지주택 추진위에서 조합가입철회/가입비 등 반환에 대한 주택법상 설명의무를 이행했다고 보기 어려운 경우

지역주택조합 추진위원회 측에서 조합의 가입 철회 및 가입비 등의 반환에 대한 주택법상의 설명의무를 이행하였다고 보기 어렵고, 오히려 주택법령을 위반한 행위를 하였고 그 행위가 기망에 해당함을 이유로 조합 가입 신청인의 계약 취소를 인정하면서 계약금 반환 청구를 인용한 사건입니다. 

주택법상 설명의무 이행 여부, 기망 인정 여부 등에 대해 구체적으로 판단한 판결로서 의미가 있습니다.   

2022가단114635 판결문.pdf

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대 전 지 방 법 원   판 결
사 건 2022가단114635 부당이득금
원 고 A
피 고 1. B
         2. C
변 론 종 결 2023. 4. 13.
판 결 선 고 2023. 12. 7. 

주 문 

1. 피고 B는 원고에게 35,000,000원 및 이에 대하여 2022. 5. 3.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

2. 원고의 피고 C에 대한 청구를 기각한다. 

3. 소송비용 중 원고와 피고 B 사이에서 생긴 부분은 위 피고가, 원고와 피고 C 사이에서 생긴 부분 중 2분의 1은 원고가, 나머지는 위 피고가 각각 부담한다. 

4. 제1항은 가집행할 수 있다. 

 

청 구 취 지

주문 제1항 및 피고 C는 피고 B와 공동하여 원고에게 35,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

 

이 유  

1. 피고 B에 대한 청구

 갑 제1호증 내지 갑 제11호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재(가지번호가 있으면 가지번호 있는 서증 포함), 증인 F의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음의 사실을 인정할 수 있다. 

 

가. 피고 B는 대전 서구 G 일대에 지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진한다. 피고 C는 그 업무대행사이다(이하 ‘업무대행사’로 약칭한다). 

나. 원고는 2021. 12. 22. 피고들이 운영하는 홍보관에 방문하여 피고 업무대행사 직원인 H 과장과 F 팀장을 만나서 위 아파트 사업에 관한 설명을 들은 후 가입비 명목으로 1차 계약금 1,500만 원을 납부하였다. 원고는 같은 날 수납확인 I가 찍힌 가입계약서(이른바 ‘가계약서’)와 입금확인증을 교부받았다(갑6). 

다. 원고는 다음 날인 2021. 12. 23. 다시 홍보관에 방문하였고 F 팀장을 만났다. 이때 원고 아들은 위 계약을 무르는 게 옳다고 주장하고 있었는데, F 팀장은 원고 아들과 통화를 하며 “이미 가입계약은 체결되었고 부적격분 아파트를 계약한 것이어서1) 철회가 불가능하다.”는 취지로 거듭해 설명하고 계약은 그대로 진행되어야 한다는 완강한 입장으로 대했다(갑5). 원고도 이러한 F의 설명을 들었다. 이에 원고는 계약을 진행하는 쪽으로 마음을 바꾸고, 같은 날 정식 조합가입계약서 작성을 하였다(갑3; 작성일은 하루 소급한 22일이라고 기재된 것). 

1) 원고에게 분양될 아파트가 기존 계약자의 분양 자격 부적격으로 인하여 추가로 가입자를 모집한 세대에 해당하므로 소위 ‘부적격 세대’ 아파트를 계약한 것이라고 설명한 것.

 

라. 위 조합가입계약서에 딸린 ‘조합가입계약 설명 확인서’에는 상당히 작은 글자크기의 부동문자로 “가입철회, 조합탈퇴 및 환급에 관한 사항”이라는 제목하에 안내 문구가 적혀 있다. 원고가 그 옆의 확인함 [ ] 란에 펜으로 V 표시를 하였다(위에서 다섯 번째로서 6개 확인란 중 하나이다). 그러나 F 팀장을 비롯하여 피고 측 직원 누구도 위와 같은 계약체결 전후 과정에서 원고에게 구두로 이 가입철회 부분을 읽어주며 설명한 바는 없다. 원고 아들에게도 마찬가지이다. 

 

마. 원고는, 위 2021. 12. 23.의 15일 뒤인 2022. 1. 7. 제2차 계약금 2,000만 원을 납부하였다.

 

바. 그 후 원고는 2022. 2. 18. 금융기관 중도금 대출이 거절된 뜻밖의 상황을 만났고, 이 문제로 같은 날 F 팀장과 전화상담하였다. 자금마련이 곤란해진 원고는 중도금납입 연체 시 지연손해금에 대한 고민을 토로했다. F은 원고가 명의를 포기(계약을 해지)하면 ‘업무추진비 상당 3,300만 원’의 손해를 입게 되신다고 하면서, 지연손해금이 그보다는 적을 것이라는 이유를 거론하며 계약 유지를 권유 또는 유인하였다. 즉, F 팀장은 원고가 계약을 ‘포기’하면 3,300만 원 정도가 반환금에서 공제되므로 원고가 손해를 입게 된다는 설명만 함으로써 계약 이행을 이대로 진행할 것을 원고에게 권유한 것이다(을1). 

사. 원고는 2022. 3. 11. 피고 B에게, 계약을 취소ㆍ해제한다는 뜻을 적은 내용증명 우편물을 보냈고, 이는 2022. 3. 14. 위 피고에게 도달하였다. 

 

   요컨대, 2021. 12. 23. 당시, 원고의 아들 J은 철회권을 행사한다며 어제 납입한 1,500만 원의 반환을 요구했고, 원고는 입장이 다소 모호했었는데, J과 통화한 F은 J의 요구를 거부하면서 반환이 불가능하다는 취지로 J에게 거듭 설명했다. F의 이러한 설명과 완강한 입장에 영향을 받아서 원고는 그냥 정식 계약서를 작성ㆍ교부받기로 하였고 그 후 제2차 계약금도 납입하기에 이른 것이다.

 

   이에 관하여 피고 측은 “위약금 발생 때문에 1,500만 원 환불은 불가능하여서 그렇게 말한 것이지 무조건적으로 해지 자체가 불가라고 말한 취지는 아니다.”라고 변명한다. 하지만, 이는 “모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다.”고 규정한 주택법 제11조의6 제6항에 어긋나는 피고 주장이다. 뿐만 아니라 F이 실제 그처럼 설명한 바가 있다면 이는 F이 위 법률 규정을 몰각하여 거짓 설명을 한 것이고 주택법 제11조의4 제1항의 설명의무도 실질적으로 위반한 데에 해당한다.

 

    그 후 F 2022. 2. 18. 전화통화 시 원고에게 “포기하면 3,300만 원 업무추진비2) 공제된다 했잖아요.”라고 말했다. 그러한 위약금 3,300만 원 없이는 조합원 탈퇴가 불가하며 탈퇴하려면 3,300만 원을 위약금 납입해야 한다는 뜻으로 말한 것이다. 당초 청약철회권(주택법 제11조의6 제2항, 제6항)에 관하여 제대로 설명하지 않았고 오히려 일부러 틀리게(위약금이 1,500만 원이라고) 설명했었는데, 이제는 철회기간 30일이 지난 상황이라는 차이만 있을 뿐이고 결국 기존과 유사한 맥락에서, 그 연장선상에서 그렇게 말한 것이다. 

2) 계약 12조 4항의 ‘업무대행비’ 3,300만 원을 위약금으로 한다는 부분을 가리키는 표현.

 

   F 등 피고 측 직원의 이러한 설명의무 해태 내지 설명의무 법률조항 위반은 비교적 일관되고 반복된 것으로 보인다. F 증언에 의하면 F은 계약 제9조 제2항, 주택법 제11조의6 제2항에서 규정한 ‘30일 내 철회권’에 대해 이 사건 계약 체결 무렵에 이미 알고 있었다. 마찬가지로, 주택법상 설명의무에 대해서도 잘 알고 있었으리라 보아야 옳다. 즉 F은 알면서도 원고에게 정확한 설명을 해주지 아니한 것이다. 

 

주택법 제11조의4(설명의무) 

① 모집주체는 제11조의3 제8항 각 호의 사항을 주택조합 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하여야 한다. 제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ⑧ 제1항에 따라 조합원을 모집하는 자(제11조의2 제1항에 따라 조합원 모집 업무를 대행하는 자를 포함한다. 이하 "모집주체"라 한다)와 주택조합 가입 신청자는 다음 각 호의 사항이 포함된 주택조합 가입에 관한 계약서를 작성하여야 한다. 

1. 주택조합의 사업개요
 2. 조합원의 자격기준
 3. 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법
 4. 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율
 5. 조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차
 6. 그 밖에 주택조합의 설립 및 운영에 관한 중요 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 

 주택법 시행령 제24조의3(주택조합 발기인의 자격기준 등) 

② 법 제11조의3 제8항 제6호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 

 

5. 법 제11조의6에 따른 청약 철회 및 가입비등(법 제11조의6 제1항에 따른 가입비등을 말한다. 이하 같다)의 예치ㆍ반환 등에 관한 사항

 

F 팀장 등이 청약 철회와 가입비 반환에 관하여 원고 측에 구두 설명을 정확하게 해주었어야 비로소 위와 같은 주택법상 설명의무를 이행했다고 볼 수 있다. 그러나 피고 측 직원 누구도 원고에게 계약 제9조 제2항 및 철회권, 철회기간에 관하여 구두 설명을 함으로써 설명의무에 관한 위 주택법령을 충실히 준수하였다고 볼 만한 정황 증거가 없다. 

 

  비록 설명확인서(갑3의 12쪽)에 원고가 가입철회 안내를 확인하였다는 란에 V 표시를 했기는 하나, 그러한 증거만으로는 피고 측이 주택법상의 설명의무를 이행하였다는 반증을 인정할 수 없다. 오히려 일부러 틀리게, 반대 취지로 설명한 바 있음이 명백하기 때문이다. 

 

  설명의무를 이행하지 않았음을 뒷받침하는 정황이 더 있다. 갑3 계약서 6쪽의 제9조에는 볼펜으로 밑줄 치거나 동그라미 표시한 곳이 없다. 이는 갑3 계약서 11쪽의 제12조 제4항(위약금 발생) 부분은 볼펜으로 동그라미와 별표가 표시되어 있으니 피고 측 직원이 구두 설명을 했으리라 추정되는 것과 대조된다.

   설명의무 위반 외에도 피고 측 행동은 주택법 제11조의6 제2항(철회권 보장), 제6항(위약금 또는 손해배상 청구 금지)에 어긋나는 것이기도 함은 앞서 지적한 바와 같다. 

 

주택법 제11조의6(조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환) 

② 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다. 

⑥ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없다.
 
   청약을 임의로 철회할 수 있다는 등의 위 규정들을 신설하는 주택법일부개정법률3)에 적힌 개정 이유는 이러하다: 현행법은 주택조합의 조합원이 탈퇴하는 경우 조합규약이 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있도록 하고 있으나, 조합규약의 불명확성과 불합리성으로 인하여 이를 원활히 환급받지 못하는 사례가 발생하고 있는바, 조합가입 철회 및 가입비 등의 반환에 필요한 사항을 정하고, 주택 공급과 관련된 허위ㆍ과장 광고에 대한 통제를 강화하기 위하여 사업 주체에게 공급하려는 주택에 대한 표시 및 광고 사본의 제출 의무를 부과하는 등 현행 제도의 운용상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임. 

3) 주택법 일부개정법률 2019. 12. 10. 제16811호(시행 2020. 6. 11.)로써 제11조의4를 신설한 것이다. 주택법 일부개정법률  2020. 1. 23. 제16870호(시행 2020. 7. 24.)로써 제11조의6로 이동하여 현행 제11조의6 해당.

 

   이러한 입법 취지 감안할 때, 피고 측 직원의 이러한 법령상 여러 조항들의 위반 행위는 단순하고 사소한 위반이 아니고 적극적 기망으로써 원고를 속인 데에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 원고는 민법 제110조에 의하여 계약을 취소할 수 있다고 보는 것이 옳다(2021. 12. 22. 이미 계약 체결이 마쳤고 그 후에야 비로소 사후적 기망이 있었을 뿐이라고, 철회권에 한하는 기망일 뿐이라고 이해하는 것은 올바른 관찰이 아니다). 

 

    결국 원고와 피고 B가 맺은 계약은 원고의 취소 의사표시가 적힌 내용증명 우편물이 도달한 때에, 늦어도 이 사건 소장의 부본이 도달한 때에 적법하게 취소되었다. 특별한 사정이 없는 한, 취소에 따른 원상회복으로 원고는 피고 B를 상대로, 기 수령 계약금 3,500만 원의 반환과 지연손해금을 청구할 수 있다(민법 제741조). 그러한 특별한 사정이 있어 원고의 청구를 저지할 수 있는지는 피고의 항변이 타당한지 여부에 좌우되기에, 피고 항변에 대하여 아래에서 살펴본다.

    피고 항변의 요지는, 원고가 원고 스스로의 판단으로 계약을 유지할 것을 결정했으니 이는 번의하여 취소권을 포기하고 추인한 것에 해당한다는 것이다.

   그러나 피고의 항변을 뒷받침할 만한 피고의 증명이 없. 2021. 12. 23.부터 2022. 2. 18.까지의 기간 중에서 원고가 기망에 빠진 상태가 유지되고 있는 동안에 원고가 보인 태도는, 추인이 있었다는 피고 항변을 뒷받침하지 아니한다. 피고의 항변은 타당하지 못하다. 

 

2. 피고 C에 대한 청구  

    한편, 원고는 업무대행사인 피고 C도 공동하여 원고에게 책임져야 한다고 주장하면서, 선택적으로, 계약 취소(민법 제110조 또는 제109조)에 따른 부당이득반환 청구 또는 조합 탈퇴에 따른 환불 청구를 한다. 

    그러나 조합가입계약의 당사자가 아닌 피고 C에 대하여 보건대, 원고의 위 청구들을 인정할 만한 아무런 증명이 없다. 

 

3. 결론  

 그렇다면 결론적으로, 피고 B는 원고에게 35,000,000원 및 이에 대하여 2022. 5. 3.(이 사건 소장부본이 송달된 날의 다음 날)부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정해진 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

   원고의 피고 B에 대한 청구를 받아들이고, 피고 C에 대한 청구는 받아들이지 아니한다. 이에 주문과 같이 판결한다.