주임법일부 변경 - 소액임차인 및 최우선변제 인상

전세사기 피해 방지를 위한 ｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안 국무회의 통과
- 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설 등 -  

 

 

1. 개정 추진 배경

❍최근 부동산 가격 하락으로 인한 이른바 깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있습니다.

-이러한 전세사기가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보와 같이 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없다는 점입니다.

❍한편, 임대인이 사망한 후 상속관계가 정리되지 않거나, 임대인의 주소불명 또는 송달회피 등의 경우 임차권등기가 신속히 이루어지기 어려워 보증금을 반환받지 못한 임차인들의 피해가 가중되고 있습니다.

❍이에, 법무부는 국토교통부와 함께 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하기 위한 ｢주택임대차보호법｣ 및 동법 시행령 개정안을 마련하였습니다.

 

2. 개정안 주요 내용

󰊱 「주택임대차보호법」 일부개정법률안

가. 임차인 정보열람권한 강화

❍임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 그 경우 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화하였습니다.

※ 현재는 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 확정일자 부여기관에 임대차정보를 요청할 수 없음

❍또한 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있도록 하고, 이 경우 임대인은 요구를 받은 날 이후에 발급된 납세증명서를 제시하도록 하되,

-임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 하였습니다.

❍이에 따라 임대차계약을 체결하려는 사람은 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 되어 전세피해를 예방할 수 있습니다.

나. 임차권등기 신속화

❍개정안은 「주택임대차보호법」의 임차권등기명령 조항(제3조의3 제3항)의 준용규정에 ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 「민사집행법」 제292조 제3항을 추가하여,

-임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있도록 절차를 신속화하여 임차인의 보증금반환청구권 보호를 보다 강화하였습니다.

󰊲 「주택임대차보호법 시행령」 일부개정령안

❍전세사기 피해에 대응하고, 그동안의 주택임대차 보증금 상승추세를 반영하기 위하여 최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 확대･상향하였습니다.

지역 구분	최우선변제 대상 임차인의 보증금액		최우선변제금액
	현행	개정안	현행	개정안
서울특별시	1억 5,000만원 이하	1억 6,500만원 이하	5,000만원 이하	5,500만원 이하
과밀억제권역, 용인･화성･세종･김포	1억원 3,000만원 이하	1억 4,500만원 이하	4,300만원 이하	4,800만원 이하
광역시, 안산･광주･파주･이천･평택	7,000만원 이하	8,500만원 이하	2,300만원 이하	2,800만원 이하
그 밖의 지역	6,000만원 이하	7,500만원 이하	2,000만원 이하	2,500만원 이하

 

-아래와 같은 내용의 ｢주택임대차보호법 시행령｣ 개정안이 ’23. 2. 14. 국무회의를 통과하였고, 공포한 날부터 시행될 예정입니다.

 

※ 각 권역별로 최우선변제 대상 임차인의 보증금액을 일괄 1,500만 원 상향하고, 최우선변제금액을 일괄 500만 원 상향

❍이에 따라 최우선변제 대상 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제 받을 금액이 증액되어 소액임차인과 같은 주거약자 보호를 강화하였습니다.

❍한편, 개정안은 존속 중인 임대차계약에도 적용하되, 개정법령 시행 전 존재하는 담보물권자에 대하여는 종전의 규정에 따르도록 부칙을 규정함으로써 기존 담보물권자의 재산권 침해 우려를 불식시켰습니다.

①시행 전 임차 주택에 저당권이 존재하는 경우 - 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금 보호 ②시행 이후 임차 주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우 - 개정된 시행령에 따라 최우선변제금 보호 ③시행 전 임차 주택에 저당권이 존재하였는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우 - 기존 저당권자에 대하여는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금 보호

3. 향후 계획

❍법무부와 국토교통부는 국회에서 심도 있는 논의를 거쳐 개정안이 통과되도록 최선의 노력을 다하겠습니다. 아울러 임차인의 주거 안정을 위하여 꾸준히 국민의 의견을 경청하며 주택임대차 제도개선 및 관련 법제 정비에 힘쓰도록 하겠습니다. ▨

 

【붙임】1. ｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안

2. 최우선변제금 제･개정 경과

 

담당 부서	법무부	책임자	법무심의관	구승모	(02-2110-3164)
<총괄>	법무심의관실	담당자	서기관	임성택	(02-2110-3502)
	국토교통부	책임자	과 장	이장원	(044-201-3321)
	주택임차인보호과	담당자	사무관	김애리	(044-201-3314)

 

붙임 1

｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안

현 행	개 정 안
제3조의3(임차권등기명령) ①ㆍ② (생 략)	제3조의3(임차권등기명령) ①ㆍ② (현행과 같음)
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.	③ --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------제288조제1항, 같은 조 제2항 본문-----------------------------------------------------------------------------------제291조,제292조제3항------------. --------------------------------------------------------------------------------.
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2.임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행	1. ∼ 4. (현행과 같음)
④ ~ ⑨ (생 략)	④ ~ ⑨ (현행과 같음)
제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① ~ ③ (생 략) ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. <후단 신설>	제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① ~ ③ (현행과 같음) ④ ---------------------------------------------------------------------------------------------. 이 경우 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인에게 정보제공에 동의하여 줄 것을 요구할 수 있다.
<신 설>	⑤ 임대인은 정당한 사유가 없는 한 제4항 후단의 요구에 따라 정보제공에 동의하여야 한다.
⑤ㆍ⑥ (생 략)	⑥ㆍ⑦ (현행 제5항 및 제6항과 같음)
<신 설>	제3조의7(임대인의 조세 체납 여부 정보 제시) ① 임대차계약을 체결하려는 자는 조세 체납 여부를 확인하기 위하여 임대인에게 다음 각 호의 납세증명서(이하 “납세증명서”라 한다)를 제시할 것을 요구할 수 있다. 1. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 2. 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서 ② 임대인은 정당한 사유가 없는 한 제1항의 요구에 따라 그 요구를 받은 날 이후 발급된 납세증명서를 임대차계약을 체결하려는 자에게 제시하여야 한다. 다만, 임대차계약을 체결하려는 자가 동의하는 경우에는 제1항의 요구를 받은 날 전에 발급된 납세증명서를 제시할 수 있다. ③ 임대인은 다음 각 호의 열람에 동의하는 방법으로 제2항에 따른 납세증명서 제시를 갈음할 수 있다. 1. 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납 국세와 체납액의 열람 2. 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납 지방세의 열람
	<부 칙> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(임차권등기명령의 집행에 관한 적용례) 제3조의3 제3항 각 호 외의 부분 전단의 개정규정은 이 법 시행 전에 내려져 이 법 시행 당시 임대인에게 송달되지 아니한 임차권등기명령에 대해서도 적용한다.

붙임 2

최우선변제금 제･개정 경과

 

제ㆍ개정	보호대상 임차인의 범위	우선변제되는 보증금
1984. 6. 14. 제정	500만원 이하	･특별시･직할시 : 300만원 이하 ･기타 지역 : 200만원 이하
1987. 12. 1. 1차 개정		･특별시･직할시 : 500만원 이하 ･기타 지역 : 400만원 이하
1990. 2. 19. 2차 개정	･특별시･직할시 : 2,000만원 이하 ･기타 지역 : 1,500만원 이하	･특별시･직할시 : 700만원 이하 ･기타 지역 : 500만원 이하
1995. 10. 19. 3차 개정	･특별시･광역시 : 3,000만원 이하 ･기타 지역 : 2,000만원 이하	･특별시･광역시 : 1,200만원 이하 ･기타 지역 : 800만원 이하
2001. 9. 15. 4차 개정	･수도권 과밀억제권역 : 4,000만원 이하 ･광역시 : 3,500만원 이하 ･그 밖의 지역 : 3,000만원 이하	･수도권 과밀억제권역 : 1,600만원 이하 ･광역시 : 1,400만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,200만원 이하
2008. 8. 21. 5차 개정	･수도권 과밀억제권역 : 6,000만원 이하 ･광역시 : 5,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 4,000만원 이하	･수도권 과밀억제권역 : 2,000만원 이하 ･광역시: 1,700만원 이하 ･그 밖의 지역: 1,400만원 이하
2010. 7. 21. 6차 개정	･서울특별시 : 7,500만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 6,500만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 5,500만원 이하 ･그 밖의 지역 : 4,000만원 이하	･서울특별시 : 2,500만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 2,200만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 1,900만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,400만원 이하
2013. 12. 30. 7차 개정	･서울특별시 : 9,500만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 8,000만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 6,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 4,500만원 이하	･서울특별시 : 3,200만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 2,700만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시 : 2,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,500만원 이하
2016. 3. 31. 8차 개정	･서울특별시 : 1억원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 8,000만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시･세종시 : 6,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 5,000만원 이하	･서울특별시 : 3,400만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 : 2,700만원 이하 ･광역시 및 안산시･용인시･김포시･광주시, 세종시 : 2,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,700만원 이하
2018. 9. 18. 9차 개정	･서울특별시 : 1억 1,000만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 및 용인시･화성시･세종시 : 1억원 이하 ･광역시 및 안산시･김포시･광주시･파주시 : 6,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 5,000만원 이하	･서울특별시 : 3,700만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 및 용인시･화성시･세종시 : 3,400만원 이하 ･광역시 및 안산시･김포시･광주시･파주시 : 2,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 1,700만원 이하
2021. 5. 11. 10차 개정 (현행)	･서울특별시 : 1억 5,000만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 및 용인시･화성시･세종시･김포시 : 1억 3,000만원 이하 ･광역시 및 안산시･김포시･광주시･파주시･이천시･평택시 : 7,000만원 이하 ･그 밖의 지역 : 6,000만원 이하	･서울특별시 : 5,000만원 이하 ･수도권 과밀억제권역 및 용인시･화성시･세종시･김포시 : 4,300만원 이하 ･광역시 및 안산시･김포시･광주시･파주시･이천시･평택시 : 2,300만원 이하 ･그 밖의 지역 : 2,000만원 이하