개정 상가건물임대차보호법과 바람직한임차인 보호방안--이 상 용
Ⅰ 들어가며
Ⅱ 권리금의 의의
Ⅲ 문제되는 이익 상황
Ⅳ 개정상임법의 검토
Ⅴ 바람직한 임차인 보호방안
Ⅵ 글을 맺으며
Ⅰ 들어가며
자영업자 비율이 선진국의 두 세배에 이르고 그 대부분이 다른 사람의 건물을 빌려 영업을 하는 영세 상인들인 우리나라에서 상가 임차인의 보호는 절실한 사회적 과제 중의 하나이다 특히 목이 좋은 곳에 입점하려면 거액의 권리금을 지급하여야 하는 것이 현실인데 통상적으로 상인들은 임대차계약의 갱신을 받거나 갱신을 받지 못할 경우 새로이 그 곳에서 영업을 하게 될 사람으로부터 권리금을 받아 자금을 회수할 것으로 기대하곤 한다 그러나 실제로는임대차계약의 갱신을 받지도 못하고 임대인의 비협조로 권리금을 회수하지도 못하게 되는 경우가 비일비재하였다.
이로 인한 상가건물 임차인들의 불만이 폭증함에 따라 권리금 문제를 해결하기 위하여 여러 건의 개정 법률안이 발의되어 왔다 그러던 중 마침내 2015.5.13. 상가건물임대차보호법이 법률 제13284호로 개정 및 시행되면서 권리금회수기회의 보호를 중심으로 하는 다수의 조항들이 도입되었다. 1)
| 1) 이하에서는 상가건물임대차보호법 중 위와 같이 개정된 부분을 지칭할 때에는 개정상임법이라고 표현하고 개정되지 않은 부분을 지칭할 때에는 단순히 상임법이라고표현하기로 한다 |
그러나 개정 상임법은 그동안 권리금이라는 이름으로 불리어 오던 현상들중 일부만을 규율하고 있고 상가건물 임차인 보호라는 취지를 살리기에는 부족한 점이 많이 있을 뿐만 아니라 불명확한 부분이 많아서 실제로 운용하기에상당한 어려움이 예상된다 개정 상임법이 가지는 이러한 한계들은 당초 권리금이라는 용어 자체가 당사자와 내용 및 성질이 판이하게 다른 다양한 법률관계들을 통칭하기 위하여 모호하게 사용되어 왔음에도 불구하고 이를 임차인보호를 위한 핵심적 도구로 삼으려고 한 점에 상당 부분 기인한다.
따라서 본고에서는 먼저 권리금의 의미에 관한 그동안의 논의들을 살펴보고 누구의 어떠한 이익이 문제되는지를 중심으로 하여 규율이 필요한 권리금의 실체를 파악한 뒤 각국의 유사한 입법례를 일별함으로써 권리금 문제의 합리적 규율을 위한 전체적인 조망을 얻고자 하였다 그리고 이를 바탕으로 하여, 개정 상임법의 내용과 문제점을 검토하고 나아가 바람직한 제도의 모습을 제시해보고자 하였다.
Ⅱ 권리금의 의의
개정 상임법은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설⋅비품 거래처 신용 영업상의 노하우 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형⋅무형의 재산적 가치의 양도 또는이용대가로서 임대인 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가 라고 정의한다.2) 종전 대법원 판례는 권리금을 영업시설⋅비품 등 유형물이나 거래처 신용 영업상의 노우하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가 로 보고 있었는데 개정 상임법은 이를 거의 그대로 본뜬 것이다.3)
그러나 위 판례와 개정 상임법에서 다루어지는 법률관계는 동일하지 않다는점을 주의할 필요가 있다, 즉 위 판례는 임대인과 임차인 사이의 권리금 계약에 관한 것인 반면 개정 상임법은 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 계약을규율 대상으로 삼고 있다4) 개정 상임법은 비록 기존 판례 이론에서 권리금의정의를 빌려오기는 했지만 기존 판례 이론이 규율하지 않던 새로운 영역의 규율을 시도하는 것으로 볼 수 있다.5)
그런데 권리금이라는 용어로 불려온 현상은 위 판례와 개정 상임법이 다루는 사안에 한정되지 않는다. 6) 본고는 개정 상임법의 해석론만이 아니라 권리금과 관련된 여러 현상을 규율하기 위한 바람직한 제도 설정까지도 목표로 하고 있으므로 섣불리 권리금의 일반적 정의를 시도하기보다는 권리금이나 권리금 계약의 유형적 분류를 통하여 그 실체를 파악하는 편이 보다 합목적적일 것이다.
| 2) 개정 상임법 제10조의3 제1항 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 3) 대법원 2000.9.22. 선고 2000다26326 판결 4) 개정 상임법 제10조의3 제2항 5) 다만 위 판례는 방론으로 임차인은 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을수 있다고 하고 있는데 이러한 법리는 개정 상임법의 규율 영역과 유사한 면이 있다 6) 예컨대 구 소득세법(2006.12.30. 개정되기 전의 것) 제20조의2 및 동법 시행령(2007.2.28개정되기 전의 것) 제40조의2 는 "거주자가 사업소득이 발생하는 점포를 임차하여 점포 임차인으로서의 지위를 양도함으로써 얻는 경제적 이익(점포임차권과 함께 양도하는 다른 영업권을 포함한다)" 을 일시재산소득으로서 과세 대상으로 삼고 있었다 이와 같이 임차 |
| 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 [임대차보증금][공2000.11.15.(118),2176] 【판시사항】 영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인의 권리금 반환의무의 부담 여부 (한정 소극) 【판결요지】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다. 【참조조문】 민법 제105조, 제618조 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 신오철) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 최환주 외 1인) 【원심판결】 서울지법 2000. 4. 19. 선고 99나53734 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이유】 1. 채증법칙 위배의 주장에 관하여 원심은 그의 채용 증거들에 의하여, 이 사건 영업용 건물의 임대차계약으로 임차인인 원고가 임대인인 피고에게 권리금 이름의 돈 25,000,000원을 지급한 사실을 확정하면서 장차 그 임대차가 끝나는 경우에 원고가 그 권리금을 피고로부터 반환받기로 약정하였다고 볼 자료가 없다는 요지로 판시하였다. 기록상의 증거들과 대조하여 본즉, 그 사실인정은 옳고 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 증거법칙에 위배하였다는 등의 잘못은 없다. 상고이유 중의 이 주장을 받아들이지 아니한다. 2. 법리오해의 주장에 관하여 영업용 건물의 임대차에 수반하여 임차인이 임차보증금이나 차임 외에 임대인에게 지급하는 권리금 이름의 돈에 관하여는 그의 성격이나 반환의무의 발생 등 효력이 그 임대차 당사자 간의 약정이나 관련 상관습에 따라 정하여 질 일이다. 따라서, 그 권리금을 반환하기로 한 약정이나 상관습이 있었다면 그 약정 등에 따라 임대인은 그 권리금을 반환할 의무를 진다. 그러한 약정이나 상관습이 없었다면 반대되는 사정이 없는 한 권리금을 지급받았던 임대인으로서는 임차인에게 그 권리금을 반환할 의무를 지지 않는다고 함이 옳다. 즉, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며 다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이다. 따라서, 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 함이 타당하다. 이 사건에서 원고가 지급한 권리금은 무이자 소비대차 성격의 돈으로서 정상적인 임대차계약이 종료되면 원고에게 반환되어야 한다는 원고의 주장을 받아들이지 아니한 원심의 판단은 원고가 약정된 기간 동안 위치상의 영업이점을 이용한 대가로서 그 권리금을 지급한 것임을 전제로 한 것이기에 옳고, 그 판단에 권리금에 관한 법리를 오해한 위법은 없다. 상고이유 중의 이 주장을 받아들이지 아니한다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국 |
| 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 [권리금반환][공2001.6.1.(131),1109] 【판시사항】 영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부(한정 소극) 【판결요지】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다. 【참조조문】 민법 제105조, 제618조 【참조판례】 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 홍광식) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 조종만) 【원심판결】 부산고법 2000. 9. 28. 선고 2000나2870 판결 【주문】 원심판결 중 임차보증금반환청구 부분을 파기하고, 위 부분 사건을 부산고등법원으로 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다. 【이유】 1. 임차목적물의 반환 여부에 관한 상고이유에 대하여. (1) 피고의 남편 소외 1의 지시에 따라 임차목적물인 이 사건 건물의 열쇠를 맞은 편의 노래방(상호 '○○○○')에 보관시킴으로써 1999. 4. 20. 피고에게 이 사건 건물을 반환(인도)하였다는 원고의 주장에 대하여, 제1심은 원고가 1999. 4. 20.경 이 사건 건물을 처음 임차 당시의 상태로 회복하여 자물쇠를 잠그고 그 열쇠를 위 노래방에 맡겨 둔 사실을 인정하면서 다만, 위 소외 1이 원고에게 위 열쇠를 위 노래방에 맡겨 놓으라고 지시하였는지에 관하여는 증인 소외 2의 일부 증언 및 원고본인신문결과의 일부는 믿기 어렵고 달리 증거가 없다는 이유로 원고의 주장을 배척하였고, 원심은 제1심판결을 인용하면서 원심 증인 소외 3의 증언을 추가로 배척하였다. (2) 그러나 제1심이 채택한 갑 제3호증(내용증명), 을 제1호증(내용증명)의 각 기재에 의하면, 원고가 1999. 4. 8. 피고에 대하여 같은 해 3월 20일 임대차가 종료되었으므로 같은 해 4월 20일까지 권리금과 전세보증금을 반환하여 줄 것을 요구하는 내용증명을 보낸 사실, 이에 피고가 같은 달 13일 권리금을 반환할 수 없음을 분명히 하고, 원고에게 빠른 기간 내에 이 사건 건물을 반환할 것을 요구하면서 아울러 "귀하의 요청에 의해 두 번에 걸쳐 월세 중 육십만 원이나 내려드린 바 있으며, 이제는 계약기간이 만료되어 귀하가 먼저 나가겠다고 했으니 새 인수자를 물색하여 인수시키는 것이 순리대로 정리되는바 귀하의 현명한 판단을 바라며..."라는 답변이 기재된 내용증명을 보낸 사실을 인정할 수 있고, 원고가 위 1999. 4. 20.에 변호사를 소송대리인으로 선임하여 이 사건 임대차가 종료되고 같은 날 이 사건 건물을 반환하였다고 주장하면서 새로운 임차인이 나서지 아니하고 있으므로 피고에 대하여 우선적으로 권리금 1억 원의 지급을 구하는 조정신청을 하였음은 기록상 명백하고, 여기에다가 제1심의 인정과 같이 원고가 1999. 4. 20.경 이 사건 건물을 원래의 상태로 회복하여 자물쇠를 잠그고 인근의 부동산중개업자들에게 임대를 의뢰하고, 임대를 희망하는 자가 이 사건 건물의 내부를 둘러볼 수 있도록 위 열쇠를 위 노래방에 맡겨 둔 사실에 비추어 보면, 원고로서는 위 1999. 4. 20. 무렵 피고의 1999. 4. 13.자 내용증명이 요구하는 바에 따라 이 사건 건물을 반환하기 위하여 피고와 연락을 취하였을 것으로 봄이 상당하고, 따라서 "1999. 4. 20. 무렵 원고가 임차목적물을 시정한 후 소외 1에게 위 열쇠를 어떻게 하느냐고 문의하자 소외 1이 위 노래방에 맡겨 놓으라고 하기에 원고의 직원이 위 열쇠를 위 노래방에 보관시켜 놓았다."는 취지인 증인 소외 2(원고의 담당 직원)의 증언과 원고본인신문결과 및 위와 같은 말을 들었다는 증인 소외 4(중개업소 직원)의 증언은, 가령 피고가 위 임대목적물에 들어가려고 위 노래방 주인에게 열쇠의 교부를 요구하였다가, 원고의 승낙이 없다는 이유로 거부된 적이 있었다는 등의 사정이 없는 한, 쉽게 배척하여서는 안될 것이다. (3) 그럼에도 불구하고, 원심이 위와 같이 판시함으로써 이 사건 건물이 아직 원고의 점유·관리하에 있다고 하여 임차보증금의 반환과 이 사건 건물의 반환이 여전히 동시이행의 관계에 있다거나 나아가 피고는 원고로부터 이 사건 건물을 실제로 반환받기까지의 임료 상당 손해금을 계속 공제한 나머지의 보증금만을 반환할 의무가 있음에 그친다고 판단한 것은, 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하였거나 임차목적물의 반환 여부에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 것이라고 하겠다. 2. 권리금반환청구에 관한 상고이유에 대하여. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 참조). 원심은, 임대인인 피고가 새로운 임차인으로부터 다시 권리금을 지급받으려고 하는 특별한 사정이 있으므로 원고로부터 교부받은 권리금을 반환하여야 한다는 원고의 주장에 대하여, 원고본인신문결과의 일부는 믿지 아니하고 달리 증거가 없다는 이유로 배척하였는바, 이러한 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 보이고, 달리 채증법칙 위배로 인한 사실오인 또는 권리금에 대한 법리의 오해가 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 원심판결 중 임차보증금반환청구 부분을 파기하여 위 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 유지담(재판장) 서성 배기원 박재윤(주심) |
| 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986,76993 판결 [건물명도·임대차보증금][미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하면서 임대차건물을 계속 점유하였으나 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부(소극) [2] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 임대인에게 지급된 권리금의 법적 성질 및 그 경우 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인이 권리금반환의무를 지는지 여부(적극) 【참조조문】 [1] 민법 제536조, 제618조, 제741조 [2] 민법 제105조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(반소) 판결(공1995하, 2951) 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756) 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결(공2006하, 1875) [2] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176) 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결(공2002하, 2058) 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김동주) 【피고(반소원고), 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 2007. 10. 23. 선고 2006나112337, 112344 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 동시이행의 항변권은 당사자가 이를 원용하여야 그 인정 여부에 대하여 심리·판단할 수 있음이 원칙인 바( 대법원 1990. 11. 27. 선고 90다카25222 판결 등 참조), 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 임차보증금 등 반환청구에 대하여 이 사건 점포의 명도와 동시에 이행되어야 한다는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 항변은 원고가 상고심에 이르러서야 비로소 명시적으로 주장하는 것이어서 적법한 상고이유가 되지 못한다. 2. 상고이유 제2점에 대하여 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조). 원심은, 피고가 2006. 2. 16. 이후에도 이 사건 점포를 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없다고 인정하여, 원고의 2006. 2. 16. 이후 임료 상당 부당이득 청구를 배척하였는바, 기록을 검토하여 보면 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 부당이득에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 상고이유 제3점에 대하여 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 아래 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조). 원심은 그 채택 증거들에 의하여, 이 사건 임대차계약 체결시 원고가 원고의 언니이자 대리인인 소외인을 통하여 피고로부터 권리금 1억 8,000만 원을 교부받은 사실, 피고가 위 권리금 1억 8,000만 원을 회수할 수 있는 기간을 보장받기 위하여 임대차기간을 5년으로 할 것을 요구하자 원고측은 임료 조정 문제로 이를 거절하면서 임대차기간을 일단 2년으로 정하되, 원래의 임대차기간이 만료되더라도 임료를 조정하여 이 사건 임대차계약을 갱신하자는 취지로 제의함에 따라 이 사건 임대차기간이 2년으로 정해진 사실, 이 사건 점포에 관하여 원고가 관할 구청으로부터 주차장법위반으로 고발을 당하는 등 원고의 사정으로 당초의 약정과 달리 이 사건 임대차계약 갱신을 거절함으로써 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하게 된 사실 등을 인정한 다음, 원고는 피고에게 회수 기회를 박탈한 기간에 비례한 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 권리금에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 4. 상고이유 제4점에 대하여 증거의 취사선택과 사실인정은 특별한 사정이 없는 한 사실심의 전권에 속하는바, 기록을 검토하여 보면, 피고가 이 사건 점포에서 식당영업을 하면서 발생한 전기료, 수도료, 도시가스요금 등을 미납하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 그 미납액이 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 원고의 주장을 배척한 원심의 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배 등의 잘못이 있다고 할 수 없다. 5. 결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박시환(재판장) 양승태 박일환 김능환(주심) |
| 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 [영업금및보증금반환][미간행] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장 약정에 따라 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 그 보장 기간 동안의 이용이 불가능하게 된 경우, 임대인이 반환하여야 할 권리금의 범위(=잔존기간에 대응하는 부분) [2] 백화점 내 매장에 관하여 특정매입 거래계약을 체결한 갑이 그 매장에 관한 영업권을 을에게 매도한 후 경영을 위탁받아 5년간 수익금을 정산하기로 하는 위탁영업 가맹계약 등을 체결하면서 2년 이상 영업을 보장한다는 약정하에 을에게서 영업권리금을 지급받았으나 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 을에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 사안에서, 갑은 을에게 영업권리금 중 일부를 반환할 의무가 있다고 한 원심의 판단을 정당하다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민법 제105조, 제618조 [2] 민법 제105조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결(공2002하, 2058) 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 주식회사 장빈 (소송대리인 법무법인 동문 담당변호사 오병선 외 7인) 【원심판결】 서울고법 2010. 9. 16. 선고 2010나36416 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정 기간 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다. 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결 등 참조). 2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 위탁영업 가맹계약의 계약기간이 2008. 12. 16.부터 2013. 12. 15.까지 5년으로 정해진 점, 원고가 영업권을 매수한 이후 피고에게 경영을 위탁하고 5년간 수익금을 정산받기로 하면서 이 사건 매장과 같은 업종의 영업이나 관리방식에 관하여 배우고자 하였던 점, 피고와 주식회사 현대백화점(이하 ‘현대백화점’이라고 한다) 측과의 계약에 의하면 피고가 특정매입 거래계약상 권리를 제3자에게 양도·위탁하는 경우에는 현대백화점 측에서 즉시 계약을 해지할 수 있었고, 이에 따라 원고와 피고 모두 계약 내용을 현대백화점 측에 비밀로 하기로 약속하였던 점, 원고가 현대백화점 측의 사정에 의해 이 사건 매장이 폐쇄될 수 있음을 알고 있어 2년간 영업보장을 한다는 내용이 계약에 포함된 점, 피고는 이 사건 위탁영업 가맹계약이 백화점의 임대사업부와 관계없는 계약임을 명확히 하면서, 이 사건 위탁영업 가맹계약의 기간과 달리 피고가 원고에 대하여 이 사건 매장에서 2년간의 영업을 보장하였던 점, 원고는 피고의 사전 서면승인 없이는 이 사건 매장 운영권을 타인에게 전대나 양도할 수 없는 점, 피고는 2006년 하반기부터 이 사건 매장을 운영하여 왔고, 현대백화점 측과 체결한 특정매입 거래계약에도 계약만료 1개월 전까지 별도의 통지가 없는 한 동일한 조건 및 기간으로 연장하는 것으로 보는 규정이 존재하며, 원고와 피고 모두 특별한 사정이 없는 한 피고와 현대백화점 측과의 계약기간이 계속적으로 갱신될 것으로 예상하였던 점과 같은 여러 사정을 종합하면, 이 사건 영업권리금은 그 수수 이후 일정 기간인 2년 이상으로 영업권을 존속시키기로 하는 보장 약정하에 원고로부터 피고에게 지급된 경우에 해당한다 할 것인데, 피고와 현대백화점 측의 계약이 갱신되지 아니함으로써 피고는 원고에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해 주지 못하였으므로, 피고는 그 권리금 일부의 반환의무를 부담한다고 판단하였다. 나아가 원심은, 원고와 피고가 이 사건 위탁영업 양수도 이행계약과 위탁영업 가맹계약 체결 당시 예정한 권리금 회수 기간, 원고의 이 사건 매장에서의 영업기간, 피고가 원고로 하여금 이 사건 매장을 이용·수익하게 해주지 못한 사유 내지 경위, 원고에게 피고의 직영매장 운영의 선택권이 부여되어 있었던 점 등에 비추어, 피고는 원고에게 순수한 영업권리금 1억 8,000만 원 중 8,000만 원을 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다. 거기에 상고이유와 같이 권리금에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하거나, 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정한 위법 등이 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민일영(재판장) 이홍훈(주심) 김능환 이인복 |
| 대법원 2022. 8. 11. 선고 2019다219953 판결 [기타(금전)][미간행] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부(원칙적 소극) [2] 갑이 아파트 단지 내 상가를 분양받은 후 을과 임대차계약을 체결하면서 ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’는 특약을 하였고, 을은 갑에게 계약금과 별도로 권리금을 지급하였는데, 이후 을이 상가에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 갑에게 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구한 사안에서, 갑 측의 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 한 갑은 원칙적으로 을에게 권리금을 반환할 의무가 없다고 한 사례 【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 민법 제548조, 제618조 [2] 상가건물 임대차보호법 제10조의3, 민법 제548조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176) 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 화담 담당변호사 김동욱) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 백광현) 【원심판결】 서울북부지법 2019. 2. 13. 선고 2018나35873 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울북부지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 부담하지 아니한다. 임차인으로서는 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다. 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그가 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결, 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 등 참조). 한편 상가건물 임대차보호법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7이 적용되는 상가건물 임차인은 위 조항에 따라 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금을 회수할 수 있고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 진다. 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고는 2016. 3.경 다산신도시에 신축된 아파트 단지 내 상가(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)를 분양받았다. 원고는 2016. 4.경 피고로부터 이 사건 상가를 부동산 중개업소 용도로 임차하였는데, 임대차보증금 3,500만 원 중 계약금 350만 원은 계약체결 당시 지급하고, 잔금은 입점지정기간 내에 지급하며, 월 차임 170만 원(잔금일로부터 1개월 유예), 임대차기간 24개월로 정하여 임대차계약을 체결하였다. 나. 위 임대차계약에는 ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’는 특약이 있다. 다. 원고는 위 임대차계약을 체결하면서 피고에게 위 계약금과 별도로 권리금 명목으로 2,000만 원을 지급하였다. 라. 원고는 2017. 12.경 피고에게 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구하였는데, 피고로부터 ‘임대차계약 특약사항으로 계약금의 포기 또는 배액상환에 의한 해제권을 배제하였으므로 원고의 계약금 포기만으로 임대차계약이 해제될 수 없다.’는 답변을 받자 이 사건 소를 제기하였다. 마. 이 사건 상가의 입점지정기간은 2017. 12. 29.부터 2018. 3. 1.까지였으나 그 이후로도 원고는 이 사건 상가에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 권리금 반환을 요구하고 있다. 바. 피고는 제1심에서 제출한 2018. 5. 16. 자 준비서면에서 원고의 임대차보증금 잔금 미지급, 미입점 등 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해제한다는 주장을 하였다. 3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 피고 측의 사정으로 이 사건 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서, 피고는 원칙적으로 원고에게 권리금을 반환할 의무가 없다. 원고는 스스로 상가 입점을 거절하였고, 특히 원고가 직접 입점하지 못하는 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않았다. 4. 이와 달리 원심은, 원고가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하고서도, 임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금계약 또한 해제되었다는 이유만으로 피고가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단은 결과적으로 앞서 본 대법원판결에서 표명된 견해에 위배되므로, 원심판결에는 소액사건심판법 제3조 제2호에서 정한 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단’을 한 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원 |
나. 권리금의 분류
개정 상임법 시행 전에는 당사자에 따라 권리금 계약을 분류하고 대가에 따라 권리금을 분류하는 것이 일반적이었다 아래에서 차례로 보기로 한다.
1) 당사자에 따른 권리금 계약의 분류
권리금 계약은 우선 당사자가 누구인가에 따라 임대인과 임차인 사이의 ① 계약 임차인과 전차인 사이의 계약, ② 임차인과 전차인 사이의 계약, ③ 임차권 양도인과 양수인 사이의 계약, ④ 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 계약으로 나누어 볼 수 있다. 7)
2) 대가에 따른 분류
권리금은 무엇에 대한 대가인지에 따라 분류될 수 있다 많은 학자들이 이러한 관점에서 권리금을 분류하려고 시도하여 왔다.8) 앞서 본 판례 역시 이러한 입장이다 즉 영업시설⋅비품 등 유형물은 시설 이익 거래처 신용 영업상의 노우하우는 영업적 이익 점포 위치에 따른 영업상의 이점은 장소적 이익에 각 해당하는데 위 각 이익에 대한 대가는 통상 시설권리금, 영업권리금, 그리고 바닥권리금이라고 불려 왔다
한편 차임의 선지급으로서 권리금이 수수되는 경우도 많이 있다 그 주된동기는 임대차계약서에 나타나지 않는 이면계약을 통하여 권리금 명목으로 차임을 미리 지급받음으로써 소득세 등을 탈루하거나 법령상 차임제한9)을 회피하려는데 있다. 10)
| 7) 이동률 "권리금에 관한 연구" 중앙법학 제12집 제4호 (2010), 44-45 참조. 판례중에는 임대인이나 임차인 외에 상가개발업자도 권리금계약의 당사자가 될 수 있다고 본 것도 있다 (대법원 1989.2.28.선고 87다카823, 87다카824 판결 참조) 8) 권리금의 다양한 분류 방식에 관하여는 배병일 상가건물 임대차의 권리금 민사법학 제26호 (2004), 149 이하 참조 9) 상가임대차보호법 제11조 제1항 및 동법 시행령 제4조 참조 10) 차임 제한은 초과수요 를 발생시켜 수요자와 공급자 간 협상력의불균형을 야기하는데 이를 규제의 역설 이라고 한다 이는 결 국 뒷돈 거래의 유인을 제공하는데 임대차 관계에서 그것이 권리금이라고 일컬어지는 경우가 있다 (박성규 "상가권리금에 대한 법경제학적 고찰" 공간과 사회, 제24권4호 (2014), 25 참조 |
| 대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카823, 87다카824 판결 [임차권,점포명도등][공1989.4.15.(846),515] 【판시사항】 가. 서로 양립가능한 두가지 임대차해지사유의 주장과 그중 하나를 인용하는 경우 나머지 주장에 대한 판단요부(소극) 나. 상가건물의 소유주가 상가개설업자에게 점포의 임대분양권을 수여한 경우 상가개설업자가 임차인으로부터 받은 권리금에 대하여 소유주에게 반환의무가 없다고 본 사례 【판결요지】 가. 임대차계약의 해지를 주장하면서 임차인의 차임체불을 해지사유로 내세우고 그것이 이유없다고 하더라도 기한의 정함이 없는 임대차로서 해지통지에 따라 해지되었다는 주장은 서로 양립가능한 것으로서 이를 선택적 주장으로 볼 수 있으므로 어느 하나의 해지사유를 인용하면 다른 주장에 관하여 심리판단할 필요가 없다. 나. 상가개발업자인 갑이 상가건물소유주인 을과 상가개설계약을 맺음에 있어 갑이 점포분양희망자들로부터 받을 임대보증금(순수한 임대보증금과 권리금을 포함한 것)에 대하여는 정하지 아니한 채 을은 0.7평 점포를 기준하여 금 250만원의 임대보증금으로 모든 점포를 임대하여 줄 것과 상가개조공사를 시행하기로 약정하고 그 개조로 인하여 증설되는 점포에 대한 임대분양권을 갑에게 수여하기로 하였다면 갑은 을을 대리하여 점포분양희망자들과 임대차계약을 체결하고 그들로부터 임대보증금을 수령할 수 있는 지위와 다른 한편으로는 상가개발업자의 지위에서 상가개발비용과 수익 등을 고려하여 권리금 액수를 책정하고 분양희망자들과 절충하여 합의된 권리금을 수수하는 양면의 지위를 가진다고 볼 수 있고 따라서 임대 보증금수령의 효과가 소유주에게 미치는 것과는 달리 개발업자와 임차인 사이에 수수된 권리금은 당연히 소유주에게 그 효력을 미치는 것이 아니므로 임대차해지시에 소유주가 이를 반환키로 하였다는 등 특별한 사정이 없으면 소유주에게 그 권리금을 반환할 의무가 없다. 【참조조문】 가. 민사소송법 제193조 제2항 나. 민법 제623조 【전 문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고 1 외 50인 원고들 소송대리인 변호사 이영수 【피고(반소원고), 피상고인】 은남산업주식회사 소송대리인 변호사 김인섭 외 2인 【원심판결】 서울고등법원 1987.2.24. 선고 85나4191,4192 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)들의 부담으로 한다. 【이 유】 원고들 소송대리인의 상고이유에 대하여, 1. 원심은 그 채택증거를 종합하여 원고들과 피고사이의 이 사건 각 임대차계약이 기한의 정함이 없는 임대차인 사실과 임대인인 피고가 원고들에 대하여 1984.3.14. 해지통고를 함으로써 위 임대차계약은 해지를 통고한 날로부터 6개월이 경과한 같은 해 9.14.에 모두 해지되었다고 판단하였는 바 이 과정에 소론과 같은 채증법칙위배의 잘못이 없다. 피고가 임대차계약의 해지를 주장하면서 원고들의 차임체불을 해지이유로 내세우고 그것이 이유없다고 하더라도 기한의 정함이 없는 임대차로서 피고의 해지통고에 따라 해지되었다고 주장하고 임대목적물의 명도를 구한데 대하여 원심이 앞에서 본 바와 같이 후자의 주장을 받아들이면서 차임연체로 인한 해지의 주장이 적법한지 여부에 관하여 판단하지 아니한 것은 소론과 같으나 피고의 위 주장은 서로 양립이 가능한 것으로서 이를 선택적 주장으로 볼 수 있는 만큼 어느 하나의 해지사유를 인용하면 되므로 그 경우 다른 주장에 관하여 심리판단할 필요가 없을 것이다. 원심판결에 소론과 같이 변론주의에 반하거나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다. 2. 원심은 원심판시 별지 제3목록기재 원고들이 개발업자인 소외 1 등에게 지급한 임대분양금 중 임대보증금을 초과하는 부분은 이른바 권리금의 성질을 가지는 것으로서 임대차계약을 해지할 때 피고가 그 권리금까지도 반환하기로 약정하였다는 주장, 입증이 없는 한 피고에게 이를 청구할 근거가 없고, 또 위 원고들이 위 소외 1 등에게 권리금을 지급하여 상가개량공사비의 일부로 지출되었다고 하더라도 이는 위 원고들과 소외 1과의 관계에 불과하고 이로 인하여 피고가 이익을 얻고 있다고 인정할 증거가 없으므로 부당이득반환청구는 이유없고 또 위 임대차계약이 피고의 귀책사유를 말미암아 해지되었다고 인정할 만한 증거가 없으므로 손해배상청구도 이유없다고 하여 이를 모두 배척하였다. 원심판결 이유에 의하면, 피고는 소외 1 등과의 상가개설계약에서 개발업자가 받을 임대분양금 (순수한 임대보증금과 권리금을 포함한 것)에 대하여는 정하지 아니한 채, 피고에 대하여는 0.7평 점포를 기준하여 금 250만원의 임대보증금으로 모든 점포를 임대하여 줄 것과 상가개조공사를 시행하고 기존시설 보상금을 지급하기로 약정하여 개조로 인하여 증설되는 점포에 대한 임대분양권을 수여하였다는 것이므로 위 상가개설계약에 있어 개발업자인 소외 1등은 피고를 대리하여 분양희망자들과 점포임대차계약을 체결하고 그들로부터 임대보증금을 수령할 수 있는 지위와 다른 한편으로 상가개발업자의 지위에서 상가개발사업에 소요되는 제반비용과 자기들의 수익 등을 고려하여 이른바 권리금 액수를 책정하고 분양희망자와 절충하여 합의된 권리금을 수수하는 양면의 지위를 가진다고 볼 수 있다. 따라서 임대보증금 수령의 효과가 본인인 피고에게 미치는 것과는 달리 개발업자와 임차인들 사이에 수수된 권리금에 대하여 당연히 피고에게 그 효력을 미치는 것이라고 볼 수는 없다 할 것이므로 임대차계약을 해지할 때 피고가 이를 반환키로 하였다는 등 특별한 사정이 없는 이상 피고에게 권리금에 대한 반환의무는 없다고 하여야 할 것이다. 이와 같은 취지의 원심판단은 정당하다. 그리고 피고소유의 이 사건 점포에 대하여 개발업자가 상가개조공사 등을 시행함으로써 그로 인한 가액의 증가가 현존한다고 하더라도 이는 위 당사자 사이의 상가개설계약에 따른 채무이행의 결과일 뿐이지 법률상의 원인이 없는 것이라고 할 수 없으므로 원고들에 대한 관계에서 부당이득이 된다고 할 수 없다. 또한 이 사건 임대차계약이 피고의 귀책사유로 인하여 중도에 해지되었다고 인정할 만한 자료가 없다하여 원고들의 위 주장을 배척한 조치도 수긍된다. 원심판결에 소론과 같은 심리미진으로 인하여 권리금 반환의무에 관한 법리오해, 이유모순, 채증법칙위배 등의 잘못이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유없다. 3. 원심은 그 채택증거에 의하여 소외 1, 소외 2 등은 1983.4.26. 피고로부터 상가개설계약에 따라 이 사건 점포들에 관한 임대권한을 수여받았다가 그 설시 경위와 같이 채무를 이행하지 못함으로 말미암아 약정에 따라 결국 같은 해 7. 말경 위 소외인들이 수여받았던 임대권한이 철회된 사실을 확정하였는 바, 원심의 위 사실인정은 정당하다. 따라서 소외 1의 대리권만이 철회되고 소외 2의 임대권한은 상실되지 아니하였다는 취지의 원고들의 주장은 원심이 이를 배척한 것이라고 볼 수 있다. 원심판결에 소론과 같은 각자 대리주장에 관한 판단유탈이나 법리오해, 이유불비의 잘못이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다. 4. 원심판결 이유에 의하면, 원심판결 첨부 별지 제5목록기재 원고들은 피고로부터 이 사건 점포의 분양권을 취득한 소외 1 등으로부터 1983.4.20.부터 같은 해 7.10.까지 사이에 각 점유 해당 점포를 임대받았는데 피고가 임대목적물을 사용수익시킬 의무를 이행하지 아니하므로 이 사건 소변경 신청서송달로써 각 점포 임대차계약을 해지하였으니 피고는 그 원상회복 및 채무불이행으로 인한 손해배상으로서 주의적 청구취지 기재 금원의 지급을, 예비적으로 불법행위로 인한 손해배상으로서 각 분양금 상당금원을 지급할 의무가 있다고 주장한 데 대하여 원심은 위 원고들이 그 주장일시에 소외 1 등으로부터 직접 그 점유 해당 점포를 임대받았다는 데에 부합하는 증거를 믿을 수 없다하여 배척하고 오히려 위 원고들은 소외 1 등으로부터 각 점포를 임대받은 소외인들이나 다른 원고들로부터 점포를 양도받거나 교환하여 취득하거나 또는 원고들로부터 전대받은 사실 및 이에 대하여 피고로부터 동의를 받지 아니한 사실을 인정할 수 있다고 하였다. 그런데 기록에 비추어 위 원고들의 주장을 살펴보면, 위 원고들은 당초 점포를 분양받은 자들로부터 분양권을 양도, 전대받았거나 또는 이를 교환하고 이에 대하여 소외 1, 소외 2 등으로부터 승낙(동의)을 얻었음을 이유로 피고에 대한 임차인(또는 전차인)의 지위에서 위와 같은 청구를 하는 것임을 알 수 있고(1986.9.12.자 준비서면 참조), 그럼에도 불구하고 원심이 위 원고들이 임차목적물을 양수, 교환 또는 전대받음에 있어 소외 1 등의 적법한 동의가 있었는지의 여부에 관하여 판단을 하지 아니하였음은 소론과 같다. 그러나 이미 본 바와 같이 소외 1, 소외 2 등의 임대권한이 1983.7. 말경 피고에 의해 철회되어 상실되었다 함은 원심이 판시한 바이므로 임차권의 양도, 교환 또는 전대 등에 대한 동인들의 동의권 역시 동일자로 소멸되었다 할 것이고 위 원고들과 소외 1, 소외 2 등과 사이에 작성된 소론 각 임대차계약서는 그 작성일자가 위 대리권소멸후인 1984.4.1.경으로 되어 있어 위 원고들이 1983.7.31. 이전에 각 임차점포를 양수, 교환, 전대받고 이에 대한 동의가 그때 있었다고 인정할 만한 증거가 되지 못할 뿐만 아니라, 원심이 배척하지 아니한 을제24호증(판결)의 기재에 의하면 1983.12.22.경 피고에 의한 점유이전금지가처분이 집행된 이후에 원고 1은 원고 3과, 원고 23은 원고 36과, 원고 29는 원고 32와 각기 점포를 무단으로 교환하여 점유하였고 원고 6은 소외 3으로부터, 원고 19은 소외 4로부터, 원고 27은 소외 5로부터, 원고 10은 소외 1로부터 각 점유점포를 양도받거나 전대받은 사실, 그리고 원고 51은 1984.1.16.에 소외 6으로부터 이 사건 19.20.86호 점포 임차권을 양도받은 사실을 엿볼 수 있다. 결국 위 원고들이 1983.7.말 이전에 소외 1 등의 동의하에 점포점유를 양도, 전대, 교환받았다는 주장은 이를 인정할 수 없다 할 것이므로 원심의 위와 같은 판단유탈은 판결결과에 아무런 영향이 없다 할 것이다. 또 위와 같은 이유로 원심이 위 임대차계약서를 취신하지 아니하였다고 하여 처분문서에 관한 채증법칙에 위배하였다고 할 수도 없는 것이다. 나아가 원고 1이 소외 1 등과 사이에 이 사건 3호 점포에 관하여 임대차계약을 체결하였다고 주장하고 피고가 이를 인정하였다고 하더라도 그 후 위 원고 자신이 당초부터 3호점포를 위 소외인들로부터 임차한 것이 아니라 9호 점포를 임차하였는데 위 소외인들의 동의하에 3호 점포를 임차한 원고 3과 이를 교환함으로써 3호 점포에 대하여 임차인의 지위를 승계한 것이라는 취지로 주장을 변경하였음을 알 수 있으므로 3호 점포를 임차하였다는 주장은 철회된 셈인만큼 법원은 증거에 의하여 변경된 주장사실에 관하여 판단할 수 있는 것이다. 원심판결에 소론과 같은 자백의 효력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유없다. 이에 원고들의 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 원고들의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이재성(재판장) 박우동 윤영철 |
| 서울지법 1997. 12. 11. 선고 96가합16204 판결：상고 [손해배상(기)][하집1997-2, 62] 【판시사항】 상가건물의 소유주인 임대인이 임차인으로부터 개발비 명목으로 지급받은 금원을 임대차계약 종료시 임차인에게 반환하여야 한다고 본 사례 【판결요지】 상가건물의 소유주인 임대인이 임차인으로부터 상가시설의 조성과 분양, 홍보 등을 위하여 개발비 명목으로 금원을 지급받은 경우, 이는 원래 건물주인 임대인이 부담하여야 할 상가조성비용을 임차인이 부담한 것으로서 임대인이 자신의 비용으로 상가를 조성한 후 임차인으로부터 개발비 상당의 권리금을 지급받은 경우와 같다는 이유로, 임대차계약 종료시 임차인에게 개발비 상당의 금원을 반환하여야 한다고 본 사례. 【참조조문】 민법 제618조, 제623조 【참조판례】 대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카823, 824 판결(공1989, 515) 【전 문】 【원 고】 원고 1외 1인(소송대리인 성심종합법무법인 담당변호사 노재승) 【피 고】 피고 1외 2인(소송대리인 변호사 김동환 외 1인) 【주 문】 1. 피고들은 각자(공동하여) 원고 1에게 금 78,000,000원, 원고 2에게 금 17,500,000원 및 각 금원에 대하여 1996. 3. 29.부터 1997. 12. 11.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금액을 각 지급하라. 2. 원고들의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 60%는 피고들이, 나머지는 원고들이 각각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고들은 연대하여 원고 1에게 금 136,220,000원, 원고 2에게 금 30,600,000원 및 각 금원에 대하여 소장송달 익일부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금액을 각 지급하라는 판결. 【이 유】 1. 인정 사실 피고들은 서울 중구 신당동 (지번 생략) 지상에 ' ○○○' 상가건물(지하 2층, 지상 7층)을 신축하여 1994. 10. 24. 사용허가를 받았다. 피고들은 1994. 4. 10. 소외인에게 위 건물의 1, 2, 3, 4층(이하 '이 사건 상가'라 한다)을 청소년용 의류 도매상가로 꾸며 임대하는 업무를 맡겼다(을 제2호증). 그 계약에서 ① 이 사건 상가에 대하여, 피고들은 건물을 신축하면서 전기·전화에 대한 기본 배선만을 하고, 점포시설을 꾸미는 일은 소외인이 건물주인 피고들의 승인을 얻어 시행하고, ② 소외인이 1994. 6. 말까지 이 사건 상가 각 점포의 임차희망자를 모집하여 각 점포에 대한 임대차계약을 피고들과 직접 체결하게 하되, 임차희망자는 유명 브랜드 사업자로 하고 임차희망자가 미달될 경우에는 잔여 점포를 소외인이 임차하는 것으로 하며, ③ 점포의 시설공사와 에스컬레이터 설치공사 및 임차희망자 유치를 위한 선전·광고는 모두 임차희망자의 공동비용으로 소외인이 시행하고, 피고들은 임차희망자와 체결하는 임대차계약서에 약정된 사항에 대해서만 책임지며, ④ 소외인은 이 사건 상가의 준공검사가 끝난 후 1개월 이내에 입점(입점)을 완료시키고, 그 입점 시기가 종료됨과 동시에 임무를 마치며 그 이후에는 피고들과 입점자에 대하여 아무런 권리도 가지지 않기로 약정하였다. 이에 따라 소외인은 이 사건 상가에 150여 개의 점포를 꾸미고 "X-세대 상가"로 홍보하여 임차희망자를 모집하면서, 피고들과 미리 협정된 임대보증금 외에 개발비라는 명목의 돈을 합친 금액을 분양금으로 받고 계약서는 작성하지 아니한 채 점포의 호수만 기재한 입주권만 교부한 뒤, 임대보증금 해당액만 피고들에게 주고, 나머지 돈(개발비)은 상가조성비·홍보비용·분양비용·분양수수료 등으로 자신이 소비하였다. 소외인은 1994. 11.경 원고 1에게 2층 229호 5.1평을 분양금 63,000,000원에 분양하고, 원고 2에게 3층 301호 3.4평을 분양금 36,000,000원에 분양하면서, 이 사건 상가의 분양이 완료되어 프리미엄을 주어야 분양받을 수 있다고 거짓말하여 원고 1로부터 15,000,000원을, 원고 2로부터 1,000,000원을 각 프리미엄조로 더 받았다. 소외인은 이 사건 상가를 1994. 10.경 개점하려고 계획하고 선전하였다가, 분양실적이 저조하여 1995. 1. 23.에 비로소 개점하였다. 그러나, 위 개점 당시 이 사건 상가 1, 2, 3층 116개 점포 중에서 원고들을 포함한 61개 점포만 분양되어 입점하였고, 11개 점포가 분양계약 없이 시험입점하였을 뿐이어서 상권(상권)이 제대로 형성되지 않았다. 그래서 소외인은 1995. 3.까지 시험영업기간으로 운용하면서, 이 사건 상가의 외부에 설치허가 없이 설치된 에스컬레이터에 대한 설치허가를 받아 운행하게 하고, 이미 상권이 형성된 아트프라자상가와 연결통로를 만드는 등 이 사건 상가의 활성화대책을 시행하기로 약속하였다. 피고들은 1995. 4.부터 이 사건 상가에 대한 임대차계약을 체결하면서 1995. 6.까지는 임대료를 면제하기로 하고 1995. 7. 1.부터 임대하는 것으로 하였다. 원고들은 위와 같이 소외인으로부터 분양받은 각 점포에 관하여 1995. 4. 7. 피고들에게 소외인으로부터 받은 입주권을 제출하고 임대차계약을 체결하였다(갑 제1호증의 1, 2). 임대차기간은 1995. 7. 1.부터 1년간으로 하였고, 임대보증금은 원고 1이 32,250,000원, 원고 2가 19,500,000원으로 정하여 원고들이 소외인에게 지급한 분양금 중에서 임차보증금으로 인정받았으며, 임대료는 원고 1이 월 375,000원, 원고 2가 월 200,000원으로 정하였다. 그 임대차계약에서 이 사건 상가의 전대는 원칙적으로 금지되고, 임차권을 양도하기 위해서는 피고들의 승인을 받아야 하고, 어떠한 명목으로도 권리금은 인정하지 않도록 약정되었다. 그뿐만 아니라 원고들이 이미 소외인에게 지급한 분양금 중 임대차보증금을 제외한 나머지 금액(이른바 개발비)에 대하여 임대인인 피고들에게 반환을 청구하지 않고 그 돈으로 설치된 시설물은 임대인에게 귀속됨을 동의한다는 내용의 각서(을 제5, 6호증)를 써 주었다. 그런데, 소외인과 피고들과의 분쟁으로 인하여 이 사건 상가의 활성화대책이 시행되지 못했다. 1995. 6.이 지나도 이 사건 상가의 영업활동이 활성화되지 아니하자, 1995. 7.경부터 많은 입점 상인들이 철수하기 시작하였다. 원고들도 1995. 9.경 영업을 포기하고 각자의 점포에서 퇴거하였다. 원고 2는 1996. 2. 13. 피고들로부터 임차보증금 19,500,000원을 반환받았다. 이 사건 상가의 임대기간이 끝나는 1996. 6.경까지 입점 상인들이 모두 빠져 나가자, 피고들은 이 사건 상가의 1, 2, 3층을 64개의 점포로 고쳐서 남성용 의류 상가로 새로 분양하였다. 2. 원고들의 청구에 대한 판단 가. 원고 1의 임대보증금 반환 청구 이 사건 상가에 대한 원고 1과 피고들 사이의 임대차계약은 그 임대차기간의 만료로 종료되었으므로, 피고들은 원고 1에게 임대보증금 32,250,000원을 반환하여야 한다. 나. 원고들의 개발비 반환 청구 소외인이 이 사건 상가의 분양업무를 대행하면서 원고들로부터 받은 개발비도 임대보증금과 마찬가지로 피고들에게 귀속되었다고 봄이 상당하다. 그 이유는 다음과 같다. ㉮ 이 사건 상가의 임대차는 상가를 대상으로 하여 이루어진 것이고, 상가시설 부분을 제외하고 건물 부분만 임대한 것이라고 보기는 어렵다. ㉯ 그 상가시설은 소외인이 원고들을 비롯한 상인들로부터 받은 개발비로 조성한 것이지만, 그것이 설치된 건물 부분과 분리되어 독립된 권리의 객체로서 소외인 또는 상인들의 소유로 된다고 보기 어렵고 건물의 소유권에 부합된다고 보아야 한다. ㉰ 개발비 중 일부는 이 사건 상가의 홍보비용·분양비용·분양수수료 등으로 쓰여졌지만, 그러한 비용도 이 사건 상가의 임대를 위한 비용으로서 원래 건물주가 부담하여야 할 것이고 그 상가에 입주하는 상인들이 부담하여야 할 것이 아니다. ㉱ 피고들은 이 사건 상가시설의 조성과 분양에 관한 업무를 모두 소외인에게 맡기고 소외인으로부터 받은 임대보증금에 대해서만 책임지기로 하였지만, 그것은 피고들과 소외인 사이의 내부적인 계산문제일 뿐이고, 원고들을 비롯한 상인들에 대한 관계에서는 소외인은 피고들의 분양업무에 관한 대리인이라고 봄이 상당하다. 결국 피고들이 자신의 비용으로 상가를 조성한 뒤 원고들로부터 임대보증금 외에 상가개발비 상당의 권리금을 지급받은 경우와 다를 바 없다고 생각된다. 그러므로 이 사건 상가에 대한 원고들의 임대차관계가 종료되고 원고들이 이 사건 상가를 피고들에게 반환한 이상 피고들은 소외인을 통하여 원고들로부터 받은 개발비( 원고 1 30,750,000원, 원고 2 16,500,000원)도 임대보증금과 함께 반환함이 마땅하다. 원고들이 피고들과 임대차계약을 체결하면서 권리금을 인정하지 않기로 약정함과 동시에 피고들에게 개발비의 반환을 청구하지 않겠다는 취지의 각서를 썼지만, 원고들이 개발비를 지출하여 그 이익을 피고들에게 귀속시키고도 위와 같은 각서를 쓴 경위에 비추어 보면, 그 취지는 원고들이 이 사건 상가를 스스로 활용함으로써 개발비의 이익을 누리는 것을 전제로 하는 것이라고 봄이 상당하다. 그런데 이 사건 상가가 활성화되지 못하여 원고들이 이 사건 상가의 임대차계약을 종료시키고 이 사건 상가를 피고들에게 반환함으로써 이 사건 개발비에 의한 이익이 피고들에게 복귀되었으므로 원고들은 위 약정에 구속되지 않는다고 봄이 상당하다. 원고들이 임대차기간의 도중에 이 사건 상가의 활용을 스스로 중단하였다고 하여도 위와 같은 개발비에 관한 권리를 포기하였다고 보기 어렵다. 다. 원고들의 프리미엄 배상 청구 소외인은 피고들과의 계약에 의하여 이 사건 상가의 분양업무를 대행하는 자로서, 소외인의 활동에 의하여 피고들의 경제활동이 확장된 이상 그에 부수되는 손실도 피고들이 감당함이 마땅하고, 또 이 사건 상가의 분양 내용에 관하여도 피고들은 소외인을 지휘·감독하는 관계에 있다고 봄이 상당하다. 그러므로, 소외인이 이 사건 상가의 분양업무를 대행하면서 이 사건 상가가 전부 분양되지 않았음에도 불구하고 분양이 완료된 것처럼 기망하여 원고들로부터 프리미엄 상당액을 편취한 이상, 피고들은 소외인의 사용자로서 원고들에게 프리미엄 상당액( 원고 1 15,000,000원, 원고 2 1,000,000원)을 배상하여야 한다. 라. 원고들의 영업준비 또는 영업부진으로 인한 손해의 배상 청구 원고들은 이 사건 상가의 영업을 위하여 1995. 8.경부터 원단을 주문하고 직원을 채용하고 제품을 생산하는 등의 영업준비활동을 하였다가 이 사건 상가의 개점이 연기되고 개점된 후에도 영업이 부진하여 제품을 헐값에 처분하는 바람에 원고 1은 합계 58,220,000원, 원고 2는 합계 13,100,000원의 손해를 입었으므로, 피고들에게 그 배상을 청구한다고 주장한다. 그러나, 원고들 주장과 같은 비용은 원고들 자신의 영업활동 또는 그 준비를 위한 것으로서 원고들 자신이 부담하여야 하는 것이다. 또, 원고들이 이 사건 상가의 영업으로 인하여 손해보지 않게 하여야 할 의무가 피고들에게 있다고 볼 수 없으므로, 이 사건 상가의 영업 부진으로 인하여 원고들이 손해를 보게 되었다고 하더라도 피고들이 그 손해를 배상하여야 하는 것은 아니다. 따라서, 원고들의 이 부분 청구는 더 나아가 원고들이 주장하는 손해액에 관하여 살펴볼 필요도 없이 이유 없다. 마. 결 론 따라서, 피고들은 각자(공동하여) 원고 1에게 78,000,000원(임대보증금 32,250,000원＋개발비 30,750,000원＋프리미엄 15,000,000원), 원고 2에게 17,500,000원(개발비 16,500,000원＋프리미엄 1,000,000원) 및 각 금원에 대한 법정 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 원고들의 이 사건 청구는 그 한도에서만 이유 있고, 나머지 부분은 이유 없다. 판사 조대현(재판장) 남성민 김종기 |
Ⅲ 문제되는 이익 상황
앞서 살펴본 권리금의 개념과 유형만으로는 권리금 관계를 어떤 식으로 규율해야 할 것인지에 관한 지침을 떠올리기 쉽지 않다 그 이유는 무엇보다도당사자와 내용 및 성질이 판이하게 다른 법률관계들을 권리금이라는 하나의용어로 한꺼번에 설명하는 것이 애초에 법리적으로 무리가 있기 때문이다.
권리금이라는 표현은 임차 목적물을 이용하여 영업을 하는 영업자의 입장에서 그가 누리는 이익 또는 그 대가라는 경제적 의미를 함축하며 그러한 맥락에서 권리금이라는 용어가 성질이 다른 다양한 법률관계에 걸쳐 이용되는현상을 이해할 수 있을 것이다 이 점에 착안해 본다면 권리금 관계를 보다 잘 이해하기 위한 도구로서는 임대인과 임차인보다는 소유자와 영업자라는 개념 표지가 보다 적절하고 권리금 관계 규율의 지도 원리를 탐구하기 위해서는 권리금에 의하여 표상되는 경제적 이익이 누구에 의하여 창출되었고 누구에게 귀속되어야 하는가라는 관점에서 분석하는 것이 보다 유용하다고 볼 수 있다. 11)
| 11) 종래 권리금에 의하여 표상되는 경제적 이익의 요소가 무엇이며 어떠한 비율로 구성되어 있는가라는 관점에서 주로 설문조사를 수단으로 하는 연구가 많이 진행되어 왔다 (그러한 연구 성과를 정리한 것으로는 박성규 앞의 논문 15면 및 박준모 "상가권리금의 결정요인에 관한 실증적 연구", 주거환경 제12권 제4호 (2014) 23-37 참조) 이러한 연구 결과는 권리금 문제의 실태를 파악하는 데 큰 도움이 되지만 그럼에도 불구하고 그러한 경제적 이익이 누구에게 귀속되어야 하는가라는 당위적 물음에 대한 답을 제공해주지는 못한다. |
나. 이익 배분의 기본법칙
이익을 창출한 자에게 그 이익이 귀속되어야 함은 자명하다 다른 법리상의이유로인하여 창출된이익 자체는다른자에게 귀속되더라도 창출자에게 그에대한 보상이 이루어지는 것이 정당하다.12) 다만 사적 자치의 원칙상 이익 귀속에 관하여 당사자들 사이에 약정이 있다면 그에 따르는 것이 공정할 것이다.13)
권리금에 의하여 표상되는 이익으로는 앞서 대가에 따른 권리금의 분류를 검토하면서 보았듯이 시설 이익 영업적 이익 장소적 이익 등을 들 수 있다. 권리금이 차임의 선지급에 해당하는 경우에는 차임에 준하여 다루어지면 족하므로 이익 배분의 맥락에서는 따로 고려하지 않아도 좋을 것이다.
위와 같은 이익 가운데 시설 이익은 비용을 지출하여 시설을 설치한 자가 창출한 것이고 영업적 이익은 영업자가 창출한 이익이며 장소적 이익은 해당 영업자의 이례적인 노력으로 창출되는 경우도 있겠지만 대부분은 상권 활성화 등 외부적 원인에 의하여 창출된 이익으로서 이익 창출자를 특정할 수 없는 경우일 것이다 일반적으로 영업을 위하여 시설을 설치한 자는 영업자일 것이므로 시설 이익 역시 특별한 사정이 없는 한 영업자에 의하여 창출된 것이라고 보아도 될 것이다.14) 아래서 각 이익의 정당한 귀속자에 관하여 보다 상세히 살펴보기로 한다.
| 12) 민법 제256조 내지 제261조 참조 13) 권리금에 의하여 표상되는 이익 귀속에 관한 약정 여부가 문제된 예로는 임대차계약서 상의 권리금은 임대인이 인정하되 임대인이 점포를 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다 라는 기재만으로는 점포의 대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차 인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다고 한 사례 (대법원 1994.9.9.선고 94다28598 판결) 임대인이 임차인으로부터 임차 목적물을 반환받을 때시설비와 개조비를 반환하기로 약정한 사실만으로는 권리금까지도 반환하기로 약정한것으로 보기는 어렵다고 한 사례 (대법원 1994.10.14.선고 93다62119 판결) 등이있다 14) 따라서 아래의 논의에서 특별한 언급이 없는 한 영업적 이익은 시설 이익을 배포한다고 보아도 대체로 무방하다. |
| 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결 [월세보증금등][공1994.10.15.(978),2626] 【판시사항】 임대차계약서상 "권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다"라고 기재한 경우, 임대차기간 만료시 임대인이 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다고 한 사례 【판결요지】 임대차계약서상의 "권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다"라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다고 하여, 임대차기간 만료를 이유로 한 임차인의 권리금 청구를 배척한 사례. 【참조조문】 민법 제105조, 제618조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 최경원 【피고, 피상고인】 피고 소송대리인 변호사 정성광 【원심판결】 서울민사지방법원 1994.5.6. 선고 93나39101 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제1점에 대하여 이 사건 점포의 시설비를 피고가 부담하였고, 그 운영도 피고가 한 바 있다는 소론 주장은, 이 사건 권리금의 생성과정을 다투는 것에 불과한 것으로서 판결결과에 아무런 영향이 없다고 할 것이므로, 논지는 더 나아가 판단할 필요도 없이 이유가 없다. 2. 제2점에 대하여 원심이, 이 사건 점포에 대한 원고와 피고사이의 임대차계약서상의 '권리금 1,600만원은 피고가 인정하되, 피고가 이 사건 점포를 요구시는 권리금을 원고에게 변제한다'라는 기재에 관하여, 피고가 원고에게 이 사건 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 위 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 위 점포에 대한 원고의 권리금회수를 방해하는 경우에는 피고가 원고에게 직접 위 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 위 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 원고에게 위 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다고 인정, 판단하여, 임대차기간 만료를 이유로 한 원고의 위 권리금 청구를 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로, 논지도 이유가 없다. 3. 제3점에 대하여 원심이, 피고가 위 임대차계약 기간 만료이전에 원고에게 이 사건 점포에 대한 임료를 50% 인상하여 줄 것을 요구하였다가 거절당하자 위 임대차계약의 갱신을 거절하고 위 점포의 명도를 요구하였음을 전제로 하는 원고의 소론 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법은 없다. 논지 역시 이유가 없다. 4. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈 |
| 대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결 [건축명도등][공1994.11.15.(980),2967] 【판시사항】 가. 신탁의 해지 등 신탁종료사유의 발생으로 신탁재산이 수익자나 위탁자에게 당연히 복귀되거나 승계되는지 여부 나. 신탁해지로 소유권이전등기가 경료되기 전까지의 제3자에 대한 신탁재산 점유로 인한 부당이득반환청구권을 위탁자 또는 그 상속인이 당연히 행사할 수 있는지 여부 다. 임차인이 약정에 기한 권리금반환청구권을 가지고 임차물에 대해 유치권을 행사할 수 있는지 여부 【판결요지】 가. 신탁은 위탁자가 수탁자에게 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁의 목적을 위하여 재산의 관리 또는 처분을 하도록 하는 것이어서 부동산의 신탁에 있어서 신탁자의 위탁에 의하여 수탁자 앞으로 그 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니므로 신탁의 해지 등 신탁종료의 사유가 발생하더라도 수탁자가 신탁재산의 귀속권리자인 수익자나 위탁자 등에게 새로이 목적부동산의 소유권 등 신탁재산을 이전할 의무를 부담하게 될 뿐, 신탁재산이 수익자나 위탁자 등에게 당연히 복귀되거나 승계된다고 할 수 없다. 나. 갑 소유의 건물이 을에게 신탁된 것이라면 신탁등기가 된 때부터 신탁이 해지되어 갑의 상속인 병 명의로 이전등기가 될 때까지는 건물의 소유권은 대내외적으로 을에게 완전히 귀속되었다 할 것이고, 따라서 그 동안에 정이 법률상 원인 없이 건물을 점유함으로 인하여 부담하게 되는 임료 상당의 부당이득반환채무에 대한 청구권은 을이 갖는 것이고, 그 후 신탁이 해지되었다 하더라도 이미 발생한 부당이득반환청구채권은 을이 신탁재산의 관리로 얻은재산으로서 신탁재산에 속하는 것이므로(신탁법 제19조) 당연히 위탁자 갑의 상속인인 병에게 승계된다고는 할 수 없고, 수탁자인 을로서는 신탁계약의 본래 목적에 따라 잔여신탁재산으로서 이를 귀속권리자인 병에게 양도하여 대항요건을 갖추는 등의 이전절차를 취하여야 할 의무를 부담하는 데 지나지 아니하므로 을이 이러한 이전절차를 밟지 아니하였다면 병이 정에 대하여 그 부당이득반환청구채권을 행사할 수 없다. 다. 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. 【참조조문】 가. 민법 제186조, 신탁법 제60조, 제61조 나. 신탁법 제19조 다. 민법 제320조 【참조판례】 대법원 1991.8.13. 선고 91다12608 판결(공1991,2343) 【전 문】 【원고(탈퇴)】 합명회사 영흥 【승계참가인, 피상고인】 승계참가인 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 최병규 【원심판결】 서울고등법원 1993.11.19. 선고 92나48200 판결 【주 문】 원심판결의 피고들에 대한 금원지급을 명한 부분 중 각 1991.6.8.부터 1992. 5. 8.까지의 차임상당 부당이득금의 지급을 명한 부분을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 그 나머지 부분에 대한 각 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점, 원심이 취사한 증거를 기록에 비추어 보면 원심의 사실인정은 수긍할 수 있고, 이 사건 건물은 원래 망 소외 1의 소유로서 망인이 이를 소외 주식회사 대흥빌딩(이하 소외 회사라고 한다)에 그 등기부상 소유명의를 신탁한 것이라는 원심의 설시이유도 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어기고 심리를 다하지 아니하거나 소론과 같이 명의신탁에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 원심은 그 판시의 증거에 의하여 명의신탁 사실을 인정한 것이지 망인 앞으로 신탁해지를 원인으로 경료된 이전등기에 의하여 명의신탁 사실을 추정한 것은 아니므로 원심판결에 소론과 같은 등기의 추정력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수도 없다. 2. 상고이유 제2점, 가. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 회사의 소유로 있던 이 사건 건물에 관하여 1991.6.7.자로 같은 해 4.30. 명의신탁 해지를 원인으로 한 망 소외 1 명의의 소유권이전등기와 1991.6.7. 신탁을 원인으로 한 수탁자 원고 명의의 소유권이전등기가 차례로 되었다가 위 소외 1이 사망한 후인 1992.5.8.자로 같은 해 4.15. 신탁해지 및 1991.8.12. 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 한 승계참가인 명의의 소유권이전등기가 된 사실과 피고 1은 1989.8.1. 소외 회사로부터 이 사건 건물의 제2부분을 임차한 이래 이를 점유하면서 다방업을 하고 있으며, 피고 2 역시 1989.8.1. 소외 회사로부터 이 사건 건물의 제4부분을 임차한 이래 이를 점유하면서 식당업을 하고 있는 사실 및 피고 1의 이 사건 건물 제2부분에 대한 점유와 피고 2의 이 사건 건물 제4부분에 대한 점유는 그 건물 부분에 대한 시설비 등을 반환받기 위한 유치권의 행사로서 행하여지고 있는 사실을 인정하고, 피고들이 유치권의 행사로서 각 해당부분을 점유하고 있다 하더라도 그 점유사용으로 인한 이득은 법률상 원인 없이 얻은 이득으로서 위 소외 1, 이 사건 건물의 수탁자인 원고 및 위 소외 1의 상속인인 승계참가인에 대하여 이를 반환할 의무를 부담한다 할 것이고, 원고가 수탁자로서 소유권을 보유하고 있었던 동안 발생한 부당이득반환채권은 역시 신탁해지로 인하여 승계참가인에게 귀속되었다 할 것이라고 판단하여 원고 명의로 소유권이전등기가 경료된 1991.6.8.부터 그 명도완료시까지의 점유사용으로 인한 차임상당의 이득을 부당이득으로 반환하여야 한다고 판시하였다. 나. 신탁은 위탁자가 수탁자에게 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁의 목적을 위하여 재산의 관리 또는 처분을 하도록 하는 것이어서 부동산의 신탁에 있어서 신탁자의 위탁에 의하여 수탁자 앞으로 그 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니므로 신탁의 해지등 신탁종료의 사유가 발생하더라도 수탁자가 신탁재산의 귀속권리자인 수익자나 위탁자 등에게 새로이 목적부동산의 소유권 등 신탁재산을 이전할 의무를 부담하게 될 뿐, 신탁재산이 수익자나 위탁자 등에게 당연히 복귀되거나 승계된다고 할 수 없다 할 것이다(당원 1991.8.13. 선고 91다12608 판결 참조). 사실이 원심이 인정한 바와 같아서 이 사건 건물이 원고에게 신탁된 것이라면 신탁등기가 된 때부터 신탁이 해지되어 승계참가인 명의로 이전등기가 될 때까지는 이 사건 건물의 소유권은 대내외적으로 원고에게 완전히 귀속되었다 할 것이고, 따라서 그 동안에 피고들이 법률상 원인 없이 이 사건 건물을 점유함으로 인하여 부담하게 되는 임료 상당의 부당이득반환채무에 대한 청구권은 원고가 이를 갖는 것이고, 그 후 신탁이 해지되었다 하더라도 이미 발생한 부당이득반환청구채권은 원고가 신탁재산의 관리로 얻은 재산으로서 신탁재산에 속하는 것이므로(신탁법 제19조) 당연히 위탁자의 상속인인 승계참가인에게 승계된다고는 할 수 없고, 수탁자인 원고로서는 신탁계약의 본래 목적에 따라 잔여신탁재산으로서 이를 귀속권리자인 승계참가인에게 양도하여 대항요건을 갖추는 등의 이전절차를 취하여야 할 의무를 부담하는 데 지나지 아니하므로 원고가 이러한 이전절차를 밟지 아니하였다면 승계참가인이 피고들에 대하여 그 부당이득반환청구채권을 행사할 수 없다고 하여야 할 것이다. 따라서 원심이 이 사건 건물의 소유명의가 원고 앞으로 되어 있던 동안인 1991.6.8.부터 1992.5.8.까지 사이의 승계참가인의 피고들에 대한 부당이득반환청구를 인용하기 위하여는 먼저 원고와 승계참가인 사이에 그 부당이득반환청구채권의 이전절차를 밟았는지의 여부를 심리한 연후에 이에 터잡아 이에 관한 청구의 당부를 판단하였어야 할 터인데 이에 이르지 아니한 채 원고가 수탁자로서 소유권을 보유하고 있었던 동안 발생한 부당이득반환청구채권이 신탁해지로 인하여 승계참가인에게 귀속되었다고 단정하였음은 신탁해지의 효과와 부당이득반환청구채권의 귀속에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이고 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다. 3. 상고이유 제3, 5점, 원심이 원심 감정인 1의 임료감정결과에 의하여 그 판시와 같이 이 사건 건물의 적정차임을 산정한 조처나 이 사건 건물 5층의 일부분을 증·개축함에 있어서 피고 2가 공사비 금 37,684,400원을 지출한 사실을 인정하지 아니한 조처도 기록에 비추어 수긍할 수 있고, 을 제22호증, 제23호증의 각 기재와 증인 1, 증인 2의 각 증언을 배척한 원심의 조처가 위법하다고 할 수 없다. 사실심의 전권에 속하는 사항을 다투는 논지는 이유 없다. 4. 상고이유 제4점 원심은 그 거시의 증거에 의하여 망인이 피고들에 대하여 피고들이 임차한 건물부분을 명도할 때에 피고들이 지출한 시설비와 개조비를 상환하여 주기로 약정한 사실을 인정한 후, 이 사건 건물의 시설비와 개조비로 피고 1이 금 474,648,000원을, 피고 2가 금 55,084,000원을 각 지출한 사실을 인정한 것이지 피고들이 지출한 시설비와 개조비 중의 유익비만을 인정한 것이 아니므로 원심판결에 의사표시의 해석을 그르친 위법이 있다고 할 수 없고,피고들이 점포영업을 위하여 구입한 의자와 탁자, 주방기기 등의 비품은 이 사건 건물의 시설비나 개조비에 해당된다고 볼 수 없으므로 그 비품의 구입비용을 시설비나 개조비에 포함시키지 아니한 원심의 조처가 잘못이라고 할 수 없다. 5. 상고이유 제6점, 기록에 의하면 피고들이 망인에 대하여 권리금반환청구권이 있다고 주장하면서 이에 기한 유치권의 항변을 하였고, 원심이 이에 대하여 아무런 판단을 하지 아니하였음은 소론과 같으나, 원심이 적시한 을 제14호증의 2, 3의 기재에 의하면 망인이 피고들에게 이 사건 건물을 명도받을 때 시설비와 개조비를 반환하기로 약정한 사실은 인정할 수 있으나 그러한 사실만으로 권리금까지도 반환하기로 약정한 것으로 보기는 어렵다 할 것이고, 기록상 이에 관한 약정이 있었다고 볼 만한 자료도 찾아볼 수 없으며, 설사 그와 같은 약정이 있었다 하더라도 소론의 권리금반환청구권은 이 사건 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 이 사건 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다 할 것이어서 피고들의 유치권항변은 어차피 배척될 것이 분명하므로 원심이 비록 이에 관하여 판단하지 아니한 잘못이 있다 하더라도 이는 판결의 결과에 영향이 없는 것이라 할 것이다. 그러므로 위 1991.6.8.부터 1992.5.8.까지의 이 사건 건물의 점유로 인한 부당이득반환청구채권의 이전 여부를 더 심리판단하게 하기 위하여 그 부분 사건을 원심법원에 환송하고 피고들의 나머지 부분에 대한 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈 |
| 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517,4524 판결 [건물명도·임대차보증금등][공2000.6.1.(107), 1185] 【판시사항】 [1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석 방법 [2] 임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 경우, 임대인이 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다고 한 사례 【판결요지】 [1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. [2] 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이라고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제105조[2] 민법 제105조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다11133 판결(공1998상, 49) 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결(공1998상, 256) 대법원 1999. 2. 12. 선고 98다45744 판결(공1999상, 530) /[2] 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결(공1994하, 2626) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정일종합법률사무소 담당변호사 변정수 외 4인) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 1999. 12. 16. 선고 99나52106, 52113 판결 【주문】 원심판결의 본소 및 반소에 관한 원고(반소피고)의 각 패소 부분 중 권리금에 관한 부분을 파기하여 그 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 1990. 5. 9. 처남인 소외 1에게 원고 소유의 이 사건 점포를 권리금 없이 임차보증금 7,000,000원, 임대차기간 1년으로 정하여 임대하고 그 후 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다가, 1993. 2. 25. 소외 2에게 임차보증금 20,000,000원, 임대차기간 1993. 3. 20.부터 1년으로 정하여 임대하면서, 소외 2로부터 임차보증금 이외에 권리금조로 금 100,000,000원을 수령하였는데 그 월세계약서의 단서 조항에 '권리는 인정함'이라는 기재가 되어 있던 사실, 소외 2는 1994년 2월경 피고에게 위 점포의 임차권을 권리금 100,000,000원과 임차보증금 20,000,000원 합계 금 120,000,000원에 양도하기로 합의하자, 원고가 이에 불만스러운 태도를 보이다가 결국 원고와 소외 2 및 피고는 협의 끝에 위 점포를 피고가 인수하기로 합의하고, 원고는 1994. 2. 28.경 피고와 사이에 점포에 관하여 권리금 100,000,000원, 임차보증금 30,000,000원, 월차임 금 1,000,000원, 임대차기간 1994. 4. 20.부터 24개월로 정하여 임대차계약을 체결하면서 그 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 추가하고 피고는 소외 2에게 권리금 100,000,000원을 지급한 사실, 원고와 피고는 1996. 5. 8. 월차임을 금 1,300,000원으로 증액하는 것 이외에는 종전과 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하면서 다시 작성한 임대차계약서에도 '모든 권리금을 인정함'이라는 단서를 추가한 사실, 피고가 1997. 8. 20.부터 월차임을 연체하자 원고가 이를 이유로 임대차계약을 해지하면서 이 사건 소를 제기하고 그 소장 부본이 1998. 1. 13. 피고에게 송달된 사실을 인정한 다음, 원고가 피고의 직전 임차인인 소외 2로부터 권리금을 직접 수령하였던 점, 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있으나 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 특별한 사정이 없는 한, 임대인으로서는 임대차계약서에 자신에게 불리하게 해석될 여지가 있는 권리금에 관한 기재를 하는 것을 꺼리는 것이 일반적이라 할 것인데 이 사건 임대차계약서에는 임대인인 원고에게 불리하게 해석될 수 있는 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재가 되어 있는 점, 원고와 소외 2 사이에 작성된 임대차계약서에도 소외 2의 권리금을 인정하는 내용의 기재가 되어 있고 당시 소외 2는 만일의 경우에 원고로부터 권리금을 반환받을 의도로 그와 같은 기재를 하였던 점, 소외 2가 피고에게 점포 임차권을 양도하기로 했을 때 원고가 자신이 권리금과 임차보증금을 반환해 줄 테니 점포를 명도해 달라는 취지로 소외 2에게 말한 적이 있는 점 등에 비추어 보면, 원고는 장차 임대차계약의 종료시에 피고에게 권리금을 반환하기로 하는 명시적 또는 묵시적 약정을 하고, 이러한 취지로 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 한 것으로 보이므로 결국 원고는 피고에게 임차보증금 30,000,000원뿐만 아니라, 권리금 100,000,000원도 반환할 의무가 있다고 판단하고, 피고에 대하여는 원고로부터 임차보증금과 권리금 합계 금 130,000,000원에서 1997. 8. 20.부터 이 사건 점포의 명도 완료일까지 월 금 1,300,000원의 비율에 의한 금원을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 상환으로 점포를 명도할 것을 명하고, 원고에 대하여는 점포를 명도받음과 상환으로 금원을 지급할 것을 명하였다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결 참조). 원심은 원고와 피고 사이에 권리금 100,000,000원으로 하는 임대차계약이 체결되었다고 사실을 인정하였으나, 그 당시 작성한 임대차계약서나 그 후 임대차계약을 갱신하면서 재작성한 임대차계약서에 권리금액의 기재가 되어 있지 않음은 원심이 증거로 삼은 갑 제2호증의 1, 2(임대차계약서)의 각 기재에 의하여 명백하다. 원심이 인정한 바와 같이 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 원고가 임대차계약서의 단서 조항에 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 피고에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 피고가 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 원고가 용인하고, 나아가 원고가 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 원고가 피고에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결 참조). 이 사건에서 임대인인 원고가 피고의 직전 임차인으로부터 권리금을 직접 수령하였다고 하여 달리 볼 것은 아니며, 만일 원고가 권리금 반환 의무를 인정하는 취지에서 그와 같은 단서 조항을 두었다면 권리금액이 보증금의 3배 가까이 되는 고액이고 권리금액이 변동될 수 있으므로(실제로 피고는 소외 2에게 권리금으로 합계 금 135,000,000원을 지급하였다고 주장하였다.) 적어도 금액 정도는 특정하였어야 할 것이다. 직전 임차인인 소외 2는 만일의 경우에 권리금을 원고로부터 반환받을 의도로 자신의 임대차계약서에 같은 내용의 단서 조항을 기재하였다고 하더라도 이는 원고와 소외 2 사이의 임대차계약 체결시 소외 2의 의도일 뿐 이 점을 들어 이 사건 임대차계약 체결시 원고의 의사도 그러하였다고 추정할 수는 없는 것이고, 더구나 소외 2는 원심에서 권리금을 받지 못하는 경우 원고가 책임을 져야 한다는 말은 하지 않았다고 증언하고 있다. 또한 원고가 소외 2에게 권리금과 임차보증금을 반환해 줄 테니 점포 임차권을 피고에게 양도하지 말고 원고에게 명도하라는 취지로 말하였다고 하더라도 당시 원고의 명도 요구는 정당한 요구가 아니므로 그러한 경우 권리금을 반환해 주겠다는 것은 오히려 당연하므로 이 점을 들어 원고가 임대차 종료시 권리금 반환채무가 있음을 시인한 것으로 볼 수 없는 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심은 앞서의 이유를 들어 원고가 임대차 종료시에 권리금을 반환하기로 명시적 또는 묵시적 약정을 하였다고 보고 원고는 권리금 반환의무가 있다고 판단하였으니 여기에는 처분문서의 해석을 잘못하였거나 채증법칙을 위반하여 판결 결과에 영향을 미친 사실오인의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다. 그러므로 원심판결의 본소 및 반소에 관한 원고의 각 패소 부분 중 권리금 100,000,000원에 관한 부분을 파기하여 그 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 윤재식(재판장) 이돈희 이임수(주심) 송진훈 (출처: 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517,4524 판결 [건물명도·임대차보증금등] > 종합법률정보 판례) |
다. 영업적 이익의 귀속
영업적 이익은 영업자에 의하여 창출된 것이므로 원칙적으로 영업자에게 귀속되어야 한다 영업적 이익을 창출한 영업자는 임대인일 수도 있고 임차인일수도 있다.
1) 임대인이 영업자인 경우
임대인이 임대차 목적물에서 영업을 하다가 임차인에게 임차 목적물을 임대하면서 자신이 영위하던 영업적 이익을 함께 제공하는 경우 임대인은 임차인으로부터 그 대가를 받을 수 있다 영업적 이익의 제공은 임대차기간 동안 한시적으로 이루어질 수도 있고 영구적으로 이루어질 수도 있다 전자의 경우는임대차의 성격을 지니고 후자의 경우는 매매의 성격을 지닌다.
어느 경우이건 영업적 이익에 대한 대가가 권리금 등의 명목으로 한꺼번에 지급될 수 있다 한시적 제공의 경우 임대인이 중도 해지 등으로 인하여 약정기간 동안 재산적 가치를 이용하게 해주지 못하였다면 그 기간에 비례하여 반환의무를 진다 영구적 제공의 경우에도 일종의 환매 특약이 있다면 임대인은 약정된 시기예컨대 임대차 종료 시에 영업적 이익을 환수하는 한편 받았던 권리금을 반환할 의무가 있을 것이다 판례 역시 이러한 입장을 취하고 있다.15) 임대인이 영업자인 경우는 위와 같은 판례 법리에 의하여 합리적으로 규율되고 있다고 판단된다.
| 15) 대법원 2000.9.22. 선고 2000다26326 판결 |
| 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 [임대차보증금][공2000.11.15.(118),2176] 【판시사항】 영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인의 권리금 반환의무의 부담 여부(한정 소극) 【판결요지】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다. 【참조조문】 민법 제105조, 제618조 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 신오철) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 최환주 외 1인) 【원심판결】 서울지법 2000. 4. 19. 선고 99나53734 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이유】 1. 채증법칙 위배의 주장에 관하여 원심은 그의 채용 증거들에 의하여, 이 사건 영업용 건물의 임대차계약으로 임차인인 원고가 임대인인 피고에게 권리금 이름의 돈 25,000,000원을 지급한 사실을 확정하면서 장차 그 임대차가 끝나는 경우에 원고가 그 권리금을 피고로부터 반환받기로 약정하였다고 볼 자료가 없다는 요지로 판시하였다. 기록상의 증거들과 대조하여 본즉, 그 사실인정은 옳고 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 증거법칙에 위배하였다는 등의 잘못은 없다. 상고이유 중의 이 주장을 받아들이지 아니한다. 2. 법리오해의 주장에 관하여 영업용 건물의 임대차에 수반하여 임차인이 임차보증금이나 차임 외에 임대인에게 지급하는 권리금 이름의 돈에 관하여는 그의 성격이나 반환의무의 발생 등 효력이 그 임대차 당사자 간의 약정이나 관련 상관습에 따라 정하여 질 일이다. 따라서, 그 권리금을 반환하기로 한 약정이나 상관습이 있었다면 그 약정 등에 따라 임대인은 그 권리금을 반환할 의무를 진다. 그러한 약정이나 상관습이 없었다면 반대되는 사정이 없는 한 권리금을 지급받았던 임대인으로서는 임차인에게 그 권리금을 반환할 의무를 지지 않는다고 함이 옳다. 즉, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며 다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이다. 따라서, 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 함이 타당하다. 이 사건에서 원고가 지급한 권리금은 무이자 소비대차 성격의 돈으로서 정상적인 임대차계약이 종료되면 원고에게 반환되어야 한다는 원고의 주장을 받아들이지 아니한 원심의 판단은 원고가 약정된 기간 동안 위치상의 영업이점을 이용한 대가로서 그 권리금을 지급한 것임을 전제로 한 것이기에 옳고, 그 판단에 권리금에 관한 법리를 오해한 위법은 없다. 상고이유 중의 이 주장을 받아들이지 아니한다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국 |
2) 임차인이 영업자인 경우
임차인이 창출한 영업적 이익은 이익 창출자인 임차인에게 귀속되어야 하는 것이 원칙일 것이다 따라서 임차인이 그러한 이익을 취득하였다면 그대로 보유시키는 것이 타당하다.
그런데 여기에서 더 나아가 임차인이 그 이익을 취득하지 못하게 된 경우에 임대인으로 하여금 임차인에게 이를 보상 또는 배상하도록 하여야 하는지 여부는 좀 더 검토를 요한다 영업적 이익의 확보에 대한 임차인의 기대가 법적 보호가치 있는 것인지 여부가 확정되어야 하고 임대인의 의무의 법적 근거를 확인해야 하기 때문이다 영업적 이익의 확보에 대한 임차인의 기대는 그가 적법하게 상가를 임차하여 영업을 할 수 있을 것으로 합리적으로 기대할 수 있는 기간 내의 것에 대한 것인지 아니면 그 후의 것에 대한 것인지에 따라 법적 평가가 달라질 수 있다 이러한 기간을 임대차가능기간이라고 부를 수 있을 것인데 현행법상으로는 5년을 초과하지 않는 범위에서 상가건물 임차인의 갱신요구권이 인정되므로 임대차가능기간은 5년이다. 16) 아래에서는 임대차가능기간 중의 영업적 이익과 임대차가능기간 종료 후의 영업적 이익으로 나누어 살펴보기로 한다.
| 16) 상임법 제10조 제1,2항 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. |
가 임대차가능기간 중의 영업적 이익
먼저 임대차가능기간이 종료하기 전의 경우에 관하여 보기로 한다 임차인으로서는 임대차가능기간 동안 발생한 기대수익으로 차임 시설비를 비롯한 각종 비용을 지출하고 이익을 남기려고 한다. 17)18) 장소적 이익이 전부 차임에 반영됨을 전제로 한다면, 특별한 사정이 없는 한 위와 같은 이대이익이 바로 영업적 이익이라고 평가할 수 있다. 19)
임대차가능기간 중에 타인에게 전대하거나20) 임차권을 양도하면서 영업적 이익도 함께 이전하는 경우 임차인은 전차인이나 임차권 양수인과의 계약을 통하여 잔여 임대차가능기간 동안의 기대이익을21) 보상받을 수 있을 것이다.22) 영업적 이익의 양수인이 임대인인 경우에도 마찬가지이다. 즉 임대차가능기간 중 임대차계약이 기간 만료로 종료하거나 합의해지에 의하여 종료하는 경우에 임차인은 임대인과의 계약에 의하여 영업적 이익을 양도하고 잔여 임대차가능기간 동안의 기대이익을 보상받을 수 있을 것이다. 이른바 권리금의 대부분은 바로 이러한 보상금을 내용으로 한다.
| 17) 경국현 백성준 시장관계성에 기초한 상가권리금의 재조명 부동산연구 제22집 제1호 (2012), 161 참조 18) 물론 드물게는 상가건물 임차인이 임대차가능기간보다 단기의 임대차계약을 체결하면서 갱신 의사 없이 단기의 임대차기간 내의 영업적 이익의 확보만을 기대하고 영업을 하는 경우도 있을 수 있다 이러한 임차인의 의사가 증명되는 경우에는 임대차기 간 이후의 영업적 이익에 대한 기대를 보호하기 위한 특별한 장치를 둘 필요가 없다. 영국에서는 임차인의 영업적 이익을 보호하기 위하여 존속보장 제도를 두면서도 단기 임대차의 경우에는 그 적용의 배제를 신청할 수 있도록 하고 있고, 프랑스에서도 임대차기간이 3년 이하인 경우 퇴거보상 등에 관한 상사임대차 규정이 적용되지 않도록 하고 있는데 이것들이 바로 이러한 취지를 담은 규정이라고 할 수 있다 다만 본고에서는 임차인이 장기간 임차 건물에서 영업을 하려고 하는 일반적인 경우를 상정하여 논으를 전개하기로 한다. 19) 시설비 부분은 뒤에서 시설 이익에 관한 논의를 하면서 살펴보기로 한다 20) 전대차의 차임이 임대차의 차임과 동일함을 가정한다 21) 정확하게는 잔여 임대차가능기간 동안의 기대이익 흐름을 현재가치로 환산한 금액일것이다 22) 기간의 정함이 있는 전대차계약에 있어 권리금이 지급되고 그 권리금이 영업시설 비품 등의 유형물이나 거래처 신용 또는 점포 위치에 따른 장소적 이익 등의 무형적이익을 이용하는 대가로서의 성질을 가지는 경우에는 계약기간 중에 전대차계약이 해지되어 종료되면 특별한 사정이 없는 한 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어 전대인은 전차인으로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이다 (대법원 2001.11.13. 선고 2001다20394 판결) |
| 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결 [매매대금반환·임대차보증금][공2002.1.1.(145),37] 【판시사항】 [1] 부수적 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있는지 여부(소극) [2] 전대차계약을 체결한 후 중도금 수수시에 비로소 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 전대인이 그 소유 부동산에 근저당권을 설정하여 주기로 약정한 경우, 전대인의 근저당권설정등기의무는 부수적 채무에 불과하여 전차인은 그 채무불이행을 이유로 전대차계약을 해지할 수 없다고 한 사례 [3] 전대차계약이 계약기간 도중에 해지된 경우 권리금의 반환관계 【판결요지】 [1] 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다. [2] 전대차계약을 체결한 후 중도금 수수시에 비로소 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 전대인이 그 소유 부동산에 근저당권을 설정하여 주기로 약정한 경우, 근저당권설정약정이 이미 전대차계약이 체결된 후에 이루어진 점에서 전대인의 근저당권설정약정이 없었더라면 전차인이 전대인과 사이에 전대차계약을 체결하지 않았으리라고 보기 어려울 뿐 아니라, 전대인의 근저당권설정등기의무가 전대차계약의 목적달성에 필요불가결하다거나 그 의무의 이행이 없으면 전대차계약이 목적을 달성할 수 없다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없으므로 전대인의 근저당권설정등기의무가 전대차계약에서의 주된 의무라고 보기 어렵고, 따라서 전차인은 전대인이 약정대로 근저당권을 설정하여 주지 않았음을 이유로 전대차계약을 해지할 수 없다고 한 사례. [3] 기간의 정함이 있는 전대차계약에 있어 권리금이 지급되고 그 권리금이 영업시설·비품 등의 유형물이나 거래처, 신용 또는 점포 위치에 따른 장소적 이익 등의 무형적 이익을 이용하는 대가로서의 성질을 가지는 경우에는, 계약기간 중에 전대차계약이 해지되어 종료되면 특별한 사정이 없는 한 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 전대인은 전차인으로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이다. 【참조조문】 [1] 민법 제544조[2] 민법 제544조[3] 민법 제105조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 1968. 11. 5. 선고 68다1808 판결(집16-3, 민160) 대법원 1997. 4. 7.자 97마575 결정(공1997상, 1525) /[2] 대법원 1968. 11. 5. 선고 68다1808 판결(집16-3, 민160) 대법원 1976. 4. 27. 선고 74다2151 판결(공1976, 9126) 대법원 1976. 10. 12. 선고 73다584 판결(공1976, 9387) 대법원 1992. 6. 23. 선고 92다7795 판결(공1992, 2256) 대법원 1994. 4. 26. 선고 93다5123 판결(공1994상, 1449) /[3] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176) 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 【전 문】 【원고(반소피고),피상고인】 원고(반소피고) 【피고(반소원고),상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 김동주) 【원심판결】 광주고법 200 1. 2. 28. 선고 2000나2428, 2435 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다. 【이유】 1. 원심의 판단 가. 원심은 제1심판결 이유를 인용하거나 그의 채용 증거들을 종합하여, 아래와 같은 사실을 인정하였다. (1) 피고(반소원고, 아래에서는 '피고'라고 한다)는 1996. 8. 8. 소외 1(원심판결의 '○○○'은 '소외 1'의 오기이다)로부터 그의 소유인 이 사건 건물을 임차보증금 1억 원, 임차기간 5년으로 정하여 임차하는 계약을 체결한 후 금 1억 5,000만 원을 지출하여 이 사건 건물에서 음식점을 운영하는 데 필요한 각종 부대시설과 비품설치공사를 하여 그 무렵 '△△△△△△'이란 상호로 음식점을 운영하기 시작하였다. (2) 원고(반소피고, 아래에서는 '원고'라고 한다)는 1997. 10. 8. 피고와 사이에 이 사건 건물에 관하여 전차보증금을 1억 5,000만 원, 권리금을 1억 3,000만 원, 전대차기간을 47개월로 정하되, 전대차기간이 만료되면 피고가 원고에게 전차보증금 1억 5,000만 원만을 반환하기로 하는 내용의 전대차계약을 체결하고, 그 날 피고에게 계약금으로 금 2,000만 원을 지급하고, 그 달 18일에 중도금으로 2억 3,000만 원을 지급하였다. (3) 한편, 피고는 1997. 10. 18. 원고와 사이에 원고에 대한 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 그 해 11월 5일까지 부산에 있는 피고 소유의 부동산에 관하여 선순위 근저당권설정등기를 마쳐주기로 약정하고도 아직까지 그 부동산에 마쳐져 있는 선순위 근저당권을 말소하여 원고 앞으로 근저당권설정등기를 마쳐주지 아니하였다. (4) 뿐만 아니라, 피고는 원고와의 전대차계약 당시 원고가 이 사건 건물에서 영업하는 데 지장이 없도록 임대인인 소외 1로부터 전대차에 대한 동의를 얻어주기로 하였으나 소외 1은 현재 원고와 피고 간의 전대차계약을 인정할 수 없다는 뜻을 거듭 밝히고 있다. 나. 원심은 그와 같은 사실관계를 토대로 하여, 원고와 피고 간의 전대차계약은 피고가 이 사건 건물을 원고에게 전대하는 데 대한 소외 1의 동의를 얻어줄 의무와 1997. 10. 18.의 약정에 따른 담보제공의무를 이행하지 아니함에 따라 이를 이유로 원고가 전대차계약을 해지하는 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 송달된 1998. 5. 9. 적법하게 해지되었으므로 피고는 원고에게 이미 수령한 전차보증금 및 권리금의 합계액인 금 2억 5,000만 원을 반환할 의무가 있다고 보아 원고의 본소청구를 인용하였다. 다. 한편, 원고가 전대차계약에 따라 피고에게 지급하여야 할 전차보증금 및 권리금의 합계액인 2억 8,000만 원 중 이미 지급한 2억 5,000만 원을 제외한 나머지 금 3,000만 원에 대하여 원고와 피고 간에 원고가 피고로부터 그 돈을 차용한 것으로 하되, 원고가 전대차계약일로부터 1년 후에 금 3,000만 원을 피고에게 변제하기로 하는 준소비대차계약이 체결되었음을 이유로 하여 원고에 대하여 그 대여금 3,000만 원의 반환을 구한다는 피고의 반소청구에 대하여 원심은 원고와 피고 간의 전대차계약이 피고의 귀책사유로 인하여 적법하게 해지되었으므로 그 전대차계약이 유효함을 전제로 하는 피고의 반소청구는 나아가 살필 것도 없이 이유 없다고 보아 피고의 반소청구를 받아들이지 아니하였다. 2. 이 법원의 판단 가. 제1주장에 관하여 원심이 앞서 본 이유로 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 대한 소외 1의 동의를 얻어줄 의무를 이행하지 아니함에 따라 원고와 피고 간의 전대차계약이 적법하게 해지되었다고 본 원심판결은 아래와 같은 이유로 수긍되지 않는다. 먼저, 원심이 들고 있는 증거들 중 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 대한 임대인인 소외 1의 동의를 얻어줄 의무를 이행하지 아니하였다는 원고의 주장 사실을 인정할 증거로는 갑 제13호증의 2와 갑 제14호증의 2가 있는바, 기록에 의하니 위의 증거들은 원고가 피고를 사기죄로 고소하고 아울러 이 사건 민사소송을 제기한 후 임대인인 소외 1에게 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 동의한 사실이 있는지의 여부에 관하여 통지하여 줄 것을 요청한 데 대하여 소외 1이 원고에게 보낸 회답서로서 '이 사건 건물의 전대를 승낙하지 않았고 피고에게 관리를 맡기는 것으로 알고 있습니다.'라는 취지임을 알 수 있으므로 그에 따를 때에는 소외 1이 원고와 피고 간의 이 사건 건물의 전대차에 동의하지 않은 듯이 보인다. 그러나 우선 소외 1은 위의 통고서에서 이 사건 건물의 전대는 승낙하지 않았으나 피고에게 관리는 맡겼다고 하고 있어 그 취지가 명확하지 못할 뿐 아니라, 기록에 의한즉, 제1심 증인 소외 2는 원고가 피고를 사기죄로 고소한 사건에서 소외 1이 참고인으로 출석하여 자신은 피고가 이 사건 건물을 원고에게 전대하는 데 동의하였다고 진술하였고 그에 따라 피고가 그 고소사건에서 혐의가 인정되지 아니한다는 이유로 불기소처분을 받았다고 진술하고 있고, 실제로 피고는 그 고소사건에서 혐의가 인정되지 아니한다는 이유로 불기소처분을 받았음을 알 수 있으므로 소외 1이 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 동의한 것으로 볼 여지가 있다. 특히 기록 중의 증거들에 의하니, 원고는 피고로부터 1997. 10. 8. 이 사건 건물을 전차하여 그 무렵부터 지금까지 이 사건 건물을 점유하여 오고 있고, 이 사건 건물에 관한 전대차계약을 해지하기 위하여 소외 1에게 원고가 이 사건 건물을 피고로부터 전차하였는데 그 전대차계약에 동의한 바 있는지 밝힐 것을 요구하는 통지서를 여러 차례 보내는 등으로 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 전대차계약의 체결 사실을 알렸는데도 소외 1은 피고에게 자신의 동의 없이 이 사건 건물을 무단으로 전대하였음을 이유로 항의하거나 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 무단전대를 이유로 해지한다는 의사표시를 한 일이 전혀 없을 뿐 아니라, 원고에게 건물의 명도를 요구한 바도 없으며, 오히려 자신과 피고 간의 이 사건 건물에 관한 임대차계약이 이 사건 건물에 관한 전대차계약의 체결에 관계없이 유효하게 존속하고 있음을 전제로 피고에 대하여 단지 연체된 차임의 지급만을 청구하여 온 사실을 알 수 있는바, 그와 같은 사정에 비추어 소외 1은 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 명시적 또는 묵시적으로 동의한 것으로 인정할 수도 있을 것이다. 따라서 원심으로서는 소외 1이 피고가 이 사건 건물을 원고에게 전대하는 데 명시적 또는 묵시적으로 동의하였는지의 여부를 더 심리하였어야 옳았다. 이와 견해를 달리하여 앞서 본 증거들만으로 피고가 이 사건 건물을 전대하는 데 대한 소외 1의 동의를 얻어 줄 의무를 불이행하였다고 인정한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 증거법칙에 위반하였다는 등으로 사실을 잘못 인정함으로써 판결의 결과에 영향을 끼친 위법이 있으므로 이를 지적하는 상고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다. 나. 제2주장에 관하여 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다(대법원 1968. 11. 5. 선고 68다1808 판결, 1997. 4. 7.자 97마575 결정 들 참조). 원심이 인정한 사실관계 및 기록 중의 증거들에 의하니, 피고는 1997. 10. 8. 원고와 사이에 앞서 본 내용의 전대차계약을 체결하고 그 날 원고로부터 계약금 2,000만 원을 수령하였다가 그 달 18일에 이르러 중도금 2억 3,000만 원을 수령함에 있어 비로소 원고로부터 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 피고 소유의 부동산에 근저당권을 설정하여 달라는 부탁을 받게 되자 이에 선뜻 동의함에 따라 그 날 원고에게 피고 소유의 부동산에 근저당권설정등기를 마쳐주기로 약정하였음을 알 수 있는바, 피고의 근저당권설정약정이 원고와 피고 간에 이미 전대차계약이 체결된 후에 이루어진 점에서 피고의 근저당권설정약정이 없었더라면 원고가 피고와 사이에 전대차계약을 체결하지 않았으리라고 보기 어려울 뿐 아니라, 피고의 근저당권설정등기의무가 원고와 피고 간의 전대차계약의 목적달성에 필요불가결하다거나 그 의무의 이행이 없으면 원고와 피고 간의 전대차계약이 목적을 달성할 수 없다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없으므로 피고의 그 약정에 기한 근저당권설정등기의무가 원고와 피고 간의 전대차계약에서의 주된 의무라고 보기 어렵다. 이와 견해를 달리하여 원고와 피고 간의 1997. 10. 18.자 약정에 따른 피고의 근저당권설정등기의무가 원고와 피고 간의 전대차계약에서의 주된 채무에 해당함을 전제로 하여 그 불이행을 이유로 한 원고의 전대차계약 해지 주장을 받아들인 원심판결에는 부수적 채무의 불이행과 계약의 해제, 해지에 관한 법리를 오해하여 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있으므로 이를 지적하는 상고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장도 받아들인다. 다. 파기의 범위 기간의 정함이 있는 전대차계약에 있어 권리금이 지급되고 그 권리금이 영업시설·비품 등의 유형물이나 거래처, 신용 또는 점포 위치에 따른 장소적 이익 등의 무형적 이익을 이용하는 대가로서의 성질을 가지는 경우에는 계약기간 중에 전대차계약이 해지되어 종료되면 특별한 사정이 없는 한 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어 전대인은 전차인으로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이므로, 이 사건에서 원심으로서는 원고가 피고에게 지급한 권리금의 성격이 어떤 것인지를 밝힌 후 피고에 대하여 원고로부터 수령한 권리금 전액의 반환을 명할 것인지 아니면 원고로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 나머지 부분만의 반환을 명할 것인지의 여부에 관하여도 심리·판단하여야 할 것이어서, 원고와 피고 간의 전대차계약이 피고의 채무불이행으로 인하여 적법하게 해지되었음을 전제로 하여 원고의 본소청구를 인용하고, 피고의 반소청구를 기각한 원심판결은 모두 파기될 수밖에 없다. 3. 결 론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 더욱 심리한 후 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국 |
| 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 [전세보증금반환등][공2002.9.15.(162),2058] 【판시사항】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급된 권리금의 법적 성질 및 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인의 권리금 반환의무의 범위 【판결요지】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다. 【참조조문】 민법 제105조, 제618조 【참조판례】 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176) 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결(공2002상, 37) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고(선정당사자),상고인】 피고(선정당사자) (소송대리인 변호사 임동언 외 1인) 【원심판결】 수원지법 2002. 4. 4. 선고 200 1나13744 판결 【주문】 원심판결 중 피고(선정당사자) 및 선정자들 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 갑 제6호증(차용증)의 실질에 대하여 원심은, 그 채택 증거에 의하여 원고가 1992. 5.경 망 소외 1과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차보증금 5,200만 원, 월임료 90만 원, 임차기간 1992. 5. 30.부터 24개월간으로 한 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포가 철거되고 신축 건물이 완성되더라도 원고가 계속 임차권을 보장받기로 약정하고 이를 위하여 위 망인에게 권리금 1,800만 원을 지급하기로 하였는데, 당시 원고의 자금사정상 먼저 300만 원만 지급하고 나머지 1,500만 원은 실제로 지급하지 않고 점포가 신축되어 원고가 그 점포에 다시 입주하게 되면 이를 지급하기로 하되, 대신 원고가 위 망인에게 위 1,500만 원에 대한 이자로 매월 위 금원의 2%에 해당하는 30만 원씩을 지급하기로 약정하면서 이를 위하여 위 망인에게 갑 제6호증(차용증)을 작성하여 준 사실과 원고가 위 약정에 따라 위 망인 및 그 상속인인 피고(선정당사자, 이하 '피고'라 한다) 및 선정자들(이하 '피고 및 선정자들을 통틀어 피고들'이라 한다)에게 1995. 5.분까지 3년간의 이자로 합계 1,080만 원을 지급한 사실을 각 인정한 다음, 비록 원고가 위 망인에게 차용증의 형식으로 위 갑 제6호증을 작성하여 주었다 하더라도 그것이 일반적인 차용증의 형식과는 달리 변제기나 이자 등의 기재가 전혀 없는 점 등에 비추어 그 명칭에도 불구하고 위 1,500만 원은 원고가 위 망인에게 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받는 대가로 지급하기로 한 권리금 1,800만 원 중 미지급된 금원이라고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 권리금반환 의무에 대하여 가. 원심은 나아가, 위 1,800만 원은 원고와 위 망인 및 피고들 사이에 있어 임차권보장의 대가로 수수하기로 한 권리금인데, 피고들이 이 사건 점포를 새로 신축하였으나 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상 피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 위 망인 및 피고들에게 지급하여 온 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 반환하여 줄 의무가 있다고 판단하였다. 나. 그러나 원심의 위와 같은 조치는 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이 점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이다( 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결 등 참조). 그런데 원심이 확정한 사실 및 기록에 의하면, 원고는 위 망인과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차기간을 1992. 5. 30.부터 24개월 간으로 한 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포가 철거되어 신축 건물이 완성되거나, 위 24개월 간의 임차기간이 만료되더라도 계속 임차권을 보장받기로 약정하고 이를 위하여 권리금 1,800만 원을 지급하기로 하면서 그 중 300만 원을 먼저 지급하고 나머지 1,500만 원은 나중에 지급하기로 하되, 대신 위 1,500만 원에 대한 이자를 지급하기로 하여 위 망인 및 피고들에게 합계 1,080만 원을 지급하는 일방, 1995. 3. 20.까지 이 사건 점포를 사용하여 오다가 피고들이 건물을 신축하겠다고 하므로 이 사건 점포를 명도한 사실과 그 후 피고들이 1995. 12. 18. 원고에게 위 임대차계약의 해지를 통고하면서 보증금의 잔액으로 11,476,340원을 변제공탁한 사실을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면 원고가 약정한 권리금 1,800만 원 중 1,500만 원의 지급을 유예받는 대신 지급한 이자 상당액은 위 망인이나 피고들이 위 1,500만 원을 즉시 지급받아 활용할 기회를 상실하는 대가에 해당할 뿐 권리금 자체로는 볼 수는 없으므로 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 그것을 반환대상이 되는 권리금액에 포함시킬 수는 없다고 할 것이다. 또한, 기록에 의하면, 원고는 위 망인 사이에 이 사건 점포에 관하여 1992. 5. 30.부터 1996. 5. 30.까지 48월 동안 임대차관계를 유지하기로 하였다고 주장하고 있음을 알 수 있으므로(기록 10쪽), 원심으로서는 위와 같은 원고의 주장 내용이 사실인지, 만일 사실이 아니라면 원고가 보장받은 전체 임차기간은 어느 정도인지의 여부를 심리한 후 위 법리에 따라 원고와 위 망인 사이에 약정된 권리금 1,800만 원을 기준으로 이를 전체 임대기간 중 1992. 5. 30.부터 1995. 3. 20.까지의 경과된 기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 그 중 경과된 기간에 대응하는 부분이 원고가 위 망인에게 실제 지급한 권리금 300만 원을 초과하는지 여부를 따져 보아서 이를 초과하게 되는 경우에는 피고들에게 위 300만 원의 반환의무를 인정하지 말았어야 함이 마땅하다. 그럼에도 불구하고, 원심이 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상 피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 전부 반환하여 줄 의무가 있다고 판단한 것은, 심리를 미진하고 권리금의 반환범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점에 관한 주장이 포함되어 있는 것으로 보이는 이 부분 상고이유의 주장은 이유가 있다. 3. 그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 조무제(재판장) 유지담 강신욱(주심) 손지열 |
문제는 임대차계약이 임대차가능기간 중에 종료하였음에도 불구하고 계약에 의하여 영업적 이익을 회수하지 못한 경우에 임대인이 임차인에게 잔여 임대차가능기간 동안의 기대이익을 보상해야 하는지 여부이다 이와 관련해서는두 가지의 논점이 존재한다.
우선 임차인의 잔여 임대차가능기간 동안의 기대이익 보상에 대한 기대가법적으로 보호되어야 하는 이익인지 여부가 문제된다 임대차가능기간은 법률이 인정하는 갱신청구권에 기반하고 있으므로 임차인의 귀책사유에 의하여 임대차계약이 해지되었다거나 임차인이 위와 같은 이익을 포기한 것으로 해석되는 등의 특별한 사정이 없는 이상 임대차가능기간에 대한 신뢰에서 비롯된 임차인의 위와 같은 기대는 보호가치 있는 법익이라고 생각된다.
그런데 이를 보호가치 있는 법익이라고 보더라도 그 침해를 채무불이행이나 불법행위로 파악하여 그로 인한 손해를 임대인의 이익과 무관하게 배상하도록 할 것인지 아니면 부당이득의 법리에 의하여 임차인의 손실 범위 내에서 임대인의 이익을 반환하도록 할 것인지는 또 다른 문제이다 임대인이 임차인의 퇴거를 핑계로 스스로 또는 다른 임차인을 통하여 기존 임차인의 영업을 영위하거나 영위하게 함으로써 기존 임차인이 창출한 영업적 이익을 사실상 전유하는 경우와 그렇지 않은 경우를 구별할 필요가 있을 것이다 전자의 경우에는 부당이득의 법리에 의하여 보상이 가능하겠지만 후자의 경우에는 임대인의 이득이 없으므로 부당이득 반환은 불가능하고 임대인의 행위를 위법행위로 평가할 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에만 채무불이행 내지 불법행위에 기한 손해배상이 가능할 것이다.
나 임대차가능기간 종료 후의 영업적 이익
임대차가능기간이 종료하면 임대차계약을 갱신하기로 하는 합의가 있다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 임차인은 임대인에게 임대차목적물을 반환할 수 밖에 없다. 이 경우 임대인은 임차인에게 그가 영업을 계속할 수 있었더라면 임대차가능기간 종료 이후에 발생하였을 기대이익을 보상해 주어야 하는가. 결론부터 말하자면 임대차가능기간이 종료한 후의 기대이익은 원칙적으로 법적으로 보호되는 이익이라고 보기 어렵다.
우선 임차인의 입장을 보자면 임차인은 임대차가능기간 종료 후에는 임차건물에서 영업을 할 수 없을 것이라는 위험을 감수하고 비용과 노력을 투입한 자이므로 보호의 필요성이 적다 민법은 임차인이 설치한 시설이 임차 건물에 부합된 경우 유익비상환청구권23)에 의하여 부합되지 않은 경우 수거 또는 부속물매수청구권24)에 의하여 그 비용을 회수할 수 있도록 하고 있는데, 이는 반대로 그 이외의 경우에는 임차인은 임대인에게 보상을 청구할 수 없다는 원칙을 확인한 것이라고 볼 수도 있다 또한 임차인은 임대차가능기간이 종료한 후 다른 곳에서 영업을 계속함으로써 영업적 이익25)을 계속 확보할 수도 있다.
한편 임대인의 입장에서는 사적 자치의 원칙상 임차인이 창출한 영업적 이익을 양수하도록 강요받아서는 안 된다. 그리고 민법 제741조는 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 규정하고 있는데 이는 반대로 이야기하면 타인에게 손해를 가했다고 볼 수 없는 한 이득자는 이득을 보유할 수 있다는 것을 의미한다. 26) 임대차가능기간이 종료한 뒤에는 임대인이 스스로 또는 다른 임차인을 통하여 기존 임차인의 영업과 동종의 영업을 영위하거나 영위하게 한다고 하더라도 기존 임차인에게 손해가 있다고 평가하기는 어려우므로 임대인은 그가 사실상 이익을 얻었는지 여부와 무관하게 기존 임차인에게 이를 보상해 줄 필요는 없다 만약 소유자인 임대인이 임차인에게 임대차가능기간 종료 후의 기대이익을 보상하도록 한다면 현재의 민법 질서 하에서는 사적자치의 침해이자 사유재산권의 침해가 될 것이다.
| 23) 민법 제626조 제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 24) 민법 제646 조 제646조(임차인의 부속물매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다. 25) 여기서 말하는 영업적 이익은 장소적 이익이 배제된 개념임을 유의해야 한다. 26) 참고로 미국 부당이득법 리스테이트먼트는 무고한 수익자 는 강제된 교환을 하도록 구속당하지 않는다고 함으로써 이와 유사한원리를 명시적으로 표현하고 있다. |
그런데 현실적으로는 임대차가능기간 종료 후 기존 임차인이 동종 영업을 영위할 신규 임차인으로부터 거액의 권리금을 수수하는 관행이 존재한다 그 권리금 중 일부는 기존 임차인이 수거할 수 있는 시설을 신규 임차인에게 매도하고 받은 매매대금으로 이해할 수 있다. 다른 일부는 임차인이 임대인에 대한 유익비상환청구권을 포기하는 대신 임대인은 신규 임차인으로부터 증액받을 수 있는 차임 일부를 포기하여 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 해당 유익비 상당액을 지급받게 되는 것으로 이해할 수 있다 그러나 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 받은 권리금 중에서 위와 같은 시설 이익을 제외한 영업적 이익 부분은 임대인이 구 임대차 종료 후 동종 영업을 영위하는 신규 임차인에게 임대하였다는 우연한 사정을 이용한 예상 밖의 이득에 불과하다 다만이러한 과정에서 누구도 손해를 입지 않을 뿐만 아니라 위와 같은 이득은 비록 법적으로 보호할 필요가 있는 것은 아니더라도 임차인이 창출한 이익이므로 임차인이 그 이득을 취득한 결과를 부당하다고 할 수는 없다.
이와 같이 임대차가능기간 종료 후의 영업적 이익은 그것이 임대인에게 귀속되건 아니면 권리금 계약을 매개로 하여 임차인에게 귀속되건 이를 부당하다고 하여 상대방에게 반환시킬 수는 없다 다만 임대차관계의 당사자인 임차인과 임대인의 이익을 넘어선 다른 사회경제적 이익을 고려하여 반환관계를 규율할 수는 있을 것인데 이에 관하여는 뒤에서 보다 자세히 살펴보기로 한다
라. 시설이이기의 귀속
시설 이익은 그 시설을 설치한 자에게 귀속되는 것이 타당하다 먼저 임대인이 시설을 설치한 경우에는 앞서 임대인이 영업적 이익을 창출한 경우와 유사하게 처리하면 될 것이다 임차인이 시설을 설치한 경우에도 임차인이 영업적 이익을 창출한 경우와 유사한 논리가 전개될 수 있을 것이다 다만 후자의경우에는 현행 법제도와의 관계에서 보다 상세한 검토를 할 필요가 있다.
현행법은 임차인에게 비용상환청구권 부속물매수청구권 수거권 등을 인정하고 있다 즉 임차인이 설치한 시설이 임차 건물에 부합한 경우 그로 인한 가액 증가가 임대차 종료 시에 현존하고 있다면 지출액 또는 증가액을 유익비로서 상환받을 수 있다 민법 제 조 제 항 임차인이 설치한 시설이 임차건물에 부합하지 않았다면 임차인은 그의 선택에 따라 해당 시설을 수거해 가거나, 임대인에 대해서 부속물매수청구권을 행사할 수 있따. (미법 제646조)
그러나 이러한 권리들은 상당히 제한적으로 인정된다 비용상환청구권의 경우원상회복의 약정이 있다면 임차인이 그 권리를 포기한 것으로 해석된다. 27) 부속물매수청구권의 경우에는 비록 강행규정이기는 하지만 예외적으로 이를 배제하는 합의가 인정되는 경우가 있고, 28) 무엇보다도 건물의 객관적 편익을 가져오게 하는 물건만이 매수청구의 대상이 되는 부속물에 해당하는 것으로 제한적으로 해석되고 있다. 29) 수거권의 경우에도 해당 시설을 영업장소에서 분리할 경우 가치가 급격히 저하되는 경우나 분리나 이전 설치에 과다한 비용이 드는 경우에는 별다른 의미가 없다.
이러한 현행법의 태도는 위와 같은 각 제도에 의하여 임차인에게 권리가 인정되는 것 이외의 시설 이익은 소유자 또는 임대인이 그대로 보유할 수 있다는 취지의 것으로 이해될 수도 있다 즉 시설이 상가건물에 부합하는 경우 소유자 또는 임대인이 이득을 얻은 경우에만 이를 상환하면 되고 사적자치의 원칙상 부속물매수청구권 등 법률이 정한 경우를 제외하고는 임대인으로 하여금 임차인이 한 시설을 양수하도록 강제할 수는 없으며 오히려 임차인은 임대인에 대하여 원상회복의무 즉 자신이 시설한 시설물의 철거 의무를 부담하는 것이다.
그러나 현행법이 위와 같이 해석된다고 해서 그것이 반드시 바람직하다는 것은 아니다 이익은 그 창출자에게 귀속되어야 한다는 원리에 의하여 상가 임차인 보호를 꾀한다면 위와 같은 기존 법리에 의한 구제수단과 중복되지 않는 범위 내에서는 앞서 임차인이 영업적 이익을 창출한 경우에 준하여 보호 여부와 그 방법 및 범위를 정하는 방식으로 새로운 제도를 모색해 볼 수도 있을 것이다.
| 27) 대법원 1994.9.30. 선고 94다20389, 20396 판결 28) 대법원 1992.9.8. 선고 92다24998, 92다25007 판결 29) 대법원 1993.10.8. 선고 93다5738, 93다5745 (반소) 판결 |
| 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 [손해배상(기),건물명도(반소)][공1994.11.1.(979),2854] 【판시사항】 가. 임차인이 지출한 간판설치비가 유익비 인지의 여부 나. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것 인지의 여부 다. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유한 경우 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는지 여부 【판결요지】 가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다. 나. 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다. 다. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야한다. 【참조조문】 가.나. 민법 제626조 제2항 가. 민법 제654조(제615조) 다. 민법 제618조, 제536조 【참조판례】 가. 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결(공1991,2682) 다. 대법원 1989.10.27. 선고 89다카4298 판결(공1989,1784) 1992.5.12. 선고 91다35823 판결(공1992,1840) 1993.11.23. 선고 92다38980 판결(공1994상,162) 【전 문】 【원고(반소피고), (피상고인겸 상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 송호신 【피고(반소원고), (상고인 겸 피상고인)】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 김학만 【원심판결】 서울민사지방법원 1994.2.18. 선고 93나30036,30043(반소) 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 원고(반소피고, 이하 원고라 한다)의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, "이 사건 임대차계약이 1991.10.5.자 원고의 해지 의사표시에 의하여 종료되었다"는 원고의 주장을 배척한 데에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 임대차계약 해지에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다. 나. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심이 임차목적물인 이 사건 건물부분에서 간이음식점영업을 한 소외인이 1992.10.분부터 1993.3.분까지의 차임 합계액 금 4,200,000원을 "원고"에게 직접 지급하였다고 인정하고 있음은 소론과 같다. 그러나 원심이 위 사실을 인정함에 있어 인용한 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 위 인정사실은 원심 증인 소외인의 증언에 의한 것으로 보이는바, 위 소외인의 증언을 보면 동인이 위 차임을 직접 지급한 상대방은 '피고(반소 원고, 이하 피고라 한다)'라고 증언하고 있고, 또한 원심이 피고가 원고에 대하여 반환의무를 지는 임차보증금 22,000,000원에서 공제되는 이 사건 건물부분 명도일까지의 연체차임을 계산함에 있어서 위 차임 합계액 금 4,200,000원을 피고에게 이미 지급된 차임 속에 포함시켜 공제하고 있는 점 등에 비추어 보면, 원심이 위 소외인이 위 차임을 직접 지급한 상대방을 '원고'로 설시한 것은 '피고'의 단순한 오기임이 분명하므로, 원심판결에 소론과 같은 이유모순 또는 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다. 다. 제3점에 대하여 원심이 ‘원·피고 사이에 이 사건 건물의 준공검사지연으로 인한 원고의 영업상 손해를 배상하여 주기로 하는 약정이 이루어졌다’는 원고의 주장을 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 위법이 없으므로, 논지 또한 이유가 없다. 라. 제4점에 대하여 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인바(당원 1991.10.8. 선고 91다8029 판결 참조), 원심이, 이 사건 간판은 원고가 이 사건 건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과하여 위 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다고 인정·판단하였음은 이러한 법리에 따른 것으로서 옳고, 거기에 소론과 같은 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유가 없다. 마. 제5점에 대하여 원심은, 원고가 피고와의 합의 아래 임차목적물인 이 사건 건물부분에 그 판시 공사비를 투입하여 보일러 시설공사를 한 사실과 아울러 이 사건 임대차계약체결시 임차인인 원고는 임대인인 피고의 승인하에 이 사건 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 사실을 인정하였는바, 기록에 의하여 관계증거를 살펴 보면 원심의 위 사실 인정을 수긍할 수 있고, 거기에 소론과 같은 사실오인의 잘못이 있다 고 할 수 없다. 그리고 원심판시와 같이 원고가 이 사건 건물부분을 임대인인 피고에게 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 원고가 위 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로, 이와 같은 취지에서 원고의 위 보일러 시설 공사비 상환청구권을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 유익비상환청구권의 포기에 관한 법리오해가 있다 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다. 2. 피고의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여 원심이, 원고가 1991.11.경부터 1992.3.경까지 5개월 동안 이 사건 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 거기에서 간이음식점 영업을 하지 못함으로써 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용, 수익하지 못하였다고 인정·판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 및 처분권주의 위배의 위법이 없으므로, 논지는 이유가 없다. 나. 제2점에 대하여 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야 할 것인바(당원 1989.10.27. 선고 89다카2498 판결 참조), 소론과 같이 원심이 피고의 변론기일에서의 진술에 대하여 그 주장의 취지가 이 사건 임대차계약상의 임차기간만료일부터 임차건물부분 명도시까지의 원고의 임차목적물 점유로 인한 차임 상당의 손해배상을 구하는 것인지를 석명하여 이를 심리한다고 하더라도, 원고의 손해배상책임이 인정되어 피고가 원고에게 반환할 임차보증금에서 공제될 수는 없을 것이므로, 결국 원심이 원고의 임차보증금에서 임차기간 만료 후 임차건물부분 명도시까지의 차임 상당을 공제하지 아니하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 석명권불행사나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 역시 받아들일 수 없다. 3. 이에 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈 |
| 대법원 1992. 9. 8. 선고 92다24998, 92다25007 판결 [건물명도·매매대금][공1992.11.1.(931),2851] 【판시사항】 건물 임대인이 임차보증금과 임료를 저렴하게 해 주는 대신 임차인이 부속물에 대한 시설비, 필요비, 권리금 등을 일체 청구하지 않기로 약정하였고, 임차권양수인들도 시설비 등을 청구하지 않기로 약정하였다면 임차인이나 양수인 등은 매수청구권을 포기한 것이고, 위 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례 【판결요지】 갑이 을에게 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고 병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였다면 을이나 병 등은 매수청구권을 포기하였다 할 것이고 또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도 없다고 한 사례. 【참조조문】 민법 제646조, 제652조 【참조판례】 대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260) 【전 문】 【원고, 피상고인(반소피고)】 원고 【피고, 상고인(반소원고)】 피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 금태환 【원심판결】 대구고등법원 1992.5.21. 선고 91나8334(본소), 91나3841(반소) 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)들의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 증거에 의하여, 원고가 소외 1에게 이 사건 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해주고 그 대신 위 소외 1은 임대차가 종료될때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 기타 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고 소외 2와 피고들이 위 소외 1로부터 위 임차권을 양수할 때에도 원고에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정한 사실을 인정한 다음 이에 의하면 위 소외인들이나 피고들은 이 사건 매수청구권을 포기하였다 할 것이고 또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도 없다고 판단하여 피고들의 이 사건 매수청구권행사를 받아들이지 아니하였는 바 기록에 비추어 원심의 판단은 수긍이 되고 거기에 지적하는 바와 같은 법리의 오해나 채증법칙 위배, 심리미진의 위법이 없다. 그리고 원심이 판시부속물이 매수청구권의 대상이 될 수 없다고 한 것은 가정적 판단에 불과하므로 이와 관련된 주장은 따로 판단하지 아니한다. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김영준 최재호 윤관 김주한 |
마. 장소적 이익의 귀속
장소적 이익의 정당한 귀속자는 소유자와 영업자 중 누구인가 이것은 논자에 따라 가장 첨예하게 의견이 대립하는 문제이다. 30) 일부 견해는 장소적 이익을 주관적 장소적 이익 (주관적 투기적 부분)과 객관적 장소적 이익 (객관적투자적 부분)으로 구분하여 객관적 장소적 이익은 임차인도 누릴 수 있다고한다. 31) 전문가를 대상으로 하여 이루어진 설문조사에 따르면 임차인이 상권형성에 어느 정도 기여한다고 인식되는 것으로 나타나기도 했다.32) 그러나 장소적 이익은 임차인의 이례적인 노력으로 창출되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 일반적으로는 외부적 원인에 의하여 창출된 이익으로서 이익 창출자를 특정할 수 없는 경우가 대부분일 것이다. 따라서 장소적 이익은 원칙적으로 상가건물의 소유자에게 귀속되어야 하는 이익으로서 임대차계약을 통하여 차임에 반영되는 성격의 것으로 보아야 한다. 33) 다만 이 문제는 보다 엄밀한 분석을 위하여 임대차기간 중에 발생한 장소적 이익과 그 후에 발생한 장소적이익으로 나누어 검토할 필요가 있다.
| 30) 편의상 임차인이 소유자로부터 상가를 임차하여 영업을 하는 경우를 상정하여 논의하기로 한다 31) 김영일 "임대차에 있어서 권리금을 둘러싼 제문제" 재판자료 제32집 법원행정처 (1986). 343 32) 김승종 정희남 "상가권리금 법제화가 부동산시장에 미치는 영향분석" - 전문가 인식조사를 중심으로" 주거환경 제13권 제1 호 (2015) 272 33) 배병일 앞의 논문 150-154; 김정욱, 권리금에 대한 법경제학적 저븐, 한국개발연구원 (2011) 12-13; |
1) 임대차기간 개시 전에 발생한 장소적 이익
임대차기간 개시 전에 발생한 장소적 이익은 당연히 임대인에게 귀속되어야 한다 임대인은 통상적으로 이를 차임의 형태로 임대차계약에 반영할 것이지만 권리금이라는 명목으로 그 일부를 별도로 지급받기도 한다 그러나 앞서 보았듯이 이는 차임의 선지급으로 이해하면 족하다. 34)
| 34) 이런 관점에서 임차인이 임대인에게 지급한 권리금은 차임의 선지급으로 추정하는규정을 두자는 견해도 있다 (이충훈 허명국 상가임대차 권리금 계약에 의한 현황과 정책방향, 국회입법조사처 (2009) 96 참조 |
2) 임대차기간 중에 발생한 장소적 이익
시장에서 결정되는 차임 (이하 시장 차임이라고 함) 은 경제 상황에 따라 언제든 증감 변동할 가능성이 있다 따라서 임대차기간이 진행됨에 따라 약정차임과 시장 차임 사이의 차이가 새롭게 발생하거나 증가 또는 감소할 수 있다. 즉 임대인과 임차인은 임대차계약에 의하여 시장 차임 하락의 위험과 시장 차임 상승의 위험을 서로 거래한 셈이 된다 임대차 기간 중 시장 차임에서 약정 차임을 공제한 차액의 합계액은 임차권의 가치라고 부를 수 있는데 이는 임차인이 임대차계약에 의하여 위험을 감수하고 대가를 지급하여 확보한 장소적 이익으로서 임차인에게 귀속되어야 한다. 35) 즉 원칙적으로 임차인은 임대차기간 중 시장 차임이 상승하더라도 임대인에게 차임 상승액을 지급할 필요가 없다.
이와 관련하여 갱신요구권 및 차임증감청구권과의 관계를 분석할 필요가 있다. 상가건물 임차인은 년의 범위 내에서 계약갱신을 요구할 권리가 있다. 36) 이에 따라 임대차계약이 갱신되는 경우 차임과 보증금은 당사자의 청구에 의하여 증감될 수 있다. 37) 따라서 임차인에게 귀속될 장소적 이익은 계약갱신을 요구할 수 있는 임대차가능기간 동안의 것이 아니라 약정 임대차기간 동안의 것에 한한다. 한편 약정 임대차기간 중에도 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 차임증감청구권이 인정된다. 38) 그러나 이는 사정변경의 원칙에 근거하여약정한 차임이 현저히 부당하게 된 경우에 예외적으로 차임증감청구권을 인정하는 것으로서, 39) 임차인의 갱신요구권 행사시 당사자들에게 정당한 협상의 기회를 부여하여 차임을 증감하도록 하는 것과는 성질과 요건이 다르다. 따라서 이를 이유로 약정 임대차기간 동안의 장소적 이익이 임대인에게 속한다고할 수는 없을 것이다.
| 35) 이는 일종의 옵션 으로서 경제적 가치를 지니고 거래의 대상이 될 수 있을 것이다 36) 상임법 제10조 제1항 37) 상임법 제10조 제3항 단서 제11조 38) 민법 제628조, 상임법 제11조 상임법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020.9.29> ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020.9.29> 39) 대법원 2004.1.15.선고 2001다12638 판결 참조; 곽윤직 편집대표, 민법주해(ⅩⅤ) |
| 대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결 [임대료][공2004.2.15.(196),329] 【판시사항】 [1] 구 한국공항공단법 제17조에 의하여 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대하는 행위가 사법상의 임대차에 해당하는지 여부(한정 적극) [2] 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대하는 법률관계에 차임증감청구권에 관한 민법 제628조가 적용되나 그 사용료 약정이 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것은 아니라고 한 사례 【판결요지】 [1] 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호로 폐지) 제17조에서 정한 바에 따라 전대하는 경우에 미리 그 계획을 작성하여 건설교통부장관에게 제출하고 승인을 얻어야 하는 등 일부 공법적 규율을 받고 있다고 하더라도, 한국공항공단이 그 행정재산의 관리청으로부터 국유재산관리사무의 위임을 받거나 국유재산관리의 위탁을 받지 않은 이상, 한국공항공단이 무상사용허가를 받은 행정재산에 대하여 하는 전대행위는 통상의 사인간의 임대차와 다를 바가 없고, 그 임대차계약이 임차인의 사용승인신청과 임대인의 사용승인의 형식으로 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다. [2] 한국공항공단이 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 전대하는 법률관계에 차임증감청구권에 관한 민법 제628조가 적용되나 그 사용료 약정이 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것은 아니라고 한 사례. 【참조조문】 [1] 국유재산법 제24조 제1항, 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호로 폐지) 제17조 [2] 민법 제628조, 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호로 폐지) 제17조 【참조판례】 [1] 대법원 2003. 10. 24. 선고 2001다82514, 82521 판결(공2003하, 2241) 【전 문】 【원고,상고인겸피상고인】 원고 1 외 1인 【피고,피상고인겸상고인】 한국공항공단의 소송수계인 한국공항공사 (소송대리인 법무법인 충정 담당변호사 최우영 외 4인) 【원심판결】 부산고법 2001. 1. 10. 선고 2000나935 판결 【주문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다. 원고들의 상고를 모두 기각한다. 【이유】 1. 원심의 판단 원심은 그 채용한 증거에 의하여, 원고 1은 피고의 울산지사가 1997. 10. 29. 실시한 울산 중구 송정동 522. 소재 울산공항 여객청사(이는 국유재산으로서 피고가 법령에 따라 사용ㆍ수익ㆍ관리하는 재산이다) 내 식당 등에 대한 운영자 선정을 위한 입찰절차에서 2층 식당 117.8㎡(이하 '이 사건 식당'이라고 한다)에 관하여 국유재산사용료율을 이 사건 식당 가액의 120%로 하여 낙찰자로 선정되고, 원고 2는 같은 입찰절차에서 2층 스낵코너 36㎡(이하 '이 사건 스낵코너'라고 한다)에 관하여 국유재산사용료율을 이 사건 스낵코너 가액의 469%로 하여 낙찰자로 선정되어 같은 해 11. 27. 피고로부터 임대기간을 각 1997. 12. 3.부터 1998. 12. 31.까지로 하여 국유재산사용승인을 받은 다음 1997. 12. 22.부터 이 사건 식당과 스낵코너를 운영하기 시작한 사실, 그 후 이 사건 식당과 스낵코너의 가액이 확정됨에 따라 원고 1이 피고에게 지급할 사용료는 1997년분 10,265,440원, 1998년분 129,203,040원(월별로 계산하면 10,766,920원임)으로, 원고 2가 피고에게 지급할 사용료는 1997년분 12,261,020원, 1998년분 154,319,760원(월별로 계산하면 12,859,980원임)으로 각 확정된 사실, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰은 소위 IMF 경제위기가 개시되기 직전에 이루어졌고, 원고들을 비롯한 입찰 참가자들도 이를 예상하지는 못하였는데, 위 경제위기 개시 후 위 여객청사 이용객의 급격한 감소와 소비위축으로 그 수입이 이 사건 식당과 스낵코너의 사용료에도 미치지 못하는 등 적자가 누적되자 원고들은 1998. 8. 26. 납부기한이 경과한 사용료를 일부 납부하면서 피고에 대하여 경제사정의 변경과 영업부진 등을 이유로 하여 사용료를 감액해 달라고 요청한 사실, 그러나 피고는 국유재산관리 총괄청인 재정경제부장관에 대한 질의결과에 따라 그 감액요청을 거절한 사실, 한편 피고가 1998. 12. 11.경 이 사건 식당과 스낵코너에 대하여 새로이 입찰을 실시한 결과 이 사건 식당은 1년 사용료 29,756,000원 상당, 이 사건 스낵코너는 1년 사용료 3,290,000원 상당으로 낙찰되었으며, 원고들과 피고 사이의 위 각 국유재산 사용관계는 1998. 12. 20.에 이르러 당사자 사이의 의사합치로 종료되었는데, 원고들이 현재까지 피고에게 지급하지 않은 사용료(부가가치세, 분납이자, 가산금, 중가산금 포함)는 원고 1은 110,281,870원(원심이 110,280,870원이라고 한 것은 계산상 착오이다), 원고 2는 191,384,480원인 사실을 인정하였다. 이어서 원심은, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 원고들과 피고 사이의 국유재산사용관계는 그 성질상 민법의 임대차에 해당하고, 그 사용료는 임대차계약상 차임의 성질을 가지는 것으로서 이는 민법 제628조 소정의 차임감액청구권의 대상이 된다고 할 것인데, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰 당시에는 예상하지 못하였던 경제위기로 인하여 경제사정이 현저히 변경되었고, 이러한 경제사정의 변경은 원고들에게 책임없는 사유로 발생한 것으로서 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 원고들을 그대로 구속시키는 것이 현저히 부당하다고 보이므로 원고들은 피고에 대하여 그 사용료의 감액을 청구할 수 있다고 한 다음, 그 감액 비율은 30% 정도로 봄이 상당하다고 하여 원고들의 피고에 대한 사용료(부가가치세, 분납이자, 가산금, 중가산금 포함) 지급채무액은 원고 1이 93,350,031원, 원고 2가 171,161,127원이라고 판단하였다. 2. 이 법원의 판단 가. 피고의 상고이유 주장에 대한 판단 (1) 피고가 정부로부터 무상사용허가를 받은 행정재산을 구 한국공항공단법(2002. 1. 4. 법률 제6607호에 의하여 폐지된 것) 제17조에서 정한 바에 따라 전대하는 경우에 미리 그 계획을 작성하여 건설교통부장관에게 제출하고 승인을 얻어야 하는 등 일부 공법적 규율을 받고 있다고 하더라도, 피고가 그 행정재산의 관리청으로부터 국유재산관리사무의 위임을 받거나 국유재산관리의 위탁을 받지 않은 이상, 피고가 무상사용허가를 받은 행정재산에 대하여 하는 전대행위는 통상의 사인간의 임대차와 다를 바가 없고, 그 임대차계약이 임차인의 사용승인신청과 임대인의 사용승인의 형식으로 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니므로 ( 대법원 2003. 10. 24. 선고 2001다82514, 82521 판결 참조), 피고가 무상사용허가를 받은 행정재산 중 일부인 이 사건 식당과 스낵코너에 대하여 하는 전대행위로 인한 법률관계에 차임증감청구권에 관한 민법 제628조의 적용이 배제되는 것은 아니고 , 구 한국공항공단법 제18조, 구 공항시설관리규칙(2000. 3. 10. 건설교통부령 제229호로 개정되기 이전의 것) 제12조 제1항, 별표에 의하여 그 사용료를 국유재산법이 정하는 바에 의한다고 하고 있고, 구 국유재산법시행령(1998. 9. 25. 대통령령 제15897호로 개정되기 이전의 것) 제26조의2에서 사용료 조정에 관하여 규정하고 있다고 하더라도 이와 달리 볼 것은 아니다. 같은 취지에서 원심이 피고와 원고들 사이의 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 대하여 차임증감청구권에 관한 민법 제628조가 적용된다고 본 것은 정당하고, 거기에 국유재산 사용관계 또는 차임증감청구권의 적용범위에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 이 부분 상고이유의 주장은 받아들이지 아니한다. (2) 그러나 원심이 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 원고들을 구속시키는 것이 현저히 부당하다고 하여 원고들이 피고에 대하여 그 사용료의 감액을 청구할 수 있다고 한 원심의 판단은 수긍할 수 없다. 위 인정 사실 및 원심이 채용한 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 원고들이 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰을 한 날은 1997. 10. 29.로서 앞서 본 경제위기가 시작되기 직전이었고, 이 사건 사용계약이 체결된 이후로서 본격적으로 경제위기가 시작된 1997. 말경부터 1998.까지 사이에 울산공항 이용 여객이 감소하여 1998.에는 1997. 대비 28.7% 감소(1996년 대비 15.5% 감소)하였으며, 원고들이 이 사건 식당과 스낵코너를 반납한 후에 실시된 입찰에서 이 사건 식당은 사용료율 약 30%, 이 사건 스낵코너는 사용료율 약 10%에 각 낙찰된 점을 종합하면 원고들의 영업수익이 당초 예상과 달리 저조하게 되었으리라고 추정되나, 한편 이 사건 식당과 스낵코너의 구체적인 영업실적은 물론 울산 신공항 이용 여객수의 감소와 이 사건 식당 및 스낵코너 영업실적과의 상관관계를 알 수 있는 자료가 기록상 전혀 없을 뿐만 아니라, 울산공항 여객이 1997.에는 1996. 대비 18% 증가하기도 하였던 것에 비추어 1998.의 1997. 대비 여객수 변동폭이 1997.의 1996. 대비 변동폭의 약 1.6배에 불과한 데다가, 사용료 산정의 또 다른 기준이 되는 이 사건 식당의 재산가액에 변동이 있었음을 찾아볼 증거도 없고, 새로이 실시된 입찰에서 사용료율이 대폭 낮아진 것은 경쟁방법에 의한 가격의 결정에는 수요와 공급의 요소 외에 참가자들의 심리적 요소도 무겁게 고려되므로 위와 같이 사용료율이 낮아졌다는 사정만으로 종전의 사용료율이 부당하였다고 단정할 수도 없는 점 등에 비추어 보면, 울산 신공항청사의 개청과 함께 이 사건 식당과 스낵코너를 임대받은 원고들의 영업실적이 예상보다 저조하였다고 하여도 이는 경영예측과 이에 따른 투자의 실패로서 원고들 스스로가 이를 감수하여야 할 사정에 불과하고, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료 약정이 임차물에 대한 공과부담 기타 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것이라고 할 수는 없다. 원심이 이와 달리 앞에서 본 바와 같은 이유 설시 아래 원고들의 차임감액청구를 각 일부 인용한 것은 위법하므로 유지될 수 없고, 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다. 나. 원고들의 상고이유에 대한 판단 이 사건 식당과 스낵코너의 사용료에 대한 원고들의 감액청구를 받아들일 수 없는 이상 그 감액비율이 부당하게 과소하다는 취지의 원고들의 상고이유의 주장은 모두 이유 없으므로 받아들이지 아니한다. 3. 결 론 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하고, 원고들의 상고는 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용우(재판장) 조무제 이규홍 박재윤(주심) |
3) 임대차기간 만료 후에 발생한 장소적 이익
이에 비하여 약정 임대차기간 만료 후에 발생한 장소적 이익은 임대인에게 귀속되어야 한다 민법은 토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 하는 한편 (제212조) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하는 대신 이로 인하여 손해를 받은 자에게 부당이득에 관한 규정에 의하여 보상하도록 하고 있으며 (제256, 261조) 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 규정하고 있다. (제741조) 이러한 규정들을 유추해 보면 민법은 원칙적으로 부동산과 불가분적으로 결합된 장소적 이익은 소유자에게 귀속되고 다만 이로 인하여 손해를 입은 자가 특정되는 경우에 한하여 이를 보상해 준다는 입장을 취한다고 할 수 있을 것
이다 장소적 이익은 외부적 원인에 의하여 창출된 이익으로서 이익 창출자를 특정할 수 없는 경우가 대부분이므로40), 임차인이 임대차계약에 의하여 확보한 것이 아닌 약정 임대차기간 후에 발생한 장소적 이익은 임차 목적물의 소유자인 임대인에게 귀속된다고 보아야 한다.
이처럼 약정 임대차기간이 경과한 이후 발생한 장소적 이익은 소유자인 임대인에게 귀속되어야 한다 현행법이 임대차계약 갱신 시 차임의 증감이 이루어질 수 있도록 하고 있는 것은 이러한 점을 반영하는 것으로 이해할 수 있다.
| 40) 장소적 이익 일부가 임차인에 의하여 창출된다는 점을 인정한다 하더라도 그 액수는 무론 비용조차 특정하기 어려울 것이다 |
바. 사회경제적 이익
앞서 본 것처럼 소유자인 임대인이 영업자인 임차인에게 임대차가능기간 만료 후의 기대이익을 보상하도록 하는 것은 재산권의 침해가 될 수 있다 그러나 기본권은 정당한 사유가 있는 경우 법률에 의하여 제한될 수 있으므로 41) 다른 정당화 사유가 충분히 존재한다면 임대인이 임차인에게 임대차가능기간 만료 후의 기대이익을 보상하도록 하는 것이 정당화될 수도 있다.
가장 중요한 논거는 임대차가능기간과 관련되어 있다. 상임법상 임차인은 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신요구를 할 수 있으므로 상가건물 임차인이 기대할 수 있는 임대차가능기간은5 년이다. 그러나 임차인이 년만 영업을 할 심산으로 상가건물을 임차한다거나 5년 내에 모두 회수할 계획 하에 비용을 투입한다는 것은 실정에 맞지 않는다. 42) 오히려 임차인은 5년이 지난 뒤에도 임대차계약을 거듭 갱신하여 계속 운영하거나 임대차계약이 갱신되지 않더라도 새로운 임차인이 자신과 유사한 조건으로 임대인과 임대차계약을 체결
하고 자신과는 영업적 이익을 양도하는 계약 즉 권리금 계약을 체결하여 권리금을 지급할 것으로 막연히 기대하면서 (후자의 경우 역시 실질적으로는 임대차계약 갱신을 기대하는 것과 마찬가지이다) 비용을 투입하는 것이 현실에 가깝다고 할 것이다.
| 41) 헌법 제37조 제2항 42) 김남근 "상가건물임대차보호법의 개선방향에 대하여" 시민과 변호사 통권 제108호 서울지방변호사회 (2003), 17; 권오승, "상가건물의 권리금액에 관한 연구", 비교사법 제17권 제4호 (2010) 124-125 |
이처럼 법정 임대차가능기간이 임차인의 의사결정의 기초가 되는 기대 임대차가능기간에 현저히 미치지 못한다는 점은 임차인이 불측의 피해를 입는 가장 중요한 원인이다. 현행 법정 임대차가능기간이 기대 임대차가능기간에 미치지 못하는 1차적인 이유는 그 기간이 실제로 임차인의 투자 의사결정의 기초가 되는 기간에 미치지 못하는 것에 있지만 그에 못지않게 큰 이유는 임대차가능기간의 불확실성에 있다. 5년의 법정 임대차가능기간이 만료한 뒤 임대차계약이 갱신될 지 여부를 예측할 수 있는 객관적인 기준은 전혀 마련되어 있지 않고 오로지 임대인의 자의에 맡겨져 있다 이 경우 임차인은 다른 상가의 사례를 참조하여 장차 임대인이 임대차계약을 갱신할 지 여부를 확률적으로 판단하고 그 확률에 따른 가중치를 반영하여 투입할 비용을 결정하게 된다.
그러나 이는 어디까지나 확률일 뿐이므로 실제로 임대차계약 기간이 갱신되지 않는다면 위와 같은 확률에 기초하여 투입한 비용 내지 그로 인하여 창출된 이익의 일부는 사장되어 개인적으로나 사회적으로나 많은 손실을 가져오게 된다. 43)
반대로 실제로 임대차계약이 갱신된다면 과소투자가 이루어진 셈이 된다. 44) 더구나 인간은 확률 판단에 매우 취약하여 가용성 편향. 확증 편향, 복합확률의 과대평가 등으로 인한 오류에 빠지는 경향이 있고45) 이로 인하여 건물을 임차하여 영업을 하려는 사람은 통상적으로 임대차계약 기간이 갱신될 확률을 과대평가하게 될 것이라는 점을 고려하면 문제는 더욱 심각해진다.
이러한 문제는 현행 법정 임대차가능기간 종료 후의 영업적 이익의 전부 또는 일부를 임차인에게 귀속시킴으로써 해결할 수 있다. 46) 즉 임차인이 영업적 이익을 계속 보유할 수 있도록 한다면 임대차가능기간의 불명확성이 해소됨으로써 비효율적 자원 투입이 방지되고 나아가 장기적 대규모 투자의 선택지가 새롭게 주어짐으로써 선택의 폭이 확대되어 사회경제적 이익이 증대되는효과도 있을 수 있다. 47) 당사자들의 이해관계만을 고려할 경우에는 임대차가능기간 종료 후의 기대이익을 법적으로 보호되는 이익이라고 볼 수 없지만 위와 같은 사회경제적 이익을 함께 고려한다면 위와 같은 이익을 임차인에게 귀속시키는 것도 정당화될 수 있다.
| 43) 그 이익이 사장되지 않고 임대인에 의하여 활용된다고 해도 임차인의 손실은 여전하고 사회적 손실이 없다고 할 수도 없으며 공평하다고 말하기는 더욱 어려울 것이다. 사회적 손실이 없다고 할 수 없는 근거는 자원배분에 관한 효율성 여부를 판단하기 위하여 활용되는 파레토 최적 의 개념에 의하여 설명할 수 있다. 이에 따르면 어떤 사람의 효용을 감소시킴이 없이는 어떤 개인의 효용을 증가시킬 수 없도록 자원이 배분되어 있다면 자원배분은 파레토 최적 상태에 있다고 한다. 한순구 역 법경제학 경문사참조 위 사안에서는 임대차계약이 갱신되지 않음으로써 적어도 임차인의 효용은 감소되게 되므로 파레토 최적 상태에 있다고 할 수 없다 44) 김정욱 앞의 책 면 참조 위 논문은 투자 주체가 임대인과 임차인으로 분리되는 결과 하나의 주체에 의하여 투자되는 경우에 비하여 과소투자가 이루어진다고 분석한다 임대차기간이 영구적으로 갱신될 수 있다면 하나의 주체에 의하여 투자되는것과 마찬가지이므로 위 연구결과는 사실상 본문과 같은 내용을 내포한다. 45) Amos Tvesky & Dannial Kahneman, 이영애 역 불확실한 상황에서의 판단 ; 추단법과 편향 아카넷 (2001) 255-266, 402-4-4, 495-496 46) 이를 위한 구체적 방법은 뒤에서 바람직한 임차인 보호방안을 모색하면서 보다 상세히 살펴보기로 한다. 47) 법정 임대차가능기간을 임차인의 비용 투자 여부에 관한 의사결정에 소요되는 통상적 기간으로 연장한다면 임대차가능기간의 불명확성에서 비롯되는 비효율적 자원투자의 문제를 해결할 수 있다 나아가 법정 임대차가능기간을 사실상 영구화한다면 장기적인 대규모 투자를 가능하게 할 수도 있다. |
Ⅳ 각국의 입법례
지금까지는 권리금이라고 불리는 현상들과 관련된 이해관계를 법리적 법경제학적 수단을 동원하여 검토하여 보았다 아래에서는 보다 전체적인 조망을 얻기 위하여 다른 주요 국가의 관련 법리들을 검토하여 보기로 한다.
가. 영국
1) 임대차기간
영국법은 주거용 부동산과 영업용 부동산의 임대차를 서로 다르게 규율하여 왔는데 그 주된 이유는 임차인의 피보호이익이 전자의 경우 거주이익 후자의 경우 영업이익으로서 서로 다르다는 점에 있다. 48)
상가건물 임차인 보호를 위한 영국 최초의 입법은 임대차법 ｢1927년 임대차법 (the Landlord and Tenart Act 1927)] 이다. 위 법률의 내용 중 가장 눈에 띄는 것은 영업권(goodwill) 보상 제도이다. 49) 즉 임대차기간 만료 시 임대인이갱신을 거절하는 경우 영업기간이 5년 이상이고 임차인이 형성한 영업권에 의해서 임대인이 더 높은 차임을 받을 수 있다면 임차인은 임대인에게 영업권의 보상을 청구할 수 있다. 그 보상액이 충분하지 않은 경우 임차인은 새로운 임차권을 신청할 수도 있었다. 그러나 영업권에 관한 규정은 너무 복잡하고 임대인이 회피하기 쉽다는 비판을 받았고 결국 년 임대차법 ｢1954년 임대차법 (Landlord and Tenant Act 1954)｣에 의하여 폐지되었다. 50)
｢1954년 임대차법｣ 은 존속보장을 중심으로 하는 새로운 제도를 마련하였다. 즉 임대차기간이 만료하더라도 임대차는 종료하지 않는 것이 원칙이다. 위 법이 적용되는 경우 영업용 건물의 임대차는 ① 임대인에 의한 해지통고 (제24조 제1항 a) , ② 임차인에 의한 신 임대차의 청구(제24조 제1항 b) ③ 임차인에 의한 해지통고 (제24조 제2항) 등의 사유가 있는 경우에만 종료한다. 이 중앞의 두 경우, 임차인은 법원에 새로운 임차권을 신청할 수 있고, 임대인이 제30조 제1항에 정한 사유를 증명하지 못하는 한 법원은 이를 인용하여야 한다. 51) 새로운 임대차관계의 내용은 당사자의 합의로 정해지지만 당사자가 정하지 못하는 경우에는 제 조 내지 제 조에 따라 법원이 결정한다.
| 48) 영국법상 부동산임차권(leasehold) 은 부동산물권(estae)의 일종으로 파악되고 있다 (이충훈 허명국 앞의 책 면) 그러나 임차권의 법적 성질이 물권인지 채권잊니 여부는 본고의 주체와 관련해서는 큰 영향을 미치지 않는다. 49) 영업권(goodwill) 이란 "영업의 단골 고객들이 지속적으로 영업장을 찾아오거나 영업하는 회사의 이름을 믿고서 계속 거래할 것이라는 가능성 때문에 물건이나 재고의가치 이상으로 지불하려고 준비하는 가격 으로 정의되며 (Jeremy Rowan Robisen/CM. Brand, Compulsosry Purshase and Compensation, Lodon, Sweet & Mawell (1995), p197) 양도 가능한 재산권으로 인정된다 (Keith Davis, Law of Compusory Purchase and Co,pesation, Butterworth (1984) pp202-203) 한편 영국에는 프리미엄 이라는 개념도 존재하는데 임대인과 임차인 사이에 임대차와 관련하여 차임이나 보증금 이외에 임차권의 설정이나 갱신 또는 양도의 대가로서 주고받는 금전을 말한다 영국법은 주거용 건물의 경우와 달리 영업용건물의 경우에는 프리미엄의 취득을 제한하지 않고 있다 소재선 점포임대차법안의 문제점과 올바른 입법방향 비교사법 제 권 제 호 우리나라의 권리rma의 개념은 영국법상 프리미엄이 아니라 영업권과 유사하다고 보는 견해가 있다 나채준 영국의 상가임차권에 대한 손실보상제도에 대한 연구 영국의 영업손실 보상제도와 상가권리금 보상에 대한 논의를 중심으로 공법연구 제37집 제4호 (2009) 297 50) 김영두 박수곤 점포임차인의 영업보호 관련 선진 입법례 및 운용사례 연구, 법무부 (2015) 46-62 참조 51) 위 조항에 해당하는 사유로는 a) 임차인에게 임대차 상의 수선의무에 위반이 있는 경우 b) 차임지급의무를 지속적으로 지체하고 있는 경우 c) 임차인의 의무에 중대한 위반이 있는 경우 또는 목적물의 이용 관리에 위반이 있는 경우 d) 임대인이 임차인에게 상당한 대체건물을 제공한 경우 e) 원 임대차의 일부분이 전대되어 있고 임대인이 원 임대차의 종료를 기대하고 있는 경우로써 임대인이 목적건물 전체를 임대하는 것이 유리한 경우 f) 임대인이 목적 건물의 전체 또는 대부분의 철거 재건축 및 건축을 의도하고 있고 목적건물의 점유를 회복하지 않으면 그것을 할 수 없는 경우 g)임대차종료의 경우 임대인이 목적건물을 사업 또는 거주를 위하여 스스로 사용할 필요가 있는 경우 등이 있다. 이 중 f)와 관련하여 철거나 재건축의 의사가 있다는 것만으로는 부족하고, 실제 결정이 이루어진 단계에서만 갱신거절을 할 수 있다. |
2) 영업자에 대한 보상
｢1954년 임대차법 ｣은 존속보장 제도와 함께 퇴거보상 제도를 도입하였다. 이에 따르면 임대인이 제30조 제 1항의 제e호 제f호 제g호 사유 중 하나를 이유로, 즉 임차인에게 의무위반이 없고 대체건물을 제공하지 않았음에도 다른 사유를 이유로 갱신을 거절한 때에는 임차인에게 보상청구권이 인정된다. 보상액은 임차목적물의 과세평가액52) 에 일정 승수를 곱하여 산출된다 과거 14년 이상 계속해서 그 건물을 점유하여 온 장기임차인은 제 조 제 항에 의해 배의 보상을 받는다.
영국에서는 임차인의 개량행위로 인하여 임대차 종료 시 목적물의 가치가 상승한 경우에 비용상환청구권을 행사할 수 있다.53) 임차인이 수거할 수 있는 시설물은 비용상환청구권의 대상이 되지 않는다. 54) 한편,[1954년 임대차법] 은 존속보장 및 퇴거보상 제도를 중심으로 임차인 보호에 큰 역할을 하고 있지만 그후 사적자치가 강조됨에 따라 당사자가 그 적용을 배제하기로 하는 합의를 할 수 있게 된 점은 유의할 필요가 있다.55)
| 52) 과세평가액은 공개된 완전경쟁시장에서의 년간의 임대수익으로 고정되어 있으며 승수는 장관 이 결정하는데 현재는 이다 이은희 상가건물임차인의 계약갱신요구권 민사법학 제26호 (2006) 136면 53) 소재선 앞의 논문 203면 이하 참조 54) 원상철 권영모 상가건물 임차권의 보호 문제 경영교육논총 제44집 (2006) 233면 55) The Regulatory Rdform (Business Tenaciies) (Englnad and Walse) Order 2003에 의하여 [1954년 임대차법] 제38A조가 신설되믕로써 위와 같은 합의가 가능해졌다. |
나. 프랑스
1) 임대차기간
프랑스에서는 영업용 건물의 최단 임대차기간을 9년으로 정하고 있다.56) 다만 임차인은 3년의 기간이 종료할 때마다 적어도 6개월 전에 해지할 수 있는 권리를 가지며 임대인도 해지통지를 할 수 있으나 건물의 신축 기존 건물의 개축 또는 증축 내지는 건물의 보수를 하기 위하여 허가된 공사를 하기 위해서만 할 수 있다.
이처럼 프랑스법은 최단 임대차기간을 보장하는 동시에 일종의 존속보장 제도도 갖고 있다 즉 적법한 해지신청이나 갱신거절이 없는 한 임대차는 묵시적 갱신에 의하여 계속되고57) 적법한 갱신거절의 경우에도 뒤에서 보는 것처럼 임대인에게 퇴거보상 의무가 부과되어 간접적으로임차권의 존속이 보장된다.
| 56) 프랑스 상법 LI45-4 프랑스에서 점포 임차인을 보호하기 위한 입법은1926 년의 ｢Loi du 30 uin 1926 SBAILLEUS LOCATAIRES｣ 및 1953년의 [Decret du 30 septembre 1953]가 있는데 후자는 프랑스 상법전에 그대로 반영되었다 )김영두 "점포임차인의 영업보호에 관한 연구" 민사법학 제70호 (2015a) 654-655 57) 김선이, 각국의 영업용건물 임대차 법제, 법무부 (1996), 67-68 |
2) 영업자에 대한 보상
프랑스에서는 영업용 건물 임차인의 권리를 영업소유의 중요 부분이라고 할 수 있는데 임대인이 임대차 갱신을 거절할 경우 영업재산의 양도가 불가능해진다. 58)
이러한 점을 근거로 프랑스 법은 임차인의 책임이 될 중대하고 정당한 이유가 있거나 건물의 노후 등 임대인 또는 소유자를 위한 회복권의 요건이 충족되지 않는 한 갱신을 거절하는 임대인으로 하여금 원칙적으로 퇴거하는 임차인에게 영업재산의 가액을 상환하도록 하는 퇴거보상 제도를 두고 있다. 59) 퇴거보상이 고액화함에 따라 이 제도는 사실상 갱신을 강제하는 기능을 행하며 임차인의 갱신의 권리를 방해하는 조항을 무효로 함으로써 강행규정으로 운영되고 있다. 60)
| 58) 프랑스법상 영업재산에 관한 설명으로는 원용수 프랑스법상의 영업재산의 개념사법행정 제 권 제 호 및 원용수 프랑스 상법상 영업재산의 양도⋅담보 및 이용대차제도의 어제와 오늘 법학연구 제21권 제2호 (2010) 133-178 참조 59) 프랑스 상법 LI45-14, LI45-17 60) 김선이, ㅏㅇㅍ의 책, 71-72면 |
퇴거보상액은 계약이 갱신되었다면 임차인이 얻었을 이익에 의하여 계산되는데 구체적으로는 영업재산의 시장가격을 평가한 금액과 이전비용을 포함한다. 61) 영업재산의 가치는 세무자료 상의 순수익에 일정한 승수를 곱하여 파악할 수 있고 영업재산의 요소별로 산정할 수도 있다.62) 임차권의 가치는 별도로 산정되어 보상액에 포함되는데 현재의 차임과 시장 차임의 차액에 일정한승수를 곱하는 방식으로 계산된다. 63) 임대차계약 시에 임대인이 임차인으로용할 수도 있겠지만 위와 같은 금전은 차임의 선불이나 기득권 가격의 보상의 성격도 있어서 일반적으로 적용되는 결론을 도출할 수는 없다. 64)
| 61) 프랑스상법 LI45-14 62) 김영두, 2015a, 앞의 논문 656-657 63) 임대차기간 만료 이후 임대차계약상의 차임과 시장 차임의 차액은 영업적 이익이라기보다는 장소적 이익에 속한다 프랑스 법이 위 금액을 임차인에게 보상시키는 것은 임차인이 임대차계약에 기하여 확보한 장소적 이익이 약정된 임대차기간 이후의 것 에도 미친다고 평가하는 것으로 볼 수 있다 이에 따라 임차인이 임대차기간을 약정하였더라도 그 이상의 임대차기간 (그 기간이 얼마인지는 곱해지는 승수에 따라 결정된다)을 약정한 경우와 같은 지위에 놓이게 된다. 64) 김선이 앞의 책 면 공순진 오정렬 영업용 건물 임대차에 관한 비교법적 연구동의법정 제 집 은 위와 같은 금전이 우리나라의 권리금과는 다른 것이라고 설명한다 |
다. 독일
1) 임대차기간
독일에서는 주거용 건물의 임대차의 경우에는 차임 규제나 정당한 이익 요건에 의한 해지 제한 등을 중심으로 여러 제한을 가하고 있지만 그러한 제한들은 영업용 건물의 임대차에는 적용되지 않는다. 65)
임대차기간이 정하여진 임대차관계는 특별해지 등의 사유가 없는 한 원칙적으로 기간 만료로 종료하고 기간이 정하여지지 않은 임대차는 언제든 해지할수 있다.66) 기간이 정하여진 임대차의 경우 묵시적 갱신이 인정되지만 상대방은 반대의 의사표시를 하여 갱신을 저지할 수 있고 묵시적 갱신이 되었다고하더라도 기간의 정함 없는 임대차로 되어 언제든 해지할 수 있다.67) 즉 독일에서는 임대차의 존속보장은 이루어지지 않고 있다 할 수 있다.
| 65) 주거 공간이 아닌 공간의 임대차에 관하여 정하고 있는 독일 민법 제 조는 차임규제에 관한 조항들은 준용하지 않고 있다 독일 개정 민법의 임대차 규정에 관한소개로는 양창수 독일의 새로운 임대차법 서울대학교 법학 43권 2호 (2002) 288-314참조 66) 독일 민법 제542조 67) 독일 민법 제 545조 |
2) 영업자에 대한 보상
독일에는 영업권에 대한 보상 제도가 없으며 권리금 수수의 관행도 거의 존재하지 않는다.68) 임차인이 지출한 시설비에 관하여도 시설물 수거 및 필요비 상환청구만을 할 수 있을 뿐 유익비 상환청구권이나 부속물 매수청구권은 인정되지 않는다. 69) 결국 독일에서는 영업용 건물 임차인에 대한 보상은 전적으로 당사자 간의 자유로운 의사에 맡겨져 있다고 할 수 있다.
| 68) 김남근 앞의 논문 21-22 69) 독일 민법 제578조 제552조 제539조 제2항 제554조; 김만웅 "권리금 통제를 위한 상가임대차보호법의 개선방향" 토지법학 제20호 (2004) 96 |
라. 일본
1) 임대차기간
일본에서 영업용 부동산의 임대차 관계는 일본 민법과 차지차가법(借地借家法)이 규율하고 있다. 70) 영업용 건물의 임대차기간은 당사자 간의 합의로정할 수 있으나 그 최단 기간은 1년이다. 71) 임대차기간을 정하지 않은 경우각 당사자는 해약을 통지할 수 있는데 임대인이 해약을 통지한 경우 개월이경과하면 임대차가 종료한다. 72) 토지 임대차의 경우 보통차지권의 차지기간은 최소 년이고 차지기간 만료 시 건물이 존재하는 경우에는 정당한 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없으며 토지 소유자의 승낙을 받아 건물을 축조한 경우 존속기간이 20년 연장된다. 73)
차지차가법은 법정갱신 제도를 인정하면서 갱신의 거절에는 정당한 사유가필요한 것으로 정하고 있다. 즉 기간을 정한 임대차의 경우 당사자가 만료시점의 6월 전부터 1년 사이에 상대방에 대하여 갱신거절의 통지를 하지 않으면 계약이 자동적으로 갱신되어 임대차관계가 계속된다. 74) 이 때 임대인이 갱신거절을 할 경우에는 정당한 사유가 있어야 한다. 기간을 정하지 않은 임대차의 경우 임대인은 월의 기간을 두고 해약을 통지하여 계약을 해소할 수 있으나 그 경우에도 갱신거절의 경우와 마찬가지로 위의 정당한 사유가 필요하다고 보는 것이 일반적이다.75) 이처럼 갱신거절에 정당한 사유를 요구하는 것은일종의 존속보장 제도로서 기능한다고 할 수 있다.
정당한 사유에는 우선 ① 임대인과 임차인의 건물의 사용을 필요로 하는 사정, ② 건물 임대차에 관한 종전의 경과, ③ 건물의 이용 상황 및 건물의 현황, ④ 퇴거비용의 지급이나 대체건물의 제공 등이 고려된다.76) 정당한 사유는 일괄해서 추상적으로 설명될 성질의 것이 아니다 예컨대 임대인이 당해 건물에서 영업을 할 필요성이 있는 경우에는 임차인이 당해 건물을 사용할 필요성의정도 생계 위험의 정도 퇴거비용의 제공 유무를 함께 고려하여 정당한 사유유무를 판단하여야 한다. 77)
| 70) 차지차가법을 영업용 건물의 임대차에 적용할 수 있는지 여부에 관하여 견해가 대립하고 있으나 이를 긍정하면서 각 조문별로 실체에 따라 고려하는 것이 타당하다는견해가 유력하며 판례도 그러한 입장을 취하고 있다 (김선이 앞의 책 185) 71) 일본민법 제602조 차지차가법 제29조 72) 일본민법 제617조 차지차가법 제27조 제1항 73) 차지차가법 제22조 내지 제24조 차지차가법은 이러한 제한에 따른 차지 공급의 감소를 상쇄하기 위하여 차지기간 만료시 갱신이나 건물 축조에 의한 존속기간 연장또는 건물매수청구가 허용되지 않는 정기차지권을 인정하고, 사업용 정기차지권의 경우 등기에 의하여 이를 공시하도록 하였다. 사업용 정기차지권의 존속기간은 유형에 따라 10년 이상 30년 미만 이상 50년 미만으로 되어 있다. 74) 차지차가법 제26조 제1항 갱신거절의 통지가 있어도 실제로 기간이 만료한 후에 임차인이 사용을 계속하고 있는 경우에는 임대인이 지체 없이 이의를 하지 않는 한 역시 계약은 자동적으로 갱신되며 임대차관계는 계속된다 (차지차가법 제25조 제2항) 75) 최환주 상가건물 임차인 보호에 관한 연구 경매절차를 중심으로 박사학위 논문 전남대학교 (2007) 53. 76) 차지차가법 제28조 |
2) 영업자에 대한 보상
가) 권리금
일본 민법에는 권리금에 관한 규정이 없지만 과거 시행되었던 지대가임통제령 은 부동산 소재지를 이용함으로써 향유한 장소적 이익 (地代家賃統制令)에 대한 대가를 권리금으로 정의하여 이를 금지하고 있었다.78) 그럼에도 불구하고 일본에는 임차인이 임대인에게 보증금 이외에 권리금을 지급하는 관행이 여전히 존재하고 있다 이 경우의 권리금은 차임의 선지급으로 이해될 수 있다.
| 78) 舊 地代家賃統制令 제12조의2 위 법령은 1984년 폐지되었다. |
권리금에 관한 주된 쟁점은 그 유효성 여부와 반환청구권 유무와 관련되어있다. 권리금 계약의 유효성에 관하여 일본의 다수설은 일반 관행에 비하여 부당하게 고액인 경우에는 그 부당한 범위에서 공서양속에 반하여 무효라고 하고 있다79). 임대인이 일방적으로 임대차계약을 해지한 경우 임차인의 권리금반환청구권의 인정 여부에 관하여는 이를 긍정하는 학설들이80) 있으나 최고재판소는 임대차 성립 후의 권리금은 대체로 그 반환을 인정하지 않는 방향으로 가고 있다. 81)
| 79) 김선이 앞의 책204 80) 김만웅 앞의 논문 98 81) 最高裁判所 昭和 43年 6月 27日 民集 22卷 6號1427 面 |
나) 퇴거 보상
임대차가 종료한 때에는 임차인은 임대인에게 임차 목적물의 반환으로 인한 보상금을 청구할 수 있다. 보상금은 건물의 반환으로 인하여 임차인이 잃은 영업상의 이익 및 권리금 또는 갱신료 이외에 임대차의 경과와 임대차 종료의사정을 고려하여 정한다.82) 임대인의 보상금 지급 의무와 임차인의 건물 반환의무는 동시이행관계에 있다. 83)
| 82) 김선이 앞의 책 212-213 83) 최환주 앞의 학위논문 53면 |
다) 시설물매수청구권과 비용상환청구권
차지차가법은 우리 민법과 유사한 시설물매수청구권 과 비용상환청구권84) 규정을 두고 있다. 즉 임차인은 임대인의 동의를 얻어 부가하거나 임대인으로부터 매수한 시설물을 임대차 종료의 경우에 시가로써 임대인에게 매수시킬 수있다.85) 또한 임차 목적물에 대하여 지출한 필요비를 청구할 수 있고 유익비를 지출하여 그 가액이 현존한 경우 지출액 또는 증가액을 청구할 수 있다. 86)
| 84) 차지차가법상의 명칭은 조작매취청구권( 造作買取請求權) 이다 85) 차지차가법 제 33조 86) 일본민법 제606조, 제608조 |
마. 요약
영국 프랑스 및 일본은 존속보장 제도와 영업보상 제도를 함께 운영하고있다 두 제도가 서로 표리 관계에 있음을 암시하는 것이다 다만 영국에서는 임대인이 갱신을 거절하더라도 법원에 대한 신청으로 임대차 관계를 유지할 수 있게 함으로써 직접적인 존속보장이 이루어지는 반면 프랑스나 일본에서는 퇴거보상에 의하여(일본의 경우는 이에 더하여 갱신거절에 정당한 사유를 요구함으로써) 간접적으로 존속을 보장한다.
보상액의 산정 방법은 다양하게 나타난다 프랑스의 경우 영업재산의 침해라는 관점에서 그 시가를 기준으로 하는 실질적인 보상 제도를 운영하고 있다 반면에 영국은 과세평가액을 기초로 하는 획일적인 보상 제도를 갖고 있다 일본의 경우에는 임차인이 잃은 사업상의 이익 등 제반 사정을 고려하여 퇴거보상금을 산정하도록 함으로써 법원에 광범위한 재량을 인정한다.
한편 존속보장이나 임차인에 대한 보상 등 상가건물 임차인의 보호를 위한 아무런 제도를 갖추지 않고 전적으로 사적자치에 맡기는 독일의 사례도 경시할 수 없다.
Ⅴ 개정 상임법의 검토
개정 상임법은 제10조의3 부터 제10조의7 까지 개의 조문을 신설함으로써 권리금 회수기회 보호를 통한 임차인 보호를 꾀하고 있다 아래에서는 지금까지의 검토 결과를 토대로 개정 상임법의 내용과 문제점을 살펴보기로 한다.
| 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13] 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020.7.31> [본조신설 2015.5.13] 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] |
가. 권리금 및 권리금 계약의 개념
필자는 권리금이라는 모호한 개념 도구를 그 용어에 의하여 표현되고 있는 다양하면서도 서로 다른 법적 문제들의 일률적 해결을 위하여 활용하는 것이 부적절하다고 생각한다. 기존의 상거래 현실을 존중하려는 태도는 본래 바람직한 것이지만 그럼에도 불구하고 여러 당사자들이 여러 가지 방식으로 법률관계를 맺고 있는 복잡한 규율 대상을 적정하게 규율하려면 당사자들의 이해관계 사회경제적 효과 기존의 법률 제도 외국의 사례 등을 종합적으로 고려하여 처음부터 제도를 치밀하게 설계하는 것이 보다 합목적적이다 비교법적으로 보아도 권리금 회수기회 보장이라는 제도에 의하여 임차인의 보호를 꾀하고 있는 국가는 우리나라 외에는 없다.87) 사견으로는 권리금이라는 용어를사용하지 말고 관련 문제를 규율하는 것이 바람직하다고 생각하지만 이미 권리금 회수기회 보호를 핵심 내용으로 하는 법 개정이 이루어진 이상 합리적으로 법규정들을 해석하고 개선 방향을 제시하는 노력이 필요할 것이다.
앞서 살펴보았던 것처럼 개정 상임법은 기존 판례의 표현을 원용하여 권리금을 장소적 이익 영업적 이익 시설 이익을 포괄하는 것으로 정의하는 한편 (개정 상임법 제10조의3 제1항) 구 임차인과 신 임차인 사이의 계약으로 권리금 계약을 정의한다. (동조 제2항) 그러나 이와 같은 권리금의 정의는 지나치게 광범위한 반면 권리금 계약의 정의는 지나치게 협소하다.
권리금이라는 개념을 실정법에 도입하는 취지는 그 이익을 상가 임차인에게 귀속시킴으로써 그의 이익을 적정하게 보호하고자 함일 것이다. 특히 뒤에서 보듯이 개정 상임법은 임차인에 대한 배상액 한도를 임대차 종료 당시의 권리금으로 정하고 있으므로 권리금의 개념 정의는 당사자들의 권리의무의 내용에 직접적으로 영향을 미치는 중요한 문제이다. 그러나 위와 같은 권리금의 개념에 나타난 요소들을 모두 임차인에게 귀속시키는 것은 타당하지 않다.
먼저 장소적 이익은 약정 임대차기간 중에 발생한 것은 임차인에게 귀속시키고 약정 임대차기간 이후에 발생한 것은 임대인에게 귀속시키는 것이 상당하다 이러한 당사자들의 이해관계는 이미 기존의 차임증감청구권 제도에 의하여 적정히 규율되고 있으므로 장소적 이익은 권리금의 개념에 포함시킬 필요가 없다. 88)
| 87) 기영두, 2015a 앞의 논문 680 88) 개정 상임법이 정한 권리금 정의 중 "상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 뒤에 "(약정 임대차기간 이후의 것은 제외한다) 를 추가하는 등의 방법이 있을 것이다 |
나. 권리금 회수 방해행위의 금지
개정 상임법은 임차인이 신규 임차인을 주선한 경우 갱신거절사유89)가 없는 한 임대인이 특정한 행위를 함으로써 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자 이하 피주선인이라고 한다로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는것을 금지하고 있다. (개정 상임법 제10조의4 제1항)
| 89_ 상임법 제10조 제1항 각 호 기분에 이르는 차임 연체 거짓 등의 부정한 방법에 의한 임차, 합의에 의한 상당한 보상으; 제공, 임대인 동의없는 전대, 임차건물의 고의중과실에 의한 파손, 임차 건물의 멸시에 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우, 건물의 노후 등 법정된 철거 또는 제건축 사유, 기타 임차인의 현저한 의무 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 갱신요구를거절할 수 있는 사유로 규정되어 있다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
권리금 회수 방해행위로 인정되는 특정한 행위는 개정 상임법에 열거되어 있는데 ⅰ) 피주선인에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, ⅱ) 피주선인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ⅲ) 피주선인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ⅳ) 그 밖에 정당한 사유 없이 피주선인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등이 이에 해당한다. 한편 ⅰ) 피주선인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ⅱ) 피주선인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ⅲ) 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우, ⅳ) 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등에는 임대인이 피주선인과의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 본다(개정 상임법 제10조의4 제2항)
이러한 개정 상임법의 태도는 상가 임대인이 상가건물에 대하여 갖는 소유권의 핵심적 권능이 수익권이라고 보는 전제에서 임대인의 사용권과 계약체결의 자유를 제한하여 임차인이 주선한 피주선인과의 임대차계약 체결을 사실상 강제함으로써 임차인을 보호하려는 것이다. 임대인이 사용 권능과 계약 상대방 선택의 자유를 회복하려면 권리금 상당액을 임차인에게 배상하여야 하므로 (개정 상임법 제10조의4 제3항), 간접적으로 임차권의 존속이 보장되거나 그렇지 않더라도 영업적 이익을 계속하여 보유할 수 있는 효과가 있다 90)
| 90) 김영두 2015a, 앞의 논문 680 |
그러나 위와 같은 규율 내용에는 몇 가지 문제점이 있다. 우선 개정 상임법은 임차인이 신규 임차인이 될 자를 주선하고 그와 권리금 계약을 체결한 경우에 한하여 임차인을 보호하고 있다. 권리금 회수기회 보호라는 방식을 취하는 이상 어쩔 수 없는 측면이 있을 것이다. 그러나 권리금이 표상하는 이익, 특히 영업적 이익이 누구에게 귀속되어야 하는지는 임차인이 신규 임차인을 주선했는지 여부에 따라 달라지는 것이 아니다 물론 임차인이 스스로 신규 임차인을 주선하는 이유는 대부분 영업적 이익의 양도를 하기 위함일 것이므로 이러한 사실은 임차인이 영업적 이익을 창출하였다는 점을 추인할 수 있는 자료가 될 수는 있을 것이다 .그러나 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았다고 해서 임차인이 영업적 이익을 창출하지 않았다거나 또는 창출한 영업적 이익이 주선행위가 없는 경우와 달리 보호가치가 없다는 결론이 나오지는 않는다. 이 부분은 향후 위헌성의 문제도 제기될 여지가 있다고 보인다. 91)
| 91) 당초 개정 법률안은 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하였는지 여부와 무관하게 임대인에게 임차인의 권리금 회수에 협력할 일반적 의무를 부과하고 특히 기존 임차인이 신규 임차인을 주선한 경우에는 특정한 행위를 함으로써 임차인의 권리금 회수를 방해한 임대인에게 손해배상책임을 부과하는 단계 규율을 예정하고 있었다. 김진태 의원 대표발의 의안 제 호 상가건물임대차보호법 일부개정 상임법률안 참조 이하 위 법률안을 개정 법률안이라고 한다 이러한 단계 규율은 임대인에게 일종의 계약상 부수적 주의의무로서 협력의무를 인정하되 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기에 이른 경우에야 비로소 권리금 회수에 대한 기대에 특별한 보호가치가 인정되어 손해가 발생한다는 것을 전제한 것으로 생각된다 개정 법률안의 이러한 단계 규율은 입법과정에서 폐기되었고 임대인의 일반적 권리금 회수 협력의무는 삭제되었다 이로 인하여 복잡성과 불명확성은 다소 감소되었으나 새로이 위헌성의 문제가 불거져 나오게 되었다. |
두 번째 문제는 임대인의 면책사유에 큰 흠결이 존재한다는 점이다 개정상임법에 따르면 임대인으로서는 구 임차인과 사이에 임대차계약 갱신거절사유가 존재한다거나 피주선인과의 임대차계약 체결을 거절함에 있어 정당한 사유가 있음을 증명함으로써 책임을 면할 수 있는데 임대인 자신이 직접 목적물을 사용할 필요성은 이러한 사유 중 하나로 열거되어 있지 않다. 92) 소유권의 기본적 권능 가운데 하나인 물건의 사용 권능을 전적으로 배제하는 것은 소유권의 본질적 부분을 침해하는 것이거나 과도하게 침해하는 것으로서 법률에 의하여도 할 수 없는 일이다. 따라서 임대인이 임대차 종료 후에 영업 목적이건 거주 목적이건 자신이 소유한 임대차 목적물의 점유를 회복하여 직접 이용하는 경우에는 원칙적으로 임대인의 면책사유가 인정되어야 한다.93) 앞서 본 것처럼 영국은 이러한 경우를 임대차계약 갱신거절의 정당한 사유로 볼 수 있도록 하고 있다.94) 개정 상임법은 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우에는 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거절하는 것에 정당한 사유가 있는 것으로 보고 있지만 이는 목적에 부합하지 않는 과도한 기준이다. 임대인의 직접 사용 필요성이 인정되는 경우에는 영리 목적인 경우라고 해도 1년 6개월이라는 기간 동안 임대차 목적물을 임대인이 원하는 대로 사용할 수 없도록 규제할 필요가 없으며 이는 개인적‧ 사회적 낭비만을 초래할 뿐이다. 따라서 위 기준을 임대인이 목적물을 영업 또는 주거 목적으로 스스로 사용할 필요가 있는 경우로 대체하거나 그러한 법 개정이 없더라도 위와 같은 경우에는 피주선인과의 임대차계약 체결 거절에 제10조의4 제1항 제4호의 그 밖에 정당한 사유가 존재하는 것으로 인정하는 해석론을 적극적으로 개진할 필요가 있다. 다만 임대인이 임차인과 동종영업을 운영하여 사실상 임차인의 영업을 양수한 것과 같은 결과가 발생하는 경우에는 임대인과 임차인 사이에 권리금 계약이 성립된 것으로 간주하여 임대차 종료 당시의 권리금 상당액을 보상시키는 식으로 규율할 필요가 있을 것이다.
| 92) 개정 상임법 제10조 제1항 제10조의4 제1,2항 다만 위 조항은 임대인에 의한 약탈적 행위를 방지하기 위하여 도입된 것이라는 점을 고려할 필요가 있다. 93) 임대인이 업종 변경을 원하는 경우에도 피주선인과의 임대차계약 체결 거절을 정당하다고 볼 수 있을 것인가 개정 상임법의 입법 과정에서 이러한 경우를 별도의 정당화 사유로 명시할 것인지 여부가 논의되었으나 반대 의견에 부딛쳐 결국 무산되고 말았다( 제19대 제332회 국회 법제사법위원회 법안심사제1소위원회 2015.5.14자 회의록 5-8면 참조) 제10조의4 제2항 제3호와의 균형상 업종 변경이 계약 거절의 정당화 사유에 해당된다고 해석하기는 어려울 것이다. 94) 영국의 1954년 임대차법 제30조 제g호, 일본의 경우에도 위와 같은 경우 갱신 거절의 정당화 사유로 인정될 수 있다. (김선의 앞의 책 186-187) |
다. 임대인의 손해배상의무
개정 상임법은 임대인이 위와 같은 권리금 회수 방해행위를 하여 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상하도록 하고 있다(개정 상임법 제10조의4 제3항) 이와 관련하여 손해배상책임의 법적 성질과 손해액의 산정에 관한 복잡한 문제가 발생한다.
1) 손해배상책임의 법적 성질
먼저 임대인의 손해배상책임의 법적 성질에 관하여는 이를 계약 책임으로 보는 입장, 불법행위 책임으로 보는 입장, 일종의 법정책임으로 보는 입장이 있을 수 있다.
먼저 계약 책임으로 보는 입장의 근거로는 개정 상임법의 규정 형식에서 찾을 수 있다. 즉 개정 상임법은 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해 금지의무를 전제로 임차인의 권리금 회수에 관한 이익이 임대인의 위와 같은 의무위반에 의하여만 침해되는 것으로 구성하고 있다. 권리자와 의무자가 임대차계약 당사자로 특정되어 있는 이상 임대인의 손해배상책임은 임대차계약에 부수한 부수적 급부의무의 위반으로 인한 계약 책임으로 구성하는 것이 자연스러울 수 있다.95) 그러나 임대차계약 당시 임대인과 임차인이 과연 위와 같은 법률효과를 의욕했을지는 의문이고 특히 임대인의 입장에서는 그 반대일가능성이 크다는 점에서 계약 책임으로 보는 입장에 대한 반론이 제기될 수있다. 96)
| 95) 김영두 권리금 회수기회 보호에 관한 고찰 법조 제64권 제8호 (2015b) 153-154; 김서기 권리금계약에 관한 일고찰 안암법학 제42권 (2013) 287참조 86) 이에 대하여는 계약 당사자의 이해관계를 합리적으로 조정하기 위해서 당사자의 합의가 없더라도 법률에 의하여 계약 당사자에게 일정한 권리와 의무를 인정할 수 있다는 재반론이 제기될 수 있다. (김영두 2015b 앞의 논문 148-149 |
불법행위 책임으로 보는 입장에 대한 근거로 우선 생각해 볼 수 있는 것은 권리금이 표상하는 장소적 영업 또는 시설이익에 대한 임차인의 이해관계를 일종의 재산권으로 파악하여 이를 침해하는 임대인의 행위를 권리 침해로 보는 것이다. 그러나 권리금이 표상하는 위와 같은 이익을 독립된 재산권으로 보기에는 무리가 있다.97) 보다 설득력 있는 근거는 임대인의 행위를 제 자의 채권침해로 보는 것이다 즉 임차인이 피주선인과 권리금 계약을 체결한 경우, 임차인은 피주선인에 대하여 권리금 채권을 갖게 된다 그런데 피주선인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못하면 권리금 계약은 목적을 달성할 수 없게되므로 권리금 계약은 피주선인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못하는 것을 해제조건으로 하거나 임대차계약의 체결을 정지조건으로 하는 것으로 해석된다 따라서 임대인이 피주선인으로부터 직접 위 권리금을 수령하거나 권리금을 지급하지 못하게 하거나 피주선인과의 임대차계약 체결을 거절하거나 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구함으로써 피주선인이 임대차계약 체결을 포기하게 한다면 임차인의 권리금 채권은 소멸하거나 집행이 곤란해진다 임대인의 이러한 행위가 법규나 공서양속을 위반한 위법한 것으로 평가될 수 있다면 불법행위가 성립될 수 있다.98) 그러나 임대인의 손해배상책임을 불법행위 책임으로 보는 입장은 권리금 채권액이 뒤에서 볼 임대차 종료 당시의 권리금을 초과하는 경우 손해배상액이 후자로 제한되는 이유를 설명하지 못하고 임대인의 권리금 회수 방해행위를 구체적 사안과 무관하게 일반적으로 위법하다고 평가하기는 어렵다는 난점이 있다.
따라서 임대인의 손해배상책임은 상가건물 임차인 보호를 위하여 법률이 특별히 정한 법정책임으로서 간접적으로 영업보상의 기능을 갖는다고 보는 것이 타당하다고 생각된다 이러한 입장은 임대인의 손해배상책임을 계약 책임이나 불법행위 책임으로 구성할 경우에 생길 수 있는 이론적 난점을 피할 수 있을 뿐 아니라 권리금의 핵심적 요소인 영업적 이익에 대한 보상이 사회경제적 이익을 위하여 인정되는 것이라는 앞서의 분석 내용과도 부합한다 또한 임대인의 손해배상책임을 법정책임으로 볼 경우 상임법의 여러 규정을 합리적으로 설명할 수 있다 예컨대 뒤에서 보듯이 상임법은 예견가능성을 전제로 특별손해까지도 배상을 인정한 민법 제393조의 일반적 법리를 배제하고 법정 손해액만의 배상을 인정하고 있는데,99) 이는 임대인의 책임을 불법행위책임이나 채무불이행책임으로 경우에는 설명하기 쉽지 않지만 법정책임으로 볼 경우에는 오히려 임차인의 불측의 피해를 방지하고 사회경제적 효율성을 달성하기 위한제도 설정의 당연한 귀결로서 쉽게 이해될 수 있다.100)
| 97) 헌법재판소 2005.11.24.결정 2004헌마536 참조 "헌법상 보장된 재산권은 원래 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적인 처분권을 내포하는 재산가치 있는 구체적인 권리이므로 구체적인 권리가 아닌 영리 획득의 단순한 기회나 기업활동의 사실적 법적 여건은 기업에게는 중요한 의미를 갖는다고 하더라도 재산권 보장의 대상이 아니다." 98) 대법원 2003.3.14. 선고 2000다32437 판결 참조 민법 제393조(손해배상의 범위) ① 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다. 99) 상임법 제10조의4 제3항 100) 이와 같은 맥락에서 손해배상에 관한 민법 조문들 가운데 과실상계나 손해배상액예정과 같이 임차인에 대한 영업보상 인정의 근거와 취지에 부합하지 않는 것들은 적용이 배제될 수도 있다고 본다. |
| 대법원 2003. 3. 14. 선고 2000다32437 판결 [손해배상(기)][공2003.5.1.(177),965] 【판시사항】 [1] 제3자에 의한 채권침해가 불법행위로 되는 경우 및 그 위법성 판단 기준 [2] 특정물품을 특정기업에게만 공급하기로 약정한 자가 그 특정기업이 제3자에게 그 물품에 대한 독점판매권을 부여한 사실을 알면서도 위 약정에 위반하여 그 물품을 다른 곳에 유출한 경우, 제3자에 대한 불법행위 성립 여부(한정 적극) [3] 특정물품에 대한 기업의 독점판매권을 침해하는 불법유출행위로 인하여 피해 회사가 입은 손해액 산정 방법 【판결요지】 [1] 일반적으로 채권에 대하여는 배타적 효력이 부인되고 채권자 상호간 및 채권자와 제3자 사이에 자유경쟁이 허용되는 것이어서 제3자에 의하여 채권이 침해되었다는 사실만으로 바로 불법행위로 되지는 않는 것이지만, 거래에 있어서의 자유경쟁의 원칙은 법질서가 허용하는 범위 내에서의 공정하고 건전한 경쟁을 전제로 하는 것이므로, 제3자가 채권자를 해한다는 사정을 알면서도 법규에 위반하거나 선량한 풍속 또는 사회질서에 위반하는 등 위법한 행위를 함으로써 채권자의 이익을 침해하였다면 이로써 불법행위가 성립한다고 하지 않을 수 없고, 여기에서 채권침해의 위법성은 침해되는 채권의 내용, 침해행위의 태양, 침해자의 고의 내지 해의의 유무 등을 참작하여 구체적, 개별적으로 판단하되, 거래자유 보장의 필요성, 경제·사회정책적 요인을 포함한 공공의 이익, 당사자 사이의 이익균형 등을 종합적으로 고려하여야 한다. [2] 특정기업으로부터 특정물품의 제작을 주문받아 그 특정물품을 그 특정기업에게만 공급하기로 약정한 자가 그 특정기업이 공급받은 물품에 대하여 제3자에게 독점판매권을 부여함으로써 제3자가 그 물품에 대한 독점판매자의 지위에 있음을 알면서도 위 약정에 위반하여 그 물품을 다른 곳에 유출하여 제3자의 독점판매권을 침해하였다면, 이러한 행위는 특정기업에 대한 계약상의 의무를 위반하는 것임과 동시에 제3자가 특정기업으로부터 부여받은 독점판매인으로서의 지위 내지 이익을 직접 침해하는 결과가 되어, 그 행위가 위법한 것으로 인정되는 한, 그 행위는 그 특정기업에 대하여 채무불이행 또는 불법행위가 됨과는 별도로 그 제3자에 대한 관계에서 불법행위로 된다. [3] 특정물품에 대한 기업의 독점판매권을 침해하는 불법유출행위로 인하여 피해 회사가 입은 손해액을 산정함에 있어서는 그 손해액을 구체적으로 산정함이 원칙이고, 가령 이를 명확하게 주장·입증하는 것이 쉽지 아니하다는 점을 감안하여, 피해 회사가 입은 손해를 직접 입증하는 것이 아니라 불법행위가 행해진 기간과 행해지지 않은 기간의 회사의 이익액을 비교하는 방법에 의하여 손해액을 산출한다고 하더라도, 이렇게 산정된 이익액의 차액을 그대로 손해액으로 인정하려면 불법행위자의 유출행위가 중단된 이후의 이익의 증가는 오로지 그 중단에 기인한 것이라는 점 등의 제반 사정이 밝혀져야 할 것이고, 또 기업의 이익에는 매출액의 대소 외에도 여러 가지의 수입요소와 지출요소가 종합적으로 반영되는 것이므로 피해 회사의 이익 중 위 물품의 판매와 관련이 없는 부분이 없는지를 살펴보아 그런 부분이 있다면 전체 이익에서 이를 공제한 나머지 금액을 비교하는 방법으로 이루어져야 할 것이다(불법유출행위가 중단된 이후의 피해 회사의 매출액의 증가가 오로지 그 중단에 기인한 것이라는 점이 입증되는 경우라도, 손해액의 산정은 피해 회사의 손익계산서에 나타난 당기순이익 또는 순손실의 비교에 의하기보다는 증거에 의하여 매출액의 증가분을 인정 내지 추인하고 이에 대하여 적정범위 내에서의 평균순수익률을 적용하여 산출하는 방식이 보다 합리적일 것으로 보인다). 【참조조문】 [1] 민법 제750조[2] 민법 제750조[3] 민법 제763조 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 5. 8. 선고 99다38699 판결(공2001하, 1323) 【전 문】 【원고,피상고인】 기아에이에스안전유리 주식회사 (소송대리인 변호사 이상원) 【피고,상고인】 피고 1 주식회사 외 1인 (소송대리인 법무법인 미래 담당변호사 박장우 외 6인) 【원심판결】 서울고법 2000. 5. 30. 선고 99나7314 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 1. 원심판결의 요지 가. 사실관계 원심판결 이유와 기록에 의하여 인정되는 이 사건의 사실관계는 다음과 같다. (1) 원·피고 회사들의 성격 원고 회사는 자동차유리 및 부품의 제조판매업 등을 목적으로 하는 중소기업으로 소외 기아자동차 주식회사(이하 '기아자동차'라고만 한다)에서 생산되는 자동차의 부품 중 안전유리의 판매를 주된 영업으로 하고 있고, 피고 1 주식회사는 건축자재 종합생산판매 등을, 피고 2 주식회사는 안전유리제품의 제조가공 및 판매업 등을 각 목적으로 하는 기업으로 국내의 자동차유리를 사실상 양분하여 독점생산하고 있는 회사이다. (2) 피고 회사들의 납품계약 피고 회사들은 1990. 1. 1. 기아자동차와 사이에 각각 별도로 부품거래기본계약(부수적으로 보수용 부품에 대하여는 따로 공급협정서를 체결하였다. 이하 이를 포괄하여 '부품거래계약'이라 한다)을 체결한 다음, 그 즈음부터 주문자상표부착(OEM)방식으로 조립용 자동차안전유리 및 보수용 자동차안전유리를 각각 생산하여 위 기아자동차에 납품하여 온 이래 매년 위 각 부품거래계약을 갱신하여 왔는데, 이 사건 '보수용' 자동차안전유리에 대하여는 각자 위 기아자동차를 통하여 소외 기아써비스 주식회사(1996. 3. 7. 기아자동차써비스 주식회사로 상호가 변경되었다가 1997. 7. 4. 기아자동차판매 주식회사로 다시 상호가 변경되었다. 이하 '기아써비스'라고만 한다)에 납품하여 왔다. 기아써비스는 기아자동차의 계열회사로서 기아자동차와의 계약에 따라 기아자동차가 생산한 자동차에 대한 보수용 부품들을 독점적으로 공급 판매하여 왔으며, 보수용 부품들의 공급에 관한 한 기아자동차를 전적으로 대행하여 왔고, 따라서 피고들 회사도 보수용 안전유리에 관한 한 기아써비스를 거래의 상대방으로 취급하여 왔다(이하 기아자동차와 기아써비스를 포괄하여 '기아측'이라 한다). 한편, 위 각 부품거래계약에 따르면, 피고 회사들은 위 보수용 자동차안전유리를 기아자동차에게만 공급하여야 하고, 기아자동차의 서면에 의한 사전 동의 없이는 위 보수용 자동차안전유리를 제3자에게 제공하거나 판매할 수 없도록 되어 있다. (3) 상품의 특성 및 원고 회사의 독점판매계약 (가) 상품의 특성 이 사건에서 문제되고 있는 상품은 상표등록 제324114호로 등록된 KIA 상표가 부착된 보수용(A/S) 자동차안전유리(이하 '보수용 유리'라고만 한다)로서 그 특성상 소비자의 안전을 위하여 순정품의 공급이 중요하고, 취급시 발생하는 파손율이 높아 물류를 위한 별도의 용기가 필요하며, 포장의 전문성이 요구되는 점 등의 이유로 일반 자동차부품과는 달리 자동차생산자가 직접 공급하지 않고 전문특약점을 통하여 공급되고 있다. (나) 원고 회사의 독점판매계약 종전에는 기아써비스 및 유리제조업체인 피고 회사들 등이 독점적인 판매특약점이 아닌 전국에 산재한 소규모의 대리점들을 통하여 각자 보수용 유리를 공급하여 왔으나, 제조업체로부터 직접 공급받는 대리점과의 가격경쟁력 등으로 이러한 판매체제에 한계를 느낀 기아써비스는 기존의 유리대리점들을 모아서 1992. 6. 25. 기아자동차유리판매 주식회사를 설립케 한 후, 같은 해 7. 14. 특약점계약 및 유리공급약정을 체결하여 보수용 유리의 독점적 공급을 시도하였으나 실패하였고, 그 후 1993. 7. 28. 다시 원고 회사의 대표이사인 소외인과 특약점계약을 체결한 후 1994. 1. 19. 원고 회사로 법인격을 갖추게 되자 같은 해 2. 28. 원고 회사와 특약점계약 및 유리거래약정을 체결하여 보수용 유리의 판매에 관한 독점권을 부여하였고, 이에 따라 원고 회사는 전국 각지에 15개의 보증수리점을 모집하여 전국의 유통망을 정비하였으며, 기아써비스는 위 계약 체결 이후 원고 회사에게만 보수용 유리를 공급하여 왔는데, 그 공급체계는 원고 회사가 보수용 유리를 기아써비스를 거치지 않고 직접 피고 회사들로부터 공급받아 위 판매망을 통하여 전국적으로 공급하는 방식이고 기아써비스는 원고 회사로부터 수수료만 받았다. (4) 피고 회사들에 의한 독점판매권 침해 피고 회사들이 보수용 유리 제조업체로서의 가격경쟁력을 앞세워 별도의 피고 회사들의 대리점망을 구축하면서 기아써비스와 함께 보수용 유리 공급시장을 나누어 점유하여 왔던 것은 앞서 본 바와 같고, 이후 기아자동차와 납품계약을 체결하여 기아자동차의 서면에 의한 사전동의 없이는 보수용 자동차안전유리를 시중에 판매할 수 없도록 약정하였음에도 불구하고 그 약정을 위반하여 시중유통을 계속하여 왔다(다만, 기아측이 원고 회사에 독점판매권을 주기 전까지는 위 (2)항의 납품계약을 위반한 피고 회사들의 위와 같은 행위를 사실상 묵인하여 온 것으로 보인다). 그러나 기아써비스가 원고 회사(원고 회사의 전신인 대표이사 소외인의 개인기업 포함)에게 독점판매권을 부여한 이후로는 기아측도 원고 회사를 통한 유통질서의 확립을 위하여 1993. 9. 3. 및 9. 9.과 1993. 10. 27. 등 수차에 걸쳐 피고 회사들에게 시중유출의 중지를 요청하였으나, 피고 회사들은 원고 회사에 대한 판매독점권 부여는 자신들의 재고관리를 어렵게 하고 피고 회사들의 기존 대리점의 반발을 초래할 수 있다는 이유 등을 들어 그 요청을 받아들이지 아니한 채 계속하여 시중유출을 하여 오다가, 1995. 12. 9. 원고 회사가 피고 회사들을 상표법위반 혐의로 검찰에 고발하기에 이르자 1996. 2. 28. 비로소 1996. 7. 1.부터 시중유출을 중지하겠다는 각서를 제출하고 기소유예처분을 받았다. (5) 그 후의 상황 피고 회사들은 1997. 7. 이후 기아자동차에 대한 보수용 유리의 공급을 일방적으로 중단하였고, 이에 같은 해 8. 4. 원고 회사가 피고 회사들을 상대로 이 사건 소송을 제기하자, 같은 해 10. 10. 기아써비스는 원고 회사에게 분쟁해결이 원만히 되지 않으면 원고 회사와의 유리공급계약이 해지될 수 있음을 경고하였으나, 같은 달 16. 원고 회사가 소송을 취하할 의사가 없음을 통보하자 기아써비스는 원고 회사에게 1998. 7. 30.부 계약해지를 통보하였고, 1998. 8. 3. 원고 회사의 특약점계약체결가처분신청으로 인한 수원지방법원 98카합903 특약점계약체결가처분결정으로 인하여 계약해지가 미루어지다가 1999. 2. 27. 원고 회사와 기아써비스와의 계약이 정식으로 해지되었다. 한편, 피고 회사들은 1998. 8. 말경 기아자동차에 대한 보수용 유리의 공급을 재개하였으나 정상적인 공급은 원고 회사와 기아써비스와의 계약이 정식으로 해지된 이후 이루어지고 있다. 나. 원심의 판단 원심은 위 인정 사실에 터잡아 다음과 같이 판단하였다. (1) 손해배상책임의 발생 위 인정 사실을 요약하면, 원고 회사가 기아써비스로부터 보수용 유리에 관하여 이른바 특약점계약을 통하여 그 독점적 판매권을 취득하였고, 피고 회사들은 납품계약에 의하여 기아써비스에게만 보수용 유리를 공급하기로 되어 있어, 결국 피고 회사들에 의하여 제조되는 기아자동차 보수용 유리는 원고 회사에게 공급되어 원고 회사를 통하여만 전국에 판매될 수 있도록 계약체계가 형성되어 있었고, 피고 회사들은 이러한 계약체계의 한 당사자로서 이러한 사정을 잘 알면서 기존의 자신들의 이익을 유지하기 위하여 오히려 이러한 계약체계, 즉 납품계약에 따른 기아써비스에게만의 공급, 기아써비스의 원고 회사에 대한 독점적 판매권 부여를 무시하면서 수차례에 걸친 원고 회사 및 기아써비스의 제지 및 시정요구에도 불구하고 계속하여 수년간 보수용 유리의 불법시중유출을 감행한 것으로, 무릇 독점판매계약의 침해로 인한 제3자의 채권(계약)침해의 인정은 경쟁저해성의 문제때문에 한정적으로 인정할 수밖에 없고, 단순히 계약의 인식으로는 부족하고 해의 또는 그에 준하는 불법성의 존재를 필요로 한 것이기는 하나, 이 사건의 경우 앞서 본 모든 사정을 종합하여 보면, 적어도 원고 회사에게 독점적 판매권이 부여된 이후의 피고 회사들의 시중유출은 부당, 위법하다고 아니할 수 없다. 따라서 피고 회사들은 원고 회사에 대하여 앞서 본 바와 같은 불법시중유출로 인하여 원고 회사에 생긴 손해를 배상하여야만 할 것이다. (2) 손해배상액의 산정 원고 회사의 손해액은 피고 회사들에 의한 불법시중유출이 없는 상황에서의 순이익 또는 순손실과 불법시중유출이 있는 상황에서의 순이익 또는 순손실과의 차액이 될 것인바, 기록상의 각 증거에 의하여 피고 회사들이 앞서 본 각서에 따라 시중유출을 중지하였다고 보여지는 1996. 7. 1.부터 피고 회사들의 원고 회사에 대한 공급이 중단되기 직전인 1997. 6. 30.까지 1년간 원고 회사의 순이익은 금 222,842,115원이고, 그 월평균 순이익은 금 18,570,176원(금 222,842,115원/12개월)인 사실, 한편 피고 회사들이 보수용 유리를 시중유출하던 1993. 8.부터 1996. 6.까지의 원고 회사의 영업실적은 총 손실액이 금 96,938,693원이고, 총 이익금이 금 30,094,227원으로 35개월간의 순손실액은 금 66,844,466원이고, 월평균 순손실액은 금 1,909,841원(금 66,844,466원/35개월)인 사실을 인정할 수 있고 반증 없다. 따라서 그 차액인 금 20,480,017원{금 18,570,176원 - (-)금 1,909,841원}이 매월 원고 회사가 입은 순이익 감소액이므로 당사자 사이에 다툼이 없는 손해배상액 산정의 기간, 즉 22개월분의 순이익 감소액 합계액은 금 450,560,374원(금 20,480,017원 × 22개월)이 됨은 계산상 명백하니, 위 합계액이 피고 회사들이 배상하여야 할 금액이 되며, 한편 앞서 본 사정에 의하면 피고 회사들의 행위는 공동불법행위이거나 혹은 공동성은 결여하였으나 하나의 손해발생에 관하여 각각 독립하여 불법행위의 구성요건을 갖추고 하나의 손해발생에 결합되어 있는 이른바 독립적 공동불법행위 내지 병존적 공동불법행위라고 인정되므로 원고 회사에 대하여 위 손해액에 관하여 연대책임을 져야 할 것이다. 2. 상고이유 제1점에 대하여 기록에 의하여 판시 증거들을 살펴보면, 기아측이 원고 회사에게 보수용 유리에 관한 독점판매권을 부여한 것으로 본 원심의 판단은 수긍이 가고, 거기에 상고이유가 지적하는 바와 같은 채증법칙의 위배 또는 심리미진의 위법이 있다고 볼 수 없다. 3. 상고이유 제2점에 대하여 일반적으로 채권에 대하여는 배타적 효력이 부인되고 채권자 상호간 및 채권자와 제3자 사이에 자유경쟁이 허용되는 것이어서 제3자에 의하여 채권이 침해되었다는 사실만으로 바로 불법행위로 되지는 않는 것이지만, 거래에 있어서의 자유경쟁의 원칙은 법질서가 허용하는 범위 내에서의 공정하고 건전한 경쟁을 전제로 하는 것이므로, 제3자가 채권자를 해한다는 사정을 알면서도 법규에 위반하거나 선량한 풍속 또는 사회질서에 위반하는 등 위법한 행위를 함으로써 채권자의 이익을 침해하였다면 이로써 불법행위가 성립한다고 하지 않을 수 없고, 여기에서 채권침해의 위법성은 침해되는 채권의 내용, 침해행위의 태양, 침해자의 고의 내지 해의의 유무 등을 참작하여 구체적, 개별적으로 판단하되, 거래자유 보장의 필요성, 경제·사회정책적 요인을 포함한 공공의 이익, 당사자 사이의 이익균형 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다. 이렇게 볼 때 특정기업으로부터 특정물품의 제작을 주문받아 그 특정물품을 그 특정기업에게만 공급하기로 약정한 자가 그 특정기업이 공급받은 물품에 대하여 제3자에게 독점판매권을 부여함으로써 제3자가 그 물품에 대한 독점판매자의 지위에 있음을 알면서도 위 약정에 위반하여 그 물품을 다른 곳에 유출하여 제3자의 독점판매권을 침해하였다면, 이러한 행위는 특정기업에 대한 계약상의 의무를 위반하는 것임과 동시에 제3자가 특정기업으로부터 부여받은 독점판매인으로서의 지위 내지 이익을 직접 침해하는 결과가 되어, 그 행위가 위법한 것으로 인정되는 한, 그 행위는 위 특정기업에 대하여 채무불이행 또는 불법행위로 됨과는 별도로 그 제3자에 대한 관계에서 불법행위로 된다고 할 것이다. 돌이켜 이 사건을 살펴보면, 피고 회사들은 기아측의 주문에 따라 기아측의 상표가 부착된 이 사건 물품을 제작하고 이를 기아측에게만 공급하며 제3자에게는 일체 유출하지 아니하기로 약정하고서도 계속하여 이를 타에 유출함으로써 기아측과의 계약을 위반하여 오던 중, 원고 회사가 기아측과 사이에 독점판매계약을 체결하고 독점판매를 위한 판매망을 구축하는 등 영업을 위한 제반 준비를 갖추고서 기아측과 함께 수차례에 걸쳐 유출행위를 중단하여 줄 것을 요구하였으나 다른 이유를 들며 계속하여 그 요청을 거절하여 오다가, 원고 회사가 피고 회사들을 상표법위반 혐의로 고발하자 비로소 유출행위를 중단한 사실이 인정되는 바, 피고 회사들의 이러한 유출행위는 적어도 피고 회사들이 원고 회사의 독점판매권 취득을 알게 된 시점부터는 자신들의 행위로 인하여 원고 회사가 적법하게 취득한 위 독점판매권자로서의 지위 내지 이익을 침해하게 됨을 알면서도 자신들의 이익을 유지하기 위하여 상표법에 위반하면서까지 불법유출을 계속한 것으로서, 앞서 본 판단 기준에 비추어 볼 때 상업거래의 공정성과 건전성을 해하고 사회통념상 요구되는 경제적 질서에 반하는 위법한 행위로 평가된다고 할 것이다. 같은 취지에서 피고 회사들의 침해행위가 원고 회사에 대한 불법행위로 된다고 본 원심의 결론은 옳고, 거기에 상고이유가 지적하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다(다만 원심은, 피고 회사들의 유출행위는 원고 회사에게 독점적 판매권이 부여된 때부터 불법행위로 된다고 하였으나, 피고 회사들이 원고 회사의 독점적 판매권 취득을 안 때부터 불법행위로 된다는 것이 정확한 표현이다). 4. 상고이유 제3점, 제4점에 대하여 이상에서 본 이유로 피고 회사들은 원고 회사에 대하여 불법행위로 인한 손해배상책임을 지는 것이나, 원심이 그 손해배상액을 산정한 방법 및 액수는 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 가. 이 사건 불법행위로 인한 손해액을 산정함에 있어서는 피고 회사들의 각 불법유출 행위로 인하여 원고 회사가 입은 손해를 구체적으로 산정함이 원칙이고, 가령 그 점을 명확하게 주장·입증하는 것이 쉽지 아니하다는 점을 감안하여, 원고 회사가 입은 손해를 직접 입증하는 것이 아니라 원심이 채용한 방법과 같이 불법행위가 행해진 기간과 행해지지 않은 기간의 원고 회사의 이익액을 비교하는 방법에 의하여 손해액을 산출한다고 하더라도, 이렇게 산정된 이익액의 차액을 그대로 손해액으로 인정하려면 피고들의 유출행위가 중단된 이후의 이익의 증가는 오로지 그 중단에 기인한 것이라는 점 등의 제반 사정이 밝혀져야 할 것이고, 또 기업의 이익에는 매출액의 대소 외에도 여러 가지의 수입요소와 지출요소가 종합적으로 반영되는 것이므로 원고 회사의 이익 중 위 물품의 판매와 관련이 없는 부분이 없는지를 살펴보아 그런 부분이 있다면 전체 이익에서 이를 공제한 나머지 금액을 비교하는 방법으로 이루어져야 할 것이다(피고들의 유출행위가 중단된 이후의 원고 회사의 매출액의 증가가 오로지 그 중단에 기인한 것이라는 점이 입증되는 경우라도, 손해액의 산정은 원고 회사의 손익계산서에 나타난 당기순이익 또는 순손실의 비교에 의하기 보다는 증거에 의하여 매출액의 증가분을 인정 내지 추인하고 이에 대하여 적정범위 내에서의 평균순수익률을 적용하여 산출하는 방식이 보다 합리적일 것으로 보인다). 그러나 원심은 위와 같은 점에 대한 심리를 거치지 아니한 채, 단순히 피고 회사들에 의한 불법시중유출이 없는 상황에서의 순이익 또는 순손실과 불법시중유출이 있는 상황에서의 순이익 또는 순손실과의 차액이 이 사건에서의 손해액이 될 것이라고 전제하고서는, 만연히 불법시중유출이 중단된 이후의 원고 회사의 기간당 순이익에서 중단되기 전의 기간당 순이익을 공제한 금액을 기준으로 산출된 액수 전액을 그대로 그 손해배상액으로 인정하고 말았으니, 여기에는 불법행위로 인한 손해액에 관한 법리를 오해한 나머지 적절한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이다. 나. 또한 원심이 인정한 사실관계와 기록에 나타난 사정만으로는, 피고 회사들이 공동으로 불법행위를 한 것으로 보기는 어렵고, 피고들의 각 불법행위가 하나의 손해발생에 결합되어 있는 것이라 할 수도 없으므로, 달리 특별한 사정에 관한 입증이 없는 한, 피고 회사들의 행위는 원고에 대하여 각각 불법행위가 되는 것이고, 그 손해 역시 각각 별개로 발생하는 것으로 보아야 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심은 피고 회사들의 행위를 공동불법행위로 보아 피고들에게 연대책임이 있다고 판단하였으니, 여기에는 공동불법행위의 법리를 오해한 결과 판결 결론에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유도 이유 있다. 다. 덧붙여, 원심은 손해배상액 산정의 기간이 22개월이라는 점이 당사자 사이에 다툼이 없다고 하여 22개월간의 손해액을 산정한다고 하였을 뿐 그 기간이 어느 때부터 어느 때까지인지를 특정하지 아니하였는바, 이와 같은 손해산정방식은 손해 발생의 시점을 특정함이 없이 손해액을 산정한 것이어서 적절하지 아니하다는 점을 지적해 둔다. 5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 유지담(재판장) 조무제 이규홍 손지열(주심) |
2) 손해배상액의 산정
개정 상임법은 "손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 하고 있다. (제10조의4 제3항) 이러한 손해배상액 산정기준은 주관적 요소와 객관적 요소를 종합적으로 고려한 것이지만 두 요소 가운데 어느 것이 본래의 손해인지 다른 요소는 어떠한 역할을 하는 것인지 해석상 어려운 문제를 제기한다.101)
| 101) 권리금의 객관적 평가의 필요성은 종래 권리금 계약의 당사자 (임차인과 전차인 임차권 양수인 또는 신 임차인) 사이의 권리금의 수준과 관련한 분쟁의 맥락에서 주로 강조되어 왔다 즉 영업 양수인의 정보 부족과 권리금 제도의 법적 근거 부재로 인하여 정당한 권리금의 수준에 관한 분쟁이 발생하므로 이를 해결하기 위하여 권리금 법제화가 요구된다는 것이다 (박성규 앞의 논 17면 ) 이러한 저간의 사정을 볼 때 개정 상임법에 따라 마련된 권리금 평가기준은 결국 시장에서 결정되는 권리금의 수준에 영향을 미칠 것이고 영업 양수인의 정보 부족을 고려하면 결국 권리금 수준을 낮추기보다는 높이는 요인으로 작용할 것이라고 여겨진다 |
개인적인 견해로는 위 규정은 두 가지 방식으로 해석될 수 있다. 하나는 본래 임차인의 손해는 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금 상당액이지만 임차인과 피주선인의 통모 등으로 인하여 위 권리금이 과다하게 결정된 경우에도 임대인이 이를 모두 배상하도록 하는 것은 부당하기 때문에 임대차 종료 당시의 권리금 평가액이라는 객관적인 기준에 의하여 배상액을 제한하는 규정으로 이해하는 것이다 다른 하나는 임차인에 대한 배상액은 임대차 종료 당시의 객관적인 권리금 평가액으로 정해지지만 피주선인이 지급하기로 약정한 권리금이 있다면 그것이 객관적인 권리금 평가액으로 추정된다고 이해하는 것이다. 이렇게 해석할 경우 권리금 회수기회 보호 제도의 영업보상적 성격이 두드러지게 나타나게 된다 임대인의 손해배상책임의 성질을 사회경제적 근거에 기초한 법정책임으로 이해한다면 후자와 같이 해석하는 것이 타당할 것이다.
다만 두 가지 중 어느 방식으로 해석하건 임차인은 피주선인이 지급하기로 한 권리금의 가액을 증명하면 족하고 임대차 종료 당시의 권리금이 이에 미치지 못한다는 점은 임대인이 증명해야 할 것이다. 위 두 가지 기준 가운데 피주선인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금의 의미는 비교적 명확하다 기존 임차인과 피주선인 사이에 이미 권리금 계약이 성립된 경우에는 권리금 계약에서 정한 권리금 상당액이 손해액이 된다 입법 목적을 고려해 본다면 임차인과 피주선인 사이에 아직 권리금 계약이 체결되지 않고 그에 관한 교섭이 진행되고 있는 것에 불과하더라도 그 교섭이 성숙하여 장차 권리금 계약이 체결될 상당한 개연성이 있고 이에 대한 당사자들의 신뢰를 보호할 필요성이 있으며 권리금 액수가 확정되었거나 확정될 수 있는 경우에는 그 권리금 상당액도 손해액으로 평가할 수 있을 것이다.
두 번째 기준인 임대차 종료 당시의 권리금의 해석은 보다 까다롭다 개정상임법은 위 용어의 구체적 의미를 밝히고 있지 않으므로 권리금 개념의 정의에서 그 내용을 끌어올 수밖에 없다 앞서 본 것처럼 개정 상임법은 장소적 이익 영업적 이익 시설이익 모두를 권리금의 개념에 포함시키고 있으므로 이들은 임대차 종료 당시의 권리금을 산정할 때 포함될 공산이 크다 개정 상임법은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 하고 있는데 (제10조의7) 이에 따라 개정된 감정평가실무기준102) 은 이들 모두를 권리금 평가에 포함시키고 있다 즉 개정 고시는 "영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설 비품 재고자산 등 물리적⋅구체적 형태를 갖춘 재산을 유형재산으로 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처 신용 영업상의 노하우 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적 ㆍ 구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 무형재산으로 각각 정의하여 평가 대상에 포함시키고 있는데103) 이 중 유형재산에는 시설이익이 무형재산에는 장소적 이익과 영업적 이익이 포함되는 것이다 그러나 이러한 개정 고시의 손해액 산정기준은 부적절하고 불충분해 보인다.
| 102) 2015.6.11. 국토교통부 고시 제2015-377호로 개정된 것, 이하 "개정 고시"라고 한다. 103) 개정고시 660-41 |
우선 영업적 이익 부분부터 살펴보기로 한다. 개정 고시가 채택한 기준의 타당성 여부를 판단하기 위해서는 우선 정당한 보상액 산정 기준이 어떤 모습이어야 할 것인지 분석할 필요가 있을 것이다 영업적 이익의 산정 방법으로는 이를 확보하기 위하여 투입한 요소 비용에 감가상각률을 반영하여 추정하는 방법과 장래 발생할 기대이익 흐름을 현재가치로 할인하는 방법을 생각해 볼 수 있을 것이다. 그런데 임차인에 대하여 영업보상을 하는 이유는 그가 정상이윤을 초과하는 이익을 발생시키는 영업을 창출하였기 때문이므로 영업적 이익은 원칙적으로 임차인이 기왕에 실현한 이익으로부터 추정한 기대이익 흐름에 의하여 산정해야 한다 막연히 투입 요소 비용에 의하여 산정하거나104) 기대이익에 의하여 산정하더라도 단순히 동종 업계의 평균적 이익 등을 기준으로 한다면 아무런 증명 없이 임차인이 수익성 있는 영업을 창출하였다고 간주하는 것이 되어 버리므로 입법 목적을 일탈하여 임차인의 도덕적 해이를 부르고 사회적 낭비만을 초래할 뿐이다 한편 소유자에게 귀속되어야 할 장소적 이익은 공제되어야 할 것이다 따라서 임대차계약이 갱신되었음에도 차임 증감이 없었고 차임이 인근 상가에 비하여 과소한 경우에는 실제 차임액을 인근의 유사한 상가들의 평균적 차임액으로 치환하여 기대이익을 산정하는 것이 적절하다고 생각된다.105) 위와 같은 기준은 임차인이 임대차 종료 후에 영업을 더 이상 하지 않는 경우를 전제로 한 것이다. 만약 임차인이 임대차 종료 후에 다른 장소에서 종전과 동일한 영업을 하여 영업적 이익의 전부 또는 일부를 계속 보유한다면 그 부분에 관하여는 영업의 이전 및 재건에 소요되는 비용만을 보상하면 될 것이다. 106)
| 104) 김영두 2015b 앞의 논문 126, 129 역시 재화와 달리 영업의 경우에는 투자금과영업의 시장가치 사이에 연관이 크지 않다는 이유로 손해액을 산정할 때 임차인의 투자그믕ㄹ 기준으로 해서는 안된다고 주장한다 105) 비록 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 에 의한 보상액 산정의 목적을 위하여 임대차기간 만료 전의 경우만을 다루고 있기는 하지만 영업권리금 보상액 산정시 지역권리금 해당액을 공제하도록 함으로써 위와 유사한 논리를 개진하는 견해가 있다 (박상현 "상가권리금의 보상과 평가" 부동산연구 제21집 제3호 (2011) 58-61, 64-67)  106) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제77조는 영업을 폐지한 경우와 휴업한 경우를 구별하여 보상하도록 하고 있으며 동법 시행규칙 제46조 및 제47조는 각각 폐업보상과 휴업보상의 기준을 정하고 있다 이 중 영업권 보상의 의미를 가지는 것은 폐업보상 뿐이고 휴업보상은 영업권의 가치를 유지하면서 영업을 이전하는 경우의 과도적 손실을 보상하는 것으로서 영업권 보상과는 다른 차원의 것이다 (박상현 앞의 논문 62-63) |
개정 고시는 차적으로 수익환원법을 적용하여 평가하도록 하고 있는데 107) 이는 기본적으로 타당하다고 생각된다. 다만 수익환원법은 수익기간이 특정되어야 활용할 수 있는데 개정 상임법은 물론 개정 고시에도 수익기간이 정해져 있지 않아서 현재로서는 계산이 불가능하다. 수익기간을 무기한으로 본다면 계산이 가능하겠지만 이러한 해석론은 무리이다 수익기간은 실질적으로는 임대차가능기간 연장의 의미를 가지고 있고 임대차가능기간은 현행법상 법률에 의하여 규정된 입법 사항이므로108), 충분한 정책적 고려를 바탕으로 한 명시
적인 법 개정 없이 해석만으로 위와 같은 결론에 이르는 것은 곤란하기 때문이다. 개정 고시가 아무런 부가적 요건 없이 원가법이나 거래사례비교법을 차적으로 적용하도록 하고 있는 것도 문제이다.109) 앞서 본 것처럼 임차인이 창출한 영업적 이익은 원칙적으로 그가 기왕에 실현한 이익으로부터 추정해야 하기 때문이다 한편 개정 고시가 평가기준으로 채택한 원가법은 장차 실무적으로 매우 중요한 의미가 있을 것으로 보인다.110) 즉 상가 임차인은 전 임차인에게 지급하였던 권리금에 관한 자료를 제출함으로써 가장 쉽게 권리금 평가액을 증명할 수 있을 것이다 이는 그 동안 계약서도 없이 어둠 속에서 이루어지던 권리금 계약을 양성화하여 실질적인 과세대상으로 삼을 수 있게 되었음을 의미한다.
| 107) 개정 고시 660-4.3.3.1 무형재산의 감정평가방법 ① 무형재산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가할 수 있다 개정 고시 660-4.3.3.2. 수익환원법의 적용 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가한다 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다 른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다. 108) 상임법 제10조 제2항 제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> 109)개정 고시 660-4.3.3.3. 거래사례비교법의 적용 무형재산을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가한다 다만 무형재산의 거래사례에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다 1. 동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래사례와 대상의 무형재산을 비교하는방법 2. 동일 또는 유사 업종의 권리금 일체 거래사례에서 유형의 재산적 가치를 차감한 가액을 대상의 무형재산과 비교하는 방법 110) 개정 고시 660-4.3.3.4. 원가법의 적용 무형재산을 원가법으로 감정평가할 때에는 대상 상가의 임대차계약 당시 무형재산의 취득가액을 기준으로 취득 당시와 기준시점 당시의 수익 변화 등을 고려하여 감정평가한다 다만 무형재산의 원가에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 가정평가할 수 있다. |
다음으로 장소적 이익과 관련해서는 무엇보다도 임대차기간 만료 후의 장소적 이익이 임대인에게 귀속되어야 한다는 점에서 이를 권리금 평가에 포함시키는 것 자체가 부적절하므로 원칙적으로 이 부분은 권리금 평가 시 제외되어야 한다. 물론 약정 임대차기간 중의 장소적 이익 즉 임대차기간 중의 약정차임과 시장 차임 차액의 합계액으로 평가될 수 있는 임차권의 가치는 임차인이 임대차계약에 의하여 확보한 이익이므로 임차인에게 귀속되어야 한다. 그러나 개정 상임법은 임대차계약이 기간 만료로 종료한 경우만을 문제 삼고 있으므로 이러한 맥락에서 장소적 이익은 임대차기간 만료 후의 장소적 이익으로서 임대인에게 귀속되어야 하는 것이어서 이를 권리금 평가에 반영하는 것은 부당하다.111) 개정 상임법의 문언에 충실하게 장소적 이익을 임차인에게 귀속된다고 해석할 경우에도 또 다른 문제가 발생한다 장소적 이익은 영업적 이익과 마찬가지로 무형재산으로서 차적으로 수익환원법에 의하여 평가하도록 되어 있고 이는 수익기간 동안의 약정차임과 시장차임 차액의 현가에 의하여 산정되어야 하는데 수익기간이 정해져 있지 않은 이상 역시 평가가 불가능한 것이다.
| 111) 일보 후퇴하여 장소적 이익이 임차인에게 귀속될 수 있다고 보더라도 차임증감청구권과의 관계상 적어도 장소적 이익의 일부는 임대인에게 귀속된다고 볼 수밖에 없다 차임증감청구권은 장래에 향하여 효력이 발생하므로 임대인이 기왕에 차임증감 청구권을 행사하지 않은 이상 임차인에게 귀속된다고 주장할 수도 있겠으나 이는 지나치게 형식적인 논리라고 할 것이다. 이처럼 장소적 이익이 임대인과 임차인에게 분할 귀속되는 것으로 본다면 그 중 어떤 부분이 임차인에게 귀속되고 어떤 부분이 임대인에게 귀속되어야 할 것인지 기준이 정해져 있지 않으면 권리금 중 장소적 이익 부분을 산정할 수 없게 된다. |
마지막으로 시설이익에 대한 평가방법에도 흠결이 있다 개정 고시는 유형재산을 평가할 때 차적으로 원가법을 적용하고 차적으로 거래사례비교법을 적용하도록 하고 있다. 평가법 자체는 타당해 보이지만 시설이익은 법률에 그대상과 기준이 명확히 정해져 있지 않으면 가액을 산정할 수 없다는 점이 문제이다 임대차 목적물에 부합된 부분은 소유자인 임대인에게 귀속되므로 유익비상환청구권에 관한 민법 조항을 원용하여 가액을 계산하면 되겠지만 부합되지 않은 부분은 임차인이 수거해 갈 수도 있기 때문에 임차인이 수거권을 행사할 것인지 여부를 일정 시점을 기준으로 확정시키는 절차가 마련되어 있지 않은 이상 가액을 산정할 수 없다. 나아가 유익비상환청구권 및 부속물매수청구권과 중복하여 개정 상임법상의 손해배상청구권 행사를 하는 것을 막는규정도 필요하다.
이처럼 현재로서는 손해배상액 산정에 관한 법률 규정의 흠결로 인하여 임대차 종료 당시의 권리금을 합리적으로 산정할 수 없다 결국 법원이 일종의 법유추를 통하여 법리를 생성해낼 수밖에 없을 텐데 사법기관이 고도의 정책적 목적과 관련된 사항의 결정을 떠맡는 것이 부적절함을 두 말할 필요가 없다. 아무튼 법원은 예컨대 임차인의 유익비상환청구권 부속물매수청구권 또는 수거권 행사 여부를 사실심 변론 종결시를 기준으로 판단하여 해당액을 손해배상액에서 공제한다거나 영업적 이익은 제반 사정에 비추어 임차인이 임대차가능기간 종료 후 계약갱신을 할 수 있을 것으로 합리적으로 기대할 수 있었던 기간 동안의 초과이익을 기준으로 판단한다는 등의 판례 이론을 형성해 내야 할 것이다. 이러한 법리들이 충분히 축적되기까지 임대인과 임차인은 그결과를 예측하기 어려운 권리금 분쟁들에 시달리게 되지 않을까 우려가 된다.
라. 제도의 실효성 문제
지금까지본것처럼개정상임법상권리금규제방안은여러가지문제점들을 내포하고있다 그러나개정상임법의권리금규제방안을받아들인다고하더라도 개정 상임법에는 당초의 입법 목적 달성을 어렵게 할 수 있는 여러 가지 잠재적 요소들이 존재하고 있어 실효성 측면에서도 우려되는 바가 적지 않다.
가장 문제되는 것은 이대차기간 종료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지만 임대인의 권리금 회수 방해 금지의무가 인정된다는 것이다. (개정 상임법 제10조의4 제1항) 이는 당초 개정 법률안이 임대차 종료 후 개월까지 권리금 회수 협력의무를 인정하고 있었던 것에서 후퇴한 것이다.112) 위 조항을 문언대로 해석한다면 임대인은 임대차기간이 종료한 뒤에는 피주선인과의 임대차계약 체결을 거절하거나 피주선인에게 현저하게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 등 개정 상임법 제10조의4 제1항 각 호의 권리금 회수 방해행위를 하여도 무방하다는 것이 된다. 그러나 이렇게 해석한다면 개정 상임법의 입법 목적은 심각하게 훼손될 수밖에 없다 따라서 위 조항을 합목적적으로 해석하여 임대차기간 종료 시까지 기존 임차인이 신규 임차인을 주선한 경우에는 임대차기간이 종료한 뒤에도 임대인은 권리금 회수 방해행위를 하지 말아야 할 의무가 있다고 볼 필요가 있다 그러나 이러한 해석이 자명하다고 할 수는 없으므로 판례가 정립되기까지는 이 문제는 계속하여 불확실한 상태에 놓이게 될것이다.
이와 유사한 문제는 다른 측면에서도 발생한다 개정 상임법에 따르면 임대인이 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 경우 피주선인과의 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 간주된다. 113) 그러나 수억에 이르는 거액의 권리금이 형성된 상가의 경우 권리금 상당액의 손해배상의무를 면하기 위하여 위 기간 동안 기꺼이 상가를 공실로 남겨 두거나 비영리 목적으로 활용하려는 임대인도 많이 있을 것으로 짐작된다 개정 상임법은 위 기간을 1년으로 하고 있었던 개정 법률안보다는 강화된 것이기는 하지만 여전히 입법 목적을 달성하기에는 미흡한 반면 멀쩡한 상가를 비워두도록 유도함으로써 사회경제적 이익을 침해하는 정도는 더욱 심해졌다고 평가할 수있다.
| 112) 개정 법률안 제10조의4 제1항 113) 개정 상임법 제10조의4 제2항 제3호 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13] |
개정 상임법 조항들의 불명확성도 큰 문제이다 손해배상액 산정 기준의 불명확성은 이미 검토한 바 있지만 그 외에도 많은 요건사실들이 불명확하게 규정되어 있다. 예컨대 권리금 회수를 방해하는 것으로 열거된 행위들 중 임대인이 피주선인에게 현저하게 고액의 보증금 또는 차임 요구를 하는 경우가 있는데114) 그 기준이 불명확하여 실제로 임대인의 행위를 규제할 수 있을 지 의문이 든다 그리고 임대인이 피주선인과의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유 중 피주선인의 지급 자력의 부재이나 의무 위반의 우려는 임대인으로서는 알 수가 없고 증명하기도 매우 어려울 것이다.115) 개정 상임법은 기존 임차인이 임대인에게 피주선인의 자력과 의무이행 의사 및 능력에 관한 정보를 제공할 의무를 지우고 있지만116) 기존 임차인의 정보력 역시 제한되어 있을 뿐 아니라 부실하게 정보를 제공할 경우 실질적으로 아무런 도움이 되지 못할 것이다.
그 밖에 손해배상청구권의 소멸시효 기간이 일반 불법행위책임이나 채무불이행책임보다 단기인 임대차 종료일로부터 3년으로 되어 있다는 점과117) 임대차 목적물이 대규모점포 또는 준대규모점포에 해당하는 경우에는 권리금 회수기회 보호 등에 관한 규정이 적용되지 않는다는 점도118) 제도의 실효성을 감소시키는 역할을 한다. 권리금 회수기회 보호 등에 관한 규정들을 개정 상임법시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하도록 하는 부칙 제 조의 규정도 문제이다. 개정 상임법의 권리금 규제는 임대인에게 종전에 없었던 새로운 부담을 지우는 것이므로 개정 상임법 시행 후 임대인들은 임대차계약을 체결함에 있어서 이러한 부담을 고려하여 임대차계약의 조건을 협상하게 될 것이다 그러나 개정 상임법 시행 전에 임대차계약을 체결하였던 기존의 임대인들은 이러한 기회를 갖지 못하였으므로 이들에게까지 권리금 규제를 동일하게 적용하는 것은 절차적인 면에서 문제가 있다.
| 114) 개정상임법 제10조의4 제1항 제3호 참조 115) 개정상임법 제10조의4 제2항 제1, 2호 참조 116) 개정상임법 제10조의4 제5항 117) 개정상임법 제10조의4 제4항 118) 개정상임법 제10조의5 제1호 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 |
지금까지 개정 상임법상 권리금 회수기회 보호 제도의 내용과 문제점을 검토하여 보았다. 다음 장에서는 개정 상임법의 규율을 넘어서서 보다 일반적인 임차인 보호 방안을 검토해 보기로 한다.
Ⅵ 바람직한 임차인 보호방안
가. 임차인의 영업보호
앞서 서술했던 것처럼 권리금이라는 개념 도구는 그에 의하여 표현되는 현상들을 일률적으로 해결하기에 부적절하다 일반적으로 권리금의 요소로 논의되어 왔던 장소적 이익 영업적 이익 그리고 시설 이익 가운데 임차인에게 귀속될 수 있는 것은 영업적 이익과 시설 이익이다.119) 임차인에게 귀속될 수 있는 위와 같은 이익을 통칭하여 영업 가치라고 부를 수 있을 것이다.120) 다만 영업적 이익 중 임대차가능기간 만료 이후에 발생하는 부분을 임차인에게 귀속시킬 것인지 여부는 사회경제적 이익을 고려하여 신중히 결정되어야 할 문제라는 점 그리고 시설 이익은 기존의 임차인 보호제도와 중복되지 않도록 해야 한다는 점은 유의할 필요가 있다.
이처럼 영업적 이익 및 시설 이익 등의 영업 가치와 관련하여 임차인을 어떻게 보호할 것인지의 문제가 기존에 권리금이라는 용어로 표현되는 현상들의 핵심이라면 이를 굳이 권리금 보호라는 틀로 바라보기보다는 임차인의 영업보호라는 관점에서 고찰하는 것이 보다 종합적이고 효율적인 해결 방안을 도출하는 길일 것이다 121) 다만 임차인 영업보호에 있어서도 일방적으로 임차인의 이익만을 도모하려는 것은 지양해야 하고 임대인을 비롯한 관련 당사자들의 이익과의 균형 및 기존 법제도와의 조화를 꾀하여야 하며 나아가 사회경제적 이익도 함께 고려하여야 할 것이다. 122)
임차인의 영업보호 방법 중 가장 중요한 것은 존속보장 제도와 영업보상 제도이다 아래에서는 각 제도의 내용과 도입 필요성 여부를 좀 더 자세히 살펴보기로 한다 이와 관련하여 우리나라에서는 임차인이 영업 가치를 사적으로 처분하여 영업적 이익을 회수하는 방식이 보편화되어 영업보상 제도의 기능을 일부 수행하고 있으므로 이에 관하여도 검토하기로 한다.
| 119) 장소적 이익의 경우에는 임차인이 임대차계약에 의하여 확보한 것이 아닌 이상 소유자에게 귀속되어야 하고 그 기본적 형식인 차임의 형태로 파악하는 것이 합목적적이다. 임대인이 임차인에게 권리금이라는 명목으로 차임의 선급을 받았다고 해도 이는 차임으로 파악하면 족하고 약정 임대차기간 중에 증가된 장소적 이익은 임차인에게 귀속시키며 약정 임대차기간 이후에 증가된 장소적 이익은 차임 증감의 형태로 임대인에게 귀속시키는 것이 타당하다 그 가액은 거래사례법에 의거하여 인근의 유사한 상가 표본의 차임 평균액 등으로 비교적 쉽게 도출될 수 있을 것이다. 영업적 이익의 경우에도 영업적 이익을 창출한 영업자가 임대인인 경우에는 임대차계약 시에 그 영업적 이익의 대가 지급 및 반환관계가 약정되어 있거나 기존의 판례 이론 (대법원 2000.9.22 선고 2000다26326 판결)으로 합리적으로 규율할 수 있기 때문에 큰 문제가 되지 않는다. 120) 이 때 영업 가치는 상법상 영업 양도의 대상이 되는 영업의 가액과 동일하지 않다 상법상 영업양도란 영업의 동일성을 유지하면서 객관적 의의의 영업 영업용 재산과 재산적 가치 있는 사실관계가 합하여 이루어진 조직적기능적 재산으로서의 영 ․ 업재산의 일체 의 이전을 목적으로 하는 채권계약으로 정의될 수 있다 (정찬형 상법강의 (상) 제17판 박영사(2014) 168) 본문에서 말하는 영업 가치는 영업자의영업재산 일체가 아니라, 그 중 일부 즉 영업자인 임차인에게 귀속되어야 할 영업적 이이과 시설이익의 가치를 말한다. 121) 김영두 임차인 보호를 위한 권리금 법제화에 대한 검토 권리금 이론과 실제한국부동산연구원(2013) 97-109 도 같은 취지이다 122) 곽윤직 채권각론 제6판 박영사(2003) 194 참조 오늘날의 권리금 관행은 임차인이 정당한 액수를 초과하는 권리금을 수령함으로써 본인의 능력 부족으로 발생한 사업 손실을 정보력에 제한이 있는 신규 임차인에게 떠넘기고 임대인이 이를 묵인하는 기회주의적 행동으로 형성된 구조라면서 보호되어야 하는 것은 기존 임차인이 아니라 오히려 신규 임차인이라고 주장하는 견해도 있는데 균형 있는 시각을 갖기 위해 참고할 필요가 있다고 여겨진다. (경국현/백성준 앞의 논문 161-169) |
| 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 [임대차보증금][공2000.11.15.(118),2176] 【판시사항】 영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인의 권리금 반환의무의 부담 여부 (한정 소극) 【판결요지】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다. 【참조조문】 민법 제105조, 제618조 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 신오철) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 최환주 외 1인) 【원심판결】 서울지법 2000. 4. 19. 선고 99나53734 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이유】 1. 채증법칙 위배의 주장에 관하여 원심은 그의 채용 증거들에 의하여, 이 사건 영업용 건물의 임대차계약으로 임차인인 원고가 임대인인 피고에게 권리금 이름의 돈 25,000,000원을 지급한 사실을 확정하면서 장차 그 임대차가 끝나는 경우에 원고가 그 권리금을 피고로부터 반환받기로 약정하였다고 볼 자료가 없다는 요지로 판시하였다. 기록상의 증거들과 대조하여 본즉, 그 사실인정은 옳고 거기에 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 증거법칙에 위배하였다는 등의 잘못은 없다. 상고이유 중의 이 주장을 받아들이지 아니한다. 2. 법리오해의 주장에 관하여 영업용 건물의 임대차에 수반하여 임차인이 임차보증금이나 차임 외에 임대인에게 지급하는 권리금 이름의 돈에 관하여는 그의 성격이나 반환의무의 발생 등 효력이 그 임대차 당사자 간의 약정이나 관련 상관습에 따라 정하여 질 일이다. 따라서, 그 권리금을 반환하기로 한 약정이나 상관습이 있었다면 그 약정 등에 따라 임대인은 그 권리금을 반환할 의무를 진다. 그러한 약정이나 상관습이 없었다면 반대되는 사정이 없는 한 권리금을 지급받았던 임대인으로서는 임차인에게 그 권리금을 반환할 의무를 지지 않는다고 함이 옳다. 즉, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며 다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이다. 따라서, 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 함이 타당하다. 이 사건에서 원고가 지급한 권리금은 무이자 소비대차 성격의 돈으로서 정상적인 임대차계약이 종료되면 원고에게 반환되어야 한다는 원고의 주장을 받아들이지 아니한 원심의 판단은 원고가 약정된 기간 동안 위치상의 영업이점을 이용한 대가로서 그 권리금을 지급한 것임을 전제로 한 것이기에 옳고, 그 판단에 권리금에 관한 법리를 오해한 위법은 없다. 상고이유 중의 이 주장을 받아들이지 아니한다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국 |
나. 존속보장
1) 존속보장 제도의 근거
임차인의 영업을 보호하는 가장 강력하고 효과적인 방법은 존속보장 즉 임차인이 계속하여 임대차계약을 갱신하면서 임차 건물에서 영업을 할 수 있게 하는 것이다. 상임법은 임차인에게 임대차계약의 갱신요구권을 부여하고 있지만 최대 년으로 제한하고 있다는 점에서 존속보장 제도라고 보기는 어렵다.
존속보장 제도는 임대인의 소유물에 대한 사용권과 계약의 자유를 제한하는면이 있으므로 그 법적 근거가 문제될 수 있다.123) 그러나 적어도 상가건물 임대인의 경우 그 소유권의 핵심적 권능은 수익권에 있으므로 적정한 수익권이 확보된다면 비례의 원칙상 임차인의 이익이나 사회경제적 이익을 고려하여 법률로 위와 같은 기본권을 제한하는 것이 헌법적으로 정당화될 수 있다 또한 계약법도 법질서의 일부로서 필연적으로 사회관련성을 가지는 이상 계약 당사자 및 상대방의 범위를 넘어선 사회의 이념과 가치를 고려하는 후견 패러다임에 의하여 보완될 필요가 있다는 점에서 계약의 자유만을 능사로 삼을수는 없다. 124)
외국의 입법례 역시 존속보장 제도를 도입한 예가 많다. 그 대표적인 사례는 영국의 [1954년 임대차법] 이라고 할 수 있는데 위 법은 임대인이 해지통고를 하더라도 임차인이 법원에 새로운 임대차관계의 설정을 청구할 수 있도록 하고 있다 임대인의 임대차계약 갱신 거절에 정당한 사유를 요구하는 일본의 경우도 역시 일종의 존속보장 제도에 해당한다.
| 123) 오호철 상가건물임대차보호법상 문제점과 개선방향에 관한 연구 한국지적정보학회지 제10권 제1호 (2008) 13 124) 권영준 계약법의 사상적 기초와 그 시사점 자율과 후견의 관점에서 저스티스 통권 제124호 (2011) 175-179 참조 |
2) 존속보장 제도의 구체화 방안
이처럼 존속보장 제도는 법리적으로나 비교법적으로나 채택이 가능한 제도이다. 그렇다면 구체적으로 어느 정도로 존속보장을 해 주는 것이 좋을까 앞서 살펴본 것처럼 종래 임차인이 불측의 피해를 입어 왔던 가장 중요한 원인은 법정 임대차가능기간이 임차인의 의사결정의 기초가 되는 기대 임대차가능기간에 현저히 미치지 못한다는 점에 있으므로 임차인의 비용 투입 여부에 관한 의사결정에 통상적으로 반영되는 기간을 조사하여 적어도 그 기간까지는 법정 임대차가능기간을 연장할 필요가 있다.125) 보다 바람직한 것은 영국이나
일본의 경우처럼 법정 갱신거절사유가 없는 한 임차인이 계속하여 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있도록 하는 것이다 그렇게 할 경우 임대인이 자의적으로 임대차계약 갱신 여부를 결정할 수 있는 것에서 비롯된 기대 임대차가능기간의 불명확성으로 인하여 적정 수준의 투자가 이루어지지 못하게 되는 것을 방지할 있을 뿐만 아니라126), 장기적 안목에 입각한 대규모 투자를 가능하게 함으로써 사회경제적 이익이 증대될 수 있다.
존속보장 제도는 입법과 그 집행 역시 많은 비용을 들이지 않고 쉽게 이루어질 수 있다는 장점도 지니고 있다 존속보장 제도의 기본적 틀을 세우기 위하여 요구되는 작업은 상임법 제10조 제2항의 갱신요구 최장기한 5년을 위에서 본 방식에 의하여 밝혀진 적정 기한까지 연장하거나 위 조항을 폐지하는 것으로 충분하다. 다만 갱신거절사유는 보다 면밀히 검토하여 보완할 필요가있을 것이다.
| 125) 권오승 앞의 논문 125는 가맹사업거래 공정화에 관한 법률 제13조 제2항이 정한 가맹점사업자의 계약갱신요구기간 년과 외국의 입법례를 고려하여 계약갱신요구의 최장기간을 년으로 연장할 것을 제안하고 있다 조장우 김홍택배병일 상가건물임대차에서의 권리금 보호에 관한 연구 대한부동산학회지 제28권 제2호 2010) 266-268 역시 임대차 존속기간을 최소 7년에서 최대 10년까지 연장할 것을 주장한다 126) 나아가 임대차 종료시 남아 있는 영업가치의 전부 또는 일부를 잃게 될 수도 있는 임차인의 상황을 이용하여 임대인이 자신에게 유리하게 임대차계약 갱신 협상을 하는 것도 방지할 수 있다. |
다. 영업가치의 사적 처분
임차인의 영업보호를 위한 또 다른 방안은 임차인에게 귀속되어야 할 영업가치를 금전의 형태로 회수할 수 있도록 해 주는 것이다 영업 가치의 회수 방식은 사적 처분과 영업보상으로 나누어볼 수 있는데 영업보상 제도가 없는 우리나라에서는 전자가 주로 이용되어 왔다 즉 임차인은 타인에게 영업 가치를 처분하여 그 대가를 지급받음으로써 자신에게 귀속되어야 할 영업적 이익을 회수할 수 있다 이 때 임차인이 지급받는 대가가 바로 종래 권리금이라고 불려오던 것이다.
처분의 상대방은 임대인이 될 수도 있겠지만 대개는 제 자가 될 것이다 영업 가치의 양도가 목적을 달성하려면 양수인이 임차 건물을 사용할 수 있어야 하는데 양수인의 건물 사용 관계는 종전의 임대차계약이 종료하기 전과 후에 따라 달라지므로 이를 나누어 살펴보기로 한다.
1) 임대차계약 종료 전의 사적 처분
종전 임대차계약이 종료하기 전의 경우 임차인은 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하면서 영업 가치도 함께 처분하여 이에 대한 대가권리금을 지급받을 수 있을 것이다.
문제는 현행법상 임대인의 동의 없이는 임차권 양도 및 임차물 전대를 할 수 없고 이를 위반한 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있게 되어 있다는 점이다 127) 이러한 민법의 태도는 임대인 보호만을 내세워 임차인의 투하자본 회수를 곤란하게 하는 것이라는 이유로 많은 비판을 받고 있다.128) 비교법적으로 보더라도 상가건물의 임차인이 임대인의 동의 없이도 임차권의 양도나 임차물의 전대를 할 수 있도록 하는 예가 많다 먼저 영국의 경우 상가건물의 임차권 양도 금지 특약은 효력이 없다129) 프랑스 민법은 임차인이 원칙적으로 임차권 양도 및 전대 권한을 갖는다고 규정하고 있고 프랑스 상법은 상가건물의 임차권 양도 금지 특약은 무효로 하고 있다. 130) 일본 차지차가법 (借地借家法)은 토지 임대차의 경우에 임차권의 양도 또는 임차물의 전대가 임대인에게 불리하지 않음을 증명하여 법원에 임대인의 승낙에 갈음하는 허가를 청구할 수 있도록 하고 있다. 131) 대법원 역시 이른바 배신행위 이론을 채택함으로써 위 조항을 문리적으로만 해석할 경우 발생할 수 있는 부당한 결과를 회피하려 한다. 즉 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용수익하도록 한 경우에도 그것이 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없다. 132)
사견으로는 영업용 건물 임대인의 소유권의 핵심적 권능은 수익권이라는 점을 고려하여 적어도 상가건물 임대차의 경우에는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 원칙적으로 임차인이 임차권 양도 및 임차물의 전대를 할 수 있는 것으로 규정함으로써 간접적으로 임차인의 영업 가치 처분에 의한 투하 자본회수를 용이하게 할 필요가 있다고 본다.
| 127) 민법 제629조 한편 상임법 제10조 제1항 제4호는 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있다. 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 128) 곽윤직 편집대표 민법주해 ⅩⅤ (민일영 편집 부분) 박영사 (2009) 참조 129) ｢1927년 임대차법 제19조(1) ｣ 장민 허명국 임대차법제의 비교법적 연구 법무부연구용역 과제보고서 (2010) 39-66 참조 130) 프랑스 민법 제1717조 제1항 프랑스 상법 제LI 45-16 131) 일본 차지차가법 제19조 제1항 132) 대법원 1993.4.13 선고 92다24950 판결, 대버붠 2007.11.29. 선고 2005다64255 판결 참조 |
| 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결 [건물철거][공1993.6.1.(945),1379] 【판시사항】 가. 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 경우 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전되는지 여부(적극) 나. 위 “가”항의 경우 토지 임대인의 동의가 없어도 경락인은 임대인에 대하여 임차권의 취득을 대항할 수 있는지 여부(소극) 다. 임대인이 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 및 그에 대한 주장·입증책임의 소재 【판결요지】 가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다. 나. 위 “가”항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다. 다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다. 【참조조문】 가.나.다. 민법 제629조 가. 민법 제358조 나. 민법 제622조, 민사소송법 제261조 【참조판례】 가. 대법원 1992.7.14. 선고 92다527 판결(공1992,2391) 나. 대법원 1974.5.28. 선고 74다212 판결 1975.7.30. 선고 74다2032 판결 다. 대법원 1972.1.31. 선고 71다2400 판결(집20①민47) 【전 문】 【원고, 피상고인】 학교법인 ○○학원 소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소 업무담당변호사 김인섭 외 1인 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 이재성 【원심판결】 서울고등법원 1992.5.26. 선고 91나61589 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 1. 피고소송대리인의 상고이유 제1점에 대한 판단. 가. 원심은, 이 사건 대지(1,020.7㎡)는 원고의 소유인데, 소외 1이 이를 임차하여 그 지상에 이 사건 건물을 신축하여 1973.11.30. 그의 명의로 소유권보존등기를 마친 사실, 피고는 1990.10.26. 이 사건 건물에 관한 근저당권자 겸 위 소외 1의 채권자인 소외 2가 신청한 임의경매절차에서 이 사건 건물을 경락받아 1991.4.19. 그의 명의로 소유권이전등기를 마치고 이 사건 대지 중 330.18㎡를 그 부지로 사용하고 있는 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 대지를 점유할 권원에 관하여 주장·입증하지 아니하는 한 원고에게 이 사건 건물을 철거하고 그 부지를 인도할 의무가 있다고 판시하고, 이어 이 사건 건물의 전소유자인 위 소외 1이 원고로부터 이 사건 대지를 임차하였고 피고가 이 사건 건물을 취득한 이후인 1991.4.25.까지 위 대지의 차임을 원고에게 계속 지급하여 왔으므로 결국 피고에게도 이 사건 대지에 대한 임차권이 있다는 피고의 주장을 다음과 같은 이유로 배척하였다. 즉, 위 소외 1이 이 사건 대지에 관한 임차권을 취득하였다 하여 이 사건 건물의 경락인인 피고도 당연히 임차권을 취득하였다고 할 수는 없을 뿐만 아니라 달리 피고가 원고로부터 이 사건 대지를 임차하거나 원고의 동의를 받아 이를 전차하였다거나 원고에게 이 사건 대지의 차임을 지급하였음을 인정할 수 있는 증거가 없고, 오히려 소외 3이 1987.12.15.당시 이 사건 건물의 소유자이던 위 소외 1과 이 사건 건물 중 지층 79.34㎡와 1층 330.18㎡에 대한 임대차계약을 체결한 후 그곳에서 술집을 경영하면서 이 사건 건물의 부지 외에 이 사건 대지 중 나머지 공터부분도 함께 사용하고 있고, 1989.4.17.부터 1990.10.17.까지는 위 소외 1에게 대지사용료 명목으로 매월 금 2,200,000원 상당을 지급하여 왔고, 1990.11.21.부터 1991.4.25.까지 5회에 걸쳐서는 원고에게 토지사용료 또는 대지사용료 명목으로 매월 금 2,200,000원을 지급하여 오다가 그 이후부터 지급을 중단한 사실을 인정할 수 있을 뿐이어서, 위 소외 3과 원·피고와의 관계에 관한 특별한 주장·입증이 없는 이 사건에 있어서는 이로써 피고가 원고에게 위 대지사용권이 있다고 인정할 수는 없다는 것이다. 나. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 그 건물뿐만 아니라 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로( 당원 1992.7.14. 선고 92다527 판결 참조), 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 그에 수반하여 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 그 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다 고 봄이 상당하다. 그러나 이 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인이 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것 인바, 소론이 내세우는 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 그 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 그 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지도 규정한 것이라고는 볼 수 없다는 것이 당원의 판례( 1974.5.28. 선고 74다212 판결; 1975.7.30. 선고 74다2032 판결 등)가 취하고 있는 견해이다. 다만 위와 같은 경우에도 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 그 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다고 보아야 할 것임에도 불구하고, 이 사건의 경우 기록을 아무리 살펴보아도 피고가 원심에 이르기까지 이 사건 대지의 임차인의 변경에 관하여 위와 같은 특별한 사정이 있는 점에 관하여는 주장조차도 전혀 하지 않고 있음이 분명하다. 그렇다면 피고가 이 사건 대지에 관한 임차권의 취득을 원고에게 대항할 수 없다고 본 원심의 판단은 결론이 정당하고, 이 사건 대지의 임대인인 원고는 민법 제629조 제2항에 따라서 위 소외 1과 사이의 임대차계약을 해지하지 않더라도 임대인인 자신의 동의 없이 임차권을 취득한 피고에게 직접 이 사건 대지의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 할 것이므로, 이와 반대되는 견해를 전제로 원심판결을 비난하는 논지는 결국 받아들일 것이 못된다. 2. 같은 상고이유 제2점에 대한 판단. 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 원심이 위 소외 3과 원·피고와의 관계에 관한 특별한 주장·입증이 없는 한 피고가 원고로부터 직접 이 사건 대지를 임차하거나 원고의 동의를 받아 이 사건 대지의 임차권을 양수하든지 전차하였다고 볼 수는 없다는 취지로 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 이유가 모순되거나 주장입증책임을 전도한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 논지도 이유가 없다. 3. 같은 상고이유 제3점에 대한 판단. 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 원심이 원고가 위 소외 1에게 이 사건 대지를 임대하게 된 경위와 내용, 위 소외 1이 이 사건 건물을 신축한 경위, 원고가 피고에게 이 사건 건물의 철거를 구하게 된 경위 등 제반 사정을 고려하면 원고의 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수 없다고 판단한 것도 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 심리를 제대로 하지 아니한 채 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 소론이 지적하는 당원 1991.6.11. 선고 91다9299 판결은 이 사건과 사안이 다른 것이어서 원심이 소론과 같이 위 판결에 반하는 판단을 하였다고 볼 수도 없으므로, 논지도 이유가 없다. 4. 그러므로 피고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 윤관(재판장) 김주한 김용준(주심) 천경송 |
| 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 [배당이의][공2007하,1997] 【판시사항】 [1] 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지 여부(적극) [2] 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는지 여부(적극) [3] 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 동의 없는 전대차라는 이유만으로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극) [4] 주택의 전대차가 임대인에 대하여도 적법, 유효하다고 평가되는 경우, 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다. [2] 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다. [3] 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다. [4] 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 한다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조, 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제194조, 제629조 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결(공2001상, 521) [2] 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결(공1988, 893) 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결(공1994하, 2067) 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정(공1995하, 2490) [3] 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결(공1993상, 1379) 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 주식회사 국민은행 【원심판결】 창원지법 2005. 10. 14. 선고 2005나4981 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 창원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는바 ( 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결 참조), 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다( 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조). 한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다( 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결). 그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 할 것이다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다. 2. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고의 청구원인 주장, 즉 이 사건 아파트의 임차인인 원고가 임대차종료 후 임대인 송림주택건설 주식회사(이하 ‘송림주택건설’이라 한다)의 부도로 인하여 임차보증금을 반환받지 못한 채 그곳에 계속 거주해 오던 중 생업관계로 진주시로 이사를 해야 할 사정이 생겼고, 송림주택건설에게 보증금반환을 요청하였음에도 그 회답을 받지도 못하자, 이러한 상황이라면 아파트의 전대를 통한 임차보증금의 회수에 관하여 묵시적 동의가 있는 것이라고 받아들여, 이 사건 아파트를 소외인에게 전대하고 자신은 퇴거하는 한편, 소외인이 이를 인도받아 거주하면서 그곳에 주민등록을 마쳤으니, 원고의 위 전대는 임대인에 대한 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것이어서 적법 유효하고, 이 경우에는 전차인의 직접점유와 주민등록으로서 임차인인 원고의 대항요건이 유지 존속한다고 보아야 하므로, 원고는 주택임대차보호법 제8조, 제3조 제1항에 정한 대항요건을 갖춘 소액임차인으로서 피고에 우선하여 배당받을 권리가 있다는 배당이의의 주장을 한 데 대하여, 그와 같은 사정만으로는 원고가 송림주택건설로부터 전대차에 관한 동의를 받았다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다. 3. 그러나 원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 아파트는 임대주택법에 의하여 건설된 20평형대의 임대주택으로서 같은 법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고, 원고와 송림주택건설 사이의 임대차계약에도 임차권양도·전대금지의 특약이 있기는 하였으나, 위 법 제13조 단서에서는 대통령령이 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 임차권양도·전대가 허용되는 것으로 규정하고, 이에 따라 임대주택법시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에서는 “근무·생업 등의 사유로 다른 시·군으로 퇴거하고자 하는 경우”를 그 사유의 하나로 규정하고 있는 점, 임대인인 송림주택건설은 원고와의 약정 임대차기간이 종료할 무렵인 1997년경 이미 부도가 난 이래 그 임직원들의 소재파악이나 연락이 전혀 불가능한 상태에 있었고, 이 때문에 원고는 임차보증금을 돌려받지 못한 채 수년간 이 사건 아파트에 계속 거주할 수밖에 없었던 점, 그러다가 원고는 2000년 초경 진주시에서 음식점을 운영하기 위하여 이사를 가야할 사정이 생겼고, 송림주택건설의 주소지로 “임대기간 만료에 따른 보증금반환 청구”의 내용증명우편을 발송하였으나 그에 대한 아무런 회신을 받지 못한 점, 이에 원고는 2000. 3. 11. 평소 알고 지내던 소외인에게 이 사건 아파트를 자신의 임차보증금보다 적은 1,000만 원의 전세보증금에 전대하였고, 그 후 원고는 2000. 3. 29. 자신이 보관하던 송림주택건설과의 임대차계약서상에 확정일자를 받은 다음 아파트에서 퇴거하여 진주시로 주민등록을 옮겼으며, 전차인 소외인은 그 무렵 이 사건 아파트를 인도받아 점유·거주하면서 그곳에 주민등록을 하여 이를 유지해 오고 있는 점, 이와 같이 원고가 송림주택건설의 동의를 받지 아니하고 아파트를 전대한 이후에도 송림주택건설의 소재가 명확하지 않을 뿐만 아니라 원고의 전대를 문제삼아 임대차계약을 해지한다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없는 점 등을 엿볼 수 있다. 이러한 여러 사정을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고의 이 사건 전대는 실질적으로 임대인인 송림주택건설의 인적 신뢰나 경제적 이익을 침해한다거나 그와의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고는 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 소지가 충분히 있는바, 만약 그렇다면 임대인인 송림주택건설은 자신의 동의 없이 전대가 행해졌음을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없고, 오히려 전차인인 소외인은 위 전대차나 그에 터잡은 사용·수익을 임대인인 송림주택건설에게 주장할 수 있는 것이어서, 이 사건 전대차는 그 당사자 사이는 물론이고 임대인에 대한 관계에서도 적법 유효하다고 할 것이며, 이 경우에는 전차인 소외인이 이 사건 아파트를 인도받아 주민등록을 마침으로써 소액임차인인 원고의 대항요건도 적법 유효하게 유지 존속한다고 보게 될 것이다. 그럼에도 불구하고 원심은, 원고의 이 사건 전대행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 것인지, 그렇다면 그 경우에는 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우와 마찬가지로 대항요건이 유지 존속하는 것으로 볼 수 있는 것인지 여부에 대하여 심리·판단하지 아니한 채, 원고가 이 사건 전대 당시 임대인 송림주택건설로부터 동의를 받지 않았다는 이유만으로 만연히 원고의 이 사건 배당이의 청구를 기각하고 말았는바, 이러한 원심판결에는 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 성립요건으로서의 대항요건에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 고현철(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안 |
2) 임대차계약이 종료한 경우
임대차계약이 종료한 경우 임차인은 제 자에게 영업 가치를 양도하고 임대인은 위 제 자와 임차 건물에 대한 임대차계약을 체결하는 방식으로 영업 가치의 사적 처분이 이루어질 수 있다.
그러나 위와 같은 방법은 영업 가치 회수를 위한 충분한 수단이 되지 못하여 왔다 임대인이 영업 가치를 양수한 자와 임대차계약을 체결하지 않는 이상 임차인과 양수인 사이의 영업 가치 양도 계약권리금 계약은 효력을 상실하거나 실효성을 잃게 되기 때문이다 개정 상임법은 임차인이 신규 임차인을 주선한 경우에는 원칙적으로 임대인이 그와의 임대차계약 체결을 거절하거나 기타의 방법으로 권리금 회수를 방해하지 못하도록 함으로써 임대차계약 종료의 경우에도 영업 가치의 사적 처분에 의한 회수가 가능하도록 하였다 이로써 임차인의 영업보호는 상당히 강화되었다고 할 수 있다.
그러나 개정 상임법상 임대인의 권리금 회수 방해 금지의무가 인정되는 경우는 제한되어 있다. 즉 ⅰ) 임대차 기간 만료 이외의 사유로 임대차계약이 종료하거나, ⅱ) 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않거나, ⅲ) 갱신요구거절 사유에 해당하는 경우에는 개정 상임법에도 불구하고 임차인이 사적 처분에 의하여 영업 가치를 회수하지 못할 수 있다.133) 임차인의 의무위반이 있거나 다른 상당한 보상이 제공된 경우를 제외한다면 위와 같은 경우에도 임차인이 영업 가치를 회수할 수 있도록 해야 할 필요성은 다르지 않다. 따라서 개정 상임법 시행에도 불구하고 임차인의 사적 처분이 아닌 일반적인 영업보상 제도에 의하여 영업 가치를 회수할 길을 열어줄 필요는 상존하 있다고 할 수 있다.
| 133) 개정 상임법 제10조의4 제1항 본문 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 |
라. 영업보상
1) 영업보상 제도의 근거
영업보상 제도는 임대차계약 종료 시에 임대인이 임차인에게 영업 가치의 전부 또는 일부를 보상해주도록 하는 제도이다. 영업보상은 실질적으로 임대차가능기간을 연장하는 효과가 있다.134) 예컨대 보상액을 임대차가능기간 만료 후 10년까지의 기대이익을 기준으로 산정한다면 임차인의 입장에서는 임대차가능기간이 10년 연장되는 것과 다름없다. 따라서 영업보상 제도는 존속보장 제도와 마찬가지로 사회경제적 이익에 기초하며 영업보상은 임대인의 위법행위나 이득으로 인한 임차인의 손실을 근거로 하지 않는다. 135)
한편 개정 상임법은 임대인이 권리금 회수 방해 금지의무를 위반할 경우 그로 인한 임차인의 손해를 배상하도록 하고 있고 이는 실질적으로 일종의 영업보상 제도로 기능한다고 할 수 있다.136) 그러나 임대인의 의무 위반이 인정되는 경우가 제한되어 있기 때문에 보다 일반적인 영업보상 제도를 도입할 필요가 있다. 137)
| 134) 임차인이 권리금을 받음으로써 장기투자를 할 유인이 발생한다고 지적하는 견해들도 이와 같은 맥락에 서 있다고 할 수 있다 (김강수 권리금의 경제적 의미 법과경제학 한국경제연구원 (1997) ; Kim, V, and K. Kim, "Short-Term Leasers, Long-Term Investments, and Tradable Goodwill", Journal of Hausing Economics no. 10, (2001), pp162-175) 135) 이와 관련하여 영국의 1054년 임대차법 의 입법취지에 관한 논의에 착안하여 임차인의 손실 여부와는 무관하게 임대인의 부당이득을 방지하여 부정의를 막을 필요가 있다는 점도 임차인에 대한 보상의 근거로 고려하자는 견해가 있을 수 있다 즉 임대차 종료시 임차인이 잔존 영업 가치를 포기할 수밖에 없다면 임대인은 임대차계약의 갱신시 시장 차임보다 높은 차임을 관철할 수 있는 협상력의 우위를 갖게 되고 그로 인하여 부당한 이익을 누리게 된다는 것이다 김영두 앞의 논문참조 영미 부당이득법에는 의식적 위법행위 의경우 손실자의 손실액과 무관하게 이득자의 이득 전부를 상환시키는 토출책임이라는 제도가 존재한다 미국 제 차 부당이득법 리스테이트먼트참조 그러나 그 도입 필요성은 별론으로 하고 우리 법상으로는 토출책임에 상응하는 제도가 없으므로 단순히 임대인의 부당한 이득을 방지한다는 것만으로는 이를 임차인에게 상환하도록 하는 근거가 될 수 없다고 본다 135) 영업매수청구권의 도입을 주장하는 견해가 있는데 이 제도 역시 실질적인 영업보상제도로서 기능할 수 있다김기선 부동산임대차에 있어서의 보증금 및 권리금 고시계 263호 (1981) 53; 김제완 상가건물임대차보호법의 문제점 비교사법 제9권 1호 )2002) 99 136) 임차인에게 영업보상에 관한 권리가 인정된다면 이를 피보험이익으로 하는 보험상품의 개발로 권리금 분쟁을 신속하게 해결할 길도 열릴 수 있을 것이다 권리금 회수보장보험제도에 관한 시론으로는 권영수 상가건물임차인의 권리금회수방안에 관 한 실증적 연구 법학연구 제 집 임윤수 권영수 상가건물임차인의 지위 강화에 관한 연구 법학연구 제28집 (2007) 1554-156; 임윤수/권영수 "상가건물임차인의 지위 강화에 관한 연구" 법학연구-권리금을 중심으로" 법학연구 제39집 (2010) 28-32 참조 |
2) 영업보상 제도의 구체화 방안
보상액의 산정 방식은 세 가지를 생각해 볼 수 있다 첫 번째는 존속보장 기간 동안의 실질적인 영업 가치를 보상하는 것이고 두 번째는 존속보장 기간보다 단기의 실질적인 영업가치를 보상하는 것이며 세 번째는 획일적인 보상을 하는 것이다.
이 중 논리적으로 가장 정합적인 방안은 물론 첫 번째 방식 즉 임대차가능기간 동안의 기대이익을 보상해 주는 방법이다 그러나 이와 같은 방법은 두 가지 문제점을 가지고 있다. 그 중 하나는 기대이익 보상이 임대차가능기간 연장의 효과뿐만 아니라 그 기간 중의 실제 이익 흐름이 기대이익 흐름에 미치지 못할 위험을 회피하는 효과도 수반한다는 점과 관련되어 있다. 임차인이 보통 사람들처럼 위험 회피적이라면 기대이익 전부의 보상은 임차인에게 과다보상이 될 수 있고, 사회적으로 과잉투자를 유발할 우려가 있는 것이다. 138) 나머지 하나는 기대 이익 산정이 용이하지 않아서 행정적사법적 비용이 많이 소 ․ 요된다는 점이다 두 번째 방법 즉 존속보장 기간보다 단기간의 영업적 이익을 보장해 주는 방법을 취한다면 임차인에 대한 과다 보상이나 사회적 과잉투자의 문제는 피해갈 수도 있겠지만 거꾸로 과소 보상이나 과소 투자의 문제를 낳을 수 있다 세 번째 방법 즉 획일적 보상을 하는 방식은 과다 보상 및 과잉 투자의 문제와 제도적 비용의 문제를 모두 해결할 수 있지만 두 번째 방법과 마찬가지로 과소 보상이나 과소 투자의 문제에 부딪치게 된다.
| 138) 김정욱 앞의 책 면 참조 영업이익은 시장상황 임차인의 노력 등에 따라 크게 변동하므로 영업권리금에 대한 가치 추계가 어렵다는 주장도 유사한 문제의식을 담고 있다고 여겨진다. (경국현/백성준 의 논문 159-161면) |
이처럼 각 보상액 산정 방식은 서로 장단점이 존재하고 비교법적으로 보아 ․ 도 나라마다 보상액 산정 방식이 다르기 때문에 어떠한 방식을 취해야 할 지 판단하기 쉽지 않다 사견으로는 개정 상임법상 권리금 회수 방해 금지의무를 위반한 임대인의 손해배상액 산정 기준이 실질적 가치를 보상하는 방식으로 되어 있는 것과 균형을 이루고 입법목적을 최대한 살리기 위해서 영업보상액의 산정 역시 실질적 가치를 보상하는 방식으로 이루어져야 한다고 본다 보상액 산정 기간은 존속보장 기간과 연계해서 검토할 필요가 있다 향후 법 개정으로 존속보장 기간 제한이 폐지되거나 존속보장 기간이 임차인의 비용 투자여부에 관한 의사결정에 소요되는 통상적 기간 이상으로 늘어나게 된다면 해당 존속보장 기간까지의 기대 이익을 보상시키거나 위험 회피라는 부수적 효과를 적절히 고려하여 그보다 다소 단기의 기간까지의 기대 이익을 보상시키면 될 것이다 바람직한 것은 아니지만 존속보장 기간을 현재와 같이 5년으로 둔 채 영업보상 제도가 마련되는 경우에는 적어도 임차인의 비용 투자 여부에 관한 의사결정에 소요되는 통상적 기간까지의그 기간이 년을 초과하더라도 기대 이익은 보상되어야 할 것이다 한편 개정 상임법의 권리금 평가액에 포함되는 기대 이익 산정 기간과 영업보상에 포함되는 기대 이익 산정 기간은 동일하게 규율되어야 할 것이다.
마. 존속보장과 영업보상의 관계
영업보상은 법정 임대차가능기간에 대한 존속보장을 전제로 하여 실제 임대차기간이 법정 임대차가가능기간에 미치지 못할 경우 잔여기간 동안의 영업적이익을 보상받도록 하는 것이 논리적으로 타당하다.
한편 법정 임대차가능기간을 초과하는 기간에 대한 영업적 이익을 보상받을 수 있다면 실질적으로는 보상되는 영업기간까지 임대차가능기간이 연장되는 것과 마찬가지이므로 간접적으로 존속보장의 효과를 갖는 셈이 된다. 139) 그러나 영업보상에 의한 간접적인 존속보장은 보상액의 산정과 관련하여 행정적⋅사법적으로 많은 비용을 초래하고 임대인 측의 부담과 불확실성을 증가시켜 상가 공급을 위축시킬 수 있는 반면 임차인 측의 불확실성을 감소시키는 효과는 법정 임대차가능기간 설정에 비하여 현저히 떨어진다 또한 직접적인 존속보장 제도 없이 영업보상 제도만 존재하는 경우에는 가치평가 모순으로 인한 혼란을 겪을 수도 있다. 140) 따라서 영업보상에 의한 간접적인 존속보장보다는 직접적인 존속보장 제도가 보다 우수하다고 평가할 수 있다.
존속보장 제도와 영업보상 제도는 상호 배제적이라기보다는 보완적인 관계에 있다 직접적인 존속보장 제도가 갖추어진 경우에도 예외적으로 임대인의 갱신 거절을 허용하면서 임차인이 영업 가치를 회수하게 할 필요가 있는 경우가 있으므로 영업보상 제도를 함께 운영할 필요가 있다 반면에 이처럼 영업보상 제도와 존속보장 제도는 서로 밀접한 관련이 있으므로 양자를 함께 고려하여 제도를 설정할 필요가 있다.
| 139) 거꾸로 존속보장은 간접적으로 영업적 이익에 대한 보상의 효과를 갖는다 상임법제정 당시 권리금 보호 조항을 두자는 주장이 있었지만 계약갱신요구권을 인정함으로써 간접적으로 권리금 상당의 이익 회수를 보장하는 방향으로 입법이 되었다 (최진이 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 고찰 기업법연구 제19권 제1호 박영욱 상가건물임대차보호법 법제 통권 제539호 (2002.84) 140) 현재 우리의 법제가 부분적으로 이러한 상황에 처해 있다고 할 수 있다 즉 개정상임법 하에서 상가건물 임차인은 갱신요구가 가능한 최대 년까지만 임대차관계의 존속을 기대할 수밖에 없지만 권리금 회수기회 보호 제도를 통하여 그 후에 발생할 영업적 이익의 확보를 기대할 수는 있다. |
Ⅶ 글을 맺으며
권리금이라는 명칭으로 표현되는 현상들은 그 내용과 형태가 상이한 다양한 법률관계들의 집합이라고 할 수 있다 가장 광범위하게 그 법률관계들을 설명할 수 있는 틀은 임대차계약과 관련하여 영업자와 소유자 중 누구의 어떠한 이익이 보호되어야 하는지 분석하는 것이다 그러한 분석은 대체로 장소적 이익은 소유자에게 영업적 이익은 영업자에게 귀속되는 것이 타당하다는 결론을 보여준다 장소적 이익은 차임에 반영시키는 것을 원칙으로 하여 차임증감 청구권 등 기존의 법리에 의하여 해결이 가능하다 한편 임대인이 영업자인 경우는 권리금 반환관계에 관한 기존의 판례 법리에 의하여 해결될 수 있다.
따라서 권리금의 문제는 임차인이 영업자인 경우에 그에게 귀속될 영업적이익을 어떻게 보호해 줄 것인지의 문제로 다시 서술될 수 있고 그렇게 하는 것이 종합적이고 효율적인 입법정책을 생산해 낼 수 있다 세계 각국의 입법례들이 이러한 틀로 문제에 접근하고 있는 이유도 여기에 있을 것이다 임차인의 영업적 이익을 보호하는 대표적인 방법은 존속보장과 영업보상이다 그 중에서도 존속보장이 보다 효과적이고 효율적인 제도이지만 임대차계약 갱신 거절이 허용되는 예외적인 경우에는 영업보상 제도에 의하여 보완될 필요가 있다.
상임법은 임차인에게 5년의 범위 내에서 갱신요구권을 인정하고 있지만 이는 존속보장 제도로 기능하기에는 불충분하다 년이라는 기간이 임차인의 비용 투자에 관한 의사결정에 반영되는 기간에 턱없이 미치지 못할 뿐 아니라 위 기간이 지난 후 임대차계약이 갱신될 지 여부가 임대인의 자의에 맡겨진 결과 임차인의 기대 임대차가능기간과 실제 임대차가능기간 사이에 괴리가 발생하여 임차인이 불측의 손해를 입고 사회적으로 과소 투자가 발생하기 때문이다.
한편 개정 상임법은 임대인에게 권리금 회수 방해 금지의무를 부과하고 이를 위반하는 경우에는 손해배상책임을 지우고 있다 이는 사실상 위 갱신요구권 행사기간을 넘어서는 간접적인 존속보장 및 영업보상 제도로 기능한다 그러나 임대인의 권리금 회수 방해 금지의무가 인정되는 경우가 한정되어 있어서 이러한 기능은 매우 제한적으로만 작용한다 손해배상액 특히 권리금 평가액을 산정하는 기준도 부적절하거나 불완전한 부분이 많다 무엇보다도 장소적 이익을 임차인에게 귀속시킨 점과 기대 이익 산정 기간을 정하지 않은 점은 큰 문제이다 임대인의 탈법행위를 막아 제도의 실효성을 확보할 수 있도록 일부 조항을 개정할 필요도 있다.
이런 점들을 고려해 볼 때 앞으로 보다 종합적인 존속보장 및 영업보상 제도를 도입할 필요성이 있다 존속보장과 관련해서는 갱신요구권을 행사할 수 있는 최장기간이 임차인의 비용 투자에 관한 의사결정에 반영되는 기간 이상으로 연장되거나 또는 폐지될 필요가 있다 영업보상과 관련해서는 권리금 회수라는 임차인의 사적 처분에만 의지하지 말고 존속보장 기간 이전에 임대차가 종료하는 경우에는 원칙적으로 임대인에게 영업적 이익을 보상하도록 할 필요가 있다 이 때 구체적인 보상액의 산정에 있어서는 권리금 회수기회 보호제도와의 중복을 방지하고 조화를 이룰 수 있도록 하여야 할 것이다.
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