구분건물의 실체를 갖추지 못한 건물에 대한 구분건물등기의 효력-무효이며 1동 전체의 실질관계에 따라 공유여부를 가려야 함

서울지법 1995. 6. 15. 선고 94가합77601 판결 : 항소

[점포명도][하집1995-1, 364]

【판시사항】

[1] 구분건물의 실체를 갖추지 못한 건물에 대한 구분건물등기의 효력

 

[2] [1]항의 경우, 건물 소유관계를 결정하는 방법

 

【판결요지】

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률에 정한 구조상 이용상의 독립성 있는 구분건물로서의 실체를 갖추지 못한 건물이 구분건물로 등기되어 있다 하더라도, 그 등기는 구분건물에 대한 등기로서의 효력을 갖지 못한다.

 

[2] [1]항의 등기는 부적법하여 각하되어야 했을 신청이 받아들여진 결과에 기인한 것으로 그 등기부상의 표시 여부를 불문하고 그 소유 명의자가 그 부분을 특정하여 소유권 취득하였다고 할 수 없고 1동 건물 전체의 실질관계에 따라 공유 여부를 따져 보아야 한다.

 

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제1조, 부동산등기법 제55조 제13호, 민법 제186조

【전 문】

【원 고】 조한용 외 1인 (소송대리인 변호사 김진영 외 2인)

【피 고】 조중각 외 1인 (소송대리인 변호사 김욱균 외 2인)

【주 문】

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들의 부담으로 한다.

【청구취지】

1. 피고 조중각은 원고 조한용에게,

가. 별지 제1목록 기재 부동산 중 별지 도면 표시 23, 24, 25, 26, 27, 28, 23의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 29.1m2를 명도하고,

나. 금 12, 537, 000원 및 1994. 12. 13.부터 위 명도완료일까지 월 금 1, 393, 000원의 비율에 의한 금원을 지급하고,

2. 피고 박지묵은 원고 박영자에게,

가. 별지 제2목록 기재 부동산 중 별지 도면 표시 13, 21, 22, 12, 13의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 24.5m2를 명도하고,

나. 금 10, 935, 000원 및 1994. 12. 13.부터 위 명도완료일까지 월 금 1, 215, 000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

【이 유】

갑 제1호증의 1, 2(각 등기부등본)의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 별지목록 기재 각 부동산(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 관하여는 1동의 건물을 구분한 건물의 등기방식으로 표제부가 작성된 후, 서울민사지방법원 용산등기소 1993. 11. 12. 접수 제65152호로 소외 한강로구역 주택개량재개발조합(이하 소외 조합이라 한다) 명의의 각 소유권보존등기가 경료되었고, 이어 별지 제1목록 기재 부동산에 관하여는 같은 등기소 1994. 3. 12. 접수 제13002호로 원고 조한용 명의의, 별지 제2목록 기재 부동산에 관하여는 같은 등기소 1994. 3. 12. 접수 제13004호로 원고 박영자 명의의 각 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정할 수 있고 반증 없으므로, 이 사건 각 부동산은 일응 각 원고들의 구분소유에 속하는 것으로 추정된다 할 것이다.

원고들은 이 사건 청구원인으로서, 원고들이 이 사건 각 부동산의 구분 소유권자임을 전제로, 위 각 부동산을 점유하고 있는 피고들에게 이를 명도하고, 차임 상당의 부당이득의 반환할 것을 구하고 있다.

그러므로, 원고들이 이 사건 각 부동산에 대한 구분소유권자인가를 살펴보건대, 집합건물의소유및관리에관한법률은 1동의 건물이 독립한 건물로서 구분소유권의 객체가 되기 위하여는 구조상 구분되고, 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 함(이른바, 구조상 및 이용상의 독립성)을 요구하고 있고( 동법 제1조), 이러한 요건을 결여하여 구분한 건물로서의 실체를 갖추지 못한 건물이 독립하여 등기되는 폐단을 방지하기 위하여, 부동산등기법에서는 구분소유권의 목적인 건물의 표시에 관한 사항이 집합건물의소유및관리에관한법률상의 요건을 갖추지 못한 경우에는 등기공무원이 그 등기신청을 각하하도록 하고 있으며( 동법 제55조 제13호, 이 경우 등기공무원은 동법 제56조 제3항에 의하여 그 각하사유를 지체 없이 가옥대장 소관청에 통보하도록 함으로써 등기부와 가옥대장의 표시를 일치시키도록 하고 있다), 예외적으로 등기공무원에게 구분한 건물의 표시에 관한 사항을 실질적으로 조사할 수 있는 권한까지 부여하고 있고( 동법 제56조의2), 이를 위하여 필요한 경우에는 전문지식을 가진 자의 보조를 받을 수 있도록 하고 있을 뿐 아니라(부동산등기법시행규칙 제73조의3), 위 집합건물의소유및관리에관한법률 시행에 따른 경과조치로서, 동법 시행 당시에 구분건물로 등기된 건물이 동법상의 구분한 건물로서의 요건을 갖추지 못하여 그 등기용지가 폐쇄된 경우에는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유지분을 취득하는 것으로 의제하도록 하고 있다.( 동법 부칙 제5조 제1항)

그렇다면, 구분한 건물로서의 실체를 갖추지 못한 건물은 독립된 건물로서의 등기능력을 갖지 못하므로 그 건물에 대한 소유자로 등기되어 있다 하더라도 그 등기는 구분건물에 대한 등기로서의 효력을 갖지 못한다 할 것이다.

그런데, 이 사건 각 부동산은 상가의 평면매장(평면매장)인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없을 뿐 아니라, 당원의 검증결과에 변론의 전취지를 종합하면, 위 각 부동산은 지상 8층, 지하 3층의 전자상가 건물 중 1층의 점포에 해당하는 부분으로서 진열된 상품과 천정에 달려있는 점포 간판으로 인접한 점포, 복도와 그 경계를 식별할 수 있을 뿐이고, 달리 인접한 다른 건물 부분과는 벽이나 문 등 건물의 구성부분으로 구조상 구분된 흔적을 찾아볼 수 없으므로, 위 각 부동산은 구조상의 독립성을 갖지 못하여 구분한 건물로서의 실질을 구비한 것으로 볼 수 없다. 그럼에도 위 각 부동산에 관하여는, 앞서 본 바와 같이 구분한 건물의 등기방식으로 소외 조합 명의의 각 소유권보존등기가, 원고들 명의의 각 소유권이전등기가 경료되었는데, 이는 등기신청 단계에서 부적법하여 마땅히 각하되어야 했을 신청이 받아들여진 결과에 기인한 것으로, 그 등기부상의 표시 여부를 불문하고 원고들로서는 위 각 구분등기된 이 사건 각 부동산 부분을 특정하여 소유권을 취득하였다고 할 수는 없는 것이다.

그렇다면, 이 사건 각 부동산에 해당하는 건물 부분이 포함된 1동의 건물은 건물신축에 있어서의 실질관계에 따라 소외 조합의 단독 소유이거나 또는 위 조합 조합원들의 공유에 속하는 것으로 보아야 할 것인데, 갑 제2호증, 을 제1호증 내지 제8호증의 4의 각 기재 및 증인 기동주, 이우진의 각 증언을 종합하면, 소외 조합은 서울 용산구 한강로 2가 12 일대 6, 531m2 지역에 주택개량재개발조합의 설립을 인가받은 조합으로서 조합원 총 42명으로 구성되었는데, 원고들도 위 조합의 조합원들인 사실, 소외 조합은 재개발 사업의 결과 각 조합원들에게 아파트와 상가를 분양(배정)하였는데 원고들은 이 사건 각 부동산을 분양(배정)받은 사실, 그런데 소외 조합이 신축한 상가 중 60개 정도가 분양되지 아니하여 분양대금으로 사업비를 충당하려던 계획이 차질을 빚게 되자 위 조합에서는 1992. 5. 8. 임시총회를 소집한 후 조합원들에게 분양(배정)한 점포를 위 조합에서 임대하여 그 임대료로써 부족한 사업비를 충당하기로 하는 안건에 대하여 찬반투표를 하였는데, 당시 참석하였던 조합원들 36명(의결권을 위임한 조합원들 포함)들 중 원고 조한용(원고 박영자의 남편)만이 반대하고 나머지는 모두 찬성하여 위 안건을 통과시킨 사실, 당시 조합원들에게 분양(배정)된 점포들은 등기부상 위 조합 명의로 소유권보존등기가 되어 있었으므로, 위 조합이 위 결의에 따라 제3자들과 임대차계약을 체결하게 된 사실, 소외 서만석은 별지 제1목록 기재 부동산에 관하여 1993. 3. 26. 위 조합과 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차한 후 같은 해 5. 29. 이를 피고 조중각에게 기간을 1년으로 정하여 전대한 사실, 소외 박기순은 별지 제2목록 기재 부동산에 관하여 1993. 7. 19. 위 조합과 임대차기간을 1995. 5. 30.까지로 정하여 임차한 후 같은 달 말경 이를 피고 박지묵에게 전대한 사실을 각 인정할 수 있고 반증 없는바, 그렇다면 이 사건 각 부동산에 관하여, 위 조합이 소유권자라면 위 조합이 임시총회에서 조합원 과반수의 결의를 거쳐 적법하게 위 각 부동산을 임대한 것이고, 조합원이 공유자라면 위 각 임대행위는 공유물의 관리행위로서 적법한 것이므로(따라서 원고들은 공유물의 보존행위를 내세울 수도 없음), 원고들로서는 피고들에 대하여 그 명도를 구하거나 차임상당의 부당이득 반환을 청구할 수 없는 것이다.

따라서, 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로, 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략]

판사   김황식(재판장) 강영수 김경란