뉴스테이 연계형 정비사업, 금융지원 강화된다!!

뉴스테이 연계형 정비사업, 금융지원 강화된다!!

4.28대책 후속…뉴스테이 추진하면 사업비 보증 조기실시 - 한국금융투자협회·한국리츠협회, 금융전문지원기관 지정 -

□ 국토교통부(장관 강호인)는 4.28대책 후속으로 뉴스테이 공급을 통한 맞춤형 주거지원을 확대하기 위해 뉴스테이 정비사업을 추진하는 조합에 대한 초기사업비 지원을 실시한다고 밝혔다.

 

ㅇ 또한, 한국금융투자협회(회장황영기)와 한국리츠협회(회장김관영)를 금융전문지원기관으로 지정하여, 조합이 뉴스테이 정비사업을 시행하기 위해 필요한 금융전문인력을 활용할 수 있도록 한다.

 

ㅇ 이번 사업비 조기 보증을 통한 재정적 지원과 금융전문지원기관의 전문인력 지원으로 뉴스테이 정비사업을 시행하는 조합은 한층 더 수월하게 뉴스테이 사업을 진행할 수 있을 것으로 기대된다.

 

☐ 뉴스테이 추진 구역에 대한 초기 사업비 지원은 정비사업자금 대출보증 제도를 통해 실시한다.

 

ㅇ 현재 정비사업자금 대출보증은 관리처분 인가* 이후에 가능하나,

 

- 6.13일 부터 뉴스테이를 추진하는 조합이 우선협상대상자를 선정하고, 사업시행인가를 신청하는 경우, 총사업비의 5%에 해당하는 사업비** 대출이 가능하도록 HUG에서 보증을 실시할 계획이다.

 

* 조합설립→ 정비계획 인가→ 사업시행인가→ 관리처분 총회→ 관리처분 인가

** 약 1천호를 공급하는 정비구역의 경우 약 50∼70억원 수준의 초기사업비 필요

- 조합이 초기사업비 보증을 받으려면, HUG의 기금출자 사전심사제도를 통해 우선협상대상자가 설립할 리츠 또는 부동산펀드의 안정성, 매입가격의 적정성 등을 평가받아야 한다.

 

* 우선협상대상자 선정→ 기금출자 사전심사→ 사업시행인가→ 리츠(펀드)설립

 

- 또한, HUG는 조합이 보증을 통해 대출을 받는 경우, 해당 자금이 뉴스테이 정비사업을 위해 쓰이는지 지속적으로 관리할 계획이다.

 

【초기사업비 대출보증 개요】

구 분	초기사업비 대출보증	비 고
보증시기	사업시행인가 신청이후
보증한도	총사업비의 5%	1천호 공급 구역 최대 약100억
보증료율	연0.92%	연간 약 1억
승인권자	기금출자 사전심사위원회 의결
기 타	HUG에서 대출자금 집행관리 실시

 

□ 한편, 한국금융투자협회와 한국리츠협회를 금융전문지원기관으로 지정해 조합 대신 우선협상대상자의 제안서 평가를 하도록 한다.

 

ㅇ 뉴스테이 연계형 정비사업은 조합이 정비구역에서 공급되는 일반분양분을 임대사업자에게 매각하는 방법으로 진행되며,

 

- 조합은 일반분양분을 매각할 매도자로서 매수자(임대사업자)가 매매대금을 지급할 능력이 있는지, 매수자가 제시한 매매조건이 적정한지를 검토할 수 있어야 한다.

 

- 그러나, 뉴스테이 정비사업의 경우 대부분의 임대사업자가 리츠, 부동산 펀드 등 부동산간접투자를 활용해 자금을 조달, 전문성이 부족한 조합으로서는 매매조건에 합의하기가 쉽지 않다.

 

ㅇ 국토교통부는 이러한 조합의 매매 과정을 돕기 위해, 조합 대신 임대사업자가 제시하는 제안서의 적정성 여부를 검토할 금융전문지원기관의 지정을 추진해 왔다.

- 이에, 지난 5.16일 시행된 ｢정비사업 연계 기업형임대 사업자 선정기준｣(국토부고시 제2016-263호)에 따라, 금융전문지원기관 선정공고(5.26일~6.1일)를 실시하였고,

 

- 부동산간접투자와 관련된 업무를 수행하고 있는 비영리법인 중 정비사업 관련 업무실적 또는 전문인력을 보유하고 있는 한국금융투자협회와 한국리츠협회를 금융전문지원기관으로 선정했다.

 

ㅇ 양 기관은 향후 2년간 금융전문지원기관으로서 조합의 우선협상대상자 선정과정을 대행할 수 있으며, 지정일로부터 2년이 경과하면 그간 평가대행 실적 등을 감안, 지정 연장여부를 결정한다.

 

□ 국토교통부는 HUG 보증을 통한 초기사업비 지원과 금융전문지원기관 지정을 통한 금융 전문인력 지원으로 `16년 목표인 뉴스테이정비사업 부지 1.4만호 확보를 성공적으로 달성한다는 계획이다.

참고

정비사업 연계 뉴스테이 절차도

	정비사업자금대출보증			정비사업절차				정비사업 연계 뉴스테이			* 정비사업 연계 기업형 임대사업자 선정
				정비계획 수립/ 정비구역 지정 (지자체)				정비구역 공모 실시 (국토부)
				조합설립 추진위 구성 조합 설립				정비구역 응모 (지자체, 자체평가 후)
								현장실사 및 심사 (감정원)
								후보구역 선정 (국토부, 뉴스테이 자문위)
								총의 의결 (조 합)			• 정비조합 총회, 뉴스테이 추진 여부 결정
				사업시행 계획 수립 (조합)				우선 협상 임대사업자 선정 (조 합) ※ 후보구역지정 후 6개월 이내			① 입찰 공고 : 제안서 제출 마감일 30일전까지
											② 제안서 평가 : 금융전문 지원기관 평가대행 可 가격 적정성, 재무여건, 사업계획 평가 ※ 기금 출·융자or 공사보증 예정 시:기금·보증지원 적정성 추가 ☞ A,B등급만 공사 심사대상 ⟹ 평가결과 및 제안가격 범위를 총회 등의 개최 7일 전 공개
											③ 대상자 선정 : 총회 등에서 조합원 등 총수의 10%이상 직접 출석으로 선정
								가격협상 (조합 / 우선협상대상자)			• 일반분양분에 대한 가격협상 ㉠ 지원 기관: 한국감정원 ㉡ 지원 내용: 우선협상 대상자와 가격분쟁 시 가격 조정기능 ☞ 매매가격 범위 제시
				사업시행 인가 신청 (조합)
								업무협약 체결 (조합 / 우선협상대상자)			①임대주택 예상 공급량, 매매가격 ②건축계획 수립 ③시공사 선정, 시공과정 등에 대한 협의절차 등
								기금출자 사전 심사 (HUG / 우선협상대상자)			• 사전 심사 : 사업시행 인가 신청 후 • 시공사 선정 不要
				사업시행인가 (지자체)				리츠 설립 및 영업인가 (펀드 설정)			• 리츠or 부동산 펀드를 통한 뉴스테이 공급 시 ☞ 임대사업자 선정 전 리츠 설립(펀드 설정)
	초기 사업자금 보증신청 (조합)
								임대사업자 선정 (조합)			• 사업시행인가 이후 : 도정법 제46조의2
								매매 예약 (조합, 임대사업자)			• 사업시행인가 이후
	초기 사업자금 보증서 발급 (HUG)
				관리처분 총회 (조합)
								기금투자 심의위원회 (HUG)			• 시공사 선정 必要
	사업자금 보증신청 (조합)
								사업약정체결 및 출자
	사업자금 보증서 발급 (HUG)
				관리처분인가 (지자체)
	관리처분 총회 후
								매매 계약 (조합, 임대사업자)			• 관리처분계획의 인가 고시 후 2개월 내
				이주/철거 ⟹ 착공/분양