2020. 12. 10. 선고 2020다226490 판결 〔소유권이전등기등〕
[1] 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가가 원칙인지 여부(적극) 및
예외적으로 일괄평가가 허용되기 위한 요건
[2] 甲아파트 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사에 따라 감정인이 甲아파
트 단지 내 상가에 있는 乙교회 소유 부동산들에 관한 매매대금을 산정하면
서 위 부동산들을 일괄하여 감정평가한 사안에서, 乙교회가 위 부동산들을
교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 위 부동산들이 일체로
거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어려운데도, 이와 같이
단정하여 위 부동산들을 일괄평가한 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 본
원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
[1] 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항은 “감정평가의 공정성과
합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인 등이 준수하여야 할 세부적인 원칙
과 기준은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 감
정평가에 관한 규칙 제7조 제1항은 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야
한다.”라고, 제2항은 “둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상
호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있
다.”라고 규정하고 있다. 따라서 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별
평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또
는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다.
[2] 甲아파트 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사에 따라 감정인이 甲아파
트 단지 내 상가에 있는 乙교회 소유 부동산들에 관한 매매대금을 산정하면
서 위 부동산들을 일괄하여 감정평가한 사안에서, 위 상가는 집합건물의 소
유 및 관리에 관한 법률이 시행되기 전에 소유권이전등기가 마쳐진 것으로
현재까지 위 법률에 따른 집합건물등기가 되어 있지 않고 각 호수별로 건물
등기가 되어 있는데, 乙교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설인 소예배실,
성경공부방, 휴게실로 각 이용하고 있으나 위 부동산들은 실질적인 구분건물
로서 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있을 뿐 아니라 개별적으로
거래대상이 된다고 보이고, 나아가 개별적으로 평가할 경우의 가치가 일괄적
으로 평가한 경우의 가치보다 높을 수 있으므로, 乙교회가 위 부동산들을
교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 위 부동산들이 일체로
거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어려운데도, 이와 같이
단정하여 위 부동산들을 일괄평가한 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 본
원심판단에는 일괄평가 요건에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례