강북 수유동 170-1/동대문구 청량리동 19 일원 재개발 신속통합기획 확정

‘노후된 저층주거지가 지역별 특성 살린 매력 단지로’
서울시, 수유동·청량리동 일대 재개발 신속통합기획 확정
 - 강북구 수유동 170-1 일대, 지역의 전통시장 상권과 연결되는 보행친화 단지 계획
 - 동대문구 청량리동 19 일대, 지역의 복지시설과 함께하는 더불어 사는 단지 조성
 - 서울시, 상반기 내 ’21년 재개발 후보지 21곳 순차적으로 신속통합기획 완료 예정

 

□ 서울시가 ①강북구 수유 170-1 일대, ②동대문구 청량리동 19 일대 재개발 후보지(2개 단지, 1,160세대 규모)의 신속통합기획안을 확정했다. 그간 개발에서 소외돼 노후화된 저층주거지가 지역별 매력을 살린 특색있는 주거지로 탈바꿈함에 따라, 주민들의 오랜 숙원인 재개발사업이 본 괘도에 올랐다.

 

□ 그간 주변지역 개발 움직임에도 불구, 주민 자력으로 재개발 추진이 어려웠던 이들 지역이 신속통합기획의 지원을 통해 추진 동력을 얻게 됐다. 시는 지난 1년간 서울시, 자치구, 주민, 전문가가 함께 한 팀을 이뤄 수차례에 걸친 논의와 계획 조정 과정, 주민과의 적극적 소통을 거쳐 신속통합기획안을 확정했다.

강북구 수유동 170-1 일대 신속통합기획 : 자연을 걷고 내일을 품는 보행친화적 주거단지

 

□ 이번에 확정된 수유동 170-1 일대 신속통합기획안에 따르면, 지역 상권과 우이천 등 자연자원을 편리하게 누릴 수 있는 보행중심의 활력있는 주거단지(12,124㎡, 20층, 230세대 규모)로 거듭난다.

 

□ 이를 위해 ‘자연을 걷고 내일을 품는 보행친화적 주거단지’를 목표로 4가지 계획 원칙을 담았다. ①쾌적하고 안전한 생활가로 조성 ②도시기능 변화를 고려한 단지계획 ③저층부 필로티와 포켓공간을 활용한 열린 녹지공간 형성 ④주민 삶의 질 향상을 위한 영역별 특화공간 조성이다.

 

□ 우선, 이 일대는 강북종합시장, 수유먹자골목 등 활성화된 상권과 우이천 자원을 보유한 곳이다. 이번 기획안엔 대상지 내 기존 상권을 시장상권과 연결함으로써 그 흐름을 잇고 우이천으로의 접근이 편리하도록, 막다른 골목 등 안전에 취약했던 가로를 열린 생활가로로 재조성한다는 내용이 담겼다.

○ 대상지 서측 도봉로97길 저층부에 상가를 배치해 시장, 먹자골목과 연결되는 연도형 상업·커뮤니티 가로를 조성하고, 우이천과 연결되는 남측 한천로144길은 3개층 이상의 필로티로 개방감을 확보해 걷기 편한 산책로를 조성한다.

 

□ 둘째, 장기적 관점에서 도시기능 변화와 인근 지역 개발을 고려한 계획을 수립했다. 현재 2종7층 지역인 이 지역은 2종일반주거지역 수준으로 상향된 용적률(기준용적률 170%→190%)과 층수를 적용받고, 인근지역에 가로주택정비사업 등이 추진되고 있는 점을 감안해 최고 20층 내외의 스카이라인을 형성하게 됐다.

○ 이 지역 일대는 현재 단독주택 중심의 2종7층 저층주거지로, 주변지역 여건을 고려할 때 당초 저층, 저밀 개발이 예상됐으나, 신속통합기획 추진과정에서 인근 지역의 도시변화 예측 시뮬레이션을 거쳐본 결과 20층 내외의 스카이라인도 가능해졌다.

 

□ 특히, 이번 계획에서 주목할 만한 점은 녹지공간이 부족한 노후 저층주거지의 단점을 보완하기 위해 필로티 구조 및 포켓공원, 옥상조경을 건축계획 요소로 활용했다는 점이다. 1층부 대부분이 필로티로 열린 녹지공간으로 구성되고 기존 골목과 포켓공원이 만나는 부분에 다양한 생활편의시설을 배치함에 따라, 휴식과 여가가 있는 공원같은 단지로 만든다는 계획이다.

 

□ 또한, 주변과 소통하는 열린단지로 두면서도, 탑상형과 판상형 주동을 혼합한 ‘ㄷ’자 형태의 건축배치를 통해 주민에게 안정적인 주거환경을 보장했다. 주민의 생활공간(어린이놀이터, 키즈드랍존, 경로당 등)과 시민에게 개방되는 생활가로변(상가, 공공도서관)을 공간적으로 분리해 영역별 특화공간을 조성한다.

 

□ 협소한 대지 여건 속에서도 효율적인 토지이용계획을 유도하고 저층주거지만의 매력을 살린 특색있는 단지를 만들기 위한 서울시의 노력에 대해, 주민간담회에 참석한 한 주민은 “수유동 170-1 일대 재개발이 우수한 입지조건을 살린 지역의 랜드마크가 될 것”이라며 기대감을 드러냈다.

 

동대문구 청량리동 19 일대 신속통합기획 : 지역사회와 더불어 사는 더 살기 좋은 주거단지

 

□ 청량리동 19 일대는 교통의 요지이자 대학들이 밀집한 청량리･회기 지역에 위치한 노후주거지로, 높은 개발 잠재력에도 불구하고 주변지역에 초고층 건물이 들어서는 동안 각종 개발계획으로부터 소외된 지역이다.

 

□ 시는 청량리동 19 일대 신속통합기획안 수립 과정에서 대상지 바로 인근에 사회적 약자를 위한 공공시설(노인종합복지관, 청소년센터 등)이 위치했단 점에 주목했다. 이에 지역사회와 더불어 사는 단지(28,648㎡, 35층, 930세대 규모)로서 재개발의 공공적 가치를 담는 한편, 주민의 사업 동력을 확보하기 위한 차원에서 도시규제 완화도 적극 검토했다.

 

□ 현재 대상지 대부분이 2종7층지역으로 구성돼 있으나, 청량리 일대가 광역중심으로서 초고층 개발이 이뤄지고 있고, 일반상업지역 및 간선도로변에 접하고 있는 점을 감안해 계획의 공공성과 연계해 3종주거지역까지 용도지역을 상향 조정했다.

 

□ 시는 ‘지역사회와 더불어 사는 더 살기 좋은 주거단지’를 목표로 4가지 계획 원칙을 담았다. ①약자와 함께 더불어 사는 단지 조성 ②주변지역과 서로 소통하는 경계없는 단지 조성 ③지형의 단차를 극복하고 적극적으로 활용 ④주변환경과 조화를 이루는 중첩경관 구현이다.

 

□ 우선, 시는 지역사회와 조화로운 개발이 되고자 종상향에 따른 공공기여로 연접한 노인복지관 이용객(셔틀버스 등)을 위한 진입도로(공용 드롭오프존 포함) 개설 및 시설 내 주차공간을 확보하고, 누구나 복지시설에서 제기로변 버스정류장까지 쉽게 접근할 수 있도록 무장애 공공보행통로를 계획했다.

○ 대상지 북측에 위치한 동대문 노인종합복지관과 시립청소년센터는 매일 수백명의 노인에게 무료급식과 청소년 체험활동 등을 제공하고 있다. 이번 계획에서는 용도지역 상향에 따른 공공기여로 지역 사회복지시설의 환경개선 내용을 담았다.

○ 또한, 복지관이 북측 경사지에 위치해 보행으로 접근하기 어렵고 안전상 취약한 점을 감안, 대상지 내부를 통하는 보행통로와 어르신･장애인을 위한 엘리베이터를 설치해 교통약자를 배려했다.

 

□ 둘째, 남측 제기로변에서 청량리역과 광역버스정류장으로 이어지는 보행이 활발한 지역 특성상, 저층부에 상업시설 등을 배치해 주변지역과 서로 소통하는 경계없는 단지, 활력있는 가로를 조성한다.

○ 대상지는 지역의 중심가로인 제기로와 왕산로가 만나는 떡전교사거리에 위치해 있으며, 청량리역과 5분거리이며 서울 동북부지역에서 도심으로 연결되는 광역버스 환승노선이 가까이 입지해 있다.

○ 이러한 입지적 강점을 최대한 활용해 저층부에 상업가로를 배치함으로써 지역 일대의 활성화에도 기여할 것으로 기대된다.

 

□ 셋째, 급격한 지형 단차를 적극적으로 활용해 주민 커뮤니티시설을 배치하고, 불가피하게 옹벽이 발생하는 구간은 화단, 친환경 옹벽 등 디자인 요소를 활용함으로써 위화감을 최소화했다.

○ 대상지는 현재 급격한 지형의 단차로 인해 주변 시설(교회, 한신아파트, 청량중학교, 주유소)과 옹벽과 담장으로 둘러싸인 고립된 주거지였다.

○ 특히, 공동주택 건설시 단지 내 10m 이상의 단차 발생이 불가피함에 따라 지형의 단차를 적극적으로 활용해 체육시설 등 주민공동이용시설과 계단식 외부 휴게공간을 조성하고, 옹벽발생 구간에는 화단과 친환경옹벽을 설치한다.

 

□ 마지막으로, 제기로와 왕산로가 만나는 경관상 중요한 지역으로 35층 고층 주동과 중·저층 주동이 어우러진 입체적 경관을 형성해 다채로운 스카이라인을 만들었다.

○ 제기로변은 보행자에게 위압감을 주지 않도록 연도형 상가와 저층 주동을 배치하고, 단계적으로 중층, 고층으로 높아지는 점진적 스카이라인을 계획했다.

 

□ 시는 ①수유동 170-1 일대와 ②청량리동 19 일대 신속통합기획안이 확정됨에 따라, 연내 정비계획 결정이 완료될 것으로 전망하고 있다. 신속통합기획의 절차간소화에 따라 도시계획위원회 수권분과위원회 심의, 사업시행계획 시 관련 심의 통합으로 사업기간이 대폭 단축될 것으로 예상된다.

 

□ 조남준 서울시 도시계획국장은 “주민들의 오랜 숙원인 재개발사업이 신속통합기획의 지원을 통해 본 궤도에 오를 수 있었다”며, “올해 상반기 내 2021년 재개발 후보지 21개소의 신속통합기획이 모두 차질없이 마무리될 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 말했다.

 

수유동 170-1 일대 신속통합기획 참고자료

 

□ 대상지 현황

ㅇ 위 치 : 강북구 수유동 170-1일대 (12,124㎡)

ㅇ 용도지역 : 2종일반주거(7층이하)

ㅇ 건축물/거주자 : 84동/ 142세대

 

□ 신속통합기획 주요 내용 (현 142세대 → 232세대 내외, 현 세대수의 1.63배 계획)

 

구분	용도지역	용적률	층수	세대수
현 황	2종(7층)	-	-	142세대
신속통합기획(안)	2종(7층)→2종	250% 이하	20층 내외	230세대 내외

 

□ 추진경위 및 향후일정

ㅇ `21.12.28. : 신속통합기획 후보지 선정

ㅇ `22.09.~`22.12. : 신속통합기획 수립 (주민간담회, 주민설명회 등 병행)

ㅇ `23.03. : 신속통합기획안 확정․통보 (서울시→자치구)

ㅇ `23.03.~ : 정비계획(안) 입안절차 추진 및 정비계획 결정 

 

< 신속통합기획 종합구상도 > 자연을 걷고 내일을 품는 보행친화적 주거단지 

< 단지배치 계획안 > 단지 내 클러스터형 커뮤니티 공간구성으로 아늑한 주민 점유공간 제공 

 

청량리동 19 일대 신속통합기획 참고자료

 

□ 대상지 현황

ㅇ 위 치 : 동대문구 청량리동 19 일대 (28,648㎡)

ㅇ 용도지역 : 2종, 2종일반주거(7층이하), 상업지역

ㅇ 건축물/세대수 : 179동/ 316세대

□ 신속통합기획 주요 내용

 

구분	용도지역	용적률	층수	세대수
현 황	2종, 종(7층)	-	-	316세대
신속통합기획(안)	3종	300% 이하	35층 이하	930세대 내외

 

□ 추진경위 및 향후일정

ㅇ `21.12.28. : 신속통합기획 후보지 선정

ㅇ `22.09.~`22.12. : 신속통합기획 수립 (주민간담회, 주민설명회 등 병행)

ㅇ `23.03. : 신속통합기획안 확정․통보 (서울시→자치구)

ㅇ `23.03.~ : 정비계획(안) 입안절차 추진 및 정비계획 결정

 

< 신속통합기획 종합구상도 > 지역사회와 더불어 사는 더 살기 좋은 주거단지

< 경관계획안 > 저·중·고층의 다양한 유형의 주동을 통한 중첩경관 형성