없는 것이고(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결 참조), 또한 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 민법 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 하는 것이다.  그런데 원심은 이 사건 전대차관계가 종료되었다는 이유만으로 2005. 3. 27.까지의 연체임료 및 임료 상당의 부당이득금으로 전대차보증금이 전액 공제되었다고 판단하였으니, 이 부분 원심판결에는 피고가 전대차목적물을 명도하였는지 여부나 전대차보증금액보다 전차인의 채무액이 많은 경우의 충당순서에 관한 심리를 다하지 아니하고 법리를 오해한 잘못이 있다.  2. 원상회복의무를 이행하지 아니한 기간의 임료 상당의 손해에 대하여 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인바(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결, 2000. 11. 24. 선고 2000다37777, 37784 판결 등 참조), 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된다(대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결 참조). 한편, 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 할 것인바(대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결, 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결 등 참조), 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 한 토지 전대차의 경우에도 이와 마찬가지로 풀이하여야 할 것이다.  기록에 의하면, 이 사건 전대차는 카센터 운영을 목적으로 한 토지 전대차로서, 이 사건 전대차계약이 2004. 10.경 적법하게 해지된 이후에도 피고가 이 사건 토지에서 계속 영업을 하다가 2005. 5. 21. 이후로는 영업을 하지 아니하였으나, 그 지상에는 피고 소유의 주벽이 설치되어 있지 아니한 철구조물에 천막을 씌운 카센터건물과 콘테이너박스가 잔존한 사실이 인정되는바, 이 사건 전대차가 적법하게 해지되었다면 피고는 위 공작물의 소유를 위하여 그 부지가 된 이 사건 토지를 점유한다고 보아야 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지 인도 완료일까지 그 토지를 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.  그럼에도 불구하고, 원심은 피고가 이 사건 토지 위의 공작물을 철거하여 토지를 인도하였는지, 또는 원고와 소외인 사이의 임대차계약이 종료되어 피고가 임대인인 소외인으로부터 이 사건 토지의 인도청구나 차임 상당 부당이득금 반환청구를 받았다는 등의 특별한 사정이 있는지에 관하여 심리를 하지 아니한 채 단지 피고가 2005. 5. 21. 이후 이 사건 토지 상에서 운영하던 카센터 영업을 중단하였다는 이유만으로 원고의 2005. 5. 21. 이후의 부당이득반환청구를 배척하였는바, 이러한 원심판결에는 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이를 지적하는 상고논지는 이유 있다.  3. 나머지 상고이유에 대하여 앞서 살펴 본 바와 같이 원심판결 중 일부가 파기 환송되는 이상 나머지 상고이유는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. 4. 결 론 그러므로 원심판결 중 2004. 7. 18.부터 이 사건 토지 인도 완료일까지의 임료 및 그 상당 부당이득반환청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   전수안(재판장) 고현철 양승태(주심) 김지형

대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결 [양수금][미간행] 【판시사항】 [1] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (원칙적 적극) / 보증금에 의하여 담보되는 채권에 연체차임 및 그에 대한 지연손해금이 포함되는지 여부 (적극)와 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기  [2] 상가임대차계약에서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하는 방법 및 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 정한 약정의 효력 (무효)  【참조조문】 [1] 민법 제618조 [2] 상가건물 임대차보호법 제11조, 제15조 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김규수) 【원심판결】 춘천지법 강릉지원 2009. 4. 24. 선고 2008나2606 판결 【주 문】 원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원 강릉지원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.  【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는데(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함된다고 할 것이다. 한편 차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이다.  원심은 임대차계약 해지 후의 연체차임에 대한 지연손해금 청구에 관하여, 차임을 월 단위로 매월 26일에 선불 지급하도록 약정되었음을 전제로 하면서, 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 2006. 7. 27. 이후에는 피고의 이 사건 상가 인도의무와 원고의 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있게 되고, 보증금에서 연체 차임 등을 공제하고도 잔액이 남아 있으므로, 2006. 7. 27. 이후로는 더 이상 월 차임 등에 대한 지연손해금은 발생하지 아니한다는 취지로 판단하였다.  그러나 앞서 본 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 임대차계약 해지된 때로부터 이 사건 상가의 반환일인 2008. 2. 27.까지 발생한 이 사건 연체차임에 대한 지연손해금도 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 결국 원심판결에는 연체차임에 대한 지연손해금에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  2. 상고이유 제2점 원심은 이 부분 원고의 주장에 대하여, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제1조에서는 “임차인은 보증금과 차임·사용료·보험금·청소비 및 기타 부과금의 지급을 지연하는 때에는 해당 부서에 부과되는 할증금액과 계약기간에 해당하는 임대인이 지정하는 일반적으로 판결 시 정하는 법정이자를 가산한다”고 정하고 있으나, 여기서 말하는 ‘일반적으로 판결 시 정하는 법정이자’가 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’에서 정한 연 20％의 이율이라는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 위 이율은 민법에서 정한 연 5％의 법정이율을 의미한다고 봄이 상당하다고 판시하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 계약의 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.  3. 상고이유 제3점 임대차계약기간이 만료되면 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로, 임대인이 자신의 보증금반환의무의 이행제공을 하지 아니하는 한 임차인은 불법점유를 원인으로 하는 손해배상의무가 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이익이 없다면 부당이득반환의무도 성립하지 아니한다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등 참조).  원심이 위와 같은 법리에 따라, 이 사건 임대차계약 해지 이후의 부당이득금 및 그에 대한 지연손해금 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 임대차계약 종료 후의 법률관계에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.  4. 상고이유 제4점 상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 위 법률 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없다.  이러한 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 특약사항 제14조의 규정이 위 법률 제11조에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없고, 다른 한편 위 법률 제11조에 기한 원고의 차임증액청구는 원고가 주장하는 사정만으로는 위 법률규정에 정하는 요건, 즉 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증가 또는 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 볼 수 없다는 이유로 이 부분 원고의 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같은 차임증액청구 등에 대한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  5. 상고이유 제5점 내지 제9점 증거의 취사와 사실의 인정은 사실심의 전권에 속하는 것으로서 이것이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 아니하는 한 적법한 상고이유로 삼을 수 없다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77878 판결 등 참조). 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 인용한 부가가치세, 상하수도요금, 정화조 청소비, 전기료 등을 초과하여서는 피고에게 원고 주장과 같은 부가가치세 등의 지급채무가 있음을 인정하기에 충분한 증거가 없으며, 위약금을 지급할 사유에 대한 증명이 부족하다는 취지로 판단한 것은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 등이 있다고 할 수 없다.  6. 결론 그러므로 원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   고영한(재판장) 양창수(주심) 김창석

다. 최근 판결의 소개 (차임채권이 소멸시효 완성된 경우 공제가 가능한지 판단한 사례 대법원  2016. 11. 25. 선고  - 2016다211309 판결)  

대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 [건물명도][공2017상,22] 【판시사항】 [1] 임대차계약 종료 전에 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 임차인이 임대차보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 있는지 여부 (소극)    [2] 임대차 존속 중 차임을 연체한 경우, 차임채권의 소멸시효가 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하는지 여부  (원칙적 적극)  [3] 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 후 임대인이 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계할 수 있는지 여부 (원칙적 소극) / 이 경우 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부(적 극)  【판결요지】 [1] 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.  [2] 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.  [3] 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사이다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이다.  한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.  【참조조문】 [1] 민법 제618조 [2] 민법 제166조 제1항, 제184조 제2항, 제618조 [3] 민법 제105조, 제495조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결(공2013상, 557) [3] 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결(공2003상, 361) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 신필종 외 1인) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김태조) 【원심판결】 부산고법 2016. 2. 3. 선고 2015나52497 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있다(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 등 참조). 따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 등 참조), 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.  한편 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 보아야 한다.  2. 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다.  한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 보아야 할 것이지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.  3. 원심은 제1심판결 이유를 일부 인용하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고와 피고 사이의 임대차계약은 원고의 2014. 3. 27.자 내용증명우편이 그 무렵 피고에게 도달함으로써 적법하게 해지되어 종료하였는데, 지급기일이 2011. 3. 27. 이전인 차임채권은 임대차계약의 종료 전에 이미 소멸시효가 완성되었으므로, 그 차임채권 상당액은 임대차보증금에서 공제될 수 없고, 나아가 원고가 그 후 민법 제495조에 따라 위와 같이 임대차계약의 종료 전에 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계할 수도 없다고 판단하였다.  위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리에 비추어 임대차보증금의 법적 성질 및 그 담보 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 있고, 같은 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형

1) 사실관계  

 

① 원고와 피고들은  2003. 2. 1.  이 사건 제1건물에 관하여 제1 임대차계약 (보증금 7000만원 월차임 20만원) 을 체결하였 고 이 사건 제2건물에 관하여 제2임대차계약 (보증금 2,800만원 월차임 20만원) 을 체결하였다.  ② 피고들은  이 사건 각 임대차계약 체결 이후 원고에게 차임을 지급하지 않았다. ③ 원고는 2014. 3. 27.  이 사건 각 임대차계약을 해지한다는 통지를 하고 소로써 이 사건 각 건물의 인도와 미지급 차임 등을 구하였다.  ④ 소송 중 피고들은 3년이 경과한 월차임 지급채권은 소멸시효로 완성되어 소멸되었다고 주장하였고 원고는 소멸시효가 완 성된 채권이라도 이를 자동채권으로 하여 보증금반환채권과 상계 또는 공제할 수 있다고 주장하였다.

2) 판시
  대법원은 다음과 같이 판시하였다.  

 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있다 (대법원 2005. 5. 12.선고 2005다459, 467 판결 등 참조) 따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고 (대법원 2013.2.28. 선고 2011다49608, 49615 판결 등 참조) 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. 

대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608,49615 판결 [건물명도등·임대차보증금][공2013상,557] 【판시사항】 임대차계약 종료 전에 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 차임채권을 양도한 임대인이 위 공제 등 의사표시를 할 권한을 갖는지 여부 (원칙적 소극)  【판결요지】 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. 그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다.  【참조조문】 민법 제618조 【참조판례】 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 주식회사 부강하우징 【반소피고, 피상고인】 부강건설산업 주식회사 【피고(반소원고), 상고인】 피고 1 (소송대리인 변호사 김삼연) 【피고, 상고인】 피고 2 외 4인 (소송대리인 변호사 김삼연) 【원심판결】 청주지법 2011. 5. 20. 선고 2010나3286, 3293 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 청주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 소송신탁 관련 상고이유에 대하여 소송행위를 하게 하는 것을 주목적으로 채권양도 등이 이루어진 경우에는 그 채권양도가 신탁법상의 신탁에 해당하지 않는다고 하여도 신탁법 제7조가 유추적용되므로 무효이지만, 소송행위를 하게 하는 것이 주목적인지의 여부는 채권양도계약이 체결된 경위와 방식, 양도계약이 이루어진 후 제소에 이르기까지의 시간적 간격, 양도인과 양수인 간의 신분관계 등 여러 상황에 비추어 판단하여야 한다( 대법원 2002. 12. 6. 선고 2000다4210 판결 등 참조).  기록에 의하면, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 이 사건 채권양도 계약이 체결된 경위에 관하여, 반소피고의 연대보증인으로서 채무를 대위변제한 주식회사 진흥종합건설(이하 ‘진흥건설’이라 한다)이 1995. 12. 14. 반소피고로부터 이 사건 아파트의 임차인들에 대한 차임채권을 양도받았는데, 그 후 진흥건설이 반소피고 소유의 아파트의 분양전환 등을 통하여 대위변제금을 상당 부분 회수하였고, 반소피고 소유의 이 사건 아파트의 분양전환업무를 처리하면서 이 사건 아파트에 설정된 근저당권 채무 등을 대위변제한 원고가 진흥건설 대표이사와의 협의를 통하여 위 차임채권 등을 2010. 10. 1. 진흥건설로부터 양도받게 되었다고 설명하면서 이를 뒷받침하는 자료들을 제출하고 있음을 알 수 있고, 달리 기록상 진흥건설이 원고를 내세워 소송을 통하여 자신의 채권을 회수하기 위해 원고에게 채권을 양도하였다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없으므로, 앞서 든 법리에 비추어 볼 때 위 채권양도가 소송행위를 하게 하는 것을 주목적으로 이루어졌다고 단정할 수 없다.  같은 취지의 원심판단에 상고이유 주장과 같이 소송신탁 여부에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하거나 판단누락 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 2. 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 의한 차임 등 채무 면제 관련 상고이유에 대하여 원심은, 위 특별법 제7조 제1항에 의하면 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 취득한 경우에는 임차인의 임대보증금에서 임차인의 미납 임대료를 공제한 금액을 임차인에게 지급하여야 하고, 위 특별법 시행지침 제8조 제3항 단서에 의하면 미납임대료가 3년분을 초과할 경우에는 임차인이 퇴거한 날(임차인이 임대사업자와 적법하게 임대차계약을 해지하고 당해 주택을 명도한 날) 또는 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 취득한 날 전일부터 역산하여 3년분만을 공제할 것을 규정하고 있는데, 위 규정은 부도임대주택에 대해 새로이 소유권을 취득하여 임대사업자의 지위에 놓이게 된 주택매입사업시행자의 임대차보증금 보전의무만을 규정하는 것이지 위 부도임대주택에 대한 기존 임대인의 차임채권 범위까지 제한하는 규정으로 볼 수 없다고 판단하였다.  원심판결 이유를 관련 법령과 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단에 위 특별법의 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 3. 신의칙 위반 관련 상고이유에 대하여 권리자가 장기간에 걸쳐 그 권리를 행사하지 아니하여 새삼스럽게 그 권리를 행사하는 것이 신의성실의 원칙에 위반되어 허용되지 아니한다고 하기 위해서는, 의무자인 상대방이 더 이상 권리자가 그 권리를 행사하지 아니할 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다( 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다60019 판결, 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다2390, 2406 판결 등 참조).  원심은, 진흥건설이 피고들 및 피고(반소원고)(이하 통틀어 ‘피고들’이라 한다)에 대하여 이 사건 임대차계약에 관한 권리를 장기간 적극적으로 행사하지 아니한 사실은 인정되지만, 그러한 사정만으로 피고들에게 진흥건설이 더 이상 차임채권 및 부당이득반환채권을 행사하지 않을 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 피고들이 이 사건 각 아파트의 사용수익으로 인한 실질적 이득을 취한 이상 피고들이 차임을 지급하지 않으리라는 점에 대한 신의를 가짐이 정당하다거나 원고의 청구가 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 상태에 이르렀다고 볼 수는 없다는 이유로, 원고의 이 사건 청구가 신의칙에 반한다는 피고들의 주장을 배척하였다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 위의 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 신의칙에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.  4. 임대차보증금에서 공제될 연체차임의 범위 관련 상고이유에 대하여(상고이유서 제출기간이 지난 후에 상고이유서를 제출한 피고 4에 대하여는 직권으로 판단한다)  원심은, (1) ① 반소피고가 피고들과 사이에 반소피고 소유의 이 사건 각 아파트를 임대하는 이 사건 각 임대차계약을 체결한 후, 1995. 12. 14. 진흥건설에게 이 사건 각 임대차계약에 따른 차임채권 등을 양도하고, 1996. 8.경 피고들에게 위 채권양도 사실을 통보한 사실, ② 피고들이 1995. 11. 15.부터 기산되는 1995년 11월분 이후의 차임을 지급하지 않음에 따라 반소피고는 2008. 7. 7. 피고들에게 2기 이상 차임연체 등을 이유로 이 사건 각 임대차계약의 해지를 통보한 사실, ③ 한국토지주택공사가 위 특별법 제5조에 근거하여 이 사건 각 아파트를 매입하여 2010. 9. 29. 소유권이전등기를 마친 사실, ④ 원고는 2010. 10. 1. 진흥건설로부터 이 사건 각 임대차계약에 따른 차임 및 부당이득금 청구채권을 양수하였고, 진흥건설을 대리하여 2010. 10. 4. 피고들에게 위 채권양수 사실을 통지한 사실 등을 인정한 다음, (2) 피고들은 원고에게, 1995년 11월분 차임부터 임대차계약이 종료된 2008. 7. 7.까지의 연체차임 및 임대차계약 종료일 다음날인 2008. 7. 8.부터 한국토지주택공사로 이 사건 각 아파트의 소유권이 이전되기 전날인 2010. 9. 28.까지의 차임 상당 부당이득을 지급할 의무가 있으나, 원고가 구하는 바에 따라 위 연체차임 및 차임 상당 부당이득금에서 피고들의 각 임대차보증금을 공제한 나머지 금액만을 지급할 의무가 있다고 판단하면서 (3) 임대차계약 종료 전에 발생된 이 사건 차임채권은 소멸시효가 3년이므로 이 사건 소제기일로부터 역산하여 3년 이전에 발생한 차임은 임대차보증금에서 공제되어서는 안 된다는 취지의 피고들 주장에 대하여는 판단하지 아니하였다.  그런데 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 그 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있으므로( 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 등 참조), 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. 그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다.  이 사건 각 임대차계약의 종료 이전에 임대차보증금에서 이 사건 차임을 공제한다는 의사표시가 있었음을 인정할 자료를 찾아볼 수 없을 뿐 아니라 1995. 12. 14.부터 2010. 10. 1.까지 진흥건설이 이 사건 차임채권을 양수하여 보유하고 있었던 이 사건에서, 이 사건 차임채권은 적어도 위 기간 중에는 이 사건 각 임대차보증금에서 공제되어 소멸하였다고 볼 수 없으므로 소멸시효의 대상이 될 수 있다고 할 것이다(한편 제1심은, 원고의 피고들에 대한 각 차임채권은 이 사건 각 임대차계약 이후 매월 발생하는 것으로서 이 사건 소제기일로부터 3년이 경과되었다고 하더라도 그 시효 완성 전에 상계할 수 있었다고 보아야 하므로 민법 제495조에 따라 임대차보증금반환채권과 상계할 수 있다고 판단하였으나, 위와 같이 이 사건 차임채권이 반소피고로부터 진흥건설을 거쳐 원고에게 양도됨으로써 차임채권자와 임대차보증금반환채무자가 달라져 차임채권의 시효 완성 당시 차임채권과 임대차보증금반환채권이 상계적상에 있었다고 볼 수 없으므로 상계가 가능하다고 할 수도 없다).  그렇다면 원심으로서는 이 사건 차임채권 중 시효로 소멸한 것이 있는지를 따져보아 시효로 소멸한 연체차임은 피고들의 각 임대차보증금에서 공제하여서는 아니 됨에도, 이러한 피고들의 주장에 대하여 판단하지 아니한 채 1995년 11월분부터의 모든 연체차임이 피고들의 각 임대차보증금에서 공제된다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 차임채권의 소멸시효에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 판단누락으로 인한 이유불비의 위법이 있다.  5. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   신영철(재판장) 이상훈 김용덕(주심) 김소영

대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608,49615 판결 [건물명도등·임대차보증금][공2013상,557] 【판시사항】 임대차계약 종료 전에 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 차임채권을 양도한 임대인이 위 공제 등 의사표시를 할 권한을 갖는지 여부(원칙적 소극)  【판결요지】 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. 그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다.  【참조조문】 민법 제618조 【참조판례】 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 주식회사 부강하우징 【반소피고, 피상고인】 부강건설산업 주식회사 【피고(반소원고), 상고인】 피고 1 (소송대리인 변호사 김삼연) 【피고, 상고인】 피고 2 외 4인 (소송대리인 변호사 김삼연) 【원심판결】 청주지법 2011. 5. 20. 선고 2010나3286, 3293 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 청주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 소송신탁 관련 상고이유에 대하여 소송행위를 하게 하는 것을 주목적으로 채권양도 등이 이루어진 경우에는 그 채권양도가 신탁법상의 신탁에 해당하지 않는다고 하여도 신탁법 제7조가 유추적용되므로 무효이지만, 소송행위를 하게 하는 것이 주목적인지의 여부는 채권양도계약이 체결된 경위와 방식, 양도계약이 이루어진 후 제소에 이르기까지의 시간적 간격, 양도인과 양수인 간의 신분관계 등 여러 상황에 비추어 판단하여야 한다( 대법원 2002. 12. 6. 선고 2000다4210 판결 등 참조).  기록에 의하면, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 이 사건 채권양도 계약이 체결된 경위에 관하여, 반소피고의 연대보증인으로서 채무를 대위변제한 주식회사 진흥종합건설(이하 ‘진흥건설’이라 한다)이 1995. 12. 14. 반소피고로부터 이 사건 아파트의 임차인들에 대한 차임채권을 양도받았는데, 그 후 진흥건설이 반소피고 소유의 아파트의 분양전환 등을 통하여 대위변제금을 상당 부분 회수하였고, 반소피고 소유의 이 사건 아파트의 분양전환업무를 처리하면서 이 사건 아파트에 설정된 근저당권 채무 등을 대위변제한 원고가 진흥건설 대표이사와의 협의를 통하여 위 차임채권 등을 2010. 10. 1. 진흥건설로부터 양도받게 되었다고 설명하면서 이를 뒷받침하는 자료들을 제출하고 있음을 알 수 있고, 달리 기록상 진흥건설이 원고를 내세워 소송을 통하여 자신의 채권을 회수하기 위해 원고에게 채권을 양도하였다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없으므로, 앞서 든 법리에 비추어 볼 때 위 채권양도가 소송행위를 하게 하는 것을 주목적으로 이루어졌다고 단정할 수 없다.  같은 취지의 원심판단에 상고이유 주장과 같이 소송신탁 여부에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하거나 판단누락 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  2. 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 의한 차임 등 채무 면제 관련 상고이유에 대하여 원심은, 위 특별법 제7조 제1항에 의하면 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 취득한 경우에는 임차인의 임대보증금에서 임차인의 미납 임대료를 공제한 금액을 임차인에게 지급하여야 하고, 위 특별법 시행지침 제8조 제3항 단서에 의하면 미납임대료가 3년분을 초과할 경우에는 임차인이 퇴거한 날(임차인이 임대사업자와 적법하게 임대차계약을 해지하고 당해 주택을 명도한 날) 또는 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 취득한 날 전일부터 역산하여 3년분만을 공제할 것을 규정하고 있는데, 위 규정은 부도임대주택에 대해 새로이 소유권을 취득하여 임대사업자의 지위에 놓이게 된 주택매입사업시행자의 임대차보증금 보전의무만을 규정하는 것이지 위 부도임대주택에 대한 기존 임대인의 차임채권 범위까지 제한하는 규정으로 볼 수 없다고 판단하였다.  원심판결 이유를 관련 법령과 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단에 위 특별법의 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.  3. 신의칙 위반 관련 상고이유에 대하여 권리자가 장기간에 걸쳐 그 권리를 행사하지 아니하여 새삼스럽게 그 권리를 행사하는 것이 신의성실의 원칙에 위반되어 허용되지 아니한다고 하기 위해서는, 의무자인 상대방이 더 이상 권리자가 그 권리를 행사하지 아니할 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다( 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다60019 판결, 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다2390, 2406 판결 등 참조).  원심은, 진흥건설이 피고들 및 피고(반소원고)(이하 통틀어 ‘피고들’이라 한다)에 대하여 이 사건 임대차계약에 관한 권리를 장기간 적극적으로 행사하지 아니한 사실은 인정되지만, 그러한 사정만으로 피고들에게 진흥건설이 더 이상 차임채권 및 부당이득반환채권을 행사하지 않을 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 피고들이 이 사건 각 아파트의 사용수익으로 인한 실질적 이득을 취한 이상 피고들이 차임을 지급하지 않으리라는 점에 대한 신의를 가짐이 정당하다거나 원고의 청구가 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 상태에 이르렀다고 볼 수는 없다는 이유로, 원고의 이 사건 청구가 신의칙에 반한다는 피고들의 주장을 배척하였다.  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 위의 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 신의칙에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.  4. 임대차보증금에서 공제될 연체차임의 범위 관련 상고이유에 대하여(상고이유서 제출기간이 지난 후에 상고이유서를 제출한 피고 4에 대하여는 직권으로 판단한다)  원심은, (1) ① 반소피고가 피고들과 사이에 반소피고 소유의 이 사건 각 아파트를 임대하는 이 사건 각 임대차계약을 체결한 후, 1995. 12. 14. 진흥건설에게 이 사건 각 임대차계약에 따른 차임채권 등을 양도하고, 1996. 8.경 피고들에게 위 채권양도 사실을 통보한 사실, ② 피고들이 1995. 11. 15.부터 기산되는 1995년 11월분 이후의 차임을 지급하지 않음에 따라 반소피고는 2008. 7. 7. 피고들에게 2기 이상 차임연체 등을 이유로 이 사건 각 임대차계약의 해지를 통보한 사실, ③ 한국토지주택공사가 위 특별법 제5조에 근거하여 이 사건 각 아파트를 매입하여 2010. 9. 29. 소유권이전등기를 마친 사실, ④ 원고는 2010. 10. 1. 진흥건설로부터 이 사건 각 임대차계약에 따른 차임 및 부당이득금 청구채권을 양수하였고, 진흥건설을 대리하여 2010. 10. 4. 피고들에게 위 채권양수 사실을 통지한 사실 등을 인정한 다음, (2) 피고들은 원고에게, 1995년 11월분 차임부터 임대차계약이 종료된 2008. 7. 7.까지의 연체차임 및 임대차계약 종료일 다음날인 2008. 7. 8.부터 한국토지주택공사로 이 사건 각 아파트의 소유권이 이전되기 전날인 2010. 9. 28.까지의 차임 상당 부당이득을 지급할 의무가 있으나, 원고가 구하는 바에 따라 위 연체차임 및 차임 상당 부당이득금에서 피고들의 각 임대차보증금을 공제한 나머지 금액만을 지급할 의무가 있다고 판단하면서 (3) 임대차계약 종료 전에 발생된 이 사건 차임채권은 소멸시효가 3년이므로 이 사건 소제기일로부터 역산하여 3년 이전에 발생한 차임은 임대차보증금에서 공제되어서는 안 된다는 취지의 피고들 주장에 대하여는 판단하지 아니하였다.  그런데 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 그 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있으므로( 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 등 참조), 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. 그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다.  이 사건 각 임대차계약의 종료 이전에 임대차보증금에서 이 사건 차임을 공제한다는 의사표시가 있었음을 인정할 자료를 찾아볼 수 없을 뿐 아니라 1995. 12. 14.부터 2010. 10. 1.까지 진흥건설이 이 사건 차임채권을 양수하여 보유하고 있었던 이 사건에서, 이 사건 차임채권은 적어도 위 기간 중에는 이 사건 각 임대차보증금에서 공제되어 소멸하였다고 볼 수 없으므로 소멸시효의 대상이 될 수 있다고 할 것이다(한편 제1심은, 원고의 피고들에 대한 각 차임채권은 이 사건 각 임대차계약 이후 매월 발생하는 것으로서 이 사건 소제기일로부터 3년이 경과되었다고 하더라도 그 시효 완성 전에 상계할 수 있었다고 보아야 하므로 민법 제495조에 따라 임대차보증금반환채권과 상계할 수 있다고 판단하였으나, 위와 같이 이 사건 차임채권이 반소피고로부터 진흥건설을 거쳐 원고에게 양도됨으로써 차임채권자와 임대차보증금반환채무자가 달라져 차임채권의 시효 완성 당시 차임채권과 임대차보증금반환채권이 상계적상에 있었다고 볼 수 없으므로 상계가 가능하다고 할 수도 없다).  그렇다면 원심으로서는 이 사건 차임채권 중 시효로 소멸한 것이 있는지를 따져보아 시효로 소멸한 연체차임은 피고들의 각 임대차보증금에서 공제하여서는 아니 됨에도, 이러한 피고들의 주장에 대하여 판단하지 아니한 채 1995년 11월분부터의 모든 연체차임이 피고들의 각 임대차보증금에서 공제된다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 차임채권의 소멸시효에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 판단누락으로 인한 이유불비의 위법이 있다.  5. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   신영철(재판장) 이상훈 김용덕(주심) 김소영

   한편 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제 연장 또는 가중할 수 없다 (민법 제184조 제2항) 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 보아야 한다. 
  임대차보증금은 차임의 미지급 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지라고 할 것이다 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다.  
    한편 민법 제 495조는 "소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다 라고 규정하고 있다.” 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권 채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다 다만 이는 자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것 을 요건으로 하는 것인데 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로 (대법원 2002. 12. 10.선고 2002다52657 판결 등 참조) 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 보아야 할 것이지만 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다. 

 라. 최근 판결의 소개 -차임 공제 주장이 필요한지 여부를 판단한 사례 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결)  

대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 [배당이의][공2016하,1228] 【판시사항】 [1] 저당부동산에 대한 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에 저당권의 효력이 미치는지 여부(적극) 및 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권 실행 방법  [2] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)  [3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우, 연체 차임 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극) 및 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행한 경우, 채권집행 절차에서 임차인이 지급하거나 공탁하지 아니하여 잔존하는 차임채권 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극)  【판결요지】 [1] 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다.  다만 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다.  [2] 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.  [3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다.  【참조조문】 [1] 민법 제359조, 민사집행법 제273조 [2] 민법 제618조 [3] 민법 제359조, 제618조, 민사집행법 제273조 【참조판례】 [2][3] 대법원 2004. 12. 23. 선고 대법원 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결(공2005상, 187)  대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결(공2015상, 619) [2] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147) 【전 문】 【원고, 피상고인】 엔에스제사차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 한서 담당변호사 김형민 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 2015. 7. 2. 선고 2014나40302 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상의 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함된다고 할 것이므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다.  다만, 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다.  한편 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조).  따라서 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등 참조).  2. 원심이 인용한 제1심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들에 의하면, 아래와 같은 사실들을 알 수 있다. 가. 중소기업은행은 2009. 1. 16. 소외인 소유의 과천시 (주소 생략) ○○○○○ 329동 803호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 채권최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다. 나. 피고는 2011. 5. 7. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 3,300,000원, 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.까지로 정하여 임차하였고, 2012. 5. 29.까지의 차임만을 지급한 채 이 사건 아파트에서 계속 거주하였다.  다. 중소기업은행은 2012. 11. 15. 이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2012. 11. 16. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌으며, 이후 원고가 중소기업은행으로부터 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고 위 근저당권을 이전받았다.  라. 위 경매절차에서 이 사건 아파트가 매각되고 2013. 12. 12. 그 대금이 납부되자, 경매법원은 ‘소액임차인인 피고에게 1순위로 20,000,000원을 배당하고, 근저당권자인 원고에게는 3순위로 833,077,552원을 배당한다’는 등의 내용으로 배당표를 작성하였다.  마. 원고는 2014. 1. 20. 배당기일에서 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하고, 2014. 1. 27. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.                             바. 한편 중소기업은행이나 원고는 소외인의 피고에 대한 위 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 않았다.  3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 위 경매개시결정 기입등기의 전후와 관계없이 피고가 연체를 시작한 2012. 5. 30.부터 위 경매절차에서 매각대금이 납부되기 전까지의 차임 또는 차임 상당 부당이득금의 합계액이 피고가 배당받을 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 할 것인데, 그 합계액이 50,000,000원을 초과하므로, 피고가 배당받을 임대차보증금은 존재하지 않는다.  따라서 이와 결론을 같이한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 압류금지채권이나 저당부동산에 대한 경매절차에서의 차임 공제에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 없다.  4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박상옥(재판장) 이상훈 김창석(주심) 조희대

 

1) 사실관계

① A 은행은  2009. 1. 16. B 소유의 과천시 아파트에 관하여 채권 최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다. ② 피고는 2011. 5. 7. B로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금   50,000,000원, 월차임 3,300,000원 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.  까지로 정하여 임차하였고 2012. 5. 29 까지의 차임만을 지급한 채 이 사건 아파트에서 계속 거주하였 다. ③ A 은행은  2012. 11. 15.  이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 경매개시결정이 내려지고  2012. 11. 16.  그 기입등기가 마쳐졌으며 이후 원고가 A은행으로부터 위 근저당권의 피 담보채권을 양수하고 위 근저당권을 이전받았다.  ④ 위 경매절차에서 이 사건 아파트가 매각되고  2013. 12. 12.  그 대금이 납부되자 경매법원은 소액임차인인 피고에게 1순위로 20,000,000원을 배당하고 근저당권자인 원고에게는 3순위로  833,077,552 원을 배당한다 는 등의 내용으로 배당표를 작성하였다. ⑤ 원고는 2014. 1. 20.  배당기일에서 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하고 2014. 1. 27.  이 사건 배당이의의  소를 제기하였다. ⑥ 한편 A은행이나 원고는 B의 피고에 대한 위 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권 에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 않았다.

  2) 판시
   대법원은 다음과 같이 판시하였다. 
   민법 제359조 전문은 "저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다" 라고 규정하고 있는데 위 규정상 과실 에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다. 
 다만 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다. 
   부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무 목적물의 멸실 훼손등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.  
   보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다.  

 마 최근 판결의 소개 (임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부 및 위 연체차임이나 관리비 등을 추후 공제할 수 있는지 여부에 관한 사례 
대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결)  

대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 [건물명도][공2017상,841] 【판시사항】 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부(적극) / 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부(원칙적 소극) 및 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)  【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.  위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.  임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 민법 제618조 【참조판례】 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결(공2005하, 1677) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 선화 담당변호사 김효언 외 1인) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울동부지법 2016. 3. 9. 선고 2015나23644 판결 【주 문】 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울동부지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.  위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.  임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.  2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. 가. 피고는 2010. 4. 23. 이 사건 건물의 공유자들인 소외인 등 5인(이하 ‘소외인 등’이라고 한다)으로부터 이 사건 건물의 1층에 있는 이 사건 점포를 임대차보증금 2,500만 원, 월 차임 187만 원(매월 말일 지급, 부가가치세 별도), 관리비 164,800원(부가가치세 별도), 임대차기간 2010. 4. 29.부터 2011. 4. 30.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다). 피고는 그 무렵 소외인 등에게 임대차보증금을 지급하고 사업자등록과 함께 이 사건 점포를 인도받아 부동산중개업소를 운영하면서 임대차계약을 갱신하여 왔다.  나. 원고는 이 사건 건물에 관한 공유물분할을 위한 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2014. 7. 30. 그 소유권을 취득하였다. 다. 피고는 2014. 7.까지 전 임대인인 소외인 등에게 차임과 관리비를 제대로 지급하지 않아 총 34,951,320원의 차임, 관리비 등을 연체하였고, 2014. 7. 30. 원고가 소유권을 취득한 후에도 계속 차임 등을 지급하지 않았다. 그리하여 원고는 2014. 11. 7. 피고에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약의 해지를 통고하였다  라. 피고가 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 8개월간 연체한 차임, 관리비와 부당이득금은 합계 17,906,240원[= 월 2,238,280원(차임 1,870,000원 + 부가가치세 187,000원 + 관리비 164,800원 + 부가가치세 16,480원) × 8개월]에 이르고, 또한 피고는 위 기간 동안 전기료 693,507원과 수도료 39,664원도 지급하지 않았다.  마. 피고는 2015. 6. 12. 원고에게 이 사건 점포를 인도하였다. 3. 원고는 소유권 취득 이후 발생한 연체차임 등의 지급을 구하였으나, 원심은 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 배척하였다. 이 사건 임대차계약은 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고의 차임 연체를 이유로 계약 해지 통고를 함에 따라 2014. 11. 7. 적법하게 해지되었고, 이에 따라 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고가 구하는 바에 따라 원고에게 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임과 관리비 또는 같은 금액 상당의 부당이득금, 전기료와 수도료 합계 18,639,411원(= 17,906,240원 + 693,507원 + 39,664원)과 이에 대한 지연손해금, 그리고 2015. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 그러나 임대인의 지위를 승계한 원고 역시 피고에게 임대차보증금 2,500만 원을 반환할 의무가 있다. 위 임대차보증금에서 위 연체차임 등을 공제하면 더 이상 원고의 소유권 취득 이후 발생한 연체차임 등 채무가 남지 않는다.  또한 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전 피고가 전 임대인인 소외인 등에게 연체한 차임 등이 34,951,320원에 이르러 임대차보증금이 모두 소멸하였다고 주장하였다. 그러나 원심은 전 임대인인 소외인 등과 피고 사이에 이 사건 임대차계약 종료 전에 보증금에서 연체차임 등을 공제한다는 의사표시가 있었음을 인정할 증거가 없고, 원고가 소외인 등으로부터 위 연체차임채권을 양수받았다는 점에 관한 주장과 증명도 전혀 없어 원고가 임대인의 지위를 승계하기 전에 발생한 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제할 수 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였다.  4. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 임대차관계의 종료로 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고에게 반환의무를 부담하는 임대차보증금 2,500만 원에서 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전까지 피고가 전 임대인들에게 지급하지 않은 차임, 관리비 등 34,951,320원이 당연 공제되어 원고의 피고에 대한 임대차보증금반환 채무는 소멸한다고 보아야 한다. 따라서 피고는 원고에게 원고의 이 사건 건물의 소유권 취득 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임 등 합계 18,639,411원과 이에 대한 지연손해금, 그리고 2015. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.  5. 그런데도 원심은 원고의 임대인 지위 승계 전에 발생한 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다는 주장을 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 임대차보증금의 공제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.  6. 원고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심)

 1) 사실관계  

① 피고는 2010. 4. 23. 이 사건 건물의 공유자들인 A등 5인 (이하 ‘A ’  등 이라고 한다)으로부터 이 사건 건물의 1층에 있는 )  이 사건 점포를 임대차보증금 2,500만 월 차임 187만원 (매월 말일 지급 부가가치세 별도) 관리비 164,800원 (부가가치세 별도) 임대차기간 2010. 4. 29. 부터 2011. 4. 30. 까지로  정하여 임차하였다 피고는 그 무렵 A등에게 임대차보증금을 지급하고 사업자등록과 함께 이 사건 점포를 인도받아 부동산중개업소를 운영하면서 임대차계약을 갱신하여 왔다. ② 원고는 이 사건 건물에 관한 공유물분할을 위한 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아  2014. 7. 30. 그 소유권을 취득하였다 ③ 피고는 2014. 7. 까지 전 임대인인 A등에게 차임과 관리비를 제대로 지급하지 않아 총  34,951,320원의 차임 관리비 등을 연체하였고 2014. 7. 30.  원고가 소유권을 취득한 후에도 계속 차임 등을 지급하지 않았다 그리하여 원고는 . 2014. 11. 7.  피고에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약의 해지를 통고하였다. ④ 피고가  2014. 8.1부터  2015. 3. 31.까지 8개월간 연체한 차임 관리비와 부당이득금은 합계 17,906,240 원에 이르고 또한 피고는 위 기간 동안 전기료 원과 수도료 693,507 39,664원도 지급하지 않았다. ⑤ 피고는 원고에게 2015. 6. 12. 이 사건 점포를 인도하였다. ⑥ 원고는 피고에게 미지급 차임 등의 지급을 청구하였다.

2) 판시 . 대법원은 다음과 같이 판시하였다

  상가건물 임대차보호법 제3조는 대항력 등 이라는 표제로 제1항에 서 대항력의 요건을 정하고 제2항에서 "임차건물의 양수인 (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다) 은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" 라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로 상가건물의 임차인이 제 자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자 이하 양수인 이라 한다 가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속 경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다 따라서 임대를 한 상가건물을 여러사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 
    위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다
   임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. (대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조) 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.  

  임대차관계의 종료로 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고에게 반환의무를 부담하는 임대차보증금 2,500 만원에서 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전까지 피고가 전 임대인들에게 지급하지 않은 차임관리비 등 34,951,320원이 당연 공제되어 원고의 피고에 대한 임대차보증금반환 채무는 소멸한다고 보아야 한다 따라서 피고는 원고에게 원고의 이 사건 건물의 소유권 취득 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 
2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임 등 합계 18,639,411원과 이에 대한 지연손해금 그리고 2015. 4. 1. 부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 
 ( 중략)  그런데도 원심은 원고의 임대인 지위 승계 전에 발생한 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다는 주장을 배척하였다 이러한 원심의 판단에는 임대차보증금의 공제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고 이를 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다. 

대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 [점포명도등·임대차관계존재확인][공2005.11.1.(237),1677] 【판시사항】 [1] 임대차계약에 있어 임대차보증금이 담보하는 채무가 임대차관계 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (적극)  [2] 임대차보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인에 관한 주장·증명책임의 소재 (=임대인) 및 그 발생한 채권의 소멸에 관한 주장·증명책임의 소재 (=임차인)  【판결요지】 [1] 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다.  [2] 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.  【참조조문】 [1] 민법 제618조[2] 민법 제618조, 민사소송법 제288조 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147) 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결(공2005상, 187) [2] 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(공1995하, 2951) 대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다28176 판결(공2001하, 2068) 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결(공2005상, 241) 【전 문】 【원고(반소피고),상고인겸피상고인】 삼미통산 주식회사 (소송대리인 변호사 정지형 외 1인) 【피고(반소원고),피상고인겸상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 로고스 담당변호사 백현기 외 3인) 【원심판결】 서울고법 2004. 12. 28. 선고 2003나74670, 2004나9277 판결 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다. 【이유】 1. 피고(반소원고, 이하 반소에 관한 당사자 호칭은 생략한다)의 상고에 대한 판단 원심은 그 채용 증거에 의하여, 피고가 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결할 무렵 임대차계약서에 명시된 월차임, 전기료, 수도료, 난방비와는 별도로 임대차목적물에 대하여 평당 6,500원의 비율로 계산한 관리비 1,411,400원 및 그에 대한 부가가치세 141,140원의 합계 1,552,540원을 매월 지급하기로 약정한 사실을 인정한 다음, 피고에 대하여 2002. 3. 1. 이후의 관리비를 지급할 것을 구하는 원고의 이 부분 청구를 인용하였다.  원심판결과 그 설시한 각 증거를 기록에 비추어 살펴보니 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 모두 정당하여 수긍되고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배, 사실오인, 처분문서의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.  2. 원고의 상고에 대한 판단 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것이다( 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 등 참조). 그러나 이 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다고 할 것이다( 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결 등 참조).  기록에 의하면, 원고는 원심 변론종결에 이르기까지 피고가 반소로써 반환을 구하고 있는 임대차보증금에 대하여 아직 피고로부터 지급받지 아니한 차임, 전기료, 수도료, 난방비, 관리비 등을 공제하여야 한다는 취지의 주장을 전혀 한 바 없고 단지 본소로써 연체관리비의 지급과 목적물의 명도를 구하고 있었을 뿐인 사실을 알 수 있으므로, 원고가 상고이유로 내세우는 주장은 상고심에 이르러 비로소 내어놓은 것임이 명백하여 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없다.  3. 결 론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자가 부담하게 하여 주문과 같이 판결한다. 대법관   이용우(재판장) 이규홍 박재윤(주심) 양승태

 

바. 최근 판결의 소개 (저당부동산이 압류된 경우 저당부동산의 차임 처분행위를 자유롭게 할 수 있는지를 판단한 사례 대법원 2014. 12. 24.선고 2014다224882  판결)  

 

 1) 사실관계    

 

① 피고는  2007. 8. 25. 이 사건 건물의 소유자인 A와 이 사건건물에 대한 임대차계약 보증금 1000만원 월 차임55만원 을 체결한 뒤 이 사건 건물에 입주한 다음 계속 이를 점유하여 왔다. ② A는  2009. 1. 29. B 회사에 이 사건 건물을 매도하고 소유권이전등기를 마쳐 주었다.  ③ 그 후 이 사건 건물에 설정되어 있던 근저당권에 기하여 근저당권자 C가 임의경매신청을 하여  2010. 7. 26.  임의경매개시결정이 이루어졌다 (그 후 이 사건 근저당권부 채권은 C와  D를 거쳐 원고에게 이전되었다) 이 사건에서 배당요구 종기는2010. 10. 21. 1,000 이었고 피고는 2010. 10. 8. 임차보증금 1000만원에 대하여 권리신고 및 배당요구를 하였다. ④ 임차인인 피고는 2009. 11. 5. 까지는 당초 약정된 월 차임을 A에게 지급하여 왔으나 그 무렵 A와의 연락이 두절되면서부터 차임을 지급하지 못하다가 A와 B회사의 대리인과 사이에 협의조정하여 결정된 차임 합계 255만원을 지급하고 2011.1.경 이 사건 건물에서 퇴거하였다 ⑤ 경매절차에서 경매법원은 피고에게 소액보증금 최우선변제권자로서 1000만원을 배당하는 배당표를 작성하였는데 원고 는 이에 대하여 이의하면서 피고가 2009년11월부터 2011년1월까지 미지급한 차임은 825만원인데 임의경매 개시 중 A와 B회사와의 협의를 통하여 그 중 255만원만을 지급하기로 한 것은 허용될 수 없으므로 나머지 차액 570만원이 추가로 공제되어 배당되어야 한다고 주장하였다.

 

2)  판시 [하급심 서울중앙지방법원 2014. 9. 2. 선고 2013나56708  판결; 대법원 심리불속행 대법원  2014. 12. 24. 선고 2014다224882  판결)]
 

항소심 판결은 다음과 같이 설시하였다 (상고심 심리불속행 기각) 

    임대차보증금은 차임채무 목적물의 멸실 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없으면 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무액을 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있으나 (대법원 1999.12.7. 선고 99다50729 판결 참조) 이 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무액을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 임대차보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인에 관하여 주장 입증을 하여야 하며 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장 입증책임을 부담한다고 할 것이다 (대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조) 

   한편 민법 제359조 본문은 "저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다" 고 규정하여 저당권에 기하여 저당부동산을 압류한 경우 저당부동산의 과실에 대하여도 압류의 처분금지효 당해 과실의 처분행위를 저당권자에 대한 관계에서 상대적으로 금지하는 효력 및 저당권의 우선변제효 당해 과실을 현금화하여 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 효력 가 발생하는 것으로 규정하고 있는바 천연과실이 위 조항에서 말하는 과실에 해당함은 의문의 여지가 없으나 차임과 같은 법정과실의 경우에는, ①  물건과 채권은 그 특정 및 현금화 방법에 있어서 근본적으로 차이가 있고 그에 따라 민사집행법이 부동산과 채권의 경우 그 압류 및 현금화 절차를 별도로 규정하고 있는 점 , ② 저당부동산이 압류된 것만 가지고는 특별한 사정이 없는 한 차임은 특정되지 아니하는데 차임의 특정성이 유지되지 않을 경우 제3자가 불측의 손해를 입을 수 있는 점, ③ 민사집행법은 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행방법으로 경매절차만 인정하고 있을 뿐 부동산에 대한 강제집행 방법의 하나인 강제관리에 관한 규정을 준용하고 있지 아니한 점, ④  부동산 임의경매 실무상 경매법원이 저당부동산을 평가하여 최저매각가격을 정함에 있어서 저당부동산에 관한 차임을 평가대상으로 삼는 경우는 없는 점 등에 비추어 볼 때 위와 같은 압류 및 저당권의 효력이 미친다고 볼 수 없다. 따라서 저당권에 기하여 저당부동산이 압류된 경우라 하더라도 채무자는 저당부동산에 관한 차임의 처분행위를 자유롭게 할 수 있다고 봄이 타당하다. (다만 그 처분행위가 사해행위에 해당하는 경우 채권자취소권의 대상이 될 수 있음은 별론으로 한다).9)
  살피건대 중략 위 인정사실에 의하면 피고의 경우 차임의 정산 지급을 완료한 상태에서 이 사건 건물에서 퇴거한 것으로 봄이 타당하므로 연체된 차임은 없다고 할 것이다.  

9) 법정과실에도 그 효력이 미치는지와 관련하여서는 그 후 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결에서 구체적인 판시가 있었다 (위에서 소개한 판결)

대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 [배당이의][공2016하,1228] 【판시사항】 [1] 저당부동산에 대한 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에 저당권의 효력이 미치는지 여부(적극) 및 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권 실행 방법  [2] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (원칙적 적극)  [3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우, 연체 차임 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극) 및 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행한 경우, 채권집행 절차에서 임차인이 지급하거나 공탁하지 아니하여 잔존하는 차임채권 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부 (적극)  【판결요지】 [1] 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다. 다만 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다.  [2] 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.  [3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다.  【참조조문】 [1] 민법 제359조, 민사집행법 제273조 [2] 민법 제618조 [3] 민법 제359조, 제618조, 민사집행법 제273조 【참조판례】 [2][3] 대법원 2004. 12. 23. 선고 대법원 2004다56554, 56561, 56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 56622, 56639, 56646, 56653, 56660 판결(공2005상, 187) 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결(공2015상, 619) [2] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결(공2000상, 147) 【전 문】 【원고, 피상고인】 엔에스제사차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 한서 담당변호사 김형민 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 2015. 7. 2. 선고 2014나40302 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상의 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함된다고 할 것이므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다.  다만, 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다.  한편 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조).  따라서 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등 참조).  2. 원심이 인용한 제1심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들에 의하면, 아래와 같은 사실들을 알 수 있다. 가. 중소기업은행은 2009. 1. 16. 소외인 소유의 과천시 (주소 생략) ○○○○○ 329동 803호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 채권최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다.  나. 피고는 2011. 5. 7. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 3,300,000원, 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.까지로 정하여 임차하였고, 2012. 5. 29.까지의 차임만을 지급한 채 이 사건 아파트에서 계속 거주하였다.  다. 중소기업은행은 2012. 11. 15. 이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2012. 11. 16. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌으며, 이후 원고가 중소기업은행으로부터 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고 위 근저당권을 이전받았다.  라. 위 경매절차에서 이 사건 아파트가 매각되고 2013. 12. 12. 그 대금이 납부되자, 경매법원은 ‘소액임차인인 피고에게 1순위로 20,000,000원을 배당하고, 근저당권자인 원고에게는 3순위로 833,077,552원을 배당한다’는 등의 내용으로 배당표를 작성하였다.  마. 원고는 2014. 1. 20. 배당기일에서 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하고, 2014. 1. 27. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.  바. 한편 중소기업은행이나 원고는 소외인의 피고에 대한 위 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 않았다.  3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 위 경매개시결정 기입등기의 전후와 관계없이 피고가 연체를 시작한 2012. 5. 30.부터 위 경매절차에서 매각대금이 납부되기 전까지의 차임 또는 차임 상당 부당이득금의 합계액이 피고가 배당받을 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 할 것인데, 그 합계액이 50,000,000원을 초과하므로, 피고가 배당받을 임대차보증금은 존재하지 않는다.  따라서 이와 결론을 같이한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 압류금지채권이나 저당부동산에 대한 경매절차에서의 차임 공제에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 없다.  4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   박상옥(재판장) 이상훈 김창석(주심) 조희대

  사 최근 판결의 소개 (최우선변제권 있는 소액임차인의 보증금과 차임 공제와의 관계를 판시한 사례 인천지방법원 2014. 10. 31. 선고 2014가단45293 판결)   

 1) 사실관계  

① A은행은 이 사건 아파트의 소유자 B에게 금원을 대여하면서 2010. 7. 20. 이 사건 아파트에 관하여 근저당권설정등기를  마쳤다. ② B가 대여금의 변제를 지체하자 A은행은 2013. 10. 4. 이 사건 아파트에 대하여 임의경매를 신청하여 개시결정을 받았다.  ③ 피고는 B와 이 사건 아파트에 관하여 임대차보증금 2,000만원 차임 월 60만원 임대차기간 2013. 7. 12.부터 2015. 7. 11, 로 하는 임대차계약을 체결하였고 이 사건 경매절차 중인 2013. 11. 12. . 권리신고 및 배당요구를 하였다.  ④ 배당기일까지 피고가 연체한 차임 합계는 600만원이었는데 매법원은 피고에게 우선변제권 있는 보증금 2000만원에서 연체차임 600만원을 공제한 1400만원을 최우선변제권이 있는 소액보증금으로 보아 1순위로 배당하는 배당표를 작성하였다 (당시 우선변제권 있는 소액임차보증금 액수는 1,700 만원) ⑤ 원고는 법령상 최우선변제권 범위인 1,700만원에서 미지급차 임 600만원을 공제한 1100만원만이 1순위로 배당되어야 하고 나머지 300만 원은 후순위가 되어야 한다는 이유로 배당이의의 소를 제기하였다.

2) 판단
   위 법원은 다음과 같이 판단하였다 (확정) 

   주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것이고 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 임대차와 관련하여 발생하는 차임, 차임 상당의 부당이득금 등 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 ). 판결 참조 이러한 법리에다가 주택임대차보호법 제8조와 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항의 명문 규정에 비추어 보면 위 소액임차보증금 우선 보호 규정은 소액임차인이 최종적으로 반환받아야 되는 임대차보증금 중 보호되는 일정액을 초과하는 경우에는 소액임차인은 그 보호되는 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있다는 것이고 소액임차인의 임대차보증금이 보호되는 일정액을 초과하는 경우 그 임대차보증금을 보호되는 일정액으로 본다는 것은 아니다.  
   피고는 이 사건 임대차계약의 종료로 임대인 B에 대하여 임대차보증금 20,000,000원의 반환채권을 가지고 있고 원고의 연체 차임 합계가 6,000,000원인 사실은 앞서 본바와 같은바 위 인정사실과 앞서 본 법리에 비추어 보면 경매법원은 피고에게 우선변제권이 있는 소액임차보증금 범위 내에서 피고의 임대차보증금 반환채권 20,000,000원에서 그동안의 연체 차임 합계 600만원을 공제한 1400만원을 배당하여야 한다.  

  아. 검토  

 

   최근 나온 위 각 판시들을 종합하면 임대인이 차임 채권을 양도하였더라도 임차인은 보증금에서의 공제를 주장할 수 있고 소멸시효가 완성된 차임 채권이라도 공제가 가능하며, 배당에 있어서는 별도의 공제 의사표시를 할 필요도 없고 임대인의 지위가 승계되었을 경우 이미 발생한 미지급차임 청구권은 종전 임대인이 보유하는 것이지만 당사자의 의사를 고려할 때 임대차종료 시 이를 공제하는 것이 가능하다는 것으로 정리할 수 있다 또한 저당부동산이 압류된 이후에도 차임 처분행위를 할 수 있고 차임 공제를 해야 하는 경우 소액보증금의 계산은 차임 공제 이후의 잔존 보증금의 액수를 기초로 산정하게 된다는 것인바 공제의 범위를 지나치게 폭넓게 허용하고 있는 경향이 있을 수 있고 논리적으로 정치하지 않은 부분 예컨대 연체차임채권이 양도인에게 귀속한다고 하면서도 양수인이 지급하여야 할 보증금에서 공제할 수 있다는 부분 등 이 있기는 하나 임대차의 특수성 임대차보증금의 의미 거래관계의 관행 등을 고려할 때 각 그 결론에 수긍할 수 있다.10)  

10) 연체차임의 처리방식에 대하여 임대목적물이 양도되는 경우 임차인이 가진 대항력이나 법령에 근거하여 전체적인 임대차관계는 존속하되 양도인과 임차인 사이의 임대차관계는 소멸하는 것으로 보고 양도인이 가진 연체차임채권은 보증금반환채권으로부터 공제되며 그 잔액에 관한 채무만 양수인에게 이전됨으로써 양도인이 가진 연체차임채권은 임대목적물이 양도되는 때에 보증금에서 공제됨으로써 소멸하는 것이 논리적으로 간명하다는 견해도 있다 전경근 연체차임의 공제 법조 통권 제724호 법조협회 (2017), 575 면].

 

한편 실무상 차임의 공제는 그 계산이 쉽지 않은 여러 가지 문제점을 내포하고 있기도 하다 대표적으로 차임의 수령권자인 임대인(대체로 경매 대상 목적물 소유자이다) 이 매각대금 중 잉여금이 발생할 것으로 생각되는 경우 외에는 경매 절차에 큰 관심을 가지고 있지 않기 때문에 (송달이 되지 않거나 연락이 되지 않는 경우도 많다) 미지급 차임이 있는지 있다면 그 차임액이 얼마인지 등에 관하여 심리하는 것이 수월하지않다는 점이 대표적이다 현재는 임차인의 배당요구서에 차임이 기재되어 있는 경우에는 차임 연체가 있는지 여부를 확인하여 확인된 범위에서 배당금에서 공제하고 있고 공제 범위는 최초 미납한 달로부터 매각대금 납부 시까지로 삼고 있으며 부가가치세를 포함하여 차임을 지급하기로 한 경우라고 하더라도 부가가치세를 포함하지 않고 공제하는 것이 대체적인 실무이다. 

5.  대지와 건물 및 전세권 주임법상 우선변제권이 혼재된 경우의 처리  

 가. 序  

 경매절차 진행 중 의외로 자주 볼 수 있는 사례로서 전세권과 주택임대차보호법상의 우선변제권을 동시에 취득한 경우가 있는데 그 경우 대지와 건물이 별도로 매각되는 경우에는 배당의 절차가 다소 복잡하게 이루어지는 바람에 이해관계인들이 배당표를 쉽게 이해하지 못하고 배당금액에 대하여 이의를 제기하는 경우를 자주 보게 된다 이와 관련하여 최근에 설시된 대법원 판결을 소개한다.   

  나 최근 판결의 소개 (대지와 건물 및 전세권과 주임법상 우선변제권이 혼재된 경우의 배당 순위에 관한 사례 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014나10007 판결)  

 1) 사실관계  

① 원고와 피고는 이 사건 토지 위에 있는 다가구주택인 이 사건 건물을 일부씩을 임차하여 거주하고 있는 임차인들이다 (원고 의 임대차계약 체결일 : 2009. 4. 27. 피고의 임대차계약 체결일 : 2008. 9. 2)  원고는 임대차계약일인  2009. 4. 27.무렵부터 이 사건 건물을 점유하여 오다가 2011. 5. 13. 확정일자를 받았고 피고는 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금과 같은 금액을 전세금으로 하는 전세권설정계약에 기하여 2008. 9. 30.전세권설정등기를 마치고  2011. 5. 16.  전입신고를 마쳤다  [  즉 순서로 보면 ㉠ 피고의 임대차계약 체결 - ㉡ 피고의 전세권설정등기 - ㉢ 원고의 임대차계약 체결 및 점유  ㉣ 원고의 확정일자 ㉤  피고의 전입신고 순이다]  ② 그 후 이 사건 토지 및 이 사건 건물에 관하여 2008. 4. 25. 근저당권설정등기를 마친 근저당권자의 신청으로 2011. 3. 16. 토지 및 건물에 관한 임의경매개시결정이 내려졌다.  ③ 원고와 피고는 이 사건 토지와 건물에 대한 경매절차에서 각 임대차보증금 채권을 배당요구하였다. ④ 배당법원은 건물과 대지 등의 매각대금을 선순위 권리자들에게 배당한 후 잔여액 76,769,975원 (건물 매각대금은 37,133,263원 대지 매각대금은 39,636,712원임) 을 원고와 피고에게 배당함에 있어서 피고가 선순위 권리자라는 이유로 건물에 관한 매각대금과 대지에 관한 매각대금을 나누지 않고 피고의 배당요구액 60,000,000원을 피고에게 먼저 배당하고 나머지 16,769,975원을 원고에게 배당하였다.

2) 판시  
  대법원은 다음과 같이 판시하였다.   

    주택임대차보호법 제3조의2 제2항 제1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추면 임차주택과 그 대지의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 한편 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받
을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이며 (대법원 2007. 6. 28. 선고  2004다69741 판결 참조) 대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지와 건물을 개별경매하는 경우와 마찬가지로 대지에 관한 
권리자는 대지매각대금에서 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각 배당을 받아야 한다 (대법원 2003. 9. 5. 선고 2001 66291 판결 참조).
  원심판결 이유 및 기록에 의하면 원고와 피고는 다가구주택인 이 사건 건물의 임차인으로서 이 사건 건물과 대지 및 기타 토지에 대한 경매절차에서 각 임대차보증금 채권을 배당요구하였는데 피고가 전세권설정등기를 마친 날이 원고의 전입신고일과 확정일자일보다 우선하고 그 보다 뒤에 피고가 전입신고를 마친 사실 배당법원은 건물과 대지 등의 매각대금을 선순위 권리자들에게 배당한 후 잔여액 76,769,975원을 원고와 피고에게 배당함에 있어서 피고가 선순위 권리자라는 이유로 건물에 관한 매각대금과 대지에 관한 매각대금을 나누지 않고 피고의 배당요구액 60,000,000원을 피고에게 먼저 배당하고 나머지 16,769,975원을 원고에게 배당한 사실 위 잔여액 76,769,975원 중 건물 매각대금은 37,133,263원,  대지 매각대금은 39,636,712원인 사실 등을 알 수 있다. 
   이와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면 이 사건 건물의 매각대금에 관한 배당순위는 원고가 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추기 전에 먼저 전세권설정등기를 마쳐 건물의 전세권자로서 우선변제권을 취득한 피고가 선순위이지만 반면에 대지의 매각대금에 관하여는 원고가 피고보다 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항의 우선변제권을 취득함으로써 선순위로 배당받아야 하므로 결국 피고에게 배당된 금액 중 건물 에 관한 배당금을 초과하는 금액은 대지에 관한 배당금으로 원고에게 배당되는 것으로 경정되어야 한다. 
   그럼에도 이와 달리 배당표를 경정한 원심의 판단에는 전세권에 기한 우선변제권 및 배당순위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

  다. 검토   

    전세권과 주택임대차보호법상 우선변제권의 효력 범위를 고려할 때 타당한 결론이라고 볼 수 있다. 
다만 경매 실무상 이 부분에 관하여 이해관계인들이 쉽게 이해하지 못하고 이의하는 경우가 많다 즉 이해관계인들은 주택임대차보호법상 우선변제권을 보다 강화하기 위하여 건물에 적지 않은 등기비용까지 지출하고 전세권계약까지 체결한 후 전세권설정등기를 마쳤다고 인식하는데 (그런 까닭에 전세권을 설정하여 등기까지 마치면 주민등록이나 확정일자를 받지 않아도 되거나 늦게 받아도 무방하다고 생각하는 경우가 많다) 건물 전세권만으로는 대지 (많은 경우 건물 매각 대금보다 더 매각대금이 비싸다)로부터는 우선변제권을 가지지 못하기 때문에 결국 충분한 채권의 만족을 얻지 못하게 되기 때문이다 이 역시 임차인이 주의해야 할 부분 중 하나라고 할 것이다. 

 

6. 최선순위 전세권자의 채권자가 배당요구한 경우  

 가. 序  

   경매절차에 있어서 채권이 압류되어 있는 경우 압류채권자가 대신 배당요구를 하는 경우가 많다 이와 관련하여 최선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인에게 인수되는바 전세권이 압류된 경우 그 채권자의 배당요구로써 전세권이 소멸하게 되는지 등에 관하여 최근 의미 있는 대법원 판결이 설시되엇다

 

나 최근 판결의 소개 원래 인수되는 최선순위 전세권이 전세권자의 채권자의 배당요구에 의하여 소멸하는지 여부에 관한 사례 대법원2015. 11. 17. 선고 2014다10694  판결)  

대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결 [전세권설정등기말소등기절차이행등][공2015하,1889] 【판시사항】 전세권이 존속기간 만료 등으로 종료한 경우, 최선순위 전세권자의 채권자가 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 전세권이 존속기간 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구 종기까지 제출하여야 하는지 여부(적극)  【판결요지】 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는데, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리, 최선순위의 전세권은 존속기간에 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸하고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수된다는 취지이다. 따라서 최선순위의 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸함이 원칙이다.  그러나 전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 전세권설정등기의 효력이 존속하므로, 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다. 다만 경매의 매각절차에서 집행법원은 원래 전세권의 존속기간 만료 여부 등을 직접 조사하지는 아니하는 점, 또 건물에 대한 전세권이 법정갱신된 경우에는 등기된 존속기간의 경과 여부만 보고 실제 존속기간의 만료 여부를 판단할 수는 없는 점 및 민사집행규칙 제48조 제2항은 “배당요구서에는 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.”라고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 최선순위 전세권자의 채권자가 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출하여야 한다.  【참조조문】 민법 제303조 제1항, 제312조 제4항, 제404조, 민사집행법 제88조, 제91조 제3항, 제4항, 제223조, 제229조, 민사집행규칙 제48조 제2항 【참조판례】 대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결(공2005상, 644) 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결(공2010상, 793) 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결(공2010하, 1430) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 최광석) 【피고, 상고인】 신한카드 주식회사 외 1인 (소송대리인 법무법인 해마루 담당변호사 양태훈 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2013. 12. 12. 선고 2013나20419 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는데, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리, 최선순위의 전세권은 존속기간에 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸하고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수된다는 취지이다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 참조). 따라서 최선순위의 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸함이 원칙이다.  그러나 전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하므로(대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결 참조), 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 그 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 그 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다. 다만 위와 같은 경매의 매각절차에서 집행법원은 원래 전세권의 존속기간 만료 여부 등을 직접 조사하지는 아니하는 점, 또 건물에 대한 전세권이 법정갱신된 경우에는 등기된 존속기간의 경과 여부만 보고 실제 존속기간의 만료 여부를 판단할 수는 없는 점(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결 참조) 및 민사집행규칙 제48조 제2항은 “배당요구서에는 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.”고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 최선순위 전세권자의 채권자가 위와 같이 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 함에 있어서는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 그 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출하여야 한다고 할 것이다.  2. 원심이 인용한 제1심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (1) 원심판결 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여, 1997. 5. 1. 전세권자 소외 1 명의로 전세금 50,000,000원, 존속기간 1999. 4. 26.로 된 전세권설정등기(이하 ‘이 사건 전세권설정등기’라 한다)가 마쳐졌고, 1997. 6. 23. 근저당권자 소외 2 명의로 채권최고액 350,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌다.  (2) 한편 이 사건 전세권설정등기에 관하여 1998. 4. 21. 원심공동피고 1 명의로 전세권이전의 부기등기가 마쳐졌다. (3) 피고 신한카드 주식회사(이하 ‘피고 신한카드’라 한다)는 2008. 1. 2. 인천지방법원 2007타채13949호로 원심공동피고 1의 전세금반환채권 중 19,152,567원 부분에 대하여 압류 및 추심명령을 받고 2008. 4. 22. 이 사건 전세권부채권 압류의 부기등기를 마쳤으며, 피고 한화생명보험 주식회사(당시의 상호는 ‘대한생명보험 주식회사’였다)는 2009. 5. 10. 서울중앙지방법원 2009타채212호로 원심공동피고 1의 전세금반환채권 중 8,830,459원 부분에 대하여 압류 및 추심명령을 받고 2009. 5. 27. 이 사건 전세권부채권 압류의 부기등기를 마쳤다.  (4) 소외 2의 신청에 따라 2011. 5. 12. 인천지방법원 2011타경26355호로 이 사건 부동산에 대한 임의경매개시결정이 내려지고, 배당요구의 종기가 2011. 8. 1.로 정해졌다.  (5) 피고 신한카드는 2011. 5. 31. 집행법원에 채권계산서를 제출하였는데, 거기에는 ‘인천지방법원 2007타채13949호로 경매개시결정 등기 전 채권압류 및 추심명령 결정문을 득하였으므로 30,187,787원을 배당하여 달라’는 내용이 기재되고 채권압류 및 추심명령 결정문 사본과 원심공동피고 1에 대한 총괄잔액 조회표가 첨부되어 있을 뿐이다.  (6) 배당요구의 종기가 지나자, 집행법원은 ‘원심공동피고 1의 전세권은 매각으로 소멸되지 아니하고 매수인에게 인수된다’는 취지를 기재한 매각물건명세서를 작성·비치하고 입찰기일 공고에도 같은 취지를 기재한 상태에서 경매절차를 진행하였다.  (7) 그 경매절차에서 소외 3이 이 사건 부동산의 매수인이 되어 2012. 7. 20. 대금을 지급하여 2012. 7. 25. 소유권이전등기가 마쳐졌고, 원고는 2012. 9. 10. 소외 3으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2012. 9. 10. 소유권이전등기를 마쳤다.  3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고 신한카드가 제출한 위 채권계산서에는 피고 신한카드의 원심공동피고 1에 대한 채권의 원인과 액수만 기재되고 원심공동피고 1의 전세권설정자에 대한 채권의 원인과 액수는 기재되어 있지 않을 뿐만 아니라, 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료가 제출되지도 아니하였으므로, 위 채권계산서의 제출로 피고 신한카드가 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 적법하게 배당요구를 하였다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 부동산이 위 경매절차에서 매각되었다고 하여 위 전세권이 소멸하는 것은 아니라고 할 것이다.  그런데도 원심은 피고 신한카드의 위 채권계산서 제출이 적법한 배당요구라고 보아 전세권이 매각으로 소멸하였다고 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 최선순위의 전세권에 대한 배당요구에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.  4. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심) 박상옥

 1) 사실관계  

① 이 사건 부동산에 관하여 1997. 5. 1. 전세권자 A명의로 전세금 50,000,000원 존속기간 1999. 4. 26.로 된 전세권설정등기가 마쳐졌고, 1997. 6. 23. 근저당권자 B명의로 채권최고액 350,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌다. ② 한편 이 사건 전세권설정등기에 관하여 1998. 4. 21. C 명의로 전세권이전의 부기등기가 마쳐졌다. ③ 피고 1은  2008. 1. 2. C의 전세금반환채권 중 19,152,567원 부분에 대하여 압류 및 추심명령을 받고 2008. 4. 22. 이 사건 전세권부채권 압류의 부기등기를 마쳤으며 피고 2는 2009. 5. 10. C의 전세금반환채권 중 8,830,459원 부분에 대하여 압류 및 추심명령을 받고 2009. 5. 27.  이 사건 전세권부채권 압류의 부기등기를 마쳤다. ④ B의 신청에 따라 2011. 5. 12. 이 사건 부동산에 대한 임의경매개시결정이 내려지고 배당요구의 종기가 로 정 , 2011. 8. 1. 해졌다. ⑤ 피고 1은 2011. 5. 31. 집행법원에 채권계산서를 제출하였는데 거기에는 경매개시결정 등기 전 채권압류 및 추심명령 결정문을 득하였으므로 30,187,787원을 배당하여 달라는 내용이 기재되고 채권압류 및 추심명령 결정문 사본과 C에 대한 총괄잔액 조회표가 첨부되어 있었다. ⑥ 배당요구의 종기가 지나자 집행법원은 ‘C 의 전세권은 매각으로 소멸되지 아니하고 매수인에게 인수된다' 는 취지를 기재한 매각물건명세서를 작성 비치하고 입찰기일 공고에도 같은 취지를 기재한 상태에서 경매절차를 진행하였다. ⑦ 그 경매절차에서 D가 이 사건 부동산의 매수인이 되어 2012.7.20 대금을 지급하여 2012. 7. 25.  소유권이전등기가 마쳐 졌고 원고는  2012. 9. 10. D로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2012. 9. 10. 소유권이전등기를 마쳤다

2) 판시
  대법원은 다음과 같이 판시하였다. 

   민사집행법 제91조 제3항은 "전세권은 저당권 압류채권 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다" 라고 규정하고 같은 조 제4항은 "제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다" 라고 규정하고 있는데 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 존속기간에 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸하고 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수된다는 취지이다. (대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790판결 참조) 따라서 최선순위의 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸함이 원칙이다.
   그러나 전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하므로 (대법원  2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결 참조) 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 그 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권
에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 그 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다. 다만 위와 같은 경매의 매각절차에서 집행법원은 원래 전세권의 존속기
간 만료 여부 등을 직접 조사하지는 아니하는 점 또 건물에 대한 전세권이 법정갱신된 경우에는 등기된 존속기간의 경과 여부만 보고 실제 존속기간의 만료 여부를 판단할 수는 없는 점 (대법원 2010. 3. 25. 선고 
2009다35743  판결 참조)  및 민사집행규칙 제 조 제 항은 배당요구서에는 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다 고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면 최선순위 전세권자의 채권자가 위와 같이 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 함에 있어서는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 그 전세권이 존속기간의 만료 
등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기까지 제출하여야 한다고 할 것이다. 
 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴보면 피고 1이 제출한 위 채권계산서에는 피고 1의 C에 대한 채권의 원인과 액수만 기재되고 C의 전세권설정자에 대한 채권의 원인과 액수는 기재되어 있지 않을 뿐만 아니라 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료가 제출되지도 아니하였으므로 위 채권계산서의 제출로 피고 1이 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 적법하게 배당요구를 하였다고 할 수 없다 따라서 이 사건 부동산이 위 경매절차에서 매각되었다고 하여 위 전세권이 소멸하는 것은 아니라고 할 것이다.
  그런데도 원심은 피고 1의 위 채권계산서 제출이 적법한 배당요구라고 보아 전세권이 매각으로 소멸하였다고 판단하였으니 이러한 원심의 판단에는 최선순위의 전세권에 대한 배당요구에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 

대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결 [사해행위취소][공2005.5.1.(225),644] 【판시사항】 [1] 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권을 존속기간 만료 후에 양도할 수 있는지 여부(적극) 및 그 대항요건  [2] 전세기간 만료 이후 전세권양도계약 및 전세권이전의 부기등기가 이루어진 것만으로는 전세금반환채권의 양도에 관하여 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없어 이로써 제3자인 전세금반환채권의 압류·전부 채권자에게 대항할 수 없다고 한 사례   【판결요지】 [1] 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다 할 것인데, 이와 같이 존속기간의 경과로서 본래의 용익물권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만 남은 전세권에 대해서도 그 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 이를 양도할 수 있다 할 것이지만 이 경우에는 민법 제450조 제2항 소정의 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도절차를 거치지 않는 한 위 전세금반환채권의 압류·전부 채권자 등 제3자에게 위 전세보증금반환채권의 양도사실로써 대항할 수 없다.   [2] 전세기간 만료 이후 전세권양도계약 및 전세권이전의 부기등기가 이루어진 것만으로는 전세금반환채권의 양도에 관하여 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없어 이로써 제3자인 전세금반환채권의 압류·전부 채권자에게 대항할 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제303조, 제306조, 제449조, 제450조 제2항[2] 민법 제303조, 제306조, 제450조 제2항 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이웅) 【피고,상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 중부종합법무법인 담당변호사 주재우) 【원심판결】 대전고법 2003. 6. 20. 선고 2002나8344 판결 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이유】 피고들의 상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 보충서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 함께 판단한다. 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다 할 것인데, 이와 같이 존속기간의 경과로서 본래의 용익물권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만 남은 전세권에 대해서도 그 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 이를 양도할 수 있다 할 것이지만 이 경우에는 민법 제450조 제2항 소정의 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도절차를 거치지 않는 한 위 전세금반환채권의 압류·전부 채권자 등 제3자에게 위 전세보증금반환채권의 양도사실로써 대항할 수 없다 고 보아야 할 것이다.  원심이 인용한 제1심판결이 채택한 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 피고 한양건설 주식회사(이하 '피고 한양건설'이라고 한다)는 2000. 2. 16. 제1심 공동피고 관동건설 주식회사(이하 '관동건설'이라고 한다)와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 전세금 524,000,000원, 전세기간 2000. 2. 16.부터 2001. 2. 15.까지, 전세권자 관동건설로 하는 전세권설정계약을 체결하고 2000. 2. 22. 이 사건 전세권설정등기를 마친 사실, 피고 한양건설은 위 전세기간 만료에 임박하여 전세계약 갱신의 조건으로 추가 수수하기로 한 전세금 인상분 76,000,000원을 관동건설이 지급하지 아니하자 위 전세기간 만료 이후인 2001. 6. 18.경 위 전세금 인상분을 월 차임으로 전환하여 2001. 2. 16.부터 소급하여 매월 152만 원을 지급받겠다고 통보하였고 이에 대하여 관동건설도 동의한 사실, 피고 한양건설은 그 후 2001. 7. 1.경 관동건설과의 전세계약을 합의해지하고 피고 1과 사이에 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금을 관동건설의 전세금 524,000,000원에서 그 동안의 관리비 미납금과 월 차임 미지급분을 공제한 506,375,670원으로 하고, 월 차임을 1,872,480원, 임대차기간을 2001. 7. 1.부터 2002. 2. 15.까지로 하는 부동산임대차계약서를 작성하였는데, 같은 날 피고 1은 피고 한양건설의 승인하에 관동건설과 사이에 관동건설 명의의 위 전세권에 관한 양도계약을 체결하고 2001. 7. 6. 이 사건 전세권설정등기의 명의자를 피고 1로 바꾸는 전세권이전의 부기등기를 마친 사실, 한편 원고는 2001. 7. 9. 관동건설에 대한 집행력 있는 약속어음 공정증서 정본에 기하여 관동건설의 피고 한양건설에 대한 이 사건 전세금반환채권을 7억 원을 한도로 압류하고 이를 원고에게 전부하는 내용의 채권압류 및 전부명령을 받았는데 위 명령은 그 무렵 피고 한양건설에게 송달되어 같은 해 7. 28. 확정된 사실, 관동건설은 피고 1이 직원(영업부장)으로 근무하던 충일건설 주식회사(나중에 충일건설산업 주식회사로 흡수합병됨)의 계열회사인데, 이 사건 전세계약의 합의해지 및 전세권양도계약, 피고 1 명의의 부동산임대차계약의 체결을 전후하여 원심 변론종결 당시까지도 계속해서 위 관동건설 및 충일건설이 이 사건 부동산을 순차 점유·사용해 오고 있는 사실이 인정된다.  위 인정 사실과 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 부동산에 관한 관동건설의 전세권은 갱신약정에 따른 등기를 경료함이 없이 그 존속기간이 경과함으로써 소멸하고 단지 이 사건 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만이 남게 되었다가 피고 한양건설과 피고 1 사이의 2001. 7. 1.자 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 체결과 함께 이루어진 전세권양도계약의 체결 및 전세권이전의 부기등기로써 이 사건 전세금반환채권이 위 전세권의 담보물권적 권능과 함께 피고 1에게 양도된 것으로 보아야 할 것인데, 비록 위 전세권이전의 부기등기의 신청서류에 관할 등기소의 일부인이 찍혀 있다 하더라도 피고 한양건설 명의의 부동산임차권양도승인원이 같이 제출되어 등기소의 일부인을 받지 아니한 이상 위 전세금반환채권의 양도에 관하여 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없어 이로써 위 전세금반환채권의 압류·전부 채권자인 원고에게 대항할 수 없게 되었다 할 것이니, 이와 같은 취지의 원심판단은 그 이유의 설시에 있어 다소 적절하지 못한 점은 있으나 그 결론에 있어서 정당하다 할 것이고, 거기에 전세권양도 및 채권양도에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  한편, 피고들은 그 상고이유에서 이 사건 전세계약의 합의해  지 및 새로운 부동산임대차계약의 체결로써 이 사건 전세금반환채권이 소멸한 것으로 보아야 한다는 취지로도 주장하나, 앞서 본 사실관계에서 나타나는 피고 1과 관동건설 및 충일건설의 관계, 위 전세계약의 합의해지 및 새로운 부동산임대차계약 체결 전후의 이 사건 부동산의 계속적인 점유·사용관계 기타 기록에 나타나는 여러 사정에 비추어 보면 피고 한양건설과 피고 1 및 관동건설 사이의 이 사건 각 약정의 실질이 위 전세금반환채권의 양도에 있다고 판단한 제1심판결을 그대로 유지한 원심의 조치 역시 정당한 것으로 수긍 못 할 바 아니므로 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.  그러므로 피고들의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   박재윤(재판장) 이용우(주심) 이규홍 양승태

대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결 [전세권설정등기말소등기절차이행등][공2010상,793] 【판시사항】 [1] 실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 담보의 목적 등으로 당사자 사이의 합의에 따라 전세권설정등기를 마친 경우, 전세권부채권의 가압류권자가 선의의 제3자로서 보호받을 수 있는지 여부(적극)  [2] 전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자가 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 갱신된 권리를 주장할 수 있는지 여부(적극)  [3] 갑이 통정허위표시에 해당하여 무효인 전세권설정계약에 기한 전세권부채권을 가압류한 사안에서, 갑은 통정허위표시를 기초로 하여 새로이 법률상 이해관계를 가진 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 상당하다고 한 사례  【판결요지】 [1] 실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적 또는 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우, 위 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 갖게 된 제3자에 대하여는 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다. 그리고 통정한 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계로 생긴 채권을 가압류한 경우 그 가압류권자는 허위표시에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 해당하므로, 그가 선의인 이상 위 통정허위표시의 무효를 그에 대하여 주장할 수 없다.  [2] 전세권이 법정갱신된 경우 이는 법률의 규정에 의한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 갱신된 권리를 주장할 수 있다.  [3] 갑이 통정허위표시에 해당하여 무효인 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계로 생긴 채권(전세권부채권)을 가압류한 사안에서, 가압류 등기를 마칠 당시 전세권설정등기가 말소되지 아니한 상태였고, 전세권갱신에 관한 등기가 불필요한 전세권명의자가 부동산 일부를 여전히 점유·사용하고 있었던 이상, 갑은 통정허위표시를 기초로 하여 새로이 법률상 이해관계를 가진 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 상당하다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제108조 제2항 [2] 민법 제312조 제4항 [3] 민법 제108조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다58912 판결 [2] 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결(공1989, 1221) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 창조 담당변호사 문정환) 【피고, 상고인】 분당신용협동조합 (소송대리인 변호사 박보무외 3인) 【원심판결】 서울고법 2009. 4. 28. 선고 2008나104774 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 실제로는 전세권설정계약을 체결하지 아니하였으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적 또는 금융기관으로부터 자금을 융통할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우, 위 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 갖게 된 제3자에 대하여는 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다58912 판결 등 참조). 그리고 통정한 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계로 생긴 채권을 가압류한 경우 그 가압류권자는 허위표시에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 해당하므로, 그가 선의인 이상 위 통정허위표시의 무효를 그에 대하여 주장할 수 없다(민법 제108조 제2항).  한편, 전세권이 법정갱신(민법 제312조 제4항)된 경우 이는 법률의 규정에 의한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 갱신된 권리를 주장할 수 있다 (대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결 등 참조).  2. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 피고가 이 사건 전세권설정등기에 대하여 가압류등기를 마치기 전인 2003. 12. 31. 이 사건 전세권설정등기는 이미 등기상의 존속기간 및 그 기초가 되는 전세계약 또는 임대차계약상의 존속기간이 만료하고 임대차보증금 또한 전액 반환된 상태로 단지 등기만 말소되지 않고 남아 있었을 뿐이어서, 피고의 신뢰를 보호할 만한 외형상의 법률관계가 존재하였다고 보기 어렵다는 이유로 피고는 민법 제108조 제2항 소정의 제3자에 해당하지 않는다고 판단하였다.  나. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. (1) 원심이 인용한 제1심판결 이유 및 기록에 의하면, 원고는 2001. 11. 26. 소외인에게 이 사건 부동산 중 일부에 관하여 보증금 1억 원, 월차임 800만 원, 임대차기간 24개월로 정하여 임대하고서도, 소외인의 요청에 따라 전세금 3억 원의 대출용 전세계약서를 작성해 주고 이 사건 전세권설정등기까지 마쳐 주었던 사실, 그 후 원고는 소외인과 2003. 12. 30. 임대기간을 2년으로 하여 임대차계약을 다시 체결하면서 보증금을 7천만 원으로, 월차임을 350만 원으로 각 감액하였다가, 2004. 3. 3. 소외인의 요청에 따라 위 보증금을 전액 반환하는 대신 월차임을 420만 원으로 증액하기로 임대차계약을 변경한 사실, 피고는 2004. 11. 25. 수원지방법원 성남지원 2004카단8705호로 전세권부채권가압류 결정을 받아 같은 해 12. 1. 이 사건 부동산에 관하여 전세권부채권가압류 등기를 마쳤는바, 당시 소외인은 임차인으로서 여전히 위 부동산 중 일부를 점유·사용하고 있었던 사실 등을 알 수 있다.  (2) 앞서 본 법리 및 위와 같은 사실관계에 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자의 목적물 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류 교부의무가 동시이행 관계에 있는 사정 등을 더해 보면, 피고가 위 전세권부채권가압류 등기를 마칠 당시 이 사건 전세권설정등기가 말소되지 아니한 상태였고, 전세권 갱신에 관한 등기가 불필요한 전세권명의자인 소외인이 위 부동산 중 일부를 여전히 점유·사용하고 있었던 이상, 피고는 통정허위표시를 기초로 하여 새로이 법률상 이해관계를 가진 선의의 제3자에 해당한다고 봄이 상당하다.  (3) 그런데도 원심은 피고의 신뢰를 보호할 만한 외형상의 법률관계가 존재한다고 보기 어렵다는 이유로 피고가 민법 제108조 제2항의 제3자에 해당하지 않는다고 판단하였으니, 원심의 이러한 조치에는 통정허위표시의 제3자에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.  대법관   이홍훈(재판장) 김영란 김능환 민일영(주심)

  다 검토  

 전세권의 용익물권적 성격에 의하여 최선순위 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸될 수 있다는 점에 비추어 볼 때 위 판례의 취지에 찬동한다. 
   위 판례의 취지에 따라 현재는 최선순위 전세권자 본인이 아닌 전세권자의 채권자가 채권자대위권이나 추심명령을 받아 배당요구를 한 경우 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었거나 전세금반환채권에 대한 압류 및 추심명령을 받았는지 여부 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료료하였는지 여부 배당요구종기 내에 위 요건을 소명하였는지 여부 등을 확인하여 위 요건이 갖추어진 경우에만 전세권자의 배당요구가 있는 것으로 인정하고 위의 요건 중 일부라도 미비된 경우에는 원칙대로 최선순위전세권을 인수하는 것으로 매각물건명세서에 기재하여 경매절차를 진행하는 것이 주된 실무례이다.  

 Ⅴ 결어  
 

   부동산 경매절차에서의 임대차를 둘러싼 여러 법률관계에 관하여 최근 선고된 판결과 실무 경향을 중심으로 고찰해 보았다 최근 선고된 여러 판결들은 각종 중요한 쟁점에 관하여 건물임대차보호법의 취지 이해관계인의 신뢰 보호 등을 주된 기준으로 삼아 임차인의 보호 범위를 판단하고 그 판단기준을 제시하였다는 점에서 상당한 의미가 있다. 

    다만 부동산 경매절차에서의 핵심은 다수의 이해관계인에게 불측의 손해 발생가능성을 최소화하여 적정하고 신속하게 부동산을 환가하고 이를 통하여 권리를 실현하는 것이라고 할 수 있는데 임대차와 관련하여서는 판례로 인한 법리 발전이 많은 까닭에 이해관계인들이 경매절차에서 여러 가지 위험성 등을 스스로 조사하고 고려해야 하는 어려움이 있을 수 있다 이러한 점에서 임대차와 관련된 각종 법리를 해석론이나 판례, 법리로 그대로 둘 것이 아니라 가능한 한 입법화하는 것이 필요하다는 주장도 있다 의미 있는 주장이라고 할 수 있다고 생각되나 입법화되기 전까지는 법원이 보다 적극적인 자세로 경매물건의 현황을 조사하고 그러한 내용을 비교적 상세하게 공고하는 방식으로 해결해 나갈 필요가 있을 것이다.