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2-2. 주택임차인의 권리와 다른 채권자간에 배당비법
(2-2-1) 임차인이 최우선변제를 받으려면 어떻게 해야하나 ?
주임법 제3조에 의해 임차인이 임대차계약을 한 주택을 인도받고, 주민등록신청을 하게되면 그 다음 날 0시부터 대항력을 취득한다. 대항력을 갖는 임차인 중에서 소액보증금액의 범위에 속하는 임차인에게는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권과 채권보다 우선변제 받는다. 최우선변제금은 매각부동산의 가격의 1/2 범위내에서 우선변제 받는다. 임차인이 여럿 명인 경우 그들의 최우선변제금의 합계액이 매각부동산의 매각대금의 1/2 범위 내에서 담보물권설정 당시의 최우선변제금을 배당하고, 만일 합계액이 1/2을 초과하는 경우엔 안분배당한다.
최우선변제금은 임차인이 대항력만 갖추면 되는 것이지, 확정일자까지 받아야 하는 것은 아니다. 확정일자를 받는 것은 채권자인 임차인에게 물권적인 성격의 법적 이익을 주기위한 것이다. 최우선변제금의 배당후에도 임차인의 보증금에 충족되지 않거나, 소액임차인의 범위에 들지 못한 임차인에게 채권계약에서 비롯된 임차권을 물권적 성격을 부여하여 국민주거안정에 이바지 하고자 도입된 것이 바로 대항력과 확정일자에 의한 우선변제력이다. 즉, 확정일자를 받으면 근저당 등 물권처럼 처리한다.
그러나, 소액임차인에 해당 한다고 하더라도 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야만, 경매법정의 이해당사자로 신고가 되는 것이므로 반드시 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있다.
해당 소액임차인의 소액보증금 범위 및 그 최우선변제금의 범위는 담보물권 설정 당시에 정해진 범위에서 배당한다.
(주임법의 적용대상은 주거용 임차건물이면 만족하지만, 상임법 적용대상은 그 환상보증금액에 제한이 있다. 모든 상가임차인에게 적용되는 것이 아니다. 그러므로 이에 주의해야 한다. 물론 대항력, 계약갱신, 권리금등 모든 상가임차인에게 적용되는 법조항이 있으므로 주의깊게 살펴서 봐야한다.)
주임법상 소액임차인 범위 및 최우선변제금액
| 개정일시 | 지역 | 최우선임차인범위 (소액임차인범위) |
최우선변제금 |
| 1984.6.4. | 서울, 직할시 | 300만원 이하 | 300만원 |
| 기타 | 200만원 이하 | 200만원 | |
| 19877.12.1. | 서울, 직할시 | 500만원 이하 | 500만원 |
| 기타지역 | 400만원 이하 | 400만원 | |
| 1990.2.19. | 서울, 직할시 | 2000만원 이하 | 700만원 |
| 기타지역 | 1500만원 이하 | 500만원 | |
| 1995.10.19. | 특별시, 광역시 | 3000만원 이하 | 1200만원 |
| 기타지역 | 2000만원 이하 | 800만원 | |
| 2001.9.15. | 수도권과밀억제구역 | 4000만원 이하 | 1600만원 |
| 광역시 | 3500만원 이하 | 1400만원 | |
| 그 밖의 지역 | 3000만원 이하 | 1200만원 | |
| 2008.8.21. | 수도권과밀억제구역 | 6000만원 이하 | 2000만원 |
| 광역시 | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4000만원 이하 | 1400만원 | |
| 2010.7.21. | 서울특별시 | 7500만원 이하 | 2500만원 |
| 수도권과밀억제지역 | 6500만원 이하 | 2200만원 | |
| 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 | 5500만원 이하 | 1900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4000만원 이하 | 1400만원 | |
| 2013.12.30. | 서울특별시 | 9500만원 이하 | 3200만원 |
| 수도권과밀억제구역 | 8000만원 이하 | 2700만원 | |
| 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 밖의지역 | 4500만원 이하 | 1500만원 | |
| 2016.3.31. | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3400만원 |
| 수고권과밀억제권 | 8000만원 이하 | 2700만원 | |
| 광역시, 안산, 용인, 김포, 광주, 세종 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 2018.9.18., | 서울특별시 | 1억1천만원 | 3700만원 |
| 수도권과밀억제권, 용인, 세종, 화성 | 1억원 이하 | 3400만원 | |
| 광역시, 안산, 김포, 광주, 파주 | 6000만원 이하 | 2000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5000만원 이하 | 1700만원 | |
| 2021.5.11. | 서울특별시 | 1억5천만원 | 5,000만원 |
| 수도권과말억제권 용인 세종 화성 |
1억3천만원 | 4.300만원 | |
| 광역시, 안산, 김포 광주, 파주, 이천, 평택 |
7천만원 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 6천만원 | 2,000만원 |
(임대차계약서를 기준으로 본다면 통상 계약체결일과 임대주택에 대한 입주일은 다르다. 또한 입주일날 확정일자를 받는 것이 일반적인 관행이라 본다. 계약체결일날 계약금을 지급하고, 잔금은 입주일날 지급하는 것이 통상의 거래 관행이다. 따라서 대항력의 요건 중에 전입신고와 건물입주일이 동일한 것이다.
확정일자를 먼저 받고 대항력을 갖추거나 대항력을 갖추고 동일한 날에 확정일자를 갖추는 것은 동일한 날에 효력이 발생한다.
대항력을 먼저 갖추고 확정일자를 갖추는 것에서 보증금의 전액지급 여부는 문제가 되지 않는다는 사항이다. 통상 이런 경우는 매우 드문 경우이지만 눈여겨 볼 필요는 있다.)
| 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 [배당이의][공2017하,1849] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미 [2] 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부 (소극) 및 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부 (원칙적 적극) 【판결요지】 [1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항). 여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다. [2] 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 김철 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 추동기 외 1인) 【원심판결】 광주지법 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항). 여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다. 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다. 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다. 가. 원고들은 부부 사이로 2012. 7. 16. 광주 광산구 (주소 1 생략)에 있는 신축 건물인 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6,500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 소외 1에게 임차보증금 중 500만 원을 지급하였고, 나머지 6,000만 원은 2012. 8. 16. 지급하기로 약정하였다. 나. 원고들은 계약 당일 소외 1에게 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의하였는데, 소외 1은 이를 승낙하고 원고들에게 비어 있던 이 사건 주택 101호의 현관 자동문 비밀번호를 알려주었다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 2012. 7. 17. 2.5t 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지인 광주 북구 (주소 2 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에서 이 사건 주택 101호로 가구 등 일부 짐을 옮겼다. 다. 원고 1은 그때부터 2012. 8. 17.까지 평일에는 근처 직장의 출·퇴근 편의를 위해서 이 사건 주택 101호에서 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 원고 2와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 원고 2는 2012. 8. 17. 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 같은 날 소외 1에게 이 사건 임대차계약에 따른 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고, 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 1과 함께 이 사건 주택 101호에서 생활하였다. 라. 피고는 2012. 7. 30. 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관해서 전세금 6,500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다. 마. 소외 1은 2012. 8. 21. 이 사건 주택과 대지를 소외 2에게 매도하였다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014. 5. 26. 광주지방법원 2014타경12155호로 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었다. 바. 광주지방법원은 2015. 7. 1. 배당기일에서 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 하여 잔여액 60,295,651원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다. 사. 원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의하고, 2015. 7. 8. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다. 3. 원심은, 원고 2가 2012. 8. 17.까지 이 사건 아파트에서 생활하였고, 2012. 7. 17. 이사할 때 사용했던 2.5t 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다. 그러나 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012. 7. 17. 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012. 7. 17.에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보아야 한다. 앞에서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급하였다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날인 2012. 7. 18.이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대하여 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 볼 수 없고, 임차보증금 중 500만 원만 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 판단하였다. 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유 주장은 정당하다. 4. 원고들의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김창석(재판장) 박보영 이기택 김재형(주심) *********************************************************** 광주지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 김철) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 오두일) 【변론종결】 2016. 11. 25. 【제1심판결】 광주지방법원 2015. 12. 22. 선고 2015가단517111 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 3. 소송총비용은 원고들이 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 광주지방법원 2014타경12155호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 7. 1. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 60,295,651원을 0원으로, 원고들에 대한 배당액 0원을 60,295,651원으로 각 경정한다. 2. 항소취지 주문 제1, 2항과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 광주 광산구 (주소 1 생략) 지상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)은 2012. 6. 13. 소외 1이 소유권보존등기를 마친 뒤 2012. 8. 21. 소외 2에게 소유권이전등기가 마쳐졌다. 나. 원고들은 2012. 7. 16. 당시 이 사건 주택의 소유자였던 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 계약 내용은 임대차보증금을 6,500만 원으로 정하여 계약금 500만 원은 계약시에, 잔금 6,000만 원은 2012. 8. 16.에 지급하는 것이었고, 임대차기간에 관하여는 ‘임대인은 이 사건 주택을 2012. 8. 16.까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 한다’고 정하였다. 다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며, 소외 1에게 같은 날 계약금 500만 원을 지급하고, 2012. 8. 17. 잔금 6,000만 원을 지급하였다. 라. 이 사건 주택에 관하여 2012. 8. 2. 전세금을 6,500만 원으로 하는 피고 명의의 전세권설정등기가 마쳐졌다. 마. 이 사건 주택에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 소외 2의 채권자인 소외 3은 이 법원에 이 사건 주택에 관한 강제경매개시신청을 하여 2014. 5. 26. 이 법원 2014타경12155호로 강제경재매개시결정 등기가 마쳐졌다. 바. 이 법원은 2015. 7. 1. 이 사건 주택에 관하여 전세권자인 피고에게 5순위로 잔여액 60,295,651원을 배당하는 등의 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다. 사. 원고들은 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전액에 대하여 배당이의를 하고, 2015. 7. 8. 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 9, 10, 12호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고들의 주장 원고들은 이 사건 임대차계약을 체결하고 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받고 전입신고를 하였으며 확정일자를 받았으므로, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 피고에 대한 배당액 전액은 원고들에 대한 배당액으로 경정되어야 한다. 나. 피고의 주장 원고들은 2012. 8. 17.에야 이 사건 주택 101호에 이사왔고 임대차보증금을 모두 지급하였기 때문에 2012. 7. 16.에는 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 갖기 위한 주택의 인도와 주민등록이 있었다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 없으므로 원고의 청구는 기각되어야 한다. 3. 판단 가. 관련 법령 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항) 나. 원고들이 주택을 인도받았는지 여부 1) 원고들이 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16. 전입신고를 마쳤음은 앞서 본 바와 같으므로, 같은 날 이 사건 주택 101호를 인도받았는지에 관하여 본다. 2) 갑 제3, 11, 13, 16, 17호증의 각 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 한국전력공사에 대한 사실조회 결과, 해양도시가스에 대한 문서제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택 101호는 비어있었고, 임대인 소외 1은 계약을 체결하고 바로 원고들에게 이 사건 주택 101호의 비밀번호를 알려주었지만 원고들이 실제 입주해서 생활하였는지는 확인하지 않았다. 나) 원고들을 제외하고 이 사건 주택에 입주하였던 사람들 중에 잔금을 모두 지급하기 전에 미리 입주하여 살았던 사람들은 없었다. 다) 원고 2는 2012. 7. 17. 이사업자인 소외 4에게 55만 원을 지급하고 2.5톤 차량을 사용하여 이 사건 주택 101호로 짐을 옮겼는데, 2012. 8. 17.까지는 광주 북구 (주소 2 생략)에서 생활하였고, 가전제품 등은 위 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 옮겼다. 라) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012년 7월에 사용한 전기요금은 1,100원이 부과되었고 2012년 8월에 사용한 전기요금은 6,400원이 부과되었다. 마) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16.부터 2012. 8. 16.까지 티비 수신료가 부과된 내역이 없다. 바) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 8. 17. 원고 1 명의로 도시가스 사용을 위한 전입접수가 이루어졌다. 3) 위 인정사실에 더하여, 갑 제16호증의 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 수완에너지 주식회사에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보기 어렵다. 가) 통상의 임대차계약에서 보증금의 일부만을 지급하고 주택을 인도받아 생활하는 것은 이례적인데, 원고들은 2012. 7. 16. 임대차보증금의 10%에도 이르지 못하는 500만 원만을 지급한 상태였고, 총 8가구가 있는 이 사건 주택에서 잔금 지급 전에 주택을 인도받은 다른 입주자는 없었다. 나) 원고들 스스로도 2012. 8. 17.까지는 원고 1이 평일에 출퇴근을 위하여 이 사건 주택 101호에서 잠만 잤고, 원고 2는 다른 곳에서 생활하다가 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 이사하였다고 주장하는데, 원고 1이 평일에 잠만 잤던 것은 외부에서 사람의 거주를 인식할 수 있는 일반적인 거주 형태라고 보기 어렵다. 다) 원고 2가 2012. 7. 17. 이사할 때 사용하였던 2.5톤 트럭은 보통의 살림을 이사하는 것에 비하여 아주 적은 짐을 옮길 수 있는 트럭이어서 주거 생활을 위한 이사가 이루어졌다고 보기 어렵다. 라) 2012. 8. 17.까지 이 사건 주택에는 티비가 설치되지 않았고, 도시가스도 개설되지 않았으며, 2012년 7월 사용량으로 부과된 전기요금 1,100원은 실제 거주자가 없는 경우의 기본 요금에 해당하는데, 2012. 7. 17.부터 2012. 8. 16.까지는 일년 중 가장 더운 기간이고 이 사건 주택에는 기본적으로 에어컨이 설치되어 있었던 점에 비추어 볼 때 전기요금이 기본 요금만 나온 것은 원고 1이 잠만 잤다는 것에 의문이 들게 하는 정황이다. 다. ‘임차인’에 해당하는지 여부 설령 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았음을 인정할 수 있다고 하더라도, 주택임대차보호법이 일정 요건을 갖춘 임차인에게 대항력을 인정하고 우선변제권을 부여하는 것은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 위 법의 취지에 비추어 볼 때 보증금 회수의 안정성을 확보하기 위한 것이라 할 것인데, 원고들은 2012. 8. 17.에야 보증금의 대부분인 잔금 6,000만 원을 지급하였고 그 이전에는 보증금 6,500만 원 중 500만 원을 지급한 상태였기 때문에 원고들이 보증금 잔금을 지급하기 이전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 보호받아야 할 ‘임차인’의 위치에 있다고 보기 어렵다. 라. 소결 따라서 원고들은 피고보다 앞서 대항력을 갖추었다거나 우선변제권을 가지고 있다고 보기 어려우므로, 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고들의 청구는 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인데, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 송혜영(재판장) 김용균 정은영 |
(등기부상에 체결된 그정당권의 최고액 합계액이 부동산 시세액을 훨씬 초과하고, 계약체결 당시에 주변 전세시세가 2억5천만~2억8천만원임에도 당시 최선순위 근저당권 설정일 당시 서울시 최우선변제액에 해당하는 금액을 전세금액 2,500만원으로 임대차계약을 체결한 사실 등을 보면 임차인은 해당 부동산이 곧 경매절차가 진행될 것을 예상하고 임차인의 최우선변제액에 해당하는 금액으로 임대차계약을 체결한 것은 주임법에서 정한 임차인의 임차보증금중 일정액을 보전하기 위한 법의 제정취지에 어긋나서 보호할 수 없다.
그런데 만일 임차인이 공인중개사의 제안에 따라 이러한 계약을 체결하였다면 공인중개사에게도 그 책임을 지울 수 있다고 본다. 사실 저런 사정이라면 공인중개사가 공정한 중개를 한다고 가정한다면 보증금 없이 일정액의 월임차료로 중개를 하거나 거절해야 한다. 그러나 현실에 있어서 공인중개사들은 중개계약을 체결하여 그 수수료를 받는데에 많은 관심이 있다보니 어찌보면 중개사고라고도 본다. 물론 임차인의 손해액 전액에 대해 책임을 지울기는 힘들지만 상당한 부분을 책임을 져야하는 경우라고 본다.)
| 서울서부지법 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결 [배당이의] 항소[각공2017상,145] 【판시사항】 갑 주식회사가 을 소유의 아파트에 근저당권설정등기를 마친 후 병이 을과 아파트임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았는데, 그 후 아파트에 관하여 임의경매가 진행되어 소액임차인 병에게 1순위로 매각대금을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 갑 회사가 이의한 사안에서, 병은 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 을과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다고 한 사례 【판결요지】 갑 주식회사가 을에 대한 대여금 채권의 담보를 위하여 을 소유의 아파트에 근저당권설정등기를 마친 후 병이 을과 아파트임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았는데, 그 후 아파트에 관하여 임의경매가 진행되어 소액임차인 병에게 1순위로 매각대금을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 갑 회사가 이의한 사안에서, 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 주택임대차보호법 제8조의 보호를 받는 것은 아닌데, 제반 사정에 비추어 병은 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 을과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다고 한 사례. 【참조조문】 주택임대차보호법 제8조 【전 문】 【원 고】 주식회사 현대저축은행 (소송대리인 법무법인 지우 담당변호사 김종문) 【피 고】 피고 (소송대리인 소외 1) 【변론종결】 2016. 12. 20. 【주 문】 1. 서울서부지방법원 2014타경10829 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2015. 3. 31. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,100원을 88,921,100원으로 각 경정한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】 주위적으로, 주문 제1항과 같다. 예비적으로, 피고와 소외 2 사이에 서울 용산구 (주소 생략) 아파트 102동 1808호 아파트에 관하여 2014. 4. 18. 체결된 임대차계약을 취소한다. 주문 제1항 기재 부동산 임의경매사건에 관하여 2015. 3. 31. 작성된 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정한다. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 원고는 2012. 4. 12. 소외 2에게 여신한도금액을 269,000,000원으로 한 여신거래약정을 체결하고 205,078,900원을 대여하였다. 원고는 위 대여금 채권의 담보를 위하여 소외 2 소유의 서울 용산구 (주소 생략) 아파트 102동 1808호 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 채권최고액을 349,700,000원으로 하여 서울서부지방법원 용산등기소 2012. 4. 12. 접수 제11450호로 근저당권설정등기를 마쳤다. 나. 피고는 소외 2로부터 2014. 4. 18. 이 사건 아파트를 보증금 35,000,000원, 임대차기간 2014. 5. 9.부터 2016. 5. 8.까지로 정하여 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 2014. 5. 8. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 다. 이 사건 아파트의 근저당 채권자인 홍콩상하이은행은 2014. 7. 2. 이 사건 아파트에 관하여 서울서부지방법원 2014타경10829호로 임의경매 신청을 하였고, 피고가 2014. 9. 17. 위 경매절차에서 권리신고 및 배당요구 신청을 하였다. 서울서부지방법원은 2015. 3. 31. 이 사건 아파트 매각대금 중 25,000,000원을 1순위로 소액임차인 피고에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는데(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다), 이에 원고가 이의하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증, 갑 제9호증의 1, 2, 갑 제10호증, 갑 제11호증, 갑 제14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 주위적으로, 소외 2와 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 통정허위표시에 해당하여 무효이므로 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정하여야 한다. 예비적으로, 소외 2는 채무초과 상태에서 이 사건 아파트에 대하여 피고에게 소액보증금을 최우선 변제받을 수 있는 임차권을 설정하여 줌으로써 사해행위를 하였고 수익자인 피고의 악의는 추정된다고 할 것이므로 이 사건 임대차계약을 취소한다. 원상회복으로서 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정하여야 한다. 3. 판단 살피건대, 을 제3호증, 을 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증, 을 제8호증의 1 내지 3, 을 제10호증의 각 기재에 의하면 피고는 소외 2에게 2014. 4. 18. 이 사건 임대차계약상 보증금 3,000,000원을, 같은 해 5. 8. 잔금 32,000,000원을 송금하여 임대차보증금 35,000,000원을 실제로 지급한 사실, 피고는 2014. 5.부터 이 사건 아파트의 도시가스요금, 관리비 등을 정기적으로 납부하였던 사실이 각 인정되는바, 위 인정 사실에 비추어 볼 때 피고가 이 사건 임대차계약을 허위로 체결하였다거나 이 사건 아파트에 실제로 거주하지 아니하였다고 단정하기는 어렵다. 그런데 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증, 갑 제5호증, 갑 제7호증, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 시가 615,000,000원의 이 사건 아파트에 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권(달구벌신용협동조합의 근저당권 채권최고액 773,500,000원, 홍콩상하이은행의 근저당권 채권최고액 474,000,000원, 이 사건 근저당권 채권최고액 349,700,000원)이 설정되어 있었음에도 피고가 2014. 4. 18. 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 전세 시세가 하한 250,000,000원, 상한 280,000,000원에 이르는데도 이 사건 임대차계약상 임대차보증금은 35,000,000원에 불과한 사실, 당시 시행되던 주택임대차보호법 및 동법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정된 것)에 의하면 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위는 이 사건 임대차계약상 임대차보증금에 가까운 32,000,000원인 사실[다만 이 사건 아파트의 1순위 근저당권자인 홍콩상하이은행의 근저당권이 2012. 4. 12. 설정되었는바, 위 시행령 부칙 제4조주1) 에 의하여 피고는 위 근저당권 설정 당시 시행되던 구 주택임대차보호법 시행령(2012. 1. 6. 대통령령 제23488호로 개정된 것)에 의하여 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위인 25,000,000원만을 이 사건 아파트 경매절차에서 배당받았다], 이 사건 임대차계약 체결 이후 불과 3개월도 되지 아니한 2014. 7. 2. 이 사건 아파트에 대하여 임의경매개시결정이 내려진 사실, 이 사건 경매개시결정 이후인 2014. 7. 28.까지도 임대인 소외 2가 이 사건 아파트에 주민등록 전입신고되어 있었던 사실을 각 인정할 수 있다. 주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는 데 그 취지가 있다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 한다. 위 인정 사실에 비추어 보면 피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 소외 2와 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다. 결국, 이 사건 배당표 중 피고가 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당함을 전제로 배당받은 금원 25,000,000원은 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,100원은 88,921,100원으로 각 경정되어야 한다. 4. 결론 원고의 주위적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이수민 주1) 제10조 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. |
| 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 [건물명도등][미간행] 【판시사항】 [1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준 [2] 임차인이 임대인에게 부동산의 열쇠를 넘겨 준 후 임대인의 승낙하에 비품 등을 남겨 놓은 경우, 임차인은 부동산을 무단으로 점유·사용하고 있다고 볼 수 없다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민법 제192조[2] 민법 제192조, 제618조 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 12. 23. 선고 95다31317 판결(공1997상, 479) 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다58924 판결(공1999상, 737) 대법원 2001. 1. 16. 선고 98다20110 판결(공2001상, 435) 【전 문】 【원고, 피상고인】 종단대순진리회 【피고, 상고인】 주식회사 조흥 (소송대리인 변호사 안석태) 【원심판결】 부산고법 2005. 4. 14. 선고 2004나10077 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다. 【이 유】 1. 원심의 판단 원심은 그 채용 증거들에 의하여, 피고가 소외인 등으로부터 이 사건 부동산을 임차하여 예식장 등으로 사용하여 오던 중 원고가 1999. 5. 21. 이 사건 부동산의 소유권을 취득하여 임대인의 지위를 승계한 사실, 원고는 2003. 4. 1. 피고로부터 위 임차보증금 반환채권을 양수한 주식회사 하나은행(이하 '하나은행'이라 한다)에게 임차보증금을 반환한 사실을 인정한 다음, 피고가 그 이후에도 여전히 이 사건 부동산을 예식장 등으로 점유·사용하고 있다는 원고의 주장을 받아들여 피고에 대하여 임료 상당의 부당이득금의 반환을 명하였다. 2. 대법원의 판단 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 물건에 대한 점유란 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이다( 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다58924 판결, 2001. 1. 16. 선고 98다20110 판결, 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결 등 참조). 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 들고 있는 증거들을 모두 종합하여 보더라도 원고가 하나은행에게 임차보증금을 반환한 2003. 4. 1. 이후 피고가 계속 이 사건 부동산을 예식장 등으로 점유·사용하여 왔다는 사실을 인정하기에는 부족하다고 보일 뿐이고 달리 이를 인정할 만한 증거를 찾아볼 수 없는 반면, 오히려 피고는, 2000. 12.경 원고에게 이 사건 부동산의 열쇠를 교부함으로써 이미 이 사건 부동산을 명도한 바 있고, 다만 원고의 승낙 아래 드레스 등 일부 비품과 집기들(반소청구로 인도를 구했던 물건들이다. 이하 '이 사건 비품등'이라 한다)을 이 사건 부동산에 보관시켜 두었으며, 2003. 6. 4.경 원고의 요구에 따라 이 사건 비품 등을 수거하려고 하였으나 원고의 관리인이 문을 열어주지 않는 바람에 실제 수거를 하지 못하게 된 것 뿐이라고 주장하면서 이에 부합하는 증거들을 제출하고 있고, 원고도 하나은행이 원고를 상대로 제기한 임차보증금 반환청구 사건에서 2000. 12. 31.경 이 사건 부동산의 열쇠를 건네받은 사실을 자인하면서 그 때까지 이 사건 부동산을 명도받지 못했기 때문에 보증금을 돌려줄 수 없다는 등의 주장은 전혀 한 적이 없으며, 2003. 6. 2.경 피고에게 발송한 내용증명(갑 제4호증의 1)에서도 이 사건 부동산에 대한 명도가 완료되었음을 전제로 이 사건 비품 등의 수거만을 요구하였던 사실을 알 수 있다. 사정이 이러하다면, 피고는 2000. 12. 31.경 원고에게 이 사건 부동산의 열쇠를 넘겨줌으로써 일응 이 사건 부동산을 명도했다고 봄이 상당하고, 따라서 그 이후에도 피고가 이 사건 부동산을 계속 점유·사용하고 있다고 보기는 어렵다고 할 것이다. 다만, 피고가 원고에게 이 사건 부동산의 열쇠를 넘겨준 이후에도 이 사건 비품 등을 남겨 놓고 있었다고 하더라도 이는 원고측의 승낙 또는 묵인 아래 이루어진 것으로 보일 뿐이므로 이로써 피고가 이 사건 부동산을 무단으로 점유·사용하고 있다고 볼 수는 없을 것이다. 그럼에도 불구하고, 피고가 이 사건 부동산을 무단으로 점유·사용하여 부당이득을 얻고 있었음을 전제로 그 반환을 명한 원심판결에는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 점유와 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 유지담(재판장) 배기원 이강국(주심) 김용담 |
(공동소유 건물에 대한 소유자중 한 명에 대해 물품대금을 기반으로 지급명령을 구하여 판결이 확정된 경우로, 그 지급명령에 의해 대금지급에 대한 배당관련 사건이다. 배당에 관련하여 이해의 도움을 주고자 올린다.)
| 대법원 2021. 6. 24. 선고 2016다269698 판결 [배당이의][공2021하,1327] 【판시사항】 채권자가 제기한 배당이의의 소에서 승소하기 위하여는 피고의 채권이 존재하지 않는다는 점 외에 원고 자신이 피고에게 배당된 금원을 배당받을 권리가 있다는 점까지 주장ㆍ증명하여야 하는지 여부 (적극) 및 이는 채무자가 체결한 근저당권설정계약에 관하여 채권자가 사해행위취소의 소를 제기함과 아울러 원상회복으로 배당이의의 소를 제기하는 경우에도 마찬가지인지 여부 (적극) 【판결요지】 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서만 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있으므로(민사집행법 제151조 제3항), 채권자가 제기한 배당이의의 소에서 승소하기 위하여는 피고의 채권이 존재하지 아니함을 주장ㆍ증명하는 것만으로 충분하지 아니하고 원고 자신이 피고에게 배당된 금원을 배당받을 권리가 있다는 점까지 주장ㆍ증명하여야 한다. 위와 같은 법리는 채무자가 체결한 근저당권설정계약에 관하여 채권자가 사해행위취소의 소를 제기함과 아울러 그 원상회복으로서 배당이의의 소를 제기하는 경우에도 마찬가지이다. 【참조조문】 민사집행법 제88조 제1항, 제148조, 제151조 제3항 【참조판례】 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다53790 판결(공2015상, 736) 【전 문】 【원고, 피상고인】 지엠지에쓰엔이 주식회사 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김영훈) 【원심판결】 서울고법 2016. 11. 11. 선고 2016나2026899 판결 【주 문】 원심판결의 피고 패소 부분 중 배당표 경정 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고의 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원심판결 중 사해행위취소 부분(상고이유 제1, 3점)에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 사해행위취소의 소가 제척기간이 지나 제기된 것이어서 부적법하다는 피고의 본안전항변과 선의의 수익자라는 피고의 항변을 모두 받아들이지 않았다. 관련 법리에 따라 기록을 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 채권자취소소송의 제척기간과 선의의 수익자에 관한 법리오해, 판단누락 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 2. 원심판결 중 배당표 경정 부분(상고이유 제2점)에 대하여 가. 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있다(민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호). 반면 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자는 배당요구를 하지 않더라도 배당을 받을 수 있다(민사집행법 제148조 제1호, 제3호, 제4호). 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서만 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있으므로(민사집행법 제151조 제3항), 채권자가 제기한 배당이의의 소에서 승소하기 위하여는 피고의 채권이 존재하지 아니함을 주장ㆍ증명하는 것만으로 충분하지 아니하고 원고 자신이 피고에게 배당된 금원을 배당받을 권리가 있다는 점까지 주장ㆍ증명하여야 한다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다53790 판결 등 참조). 위와 같은 법리는 채무자가 체결한 근저당권설정계약에 관하여 채권자가 사해행위취소의 소를 제기함과 아울러 그 원상회복으로서 배당이의의 소를 제기하는 경우에도 마찬가지이다. 나. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. ① 파워씨즌 주식회사(이하 ‘파워씨즌’이라 한다)는 2010. 12. 30. 피고에게 이 사건 각 부동산에 관하여 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)를 마쳐주었다. ② 이후 파워씨즌은 2011. 1. 5. 유한회사 케이앤엘에너지(이하 ‘케이앤엘에너지’라 한다)에 이 사건 각 부동산 중 1/10 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었다. ③ 원고는 2011. 10. 4. 파워씨즌에 대한 물품대금채권을 피보전채권으로 하여 이 사건 각 부동산 중 파워씨즌 소유의 9/10 지분에 관하여 가압류결정을 받았고, 같은 날 위 9/10 지분에 관하여 청구금액 12억 1,095만 원의 가압류등기가 마쳐졌다. ④ 원고는 파워씨즌을 상대로 물품대금의 지급을 구하는 소를 제기하여 가집행선고부 일부 승소판결을 받은 후 2013. 9. 무렵 이 사건 각 부동산 중 파워씨즌 소유의 9/10 지분에 관하여 강제경매를 신청하였다. 한편 피고는 2013. 12. 무렵 이 사건 근저당권에 기하여 이 사건 각 부동산에 관하여 담보권 실행을 위한 경매를 신청하였다. ⑤ 이에 따라 이 사건 각 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 2013타경31411, 42459(중복)호로 경매절차가 진행되었고, 이 사건 각 부동산은 2015. 4. 23. 제3자에게 매각되었다. ⑥ 경매법원은 2015. 6. 3. 배당기일에 피고에게 3순위로 419,593,105원을 배당하고, 원고에게는 배당하지 않는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하였다. ⑦ 원고는 2015. 6. 10. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였고, 이후 2015. 10. 2. 이 사건 근저당권설정계약에 대한 사해행위취소의 소와 그 원상회복으로서 배당이의의 소를 제기하는 것으로 청구취지와 청구원인을 변경하였다. 다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴보면 다음과 같이 판단된다. 원고는 이 사건 근저당권설정계약에 관하여 사해행위취소의 소를 제기함과 아울러 그 원상회복으로서 배당이의의 소를 제기하였다. 그런데 원고는 이 사건 각 부동산 중 파워씨즌 소유의 9/10 지분에 관하여 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자 및 경매신청을 한 압류채권자로서 그 9/10 지분에 관한 매각대금만 배당받을 수 있을 뿐, 이 사건 각 부동산 중 케이앤엘에너지 소유의 1/10 지분에 관한 매각대금에 대해서는 배당요구 없이 배당받을 자격을 갖추지 못했고 배당요구의 종기 전에 적법하게 배당요구를 한 것도 아니어서 배당받을 수 없다. 그런데도 원심은 이 사건 각 부동산 중 케이앤엘에너지 소유의 1/10 지분에 관한 매각대금을 포함하여 원고에게 배당할 금액을 산정하였다. 이러한 원심의 판단에는 사해행위취소의 원상회복으로서 배당이의의 소가 제기된 경우 취소채권자가 배당받을 수 있는 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 3. 결론 그러므로 원심판결의 피고 패소 부분 중 배당표 경정 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박정화(재판장) 이기택 김선수 노태악(주심) *************************************************************** 서울고등법원 2016. 11. 11. 선고 2016나2026899 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 지엠지에쓰엔이 주식회사 【피고, 항소인】 유한회사 블루스카이솔라 외 4인(소송대리인 법무법인 서울센트럴 외 1인) 【변론종결】 2016. 10. 5. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2016. 4. 22. 선고 2015가합537290 판결 【주 문】 1. 피고들의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 피고들이 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 가. 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여, 파워씨즌 주식회사와 피고 5 사이에 2010. 12. 30. 체결된 근저당권설정계약을 취소한다. 나. 별지 목록 제2항 기재 부동산에 관하여, 파워씨즌 주식회사와 피고 유한회사 블루스카이솔라 사이에 2012. 8. 15. 체결된 임대차계약, 파워씨즌 주식회사와 피고 영등포구햇빛발전소 주식회사 사이에 2013. 8. 1. 체결한 임대차계약, 파워씨즌 주식회사와 피고 3 사이에 2012. 4. 1. 체결한 임대차계약, 파워씨즌 주식회사와 피고 4 사이에 2012. 4. 1. 체결한 임대차계약을 각 취소한다. 다. 서울중앙지방법원 2013타경42459, 31411(중복) 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2015. 6. 3. 작성한 배당표 중 피고 유한회사 블루스카이솔라, 피고 영등포구햇빛발전소 주식회사, 피고 3에 대한 배당액 각 15,000,000원, 피고 4에 대한 배당액 10,000,000원, 피고 5에 대한 배당액 419,593,105원을 각 0원으로, 제1심 공동피고 주식회사 럭스코에 대한 배당액 720,000,000원을 362,644,034원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 831,949,071원으로 각 경정한다. 2. 항소취지 제1심 판결 중 피고들 부분을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 【이 유】 1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래와 같이 일부를 수정하는 이외에는 제1심 판결 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. o 제1심 판결 제5면 [근저당권설정ㆍ변경등기에 관한 표] 중 ‘순위번호’ 4-1에 관한 ‘등기목적’란의 “3번 근저당권 이전”을 “4번 근저당권 변경”으로 고쳐 쓴다. o 제1심 판결 제9면 13행 “앞서 본 사실관계만으로는”을 “앞서 본 사실관계 및 을 제31호증의 기재만으로는 피고들이 주장하는 시기에”로 고쳐 쓴다. o 제1심 판결 제18면 2~5행 부분을 다음 내용으로 고쳐 쓴다. 『그러므로 이 사건 각 임대차계약, 이 사건 제2근저당권설정계약은 사해행위로서 취소되어야 하고, 이 사건 각 부동산에 관한 경매절차가 진행되어 이 사건 배당표가 작성되었으며 원고가 배당기일에 피고들의 배당액 전부에 대하여 이의하였으므로, 배당표를 경정하는 방법으로 원상회복을 명하여야 할 것이다. 이때 다른 채권자의 존재를 고려할 필요 없이 원고의 채권이 만족을 받지 못한 한도에서 배당표를 경정하여야 할 것인바, 이 사건 경매절차에서 피고들에게 배당된 금액을 더하더라도 원고의 이 사건 물품대금 채권액에 미치지 못하므로, 이 사건 배당표는 피고 블루스카이솔라ㆍ피고 3ㆍ피고 4ㆍ피고 5(대법원 판결의 피고)에 대한 각 배당액, 피고 영등포구햇빛발전소에 대한 나머지 배당액(1,000만 원)을 각 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다. 3) 이에 대하여 피고 5는, 이 사건 제2근저당권설정계약이 사해행위로 취소되는 경우라도 이 사건 배당표에서 피고 5에게 배당하기로 한 금액(419,593,105원)을 원고와 피고 5 사이에 각 그 채권액에 비례하여 안분배당해야 한다고 주장한다. 살피건대 근저당권자가 경매법원에 채권계산서를 제출하였으나 그 근저당권설정계약이 사해행위로서 취소되는 경우 이를 적법한 배당요구라고 볼 수 없는바(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다33069 판결 참조), 이는 근저당권설정계약이 사해행위로서 취소되는 경우 그 근저당권설정계약은 소급적으로 효력을 상실하게 하므로 그 근저당권설정등기 또한 소급적으로 무효가 되고, 그러한 무효의 근저당권설정등기에 기한 배당요구를 적법한 배당요구라 볼 수 없기 때문이다. 그리고 채권자취소권은 채권의 공동담보인 채무자의 책임재산을 보전하기 위하여 채무자와 수익자 사이의 사해행위를 취소하고 채무자의 일반재산으로부터 일탈된 재산을 모든 채권자를 위하여 수익자 또는 전득자로부터 환원시키는 제도로서, 수익자인 채권자로 하여금 안분액의 반환을 거절하도록 하는 것은 자신의 채권에 대하여 변제를 받은 수익자를 보호하고 다른 채권자의 이익을 무시하는 결과가 되어 위 제도의 취지에 반하게 되는 점(대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결 등 참조) 등을 감안하면 이 사건 제2근저당권설정계약이 사해행위에 해당하여 전부 취소되어 그 근저당권에 기하여 배당받을 권리가 상실됨으로써 결국 피고 5는 근저당권자가 아님에도 원인 없이 배당 받은 셈이 되고, 달리 피고 5가 적법하게 배당요구한 채권자라고 볼 자료도 없으므로, 피고 5의 위 주장은 이유 없다.』 2. 결 론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있으므로 이를 받아들일 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고들의 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. (별지 생략) 판사 양현주(재판장) 정석종 조진구 ************************************************ 서울중앙지방법원 2016. 4. 22. 선고 2015가합537290 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원 고】 지엠지에쓰엔이 주식회사 【피 고】 유한회사 블루스카이솔라 외 5인(소송대리인 변호사 김영훈) 【변론종결】 2016. 4. 1. 【주 문】 1. 가. 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여, 파워씨즌 주식회사와 피고 6 사이에 2010. 12. 30. 체결된 근저당권설정계약을 취소하고, 나. 별지 목록 제2항 기재 부동산에 관하여, 1) 파워씨즌 주식회사와 피고 유한회사 블루스카이솔라 사이에 2012. 8. 15. 체결된 임대차계약을 취소하고, 2) 파워씨즌 주식회사와 피고 영등포구햇빛발전소 주식회사 사이에 2013. 8. 1. 체결한 임대차계약을 취소하고, 3) 파워씨즌 주식회사와 피고 3 사이에 2012. 4. 1. 체결한 임대차계약을 취소하고, 4) 파워씨즌 주식회사와 피고 4 사이에 2012. 4. 1. 체결한 임대차계약을 취소한다. 2. 서울중앙지방법원 2013타경42459, 31411(중복) 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2015. 6. 3. 작성한 배당표 중 피고 유한회사 블루스카이솔라, 피고 영등포구햇빛발전소 주식회사, 피고 3에 대한 각 배당액 15,000,000원, 피고 4에 대한 배당액 10,000,000원, 피고 6에 대한 배당액 419,593,105원을 각 0원으로, 피고 주식회사 럭스코에 대한 배당액 720,000,000원을 390,499,139원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 804,093,966원으로 각 경정한다. 3. 원고의 피고 주식회사 럭스코에 대한 나머지 청구를 기각한다. 4. 소송비용 중 원고와 유한회사 블루스카이솔라ㆍ피고 영등포구햇빛발전소 주식회사ㆍ피고 3ㆍ피고 4ㆍ피고 6 사이에 생긴 부분은 위 피고들이 부담하고, 원고와 피고 주식회사 럭스코 사이에 생긴 부분의 4/7는 원고가, 3/7은 피고 주식회사 럭스코가 각 부담한다. 【청 구 취 지】 주문 제1항, 제2항 중 피고 주식회사 럭스코(이하 ’피고 럭스코‘라고 한다)를 제외한 나머지 피고 부분 및 주문 제2항 기재 배당표 중 피고 럭스코에 대한 배당액 720,000,000원을 362,644,034원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 831,949,071원으로 각 경정한다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 주식회사 파워씨즌의 소유권 취득 1) 파워씨즌 주식회사(이하 ‘파워씨즌’이라 한다)는 2010. 12. 27. 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유권을 취득하였다. 2) 유한회사 케이앤엘에너지(이하 ‘케이앤엘에너지’라고 한다)는 2011. 1. 5. 파워씨즌으로부터 이 사건 각 부동산 중 1/10 지분에 관한 소유권이전등기를 경료받았다. 나. 원고의 물품대금채권 1) 원고는 파워씨즌과 ㉠ 2010. 2. 12. 대금 6억 2,100만 원(부가가치세 별도)에 태양광모듈(다결정 220W) 300kW에 관한 물품공급계약을, ㉡ 2010. 3. 19. 대금 7억 2,450만 원(부가가치세 별도)에 태양광모듈(다결정 220W) 350kW에 관한 물품공급계약을 각 체결하고, 각 그 무렵 물품 공급 의무를 이행하였다. 2) 원고는 2011. 10. 4. 파워씨즌에 대한 위 물품대금채권의 집행보전을 위하여 이 사건 각 부동산 중 파워씨즌 소유의 9/10 지분에 관한 가압류결정(청구금액 12억 1,095만 원)을 받았다(서울중앙지방법원 2011카단4255호, 이하 ‘이 사건 가압류’라고 한다). 3) 원고는 2011. 9. 5. 파워씨즌 등을 상대로 지급명령을 신청하고 파워씨즌 등의 지급명령에 대한 이의신청에 따라 제주지방법원 2012가합392호 물품대금 소송으로 이행되고(이하 ‘이 사건 관련 본안 소송’이라 한다), 2013. 8. 22. 원고 일부 승소의 제1심 판결이 선고되었다. 위 사건의 항소심인 광주고등법원은 2014. 3. 12. “제1심 판결 중 파워씨즌에 대하여 원고에게 ‘918,594,621원 및 이에 대하여 2012. 8. 14.부터 2014. 3. 12.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈’(이하 ‘이 사건 물품대금’이라 한다)을 초과하여 지급을 명한 파워씨즌의 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 파워씨즌에 대한 청구를 기각한다.”는 판결[광주고등법원(제주) 2013나784호]을 선고하였고, 위 판결은 2014. 4. 2. 확정되었다. 다. 근저당권 설정ㆍ변경등기 이 사건 각 부동산에 관하여 다음과 같은 근저당권 설정ㆍ변경등기가 마쳐졌다.  순위 번호 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타사항 비고 3 근저당권설정 2010. 12. 27. 2010. 12. 27. 설정계약 채권최고액 7억 2,000만 원 채무자 파워씨즌 근저당권자 주식회사 우리은행 이 사건 제1근저당권 3 3번 근저당권 이전 2014. 3. 18. 2014. 3. 13. 확정채권양도 근저당권자 케이앤엘에너지 3-3 3번 근저당권 이전 2014. 10. 6. 2014. 10. 6. 확정채권 양도 근저당권자 피고 주식회사 럭스코 4 근저당권설정 2010. 12. 30. 2010. 12. 30. 설정계약 채권최고액 6억 원 채무자 피고 3(항소심 판결의 피고 3) 근저당권자 피고 6(항소심 판결의 피고 5) 이 사건 제2근저당권 4-1 3번 근저당권 이전 2011. 1. 4. 2011. 1. 3. 계약인수 채무자 파워씨즌 라. 부동산경매절차 1) 원고는 2013. 9.경 이 사건 각 부동산 중 파워씨즌 소유의 9/10 지분에 관하여 서울중앙지방법원 2013타경31411호로 강제경매신청을 하였고, 피고 6은 2013. 12.경 이 사건 각 부동산에 관하여 위 법원 2013타경42459호로 임의경매신청을 하였으며, 이에 따라 이 사건 각 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 2013타경42459, 2013타경31411(중복) 경매절차(이하 '이 사건 경매절차‘라고 한다)가 진행되었다. 이 사건 경매절차에서 2015. 4. 23. 이 사건 각 부동산이 매각되었고, 이 사건 제1ㆍ2근저당권설정등기는 말소되었다. 2) 피고 유한회사 블루스카이솔라(이하 ‘피고 블루스카이솔라’라고 한다)ㆍ피고 영등포구햇빛발전소 주식회사(이하 ‘피고 영등포구햇빛발전소‘라고 한다)ㆍ피고 3ㆍ피고 4(항소심 판결의 피고 4)는 2013. 12. 12. 이 사건 경매절차에서 임대차보증금에 관한 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출하였다. 3) 경매법원은 2015. 6. 3. 배당기일에서 다음과 같은 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였고, 원고는 피고들에 대한 배당액 전부에 대하여 이의하였다.  항목＼채권자 피고 블루 스카이솔라 피고 영등포구 햇빛발전소 피고 3 피고 4 피고 럭스코 피고 6 채권금액 1,500만 원 1,500만 원 1,500만 원 1,000만 원 7억 2,000만 원 6억 원 배당순위 1 1 1 1 2 3 이유 소액임차 보증금 소액임차 보증금 소액임차 보증금 소액임차 보증금 근저당권자 근저당권자 배당액 1,500만 원 1,500만 원 1,500만 원 1,000만 원 7억 2,000만 원 419,593,105원 마. 임대차계약 한편 파워씨즌은 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4와 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 일부에 관한 임대차계약(이하 통칭하여 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 각 임대차계약서의 주요 내용 및 이행 내역은 다음과 같다.  항목＼임차인 피고 블루 스카이솔라 피고 영등포구 햇빛발전소 피고 3 피고 4 임대차계약서 계약일 2012. 8. 15. 2013. 8. 1. 2012. 4. 1. 2012. 4. 1. 목적물 2층 중 일부 1층 중 일부 3층 중 일부 4층 전체 보증금 5,000만 원 1,000만 원 5,000만 원 1,000만 원 기간 2012. 8. 15. ~ 2014. 8. 15. 2013. 8. 1. ~ 2015. 7. 31. 2012. 4. 1. ~ 2014. 4. 1. 2012. 4. 1. ~ 2014. 4. 1. 인도일 2012. 8. 15. 2013. 8. 1. 2012. 4. 1. 2012. 4. 1. 사업자등록신청 2012. 8. 28 2013. 8. 23. 2012. 5. 8. ㆍ 주민등록전입 ㆍ ㆍ ㆍ 2012. 4. 4. 보증금 지급 2012. 8. 15., 2012. 12. 27. 2013. 8. 31. 2012. 12. 22. 2012. 11. 29. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5, 8, 16호증, 을 1, 2, 4, 15, 19, 20, 21, 27호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함하고 이하 가지번호를 별도로 지정하지 않은 것은 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4ㆍ피고 6에 대한 청구 가. 본안전 항변에 관한 판단 1) 위 피고들의 주장 가) 원고는 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4가 임대차보증금에 관한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출한 2013. 12. 12.경, 늦어도 이 사건 관련 본안 소송에 이 사건 각 부동산의 감정평가서가 제출된 2013. 12. 5.경에 이 사건 각 임대차계약의 취소 원인을 알았다. 나) 원고는 이 사건 가압류결정일인 2011. 10. 4.경, 늦어도 이 사건 관련 본안 소송에 이 사건 감정평가서가 제출된 2013. 12. 5.경에 이 사건 제2근저당권설정계약의 취소 원인을 알았다. 다) 그런데 원고는 위 각 취소원인을 안 날로부터 1년이 도과한 후인 2015. 10. 2.에야 청구취지 및 청구원인 변경으로 사해행위취소를 청구하였으므로, 이 사건 소는 제척기간 도과로 부적법하다. 2) 관련 법리 채권자취소권의 행사에 있어서 제척기간의 기산점인 채권자가 ‘취소원인을 안 날’이라 함은 채권자가 채권자취소권의 요건을 안 날, 즉 채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 하였다는 사실을 알게 된 날을 의미한다. 이는 단순히 채무자가 재산의 처분행위를 하였다는 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 그 법률행위가 채권자를 해하는 행위라는 것에 의하여 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 되어 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되었고 나아가 채무자에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알 것을 요하며, 사해행위의 객관적 사실을 알았다고 하여 취소의 원인을 알았다고 추정할 수는 없다. 한편 그 제척기간의 도과에 관한 입증책임은 채권자취소소송의 상대방에게 있다(대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결, 대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다47852 판결 등 참조). 3) 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4 부분에 관한 판단 위 피고들이 2013. 12. 12. 이 사건 경매절차에서 임대차보증금에 관한 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 6호증, 을 27호증, 28호증의 1ㆍ2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 2013. 12. 5. 이 사건 관련 본안 소송의 제2심에 이 사건 경매절차의 감정평가서(갑 6호증, 을 28호증의 2, 이하 ‘이 사건 감정평가서’라고 한다)가 제출된 사실을 인정할 수 있다. 그러나 이러한 사실관계만으로는 원고가 이 사건 각 임대차계약으로 인하여 채권의 공동담보가 부족하게 되어 원고의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되었고 나아가 파워씨즌에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알았다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 본안전 항변은 받아들일 수 없다. 4) 피고 6 부분에 관한 판단 원고가 2011. 10. 4. 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분을 가압류한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 4호증의 1, 갑 14호증, 을 28호증의 1ㆍ2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 관련 본안 소송의 제1심에 제출된 파워씨즌의 재무상태표에 2010. 12. 31. 당시 자산총계가 3,365,888,819원(유형자산: 토지 803,769,691원, 건물 51,961,449원), 부채총계가 2,986,659,423원(매입채무 2,296,297,373원), 자본총계가 379,229,396원이라고 기재되어 있고, 위 제1심 판결서에도 위 자산총계, 부채총계, 자본총계가 명시되어 있는 사실, 위 본안 소송의 제2심에서 제출된 이 사건 감정평가서에 의하면 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분의 가격이 863,221,905원으로 평가된 사실을 인정할 수 있다. 그러나 이 법원의 성북구청장ㆍ포천시장에 대한 각 사실조회결과(2015. 10. 회신서 도착)에 의하여 비로소 파워씨즌이 이 사건 제2근저당권설정계약 당시 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분 외의 다른 부동산을 보유하고 있지 아니한 사실이 확인되었고, 이 사건 관련 본안 소송에서 파워씨즌의 재산내역이 구체적으로 밝혀진 바도 없다. 그러므로 앞서 본 사실관계만으로는 원고가 이 사건 제2근저당권설정계약으로 인하여 채권의 공동담보가 부족하게 되어 원고의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되었고 나아가 파워씨즌에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알았다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 본안전 항변은 받아들일 수 없다. 나. 피보전채권의 존재 위 인정사실에 의하면, 파워씨즌은 2010. 3.경 원고에게 이 사건 물품대금 918,594,621원을 지급할 의무가 있었고, 이 사건 물품대금채권은 2010. 12. 30. 체결된 이 사건 제2근저당권설정계약 및 그 이후에 체결된 이 사건 각 임대차계약에 대한 채권자취소권의 피보전채권이 된다. 다. 사해행위 및 사해의사에 관한 판단 1) 이 사건 각 임대차계약에 대하여 가) 피고 영등포구햇빛발전소의 임대차보증금을 초과하는 부분에 대하여 위 인정사실에 의하면, 피고 영등포구햇빛발전소의 파워씨즌에 대한 임대차보증금은 1,000만 원이므로, 이 사건 배당표 중 위 피고에게 임대차보증금을 초과하여 500만 원을 추가로 배당한 부분은 부당하다. 나) 나머지 부분에 대하여 ⑴ 관련 법리 주택임대차보호법 제8조, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제14조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 부동산에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이다. 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 부동산에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과 상태에서의 담보 제공 행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권 설정 행위는 사해행위취소의 대상이 된다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조). ⑵ 판단 갑 3호증의 1ㆍ2, 4호증의 1 내지 3, 6, 14호증, 을 20호증의 3, 28호증의 2의 각 기재, 이 법원의 성북구청장ㆍ포천시장에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실을 인정할 수 있고, 이에 의하면 파워씨즌이 채무초과 상태에서 사실상 유일하게 적극재산으로서의 가치가 있는 부동산인 이 사건 각 부동산에 관하여 위 피고들에게 주택임대차보호법 내지 상가임대차법 소정의 임차권을 설정함으로써 파워씨즌의 총재산이 감소되어 일반 채권자들의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족 상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 되었다. 따라서 이 사건 각 임대차계약은 사해행위취소의 대상이 된다(다만 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 각 임대차계약이 통모에 의한 허위 의사표시라고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다). ① 당시 파워씨즌은 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분 외 다른 부동산을 보유하지 아니하였다. ② 2013. 10. 7. 기준으로 이 사건 각 부동산의 가액이 959,135,450원으로 평가되었으므로, 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분 가액은 863,221,905원 상당으로 보이고, 이 사건 각 임대차계약 당시에도 위 가액 상당으로 보인다. ③ 그런데 파워씨즌은 피고 블루스카이솔라ㆍ피고 3ㆍ피고 4의 임대차계약 당시 원고에 대한 물품대금 12억 1,095만 원의 채무를 부담하고 있었고, 그 이후 2012. 8. 13. 4억 1,000만 원을 공탁하여 피고 영등포구햇빛발전연구소의 임대차계약 당시 원고에 대하여 918,594,621원의 물품대금 채무를 부담하고 있었다. 그 외에 파워씨즌은 다른 20억 원 상당의 채무를 부담하고 있었다. 반면에 그 무렵 재무상태표상 자산총액은 27억 원(이 사건 각 부동산 중 9/10 지분의 가액 포함) 상당에 불과하였다(이 사건 소송과정에서 구체적으로 밝혀진 파워씨즌의 소극재산 내역은 원고에 대한 위 물품대금 채무, 파워포인트 주식회사에 대한 2010. 1. 12.자 5억 원 대여금 채무, 주식회사 우리은행에 대한 3억 7,000만 원 상당 이 사건 제1근저당권부 채무로 그 합계액이 17 ~ 20억 원 상당이다). ④ 파워씨즌은 2011. 2. 내지 같은 해 3.경 원고로부터 태양광모듈을 공급받고도 그 대금을 지급하지 못하고 있었고, 2011. 10. 4. 이 사건 각 부동산 중 파워씨즌 소유의 9/10 지분에 관하여 부동산의 가액보다 높은 청구금액 12억 1,095만 원의 가압류 집행이 마쳐진 상태였다. 그럼에도 파워씨즌은 그 실질적인 운영자인 피고 3 및 관계회사의 직원인 피고 4 등에게 건물 내부를 쪼개어 아래에서 보는 바와 같이 시세보다 현저하게 저렴한 소액의 임대보증금을 받고 임대해준 다음 사업자등록 또는 전입신고를 마치게 함으로써 소액보증금 최우선변제권을 확보하게 하였다. 2) 이 사건 제2근저당권설정계약에 대하여 가) 관련 법리 채무자가 제3자의 채무를 담보하기 위하여 자신의 부동산에 근저당권을 설정함으로써 물상보증인이 되는 행위는 부동산의 담보가치만큼 채무자의 일반 채권자들을 위한 책임재산에 감소를 가져오는 것이므로, 물상담보로 제공된 부동산의 가액에서 다른 채권자가 가지는 피담보채권액을 채권최고액의 범위 내에서 공제한 잔액만을 채무자의 적극재산으로 평가하여야 하고, 그로 인하여 채무자의 책임재산이 부족하게 되거나 상태가 심화되었다면 사해행위가 성립한다(대법원 2015. 6. 11. 선고 2014다237192 판결). 나) 인정사실 갑 3호증의 1ㆍ2, 을 8호증의 1ㆍ2, 12호증의 1ㆍ2의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 6이 피고 3에게 2010. 8. 27. 2억 원, 2010. 9. 17. 1억 원을 각 대여한 사실, 파워씨즌은 2010. 12. 30. 피고 6과 피고 3의 위 채무를 담보하기 위하여 이 사건 제2근저당권설정계약을 체결하고 피고 6에게 채권최고액 6억 원의 이 사건 제2근저당권설정등기를 마친 사실, 파워씨즌은 피고 6의 승낙하에 2011. 1. 3. 피고 3으로부터 위 3억 원의 대여금 채무를, 파워포인트로부터 피고 6에 대한 2억 원의 대여금 채무를 인수하기로 하고, 이 사건 제2근저당권의 담보 범위에 위 2억 원의 대여금 채무를 포함시키기로 합의한 사실을 인정할 수 있다. 위와 같이 이 사건 제2근저당권은 피고 3의 피고 6에 대한 위 대여금 채무를 담보하기 위하여 설정되었고 그 후 피담보채무의 범위가 위 인수 채무로 변경되었다(다만 원고가 제출한 증거만으로는 피고 6이 파워씨즌과 통모하여 허위 근저당권설정계약을 체결한 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다). 다) 사해행위 성립 여부 갑 3, 4, 6, 14호증, 을 16호증, 20호증의 3, 21호증, 28호증의 2의 각 기재, 이 법원의 성북구청장ㆍ포천시장에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 파워씨즌이 채무초과 상태에서 피고 3의 채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 부동산에 근저당권을 설정함으로써 이미 부족 상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 되었다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 제2근저당권설정계약은 사해행위취소의 대상이 된다. ① 파워씨즌은 이 사건 각 부동산의 소유권 취득 직후 그 실질적인 운영자인 피고 3의 개인채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 부동산에 근저당권을 설정해 주었다. ② 당시 파워씨즌은 이 사건 각 부동산 외 다른 부동산을 보유하지 아니하였다. ③ 2010. 12. 31. 기준 파워씨즌의 재무상태표에 파워씨즌의 유형자산(부동산)의 가액이 8억 5,000여만 원으로 기재된 것으로 보아 이 사건 제2근저당권설정계약 체결 무렵 이 사건 각 부동산의 시가는 8억 5,000여만 원 상당으로 보인다. ④ 당시 파워씨즌의 2010. 12. 31. 기준 재무상태표에 의하면, 자산총액은 이 사건 각 부동산의 가액을 포함하여 약 33억이고, 부채총액은 약 29억 원인데, 여기에 원고에 대한 물품대금 12억 1,095만 원을 지급하지 못하고 있었으므로, 약 8억 원 이상의 부채초과 상태에 있었음이 분명하다. 그럼에도 파워씨즌은 그 실질적 운영자인 피고 3의 기존 개인채무 3억 원에 대한 물상보증을 위하여 채권최고액 6억 원의 이 사건 제2근저당권설정등기를 마쳐주었고, 이어서 피고 3의 위 차용금 채무와 관계회사인 파워포인트의 피고 6에 대한 채무를 인수하여 위 근저당권의 피담보채무에 포함시켰다. 3) 사해의사의 존재 갑 3호증의 1ㆍ2, 4호증의 1 내지 3, 6, 14호증, 을 20호증의 3, 28호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 특별한 사정이 없는 한 파워씨즌은 이 사건 각 임대차계약, 이 사건 제2근저당권설정계약으로 인하여 일반 채권자들의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족 상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 된다는 사실을 인식하고 있었다고 판단되고, 나아가 수익자인 위 피고들도 이를 인식하고 있었다고 추정된다. 라. 피고들의 선의 주장에 관한 판단 1) 피고들의 주장 요지 파워씨즌의 채무초과 상태를 알지 못한 채 적법하게 이 사건 각 임대차계약 내지 이 사건 제2근저당권설정계약을 각 체결하였다. 2) 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4의 선의 여부 가) 주택임대차보호법 제8조, 상가임대차법 제14조의 소액보증금 최우선변제권의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금 회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과 상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이다. 그러므로 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조). 그런데 갑 3, 8호증, 을 1 내지 4호증, 20호증의 3, 28호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 사정을 참작하면, 피고들이 제출한 증거만으로는 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4의 악의 추정이 번복되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 위 피고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. ① 이 사건 각 임대차계약 체결 무렵 이 사건 각 부동산의 등기부상에는 이 사건 각 부동산의 가액 959,135,450원을 초과하여 청구채권액을 12억 1,095만 원으로 하는 이 사건 가압류등기와 채권최고액(합계)을 13억 2,000만 원으로 하는 이 사건 제1ㆍ2근저당권설정등기가 마쳐져 있었으므로, 임차인으로서는 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 충분한 사정이 있었다. ② 2012. 8. 28. 파워씨즌과 오성신재생에너지 주식회사 사이에 이 사건 건물 중 1층 일부에 관하여 체결된 임대차계약의 보증금은 1억 원인데 반하여, 같은 층의 비슷한 면적을 임차한 피고 영등포구햇빛발전소의 보증금은 1,000만 원, 2 내지 4층의 일부를 임차한 피고 블루스카이솔라ㆍ피고 3ㆍ피고 4의 보증금 역시 1,000만 원 내지 5,000만 원에 불과하여, 이 사건 각 임대차계약의 보증금은 시세보다 현저히 저렴한 것으로 보인다. ③ 이 사건 각 임대차계약은 공인중개사의 중개 없이 이 사건 관련 본안 소송 계속 중 당사자 사이에서 직접 체결되었고, 특히 피고 영등포구햇빛발전소의 임대차계약은 이 사건 경매절차 개시 직전에 체결되었다. ④ 피고 3이 2015. 2. 10. 이 사건 경매절차에 제출한 권리신고 및 배당요구신청서(을 3호증의 1)에는 임차 부동산이 ‘이 사건 건물 중 2층 일부’라고 기재되어 있는 반면, 위 신청서에 첨부한 임대차계약서에는 ‘이 사건 건물 중 3층 89.26㎡’라고 기재되어 있고, 사업자등록에는 임차 부동산의 층ㆍ호실이 전혀 특정되어 있지 않다. ⑤ 위 피고들은 이 사건 각 임대차계약 체결일 무렵 사업자등록신청 내지 주민등록전입을 마친 반면에, 임대차보증금은 상당 기간 경과 후에야 지급하였다(피고 영등포구햇빛발전소ㆍ피고 4는 임대차계약서에서 ‘계약시에 계약금을 지급하고 영수함’이라고 기재하였으나, 위 피고들의 주장에 의하더라도 위 피고들은 위 각 체결시에 실제 계약금을 지급한 바 없다). 더구나 피고 3은 파워씨즌을 실질적으로 운영하였고, 파워씨즌과 임대차계약을 체결하면서 통상적인 임대차 거래 관행과 달리 계약금 및 월 차임 없이 계약일 및 부동산 인도일인 2012. 4. 1.로부터 9개월 정도 후인 2012. 12. 30.에야 임대차보증금 5,000만 원 전액을 일괄 지급하기로 약정하였다. 3) 피고 6의 선의 여부 이 사건 제2근저당권설정계약 당시 이 사건 각 부동산에 이미 채권최고액 7억 2,000만 원의 제1근저당권설정등기가 마쳐져 있던 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 제2근저당권설정계약의 경위에 대한 피고 6의 주장에 의하더라도 피고 6은 당시 파워씨즌의 파워포인트에 대한 5억 원의 대여금 채무를 알고 있었다. 이러한 사정을 감안하면, 피고들이 제출한 증거만으로는 피고 6의 선의를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 6의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. 마. 배당표의 경정 1) 이 사건 배당표 중 피고 영등포구햇빛발전소에 대한 배당액 500만 원은 임대차보증금을 초과하여 이루어진 것으로 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다. 2) 근저당권설정계약을 사해행위로서 취소하는 경우 경매절차가 진행되어 타인이 소유권을 취득하고 근저당권설정등기가 말소되었다면 원물반환이 불가능하므로 가액배상의 방법으로 원상회복을 명할 것이다. 그런데 채권자가 배당기일에 출석하여 수익자의 배당 부분에 대하여 이의를 하였다면 그 채권자는 사해행위취소의 소와 병합하여 원상회복으로서 배당이의의 소를 제기할 수 있고, 이 경우 법원으로서는 배당이의의 소를 제기한 당해 채권자 이외의 다른 채권자의 존재를 고려할 필요 없이 그 채권자의 채권이 만족을 받지 못한 한도에서만 근저당권설정계약을 취소하고 그 한도에서만 수익자의 배당액을 삭제하여 당해 채권자의 배당액으로 경정하여야 한다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2003다6200 판결 참조). 그리고 이러한 법리는 소액보증금 최우선변제권이 있는 임대차계약이 사해행위로 취소되는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 그러므로 이 사건 각 임대차계약, 이 사건 제2근저당권설정계약은 사해행위로서 취소되어야 하고, 원상회복으로 이 사건 배당표는 피고 블루스카이솔라ㆍ피고 3ㆍ피고 4ㆍ피고 6에 대한 각 배당액, 피고 영등포구햇빛발전소에 대한 나머지 배당액(1,000만 원)을 각 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다. 3. 피고 럭스코에 대한 청구 가. 원고의 주장 이 사건 제1근저당부 채무는 362,644,034원을 초과하여서는 존재하지 아니하므로, 위 금액을 초과한 채무의 존재를 전제로 피고 럭스코에게 제1근저당권의 채권최고액인 7억 2,000만 원을 배당하는 것으로 작성한 이 사건 배당표는 부당하다. 따라서 이 사건 배당표는 위 피고의 배당액 7억 2,000만 원을 362,644,034원으로, 그 차액을 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다. 나. 판단 을 5호증의 1 내지 11의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 주식회사 우리은행(이하 ‘우리은행’이라 한다)은 파워씨즌에 대한 일반분할상환대출금 채권을 담보하기 위하여 이 사건 제1근저당권설정등기를 마친 사실, 우리은행이 2014. 3. 13. 케이앤엘에너지에 위 채권(원금 361,836,000원 및 이에 대하여 2014. 2. 28.부터 다 갚는 날까지 연 6.27%의 비율로 계산한 이자, 을 5호증의 3) 및 이 사건 제1근저당권을 양도하고 2014. 3. 18. 근저당권이전의 부기등기를 마친 사실, 케이앤엘에너지가 2014. 10. 6. 피고 럭스코에 위 채권 및 근저당권을 양도하고 2014. 10. 6. 근저당권이전의 부기등기를 마친 사실, 위 각 양도일 무렵 파워씨즌에 위 각 채권양도사실이 통지된 사실을 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 배당기일인 2015. 6. 3. 당시 이 사건 제1근저당권부 채무 원리금은 390,490,139원[= 원금 361,836,000원 + 이자 28,654,139원(= 361,836,000원 × 461/365 × 6.27%), 위 금액을 초과한 채권을 존재를 주장하는 위 피고의 주장은 받아들이지 아니한다]이므로, 이 사건 배당표는 피고 럭스코에 배당액 7억 2,000만 원을 390,490,139원으로, 그 차액을 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4ㆍ피고 6에 대한 각 청구는 이유 있으므로 이를 인용하고, 피고 럭스코에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. (별지 생략) 판사 윤강열(재판장) 진화원 이정호 |
(근저당권 설정 후에 임대차계약을 하면서 소액임차인에 해당하지 않았지만, 그 후 임대차계약을 변경하여 소액임차인에 해당된 경우, 그 후 진행된 경매절차에서 임차인이 소액임차인으로 배당신고를 하여 배당받았는데, 원고인 근저당권자가 이의제기를 하여 소를 진행하면서 임차인의 계약변경에 대해 탈법적인 내용이 있는지에 대해 주장입증이 없는 한 이에 대해서 살펴볼 필요가 없다. 설령 임차인이 입주하기 전에 근저당권작 해당 부동산에 대해 침해방지결정을 법원으로부터 받았다 하더라도 해당 부동산에 대한 임대차계약은 침해행위가 될 수 없다.
배당이의의 소를 제기함에 상대에 대해 불법적인 것이 있는지와 이에 대한 입증책임은 이의를 제기한 자가 주장하여 입증할 책임이 있다.)
| 광주지법 1987. 8. 19. 선고 86가단4111 판결 : 확정 [부당이득금청구사건][하집1987(3),299] 【판시사항】 1. 처음에는 소액임차권자가 아닌 자가 나중에 계약내용을 변경하여 소액임차권자가 된 경우 소액임차권자로 보호해 주어야 하는지 여부 2. 임차권설정행위가 경매목적물 침해행위가 되는지 여부 【판결요지】 1. 소액임차권자에 해당하지 아니한 자라 하더라도 후에 계약내용을 변경하여 소액임차권자가 된 경우에는 그 계약내용이 탈법적인 의사없이 진정한 의사로 적법하게 이루어진 경우에는 소액임차권자로 보호하여 주어야 한다. 2. 경매목적물 침해행위 방지신청 후에도 임차권설정행위 자체는 경매목적물 침해행위에 해당한다고 볼 수 없다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제8조, 제3조, 경매법 제26조 【전 문】 【원 고】 주식회사 광주은행 【피 고】 피고 1 외 2인 【주 문】 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 피고들은 원고에게 각자 금 1,422,494원 및 이에 대하여 소장송달 익일부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다. 제1항은 가집행할 수 있다. 【이 유】 1. 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(경락대금지급표), 갑 제3호증(등기부등본)의 각 기재와 변론의 전취지를 보태어 보면, 광주직할시 북구 (주소 생략) 대지 및 건물은 소외 1의 소유였는데 원고는 위 부동산에 관하여 1984.7.20. 채무자 소외 1, 채권자 원고, 채권최고액 금 15,000,000원으로 한 근저당권설정게약을 체결하고 같은 날 광주지방법원 접수 제28100호로써 근저당권설정등기를 마친 사실, 원고는 소외 1이 채무를 변제하지 아니하자 위 근저당권의 실행으로서 위 법원 86타3559호 부동산임의경매신청을 하였는데 위 경매절차의 진행중 피고들이 각 2,000,000원씩의 소액임차권으로써 배당요구신청을 하여 와 피고들이 1086.12.12. 각 금 1,422,494원씩을 배당받은 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없다. 2. 원고는, 피고 1은 원고가 위 근저당권설정등기를 경료한 후인 1985.8.22. 보증금 2,500,000으로 정하고 임대차계약을 체결하였던 자이면서도 소액임차권인 양 임차보증금이 2,000,000원이라 배당신고하였으며, 피고 1이 위 부동산에 입주하기 이전에 이에 경매목적물 침해행위 방지신청으로 하여 금 2,000,000원 이하의 임차권설정행위를 하여서는 아니된다라는 결정을 얻었으므로 피고 1이 위 배당받은 금 1,422,494원은 부당이득을 한 것이 되므로 이를 반환하여야 한다고 주장하므로 먼저 피고 1이 임차보증금이 2,500,000원이면서도 2,000,000원으로 줄여서 신고하였다는 부분에 관하여 판단컨대, 소액임차권자에 해당되지 아니한 자라 하더라도 후에 계약내용을 변경하여 소액임차권자가 된 경우에는 그 계약변경이 탈법적인 의사없이 진정한 의사로 적법하게 이루어진 경우에는 소액임차권자로 보호하여 주어야 하는 것이므로 피고 1에게 탈법적인 의사가 있었은지에 관하여 주장입증이 없는 이 사건에 있어서 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 판단할 것도 없이 이유없으며, 한편 침해방지결정을 받은 경우에 있어서도 임차권설정행위 자체는 침해행위에 해당한다고 볼 수 없으므로 위 부분 주장 역시 이유없다 할 것이다. 3. 원고는, 피고 2, 피고 3은 허위 임차권자이므로 동 피고들이 배당받은 위 각 금 1,422,494원은 부당이득금으로 이를 반환하여야 한다고 주장하므로 과연 위 피고들이 허위 임차권자들인가를 보건대, 이에 일부 부합되는 듯한 증인 소외 2의 증언은 믿을 수 없고, 그 밖에 달리 이를 인정할만한 자료가 없다. 4. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 모두 이유없으므로 이를 기각하고 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 박도영 |
(주택임차인은 주임법 제3조의 소정의 요건을 갖추면 그 대항력을 취득하는 것으로, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 ㅇ미차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 봐야하며, 이 두가기 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다. 이에 임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다고 하여 이를 그 권리의 포기라고 할 수 없다.
단지, 배당요구한 것을 취하하려면 배당요구종기 이전에 해야한다. 배당요구종기일이 지나면 배당에 대한변경을 하지 못하기 때문이다.)
| 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카2076 판결 [건물명도][공1987.4.1.(797),426] 【판시사항】 주택임차인의 대항력과 우선변제권과의 관계 【판결요지】 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 동법의 취지에 비추어 볼 때, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 하며 임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조, 제8조 【참조판례】 대법원 1986.7.22 선고 86다카466,467,468,469 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1986.8.20 선고 85나2274 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원고는 원심판결 별지목록 기재의 건물에 관하여 1983.2.4자로 근저당권설정등기를 경료한 소외 1의 근저당권실행으로 인한 경매절차에서 1984.12.4 서울민사지방법원으로부터 위 건물을 경락받아 그 소유권을 취득한 사실과 피고는 위 소외인이 위 건물에 관하여 담보물권을 취득하기 이전인 1980.8.15 원고 이전의 위 건물소유자인 소외 2로부터 원심판결 별지도면표시 가,카,바,사,아,가 위 각 점을 순차로 연결한 선내부분 건평 4평(방 1칸, 부엌 1칸)을 금 2,500,000원의 보증금으로 임차하여 이를 명도받아 주거로 사용하면서 1980.9.2 주민등록전입신고를 마치고, 다시 1983.1.5 위와 같은 보증금에 임차기간을 1년으로 하는 내용의 임대차계약을 새로이 체결하면서 계속하여 위 건물부분을 점유 사용하고 있는 사실을 그 거시의 증거에 의하여 인정한 다음 피고와 위 소외 2 사이의 위 임대차계약은그 기간만료후에도 묵시적으로 갱신되어 왔다 할 것이고, 원고는 피고의 주민등록전입신고일 이후에 성립된 위 근저당권의 실행에 따른 경락인으로서 위 건물의 전소유자인 위 소외 2의 임대인으로서의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이므로 원고는 피고에 대하여 임차보증금을 반환함과 상환하여서만 임차목적물의 명도를 구할 수 있는 것이고, 위 경락당시 피고의 임대차계약이 유효하게 존속하고 있었던 이상 피고가 위 건물의 경매절차에서 그 보증금을 우선변제받아야 할 의무가 있다고 할 수는 없으므로 비록 피고가 위 경매절차에서 그 배당요구를 하지 아니하였다 하여 그것만으로 그 보증금 반환청구권을 포기한 것이라고 단정할 수는 없으니 원고의 위와 같은 포기의 주장은 그 이유가 없다고 판단하고 있는 바, 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 같은법의 취지에 비추어볼 때 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이고( 당원 1986.7.22. 선고 86다카466,467,468,469 판결 참조) 피고가 위 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없으므로 같은 취지의 원심판단은 정당하고 거기에 논지가 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다거나 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법또는 심리미진, 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유없다. 따라서 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 이병후(재판장) 정기승 황선당 |
| 대법원 1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결 [건물명도][집34(3)민,39;공1986.10.15.(786),1305] 【판시사항】 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택에 관하여 제3자에 의한 가등기후 보증금 인상약정이 있는 경우, 위 인상분으로 등기권리자에게 대항할 수 있는지 여부 【판결요지】 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적 부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다 하더라도 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다 할 것이고 이와 같은 이치는 그 임대차에 관한 등기가 되었거나 안되었거나 간에 다같이 적용된다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조, 제8조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 임동진 외 1인 【원심판결】 서울민사지방법원 1986.3.4 선고 85나2107 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적 부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다 하더라도 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다 할 것이다. 왜냐하면 가등기를 하고 그에 기하여 본등기를 마친 경우에는 비록 물권취득의 효력이 가등기시에 소급하는 것은 아니지만 가등기가 갖는 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져오게 되므로 이와 같은 가등기권자는 임대인의 권리를 승계하는 물권의 취득자와 동일하게 보아야 할 뿐만 아니라 가등기후에 임대인과 임차인 사이에 보증금을 마음대로 올릴 수 있다면 가등기권리자에게 뜻하지 않은 손해를 주어 가등기의 목적을 달성할 수 없게 될 우려가 있기 때문이다. 그리고 이와 같은 이치는 그 임대차에 관한 등기가 되었거나 안되었거나 간에 다같이 적용된다고 할 것이다. 원심이 이와 같은 취지에서 이 사건 부동산에 관하여 가등기를 하고 그에 기하여 본등기를 마침으로써 임대인의 권리를 승계한 원고에 대하여 그전 소유자인 소외인과 피고 사이에 당초에 금 8,000,000원이던 보증금을 위 가등기후에 9,700,000원으로 인상했다 하더라도 그 인상된 금 1,700,000원의 보증금에 대하여는 가등기권리자인 원고에게 대항할 수 없다고 판시한 다음 피고는 원고로부터 당초의 보증금8,000,000원만을 수령함과 동시에 원고에게 이 사건 임차목적물을 명도하라고 명령한 것은 정당하고 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 피고의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 이병후(재판장) 오성환 이준승 윤관 |
(2-2-2) 소액임차인 결정기준과 최우선변제금으로 배당하는 방법
(1) 현행법상 소액임차인이면 최우선변제금을 배당받는다.
| 주임법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건(대항력)을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8> [전문개정 2008.3.21] |
대항력을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 따라서 주택가액의 1/2 범위 내에서 채권이 소멸되는 시점인 배당시점으로 현행 주임법상 소액임차인이면 일정액을 최우선 변제금으로 배당받는 것이 원칙이다. 여기서 주택가액은 배당할 금액에서 경매비용을 공제한 금액을 말한다. 대구지방법원 2003가단134010 판결은 "부칙 제1조 (시행일) 이행은 공포한 날부터 시행한다. 즉 시행시기는 공포한 날부터 적용받게 되어 배당시점을 기준으로 시행한다"고 판단하고 있다.
| 대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결 [배당이의] 항소[각공2004.5.10.(9),630] 【판시사항】 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준(=배당시의 임대차보증금) 【판결요지】 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제8조, 부칙(1989. 12. 30.) 제3항, 주택임대차보호법시행령 부칙(1995. 10. 19.) 제2항 【전 문】 【원 고】 원고 【피 고】 정리회사 주식회사 이트로닉스의 관리인 피고 (소송대리인 이정윤) 【변론종결】 2004. 3. 17. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 대구지방법원 2003타경13024호 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 2003. 11. 27. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 7,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 71,146,996원을 64,146,996원으로 경정한다. 【이 유】 1. 원고의 주장 가. 배당표 작성의 경위 (1) 주식회사 인켈은 1995. 6. 1. 소외 1 소유의 대구 달서구 (주소 생략) 대 160.8㎡와 그 지상 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 대한 근저당권설정등기를 마치고, 주식회사 이트로닉스에 합병되어, 2000. 2. 10. 인천지방법원으로부터 정리절차개시결정을 받았다. (2) 피고의 신청에 따라 2003. 3. 19. 이 법원 2003타경13024호로 이 사건 부동산에 대한 임의경매절차가 개시되자, 원고는 이 사건 부동산 2층 일부를 임대차보증금 15,000,000원에 임차한 주택임대차보호법상의 소액임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구를 하였다. (3) 위 임의경매절차의 진행으로 2003. 10. 10. 이 사건 부동산이 소외 2에게 낙찰되자, 경매법원은 2003. 11. 27. 실제 배당할 금액 71,146,996원을 가지고 제1순위로 피고에게 전액 배당하고, 원고를 위 배당에서 제외하는 것으로 배당표를 작성하였다. (4) 이에 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 7,000,000원에 대하여 이의한 다음, 2003. 12. 3. 이 사건 소를 제기하였다. 나. 배당표 작성의 위법성 원고는 1993. 8. 20. 소외 1로부터 이 사건 부동산의 2층 일부를 임대차보증금 15,000,000원, 월차임 130,000원으로 정하여 임차하였다가, 1999.경 임대차보증금을 25,000,000원으로 증액하고, 2001. 6. 12. 다시 임대차보증금을 30,000,000원으로 증액하였다. 피고가 근저당권설정등기를 할 당시인 1995. 6. 1. 시행되고 있던 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것)이 정하는 소액임차인은 임대차보증금 20,000,000원 이하의 임차인이고, 최우선변제권이 인정되는 일정액은 7,000,000원이다. 그렇다면 1995. 6. 1. 기준으로 임대차보증금 15,000,000원인 원고는 소액임차인에 해당한다고 할 것이고, 소액임차인으로서 우선변제권이 인정되는 7,000,000원에 대하여 담보권자인 피고에 앞서 배당하여야 할 것이므로, 이에 어긋나는 배당표 작성은 위법하다. 2. 판 단 주택임대차보호법 부칙(1989. 12. 30.) 제3항, 같은법시행령 부칙(1995. 10. 19.) 제2항은 우선변제권이 있는 임차인의 소액보증금의 액수를 개정함에 있어서 소액보증금 액수가 변동되기 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 원고가 1995. 6. 1. 담보물권을 취득한 피고에게 배당절차에서 소액임차인의 지위로서 대항할 수 있는지 여부는 1995. 6. 1. 시행 중인 법령에 따라야 하고, 당시 소액임차인은 임대차보증금 20,000,000원 이하의 임차인이므로, 결국 원고가 임대차보증금 20,000,000원 이하인 소액임차인에 해당하는지 여부를 결정하여야 한다. 한편, 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 어느 시점의 임대차보증금을 비교의 기준으로 삼아야 하는지 문제된다. 결론적으로 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하다(민일영, 민법주해 [XV], 266면 참조). 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다. 원고는 담보권자의 담보설정 당시 임대차보증금이 15,000,000원이므로 이를 기준으로 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다고 주장한다. 그러나 원칙적으로 법률의 해석·적용은 현재의 사실관계를 기초로 하여야 한다. 소액임차인에 해당하는 기준금액의 변동이 있는 경우 변동되기 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정은 담보물권자가 예상하지 못한 손해를 입게 되는 결과를 방지하려는 입법적 배려일 뿐이고, 이를 근거로 과거의 사실관계를 기초로 한 법률적용의 정당성을 일반화할 수는 없다. 우선권 있는 소액임차인으로서 담보권자에게 대항할 수 있는 임차인의 범위는 담보권 설정 당시 이미 확정되어 있고, 더군다나 담보권은 등기에 의하여 공시되고 있으므로, 임차인이 새로운 임대차계약을 체결하거나 종전 임대차계약을 갱신하는 방법으로 임대차보증금을 증액하여 소액임차인으로서의 지위를 상실하게 되는 것은 전적으로 임차인의 지배영역 하에 있는 일로서 임차인에게 불측의 손해를 가할 우려가 없다. 그리고 법률관계는 시간의 경과에 따라 역동적인 양상을 띠게 되는데 과거에 형성된 법률상 지위가 여러 사정 변경에도 불구하고 그대로 유지된다고 할 수는 없다. 과거에 한 번 소액임차인이기만 하면 그 후 임대차보증금이 어떻게 변경되든 소액임차인의 지위를 유지한다는 주장은 자의적일 뿐이다. 따라서 원고가 피고와의 관계에서 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는지 여부는 배당시의 임대차보증금을 기준으로 1995. 6. 1. 당시 법령에 의하여 인정되는 소액임차인(임대차보증금 20,000,000원 이하)에 해당하는지 여부에 따라야 할 것인데, 원고의 주장에 따른 배당시의 임대차보증금은 30,000,000원이므로, 원고 주장 자체에 의하더라도 원고는 소액임차인에 해당한다고 할 수 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 청구는 더 이상 나아가 살필 필요도 없이 이유 없으므로 기각한다. 판사 권순탁 |
| 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카844 판결 [건물명도][공1988.5.15.(823),830] 【판시사항】 가. 상고이유에 상고허가신청서의 기재내용을 채용할 수 있는지 여부 나. 임차주택의 경매절차에서 소액임차보증금의 지급을 받지 못한 임차인이 경락인에 대하여 보증금의 우선변제를 요구할 수 있는지 여부 【판결요지】 가. 상고이유에는 상고이유가 되는 법령위반 등의 사유를 직접 명시하여야 하는 것이므로 상고허가신청서의 기재내용을 채용할 수 는 없다. 나. 주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 당해 목적물의 경매절차에서 위 보증금의 지급을 받지 못한 이상 그 임차주택의 경락인에 대하여 그의 위 보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다. 【참조조문】 가. 민사소송법 제397조 나. 주택임대차보호법 제8조 제1항 【참조판례】 대법원 1987.10.13 선고 87다카702 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 국민은행 소송대리인 변호사 남두희 【피고, 상고인】 피고 【원 판 결】 대구지방법원 1987.2.13 선고 86나761 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유에 대하여, 상고이유에는 상고이유가 되는 법령위반등의 사유를 직접 명시해야 되는 것이지 상고허가신청서의 기재내용을 원용할 수 없는 것이다( 당원 1987.10.13선고 87다카702 판결 참조). 그리고 원심이 그 설시와 같은 사실관계를 바탕으로 하여 피고의 임대차보다 먼저 이루어진 근저당권에 터잡아 이 사건 주택을 경락받아 그 소유권을 취득한 원고에 대하여는 피고의 임차권으로써 대항할 수 없고 피고가 주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 이 사건 주택의 경매절차에서 위 보증금의 지급을 받지 못한 이상 이 사건 주택의 경락인인 원고에 대하여 그의 위 보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다 할 것이라고 한 판단은 옳고 여기에는 소론과 같은 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유없어 이 상고를 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 이병후(재판장) 이명희 배석 |
| 대법원 1990. 3. 27. 자 90다카315,322,339 결정 [건물명도등][공1990.7.1.(875),1229] 【판시사항】 주택에 관한 임의경매절차에서 배당요구(교부청구)를 하지 아니한 소액임차권자가 임차보증금 상당 금원까지 배당받은 근저당권자에 대하여 부당이득반환청구권이 있는지 여부(적극) 【결정요지】 주택에 관한 임의경매절차에서 개정 전의 주택임대차보호법(1990.3.5. 법률 제3379호로 개정되기 전의 것) 제8조 소정의 우선변제권 있는 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 임차보증금 상당의 금원까지 배당받았다면 이에 의하여 실체법상의 권리가 확정되는 것이 아니므로 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득반환청구권를 갖게 된다. 【참조조문】 주택임대차보호법 (1990.3.5. 법률 제3397호로 개정되기 전의 것) 제8조, 민법 제741조 【전 문】 【원고(반소피고), 신청인】 주식회사 주은상호신용금고 소송대리인 변호사 김기섭 외 4인 【피고(반소원고), 상대방】 유희남 외 1인 【원심판결】 서울민사지방법원 1989.11.24. 선고 89나26672(본소),26689(반소) 【주 문】 상고허가신청을 기각한다. 【이 유】 상고허가신청이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거에 의하여, 주거용 건물로서 소외 안명부 소유였던 이 사건 주택에 관하여 1985.6.7. 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다) 명의의 근저당권설정등기가 경료되고 위 근저당권실행을 위한 임의경매절차에서 원고가 1987.5.4. 이 사건 주택을 경락받아 그 무렵 경락대금을 완납하였는데, 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다) 유0남은 위 근저당권설정 이후 경락대금완납전인 1986.8.19. 위 안명부로부터 이 사건 주택 중의 일부를 임차보증금 2,500,000원에 임차하여 이를 인도받아 입주한 다음 같은 해 1986.9.5. 전입신고를 마쳤고, 피고(반소원고, 이하 피고라고한다) 김0희는 같은 해 1986.9.29. 위 안명부로부터 역시 이사건 주택 중의 일부를 임차보증금 2,500,000원에 임차하여 이를 인도받은 다음 같은 해 1986.10.15. 전입신고 를 마쳤으나 피고들의 위 임의 경매절차에서 각 소액임차보증금에관하여 배당요구를 하지 아니한 결과 원고가 1번 근저당권자로서 경매비용, 체납국세 등을 공제하고 남은 경락대금 33,129,000원 전부를 교부받은 사실을인정한 다음, 피고들은 주택임대차보호법 제8조 제1항 소정의 소액임차인으로서 경락대금에서 근저당권자인 원고에 우선하여 그 임차보증금을 변제받을 권리가 있고, 이는 비록 피고들이 위 임의경매절차에서 배당요구를 하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라 할 것이므로 원고가 피고들이 우선적으로 변제받아야 할 임차보증금 상당액을 받아간 이상 원고로서는 위 각 임차보증금 상당액을 법률상 원인없이 취득한 것이라고 판시하면서 피고들의 이 사건 반소청구를 모두 인용하였다. 원심이 확정한 바와 같이 피고들의 개정 전의 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권 있는 소액임차인에 해당함에도 불구하고 임의경매절차에서 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자인 원고가 피고들이 배당받아야 할 임차보증금 상당의 금원까지 배당받았다면 이에 의하여 실체법상의 권리가 확정되는 것이 아니므로 피고들은 원고에 대하여 부당이 득에 관한 법리에 따라 위 소액보증금 상당에 관한 부당이득반환청구권이 있다 할 것이니 같은 취지의 원심판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 없다. 소론이 들고 있는 당원1988.4.12. 선고 87다카844 판결은 소액임대차 보다 먼저 이루어진 근저당권의 실행을 위한 임의경매절차에서 주택을 경락받은 경락인에 대하여는 비록 우선변제권있는 소액임차인 이라 할지라도 그 임의경매절차에서 보증금을 지급받지 못한 이상 보증금의 우선변제를 요구할 수 없다는 취지의 판시이어서 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 이 사건에 원용하기에는 적절하지 않다. 논지는 모두 이유없다. 그밖에 원심판결에 법령이 해석에 관한 중요한 사항이 포함되어 있음을 찾아볼 수 없으므로 상고허가 신청을 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어주문과 같이 결정한다. 대법관 이회창(재판장) 배석 김상원 김주한 |
| 대법원 1995. 6. 5. 자 94마2134 결정 [낙찰허가결정][공1995.8.1.(997),2490] 【판시사항】 가. 금융기관의 신청에 의한 경매절차에 있어서 통지 또는 송달의 방법 나. 경매절차에 있어서 “부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한“ 이해관계인이 되는 임차인의 범위 다. 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록도 포함되는지 여부 라. 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임대주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인이 대항력을 취득하는지 여부 【결정요지】 가. 법원이 금융기관의 신청에 의하여 진행하는 민사소송법에 의한 경매절차에 있어서 통지 또는 송달은 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제3조의 규정에 의하여 경매신청 당시 당해 부동산등기부상에 기재되어 있는 주소로 통지 또는 발송함으로써 통지 또는 송달된 것으로 간주된다. 나. 민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인이 되는 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 따라 주택의 인도 및 주민등록을 마친 임차인이면 족하고, 여기에 더하여 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 확정일자를 받은 임차인이거나 제8조 소정의 소액임차인에 해당하여 우선변제권까지 있을 필요는 없다. 다. 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 라. 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친때에는 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다. 【참조조문】 가. 금융기관의연체대출금에관한특별조치법제3조 나.다.라. 주택임대차보호법 제3조 제1항 나. 민사소송법 제607조 제4호, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항, 제8조 【참조판례】 가. 대법원 1990.5.22. 자 89카76 결정(공1990,1338) 1990.11.22. 자 90마755 결정(공1991,577) 다. 대법원 1987.10.26. 선고 87다카14 판결(공1987,1779) 1988.6.14. 선고 87다카3093,3094 판결(공1988,1029) 1989.1.17. 선고 88다카143 판결(공1989,295) 라. 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결(공1994하,2067) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 1 외 4인 재항고인들 소송대리인 변호사 김형기외 1인 【원심결정】 서울민사지방법원 1994.10.14. 자 94라720 결정 【주 문】 재항고를 모두 기각한다. 【이 유】 재항고인들 소송대리인들의 재항고이유를 본다. 1. 재항고인 1, 재항고인 2, 재항고인 3에 관한 부분 기록에 의하면 이 사건 경매신청 당시 경매할 부동산의 등기부상에 기재되어 있는 채무자의 주소로 발송된 경매개시결정 및 그 경정결정이 수취인불명으로 각 송달불능되었음에도 경매법원은 절차를 속행하여 이 사건 낙찰허가결정을 하였음을 알 수 있고 위 재항고인들은 이 점을 탓하고 있다. 그러나 이 사건 경매는 금융기관의연체대출금에관한특별조치법 제2조 제1항, 은행법 제3조 소정의 금융기관인 채권자가 위 특별조치법 제2조 제2항 소정의 연체대출금을 경매원인채권으로 하여 신청한 것임이 기록상 명백한데 법원이 금융기관의 신청에 의하여 진행하는 민사소송법에 의한 경매절차에 있어서 통지 또는 송달은 위 특별조치법 제3조의 규정에 의하여 경매신청 당시 당해 부동산등기부상에 기재되어 있는 주소로 통지 또는 발송함으로써 통지 또는 송달된 것으로 간주되므로(당원 1990.11.22. 자 90마755 결정, 1990.5.22. 자 89카76 결정 등 참조) 이 사건 경매절차가 경매개시결정의 송달없이 진행되었다고 할 수 없고, 따라서 이 사건 낙찰허가결정에 소론과 같은 위법이 없으므로 논지는 모두 이유 없다. 2. 재항고인 4, 재항고인 5에 관한 부분 가. 원심결정 이유에 의하면 원심은, 임차인이나 전차인으로서 낙찰허가결정에 대하여 항고를 제기할 수 있는 자는 임차권설정등기를 마친 임차인과 같이 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(민사소송법 제607조 제3호)이거나 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 소정의 대항요건을 갖춘 우선변제권 있는 임차인이나 전차인과 같이 부동산 위의 권리자로서 낙찰허가결정이 있기까지 입찰법원에 대하여 스스로 그 권리를 증명한 자(같은 조 제4호) 등과 같은 이해관계인에 한하는 것인데 재항고인 4는 1994.1.1. 구리시 (주소 1 생략)에, 재항고인 5는 1992.10.1. 경기 남양주군 (주소 2 생략)에 각 전입신고를 마친 사실이 인정될 뿐 위 항고인들이 임차권설정등기를 마쳤다거나 주택임대차보호법 소정의 주택의 인도와 주민등록을 마친 우선변제권 있는 임차인이나 전차인이라고 볼 아무런 자료가 없어 이해관계인이 될 수 없으므로 이를 전제로 한 위 항고인들의 항고는 모두 부적법하다며 이를 각 각하하였다. 나. 민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인이 되는 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 따라 주택의 인도 및 주민등록을 마친 임차인이면 족하고, 여기에 더하여 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 확정일자를 받은 임차인이거나 제8조 소정의 소액임차인에 해당하여 우선변제권까지 있을 필요는 없다 할 것이다. 한편 위 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하며(당원 1988.6.14.선고 87다카3093, 3094 판결, 1987.10.26.선고 87다카14 판결 등 참조), 또한 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에도 그 때로 부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다는 것이 당원의 판례이다(당원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 참조). 다. 기록에 의하여 살펴보면, 재항고인 4는 재항고인 5로부터 이 사건 건물의 일부를 전차하여 인도를 받았으나 이 사건 건물로 주민등록을 이전한 바가 없으므로 위 재항고인 4가 이해관계인이 아니라는 원심의 판단은 그 이유시에 잘못이 있다고 하더라도 결과적으로 정당하고 소론과 같은 위법이 없으므로 논지는 이유 없다. 라. 다음에 재항고인 5 부분에 관하여 보건대, 위 재항고인 5가 1991. 6. 30. 소유자인 소외인으로부터 이 사건 건물을 임차하고 이를 인도받은 사실은 원심이 적법하게 확정한 바이고, 기록에 의하면 위 재항고인 5는 자신의 처와 가족들의 주민등록을 1991.6.8. 이 사건 건물로 이전하였을 뿐만 아니라 임차한 건물의 일부를 재항고인 1과 재항고인 2에게 각 전대하여 그들이 이 사건 건물로 주민등록을 이전하였음이 명백하다. 그렇다면 위 재항고인 5는 주택의 인도와 주민등록을 마친 주택임차인으로서 민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인에 해당함에도 불구하고 동인의 항고를 이해관계인의 항고가 아니라는 이유로 각하한 원심의 판단은 잘못이라 할 것이나, 기록에 의하면 위 재항고인 5는 이 사건 낙찰허가결정의 취소를 구할 뿐 아무런 항고이유도 제출하지 않았고 앞서 본 바와 같이 이 사건 경매개시결정의 송달에 소론과 같은 하자가 없을 뿐만 아니라 그 외에 위 낙찰허가결정을 직권으로 취소할 만한 아무런 위법사유도 존재하지 아니하므로 이 사건 항고는 그 이유가 없는 바, 위 재항고인 5 만이 불복 재항고한 이 사건에 있어 원심의 항고각하결정을 파기하여 항고를 기각함은 재항고인에게 불이익한 결과가 되므로 원심결정을 유지하기로 한다. 3. 그러므로 재항고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) 신성택 |
| 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 [배당이의][공1996.3.15.(6),745] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록이 포함되는지 여부 [2] 입주 및 주민등록을 마친 주택 임차인이 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우, 대항력 상실 여부 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. [2] 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2] 대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정(공1989, 295) [1] 대법원 1987. 10. 26. 선고 87다카14 판결(공1987, 1779) 대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3093, 3094 판결(공1988, 1029) 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정(공1995하, 2490) [2] 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결(공1987, 524) 【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 신중앙상호신용금고 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 1995. 5. 25. 선고 95나1912 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 이 사건 임차주택 등에 대한 근저당권자인 원고의 임의경매 개시신청에 따라 서울민사지방법원은 1993. 1. 8. 임의경매 개시결정을 하였고, 같은 달 12. 그 기입등기가 이루어진 사실, 피고는 1992. 2. 17. 소외 1로부터 이 사건 임차주택의 1층 중 방 1칸을 임차하여 그 무렵 이를 인도받아 입주하였으나, 위 임의경매 개시결정의 기입등기가 이루어진 이후인 1993. 10. 25.에야 비로소 이에 대한 주민등록 전입신고를 마친 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 경매개시결정의 기입등기가 이루어지기 이전에 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록을 마쳐 두지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없어 근저당권자인 원고보다 우선하여 소액보증금을 받을 수 없다고 판단하였다. 그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고 ( 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다( 대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정 참조). 살피건대, 원심이 배척하지 아니한 을 제3호증의 1, 2, 3(각 주민등록표초본)의 각 기재에 의하면 피고는 1992. 2. 17.자로 그의 아들인 소외 2와 함께 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록 신고를 마쳤고, 피고의 어머니인 소외 3은 같은 해 1992.3.16.자로 주민등록 신고를 마친 사실, 피고는 1993. 4. 1.자로 주민등록을 경기 성남시 (주소 생략)으로 일시 퇴거하였다가 그 해 10. 25. 다시 위 임차주택의 주소지로 전입신고를 한 사실은 있으나, 위 소외 2와 소외 3은 위 주민등록의 주소지를 변경한 바 없이 계속하여 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록이 되어 있는 사실을 엿볼 수 있는바, 만일 이와 같은 사실이 인정된다면 위에서 본 바와 같이 피고가 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항력을 갖추지 아니하였다고 단정할 수는 없다고 보여짐에도 불구하고, 원심이 그 판시와 같이 피고의 주민등록만을 기준으로 하여 원고에게 대항할 수 없다고 판단하였음은 필경 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 또는 주택임대차보호법 제3조 소정의 '대항력'에 관한 법리를 오해한 나머지 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 아니할 수 없으니, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다 할 것이다. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈 |
| 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 [배당이의][집44(1)민,627;공1996.8.1.(15),2180] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법의 적용 대상인 '주거용 건물'의 의미는 대지를 제외한 건물만을 뜻하는지 여부(소극) [2] 대지 및 건물이 경매개시되었다가 대지 부분만 낙찰된 경우에도, 그 주택의 소액임차인은 대지 낙찰대금 중에서 보증금을 우선변제받을 수 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 주택임대차보호법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다. [2] 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2, 제8조[2] 주택임대차보호법 제3조의2, 제8조 【전 문】 【원고,상고인】 주식회사 부국상호신용금고 (소송대리인 변호사 심훈종 외 6인) 【피고,피상고인】 피고 1 외 3인 【원심판결】 서울지법 1995. 12. 12. 선고 95나43494 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다. 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 같은 법 제2조에서 같은 법의 적용대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지라고는 해석되지 않는다. 원심이 같은 취지에서, 소외 1 소유이던 이 사건 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자인 원고가 위 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 위 주택의 소액임차인인 피고들이 위 대지에 관한 낙찰대금 중에서 판시 각 소액보증금을 담보물권자인 원고보다 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같이 주택임대차보호법의 적용 대상인 부동산의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) |
| 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 [배당이의][집44(2)민,1;공1996.9.1.(17),2458] 【판시사항】 [1] 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무(적극) 및 그 해지의 효력 발생시기 [2] 임차 주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다. [2] 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제4조, 제8조 제1항, 민법 제618조[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제4조, 제8조, 민사소송법 제605조, 제606조 제1항, 민법 제618조 【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 흥국상사 (소송대리인 변호사 하죽봉 외 1인) 【피고,상고인】 피고 1 외 1인 (피고들 소송대리인 미래종합법무법인 담당변호사 박홍우 외 2인) 【원심판결】 서울민사지법 1994. 6. 17. 선고 94나10251 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 피고들의 상고이유에 대하여 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 1 소유이던 원심판시 별지 목록 기재 부동산에 관하여 1992. 5. 21. 채권최고액 금 37,500,000원, 채무자 소외 2, 근저당권자 소외 주식회사 부국상호신용금고로 된 순위 1번의 근저당권설정등기와 1992. 10. 26. 채권최고액 금 120,000,000원, 채무자 소외 3, 채권자 원고로 된 순위 2번의 근저당권설정등기 등이 경료된 사실, 위 소외 1은 1992. 4. 12. 위 부동산 중 방 1칸씩을, 피고 1에게는 임대보증금 10,000,000원에, 피고 2에게는 임대보증금 30,000,000원에, 각 기간의 약정이 없이 임대하였는데, 피고 1은 위 임대차계약 체결일에 위 부동산에 입주하고 같은 해 1992.5.18. 이전에 전입신고를 하였고, 피고 2는 그 임대차계약 체결 이전인 같은 해 1992.4.10. 위 부동산에 입주하고 그 다음날 1992.4.11. 전입신고를 하였으며, 그 후 피고들은 같은 해 1992.10. 24. 그 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 사실, 위 부동산에 관한 근저당권자인 원고는 1993. 4. 1. 서울지방법원 서부지원에 청구금액을 금 29,404,144원 및 그에 대한 1992. 12. 31.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금으로 하여 위 부동산에 대한 임의경매를 신청하였고, 그에 따라 위 지원이 1993. 4. 2. 경매개시결정을 하고, 같은 해 7. 19. 소외 4에게 경락대금 57,600,000원에 위 부동산의 경락을 허가하자, 위 소외 4는 그 후 위 경락대금을 모두 납부하고 위 부동산의 소유권을 취득(그 소유권이전등기는 1993. 9. 2. 경료하였다)한 사실, 위 경락대금의 배당절차에는 위 부국상호신용금고가 담보권자로서 배당신청을 한 외에, 피고들이 주택임대차보호법 소정의 임차인으로서 배당요구를 하였는데, 이에 위 지원은 1993. 9. 17. 배당기일에 위 경락대금 57,600,000원에서 집행비용 금 1,550,660원을 공제한 금 56,049,340원(＝57,600,000－1,550,660)을 가지고 1순위 및 제3순위로 피고 1에게 합계 금 8,928,160원, 2순위로 소외 회사에게 금 27,839,570원, 3순위로 피고 2에게 19,281,610원을 각 배당하고, 4순위 배당권자인 원고에게는 그 잔여액이 없어서 전혀 배당을 하지 아니하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 주택임대차보호법은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 그 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것을 규정하고( 제3조 제1, 2항), 나아가 위 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하여( 제3조의2 제1항 본문) 임차인 보호를 위하여 임차인이 우선변제청구권을 가지는 요건을 정하면서, 다만 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다고 규정하여( 제3조의2 제1항 단서) 임대주택의 양수인과 후순위 채권자 사이의 이해조정을 도모하고 있고, 임차인의 보증금 중 일정액(소액보증금)에 대한 우선변제청구권 행사에도 위 단서조항을 준용하고 있으며( 제8조 제2항), 한편 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있다( 제4조 제1항)고 전제한 후, 앞에서 인정한 바와 같이 피고들은 위 부국상호신용금고 명의의 근저당권설정등기가 경료되기 이전에 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춤으로써 경락인인 위 소외 4에게 대항할 수 있고, 1992. 4. 12. 위 소외 1로부터 위 부동산의 각 일부를 기간의 약정 없이 임차하였으므로 그 임대차의 존속기한은 1994. 4. 12.까지임은 역수상 명백하여, 위 소외 4가 위 부동산의 소유권을 취득한 때나 이 사건 배당기일까지 위 임대차가 종료되지 않았다고 할 것이어서 피고들은 위 임대보증금의 우선변제를 청구할 수 없다고 판단하고, 나아가 피고 2의 해지 또는 임대차 종료 주장에 대하여, 위 피고가 위 소외 1과 사이에 1993. 5. 10.경 위 임대차계약을 합의해지하였다거나 같은 달 말일경 임대차 해지통고를 하였다는 점을 인정할 신빙성 있는 증거가 없고, 위 부동산을 경락받은 위 소외 4가 그 소유권을 취득하고 임대인으로서의 지위를 승계함으로써 위 소외 1이 임대인의 지위에서 벗어났을 뿐 위 소외 1과 위 피고의 임대차관계는 임대인의 지위가 위 소외 4에게 승계된 상태로 존속하는 것이라는 이유로 이를 배척하고, 또한 피고 2가 위 부동산경매절차에서 배당요구를 함으로써 임대차 해지의 의사표시를 하였으므로 위 임대차는 종료되었다고 주장함에 대하여, 위 피고가 배당절차에서 배당요구한 것을 가리켜 그것이 바로 원래의 임대인인 위 소외 1이나 위 소외 4에 대한 임대차 해지의 의사표시라고는 도저히 볼 수가 없다는 이유로 배척하여, 원고의 피고들에 대한 이 사건 배당이의 청구를 모두 인용하였다. 2. 원심이 피고 2가 1993. 5. 10.경 소외 1과 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해지하였다거나 같은 달 말일경 해지통고를 하였다고 인정할 증거가 없다고 하여 위 피고의 해지 주장을 배척한 조치는 정당하고 거기에 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 없으므로 이 주장은 이유 없다. 3. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 같은 법에 의한 임차주택의 저당권자보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 법 제3조의2 제1항 본문 소정의 보증금이나 법 제8조 제3항 소정의 보증금 중 일정액에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고 원칙적으로 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있으나( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 다만 임대차관계가 종료된 후가 아니면 우선변제청구권을 행사할 수 없는 것으로 해석되는 것이다. 그러나 위와 같이 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다고 할 것이다. 위의 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다고 보아야 할 것이다. 그리고 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 위 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다고 할 것이다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 아니하게 되므로 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 할 것이다. 이 사건 기록에 의하면 이 사건 임대차의 목적물인 별지 목록 기재 부동산의 소액임차인 겸 확정일자 있는 임차인인 피고 1 및 확정일자 있는 임차인인 피고 2는 모두 양수인(경락인)에게 대항할 수 있는 임차권자로서 이 사건 경매절차에서 경락기일 이전인 1993. 6. 7. 경매법원에 배당요구신청서를 각 제출한 사실이 인정되는바, 피고들은 위의 배당요구를 함으로써 각 임대차계약의 해지 의사표시를 한 것으로 보아야 할 것이다. 그러므로 원심법원으로서는 피고들로부터 각 배당요구를 받은 경매법원이 민사소송법 제728조, 제606조 제1항에 따라 배당요구 사실을 이 사건 경매채무자이며 임대인인 소외 1에게 통지하였는지 여부를 심리하여 피고들의 위 각 배당요구가 해지통지로서의 효력이 있는지 여부를 밝혀 보았어야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 배당요구 사실이 경매법원에 의하여 임대인인 소외 1에게 통지되었는지 여부에 관하여 심리하지도 아니한 채 피고들이 배당요구한 것만으로는 임대차 해지의 의사표시라고 볼 수 없어 피고들에 대하여 임대차관계가 종료되지 아니하였다는 이유로 우선변제청구권을 부정한 것은 주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질렀다고 할 것이다. 4. 결국 원심은 주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질러 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이를 지적하는 피고들의 상고이유의 주장은 이유 있다고 할 것이다. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것도 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈 |
| 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결 [배당이의][공1997.11.15.(46),3378] 【판시사항】 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기(=경락기일 = 배당요구 종기일) 【판결요지】 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 1 외 1인 【피고,상고인】 기술신용보증기금 외 1인 (소송대리인 변호사 이건호) 【원심판결】 서울지법 1995. 8. 30. 선고 95나22268 판결 【주문】 원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다. 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각한다. 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 소외 1의 소유이던 이 사건 주택에 관하여 각 근저당권자를 소외 주식회사 제일은행으로, 채무자를 소외 화성휀스실업 주식회사로 하여 1992. 1. 27. 채권최고액 금 100,000,000원의, 1993. 1. 28. 채권최고액 금 50,000,000원의 각 근저당권설정등기가 경료된 사실, 그 후 이 사건 주택에 대하여 1993. 5. 22. 소외 2 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실, 원고 1은 같은 해 10. 20. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 10,000,000원, 기간 같은 달 26.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 26. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 6. 7. 서울 강서구 내발산동 672의 15 목화연립 4동 101호로 전출한 사실, 원고 2는 1993. 5. 30. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 13,000,000원, 기간 같은 해 6. 30.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 24. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 7. 26. 경기 화성군 향남면 발안리 130으로 전출한 사실, 한편 위 각 근저당권에 관하여, 1993. 12. 24. 피고 기술신용보증기금 앞으로 같은 달 20. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,837,670원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가, 같은 해 12. 30. 피고 신용보증기금 앞으로 같은 달 29. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,296,916원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가 각 경료된 사실, 피고 신용보증기금의 담보권 실행을 위한 경매신청에 따라 1994. 3. 25. 서울지방법원 94타경10048호로 이 사건 주택에 대하여 경매개시결정이 있었으며, 같은 해 4. 13. 이 사건 주택에 대하여 위 경매개시결정의 기입등기가 경료된 사실, 원고들은 1994. 4. 23. 위 각 전세보증금 반환채권에 기하여 위 각 전세보증금 상당의 우선 배당을 요구하는 배당요구서를 위 경매법원에 제출한 사실, 위 경매절차가 진행된 결과 이 사건 주택은 1994. 7. 22. 소유자인 위 소외 2에게 금 72,200,000원에 낙찰되었는데, 위 소외 2가 같은 해 8. 23. 위 낙찰대금을 납부하자, 위 경매법원이 같은 해 9. 8. 배당기일을 열어 배당을 실시함에 있어서 위 낙찰대금 중 배당할 금액 70,147,150원 전액을 원고들보다 우선하여 근저당권자인 피고들에게 동 순위로 각 금 35,073,575원씩 평등 배당하는 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 주택임대차보호법(이하 법이라고만 한다) 제8조 소정의 소액보증금 최우선변제권은 경매신청의 등기 전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춤으로써 족하고, 달리 배당기일까지 위 대항요건이 존속되어야 할 것을 요하지 아니한다고 할 것인데, 원고들은 이 사건 주택에 관한 경매신청의 등기 이전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마친 자들로서 위 법 제8조 소정의 우선변제를 받을 임차인에 해당하며, 따라서 원고들의 위 전세보증금 반환채권이 법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항 소정의 각 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들의 위 근저당권에 우선함에도 불구하고 위 경매법원이 원고들을 위 배당에서 제외한 채 위 배당할 금액 전액을 피고들에게 평등 배당하도록 작성한 위 배당표는 부당하다고 판단하였다. 법 제8조에서 임차인에게 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 법 제8조 소정의 임차인 이외에 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다 고 봄이 상당하다고 할 것이다. 그런데 원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 주택에 관하여 1994. 4. 13. 경매신청의 등기가 경료되고, 같은 해 7. 22. 낙찰허가결정이 선고되었는데, 원고들은 모두 법 제8조 소정의 임차인으로서, 원고 1은 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고되기 전인 1994. 6. 7. 전출하였으며, 원고 2는 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고된 후인 1994. 7. 26. 전출하였다는 것이므로, 원고 1은 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 없으나, 원고 2는 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 보아야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 경매신청의 등기 전에 구비된 것만으로 족하다고 보고 원고들 모두 각 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 주택임차인의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법을 저지른 것이라 아니할 수 없는바, 원심판결 중 원고 1에 대한 부분은 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤음이 명백하므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있고, 원고 2에 대한 부분은 그 결론에 있어서 정당하여 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤다고 볼 수 없으므로 결국 논지는 이유 없음에 돌아간다고 할 것이다. 그러므로 원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각하며, 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 송진훈(재판장) 천경송 지창권(주심) 신성택 |
| 서울지법 서부지원 1998. 7. 22. 선고 97가단37992 판결：확정 [배당이의 ][하집1998-2, 284] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법이 개정·시행된 후로서 이에 따른 시행령이 개정되기 전에 근저당권이 설정되고, 그 시행령의 개정 후에 체결된 임대차 계약의 보증금이 개정된 시행령에 따른 소액보증금의 범위에 속하는 경우 임차인에게 우선변제권이 인정되는지 여부(적극) [2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄경매된 경우, 주택 임차인이 토지 부분의 경락대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것)이 개정·시행된 후로서 이에 따른 같은법시행령이 개정되기 전에 근저당권이 설정되고, 그 시행령의 개정 후에 체결된 임대차계약의 보증금이 개정된 소액보증금의 범위에 속하는 경우, 같은 법 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 보여지는 점, 위 개정된 시행령에는 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 그 임차인이 위 개정된 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 위 개정된 법 시행 후에 근저당권을 설정한 근저당권자와의 관계에서 그 보증금 중 위 개정된 시행령에서 정한 일정액에 관하여는 우선변제권이 인정된다고 보아야 한다. [2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권 실행으로 주택이 함께 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점 및 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 한다. 【참조조문】 [1] [2] 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것) 제8조, 같은법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조, 제4조 【참조판례】 [1] 대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결(공1993하, 2754) 【전 문】 【원 고】 김태수 【피 고】 주식회사 충북은행 (소송대리인 박인권) 【주 문】 1. 서울지방법원 서부지원 97타경1811호 부동산임의경매사건에 관하여 동 법원이 1997. 10. 15. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 1,548,345원을 금 10,838,410원으로, 피고에 대한 배당액 금 18,580,135원을 금 9,290,068원으로 각 변경한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 사실 관계 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 2(을 제5, 6호증과 같다), 갑 제3호증의 1 내지 7, 갑 제4, 5호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2, 3, 4호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다. 가. 피고는 1990. 2. 10. 소외 소천산업 주식회사에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 위 회사가 소유하던 서울 마포구 망원동 477의 21 대 241㎡ 및 그 지상의 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택(1층 77.69㎡, 2층 33.12㎡, 지하층 9.26㎡)을 공동담보물로 하여 채권최고액을 금 300,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 1991. 6. 12. 위 회사가 위 토지 및 주택을 소외 김0희에게 매도하였는데, 위 김0희는 같은 해 7. 12. 위 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하고, 위 주택은 그 무렵 멸실시킨 후 그 곳에 철근콘크리트 벽돌조 평슬래브 3층 다세대주택(1층 135.54㎡, 2층 135.54㎡, 3층 116.10㎡, 지층 40.60㎡)을 건축하여 같은 해 12. 30. 그 소유권보존등기를 경료하였고, 이 때 위 토지는 위 다세대주택의 대지권의 목적인 토지로 편입되었다. 나. 원고는 1994. 1. 26. 위 김0희로부터 위 다세대주택 중 2층 201호 44.52㎡(그 대지권은 위 토지 중 241분지 26.71지분인데, 위 토지 전체에 관하여 피고의 근저당권설정등기가 이미 경료되어 있었던 관계로 위 대지권의 표시부분 등기란에 별도 등기 있음이 기재되어 있었다.)에 관하여 채권최고액을 30,000,000원으로 한 근저당권을 설정받았는데, 그 피담보채권을 변제받지 못하게 되자 1997. 1.경 위 근저당권의 실행을 위한 경매를 신청하여 같은 해 1997.1. 20. 서울지방법원 서부지원 97타경1811호로 경매개시결정이 내려지고 경매절차가 진행되었다. 다. 한편 위 김0희는 위 다세대주택 201호 내의 각 방1칸씩을 1992. 8. 6. 소외 정0종에게 임대차보증금 15,000,000원으로 하여, 1992. 8. 27. 소외 김0주에게 임대차보증금 12,000,000원으로 하여, 1992. 10. 5. 소외 양0렬에게 임대차보증금 11,000,000원으로 하여 각 임대하였고, 위 임차인들은 위 각 임대차계약 체결 직후 임차한 부분을 인도받아 거주하면서 위 정0종은 1993. 1. 18., 위 김0주는 1994. 7. 13., 위 양0렬은 1994. 7. 18. 각 전입신고를 마쳤는데, 위와 같이 경매가 진행되자 위 임차인들은 위 각 임대차보증금을 우선변제받기 위하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인으로서 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다(위 임차인들을 이하 이 사건 임차인들이라고 한다). 라. 위 다세대주택 201호의 가액은 대지권 부분이 30,000,000원, 건물 부분이 35,000,000원, 합계 금 65,000,000원으로 감정평가되었고, 이를 기초로 입찰을 실시한 결과 1997. 8. 28. 소외 정인종에게 금 42,000,000원에 낙찰되었는데, 경매법원은 1997. 10. 15. 위 경락대금에서 집행비용 등을 공제한 후의 배당할 금액 40,256,959원 중 대지권부분 해당액 18,580,135원(40,256,959원×30,000,000원 / 65,000,000원)을 피고에게 배당하고, 건물부분 해당액 21,676,824원(40,256,959원×35,000,000원 / 65,000,000원) 중 위 총 배당할 금액의 2분의 1인 20,128,479원을 이 사건 임차인들에게 안분하여 각 6,709,493원씩 배당한 후, 그 잔액 1,548,345원(21,676,824원－20,128,479원)을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다. 2. 배당순위 및 배당액에 대한 판단 원고는, 위 총 배당할 금액에서 그 2분의 1인 금 20,128,479원을 먼저 이 사건 임차인들에게 배당하고 나머지 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권 부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하지 아니하므로 대지권부분의 배당금액에서는 우선변제받을 수 없다고 다투는 바, 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제받을 소액임차인에 해당하는지의 여부 및 다음으로 그들이 위 대지권부분의 배당금액에서도 우선변제받을 수 있는 것인지(이 부분에 관하여는 피고가 따로 다투지 아니하고 있으나, 이 사건 임차인들이 우선변제받을 소액임차인에 해당한다고 하더라도 대지권 부분의 배당금액까지도 포함하여 변제받을 권리가 있는 것인지가 또한 문제된다.)에 관하여 차례로 살핀다. 가. 관련 법규 (1) 피고가 위 근저당권설정등기를 경료하기 전에 시행되던 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조는 "① 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. ② 제1항의 경우에 소액보증금의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분지 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 " 법 제8조의 규정에 의한 소액보증금의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 500만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 400만 원 이하로 한다."고 규정하였다. (2) 한편 그 후 개정된 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것, 이는 위 일자부터 시행되었다) 제8조는 우선변제권이 인정되는 소액임차인의 기준과 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 범위를 구별하여 "① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. … ③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조 제1항은 " 법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 700만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 500만 원 이하로 한다."고 규정하고, 제4조는 " 법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 서울특별시 및 직할시에서는 금 2,000만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 1,500만 원 이하인 임차인으로 한다."고 규정하였다. 나. 판 단 (1) 위 각 개정 이전의 주택임대차보호법 제8조 및 동 시행령 제3조 제1항의 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 할 것이어서 서울특별시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니하는 것이었으나, 위 각 개정으로 서울특별시의 경우 임대보증금이 20,000,000원 이하인 임차인에 대하여 그 중 금 7,000,000원에 관하여 우선변제권은 인정하게 된 것이다. (2) 그리고 임차인이 담보물권자와의 관계에서 위와 같은 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지의 여부는 그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것인데, 이 사건에 있어서 피고가 근저당권설정등기를 경료한 때가 1990. 2. 10.로서 위 개정된 법이 시행된 후이나 그 시행령은 아직 개정되기 전인 바, 과연 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제권이 있는 소액임차인에 해당하는지에 관하여 보건대, 위 개정된 법 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보증금의 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 볼 것인 점, 위 개정되기 전의 시행령 및 현행 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정된 것, 우선변제를 받을 임차인의 범위와 보증금 중 우선변제권이 인정되는 일정액의 범위를 확장하였다.)의 각 부칙에 경과조치로 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다고 각 규정하고 있음에 반하여, 위 개정된 시행령에는 그와 같은 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들이 위 개정된 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 위 개정된 법 시행 후에 근저당권을 설정한 피고와의 관계에서도 그 보증금 중 위 개정된 시행령에서 정한 일정액에 관하여는 우선변제권이 인정된다고 할 것이다. (3) 나아가 이 사건 임차인들이 위 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제받을 권리가 있는지에 관하여 보건대, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있을 뿐이고, 그 취지는 무주택 영세임차인의 소액임차보증금은 생활의 근거가 되는 전재산이나 다름없는 현실을 고려하여 담보물권자의 이익을 희생해서라도 소액임차인을 보호하기 위한 입법 정책의 표현으로 보여지는 데다가, 이 사건에서와 같이 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 피고가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 후 새로 건립된 주택의 소액임차인들에 대하여 위와 같이 우선변제권을 인정하더라도 거래의 안정을 그다지 해치리라고는 볼 수 없는 점(최소한 나대지에 관하여 근저당권이 설정된 후 그 지상에 주택이 건립된 경우와는 달리 보아야 할 것이다.) 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들에게 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정함이 합당하다. 3. 결 론 그렇다면 위 총 배당할 금액 중 2분의 1 상당액인 금 20,128,479원은 먼저 이 사건 임차인들에게 안분 배당하고, 그 나머지 금 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 할 것인바, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 1,548,345원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 35 비율에 해당하는 금 10,838,410원으로, 피고에 대한 배당액 금 18,580,135원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 30 비율에 해당하는 금 9,290,068원으로 각 변경하여야 할 것이니, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김관중 |
| 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 [배당이의][공1999.9.1.(89),1740] 【판시사항】 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는지 여부(소극) 【판결요지】 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다. 【참조조문】 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제8조 제3항 【참조판례】 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180) 【전 문】 【원고,피상고인】 만승농업협동조합 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 청주지법 1999. 4. 15. 선고 98나3369 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조). 그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다. 원심이 같은 취지에서, 이 사건 대지에 관한 원고의 저당권 설정 후에 신축된 이 사건 건물의 소액임차인인 피고에게는 이 사건 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유가 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법은 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 송진훈(재판장) 이돈희(주심) 지창권 변재승 |
| 대법원 1999. 8. 26. 자 99마3792 결정 [낙찰허가][공1999.11.1.(93),2158] 【판시사항】 집행관의 현황조사보고서에 임대차관계가 누락되고 경매법원으로부터 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 낙찰허가결정 이후에 권리신고를 한 경우, 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는 이해관계인에 해당하는지 여부(소극) 【결정요지】 민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인이라고 하여 경락허가결정이나 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기하기 위하여는 경락허가결정이나 낙찰허가결정이 있을 때까지 그러한 사실을 증명하여야 하고, 경락허가결정이나 낙찰허가결정이 있은 후에 그에 대하여 즉시항고를 하면서 그러한 사실을 증명한 자는 그 제4호 소정의 이해관계인이라고 할 수 없으므로 그 즉시항고는 부적법한바, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 경매 목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것으로서, 그와 같은 권리신고는 자기의 책임으로 스스로 하여야 하는 것이므로, 집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사, 보고되어 있는지 여부와는 관계없이 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고하지 아니한 이상 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원송무예규(송민98-6)에 의한 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차 목적물에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하더라도 경락허가결정이나 낙찰허가결정 이후에 권리신고를 한 경우에는 경락허가결정이나 낙찰허가결정에 항고를 제기할 수 있는 정당한 이해관계인이 될 수 없다. 【참조조문】 민사소송법 제607조 제4호 【참조판례】 대법원 1991. 4. 18.자 91마141 결정(공1991, 1591) 대법원 1994. 9. 12.자 94마1465, 1466 결정(공1994하, 2785) 대법원 1994. 9. 13.자 94마1342 결정(공1994상, 2786) 대법원 1994. 9. 14.자 94마1455 결정(공1994하, 2787) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 청주지법 1999. 6. 8.자 99라118 결정 【주문】 재항고를 기각한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인이라고 하여 경락허가결정이나 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기하기 위하여는 경락허가결정이나 낙찰허가결정이 있을 때까지 그러한 사실을 증명하여야 하고, 경락허가결정이나 낙찰허가결정이 있은 후에 그에 대하여 즉시항고를 하면서 그러한 사실을 증명한 자는 그 제4호 소정의 이해관계인이라고 할 수 없으므로 그 즉시항고는 부적법한바(대법원 1994. 9. 13.자 94마1342 결정 등 참조), 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 경매 목적 부동산 위의 권리자라고 하더라도 그러한 사실만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고, 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야 비로소 이해관계인으로 되는 것으로서(대법원 1973. 9. 9.자 73마129 결정 참조), 그와 같은 권리신고는 자기의 책임으로 스스로 하여야 하는 것이므로, 집행관의 현황조사의 결과 임차인으로 조사, 보고되어 있는지 여부와는 관계없이 스스로 집행법원에 권리를 증명하여 신고하지 아니한 이상 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원송무예규(송민 98-6)에 의한 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차 목적물에 대하여 경매절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하더라도 경락허가결정이나 낙찰허가결정 이후에 권리신고를 한 경우에는 경락허가결정이나 낙찰허가결정에 항고를 제기할 수 있는 정당한 이해관계인이 될 수 없다. 기록에 의하면, 재항고인은 1997. 3. 30.경 소외 1과 이 사건 부동산 중 1층 방 1칸에 관하여 임차보증금을 금 8,000,000원으로 정하여 임대차계약을 체결하고 입주한 다음 1998. 1. 19. 주민등록전입신고를 마친 사실, 이 사건 부동산에 관하여는 제1순위로 1981. 3. 30. 소외 한국주택은행 앞으로 근저당권이 경료되어 있고, 제2순위로 1995. 7. 18. 소외 사직2동새마을금고 앞으로 근저당권이 설정되어 있었던 사실, 그런데, 제2순위 근저당권자인 위 사직2동새마을금고는 1998. 5. 13. 이 사건 부동산에 관하여 위 근저당권에 기하여 경매신청을 하였고, 이에 따라 경매법원은 집행관에게 이 사건 부동산에 대한 현황조사명령을 내렸는데, 집행관은 현황조사보고서에 소외 2가 이 사건 부동산 중 2층을 임차하여 사용하고 있는 것으로 조사, 보고하였으나, 재항고인에 대하여는 그의 주민등록등본을 첨부하였을 뿐 그를 임차인으로 보고하지는 아니한 사실, 그리하여 경매법원은 위 소외 2에 대하여는 이 사건 부동산에 관하여 경매절차가 진행 중이니 소액임차인이거나 확정일자부 임차인에 해당할 경우에는 낙찰기일까지 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용의 통지를 하였으나, 재항고인에게는 위와 같은 통지를 하지 않은 사실, 경매법원은 1999. 4. 27. 소외 3에게 이 사건 부동산에 관하여 낙찰허가결정을 선고하였고, 재항고인은 낙찰허가결정이 선고된 이후인 1999. 5. 3.에야 비로소 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 함과 동시에 위 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 제기한 사실을 인정할 수 있다. 사실관계가 위와 같다면 앞에서 본 법리에 비추어 재항고인은 이 사건 낙찰허가결정에 대하여 항고를 제기할 수 있는 적법한 항고권자라고 할 수 없다. 따라서, 원심이 같은 취지로 판단하여 이 사건 항고를 각하한 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 이임수(재판장) 박준서(주심) 신성택 서성 |
| 서울지법 2000. 9. 28. 선고 2000나17666 판결：상고 [배당이의][하집2000-2,663] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기(＝경락기일) (=배당요구종기) [2] 임차주택에 대한 경매절차에서 경락대금이 완납되지 않아 재경매가 실시된 경우, 제1차 경락기일 이후에 주택에서 퇴거한 임차권자는 이미 취득한 우선변제권을 잃는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 같은 법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다. [2] 제1차 경락기일 이후에 낙찰자가 그 대금을 완불하지 못하는 등의 우연한 사정에 의하여 재경매가 실시되는 경우 새로이 지정된 경락기일까지 임차인으로 하여금 임차주택에 거주하도록 하는 것은 사실상 임차인으로 하여금 경락대금이 실제로 납부될 때까지 대항력을 유지하도록 강요하는 결과가 되어 임차인에게 크게 불리하게 되는 점, 제1차 경락기일 이후 새로이 지정된 경락기일까지 사이에 다른 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자 기타 이해관계인에게 피해를 줄 우려가 있다 하더라도 그 임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건을 충족할 수 없어 같은 조 소정의 최우선변제권을 가지는 소액임차인이 될 수 없고 단지, 위 법 제3조의2 소정의 확정일자부 임차인으로서 후순위 권리자 기타 채권자들보다 우선하여 그 순위에 따라 보증금을 변제받게 될 뿐인 점, 가장임차인이 출현하여 확정일자의 순위에 따른 배당요구를 할 위험성이 이 경우에도 있을 수는 있지만 이 경우는 제1차 경락기일에 경락허가결정이 선고되는 등 경매절차가 널리 공시되는 점에 비추어 그 진실성 여부를 판결하기가 상대적으로 용이할 것으로 보이는 점, 개정된 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정된 것) 제3조의3에 의하면 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 한 후에는 언제라도(제1차 경락기일 이전이라도) 임차주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 계속 보유할 수 있게 되었는바, 이 경우에도 역시 새로운 확정일자부 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자나 이해관계인에게 피해를 줄 위험성이 있음에도 불구하고 주택임차권자의 보호를 위하여 위 제도를 도입한 점, 경락대금이 납부되기 직전의 최종 경락일까지 임차주택에 거주하여야만 우선변제권을 인정할 경우에 임차인이 입는 불이익과 임차인이 제1차 경락기일 이후에는 퇴거하여도 우선변제권이 유지된다고 해석할 경우 제1차 경락기일 이후 재경매 진행중에 위와 같은 확정일자 있는 임차권자나 가장임차권자의 출현으로 경매절차상의 이해관계인이 입을 수 있는 불이익을 비교·형량하면 전자가 후자보다 현저히 중하다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할 종기(종기)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 볼 것이다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2, 제8조[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결(공1987, 524) 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결(공1997하, 3378) 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결(공1998상, 609) 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결(공2000하, 2223) 【전 문】 【원고, 피항소인】 중소기업은행 (소송대리인 일신 법무법인 담당변호사 김재용) 【피고, 항소인】 피고 1 【피고(선정당사자), 항소인】 망 소외 1의 소송수계인 피고(선정당사자) 2 【원심판결】 서울지법 2000. 1. 27. 선고 99가단47325 판결 【주 문】 1. 원심판결 중 피고 1 및 피고 2의 소송피수계인 망 소외 1에 대한 부분을 취소한다. 2. 원고의 피고 1 및 피고 2에 대한 청구를 모두 기각한다. 3. 소송 총비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 서울지방법원 96타경50408호 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 1999. 2. 25. 작성한 배당표 중 피고 1과 피고(선정당사자, 이하 '피고'라 한다) 2의 소송피수계인 망 소외 1에 대한 배당액 각 금 7,000,000원을 삭제하고 위 금원을 원고에게 배당하는 것으로 경정한다. 【항소취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 인정 사실 [증 거] 갑 제1 내지 8호증(가지번호 포함), 변론의 전취지 가. 원고는 소외 2에 대한 금 697,105,703원의 채권을 담보하기 위하여 소외 2 소유의 서울 관악구 (주소 생략) 토지에 대한 채권최고액 금 2억 6천만 원의 근저당권설정등기를 마쳤다. 나. 피고 1은 1996. 1. 24. 소외 2로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,800만 원에 임차하여 입주하고 그 이전에 이미 이 사건 건물 소재지에 주민등록전입신고를 마쳤고, 망 소외 1은 1996. 7. 25. 소외 2로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,700만 원에 임차하여 입주하고 같은 해 8. 26. 이 사건 건물소재지에 주민등록전입신고를 마쳤다. 다. 원고는 위 저당권에 기하여 서울지방법원에 부동산임의경매를 신청하였고, 최초로 1997. 3. 26. 경락허가결정이 선고되었으나 그 낙찰자가 대금을 완납하지 못하여 다시 경매가 진행되었으며, 그 다음 경락기일(이하 '제2차 경락기일'이라 한다)이 같은 해 10. 28.이었으나 그 낙찰자 역시 대금을 완납하지 못하여 또다시 경매가 진행되어 1998. 7. 8. 경락기일(이하 '제3차 경락기일'이라 한다) 후에 낙찰대금이 완납되었다. 라. 피고 1과 망 소외 1은 이 사건 경매가 시작되자 경매법원에 소액임차권자로서 각 임대차보증금 상당액의 배당요구를 하였는데, 경매법원은 1999. 2. 25. 배당기일에 낙찰금 189,500,000원에 이자와 전 낙찰자의 경매보증금을 합한 후 집행비용 등을 공제한 금 257,952,089원에 대하여 배당을 실시하여 소액임차인인 피고 1과 망 소외 1에게 각 금 700만 원을 배당하고, 선순위 근저당권자인 원고에게 금 229,952,089원을 배당하였다 마. 위 경매사건에 대한 낙찰대금 완납 직전의 경락기일(제3차 경락기일)이 1998. 7. 8.이었음에도 피고 1은 1997. 12. 26.에, 망 소외 1은 1997. 11. 21.에 각각 이 사건 건물소재지에서 다른 곳으로 전출하였다. 바. 망 소외 1은 1999. 8. 14. 사망하여 그 처인 피고(선정당사자) 2, 그 자인 선정자 2, 선정자 3이 그 재산상속인이 되었다. 2. 소송절차의 수계와 추인 기록에 의하면 이 사건 원심 계속중에 망 소외 1이 사망하였음에도 불구하고 원심이 이를 간과하여 피고를 망 소외 1로 하여 판결을 선고하였고, 그 상속인인 피고(선정당사자) 2, 선정자 2, 선정자 3이 사실상 위 판결을 받은 후 망 소외 1 명의로 이 사건 항소장을 제출하였다가 2000. 7. 24.에 이르러 소송절차 수계신청을 하고 피고 2이 선정당사자로서 당심 제3차 변론기일에 원심의 절차를 적법한 것으로 추인한 사실이 인정된다. 위 인정 사실에 의하면, 원심이 망 소외 1의 사망으로 인한 소송절차의 중단을 간과하고 적법한 수계 없이 판결을 선고한 위법은 있으나 그 후 적법한 상속인들이 항소와 수계절차를 밟고 원심의 절차를 적법한 것으로 추인한 이상, 원심의 위 절차상 위법은 모두 소멸하고 항소도 적법하게 되었다고 할 것이다. 3. 주장 및 판단 가. 원고는 이 사건 청구원인으로, 피고 1과 망 소외 1은 경락기일까지 주민등록을 존속시키지 않았으므로 배당에서 제외되어야 한다고 주장하고, 피고들은 제2차 경락기일까지는 주민등록을 존속시켰으므로 이러한 경우에는 배당을 받아야 한다고 주장한다. 나. (1) 살피건대, 위 경매사건에서, 최초의 경락기일이 1997. 3. 26.이었고 제2차 경락기일이 같은 해 10. 28.이었으며, 제3차 경락기일이 1998. 7. 8.이었는데, 피고 1과 망 소외 1은 제2차 경락기일 이후로서 제3차 경락기일 이전인 1997. 12. 26.과 같은 해 11. 21. 각 위 주거지로부터 전출한 사실은 위에서 본 바와 같다. (2) 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 위 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 위 법 제8조 소정의 임차인 이외에 위 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 할 것이다. (3) 그런데 제1차 경락기일 이후에 낙찰자가 그 대금을 완불하지 못하는 등의 우연한 사정에 의하여 재경매가 실시되는 경우 새로이 지정된 경락기일까지 임차인으로 하여금 임차주택에 거주하도록 하는 것은, 사실상 임차인으로 하여금 경락대금이 실제로 납부될 때까지 대항력을 유지하도록 강요하는 결과가 되어 임차인에게 크게 불리하게 되는 점, 제1차 경락기일 이후 새로이 지정된 경락기일까지 사이에 다른 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자 기타 이해관계인에게 피해를 줄 우려가 있다 하더라도 그 임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건을 충족할 수 없어 같은 조 소정의 최우선변제권을 가지는 소액임차인이 될 수 없고 단지 위 법 제3조의2 소정의 확정일자부임차인으로서 후순위 권리자 기타 채권자들보다 우선하여 그 순위에 따라 보증금을 변제받게 될 뿐인 점, 가장임차인이 출현하여 확정일자의 순위에 따른 배당요구를 할 위험성이 이 경우에도 있을 수는 있지만 이 경우는 제1차 경락기일에 경락허가결정이 선고되는 등 경매절차가 널리 공시되는 점에 비추어 그 진실성 여부를 판결하기가 상대적으로 용이할 것으로 보이는 점, 이 사건 이후 개정된 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호) 제3조의3에 의하면, 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 한 후에는 언제라도(제1차 경락기일 이전이라도) 임차주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 계속 보유할 수 있게 되었는바, 이 경우에도 역시 새로운 확정일자부 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자나 이해관계인에게 피해를 줄 위험성이 있음에도 불구하고 주택임차권자의 보호를 위하여 위 제도를 도입한 점, 경락대금이 납부되기 직전의 최종 경락일까지 임차주택에 거주하여야만 우선변제권을 인정할 경우에 임차인이 입는 불이익과 임차인이 제1차 경락기일 이후에는 퇴거하여도 우선변제권이 유지된다고 해석할 경우 제1차 경락기일 이후 재경매 진행중에 위와 같은 확정일자 있는 임차권자나 가장임차권자의 출현으로 경매절차상의 이해관계인이 입을 수 있는 불이익을 비교·형량하면 전자가 후자보다 현저히 중하다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할 종기(종기)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 봄이 상당하다 할 것이다. (4) 따라서 피고 1과 망 소외 1은 이 사건 제1차 경락기일인 1997. 3. 26. 이후에 전출하였으므로 우선변제의 요건을 갖추었다고 할 것이므로 소액임차인으로서 각 금 700만 원을 배당받을 권리가 있어 이 사건 배당은 정당하다 할 것이다. 결국, 원고의 주장은 이유 없고 피고들의 주장은 이유 있다. 4. 결 론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 이와 결론을 달리하는 원심판결 중 피고 1 및 피고 2의 소송피수계인 망 소외 1에 대한 부분은 부당하므로 취소하고 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 판사 강용현(재판장) 박재우 박재우 |
| 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결 [가옥명도][공2001.5.15.(130),950] 【판시사항】 [1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위(=보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액) [2] 부대상고의 제기 기한(상고이유서 제출기한 만료시) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다. [2] 부대상고를 제기할 수 있는 시한은 항소심에서의 변론종결시에 대응하는 상고이유서 제출기간 만료시까지라고 보아야 할 것이다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의5[2] 민사소송법 제372조, 제395조, 제397조 【참조판례】 [1] 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793) 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결(공1997하, 2856) 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결(공1998하, 1984) 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결(공1998하, 2093) /[2] 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결(공1998상, 93) 1998. 7. 24. 선고 97누20335 판결(공1998하, 2261) 대법원 2000. 1. 21. 선고 99다50538 판결(공2000상, 482) 【전 문】 【원고(부대피상고인),상고인】 원고(부대피상고인) (소송대리인 법무법인 바른법률사무소 담당변호사 조중한 외 9인) 【피고(부대상고인),피상고인】 피고(부대상고인) (소송대리인 법무법인 강동종합법률사무소 담당변호사 지익표 외 1인) 【원심판결】 서울지법 2000. 5. 18. 선고 99나92234 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고의 부대상고를 각하한다. 부대상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결의 요지 가. 원심은 그 채택한 증거를 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. ① 피고가 이 사건 건물의 보존등기가 경료되기 전인 1996. 5. 11. 이 사건 건물의 소유자인 소외인으로부터 원심판결 별지 도면 표시 (가)부분을 임대차보증금 50,000,000원에 임차하고 그 보증금을 전액 지급한 다음, 같은 달 1996.5.13일 위 (가)부분에 입주함과 동시에 그 임대차계약서상에 확정일자를 받았으며, 같은 달 1996.5.31일 이 사건 건물의 소재지를 피고의 주소지로 하는 주민등록법상의 전입신고를 마쳤다. ② 그 후 1996. 8. 5. 이 사건 건물에 관하여 위 소외인 명의의 소유권보존등기가 경료되는 한편, 같은 날 근저당권자를 주식회사 부국상호신용금고, 채무자를 위 소외인, 채권최고액을 금 86,800,000원 및 금 53,200,000원으로 하는 2개의 근저당권설정등기가 각 경료되었다. ③ 그런데 대한보증보험 주식회사의 강제경매신청으로 이 사건 건물 및 그 부지인 이 사건 토지에 관하여 서울지방법원 동부지원 98타경16580호로 부동산강제경매절차가 개시되어 그 경매절차에서 원고가 1999. 3. 15. 이 사건 건물 및 토지를 낙찰받아 그 낙찰대금을 완납한 후, 같은 달 19일 원고 명의의 소유권이전등기를 경료하였다. ④ 한편, 피고는 위 경매절차에서 1998. 10. 16. 확정일자 있는 임차인으로서 임대차보증금 50,000,000원에 대하여 배당요구를 하였으며, 경매법원은 그 배당기일인 1999. 5. 27. 피고에게 5순위 배당채권자로서 금 18,117,556원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는데 이에 대하여 피고가 출석하지 아니한 채 배당이의를 제기하지 아니하여 그대로 확정되었다. 나. 원심은 위와 같은 사실관계에 터잡아, 경락인인 원고에게 임차인인 피고가 경매절차에서 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환책임이 있음을 전제로 하여, 원고가 피고에게 그 보증금 잔액을 지급함과 동시에 피고는 원고에게 위 (가)부분을 명도할 의무가 있다고 판단하는 한편, 원고의 다음과 같은 주장 즉, 위 경매절차의 배당에서 경매법원이 피고의 배당순위를 올바로 결정했더라면 피고는 보증금 전액을 배당받을 수 있었을 것인데도 경매법원이 피고의 배당순위를 잘못 결정한 배당표를 작성하고 그러한 배당표에 대하여 피고가 배당기일에 출석하지 아니함으로써 이의를 진술할 기회를 놓쳐 잘못 작성된 배당표가 그대로 확정되는 바람에 보증금 전액을 배당받지 못하게 된 것이니 그러한 경우에까지도 경락인이 보증금 잔액을 부담할 수는 없다고 주장함에 대하여는, 원고가 피고에게 일단 보증금 잔액을 반환한 다음 위법하게 과다 배당받은 자를 상대로 피고의 권리를 대위행사 할 수 있음은 별론으로 하고 피고가 배당에 이의하지 아니하였다고 하여 곧바로 이를 피고의 손실로 귀속시킬 수는 없다는 이유로 이를 배척하였다. 2. 원고의 상고이유에 대한 판단 가. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조), 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이다. 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다. 나. 그런데 기록에 의하면, 이 사건 경매목적물에는 이 사건 건물 이외에 그 부지인 이 사건 토지가 있고, 이 사건 토지상에는 이 사건 건물이 신축되기 이전에 이미 근저당권과 가압류가 존재하고 있었으며, 그 후에 이 사건 건물이 신축되어 피고와 소액임차인들이 입주하였는데, 이 사건 건물에 관하여는 피고가 가장 먼저 대항력 및 확정일자를 취득함으로써 최우선변제권을 가지는 소액임차인들을 제외하고는 피고가 우선적으로 배당받을 수 있는 지위에 있는 사실을 알 수 있으므로, 이와 같은 경우에는 이 사건 토지에 대한 배당순위와 건물에 대한 배당순위가 상이하여 토지대금과 건물대금에 대하여 따로이 배당순위를 정하여야 할 것인데도 경매법원은 토지대금과 건물대금을 합한 총액에 대하여 토지와 건물을 구분함이 없이 권리취득일자 순으로 배당순위를 정한 결과 이 사건 토지에 관한 근저당권자 등에게 이 사건 건물대금에 대하여까지도 피고에 우선하여 배당하는 등으로 잘못된 배당을 함으로써(이 사건과 같은 사실관계하에서 이 사건 배당표의 기재처럼 소액임차인들이 토지대금에 대하여까지 최우선 배당을 받을 수 있는지도 따져보아야 할 것이다) 결과적으로 피고가 현실로 배당받은 금액이 정당하게 배당받아야 할 금액보다 훨씬 적게 되었음을 쉽게 엿볼 수 있다. 다. 그렇다면 원심으로서는 위 법리에 따라 피고가 이 사건 경매절차에서 올바른 순위에 의하여 배당받을 수 있었던 금액이 얼마인지를 심리하여 확정한 다음 그 금액을 보증금에서 공제하고 잔액이 있을 경우에는 그 잔액의 지급과 상환으로 위 (가)부분의 명도를 명하여야 할 것인데도 이와 달리 앞서 본 바와 같이 판단하고 만 조치는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다하지 아니한 잘못을 저지른 것이라고 아니할 수 없으며, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다. 이 점을 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 피고의 부대상고이유에 대한 판단 피고의 부대상고이유를 판단하기에 앞서 직권으로 살피건대, 부대상고를 제기할 수 있는 시한은 항소심에서의 변론종결시에 대응하는 상고이유서 제출기간 만료시까지라고 보아야 할 것인바(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다38299 판결, 1998. 7. 24. 선고 97누20335 판결 등 참조), 기록에 의하면 피고는 상고소송기록 접수통지서가 상고인인 원고에게 송달된 2000. 6. 24.로부터 20일이 지난 2000. 7. 22. 부대상고를 제기하였음이 명백하므로 피고의 이 사건 부대상고는 부적법한 것으로서 그 흠결을 보정할 수 없는 것이다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하며, 피고의 부대상고는 각하하고 부대상고비용은 피고의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이강국(재판장) 조무제 이용우(주심) 강신욱 |
| 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 [배당이의][공2001.7.1.(133),1362] 【판시사항】 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제1조, 제8조 제1항 【전 문】 【원고,피상고인】 중소기업은행 (소송대리인 일신 법무법인 담당변호사 김교창 외 6인) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 한강 담당변호사 최재천 외 4인) 【원심판결】 서울지법 200 1. 2. 2. 선고 99나98485 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 채택증거에 의하여 피고가 소외인에게 1997. 7. 22. 1,000만 원, 1997. 10. 30. 1,000만 원, 1997. 12. 1. 5,000만 원 합계 7,000만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 1997. 12. 24. 위 소외인 소유의 이 사건 주택을 가압류하였는데, 이에 앞서 1997. 12. 20. 위 소외인과 이 사건 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 이 사건 주택에 입주하여 1997. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주해 오고 있는 사실 등을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면 피고와 소외인의 위 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 될 수 없다고 판단하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 그와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가는바, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다면 그 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데에 있었던 경우라고 할 것이므로 앞서본 법리에 비추어 이러한 경우에는 피고를 소액임차인으로 보호할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 원심판결에 임대차계약의 내용을 잘못 해석한 위법 등이 있다고 할 수 없다. 나아가 원심은 상고이유의 주장과 같이 이 사건 임대차보증금이 현실적으로 수수되지 않은 사정만을 들어 그와 같이 판단한 것이 아니라 그러한 사정과 함께 피고와 위 소외인의 기존 채권관계, 임대차보증금의 액수, 가압류사실 등 판시와 같은 사실들을 종합하여 이 사건 임대차계약이 채권회수의 수단으로 체결된 것으로 판단한 것이다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 서성(재판장) 유지담 배기원(주심) 박재윤 |
| 대법원 2001. 5. 15. 선고 2001다18513 판결 [배당이의][공2001.7.1.(133),1388] 【판시사항】 판단유탈의 위법이 있다는 이유로 원심판결을 파기한 사례 【판결요지】 피고와 피고의 딸이 동일한 주택을 별개로 임차하였으나 이들이 함께 거주하고 있으므로 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항 소정의 가정공동생활을 하는 자에 해당하고, 이들의 임대차보증금 합산액이 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위를 초과하므로 피고를 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 임차인으로 보고 한 배당은 부적법하다는 원고의 주장에 대한 판단을 하지 아니한 채 단순히 피고의 임대차보증금이 위 시행령상의 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금에 해당한다는 사실만을 들어 원고의 청구를 배척한 원심판결을 판단유탈을 이유로 파기한 사례. 【참조조문】 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되고 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제8조 제3항, 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항, 제4조 【전 문】 【원고,상고인】 원고 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 동서 법무법인 담당변호사 이재웅) 【원심판결】 창원지법 200 1. 2. 9. 선고 2000나7497 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 창원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 소외 1 소유의 이 사건 아파트에 대한 1998. 2. 14.자 채권최고액 4천만 원의 근저당권부채권 3,300만 원에 기하여 신청한 이 사건 경매의 1999. 9. 29.자 배당기일에 경매법원은 배당할 금액 29,532,898원을, 1순위로 마산시에 3,487,840원을, 2순위로 이 사건 아파트에 관한 소액임차인이라고 주장하는 피고에게 금 800만 원을 각 배당하고 나머지 18,045,058원을 신청채권자인 원고에게 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정한 다음 피고의 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금이 금 2,100만 원이므로 피고는 주택임대차보호법 제8조 및 동법시행령 제4조에서 정한 우선변제를 받을 임차인이 아니어서 피고에 대한 위 배당은 부적법하다는 원고의 주장은 이를 인정할 증거가 없고 피고의 임대차보증금은 금 1,300만 원임이 인정된다는 이유로 원고의 청구를 받아들이지 아니하였다. 2. 기록에 의하여 살펴보면, 피고의 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금은 2,100만 원이 아니라 1,300만 원임이 인정된다는 원심의 사실인정은 수긍할 수 있고 여기에 채증법칙 위배의 위법이 없다. 3. 그러나 기록에 의하면, 원고는 피고가 이 사건 아파트 중 방 1칸을 임대차보증금 1,300만 원에 임차하고 있을 뿐만 아니라 피고의 딸인 소외 2도 위 아파트 중 다른 방 1칸을 임대차보증금 800만 원에 임차하여 피고와 함께 거주하고 있으므로 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항의 가정공동생활자에 해당하여 이들의 임대차보증금을 합산하면 금 2,100만 원이 되고 따라서 피고는 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위(이 사건 아파트의 소재지인 마산시의 경우 금 2,000만 원) 안에 속하지 아니하므로 피고에 대한 이 사건 배당은 부적법하다는 주장도 하고 있음을 알 수 있다(기록 120정, 130정, 176정, 197정 참조). 이에 기록에 의하여 살펴보니, 피고는 제1심 및 원심에 제출한 각 준비서면에서 이 사건 아파트의 방 1칸을 소외 1로부터 임대차보증금 1,300만 원에 임차하여 생활하고 있던 중 딸인 소외 2가 1995년 2월경 고등학교를 졸업한 뒤 부산에서 직장생활을 하다가 그만 두고 1996년 8월경 피고가 있는 마산시로 내려와 같이 살게 되면서 소외 1로부터 이 사건 아파트의 다른 방 1칸을 임대차보증금 800만 원에 임차하여 피고와 같이 거주하였다고 진술하여(기록 113정, 187정) 피고 스스로 피고와 소외 2가 모녀지간으로 같은 주택에서 각각의 임차인으로서 생활한 사실을 자인하고 있고, 여기에다 갑 제4호증(등기부등본), 을 제1호증의 7(주민등록등본), 6, 9(각 임대차계약서)의 각 기재에 의하여 인정되는 위 각 임대차계약의 체결경위 및 그 임대차보증금의 액수, 이 사건 아파트의 규모, 소외 2의 연령, 소외 2가 주민등록상 피고와 동일세대를 구성하고 있는 점 등을 보태어 보면 피고와 소외 2가 하나의 주택에서 가정공동생활을 영위하고 있었다고 볼 여지가 있는바, 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되고 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제8조 제3항, 동법시행령 제4조는 임차인의 보증금 중 일정액에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있는 임차인의 범위에 관하여 보증금이 특별시 및 광역시에서는 3,000만 원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만 원 이하인 임차인으로 규정하고 있고, 동법시행령 제3조 제4항은 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 영위하고 있는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다고 규정하고 있으므로, 원심으로서는 소외 2가 실제로 이 사건 아파트의 방 1칸을 금 800만 원에 임차하였는지 아니면 가장임차인에 불과한지의 여부 및 피고와 소외 2가 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항의 가정공동생활을 하는 자들인지 여부에 관하여 나아가 심리하고 아울러 피고가 위 시행령 제4조의 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위 내에 속하는지를 밝혀 이 사건 경매법원의 피고에 대한 배당이 적법한지를 판단하였어야 할 것임에도 원심은 원고의 위와 같은 주장에 대하여는 아무런 판단도 아니한 채 단순히 피고의 임대차보증금이 금 1,300만 원이라는 사실만을 들어 원고의 청구를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 원고의 위에서 본 주장에 대한 판단을 제대로 하지 아니한 판단유탈의 잘못이 있다 할 것이다. 4. 따라서 이 점을 지적하는 원고의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고, 이 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 송진훈(재판장) 윤재식 이규홍(주심) 손지열 |
| 대구지법 2001. 5. 16. 선고 2000나12202 판결：확정 [부당이득금반환][하집2001-1,5] 【판시사항】 임차인이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 목적으로 임대인과 사이에 형식상 임차보증금을 소액임차인의 임차보증금 한도액 이하로 하는 임차인 자신 및 그의 처 명의의 2개의 임대차계약서를 허위로 작성하고 그에 근거하여 각각 따로 배당요구를 한 경우, 그 배당요구가 적법한지 여부(소극) 및 그 배당요구가 임차인과 임대인 사이의 진정한 임대차계약에 기한 배당요구로서의 효력이 있는지 여부(소극) 【판결요지】 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 민사소송법 제605조 제1항에 의하여 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없는바, 임차인이 실질적으로는 임대인으로부터 임차건물 전부를 보증금 35,000,000원에 일괄하여 임차하였으면서도, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 목적으로 임대인과의 사이에 형식상 임차보증금을 소액임차인의 임차보증금 한도액 이하로 하는 자신 및 처 명의의 2개의 임대차계약서를 허위로 작성한 다음 그와 같이 허위로 작성된 임대차계약서에 근거하여 자신 명의로 금 15,000,000원, 처 명의로 금 20,000,000원의 각 임차보증금에 관하여 각각 따로 배당요구를 하였다면 임차인 및 그의 처 명의의 임대차계약서에 의한 의사표시는 소액임차인 보호에 관한 주택임대차보호법상의 제한규정을 회피하기 위하여 통모하여 한 허위의 의사표시로서 통정허위표시 내지 탈법행위에 해당하여 무효이므로, 임차인 및 그의 처와 임대인 사이에 임대차계약서 기재와 같은 내용의 임대차계약이 유효하게 존재함을 주장하여 한 임차인 및 그의 처 명의의 각 배당요구는 신의칙상 어떠한 경우에도 그 적법성을 시인받을 수 없는 부적법한 배당요구라 아니할 수 없고, 따라서 임차인 및 그의 처가 뒤늦게 거기에 임차인과 임대인 사이에 실질적으로 체결된 진정한 임대차계약에 기한 배당요구로서의 효력이 있다고 주장하는 것은 신의칙상 허용되지 아니한다 할 것이다(탈법행위의 시도가 발각되어 실패로 돌아가더라도 아무런 불이익 없이 원래의 지위에 기한 보호를 받을 수 있다고 한다면 이는 탈법행위를 조장하는 것이 될 것이다). 【참조조문】 [1] 민법 제2조 제1항, 주택임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법시행령 제3조 제4항, 민사소송법 제605조 제1항 【참조판례】 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결(공1998하, 2660) 【전 문】 【원고,피항소인겸항소인】 심재명 (소송대리인 변호사 신태시) 【원고,항소인】 윤계순 (소송대리인 변호사 신태시) 【피고,피항소인겸항소인】 공병걸 【피고,피항소인】 대한민국 외 1인 (소송대리인 영남법무법인 담당변호사 김기덕 외 1인) 【원심판결】 대구지법 2000. 6. 5. 선고 99가단98582 판결 【주문】 1.원심판결 중 피고 공병걸 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고 심재명의 청구를 기각한다. 2. 원고들의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다. 3. 소송 총비용은 원고들의 부담으로 한다. 【청구취지및항소취지】 1. 청구취지 원고들에게, 피고 공병걸은 금 29,620,213원, 피고 대한민국은 금 600,690원, 피고 삼성생명보험 주식회사는 금 4,779,097원 및 각 이에 대하여 1999. 11. 11.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라. 2. 항소취지 원고들：원심판결을 다음과 같이 변경한다. 원고들에게, 피고 공병걸은 금 29,620,213원, 피고 대한민국은 금 600,690원, 피고 삼성생명보험 주식회사는 금 4,450,597원 및 각 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 각 지급하라. 피고 공병걸：원심판결 중 피고 공병걸 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고 심재명의 피고 공병걸에 대한 청구를 기각한다. 【이유】 1. 기초 사실 다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 5호증, 갑 제2, 3, 4호증의 각 1, 2, 갑 제6호증의 2 내지 6, 9 내지 13, 18 내지 24, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 1 내지 23, 11호증의 4의 각 기재 및 영상과 원심 증인 이종상의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고 반증이 없다. 가.원고 심재명은 1990. 8.경 소외 이종상으로부터 그 소유의 대구 남구 이천동 198의 9 대 141㎡ 지상의 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 소매점 및 주택, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층창고 및 변소(이하 위 대지 및 건물을 모두 '이 사건 부동산'이라 한다) 중 점포 1칸과 방 2칸이 있는 1층 전부와 2층 중 방 1칸(이하 '이 사건 임차건물'이라 한다)을 임차보증금을 20,000,000원으로 정하여 임차하고, 1990. 8. 24. 이 사건 건물의 소재지에 주민등록을 마친 다음 이 사건 임차건물 중 점포 1칸은 원고 심재명의 처인 원고 윤계순이 경머리방이라는 상호로 미장원을 경영하면서 영업용으로, 나머지 부분은 원고들과 그 가족들이 거주하면서 주거용으로 점유·사용하여 왔다. 그 후 1992.경 위 임차보증금은 30,000,000원으로 증액되었다. 나.원고 심재명은 1994. 7. 29. 위 이종상으로부터 이 사건 임차건물을 임차보증금을 35,000,000원으로 하여 임차하기로 하는 계약을 다시 체결하면서, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서 보호받을 목적으로{당시 이 사건 부동산에 관하여는 소외 주식회사 신우상호신용금고 명의로 채권최고액을 금 21,000,000원으로 한 근저당권설정등기가 경료되어 있었고 이종상이 피고 삼성생명보험 주식회사(이하 '피고 삼성생명'이라고 한다)로부터 대출을 받기 위하여 이 사건 부동산에 근저당권을 설정해 주려고 하고 있었기 때문에 원고 심재명의 임차보증금반환채권의 확보가 우려되는 상태였다} 형식상 임차보증금을 당시 소액임차인의 임차보증금 한도액인 금 20,000,000원 이하로 하는 2개의 임대차계약서를 작성하기로 하고, 원고 심재명이 이 사건 임차건물 중 1, 2층의 방 1칸씩을 임차보증금 15,000,000원, 임료 월 100,000원, 임차기간 1996. 7. 29.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 원고 심재명 명의의 임대차계약서와 원고 윤계순이 이 사건 임차건물 중 1층의 점포 1칸과 이에 딸린 방 1칸을 임차보증금 20,000,000원, 임차기간 1996. 7. 29.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 원고 윤계순 명의의 임대차계약서를 각 따로 작성하여, 같은 날 위 각 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 다.피고 삼성생명은 1994. 8. 10. 이종상으로부터 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액을 금 78,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 경료받고 같은 달 13. 이종상에게 금 60,000,000원을 대출하였다. 라.피고 삼성생명은 이종상이 위 대출채무를 이행하지 아니하자 1998. 8. 8. 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 대구지방법원 98타경86813호로 부동산임의경매신청을 하였고, 이에 원고들은 그 경매절차에서, 형식상 작성된 위 각 임대차계약서를 근거로 원고들이 이종상과 사이에 위 각 임대차계약서 기재와 같은 내용의 임대차계약을 실질적으로 각 체결하였다고 주장하면서 각 임차보증금 15,000,000원과 20,000,000원의 반환채권에 대하여 각 따로 배당요구를 하였다. 마.그러나 경매법원은 1999. 11. 10. 위 경매절차의 배당기일에서 경락대금과 그 이자의 합계 금 112,217,813원 중 집행비용 금 2,509,040원을 공제한 나머지 금 109,708,773원을 실제 배당할 금액으로 하여 배당하면서, 1순위로 체납지방세채권자인 서울특별시 은평구에 752,040원을, 2순위로 체납 국세채권자인 피고 대한민국(서대문세무서)에 407,330원을, 3순위로 신청채권자인 피고 삼성생명에 위 채권최고액인 78,000,000원을, 4순위로 체납지방세(당해세)채권자인 대구광역시 남구에 328,500원을, 5순위로 체납 국세채권자인 피고 대한민국(파주 세무서)에 600,690원을, 6순위로 1996. 11. 27. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 60,000,000원의 근저당권설정등기를 마친 근저당권자로서 동액의 채권계산서를 제출한 피고 공병걸에게 29,620,213원을 각 배당하였을 뿐 허위 내용의 위 각 임대차계약서에 근거하여 배당요구를 한 원고들은 배당에서 제외하였다. 2. 청구원인에 관한 판단 원고들은 이 사건 청구원인으로, 부부인 원고들이 1994. 7. 29. 이 사건 임차건물 중 각 일부를 임차하기로 한 위 각 임대차계약은 형식상으로는 2개의 임대차계약이나 실제로는 가정 공동생활을 하는 원고들이 이 사건 임차건물 전부를 일괄하여 임차한 하나의 임대차계약으로서, 피고들에 앞서 주택인도와 전입신고를 마치고 각 임대차계약서상에 확정일자까지 갖춘 이상 원고들은 피고들에 우선하여 위 임차보증금을 배당받을 권리가 있음에도 경매법원은 원고들을 배당에서 제외한 채 원고들이 배당받아야 할 보증금 35,000,000원(20,000,000원＋15,000,000원)을 피고들에게 배당하였으니 피고들은 이를 부당이득으로 반환하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 주택임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 민사소송법 제605조 제1항에 의하여 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없을 것이다( 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결 등 참조). 그런데 위 인정 사실에 의하면, 원고 심계명은 실질적으로는 소유자인 이종상으로부터 이 사건 임차건물 전부를 보증금 35,000,000원에 일괄하여 임차하였으면서도, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 목적으로 이종상과의 사이에 형식상 임차보증금을 소액임차인의 임차보증금 한도액 이하로 하는 자신 및 처 명의의 2개의 임대차계약서를 허위로 작성한 다음 그와 같이 허위로 작성된 임대차계약서에 근거하여 자신 명의로 금 15,000,000원, 처인 원고 윤계순 명의로 금 20,000,000원의 각 임차보증금에 관하여 각각 따로 배당요구를 하였음을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면 원고들 명의의 위 각 임대차계약서에 의한 의사표시는 소액임차인 보호에 관한 주택임대차보호법상의 제한규정을 회피하기 위하여 통모하여 한 허위의 의사표시로서 통정허위표시 내지 탈법행위에 해당하여 무효이므로, 원고들과 이종상 사이에 위 각 임대차계약서 기재와 같은 내용의 임대차계약이 유효하게 존재함을 주장하여 한 원고들 명의의 위 각 배당요구는 신의칙상 어떠한 경우에도 그 적법성을 시인받을 수 없는 부적법한 배당요구라고 아니할 수 없고, 따라서 원고 심계명이나 원고 윤계순이 이제 와서 뒤늦게 거기에 원고 심재명과 이종상 사이에 실질적으로 체결된 진정한 임대차계약에 기한 배당요구로서의 효력이 있다고 주장하는 것 또한 신의칙상 허용되지 아니한다 할 것이다(탈법행위의 시도가 발각되어 실패로 돌아가더라도 아무런 불이익 없이 원래의 지위에 기한 보호를 받을 수 있다고 한다면 이는 탈법행위를 조장하는 것이 될 것이다). 그렇다면 이 사건은 결국 임대차보증금반환채권에 관하여 적법한 배당요구가 없었던 경우에 해당한다고 할 것이므로, 그에 관하여 적법한 배당요구가 있었음을 전제로 하는 원고들의 위 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각할 것인바, 원심판결 중 피고 공병걸에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고 공병걸의 항소를 받아들여 원심판결 중 피고 공병걸 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고 심재명의 청구를 기각하며, 원고들의 피고들에 대한 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 조영철(재판장) 손현찬 서영애 |
| 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결 [건물명도][공2002.3.1.(149),448] 【판시사항】 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우, 그 사정만으로 임차인의 주택임대차보호법상의 대항력이 부정되는지 여부(소극) 【판결요지】 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 두레 담당변호사 강민형 외 1인) 【원심판결】 서울지법 200 1. 6. 26. 선고 2000나63393 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 이 사건을 서울지방법원 본원합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 고양시 덕양구 (주소 생략)에 관하여 1997. 12. 22. 현대산업개발 주식회사 명의의 소유권보존등기가 경료되고, 1998. 1. 22. 소외인 명의의 소유권이전등기가 경료되었다. 나. 피고는 1996년경 소외인에게 1억 5,000만 원을 대여하였다가 이를 변제 받지 못하자, 1997. 11. 6. 소외인로부터 이 사건 아파트를 임차하기로 하여 소외인과 임대차보증금 1억 1,500만 원, 임대차기간 1997. 11. 22.부터 24개월로 하는 임대차계약을 체결하고, 1997. 11. 19. 주민등록 전입신고를 마쳤다. 다. 원고는 1999. 9. 20. 국세채권에 기한 공매절차에서 이 사건 아파트를 매수하여 1999. 12. 28. 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 2. 원심은, 피고가 주택임대차보호법(이하 '법'이라고 한다) 제3조 소정의 대항력을 주장하여 원고의 이 사건 아파트 명도청구를 거부함에 대하여 법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 법 제3조 제1항에서 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기도록 한 것은, 임대인의 우월적인 지위 등의 사유로 인하여 임대차등기가 잘 행하여지고 있지 아니한 거래실정을 고려하여 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 임대차에 대항력을 부여하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그 곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 임차인으로 보호받아 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 법상 임차인으로 보호할 수 없다는 법리를 전제로, 위와 같은 사실관계에 의하면 위 임대차계약은 그 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 임차인으로 보호받아 채권을 회수하려는 데에 있었던 경우라고 할 것이므로, 현실적으로 피고가 이 사건 아파트에 입주하여 거주하였다고 하더라도 피고는 법상의 보호대상인 임차인이라고 할 수 없다고 판단하여 피고의 항변을 배척하고, 원고의 청구를 인용하였다. 3. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다. 원심은 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결을 원용하고 있으나, 이 판결은 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 법 제8조 제1항 소정의 최우선변제권을 행사함으로써 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 법리를 선언한 판결이므로 이 사건에 원용할 만한 판례가 아니다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 다른 견해에서 피고는 법상의 보호대상인 임차인이 아니라고 판단하였으므로 이에는 분명 법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 정당하다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 이 사건을 새로 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박재윤(재판장) 서성 이용우(주심) 배기원 |
| 대법원 2002. 2. 8. 선고 2001도6669 판결 [사기미수][공2002.4.1.(151),733] 【판시사항】 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인이 임차건물에 거주하기는 하였으나 그의 처만이 전입신고를 마친 후에 경매절차에서 배당을 받기 위하여 임대차계약서상의 임차인 명의를 처로 변경하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 사기죄가 성립하는지 여부(소극) 【판결요지】 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인이 임차건물에 거주하기는 하였으나 그의 처만이 전입신고를 마친 후에 경매절차에서 배당을 받기 위하여 임대차계약서상의 임차인 명의를 처로 변경하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 실제의 임차인이 전세계약서상의 임차인 명의를 처의 명의로 변경하지 아니하였다 하더라도 소액임대차보증금에 대한 우선변제권 행사로서 배당금을 수령할 권리가 있다 할 것이어서, 경매법원이 실제의 임차인을 처로 오인하여 배당결정을 하였더라도 이로써 재물의 편취라는 결과의 발생은 불가능하다 할 것이고, 이러한 임차인의 행위를 객관적으로 결과발생의 가능성이 있는 행위라고 볼 수도 없으므로 형사소송법 제325조에 의하여 무죄를 선고하여야 한다. 【참조조문】 형법 제347조 제1항, 형사소송법 제325조, 주택임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법시행령 제3조, 제4조 【전 문】 【피고인】 피고인 【상고인】 검 사 【원심판결】 광주지법 200 1. 11. 16. 선고 2001노1677 판결 【주문】 상고를 기각한다. 【이유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거에 의하여, 피고인이 1997. 4. 8. 이 사건 건물 부분(이하 '위 건물'이라 한다)의 실질적 소유자인 김근수와 사이에 위 건물에 관하여 임대차보증금 3,000만 원, 존속기간 같은 달 11일부터 1999. 4. 11.까지로 하는 임대차계약을 체결한 다음 가족들과 입주하였으나, 1997. 6. 5. 그 처인 공소외 1의 주민등록만 위 건물소재지로 전입신고하고, 피고인 및 그 자녀들의 주민등록은 피고인이 처와 함께 운영하고 있는 음식점의 소재지인 광주 남구 서동 191-6에 그대로 둔 사실, 그런데 김근수가 1997. 7. 16.경 위 건물에 대하여 근저당권을 설정하고 광주광역시 축산업협동조합으로부터 대출받은 합계 2억 3,000만 원을 상환하지 못함으로써 1998. 2. 13.경 광주지방법원 98타경7375호로 위 건물에 관하여 임의경매절차가 개시되자, 이에 불안감을 느낀 피고인이 1998년 3월 초순경 김근수에게 공소외 1 명의로 전세계약서를 다시 작성해 달라고 부탁하였고, 이에 김근수는 피고인에게 전세계약서를 다시 작성할 필요까지는 없다면서 직접 전세계약서 중 임차인란의 피고인 명의 부분을 지우고 공소외 1 명의로 변경한 사실, 이후 피고인이 1998. 3. 28. 위 변경된 전세계약서에 확정일자를 받고, 같은 달 30일 위 경매법원에 위 변경된 전세계약서 등을 첨부하여 임대차보증금 3,000만 원의 배당을 요구한 사실, 그러자 위 경매법원은 1999. 7. 5. 공소외 1을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 공소외 1에게 광주광역시 축산업협동조합보다 우선하여 1,200만 원을 배당한 사실 등을 인정한 다음, 대법원의 확립된 판례에 의하면, 피고인이 전세계약서상의 임차인 명의를 처인 공소외 1로 변경하지 아니하였다 하더라도 피고인은 소액임대차보증금에 대한 우선변제권 행사로서 배당금을 수령할 권리가 있다 할 것이어서, 경매법원이 실제의 임차인을 공소외 1로 오인하여 배당결정을 하였더라도 이로써 재물의 편취라는 결과의 발생은 불가능하다 할 것이고, 이러한 피고인의 행위를 객관적으로 결과발생의 가능성이 있는 행위라고 볼 수도 없으므로, 이 사건 공소사실은 범죄로 되지 않거나 범죄사실의 증명이 없는 때에 해당하여 형사소송법 제325조에 의하여 무죄를 선고하여야 한다 고 판단하였다. 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 사실인정 및 판단은 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 불능미수에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 변재승(재판장) 송진훈 윤재식 윤재식 윤재식 |
| 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 [배당이의][공2002.10.1.(163),2167] 【판시사항】 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하거나 경락허가결정 확정 후 최고가매수인의 경락대금 미납으로 재경매를 한 경우, 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 존속되어야 할 종기로서의 경락기일(=최종 경락기일) 【판결요지】 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데, 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조, 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제605조(현행 민사집행법 제88조 참조) 【참조판례】 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결(공1997하, 3378) 【전 문】 【원고,상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 문덕현 외 1인) 【피고,피상고인】 피고 1 외 1인 【원심판결】 서울지법 2000. 9. 28. 선고 2000나 17666 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 1. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. 가. 원고는 소외 1에 대한 채권을 담보하고자 소외 1 소유의 서울 관악구 (주소 생략) 토지 및 그 지상의 이 사건 건물에 관하여 채권최고액 2억 6,000만 원의 근저당권설정등기를 마쳤다. 나. 피고 1은 1996. 1. 24. 소외 1로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,800만 원에 임차하여 입주하고 그 이전에 이미 이 사건 건물 소재지에 주민등록전입신고를 마쳤고, 망 소외 2는 1996. 7. 25. 소외 1로부터 이 사건 건물 중 방 2칸을 임대차보증금 1,700만 원에 임차하여 입주하고 1996. 8. 26. 이 사건 건물 소재지에 주민등록전입신고를 마쳤다. 다. 원고는 위 저당권에 기하여 서울지방법원에 임의경매를 신청하였고, 최초로 1997. 3. 26. 경락허가결정이 선고되었으나 그 경락인이 대금을 완납하지 못하여 다시 경매가 진행되었으며, 그 다음 경락기일이 1997. 10. 28.이었으나 그 경락인 역시 대금을 완납하지 못하여 또 다시 경매가 진행되어 1998. 7. 8. 경락기일 후에 경락대금이 완납되었다. 라. 피고 1과 망 소외 2는 이 사건 경매가 시작되자 경매법원에 소액임차인으로서 각 임차보증금 상당액의 배당요구를 하였는데, 경매법원은 1999. 2. 25. 배당기일에 경락대금 및 이자와 전경락인의 경매보증금의 합산액에서 집행비용 등을 공제한 257,952,089원에 대하여 배당을 실시하여 소액임차인인 피고 1과 망 소외 2에게 각 700만 원씩을 배당하고, 선순위 근저당권자인 원고에게 229,952,089원을 배당하였다. 마. 위 경매 사건에 대한 경락대금 납부 직전의 경락기일(제3차 경락기일)이 1998. 7. 8.이었음에도 피고 1은 1997. 12. 26.에, 망 소외 2는 1997. 11. 21.에 각각 이 사건 건물로부터 다른 곳으로 가족과 함께 주민등록을 옮기고 이사하였다. 바. 망 소외 2는 1999. 8. 14. 사망하여 그 처인 피고(선정당사자) 2, 그 자인 선정자 소외 3, 소외 4가 그 상속인이 되었다. 2. 원심은 이러한 사실관계에 기초하여, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할 종기(종기)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 보아야 하는데, 피고 1과 망 소외 2가 각각 퇴거한 날이 제1차 경락기일인 1997. 3. 26. 이후인 이상 우선변제의 요건을 갖추었다고 할 것이므로 이 사건 배당은 정당하다고 판시하였다. 3. 그러나 원심의 판단은 수긍하기 어렵다. 가. 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데( 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결), 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다고 보아야 한다. 동일한 임차주택에 대하여 대항력을 가진 임차인이 중복하여 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지하여야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문이다. 나. 그럼에도 불구하고, 원심은 주택의 인도와 주민등록이 존속되어야 할 종기로서의 경락기일은 재경매가 되기 전의 제1차 경락기일을 의미한다고 판단하였으니, 거기에는 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 서성(재판장) 배기원 박재윤(주심) |
| 대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결 [배당이의] 항소[각공2004.5.10.(9),630] 【판시사항】 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준(=배당시의 임대차보증금) 【판결요지】 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제8조, 부칙(1989. 12. 30.) 제3항, 주택임대차보호법시행령 부칙(1995. 10. 19.) 제2항 【전 문】 【원 고】 원고 【피 고】 정리회사 주식회사 이트로닉스의 관리인 피고 (소송대리인 이정윤) 【변론종결】 2004. 3. 17. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 【청구취지】 대구지방법원 2003타경13024호 부동산임의경매사건에 관하여 같은 법원이 2003. 11. 27. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 7,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 71,146,996원을 64,146,996원으로 경정한다. 【이 유】 1. 원고의 주장 가. 배당표 작성의 경위 (1) 주식회사 인켈은 1995. 6. 1. 소외 1 소유의 대구 달서구 (주소 생략) 대 160.8㎡와 그 지상 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 대한 근저당권설정등기를 마치고, 주식회사 이트로닉스에 합병되어, 2000. 2. 10. 인천지방법원으로부터 정리절차개시결정을 받았다. (2) 피고의 신청에 따라 2003. 3. 19. 이 법원 2003타경13024호로 이 사건 부동산에 대한 임의경매절차가 개시되자, 원고는 이 사건 부동산 2층 일부를 임대차보증금 15,000,000원에 임차한 주택임대차보호법상의 소액임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구를 하였다. (3) 위 임의경매절차의 진행으로 2003. 10. 10. 이 사건 부동산이 소외 2에게 낙찰되자, 경매법원은 2003. 11. 27. 실제 배당할 금액 71,146,996원을 가지고 제1순위로 피고에게 전액 배당하고, 원고를 위 배당에서 제외하는 것으로 배당표를 작성하였다. (4) 이에 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 7,000,000원에 대하여 이의한 다음, 2003. 12. 3. 이 사건 소를 제기하였다. 나. 배당표 작성의 위법성 원고는 1993. 8. 20. 소외 1로부터 이 사건 부동산의 2층 일부를 임대차보증금 15,000,000원, 월차임 130,000원으로 정하여 임차하였다가, 1999.경 임대차보증금을 25,000,000원으로 증액하고, 2001. 6. 12. 다시 임대차보증금을 30,000,000원으로 증액하였다. 피고가 근저당권설정등기를 할 당시인 1995. 6. 1. 시행되고 있던 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것)이 정하는 소액임차인은 임대차보증금 20,000,000원 이하의 임차인이고, 최우선변제권이 인정되는 일정액은 7,000,000원이다. 그렇다면 1995. 6. 1. 기준으로 임대차보증금 15,000,000원인 원고는 소액임차인에 해당한다고 할 것이고, 소액임차인으로서 우선변제권이 인정되는 7,000,000원에 대하여 담보권자인 피고에 앞서 배당하여야 할 것이므로, 이에 어긋나는 배당표 작성은 위법하다. 2. 판 단 주택임대차보호법 부칙(1989. 12. 30.) 제3항, 같은법시행령 부칙(1995. 10. 19.) 제2항은 우선변제권이 있는 임차인의 소액보증금의 액수를 개정함에 있어서 소액보증금 액수가 변동되기 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 원고가 1995. 6. 1. 담보물권을 취득한 피고에게 배당절차에서 소액임차인의 지위로서 대항할 수 있는지 여부는 1995. 6. 1. 시행 중인 법령에 따라야 하고, 당시 소액임차인은 임대차보증금 20,000,000원 이하의 임차인이므로, 결국 원고가 임대차보증금 20,000,000원 이하인 소액임차인에 해당하는지 여부를 결정하여야 한다. 한편, 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 어느 시점의 임대차보증금을 비교의 기준으로 삼아야 하는지 문제된다. 결론적으로 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하다(민일영, 민법주해 [XV], 266면 참조). 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다. 원고는 담보권자의 담보설정 당시 임대차보증금이 15,000,000원이므로 이를 기준으로 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다고 주장한다. 그러나 원칙적으로 법률의 해석·적용은 현재의 사실관계를 기초로 하여야 한다. 소액임차인에 해당하는 기준금액의 변동이 있는 경우 변동되기 전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정은 담보물권자가 예상하지 못한 손해를 입게 되는 결과를 방지하려는 입법적 배려일 뿐이고, 이를 근거로 과거의 사실관계를 기초로 한 법률적용의 정당성을 일반화할 수는 없다. 우선권 있는 소액임차인으로서 담보권자에게 대항할 수 있는 임차인의 범위는 담보권 설정 당시 이미 확정되어 있고, 더군다나 담보권은 등기에 의하여 공시되고 있으므로, 임차인이 새로운 임대차계약을 체결하거나 종전 임대차계약을 갱신하는 방법으로 임대차보증금을 증액하여 소액임차인으로서의 지위를 상실하게 되는 것은 전적으로 임차인의 지배영역 하에 있는 일로서 임차인에게 불측의 손해를 가할 우려가 없다. 그리고 법률관계는 시간의 경과에 따라 역동적인 양상을 띠게 되는데 과거에 형성된 법률상 지위가 여러 사정 변경에도 불구하고 그대로 유지된다고 할 수는 없다. 과거에 한 번 소액임차인이기만 하면 그 후 임대차보증금이 어떻게 변경되든 소액임차인의 지위를 유지한다는 주장은 자의적일 뿐이다. 따라서 원고가 피고와의 관계에서 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는지 여부는 배당시의 임대차보증금을 기준으로 1995. 6. 1. 당시 법령에 의하여 인정되는 소액임차인(임대차보증금 20,000,000원 이하)에 해당하는지 여부에 따라야 할 것인데, 원고의 주장에 따른 배당시의 임대차보증금은 30,000,000원이므로, 원고 주장 자체에 의하더라도 원고는 소액임차인에 해당한다고 할 수 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 청구는 더 이상 나아가 살필 필요도 없이 이유 없으므로 기각한다. 판사 권순탁 |
| 광주지법 2004. 10. 7. 선고 2004가단14869 판결 [배당이의] 항소[각공2005.1.10.(17),1] 【판시사항】 부동산 경매절차에서 등기된 임차권등기명령권자도 배당요구를 하여야 하는지 여부(소극) 【판결요지】 부동산 경매에서 우선변제권 있는 확정임차인의 지위는 부동산담보권자와 아주 유사한 지위에 있어 등기된 임차권등기명령권자는 우선변제권을 가지고 있으며, 그 등기된 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법상의 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하는 것이 원칙이고, 또한 민사집행법상 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 그 권리자가 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하는 것으로 규정되어 있어( 민사집행법 제91조 제4항 단서), 이에 해당하는 권리는 비록 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었더라도 배당요구가 필요한 것으로 해석되는데 반하여, 등기된 임차권등기명령권자에게는 위와 같은 명문의 규정이 없으며, 마지막으로 임차권등기명령절차가 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하는 등으로 임차인의 권익보호를 위한 제도라는 점 등을 종합하면, 등기된 임차권등기명령권자는 경매절차에서 따로이 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 보아 그에게도 배당을 하는 것으로 처리함이 상당하다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 제3조의5, 민사집행법 제88조, 제91조 제4항 【전 문】 【원 고】 원고 【피 고】 주식회사 국민은행 【변론종결】 2004. 7. 29. 【주 문】 1. 광주지방법원 2002타경35117호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2004. 3. 2. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 금 6,512,864원을 금 2,769,296원으로, 원고에 대한 배당액을 금 3,743,568원으로 각 경정한다. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 【청구취지】 광주지방법원 2002타경35117호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2004. 3. 2. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 금 6,512,864원을 금 2,194,862원으로, 원고에 대한 배당액을 금 4,318,002원으로 각 경정한다는 판결. 【이 유】 1. 기초사실 아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다. 가. 원고는 1996. 12. 12. 광주 광산구 (주소 생략) 지상의 단층주택 60.49㎡(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다) 중 15평을 임차보증금 7,000,000원에 임차하여, 1996. 12. 21. 이 사건 부동산에 입주하였는데, 1999. 7. 27. 위 임대차계약서에 확정일자를 갖추고, 같은 날 위 주소지로 전입신고를 마쳤다. 나. 피고는 1999. 8. 31. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 11,700,000원, 채무자 소외 1, 근저당권자 피고로 된 근저당권설정등기를 경료받았다. 다. 그 후, 원고는 1999. 10. 26. 이 법원 99카기3330호로 이 사건 부동산에 관하여 "임대차계약일자 : 1996. 12. 12., 임차보증금 : 금 7,000,000원, 주민등록일자 : 1999. 7. 27., 임차범위 : 이 사건 부동산 중 15평, 점유개시일자 : 1996. 12. 21., 확정일자 : 1999. 7. 27."로 된 주택임차권등기명령을 받아, 1999. 11. 11. 위 임차권등기를 마쳤다. 라. 피고는 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2002타경35117호로 부동산임의경매신청을 하여, 이 법원은 2002. 10. 15. 경매개시결정을 하였고, 2002. 10. 17. 그 기입등기가 경료되었다. 마. 이 법원은 위 경매절차를 진행하여 2004. 3. 2. 배당기일에 경락대금 등에서 집행비용을 공제한 배당할 금액 금 13,025,728원 중에서 이 사건 부동산 중 일부를 금 10,000,000원에 임차한 소외 2에게 위 배당할 금액의 1/2인 금 6,512,864원을, 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 위 배당할 금액의 잔액 금 6,512,864원을 각 배당하는 내용으로 배당표(이하 '이 사건 배당표'라고 한다)를 작성하였다. 바. 원고는 위 배당기일에서 이 사건 배당표 중 피고에 대한 위 배당액 중 금 3,743,568원에 대하여 이의를 진술하였고, 그로부터 7일 이내에 이 법원에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였는데, 원고는 위 경매절차의 배당요구 종기까지 배당요구를 하지는 않았다. 2. 당사자들의 주장 및 판단 가. 당사자들의 주장 원고는 이 사건 청구원인으로, 비록 원고가 위 경매절차에서 배당요구를 하지는 않았으나 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구가 없더라도 당연히 그 순위에 의하여 배당을 받을 수 있다고 할 것이므로, 피고보다 우선하여 배당받을 권리가 있는 원고를 배당에서 제외한 이 사건 배당표는 청구취지 기재와 같이 경정되어야 한다는 취지로 주장함에 대하여, 피고는 원고가 등기된 임차권등기명령권자라고 하여도 위 경매절차에서 배당요구를 하여야 배당받을 수 있고, 또한 이 사건에서 원고는 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖춘 최선순위의 임차인에 해당하여 위 경매절차에서 원고의 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하므로, 이 사건 부동산의 매수인에게 그 임차권을 주장하여 그로부터 보증금을 반환받을 수 있는 원고가 위 경매절차에서 배당요구도 하지 않고 있다가 피고를 상대로 이 사건 배당이의 소를 제기하는 것은 신의칙에도 반하여 부당하므로, 이 사건 배당표는 어느 모로 보나 정당하다고 주장한다. 나. 판 단 (1) 등기된 임차권등기명령권자의 지위 그러므로 살피건대, 주택임대차보호법은 소액임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항에서 규정한 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고( 제8조 제1항), 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때를 포함)에는 그 다음날부터 제3자에 대하여서도 효력이 생기며( 제3조 제1항), 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있고( 제3조의3 제1항), 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득하되, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다( 제3조의3 제5항)고 규정하고 있으므로, 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택의 인도와 주민등록의 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 우선순위의 기준은 임차권등기에 의하여 공시된 점유, 전입신고, 확정일자를 갖춘 최종시점과 담보물권설정 등기일 등이라고 할 것이다. (2) 경매절차에서 등기된 임차권등기명령권자의 배당요구가 필요한지 여부 나아가 등기된 임차권등기명령권자가 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는지에 관하여 보건대, 부동산 경매에서 우선변제권 있는 확정임차인의 지위는 부동산담보권자와 아주 유사한 지위에 있어( 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조), 등기된 임차권등기명령권자는 우선변제권을 가지고 있으며, 그 등기된 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법상의 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하는 것이 원칙이고( 주택임대차보호법 제3조의5에 의하면 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하되, 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다고 규정하고 있다.), 또한 민사집행법상 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 그 권리자가 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하는 것으로 규정되어 있어( 민사집행법 제91조 제4항 단서), 이에 해당하는 권리는 비록 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었더라도 배당요구가 필요한 것으로 해석되는데 반하여, 등기된 임차권등기명령권자에게는 위와 같은 명문의 규정이 없으며, 마지막으로 임차권등기명령절차가 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하는 등으로 임차인의 권익보호를 위한 제도라는 점 등을 종합하면, 등기된 임차권등기명령권자는 경매절차에서 따로이 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 보아 그에게도 배당을 하는 것으로 처리함이 상당하다고 할 것이다. 다. 소결론 따라서 위 인정 사실 등에 의하면, 원고는 후순위권리자인 피고에게 우선하여 위 임차보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이고, 앞서 살핀 사정을 고려할 때, 피고 주장의 위 사유만으로는 원고의 이 사건 청구가 신의칙에 반한다고 보기도 어려워, 이 사건 배당표는 피고에 대한 배당액을 위 금 6,512,864원에서 원고가 위 배당기일에서 이의를 진술한 위 금 3,743,568원을 공제한 금 2,769,296원(= 위 금 6,512,864원 - 위 금 3,743,568원)으로 하고, 원고에게 위 금 3,743,568원을 배당하는 것으로 각 경정하여야 할 것이다{원고는 피고에 대한 배당액을 금 2,194,862원으로 경정하여야 한다고 주장하나, 배당이의 소는 배당기일에서 신청한 이의의 범위 내에서만 배당표의 변경을 인용할 수 있는 것이라고 할 것이고( 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다70983 판결 참조), 원고가 위 배당기일에서 이 사건 배당표에 따른 피고에 대한 배당액 중 금 3,743,568원에 한하여 이의를 진술한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다}. 3. 결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 제2.의 다.항의 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 임영우 |
| 서울서부지법 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결 [배당이의] 항소[각공2017상,145] 【판시사항】 갑 주식회사가 을 소유의 아파트에 근저당권설정등기를 마친 후 병이 을과 아파트임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았는데, 그 후 아파트에 관하여 임의경매가 진행되어 소액임차인 병에게 1순위로 매각대금을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 갑 회사가 이의한 사안에서, 병은 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 을과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다고 한 사례 【판결요지】 갑 주식회사가 을에 대한 대여금 채권의 담보를 위하여 을 소유의 아파트에 근저당권설정등기를 마친 후 병이 을과 아파트임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았는데, 그 후 아파트에 관하여 임의경매가 진행되어 소액임차인 병에게 1순위로 매각대금을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 갑 회사가 이의한 사안에서, 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 주택임대차보호법 제8조의 보호를 받는 것은 아닌데, 제반 사정에 비추어 병은 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 을과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다고 한 사례. 【참조조문】 주택임대차보호법 제8조 【전 문】 【원 고】 주식회사 현대저축은행 (소송대리인 법무법인 지우 담당변호사 김종문) 【피 고】 피고 (소송대리인 소외 1) 【변론종결】 2016. 12. 20. 【주 문】 1. 서울서부지방법원 2014타경10829 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2015. 3. 31. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,100원을 88,921,100원으로 각 경정한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】 주위적으로, 주문 제1항과 같다. 예비적으로, 피고와 소외 2 사이에 서울 용산구 (주소 생략) 아파트 102동 1808호 아파트에 관하여 2014. 4. 18. 체결된 임대차계약을 취소한다. 주문 제1항 기재 부동산 임의경매사건에 관하여 2015. 3. 31. 작성된 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정한다. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 원고는 2012. 4. 12. 소외 2에게 여신한도금액을 269,000,000원으로 한 여신거래약정을 체결하고 205,078,900원을 대여하였다. 원고는 위 대여금 채권의 담보를 위하여 소외 2 소유의 서울 용산구 (주소 생략) 아파트 102동 1808호 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 채권최고액을 349,700,000원으로 하여 서울서부지방법원 용산등기소 2012. 4. 12. 접수 제11450호로 근저당권설정등기를 마쳤다. 나. 피고는 소외 2로부터 2014. 4. 18. 이 사건 아파트를 보증금 35,000,000원, 임대차기간 2014. 5. 9.부터 2016. 5. 8.까지로 정하여 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 2014. 5. 8. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 다. 이 사건 아파트의 근저당 채권자인 홍콩상하이은행은 2014. 7. 2. 이 사건 아파트에 관하여 서울서부지방법원 2014타경10829호로 임의경매 신청을 하였고, 피고가 2014. 9. 17. 위 경매절차에서 권리신고 및 배당요구 신청을 하였다. 서울서부지방법원은 2015. 3. 31. 이 사건 아파트 매각대금 중 25,000,000원을 1순위로 소액임차인 피고에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는데(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다), 이에 원고가 이의하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증, 갑 제9호증의 1, 2, 갑 제10호증, 갑 제11호증, 갑 제14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 주위적으로, 소외 2와 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 통정허위표시에 해당하여 무효이므로 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정하여야 한다. 예비적으로, 소외 2는 채무초과 상태에서 이 사건 아파트에 대하여 피고에게 소액보증금을 최우선 변제받을 수 있는 임차권을 설정하여 줌으로써 사해행위를 하였고 수익자인 피고의 악의는 추정된다고 할 것이므로 이 사건 임대차계약을 취소한다. 원상회복으로서 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 25,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,000원을 88,921,100원으로 각 경정하여야 한다. 3. 판단 살피건대, 을 제3호증, 을 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증, 을 제8호증의 1 내지 3, 을 제10호증의 각 기재에 의하면 피고는 소외 2에게 2014. 4. 18. 이 사건 임대차계약상 보증금 3,000,000원을, 같은 해 5. 8. 잔금 32,000,000원을 송금하여 임대차보증금 35,000,000원을 실제로 지급한 사실, 피고는 2014. 5.부터 이 사건 아파트의 도시가스요금, 관리비 등을 정기적으로 납부하였던 사실이 각 인정되는바, 위 인정 사실에 비추어 볼 때 피고가 이 사건 임대차계약을 허위로 체결하였다거나 이 사건 아파트에 실제로 거주하지 아니하였다고 단정하기는 어렵다. 그런데 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증, 갑 제5호증, 갑 제7호증, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 시가 615,000,000원의 이 사건 아파트에 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권(달구벌신용협동조합의 근저당권 채권최고액 773,500,000원, 홍콩상하이은행의 근저당권 채권최고액 474,000,000원, 이 사건 근저당권 채권최고액 349,700,000원)이 설정되어 있었음에도 피고가 2014. 4. 18. 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 전세 시세가 하한 250,000,000원, 상한 280,000,000원에 이르는데도 이 사건 임대차계약상 임대차보증금은 35,000,000원에 불과한 사실, 당시 시행되던 주택임대차보호법 및 동법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정된 것)에 의하면 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위는 이 사건 임대차계약상 임대차보증금에 가까운 32,000,000원인 사실[다만 이 사건 아파트의 1순위 근저당권자인 홍콩상하이은행의 근저당권이 2012. 4. 12. 설정되었는바, 위 시행령 부칙 제4조주1) 에 의하여 피고는 위 근저당권 설정 당시 시행되던 구 주택임대차보호법 시행령(2012. 1. 6. 대통령령 제23488호로 개정된 것)에 의하여 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위인 25,000,000원만을 이 사건 아파트 경매절차에서 배당받았다], 이 사건 임대차계약 체결 이후 불과 3개월도 되지 아니한 2014. 7. 2. 이 사건 아파트에 대하여 임의경매개시결정이 내려진 사실, 이 사건 경매개시결정 이후인 2014. 7. 28.까지도 임대인 소외 2가 이 사건 아파트에 주민등록 전입신고되어 있었던 사실을 각 인정할 수 있다. 주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는 데 그 취지가 있다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 한다. 위 인정 사실에 비추어 보면 피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 소외 2와 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다. 결국, 이 사건 배당표 중 피고가 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당함을 전제로 배당받은 금원 25,000,000원은 0원으로, 원고에 대한 배당액 63,921,100원은 88,921,100원으로 각 경정되어야 한다. 4. 결론 원고의 주위적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이수민 주1) 제10조 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. |
| 대법원 2015. 6. 11. 선고 2015다203660 판결 [배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않은 경우 배당을 받을 수 있는지 여부 (소극) 및 채권의 일부 금액만 배당요구하였다가 배당요구의 종기 이후에 배당요구하지 않은 채권을 추가 또는 확장할 수 있는지 여부 (소극) [2] 배당요구서에 기재해야 하는 ‘채권의 원인’의 특정 정도 【참조조문】 [1] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호 [2] 민사집행법 제88조 제1항, 민사집행규칙 제48조 【참조판례】 [1][2] 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다65242 판결(공2009상, 102) [1] 대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다44160 판결(공2012상, 981) 【전 문】 【원고(선정당사자), 피상고인】 원고(선정당사자) (소송대리인 변호사 오영삼) 【피고, 상고인】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 자연수 담당변호사 최재원 외 1인) 【원심판결】 대전지법 2014. 12. 23. 선고 2013나104620 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유에 대하여 판단한다. 1. 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없다. 그리고 배당요구의 종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다44160 판결 등 참조). 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하여야 하고, 그 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 하며(민사집행규칙 제48조), 이때 채권의 원인은 채무자에 대하여 배당요구채권자가 가지는 원인채권을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 충분하지만, 집행력 있는 정본에 의하지 아니한 배당요구인 경우에는 채무자로 하여금 채권이 어느 것인가를 식별할 수 있을 정도로 그 채권의 원인에 관한 구체적인 표시가 필요하다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다65242 판결 등 참조). 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 채무자 겸 경매목적 부동산의 소유자인 주식회사 아이팩스의 근로자들의 선정당사자로서 이 사건 임의경매절차의 배당요구 종기일인 2012. 9. 28.에 체불금품확인원, 평균임금 및 퇴직금 산정서 등을 첨부하여 1차 배당요구를 하였는데, 그 배당요구서에는 ‘배당요구채권자들은 채무자 겸 소유자의 근로자들로서 근로기준법 소정의 임금 및 퇴직금에 대한 우선변제권자이므로 배당요구신청을 한다’는 취지로 기재되어 있고, 그 ‘배당요구채권의 표시’의 ‘임금 퇴직금(우선변제금액)’란에 합계 200,297,364원, ‘최종 3개월분 임금, 최종 3년치 퇴직금(최우선변제금액)’란에 합계 155,651,433원으로 기재되어 있는 사실, 그 후 원고는 배당요구 종기일이 지나고 나서 배당기일 전인 2013. 6. 7.에 ‘배당요구채권의 표시’에 ‘임금 퇴직금(우선변제금액)’란은 변동 없이 ‘최종 3개월분 임금, 최종 3년치 퇴직금(최우선변제금액)’란만 합계 189,215,938원으로 수정하여 2차 배당요구를 함으로써 결국 최종 3개월분 임금 및 최종 3년간 퇴직금의 배당요구액이 33,564,505원만큼 증액된 사실, 그러나 경매법원은 2013. 6. 13. 배당표를 작성하면서 1차 배당요구서의 ‘최종 3개월분 임금, 최종 3년치 퇴직금(최우선변제금액)’란 기재 금액만을 원고에게 1순위로 최우선 배당하고, 근저당권자인 피고에게 4순위로 203,477,339원을 배당하여 결국 원고에게 위 증액분에 대하여는 배당하지 아니한 사실을 알 수 있다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고가 최우선변제를 받을 수 있는 채권으로서 적법하게 배당요구한 최종 3개월분 임금 및 최종 3년간 퇴직금은 배당요구 종기일 이전에 제출한 1차 배당요구서의 ‘최종 3개월분 임금, 최종 3년치 퇴직금(최우선변제금액)’란에 기재된 합계 155,651,433원이라고 할 것이고, 이는 원고가 1차 배당요구 당시 최종 3개월분 임금에서 누락한 2012년 2월분 일할 계산액에 대하여도 최우선변제가 아닌 우선변제받을 채권으로는 배당요구를 하였다거나 1차 배당요구서에 첨부한 서류에 최종 3개월분 임금 및 최종 3년간 퇴직금이 포함된 미지급 임금 및 퇴직금 내역이 기재되어 있다고 하여 달리 볼 수 없으므로, 위 증액분에 대하여는 최우선변제금액으로서 적법한 배당요구를 하였다고 할 수 없다. 따라서 원고가 배당요구의 종기 후 2차 배당요구서를 제출하면서 위 증액분을 ‘최종 3개월분 임금, 최종 3년치 퇴직금(최우선변제금액)’란 기재에 포함하였다고 하더라도 이는 배당요구의 종기 후에 최우선변제를 받을 수 있는 채권을 추가하거나 확장한 것으로서 허용되지 아니한다. 그리고 원심이 들고 있는 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결은 이 사건과는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 위 증액분에 대한 적법한 배당요구가 있었다고 보아 원고가 그 증액분에 대해 근저당권자인 피고보다 우선하여 배당받아야 한다고 판단하였으므로, 이러한 원심판결에는 배당요구의 종기 및 배당요구의 추가·확장에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. [[별 지] 선정자 명단: 생략] 대법관 고영한(재판장) 이인복(주심) 김용덕 김소영 |
| 서울동부지법 2007. 4. 24. 선고 2006가단62400 판결 [배당이의] 항소[각공2007.9.10.(49),1875] 【판시사항】 [1] 임의경매절차에서 저당부동산의 차임의 처리방법 [2] 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류 후의 차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 저당부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다고 한 사례 【판결요지】 [1] 민법 제359조에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다. [2] 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류 후의 차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 저당부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제102조 제2항, 제359조 [2] 민법 제102조 제2항, 제359조 【전 문】 【원 고】 주식회사 삼화상호저축은행 【피 고】 피고 【변론종결】 2007. 4. 10. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 【청구취지】 서울동부지방법원 2005타경19099 부동산임의경매신청사건에 관하여 2006. 8. 25. 같은 법원이 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 110,713,566원을 114,213,566원으로, 피고에 대한 배당액 16,000,000원을 12,500,000원으로 경정한다라는 판결 【이 유】 1. 기초 사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 7호증, 을 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 가. 원고는 2003. 6. 25. 소외 1에게 금 1억 2,000만 원을 대출하여 주고, 그 담보로 소외 1 소유의 서울 성동구 행당동 347-4 다울아크로빌아파트 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 채권최고액 1억 5,600만 원으로 한 2순위 근저당권을 설정하였는데, 이 사건 아파트에는 주식회사 하나은행 명의의 채권최고액 2억 2,080만 원인 1순위 근저당권이 설정되어 있었다. 나. 피고는 2005. 8. 29.경 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 1,600만 원, 차임 월 70만 원에 임차하고, 2005. 8. 31. 전입신고를 마친 후 이 사건 아파트에 거주하여 왔다. 다. 그런데 주식회사 하나은행이 이 사건 아파트에 대하여 서울동부지방법원 2005타경19099호로 임의경매를 신청하였고, 위 법원이 2005. 10. 28. 임의경매개시결정을 함에 따라, 2005. 10. 31. 위 임의경매개시결정 기입등기가 이루어졌다. 라. 위와 같이 이 사건 아파트에 관하여 경매절차가 진행되자 피고는 2006. 3.부터 소외 1에게 차임을 지급하지 아니하였다. 마. 위 경매절차에서 소외 2는 2006. 8. 1. 이 사건 아파트를 대금 3억 5,200만 원에 매수하여 그 소유권을 취득하였다. 바. 위 법원은 2006. 8. 25. 위 매각대금에서 집행비용을 제외하고 실제 배당할 금액 348,343,916원 중 1순위로 1,600만 원을 소액임차인인 피고에게, 2순위로 830,350원을 성동구에게, 3순위로 220,800,000원을 주식회사 하나은행에게, 4순위로 나머지 110,713,566원을 원고에게 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다. 사. 이에 원고는 2006. 8. 25. 위 법원의 배당기일에 출석하여 피고의 배당금액에 대하여 이의를 제기하였고, 피고는 배당기일에 출석하지 않았다. 아. 위 배당 기준일 당시 원고의 소외 1에 대한 대출금채권은 원금 120,000,000원, 이자 50,963,521원 합계 금 170,963,521원이었다. 자. 한편, 피고는 위와 같이 배당표가 작성되자 당시까지 지급하지 아니한 차임의 지급을 위하여 소외 1을 대리한 소외 1의 처 소외 3에게, 2006. 8. 26. 금 300만 원, 2006. 9. 1.경 금 50만 원 합계 금 350만 원을 지급하였다. 2. 원고의 주장 및 판단 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 청구원인으로, 피고가 2006. 3.부터 배당기일까지 5개월간 연체한 임료 350만 원을 피고의 임대차보증금에서 공제하여야 함에도, 이를 공제하지 아니한 채 임대차보증금 1,600만 원 전액을 피고에게 배당하는 내용으로 작성된 이 사건 배당표는 위법하다고 주장한다. 나. 판 단 민법 제359조에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로, 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다. 이 사건을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 아파트에 관하여 임의경매개시결정 기입등기가 이루어진 2005. 10. 31.부터의 피고에 대한 차임채권은 이 사건 아파트와 함께 경매절차에서 매각되어 환가되거나 별도로 수취되어 피담보채권의 변제에 충당되어야 하고, 이와 달리 임대차보증금에서 공제되어야 하는 것은 아니라고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 이 사건 배당표는 정당하다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다. 판사 황정수 |
| 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 [배당이의][집55(1)민,278;공2007.7.15.(278),1080] 【판시사항】 [1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) [2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부(적극) [3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. [2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다. [3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 [2] 주택임대차보호법 제1조, 제2조 [3] 주택임대차보호법 제2조, 제3조의2 제2항, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180) 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740) [2] 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결(공1987, 708) [3] 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결(공2001하, 2566)(변경) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1외 1인 【피고, 상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서외 2인) 【원심판결】 서울고법 2004. 4. 27. 선고 2003나40653 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법(이하 ‘같은 법’이라 한다) 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다. 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다. 2. 같은 법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고( 제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로( 제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다 (미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조). 그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 이를 변경하기로 한다. 3. 같은 취지에서 원심이, 이 사건 미등기 다세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당권에 기하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 행사 요건에 관한 법리오해의 위법은 없다. 4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원장 이용훈(재판장) 대법관 고현철 김용담 김영란 양승태 김황식 박시환 김지형 이홍훈 박일환 김능환 전수안(주심) 안대희 |
| 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 [배당이의][공2007하,1918] 【판시사항】 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법 【판결요지】 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항 【참조판례】 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결(공1992, 3138) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 1외 2인 【원심판결】 대전지법 2007. 6. 8. 선고 2006나13863 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 2, 피고 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 1에 대한 상고를 기각한다. 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 피고 1에 대한 상고에 관하여 원고가 제출한 상고이유서나 상고장에 피고 1에 대한 부분에 관하여는 아무런 상고이유의 기재가 없다. 2. 피고 2, 피고 3에 대한 상고에 관하여 가. 원심의 판단 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외 1(2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 피고 3이 동인의 재산을 상속하였다)은 소외 2 소유의 이 사건 다가구주택의 일부를 실제로 임차하였다고 보이지 아니하고, 위 다가구주택에 관한 부동산임의경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장임차인으로 봄이 상당하므로, 소외 1이 정당한 소액임차인임을 전제로 소외 1에게 1,400만 원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 부당하다고 판단한 후, 소외 1에 대한 위 1,400만 원의 배당액을 삭제하여 동순위의 임차보증금채권자들인 원고 및 원심 공동원고 소외 3(이하 원심 공동원고의 표시는 생략한다)에게 각 미배당 채권액에 비례하여 안분배당하여야 한다고 보아, 소외 1에 대한 배당액 중 4,421,052원[ 소외 1의 배당삭제액 1,400만 원 × 6/19(각 미배당 채권액으로서 원고의 600만 원과 소외 3의 1,300만 원의 합계액 1,900만 원 중 원고의 미배당 채권액 해당 비율)]을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하였다. 나. 이 법원의 판단 그러나 원심의 위와 같은 판단 중, 원고와 소외 3을 동순위의 채권자라고 본 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 그와 같은 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서 ( 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 등 참조), 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다. 그렇다면 원심으로서는, 집행법원이 원고와 소외 3에게 소액임차인에 대한 최우선변제로서 각 1,400만 원을 우선 배당하고 난 각 나머지 임차보증금채권액인 원고의 600만 원과 소외 3의 1,300만 원에 대하여, 원고와 소외 3이 각 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 때가 언제인지를 심리하여 그 선후에 따라 우선변제의 순위를 가리고, 이에 따라 원고가 소외 3보다 선순위일 경우 소외 1에 대한 배당액 중 600만 원을 먼저 삭제하여 원고의 나머지 임차보증금채권액에 배당하는 것으로 배당표를 경정하였어야 함에도 불구하고, 그 판시와 같이 원고와 소외 3이 동순위의 임차보증금채권자들이라는 이유로 원고에게 4,421,052원만을 배당하는 것으로 배당표를 경정하였는바, 이러한 원심판결에는 확정일자부 임차인의 임차보증금반환채권의 우선순위에 관한 법리를 오해하여 원고와 소외 3의 우선변제 순위의 선후에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 3. 결 론 그러므로 원심판결 중 피고 2, 피고 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 피고 1에 대한 상고를 기각하고, 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김지형(재판장) 고현철(주심) 양승태 전수안 |
(우선변제권을 갖고 있는 채권자라 하더라도 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구를 하여야만 배당절차에서 배당을 받을 수 있다. 만일 배당요구한 채권액에 대한 변경을 하려고 하면 배당요구종기일까지 하여야 한다. 배당요구종기일 이후에는 그 변경을 경매법원이 허가하지 않기 때문이다.
임금채권자등은 자신의 채권을 정확히 계산하여 배당신청을 하여야하며, 주택/상가 임차인도 배당요구액을 정확히 신고 및 배당요구를 해야 한다. 임차인들은 임대차계약서에 기재된 내용을 참조하면 되므로 커다란 실수가 없을 가능성이 높다. 최선순위 근저당권에 우선하는 선순위 임차인들은 배당요구를 하지 않는경우 경매의 매수인이 해당 임차보증금에 대해 책임을 지고, 만일 해당 배당에서 완전 배당을 못받은 경우 역시 경매의 매수인에게 나머지 지급받지 못한 임차보증금으로 대항할 수 있다.
그러나 만일 최선위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 그 액수만큼 낮게 경매입찰인들이 입찰에 참여하게 된다. 어차피 채무자/소유자에게서 임대보증금을 환급받기 어려운 경우, 해당 경매는 매수인이 나타나지 않아 유찰을 할 것이다. 경매 감정가에서 임대보증금을 제외한 나머지 금액을 참고로 입찰에 임하게 된다. 그렇다면 임차인도 직접 입찰에 참여해 보는 것도 고려해 보는 것도 하나의 방법이다. 상대적으로 다른 입찰인에 비해 장점을 갖고 있기 때문이다.)
| 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다65242 판결 [배당이의][공2009상,102] 【판시사항】 [1] 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우 배당에서 제외되는지 여부 (적극) 및 채권의 일부 금액만을 배당요구하였다가 종기 후 나머지를 추가·확장할 수 있는지 여부 (소극) [2] 배당요구서에 기재하여야 하는 ‘채권의 원인’의 특정 정도 [3] 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’으로만 기재하였다가 배당요구 종기 후에 퇴직금채권을 추가하여 기재한 채권계산서를 제출한 경우, 배당요구한 채권에 퇴직금이 포함되는지 여부의 판단 방법 【판결요지】 [1] 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구의 종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다. [2] 배당요구를 할 경우 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 첨부하고 채권의 원인과 액수를 기재하여야 하는바, 이 경우 ‘채권의 원인’은 채무자에 대하여 배당요구채권자가 가지는 원인채권을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 충분하다. 다만 집행력 있는 정본에 의하지 아니한 배당요구인 경우에는 채무자로 하여금 채권이 어느 것인가를 식별할 수 있을 정도로 그 채권의 원인에 관한 구체적인 표시가 필요하다. [3] 퇴직금은 본질적으로는 후불적 임금의 성질을 지닌 것이라는 점을 고려할 때, 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’이라고만 기재하였다고 하더라도 그 임금에 ‘퇴직금’도 포함되어 있을 수 있으므로 이를 신중하게 판단할 필요가 있으나, 배당요구서의 기재 내용 및 첨부서면에 의하면 배당요구한 임금채권에 퇴직금채권이 포함되어 있지 아니한 것이 분명하다면 그 배당요구에 퇴직금채권에 대한 배당요구가 포함되어 있다고 볼 수 없는 것은 당연하다. 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서에 퇴직금채권을 추가하여 기재하였다거나 당초 배당요구한 임금채권의 액수가 근로기준법 제38조 제2항에 따라 최우선변제되는 최종 3개월분의 임금을 초과하는 것이어서 최우선변제되지 아니하고 남아 있는 부분이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 【참조조문】 [1] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호 [2] 민사집행법 제88조 제1항, 민사집행규칙 제48조 [3] 민사집행법 제88조 제1항, 제148조 제2호, 민사집행규칙 제48조, 근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여 보장법 제11조 【참조판례】 [1] 대법원 2001. 3. 23. 선고 99다11526 판결(공2001상, 930) 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결(공2002상, 559) 대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결(공2005하, 1559) 【전 문】 【원고(선정당사자), 상고인】 원고(선정당사자)(소송대리인 변호사 양병현) 【피고, 피상고인】 기은팔차유동화전문 유한회사 【원심판결】 수원지법 2008. 8. 13. 선고 2007나25770 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고(선정당사자)가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 그 매각대금으로부터 배당을 받을 수 없으며, 배당요구의 종기까지 배당요구한 채권자라 할지라도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 이후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다(대법원 2001. 3. 23. 선고 99다11526 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결, 대법원 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결 참조). 그리고 배당요구를 할 경우 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 첨부하고 채권의 원인과 액수를 기재하여야 하며(민사집행규칙 제48조), 이 경우 채권의 원인은 채무자에 대하여 배당요구채권자가 가지는 원인채권을 특정할 수 있을 정도로 기재하면 충분한데, 다만 집행력 있는 정본에 의하지 아니한 배당요구인 경우에는 채무자로 하여금 채권이 어느 것인가를 식별할 수 있을 정도로 그 채권의 원인에 관한 구체적인 표시가 필요하다. 다만, 퇴직금은 본질적으로는 후불적 임금의 성질을 지닌 것이라는 점 (대법원 2007. 3. 30. 선고 2004다8333 판결 등 참조) 을 고려할 때, 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’이라고만 기재하였다고 하더라도 그 임금에 ‘퇴직금’도 포함되어 있을 수 있으므로 이를 신중하게 판단할 필요가 있다고 할 것이나, 배당요구서의 기재 내용 및 첨부서면에 의하면 배당요구한 임금채권에 퇴직금채권이 포함되어 있지 아니한 것이 분명하다면 그 배당요구에 퇴직금채권에 대한 배당요구가 포함되어 있다고 볼 수 없는 것은 당연하고, 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서에 퇴직금채권을 추가하여 기재하였다거나 당초 배당요구한 임금채권의 액수가 근로기준법 제38조 제2항에 따라 최우선변제되는 최종 3개월분의 임금을 초과하는 것이어서 최우선변제되지 아니하고 남아 있는 부분이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 원심이 인정한 사실관계와 기록에 의하면, 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고만 한다)가 이 사건 부동산임의경매사건의 배당요구 종기(2006. 9. 12.)일 전인 2006. 9. 11. 채무자 겸 소유자에 대한 임금채권자로서 선정자들의 체불임금 합계 92,694,314원에 대한 배당요구서를 집행법원에 제출하였는데 위 배당요구서에는 채권의 원인을 ‘임금’으로만 기재한 사실, 그 후 원고는 2007. 1. 22. 집행법원에 채권계산서를 제출하면서 위 임금채권 92,694,314원 외에 선정자들의 퇴직금채권 22,545,394원을 추가로 기재하여 채권의 액수를 합계 115,239,707원으로 기재한 사실(첨부서류로는 위 임금채권만 기재되어 있는 체불금품확인원만 제출하였다), 위 임의경매절차의 배당기일인 2007. 2. 21. 제1순위로 원고에게 위 임금채권 중 최종 3개월분의 임금에 해당하는 37,494,707원만 배당하고 위 퇴직금채권 22,545,394원에 대하여는 배당요구 종기일까지 배당요구하지 아니하였음을 이유로 이를 전혀 배당하지 아니하고, 같은 제1순위로 임금채권자 선정당사자인 소외 1에게 10,868,004원 및 임차인 소외 2에게 5,000,000원을 각 배당한 다음, 제2순위로 교부청구권자인 화성시 동부출장소장에게 2,353,560원을, 제3순위로 근저당권자인 피고에게 잔여액 1,137,312,069원을 각 배당하는 내용의 배당표가 작성된 사실을 알 수 있고, 사정이 이러하다면 위 법리에 의할 때 원고의 임금채권에 대한 이 사건 배당요구에 위 퇴직금채권에 대한 배당요구까지 포함되어 있다고 할 수 없고, 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서로서는 배당요구하지 아니한 위 퇴직금채권을 추가하거나 확장할 수도 없다고 하겠다. 같은 취지에서, 원심이 ‘위 퇴직금 상당액을 피고의 배당액에서 감액하여 이를 원고에게 배당하는 것으로 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고의 청구’를 기각한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 또는 판례 위반 등의 위법이 없다. 원고가 상고이유에서 들고 있는 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결은 우선변제권이 있는 임금채권자가 경매절차개시 전에 경매 목적 부동산을 가압류한 경우에는 배당요구의 종기까지 우선권 있는 임금채권임을 소명하지 않았다고 하더라도 배당표가 확정되기 전까지 그 가압류의 청구채권이 우선변제권 있는 임금채권임을 소명하면 우선배당을 받을 수 있다는 것으로서, 퇴직금채권에 기하여 경매절차개시 전에 경매 목적 부동산을 가압류한 바가 없는 이 사건과는 그 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에는 적절하지 아니하다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김영란(재판장) 이홍훈 안대희(주심) 양창수 *********************************************************** 수원지방법원 2008. 8. 13. 선고 2007나25770 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고(선정당사자), 피항소인】 원고(소송대리인 변호사 양병현) 【피고, 항소인】 기은팔차유동화전문 유한회사(소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 전미정) 【변론종결】 2008. 7. 16. 【제1심판결】 수원지방법원 2007. 11. 1. 선고 2007가단17426 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고(선정당사자)의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고(선정당사자)가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 수원지방법원 2006타경21124호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2007. 2. 21. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 1,137,312,069원을 1,114,766,675원으로, 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고만 한다)에 대한 배당액 37,494,707원을 60,040,101원으로 각 경정한다. 2. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고가 수원지방법원 2006타경21124호 부동산임의경매사건의 배당요구 종기(2006. 9. 12.)일 전인 2006. 9. 11. 채무자 겸 소유자에 대한 임금채권자로서 별지 선정자목록 기재 선정자들의 체불임금 합계 92,694,314원에 대한 권리신고 및 배당요구신청서를 집행법원에 제출한 사실, ② 그 후 원고는 2007. 1. 22. 집행법원에 채권계산서를 제출하면서 위 임금채권 92,694,314원 외에 선정자들의 퇴직금채권 22,545,394원을 추가로 기재한 사실(첨부서류로는 위 임금채권만 기재되어 있는 체불금품확인원만 제출하였다), ③ 위 임의경매절차의 배당기일인 2007. 2. 21. 제1순위로 원고에게 위 임금채권 중 최종 3월분의 임금에 해당하는 37,494,707원만 배당하고 위 퇴직금 22,545,394원은 배당요구 종기일까지 배당요구하지 아니하였음을 이유로 이를 전혀 배당하지 아니하고, 제2순위로 교부권자인 화성시동부출장소장에게 2,353,560원을, 제3순위로 근저당권자인 피고에게 1,137,312,069원을 각 배당하는 내용의 배당표가 작성된 사실을 인정할 수 있다. 원고는 임금채권에 대한 권리신고 및 배당요구에는 그 배당요구금액의 범위 내에서는 퇴직금채권에 대한 것까지 포함되어 있음에도 불구하고 집행법원이 퇴직금채권을 배당에서 제외한 것은 위법하므로, 피고에 대한 배당액 중 우선변제청구권이 인정되는 퇴직금채권 상당액을 감액하여 이를 원고에게 배당하는 내용으로 배당표를 경정할 것을 구한다. 그러므로 살피건대 압류채권자나 민사집행법 제148조 제1, 3, 4호의 당연히 배당받는 자에 해당하지 아니하여 배당요구가 필요한 채권자가 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 실체법상 우선변제청구권이 있는 채권자라 하더라도 배당받을 수 없고, 또한 배당요구한 채권자도 채권의 일부 금액만을 배당요구한 경우 배당요구의 종기 후에는 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다고 할 것이다( 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다11055 판결, 2005. 8. 25. 선고 2005다14595 판결 등 참조). 위와 같은 법리에다가 앞서 본 바와 같은 배당요구 및 이후 채권계산서 제출까지의 상황과 우선변제권이 인정되는 최종 3월분의 임금채권과 최종 3년간의 퇴직금채권은 각 인정근거와 산정방식 등을 달리한다는 점 등을 보태어 보면 원고의 임금채권에 대한 배당요구에 퇴직금채권에 대한 배당요구까지 포함되어 있다고 할 수 없으므로, 이와 다른 견해를 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유 없다. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [선정자 목록 생략] 판사 최종두(재판장) 정문경 민규남 |
(주임법은 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례규정으로써 국민주거생황의 안정을 도모함을 목적으로 제정되었으므로, 합리적 이유나 근거없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다. 임대인이 상가용을 주거용으로 개조한 경우, 임대인의 승인하에 개조한 경우 등 임차인에게 그 책임이 없는 경우에는 주임법의 적용대상이 된다. 이미 주거시설로 시설된 상태의 상가건물에도 그 적용을 한다.
즉, 주임법 제2조가 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 용도변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주임법 제8조에 의하여 보증금중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
주임법의 적용대상은 무허가건물인지, 건축법위반건물인지 여부에 상관없이 주거시설로 지어졌거나 개조된 상태에서 임차인이 임차한 경우에는 주임법의 적용을 한다는 것으로 이해하면 된다.)
| 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결 [배당이의][공2009하,1536] 【판시사항】 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 있는지 여부(적극) 【판결요지】 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로( 제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제1조, 제2조, 제8조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인) 【피고, 피상고인】 피고 1외 1인 【피고(선정당사자), 피상고인】 피고 2 【피고, 피상고인】 피고 3외 3인 【원심판결】 광주지법 2009. 2. 6. 선고 2008나6195 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로( 제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고는 1999. 1. 28. 용도 변경 전의 이 사건 각 부동산 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 사실, 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 등기부상 ‘건물내역’은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 실제로 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었던 사실, 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 각 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 ‘건물내역’도 1층 교회, 2층 당구장, 3, 4층 다가구주택으로 변경등기한 사실을 인정한 다음, 판시와 같은 이유로 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 근저당권의 효력이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김용담(재판장) 박시환 안대희(주심) 신영철 |
| 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 [배당이의][공2010하,1354] 【판시사항】 [1] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지 여부(한정 적극) [3] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극) 및 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부(적극) [4] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에 정한 ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효한지 여부(소극) 및 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속하는지 여부(소극) 【판결요지】 [1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다. [3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다. [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제3항, 주택임대차보호법 시행령 부칙(2008. 8. 21.) 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항, 민법 제629조 [3] 민법 제629조 [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조(현행 제19조 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호 (가)목[현행 제18조 제1항 제1호 (가)목 참조] 【참조판례】 [3] 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553) 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결(공2007하, 1997) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1외 20인 【원고, 상고인】 원고 22외 2인 (소송대리인 변호사 박석봉) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 박광천) 【원심판결】 대전고법 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 피고의 상고이유에 대한 판단 가. 상고이유 제1점 1) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다( 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조). 그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다 . 따라서 원심이, 피고가 이 사건 태영아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고, 또 위 2005. 3. 21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다. 2) 소액임차인은 소액보증금 우선변제권이 있고 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 이때 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물의 환가대금 전액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 원고들은 소액임차인 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금에 대하여는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 신축건물의 환가대금 전액에서 우선하여 변제를 받을 권리가 있다고 판단한 것이므로, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다. 나. 상고이유 제2점 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 할 것이다 . 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 판시 원고들이 임차권의 양수인 내지 전차인으로서 원래의 임차인의 확정일자를 원용하여 우선변제권을 행사한다는 취지의 주장에는 위 법리에 따른 주장이 포함되어 있다고 볼 여지가 충분하고, 원심이, 판시 원고들이 이 사건 태영아파트에 대한 경매신청의 등기 전부터 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지한 소액임차인 내지 소액전차인으로서 소액보증금에 대한 우선변제권이 있고, 이 사건 태영아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 전에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 판시 보증금 전액에 대하여 우선하여 변제받을 권리가 있다는 취지로 판단한 것은, 그 설시에 있어 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 위 법리에 부합하는 것이어서 그 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다. 다. 상고이유 제3점 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다 ( 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 태영아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는 것이므로 판시 원고들이 그 임차권의 양도나 전대에 임대인인 태영산업의 동의를 받지 않은 이상 각 해당 아파트의 임차권을 양수하거나 이를 전차한 것은 부적법하다는 피고의 주장에 대하여, 판시 사실관계를 인정한 다음, 태영산업은 부도로 인하여 소재가 명확하지 않았을 뿐만 아니라 판시 원고들의 임차권 양도나 전대차를 문제 삼아 임대차계약을 해지하고자 하였다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없고, 오히려 태영산업은 이후 판시 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지하기까지 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 임차권 양도나 전대차가 임대인인 태영산업에 대하여 배신행위 내지 신뢰관계의 파괴에 해당한다고 할 수 없고, 오히려 태영산업이 제3자에게 판시 원고들에 대한 차임 채권을 양도함으로써 묵시적으로 적법한 임차인 내지 전차인으로 인정하고 임차권 양도나 전대차에 동의하였다고 봄이 상당하므로 판시 원고들은 임대주택법 제13조에 따른 적법한 임차권 양수인 내지 전차인들이라고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 임대주택법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 그리고 피고는 임차권 양도에 있어서 양수인의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자 또는 그 임차권에 대하여 법률상의 이익을 가지는 자라고 할 수 없으므로, 임차권 양도를 피고에게 대항하기 위해서는 확정일자 있는 증서에 의한 대항요건을 갖추어야 한다는 취지의 상고이유는 받아들일 수 없다. 2. 원고 22, 23, 24의 상고이유에 대한 판단 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하고( 제1조), ‘임대주택’이라 함은 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하므로( 제2조 제1호), 임대주택법상의 각종 지원과 규제가 적용되는 건설임대주택은 위 법상의 임대주택에 해당하고, 주택을 건설한 자가 위 법상의 임대사업자로 등록하였는지 여부에 따라 임대주택법의 적용 여부가 달라진다고 해석할 것은 아니다. 그리고 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는바, 구 임대주택법과 동법 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다 . 원심판결 이유에 의하면 원심은, 위 원고들의 경우 최초임차인 내지 관련임차인들의 전·출입사항 확인이 불가능하거나 최초임차인 또는 관련임차인들이 태영아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 위 원고들에 대하여 임차권을 양도 내지 전대한 것으로서 근무, 생업 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당한다고 보기 어려워 임대주택법 소정의 적법한 임차권 양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다고 판단하였는바, 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 임대주택법의 적용에 관한 법리오해나 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 상고인 각자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. |
| 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결 [배당이의][공2012하,1498] 【판시사항】 [1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극) [2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점(=대항력과 확정일자를 갖춘 때) 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. [2] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107) [2] 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007) 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180) 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결(공1999하, 1740) 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결(공2007하, 1080) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 박일희) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인 【원심판결】 서울서부지법 2012. 5. 3. 선고 2011나12198 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 임대인인 소외 1이 등기부상 주소가 같은 소외 2와 함께 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 취득하였고, 소외 2는 소외 1과 피고들 사이의 임대차계약 체결에 별다른 이의를 제기하지 않았던 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약서에 소외 1, 2로부터 위 건물과 분할 전 토지에 관한 소유권을 이전받은 소외 3이 임대차계약을 승계한다고 기재된 점, 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 소외 1에게 이 사건 건물에 관한 적법한 임대권한이 있었다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같은 적법한 임대권한에 관한 법리오해의 위법이 없다. 2. 상고이유 제2 내지 4점에 대하여 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거에 의하여 피고들이 이 사건 주택에 대한 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 원고가 여러 필지의 임차주택 대지 중 한 필지인 이 사건 토지를 취득한 후 그 토지만에 대한 임의경매절차가 진행된 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 이 사건 토지의 경매대금 중 임차보증금 전액 상당액에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단하면서 임대차계약이 묵시적으로 갱신됨으로써 이 사건 토지에 관한 피고들의 우선변제권이 소멸하였거나 임차주택 전체 대지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 우선변제권을 행사할 수 있다는 원고의 주장을 배척하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대차에 관하여 제3자가 제공한 담보 소멸에 관한 민법 제639조 제2항 규정과 임차주택 대지의 경매대금에 대한 우선변제권의 행사 요건 및 그 범위에 관한 법리를 오해하거나 재판 결과에 영향을 미친 판단유탈 등의 위법이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민일영(재판장) 신영철(주심) 박보영 |
(말소기준권리보다 선순위인 제한물권은 매각으로 소멸하지 않고 경매의 매수인이 인수해야 한다. 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있다. 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것이다.)
| 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다30442 판결 [배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 민사집행법 제91조 제3항, 제4항의 취지 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다. ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤ 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. [2] 갑이 부동산에 관한 제1경매절차에서 전세권자 및 임차권자로서 배당요구를 하였다가 소액임차인으로서만 배당받았는데, 제2경매절차에서도 배당요구를 하여 전세권자로서 배당받자, 제1경매절차의 매수인에게서 위 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 을이 배당이의의 소를 제기한 사안에서, 갑의 전세권은 제1경매절차에 따른 부동산의 매각으로 소멸되었다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민사집행법 제91조 제3항, 제4항 [2] 민사집행법 제91조 제3항, 제4항 【참조판례】 [1] 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결(공2010하, 1430) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 재원리츠 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 2015. 4. 23. 선고 2014나18818 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있다. 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것이다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 참조). 2. 원심은 제1심판결을 인용하여 피고가 원심 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관한 대구지방법원 서부지원 2009타경19922호 경매절차(이하 ‘제1경매절차’라고 한다)에서 이 사건 부동산 중 105호의 전세권자 및 102호의 임차권자로서 배당요구를 하였으나 위 102호의 소액임차인으로서만 3,968,459원을 배당받은 사실, 피고가 이 사건 부동산에 관한 대구지방법원 서부지원 2011타경11662, 2012타경4999(병합)호 경매절차(이하 ‘제2경매절차’라고 한다)에서도 위 105호의 전세권자 및 위 102호의 임차권자로서 배당요구를 하였으나 위 105호의 전세권자로서만 25,701,708원을 배당받은 사실을 인정하고, 피고가 제2경매절차에서 배당받은 것은 위 105호의 전세권자로서 정당하게 배당을 받은 것이라고 판단하였다. 3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 가. 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들에 의하면 ① 피고는 2009. 4. 1. 이 사건 부동산의 소유자이던 소외인과 이 사건 부동산 중 105호에 관하여 전세금 32,500,000원, 전세기간 2009. 4. 1.부터 2009. 9. 30.까지로 된 전세계약을 체결하고, 2009. 4. 6. 이 사건 전세권설정등기를 마친 사실, ② 피고는 제1경매절차에서 배당요구 종기일인 2010. 2. 19. 전인 2009. 12. 29. 위 105호의 전세권자로서 배당요구를 한 사실, ③ 이 사건 부동산은 제1경매절차에서 2011. 2. 10. 리더스캐피탈 주식회사에게 낙찰되어 2011. 3. 7. 위 회사 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 원고는 2011. 3. 22. 위 회사로부터 이 사건 부동산을 매수한 후 2011. 3. 23. 원고 명의로 소유권이전등기를 마친 사실을 알 수 있다. 나. 앞서 본 법리에 의하면 피고의 위 전세권은 제1경매절차에 따른 이 사건 부동산의 매각으로 소멸되었고, 피고가 제1경매절차에서 전세권자로서 배당을 받지 못하였다고 하여 달리 볼 수 없다. 다. 그런데도 원심은 제1경매절차에서 이 사건 부동산을 낙찰받은 리더스캐피탈 주식회사와 이를 매수한 원고가 피고의 전세권을 인수하였음을 전제로 피고가 제2경매절차에서 전세권자로서 정당하게 배당받았다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 전세권자의 배당요구에 따른 전세권의 소멸에 관한 법리를 오해하거나 이에 관한 판단을 누락하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박상옥(재판장) 이상훈 김창석(주심) 조희대 |
(2) 그러면 소액임차인 결정 기준이란 용어는 왜 생겨난 것일까?
담보물권자가 예측하지 못하는 손실을 막고자, 주임법은 부칙으로 소액보증금의 보호에 관한 경과조치로 개정법률의 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 개정법률를 적용하지 않는다고 하였다. 주임법시행령에 개정법률에 있어서 소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치로써 개정법률 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 개정전인 종전의 규정을 적용한다는 부칙이 있다. 담보권자를 보호하기 위해 담보물권이 설정된 시기에 해당하는 소액임차인만 담보물권 보다 우선해서 변제받을수 있지만 그 구간에서 소액임차인에 해당하지 못하면 담보물권보다 우선하지 못하게 된 것이다.
(대법원 2001다84824, 92다49539)
| 대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결 [배당이의][공1993.11.1.(955),2754] 【판시사항】 가. 구 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액의 보증금의 의미 나. 주택임대차보호법 부칙 제3항 규정과 소액임차인 【판결요지】 가. 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것)제8조 및 같은법시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다. 나. 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전에 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 한다. 【참조조문】 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조, 같은법시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 중소기업은행 소송대리인 변호사 김교창 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1992.10.2. 선고 92나15320 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유 대하여 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 부동산에 대하여 1986.11.25. 및 1989.11.1. 취득한 각 근저당권에 기하여 신청한 서울지방법원 남부지원 91타경3793호 임의경매 사건에서 1992.1.15. 열린 배당기일에 경매법원이 그 배당할 금액을 소액임차인이라고 주장하는 피고 및 원심공동피고 소외 1, 소외 2에게 그들 주장의 각 임대보증금 7,000,000원 중 금 5,000,000원씩에 우선 배당하고 잔액을 원고에게 배당한 사실을 인정한 다음, 피고는 구 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여, 구 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조 소정의 금 5,000,000원 이하의 소액보증금이라 함은 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘지 아니하는 경우뿐만 아니라 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘더라도 그 중 금 5,000,000원 부분은 이를 소액보증금으로 본다는 취지라 할 것이고, 이는 소액임차권자를 사회정책적 차원에서 특별히 보호하려는 위 법의 취지나 원고의 입장에서 위 근저당권을 취득할 당시 이미 금 5,000,000원 한도의 소액보증금의 우선변제청구권을 예상하고 있어서 불측의 손해를 입는 것은 아니라는 점으로 보아 그러하다는 이유를 들어 배척하였다. 그러나 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조 및 같은 법 시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다고 할 것이다. 한편 개정된 현행 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전인 1986.11.25. 및 1989.11.1. 이 사건 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 원고에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 할 것이므로, 결국 그 임대보증금이 금 7,000,000원이라고 스스로 주장하는 피고는 원고에 대한 관계에 있어서는 위 임대보증금 중 금 5,000,000원에 대하여도 소액임차인으로서의 우선변제권을 주장할 수 없다고 보아야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심은 피고의 위 임대보증금채권 금 7,000,000원 중 금 5,000,000원 한도에서 원고의 채권에 우선하는 것으로 보고 원고의 이 사건 청구를 배척한 것은 구 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조 제1항에 관한 해석을 그르쳐 판결결과에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 할 것이고, 이점을 지적하는 논지는 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 배만운(재판장) 최재호 김석수 최종영(주심) |
| 대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결 [배당이의][공2002.5.15.(154),1010] 【판시사항】 1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법 시행 후 그에 기한 1990. 2. 19. 개정된 주택임대차보호법시행령이 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우, 소액임차인 해당 여부의 기준 시행령 (=위 개정 전 주택임대차보호법시행령) 【판결요지】 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 위 법률 시행 후에 설정된 근저당권에 대하여는 위 법률의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이지만, 위 법률 시행 후 어떤 범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가에 관하여 위 법률의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것)은 신법인 위 법률의 취지에 반하지 않는 범위 내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 그 이후 1990. 2. 19.부터 시행된 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것)에서 아무런 경과규정을 둔 바 없다고 하여 같은 개정 시행령의 규정이 막바로 위 법률의 시행시점으로 소급하여 위와 같은 근저당권에 대하여 적용될 수는 없다. 【참조조문】 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조, 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것) 제8조, 부칙(1989. 12. 30.) 제3항, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조, 제4조, 헌법 제13조 제2항, 제75조 【참조판례】 대법원 1989. 9. 12. 선고 88누6962 판결(공1989, 1481) 대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결(공1993하, 2754) 대법원 2000. 5. 30. 선고 98두20162 판결(공2000하, 1561) 【전 문】 【원고,상고인】 주식회사 대구은행 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 배영곤) 【원심판결】 대구지법 200 1. 11. 28. 선고 2001나14205 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 본다. 원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 모두 7건의 근저당권을 설정하였는데, 그 근저당권 중 1 내지 3순위 각 근저당권은 1982. 3. 16.부터 1989. 7. 31.까지 사이에, 4, 5순위 각 근저당권은 1990. 2. 8.에, 6, 7순위 각 근저당권은 1993. 6. 29. 및 1995. 2. 21.에 각 설정된 사실, 원고는 위 각 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 대구지방법원 99타경100846 부동산임의경매를 신청한 사실, 한편 피고는 1998. 3. 1. 이 사건 부동산 중 2층 전부를 임차보증금 2,000만 원에 임차·입주한 후 같은 달 9. 전입신고를 마친 사실, 집행법원은 2000. 1. 19. 열린 배당기일에서 그 배당할 금액 중 소액임차인이라고 주장하는 피고에게 700만 원을 우선적으로 배당하고 잔액을 원고에게 배당한 사실을 인정한 다음, 피고는 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여 임차인이 담보물권자와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지의 여부는 그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것이라고 전제하고, 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것, 이하 '개정법'이라고만 한다) 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보증금의 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 볼 것인 점, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것, 이하 '종전 시행령'이라고 한다) 등의 부칙에 경과조치로 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다고 각 규정하고 있음에 반하여, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것, 이하 '개정 시행령'이라고 한다)에는 그와 같은 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 개정 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 개정법 시행 후에 설정된 원고의 제4, 5순위 각 근저당권에 대하여는 그 보증금 중 개정 시행령에서 정한 일정액에 관하여 우선변제권이 인정된다고 할 것이라는 이유를 들어 원고의 주장을 배척하였다. 개정법 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 개정법 시행 후에 설정된 이 사건 4순위 이하 근저당권에 대하여는 개정법의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이지만, 그 중 4, 5순위 각 근저당권이 설정될 당시인 1990. 2. 9.에 있어서는 어떤 범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가에 관하여 개정법의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전이었으므로, 이 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 종전 시행령은 신법인 개정법의 취지에 반하지 않는 범위 내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 그 이후 1990. 2. 19.부터 시행된 개정 시행령에서 아무런 경과규정을 둔 바 없다고 하여 개정 시행령의 규정이 막바로 개정법의 시행시점으로 소급하여 위 4, 5순위 근저당권에 대하여 적용될 수는 없는 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심은 개정 시행령의 규정이 이 사건 4, 5순위 각 근저당권의 경우에도 적용된다고 보고 피고의 위 임차보증금 반환채권 중 700만 원의 범위에서는 원고의 4, 5순위 근저당권에 우선하는 것으로 판단하였으니, 원심에는 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조에 관한 해석을 그르쳐 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이를 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 변재승(재판장) 송진훈 윤재식 이규홍(주심) |
예를 들어 서울의 경우 2008.08.21. ~ 2010.07.25. 까지 설정된 근저당권이 있다면 소액임차인이 되기 위해서는 임차보증금이 6,000만원 이하여야 하고, 이 경우 일정액 2,000만원을 최우선변제금으로 담보물권보다 우선해서 배당 받을 수 있다. 따라서 소액임차인 (9,500만원 이하)이더라도 앞의 구간에 설정된 담보권에 우선할 수 없다. 이때 현행법상 소액임차인에 대해서 예외조항을 둔 담보물권은 근저당권, 담보가등기, 전세권임에는 분명하다.
주임법 제3조에 의해 임차인이 임대차계약을 한 주택을 인도받고, 주민등록신청을 하게되면 그 다음 날 0시부터 대항력을 취득한다. 대항력을 갖는 임차인 중에서 소액보증금의 임차인에게는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 채권보다 우선변제 받는다. 최우선변제금은 매각부동산의 가격의 1/2 범위내에서 우선변제 받는다. 임차인이 여럿 명인 경우 그들의 최우선변제금의 합계액이 매각부동산의 매각대금의 1/2 범위 내에서 담보물권설정 당시의 최우선변제금을 배당하고, 만일 합계액이 1/2을 초과하는 경우엔 안분배당한다.
그리고 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례 (대판 92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 위 주임법 시행령 부칙제조의 담보굼루건에 포함시켜야 한다는 견해가 있다.
| 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 [배당이의][공1992.12.1.(933),3138] 【판시사항】 가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정취지 및 같은 규정에 의하여 우선변제권을 갖는 임차보증금채권자와 선순위의 가압류채권자와의 배당관계 (＝평등배당) 나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부의 판단기준 【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다. 나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 주택임대차보호법 제3조의2의 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하므로, 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다. 【참조조문】 가.나. 주택임대차보호법 제3조의2, 민사소송법 제696조 가. 민사소송법 제659조 【참조판례】 가. 대법원 1987.6.9. 선고 86다카2570 판결(공1987,1138) 1992.3.27. 선고 91다44407 판결(공1992,1392) 【전 문】 【원고, 상고인】 신용보증기금 소송대리인 변호사 정광진 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1992.6.10. 선고 92나1904 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 원심이 적법히 확정한 사실은 다음과 같다. 즉, 원고가 소외인에 대한 금 3,000만 원 채권에 기하여 동 소외인 소유의 이 사건 부동산에 대한 가압류신청을 하여 1989.5.11. 가압류결정이 내려지고 같은 해 5.15. 그 기입등기가 마쳐졌으며, 한편 피고는 1989.3.7. 위 부동산에 관하여 임차보증금을 1,800만 원으로 한 주택임대차계약을 체결하고 같은 해 3.19. 이를 인도받아 주민등록을 마친 후 1990.7.10. 위 임대차계약증서상에 확정일자를 부여받은 사실, 그런데 위 부동산의 근저당권자(1985.3.11.자)인 소외 한국주택은행의 위 부동산에 대한 임의경매신청에 의하여 1990.12.17.자로 경매개시결정이 내려지고 그 절차가 진행되어 1991.4.4. 그 매득금 중 경매비용을 제외한 금 31,140,140원을 배당하게 되었던바, 인천직할시 북구청의 당해세채권 100,270원과 위 한국주택은행의 저당채권 8,281,520원이 제1, 2순위로 배당되고, 피고가 위 임차보증금채권 전액을 제3순위로 배당받음으로써 원고는 나머지 금 4,758,350원만을 배당받는 내용의 배당표가 작성되었다는 것이다. 위 사실관계에서 원고는, 자신의 가압류집행이 피고의 임대차계약증서상 확정일자보다 앞선 것인만큼, 원고의 선순위 가압류채권과 피고의 임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조에 의해 우선변제를 받을 금액을 제외한 나머지 금액)은 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 한다고 주장함에 대하여 원심은, 가압류채권자가 우선변제권이 없는 만큼 원고는 위 부동산에 관하여 선순위를 가진 권리자가 아니고 일반채권자에 불과한 반면, 피고는 위 법이 규정하는 확정일자를 갖춤으로써 우선변제권을 가진다고 할 것이므로, 피고를 우선순위로 한 위 배당표는 정당하다고 판시하고 있다. 그러므로 살피건대, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다. 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로( 당원 1992.3.27. 선고 91다44407 판결; 1987.6.9. 선고 86다카2570 판결 등 참조), 위 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 의하여 대항요건을 갖추고 증서상에 확정일자까지 부여받음으로써 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다고 할 것이며, 이때 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 위 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이어서, 가령 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 이 사건의 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다 할 것이므로, 원고의 가압류채권과 피고의 임차보증금채권은 각 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 할 것이다. 이와 달리 해석한 원심판결에는 가압류의 효력과 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 대한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 윤관(재판장) 최재호 김주한 |
| 대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결 [배당이의][공1993.11.1.(955),2754] 【판시사항】 가. 구 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액의 보증금의 의미 나. 주택임대차보호법 부칙 제3항 규정과 소액임차인 【판결요지】 가. 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것)제8조 및 같은법시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다. 나. 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전에 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 한다. 【참조조문】 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조, 같은법시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항 【전 문】 【원고, 상고인】 중소기업은행 소송대리인 변호사 김교창 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1992.10.2. 선고 92나15320 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유 대하여 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 부동산에 대하여 1986.11.25. 및 1989.11.1. 취득한 각 근저당권에 기하여 신청한 서울지방법원 남부지원 91타경3793호 임의경매 사건에서 1992.1.15. 열린 배당기일에 경매법원이 그 배당할 금액을 소액임차인이라고 주장하는 피고 및 원심공동피고 소외 1, 소외 2에게 그들 주장의 각 임대보증금 7,000,000원 중 금 5,000,000원씩에 우선 배당하고 잔액을 원고에게 배당한 사실을 인정한 다음, 피고는 구 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여, 구 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조 소정의 금 5,000,000원 이하의 소액보증금이라 함은 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘지 아니하는 경우뿐만 아니라 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘더라도 그 중 금 5,000,000원 부분은 이를 소액보증금으로 본다는 취지라 할 것이고, 이는 소액임차권자를 사회정책적 차원에서 특별히 보호하려는 위 법의 취지나 원고의 입장에서 위 근저당권을 취득할 당시 이미 금 5,000,000원 한도의 소액보증금의 우선변제청구권을 예상하고 있어서 불측의 손해를 입는 것은 아니라는 점으로 보아 그러하다는 이유를 들어 배척하였다. 그러나 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조 및 같은 법 시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다고 할 것이다. 한편 개정된 현행 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전인 1986.11.25. 및 1989.11.1. 이 사건 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 원고에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 할 것이므로, 결국 그 임대보증금이 금 7,000,000원이라고 스스로 주장하는 피고는 원고에 대한 관계에 있어서는 위 임대보증금 중 금 5,000,000원에 대하여도 소액임차인으로서의 우선변제권을 주장할 수 없다고 보아야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심은 피고의 위 임대보증금채권 금 7,000,000원 중 금 5,000,000원 한도에서 원고의 채권에 우선하는 것으로 보고 원고의 이 사건 청구를 배척한 것은 구 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조 제1항에 관한 해석을 그르쳐 판결결과에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 할 것이고, 이점을 지적하는 논지는 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 배만운(재판장) 최재호 김석수 최종영(주심) |
| 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 [배당이의][공2007하,1918] 【판시사항】 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법 【판결요지】 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항 【참조판례】 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결(공1992, 3138) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 1외 2인 【원심판결】 대전지법 2007. 6. 8. 선고 2006나13863 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 2, 피고 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 1에 대한 상고를 기각한다. 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 피고 1에 대한 상고에 관하여 원고가 제출한 상고이유서나 상고장에 피고 1에 대한 부분에 관하여는 아무런 상고이유의 기재가 없다. 2. 피고 2, 피고 3에 대한 상고에 관하여 가. 원심의 판단 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외 1(2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 피고 3이 동인의 재산을 상속하였다)은 소외 2 소유의 이 사건 다가구주택의 일부를 실제로 임차하였다고 보이지 아니하고, 위 다가구주택에 관한 부동산임의경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장임차인으로 봄이 상당하므로, 소외 1이 정당한 소액임차인임을 전제로 소외 1에게 1,400만 원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 부당하다고 판단한 후, 소외 1에 대한 위 1,400만 원의 배당액을 삭제하여 동순위의 임차보증금채권자들인 원고 및 원심 공동원고 소외 3(이하 원심 공동원고의 표시는 생략한다)에게 각 미배당 채권액에 비례하여 안분배당하여야 한다고 보아, 소외 1에 대한 배당액 중 4,421,052원[ 소외 1의 배당삭제액 1,400만 원 × 6/19(각 미배당 채권액으로서 원고의 600만 원과 소외 3의 1,300만 원의 합계액 1,900만 원 중 원고의 미배당 채권액 해당 비율)]을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하였다. 나. 이 법원의 판단 그러나 원심의 위와 같은 판단 중, 원고와 소외 3을 동순위의 채권자라고 본 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 그와 같은 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서 ( 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 등 참조), 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다. 그렇다면 원심으로서는, 집행법원이 원고와 소외 3에게 소액임차인에 대한 최우선변제로서 각 1,400만 원을 우선 배당하고 난 각 나머지 임차보증금채권액인 원고의 600만 원과 소외 3의 1,300만 원에 대하여, 원고와 소외 3이 각 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 때가 언제인지를 심리하여 그 선후에 따라 우선변제의 순위를 가리고, 이에 따라 원고가 소외 3보다 선순위일 경우 소외 1에 대한 배당액 중 600만 원을 먼저 삭제하여 원고의 나머지 임차보증금채권액에 배당하는 것으로 배당표를 경정하였어야 함에도 불구하고, 그 판시와 같이 원고와 소외 3이 동순위의 임차보증금채권자들이라는 이유로 원고에게 4,421,052원만을 배당하는 것으로 배당표를 경정하였는바, 이러한 원심판결에는 확정일자부 임차인의 임차보증금반환채권의 우선순위에 관한 법리를 오해하여 원고와 소외 3의 우선변제 순위의 선후에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 3. 결 론 그러므로 원심판결 중 피고 2, 피고 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 피고 1에 대한 상고를 기각하고, 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김지형(재판장) 고현철(주심) 양승태 전수안 **************************************************************** 대전지방법원 2007. 6. 8. 선고 2006나13863 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 1외 1인 【피고, 피항소인】 피고 1외 2인 【변론종결】 2007. 4. 13. 【제1심판결】 대전지방법원 2006. 11. 9. 선고 2005가단56909 판결 【주 문】 1. 제1심 판결 중 피고 2, 3에 대한 부분을 취소한다. 2. 대전지방법원 2004타경34400호 부동산임의경매 사건에 관하여 2005. 11. 10. 위 법원이 작성한 배당표 중 소외 1에 대한 배당액 14,000,000원을 삭제하고, 원고 2에 대한 배당액 14,000,000원을 23,578,947원으로, 원고 1에 대한 배당액 14,000,000원을 18,421,052원으로 각 경정한다. 3. 원고들의 피고 1에 대한 항소를 기각한다. 4. 소송총비용 중 원고들과 피고 2, 3에 대한 부분은 피고 2, 3의 부담으로 하고, 원고들과 피고 1에 대한 부분은 원고들의 부담으로 한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 대전지방법원 2004타경34400 부동산임의경매 사건에 관하여 같은 법원이 2005. 11. 10. 작성한 배당표 중 소외 1에 대한 배당액 14,000,000원과 피고 1에 대한 배당액 5,000,000원을 각 삭제하고, 원고 2에 대한 배당액 14,000,000원을 25,015,520원으로, 원고 1에 대한 배당액 14,000,000원을 20,000,000원으로 각 경정한다. 【이 유】 1. 기초사실 이 법원에서 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 이유의 1. 경매절차의 진행’ 부분 중 나.항 및 라항의 ‘송석남’을 ‘ 소외 1’로 고치는 외에는 제1심 판결 이유 1항 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다. 2. 원고들의 주장 및 판단 가. 원고들의 주장 소외 1은 소외 2의 동거인이고, 피고 1은 소외 2의 시어머니로서 가장임차인인바, 이들이 소액임차인임을 전제로 하여 작성된 위 배당표는 부적법하므로 청구취지 기재와 같이 이들에 대한 배당액을 삭제하고 이는 진정한 임차인인 원고들에게 배당되어야 한다. 나. 판 단 (1) 가장임차인 여부에 관한 판단 (가) 소외 1에 대한 판단 살피건대, 갑 제1호증, 을가 제1호증, 을가 제3호증, 을나 제5호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 1이 위 비01호에 전입신고를 마칠 무렵 이 사건 다가구주택에는 그 시가를 초과하는 합계 약 4억에 이르는 다수의 임차인, 근저당채권자가 있었던 사실, 소외 1은 확정일자 날인을 받고 약 3개월 뒤에 이 사건 경매절차에서 배당요구를 한 사실, 소외 2는 2003. 2.경, 2003. 9.경 2차례에 걸쳐 소외 1이 임차한 위 비01호를 주소로 하여 피고 1에게 보증금 영수증을 작성하여 준 사실을 인정할 수 있고, 피고 1도 소외 2와 소외 1이 오랫동안 동거하고 있는 사이라고 주장하고 있을 뿐만 아니라, 소외 1의 상속인들인 피고 2, 3은 소외 1이 위 비01호를 임차한 경위에 대해, 소외 1이 부인인 소외 3을 사별한 충격에서 벗어나기 위해 종전에 소외 3과 같이 거주하던 곳을 떠나 위 비01호를 임차하였다고 주장하나, 을 제1호증의 기재에 의하면 소외 1은 소외 3 사망 당시에 소외 3과 함께 살지 않았던 사실이 인정되고, 달리 소외 1이 위 비01호를 임차하게 된 경위를 설명하지 못하고 있는 점, 피고 2, 3은 소외 1의 소외 2에 대한 보증금 지급과 관련된 금융자료를 제공하지 못하고 있는 점 등 이 사건 변론에 나타난 모든 사정에 비추어 보면, 소외 1은 이 사건 다가구주택의 소유자인 소외 2와 같이 생활하고 있었던 것으로 보일뿐, 실제로 임차보증금을 지급하고 이 사건 부동산을 인도받아 거주하였다고 보기 어렵고, 소외 1은 경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장임차인으로 봄이 상당하다. 따라서, 소외 1이 정당한 소액임차인임을 전제로 하여 소외 1에게 14,000,000원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 부당하므로, 원고의 위 주장은 이유 있다. (나) 피고 소외 2에 대한 판단 살피건대, 피고 1이 소외 2의 시어머니인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 임차인 피고 1이 임대인 소외 2의 시어머니라는 사정만으로 가장임차인이라 인정하기 부족하고, 달리 피고 1이 가장임차인임을 인정할 증거가 없으며, 오히려 을나 제4호증, 을나 제5호증의 1, 2, 을나 제6호증의 각 기재에 의하면, 피고 1은 이 사건 다가구주택 비동 비02호를 보증금 500만 원 임차하고서 소외 2에게 보증금 500만 원을 3차례에 걸쳐 지급한 사실, 피고 1은 위 비동 02호에 거주한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 1이 가장임차인임을 전제로 하는 원고들의 피고 1에 대한 배당액 삭제 주장은 이유 없다. (2) 추가 배당액 결정 이 사건 다가구주택 등이 매각되어 경매법원은 배당기일인 2005. 11. 10. 매각대금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 320,597,110원 중 원고들에게 소액임차인으로 각 1,400만 원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 다가구주택을, 원고 2은 보증금 2,700만 원에, 원고 1은 보증금 2,000만 원에 각 임차한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 배당표에 의하면 원고 2은 1,300만 원(=2,700만 원 - 1,400만 원)의, 원고 1은 600만 원(=2,000만 원 - 1,400만 원)의 채권을 각 배당받지 못하게 됨은 계산상 명백하다. 한편, 앞서 본 바와 같이 소외 1은 가장임차인이므로 소외 1에 대한 배당액 1,400만 원을 삭제하고, 이를 원고들의 배당액에 포함하는 것으로 위 배당표를 경정해야 하는데, 위 1,400만 원은 원고들이 배당받지 못한 채권액에는 미치지 못하므로, 이를 동순위 채권자들인 원고들에게 배당받지 못한 나머지 채권액에 비례하여 안분배당하여야 할 것인바, 결국 원고 2에게 9,578,947원(= 1,400만 원×1,300만 원/1,900만 원, 원 미만은 버림, 이하 같다)을, 원고 1에게 4,421,052원(= 1,400만 원×600만 원/1,900만 원)을 추가로 배당하여야 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면, 대전지방법원 2004타경34400호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 2005. 11. 10. 위 법원이 작성한 배당표 중 소외 1에 대한 배당액 14,000,000원을 삭제하고, 원고 2에 대한 배당액 14,000,000원을 23,578,947원(=14,000,000원+9,578,947원)으로, 원고 1에 대한 배당액 14,000,000원을 18,421,052원(=14,000,000원+4,421,052원)으로 각 경정하여야 할 것이므로, 원고들의 피고 2, 3에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고들의 피고 1에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 2, 3에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하고 위와 같이 배당표의 경정을 명하기로 하며, 피고 1에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고들의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 손차준(재판장) 윤재남 김상철 **************************************************** 대전지방법원 2006. 11. 9. 선고 2005가단56909 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원 고】 원고 2외 1인 【피 고】 피고 1외 2인 【변론종결】 2006. 10. 26. 【주 문】 1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 【청구취지】 대전지방법원 2004타경34400 부동산임의경매 사건에 관하여 같은 법원이 2005. 11. 10. 작성한 배당표 중 소외 1에 대한 배당액 14,000,000원과 피고 1에 대한 배당액 5,000,000원을 각 삭제하고 원고 2에 대한 배당액 14,000,000원을 25,015,520원으로, 원고 1에 대한 배당액 14,000,000원을 20,000,000원으로 각 경정한다. 【이 유】 1. 경매절차의 진행 가. 가양1동 새마을금고의 신청에 의하여 소외 2 소유의 대전 동구 성남동 (지번 생략) 대 298㎡와 그 지상 3층 다가구주택(이하 이 사건 다가구주택이라 한다.)에 관하여 대전지방법원 2004타경34400호로 부동산임의경매 절차가 개시되었다. 나. 원고들 및 소외 1과 피고 1은 이 사건 다가구주택에 대한 주택임대차보호법상의 임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구를 하였다. 다. 그 후 이 사건 다가구주택 등이 매각되어 경매법원은 배당기일인 2005. 11. 10. 매각대금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 320,597,110원 중 원고들과 소외 1에게 소액임차인으로 각 1,400만 원을, 피고 1에게 소액임차인으로 5백만 원을 각 1순위로 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였다. 라. 원고들은 위 배당기일에 출석하여 소외 1과 피고 1에 대한 배당액 전액에 대하여 이의를 진술한 다음, 2005. 11. 16. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다. 마. 소외 1은 2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 3이 상속하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 을가 1, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고들의 청구에 대한 판단 가. 원고들의 주장 원고들은, 소외 1은 소외 2와 동거인으로 전입신고와 달리 실제로 이 사건 다가구주택에 거주하지 않았고, 피고 1은 소외 2의 시어머니로 소외 2의 아들 소외 4와 함께 거주하다가 2004. 12. 다른 곳으로 이사를 하여 이러한 점 등을 고려하면 소외 1과 피고 1은 허위임차인이라고 할 것이어서 이들이 소액임차인임을 전제로 하여 작성된 위 배당표는 부적법하므로 청구취지 기재와 같이 이들에 대한 배당을 삭제하고 이를 원고들에게 각 배당하여야 한다고 주장한다. 나. 판단 피고 1은 2002. 11. 25. 소외 2로부터 이 사건 다가구주택 중 비동 비02호를 보증금 5백만 원에 기간을 같은 날로부터 24개월로 하여 임차하고 같은 날 전입신고를 한 사실, 소외 1은 2004. 4. 5. 소외 2로부터 이 사건 다가구주택 중 비동 비01호를 보증금 1,500만 원에 기간을 24개월로 하여 임차하고 같은 해 4. 30. 전입하여 같은 해 8. 12. 확정일자를 받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을가 제2호증, 을가 제3호증, 을나 제1호증, 을나 제4호증, 을나 제5호증의 1, 2, 을나 제6호증, 을나 제7호증, 을나 제8호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 이러한 사실로 보면 소외 1과 피고 1은 이 사건 다가구주택에 대하여 소외 2와 적법하게 임대차계약을 체결하고 거주한 것으로 보이고 원고들의 주장과 같이 각 임대차계약이 허위인지 여부에 관하여는 이를 인정할 증거가 없다. 3. 결론 그러므로 원고들의 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 한다. 판사 이동국 |
① 담보물권(근저당권, 담보가등기, 전세권 등)이 있고 이보다 선순위나 동순위의 확정일자부 우선변제권이 있는 경우에 임차인이 담보물권에 해당하는 기준시기에 소액임차인에 해당되지 못하면 담보물권보다 선순위 또는 동순위의 확정일자부 우선변제권보다 소액임차인이 우선하지 못한다는 견해에 일치한다. (확정일자 한정설)
② 그러나 담보물권보다 확정일자가 후순위이거나 담보물권 등이 없고 확정일자 임차인만 있는 경우 또는 임차인의 확정일자와 무담보채권(조세, 공과금, 임금채권, 가압류, 강제경매신청채권, 집행권원에 의한 배당요구채권)등 만이 있는 경우, 이때도 확정일자부 임차권이 소액임차인에 우선할 수 있는 가에 대해선 판례(대판92다30597, 92다49539, 2007다45562-상단 판례 참조)를 근거로 확정일자부 임차권을 담보물권에 포함시켜야 한다는 견해다.
그러나 확정일자를 기준으로 소액우선변제금액을 지급하게 되면 확정일자 받은 날을 공시할 수 없기 때문에, 다른 임차인들이 확정일자를 받았는지 여부, 언제 받았는지 등을 알 수 없고, 확정일자를 받은 임차인이 배당요구를 하는 여부에 따라 소액우선변제금이 달라지는 등 불확실한 법률관계로 인하여 혼란에 빠질 수 있다. 이 과정에 필자는 이우재부장판사님의 견해에 주목하고 있었다.
확정일자를 갖춘 임차인을 배당실무에서 확정일자 한정설 정도만 적용하면 된다는 것, 즉 저당권 등 보다 선순위 또는 동순위의 확정일자우선변제권이 있는 경우에 저당권에 대항할 수 없는 소액임차인은 확정일자우선변제권 보다 후순위로 보나, 저당권 등이 없고 확정일자 임차인 등만 또는 선순위 저당권 등을 우선배당하고 후순위 확정일자 임차인이 있는 경우, 그리고 무담보채권자만 있다면 소액임차인의 기준은 배당시점에서 법적 최대한의 소액임차보증금을 소액임차인으로 판단해서 배당표를 작성해야 한다는 견해로, 이재우판사의 '판사님 배당에 이의가 있읍니다'에서 동의하였다.
그런데 주임법 제3조의6 (확정일자부여 및 임대차정보제공 등) 제3항 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보의 제공을 요청할 수 있다, 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다. 본조 규정이 신설되면서 주임법 제4조(확정일자부 기재상황 등)와 제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 점위)등으로 이해관계인 등이 확정일자 정도도 공유할 수 있게 되었다.
그리고 창원지방법원(2014나4570)의 2심판결에서도 확정일자를 기준으로 한다는 판결이 나왔다. 이밖에도 법원실무제요 민사집행 II 에서 주임법 시행령 부칙제4조에 해당하는 담보물권은 저당권이이나 가등기담보권 등은 해당되나 가압류는 포함되지 않는다. 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있다는 대법원 판례(대판92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 긍정하는 견해가 다수설이다. 그리고, 2015년 발간된 민사집행실무에서도 소액임차인 결정기준에 관한 내용이 있는데 "주임법시행령 부칙 제4조에서 담보물권을 취득한 자에 저당권자, 전세권자, 가등기담보권자는 포함되나 가압류권자나 조세채권자는 포함되지 않는다. 확정일자 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례를 근거로 긍정설이 우세하다고 기술하고 있다. 이 책들은 법원공무원이 업무를 진행하는데 기준으로 삼고 있는 책이다. 그래서 그런지 배당실무에서도 소액임차인결정기준에 확정일자도 포함해도 계산하고 있다는 사실을 서울중앙지방법원 사법보좌관 및 실무자분들을 통해서 확인할 수 있었다. 그리고 이러한 경향은 공매절차를 진행하는 한국자산공사도 마찬가지로 확정일자 이마권을 소액임차인결정기준으로 삼고 배당하고 있었다. 그런데 이러한 현상은 법원 전체에서 행해지는 것이 아니고 일부에서는 확정일자를 기준으로 하지 않고 저당권과 담보가등기, 전세권만 가지고 소액임차인을 결정하기도 한다. 어쨋든 소액임차인을 결정하는 기준에 확정일자도 포함시켜야 한다는 판단이 대세를 이루어 가고 있는 양상이다.
이러한 분위기 속에서 확정일자를 기준으로 판단해야 한다는 창원지법 2014나4570 판결은 우리들에게 희사하는 바가 클 수 밖에 없는 것이다. 대구지방법원 2011타경22634호 경매사건 배당절차가 완료되고 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구 소송에서 창원지방법원 밀양지원 2013가소3923 부당이득금반환 청구소송에서는 원고사 패소했으나 (경매법원과 1심에서는 근저당권을 기준으로 1차 판단하고 확정일자만 있는 상태에서 배당 시점으로 소액임차인을 판단했었다) 2심인 창원지방법원 2014나4570 판셜에서는 원고의 손을 들어준 판결이다. 따라서 경매법원 배당표와 2심 법원의 판단을 근거로 배당표를 작성하면 다음과 같다.
가) 2015.02.10. 선고한 창원지방법원 2014나4570 파결의 원인이 되었던 대구지방법원 2011타경22634호 경매사건은 다음과 같다.
나) 대구지방법원은 실제 배당할 금액을 617,718,357원으로 확정한 후 아래 표와 같이 배당을 실시하였다.
다) 창원지방법원의 판단
(가) 이 사건 주택에 대한 주택임대차보호법 제8조 및 구 주택임대차보호법시행령 제3조 및 제4조에 따른 소액임차보증금액 및 최우서년제되는 일정액은 다음과 같다.
(나) 원고가 부당이득을 청구할 수 있는지 여부
배당표의 확정 및 실시는 강제집행절차의 종료를 의미하는 것일 뿐이며, 확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실제법상의 권리를 확정하는 것이 아니므로 배당을 받아야 할 자가 배당을 받지 못하고 배당을 받지 못할 자가 배당을 받은 경우에는 배당에 관하여 이의를 한 여부 또는 형식상 배당절차가 확정되었는지 여부에 관계없이 배당을 받지 못한 채권자는 배당받은 자에 대하여 부당이득봔환을 청구할 수 있다. (대법원 2003다32681 판결 참조)
| 대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다32681 판결 [부당이득금반환][공2004.5.15.(202),795] 【판시사항】 [1] 가압류채권자에 대한 배당액이 공탁된 후 가압류집행이 취소되거나 가압류채권자가 본안소송에서 패소확정판결을 받는 경우, 그 공탁금을 다른 채권자에게 추가 배당하여야 하는지 여부 (적극) 및 본안에서 승소확정판결을 받은 금액이 공탁된 배당액을 초과하는 경우에도 그 공탁금을 다른 채권자에게 추가 배당하여야 하는지 여부 (적극) [2] 확정된 배당표에 의해 배당을 실시한 경우, 배당을 받지 못한 채권자에게 부당이득반환청구권이 있는지 여부 (적극) 【판결요지】 [1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제589조 제3항의 규정에 의하여 집행법원이 가압류채권자의 미확정채권에 대한 배당액이 정해진 후 배당기일에 다른 채권자로부터 그 피보전채권의 존부에 관하여 아무런 이의 없이 배당절차가 종료되어 가압류채권자에 대한 배당액이 공탁되었다고 하더라도, 공탁된 배당금이 피공탁자에게 지급될 때까지는 배당절차가 종료되었다고 단정할 수 없을 뿐 아니라, 경매제도가 채무자의 재산으로부터 채권자의 만족을 얻게 하는 데에 근본 목적으로 두고 있는 만큼 만족을 받지 못한 채권자가 있는 데도 이를 제쳐둔 채 채무자에게 공탁된 배당금을 지급하는 것은 경매제도의 목적에 현저히 반하는 것이라는 점 등에 비추어, 가압류채권자에 대한 배당액이 공탁된 후 가압류집행이 취소되거나 가압류채권자가 본안소송에서 패소확정판결을 받는 등의 경우에는, 그 공탁금은 채무자에게 교부할 것이 아니라 다른 채권자들에게 추가로 배당하여야 하는 것으로 해석하여야 할 것이고, 이는 가압류채권자가 본안에서 승소확정판결을 받은 금액이 공탁된 배당액을 초과한다고 하여도 마찬가지라 할 것이다. [2] 확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것이 아니므로 배당을 받아야 할 자가 배당을 받지 못하고 배당을 받지 못할 자가 배당을 받은 경우에는 배당에 관하여 이의를 한 여부 또는 형식상 배당절차가 확정되었는지 여부에 관계없이 배당을 받지 못한 채권자는 배당받은 자에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있다. 【참조조문】 [1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제589조 제3항(현행 삭제) /[2] 민법 제741조, 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제589조(현행 삭제) 【참조판례】 [1] 대법원 1991. 1. 29. 선고 90다5122, 90다카26072 판결(공1991, 855) [2] 대법원 1988. 11. 8. 선고 86다카2949 판결(공1998하, 1522) 대법원 1997. 2. 14. 선고 96다51585 판결(공1997상, 769) 대법원 2000. 10. 10. 선고 99다53230 판결(공2000하, 2299) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 1 외 5인 (소송대리인 변호사 조수봉) 【피고,피상고인】 주식회사 정리금융공사 (소송대리인 법무법인 신성 담당변호사 배종근) 【원심판결】 부산지법 2003. 5. 30. 선고 2003나18 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 본원 합의부로 환송한다. 【이유】 1. 원심의 판단 원심판결 이유에 의하면 원심은, 채무자 소외 1 소유의 부동산에 대한 임의경매절차에서 집행법원이 1999. 8. 17. 매각대금에 대한 배당을 실시하였는데, 집행비용과 선순위채권자들에게 배당하고 남은 135,691,575원을 동일한 4순위자로서 가압류채권자인 주식회사 한국상호신용금고(그 후 피고가 위 한국상호신용금고의 모든 권리·의무를 포괄승계하였다. 이하 '피고'라 한다)의 청구금액 457,285,787원, 각 배당요구채권자인 소외 2의 채권 2,500만 원, 소외 3의 채권 3,500만 원, 원고 4의 채권 4,000만 원, 원고 5의 채권 3,000만 원, 원고 6의 채권 5,000만 원에 각기 안분배당하는 것으로 배당표가 작성되었고, 위 배당표는 이의없이 확정되었으며, 집행법원은 피고에 대한 위 배당액 전부를 가압류채권자의 미확정채권액이라는 사유로 공탁한 사실, 피고는 소외 1을 상대로 457,285,787원의 지급을 구하는 손해배상청구의 본안소송을 제기하였으나 그 소송에서 소외 1은 피고에게 1억 5,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 일부승소판결이 선고 되었고, 그 판결은 그 무렵 확정된 사실, 피고는 2000. 11. 14. 위와 같이 공탁된 배당액 101,341,285원을 전부 수령한 사실을 인정한 다음, 경매절차에서 가압류채권자에 대한 배당액이 공탁된 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소확정된 채권액이 공탁된 배당액보다 많은 경우에는 공탁된 배당액 전부를 가압류채권자에게 그대로 지급하는 것이 상당하다는 이유로 원고들의 이 사건 부당이득반환청구를 배척하였다. 2. 이 법원의 판단 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다. 가. 임의경매절차에도 준용되는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제589조 제2항은 "정지조건 있는 채권의 배당액은 공탁하고 조건의 성부에 의하여 지급하거나 재배당하여야 한다."라고 규정하고 있지만, 가압류채권자에 대한 배당액 등에 관하여는 같은 법조 제3항이 이를 공탁하여야 한다고 규정하고 있을 뿐, 그 공탁금의 처리에 관하여는 아무런 규정도 두고 있지 아니하다. 그러나 같은 법 제589조 제3항의 규정에 의하여 집행법원이 가압류채권자의 미확정채권에 대한 배당액이 정해진 후 배당기일에 다른 채권자로부터 그 피보전채권의 존부에 관하여 아무런 이의 없이 배당절차가 종료되어 가압류채권자에 대한 배당액이 공탁되었다고 하더라도, 공탁된 배당금이 피공탁자에게 지급될 때까지는 배당절차가 종료되었다고 단정할 수 없을 뿐 아니라, 경매제도가 채무자의 재산으로부터 채권자의 만족을 얻게 하는 데에 근본 목적을 두고 있는 만큼 만족을 받지 못한 채권자가 있는 데도 이를 제쳐둔 채 채무자에게 공탁된 배당금을 지급하는 것은 경매제도의 목적에 현저히 반하는 것이라는 점 등에 비추어, 가압류채권자에 대한 배당액이 공탁된 후 가압류집행이 취소되거나 가압류채권자가 본안소송에서 패소확정판결을 받는 등의 경우에는, 그 공탁금은 채무자에게 교부할 것이 아니라 다른 채권자들에게 추가로 배당하여야 하는 것으로 해석하여야 할 것이고 ( 대법원 1991. 1. 29. 선고 90다카26072 판결 참조), 이는 가압류채권자가 본안에서 승소확정판결을 받은 금액이 공탁된 배당액을 초과한다고 하여도 마찬가지라고 할 것이다. 나. 한편, 확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것이 아니므로 배당을 받아야 할 자가 배당을 받지 못하고 배당을 받지 못할 자가 배당을 받은 경우에는 배당에 관하여 이의를 한 여부 또는 형식상 배당절차가 확정되었는지 여부에 관계없이 배당을 받지 못한 채권자는 배당받은 자에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있다( 대법원 1988. 11. 8. 선고 86다카2949 판결). 다. 이 사건에서 배당액이 공탁되었던 가압류채권자인 피고가 본안소송에서 일부 승소의 확정판결을 받았으므로 집행법원으로서는 그 승소확정된 금액을 기준으로 하여 배당액을 재차 조정하여 공탁된 배당액 중 그 조정된 금액만을 피고에게 지급하고 나머지는 다른 채권자들인 원고들에게 배당하는 방식의 추가배당을 실시하였어야 할 것임에도, 집행법원이 이에 이르지 아니한 채 공탁된 배당액 전부를 피고에게 지급한 이상 피고는 실제로 지급 받은 금액과 위와 같이 승소확정된 금액을 기준으로 하여 조정된 배당액과의 차액을 원고들에게 부당이득으로서 반환할 의무가 있다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 피고가 가압류채권액을 기준으로 하여 공탁된 배당액 전액을 지급받은 것이 정당하다고 본 원심판결에는 구 민사소송법에서의 임의경매절차에서 가압류채권자에게 공탁된 배당액의 추가배당에 관한 법리 또는 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 이를 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김용담(재판장) 배기원 이강국(주심) |
그런데 갑 제2호증의 기재에 의하면 원고는 2011.09.06. 임차인으로서 임대차보증금 채권에 대한 배당요구를 한 사실이 인정되므로, 원고가 비록 배당에 관하여 이의를 제기하지 않았다고 하더라도 원고는 피고들 및 선정자들이 배당받은 금액이 실제적으로 부당함을 이유로 피고들 및 선정당사자들을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있다.
(다) '담보물권을 취득한 자'에 우선변제권을 가진 임차인이 포함되는지
주임법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추어 우선변제권이 있는 임차인은 구주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조에서 정한 '담보물권을 취득한 자'에 해당한다고 봄이 상당하다.
따라서, 피고 김병희, 전우현, 선정자 서희민, 전미령, 조성민은 원고와의 관계에서 원고가 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 2009.12.경 적용되는 주택임대차보호법 시행령에 따라 최우선변제가 인정되는 일정액 1,700만원을 각 배당받았어야 함에도 이를 초과하여 각 1,900만원을 배당받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 김명희, 전우현, 선정자 서희민, 전미령, 조성민은 초과로 배당받은 각 200만원 및 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환할 의무가 있으며, 피고 유연금이 차임 210만원을 임대인에게 미지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 피고 유연금이 미지급 차임 210만원을 공제한 1,290만원을 초과하여 임대차보증금 전액에 해당하는 1,500만원을 배당받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 유연금이 초과로 배당받은 210만원 및 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
(라) 부당이득 반환의 범위
이 과정은 지면관계상 생략한다.
| 부칙 제4조의 담보물권에 확정일자 임차권을 포함시키기로 했다. 필자는 "아는 만큼 더 받는 경매배당금의 비밀"에서는 확정일자임차인을 소액임차인결정기준으로 삼지안혹 순수한 담보물권 (근저당권, 담보가등기, 전세권)만 가지고 배당표를 작성했지만, "전문가가 알려주는 배당표작성과 배당이의 실무"에서는 확정일차 임차권도 주임법 시행령 부칙제4조의 담보물권에 포함시켜서 배당표를 작성했으므로 부칙 제4조에서 담보물권은 이때부터 근저당권, 가등기담보권, 전세권, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권 등으로 확대해석하게 된 것이다. |
(2-2-2) 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권
주임법 제3조제1항의 대항요건인 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자를 부여 받았다면 주택이 경매나 공매로 매각되는 과정에서 후순위 제3채권자들에 우선하여 변제 받을 수 있는 권리이다.
여기서 확정일자에 의한 우선변제권은 반드시 대항요건을 갖추고 대항력이 발생해야 그 효력이 발생하게 된다.
( 갑과 주택임대차계약을 체결하여 주택 일부를 임차한 을이 그 주택에 관한 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤에도 위 주택 일부를 계속 점유하면서 다시 임대인 명의를 위 주택이 선행 경매로 매각된 후 이를 전전매수하여 소유권이전등기를 마친 병으로 하여 그를 대리하는 갑과 위 주택 일부에 관한 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 을이 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가지는지 문제 된 사안에서, 제반 사정에 비추어 새로운 임대차계약은 종전 임대차계약과는 별개의 것이므로 을은 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례이다.
경매목적 부동산이 매각된 경우 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것인바(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조), 이 사건에서도 을이 이 사건 주택 중 일부에 관하여 체결한 종전 임대차계약은 당시 선순위 근저당권자에 의하여 개시된 판시 선행 경매절차로 말미암아 이미 종료되었다고 볼 수 있다. 그러므로 을이 같은 부동산에 관하여 2015. 8. 27. 체결한 임대차계약은 위 부동산을 점유하면서 사용ㆍ수익할 수 있는 권원을 새로 부여받음과 동시에 임차권의 대항력 및 우선변제권을 유효하게 취득하기 위한 차원으로 볼 여지가 많다. )
| 대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다38952, 38969 판결 [배당이의ㆍ배당이의][미간행] 【판시사항】 [1] 배당이의 소송에서 배당이의사유에 관한 증명책임의 분배 [2] 갑과 주택임대차계약을 체결하여 주택 일부를 임차한 을이 그 주택에 관한 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤에도 위 주택 일부를 계속 점유하면서 다시 임대인 명의를 위 주택이 선행 경매로 매각된 후 이를 전전매수하여 소유권이전등기를 마친 병으로 하여 그를 대리하는 갑과 위 주택 일부에 관한 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 을이 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가지는지 문제 된 사안에서, 제반 사정에 비추어 새로운 임대차계약은 종전 임대차계약과는 별개의 것이므로 을은 새로운 임대차계약에 기해 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례 【참조조문】 [1] 민사소송법 제288조, 민사집행법 제151조 [2] 민사소송법 제288조, 민사집행법 제91조 제3항, 제151조, 제268조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제3조의5, 제8조 【참조판례】 [1] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결(공1997하, 3831) 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결(공2007하, 1241) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 1 (소송대리인 변호사 김덕화) 【피고, 피상고인】 피고 2 【원심판결】 춘천지법 강릉지원 2020. 4. 7. 선고 2019나750, 767 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원 강릉지원에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다. 원고와 피고 2 사이의 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 원고의 상고이유에 대하여 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고 2가 가장임차인이라는 원고의 주장을 배척하였다. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 판단을 누락하는 등의 잘못이 없다. 원심이 원고의 배당액을 원금 3,000만 원으로 한정한 데에는 법리오해 및 이유불비의 잘못이 있다는 상고이유의 주장은 피고 2에 대하여만 상고를 제기한 이 사건에서 원고가 주장할 수 있는 사유가 되지 못한다. 2. 피고 1의 상고이유에 대하여 가. 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 피고 1에게 이 사건 주택 중 일부를 실제 임대하였던 이는 소외 1이고, 따라서 피고 1이 판시 선행 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 보증금 중 일부를 배당받은 뒤 다시 임대인 명의를 소외 2로 하여 소외 1과 사이에 2015. 8. 27.자 임대차계약서를 작성하였더라도 이로써 피고 1이 새로이 임차인이 되었다고 보기 어렵다는 등의 이유를 들어, 위 2015. 8. 27.자 임대차계약서를 기초로 피고 1에게 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제권 내지 우선변제권이 있음을 전제로 한 이 사건 배당표는 판시와 같이 경정되어야 한다고 판단하였다. 1) 원심 공동피고 소외 3의 2012. 9. 1.자 임대차계약서에는 소외 1의 휴대전화번호가 ‘여자 주인’의 것으로 기재되어 있다. 2) 판시 선행 경매절차에서 이 사건 부동산을 소외 4가 매수한 뒤 같은 날 곧바로 그 소유명의가 소외 5에게 이전되었다가 불과 20일 정도 뒤에 다시 소외 2에게 이전되었다. 이와 같이 단기간에 소유자 명의가 연달아 변경되는 것은 매우 이례적이어서 위 사람들이 진정한 소유자인지 의심스러운 데다가 위 사람들은 모두 소외 1의 지인으로 보인다. 3) 피고 1과 위 소외 3이 2015. 8. 27. 임대차계약을 체결할 당시 소외 1이 소외 2를 대리하였다. 4) 판시 선행 경매절차에서 피고 1과 위 소외 3이 배당받은 돈 일부가 다시 임대차보증금 조로 소외 1의 아들인 소외 6 명의의 예금계좌로 입금되었다. 5) 위 소외 3은 2013. 9. 13.경부터, 피고 1은 2012. 3. 6.경부터 계속 이 사건 주택 중 각 해당 부분을 점유하여 왔다. 6) 소외 1의 원고에 대한 대여금 채무를 담보하기 위하여 소외 2가 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 근저당권을 설정하였다. 나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 1) 배당이의 소송에 있어서의 배당이의사유에 관한 증명책임도 일반 민사소송에서의 증명책임 분배의 원칙에 따라야 하므로, 원고가 피고의 채권이 성립하지 아니하였음을 주장하는 경우에는 피고에게 채권의 발생원인사실을 증명할 책임이 있고, 원고가 그 채권이 통정허위표시로서 무효라거나 변제에 의하여 소멸되었음을 주장하는 경우에는 원고에게 그 장애 또는 소멸사유에 해당하는 사실을 증명할 책임이 있다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결 등 참조). 2) 원심이 들고 있는 앞서 본 사정들은, 위 2015. 8. 27.자 임대차계약과 관련하여 당시의 임대인이 그 계약서에 기재된 바대로 소외 2가 실제로 맞는지에 대하여 의심할 만한 사유에 해당하지만, 이는 위 2015. 8. 27.자 임대차계약이 통정허위표시에 해당하거나 피고 1이 가장임차인인지 여부와는 별개의 문제라고 보아야 한다. 경매목적 부동산이 매각된 경우 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것인바(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조), 이 사건에서도 피고 1이 이 사건 주택 중 일부에 관하여 체결한 종전 임대차계약은 당시 선순위 근저당권자에 의하여 개시된 판시 선행 경매절차로 말미암아 이미 종료되었다고 볼 수 있다. 그러므로 피고 1이 같은 부동산에 관하여 2015. 8. 27. 체결한 임대차계약은 위 부동산을 점유하면서 사용ㆍ수익할 수 있는 권원을 새로 부여받음과 동시에 임차권의 대항력 및 우선변제권을 유효하게 취득하기 위한 차원으로 볼 여지가 많다. 3) 나아가 원심이 들고 있는 바에 의하더라도, 피고 1은 판시 선행 경매절차 이후에도 이 사건 주택 중 같은 부분을 계속 점유하여 왔고, 2015. 8. 27. 임대차계약을 체결한 직후에 일부 금원을 임대차보증금 조로 소외 1의 아들인 소외 6 명의의 예금 계좌로 송금하였음을 알 수 있다. 이러한 사정은 주택을 주거용으로 사용ㆍ수익한다는 주택임대차계약의 목적 및 내용을 기본적으로 충족할 뿐 아니라, 피고 1이 체결한 2015. 8. 27.자 임대차계약이 종전의 임대차계약과는 별개의 것이라는 점을 뒷받침한다. 다. 그런데도 원심은 이와 달리 판시와 같은 사정만으로 피고 1이 2015. 8. 27. 체결한 임대차계약에 기해서는 주택임대차보호법에 정한 최우선변제권 내지 우선변제권을 가질 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 배당이의 소송의 증명책임 분배 및 가장임차인에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하고, 그 부분 상고비용은 패소자인 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김재형(재판장) 민유숙 이동원(주심) 노태악 |
| 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법 (대판2007다45562) 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 [배당이의][공2007하,1918] 【판시사항】 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법 【판결요지】 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항 【참조판례】 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결(공1992, 3138) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 1외 2인 【원심판결】 대전지법 2007. 6. 8. 선고 2006나13863 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 2, 피고 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 1에 대한 상고를 기각한다. 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 피고 1에 대한 상고에 관하여 원고가 제출한 상고이유서나 상고장에 피고 1에 대한 부분에 관하여는 아무런 상고이유의 기재가 없다. 2. 피고 2, 피고 3에 대한 상고에 관하여 가. 원심의 판단 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외 1(2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 피고 3이 동인의 재산을 상속하였다)은 소외 2 소유의 이 사건 다가구주택의 일부를 실제로 임차하였다고 보이지 아니하고, 위 다가구주택에 관한 부동산임의경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장임차인으로 봄이 상당하므로, 소외 1이 정당한 소액임차인임을 전제로 소외 1에게 1,400만 원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 부당하다고 판단한 후, 소외 1에 대한 위 1,400만 원의 배당액을 삭제하여 동순위의 임차보증금채권자들인 원고 및 원심 공동원고 소외 3(이하 원심 공동원고의 표시는 생략한다)에게 각 미배당 채권액에 비례하여 안분배당하여야 한다고 보아, 소외 1에 대한 배당액 중 4,421,052원[ 소외 1의 배당삭제액 1,400만 원 × 6/19(각 미배당 채권액으로서 원고의 600만 원과 소외 3의 1,300만 원의 합계액 1,900만 원 중 원고의 미배당 채권액 해당 비율)]을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하였다. 나. 이 법원의 판단 그러나 원심의 위와 같은 판단 중, 원고와 소외 3을 동순위의 채권자라고 본 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 그와 같은 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서 ( 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 등 참조), 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다. 그렇다면 원심으로서는, 집행법원이 원고와 소외 3에게 소액임차인에 대한 최우선변제로서 각 1,400만 원을 우선 배당하고 난 각 나머지 임차보증금채권액인 원고의 600만 원과 소외 3의 1,300만 원에 대하여, 원고와 소외 3이 각 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 때가 언제인지를 심리하여 그 선후에 따라 우선변제의 순위를 가리고, 이에 따라 원고가 소외 3보다 선순위일 경우 소외 1에 대한 배당액 중 600만 원을 먼저 삭제하여 원고의 나머지 임차보증금채권액에 배당하는 것으로 배당표를 경정하였어야 함에도 불구하고, 그 판시와 같이 원고와 소외 3이 동순위의 임차보증금채권자들이라는 이유로 원고에게 4,421,052원만을 배당하는 것으로 배당표를 경정하였는바, 이러한 원심판결에는 확정일자부 임차인의 임차보증금반환채권의 우선순위에 관한 법리를 오해하여 원고와 소외 3의 우선변제 순위의 선후에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 3. 결 론 그러므로 원심판결 중 피고 2, 피고 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 피고 1에 대한 상고를 기각하고, 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김지형(재판장) 고현철(주심) 양승태 전수안 |
(출입국관리법이 2002. 12. 5. 법률 제6745호로 개정되면서 외국인의 편의를 위해 제88조의2를 신설하였다. 이에 따르면, 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 외국인등록증과 외국인등록 사실증명으로 주민등록증과 주민등록등본·초본을 갈음하고(제1항), 외국인등록과 체류지 변경신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제2항). 따라서 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다.
그러나 사건 부동산에 대한 임대차계약의 가장 임차인 여부에 대해 좀더 관심을 갖는다. 해당 부동산은 임대차계약 체결 당시에 이미 3개의 근저당권이 설정되어 있는 상태이다. 이에 원고인 채권자는 임대인과 임차인은 채무자인 임대인이 채무초과상태에서 체결한 임대차계약으로 이는 사해행위에 해당한다고 주자하였다.
그러나, 1심은 물론이고 2심에서도 이를 사해행위로 판단하지 않았다. 사실, 채무자인 임대인의 채무상태가 채무초과상태에 이르러 곧 경매가 개시될 것임을 알고 소위 소액임차인의 최우선변제금의 배당을 위해 그러한 임대차계약을 체결한 경우에는 주임법에 규정되 소액임차인의 최우선변제권은 인정되지 않는다.
따라서 법원이 사행행위로 판단하지 않은 판단의 근거에 대해 좀더 자세히 살펴보는 것이 이 판례의 더 큰 의미가 있다는 판단에 해당 판례를 모두 싣는다.
근저당권이 ①2012. 11. 21. ㈜우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 324,000,000원의 근저당권, ②2012. 11. 21. 원고를 근저당권자로 하는 채권최고액 95,500,119원의 근저당권, ③2013. 7. 17. ㈜정우브레카를 근저당권자로 하는 채권최고액 50,000,000원의 근저당권]. 등이 설정되어 있어, 즉 이 사건 주택에 관한 가압류, 압류 등의 현황, 경매개시 시점, 소유자인 소외 1의 파산신청 시기, 이 사건 주택의 매각가격과 피담보채권의 규모 등을 종합하면, 피고가 소외 1과 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 소외 1은 이미 채무초과상태에 있었거나 이 사건 임대차계약으로 인하여 채무초과상태에 이르게 되었다고 볼 여지가 많다.
그러나 위와 같은 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 여러 사정, 즉
①이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택에는 3건의 근저당권이 설정되어 있었으나, 가압류, 압류 등과 같이 채무자의 채무초과상태 가능성을 보여주는 정황은 없었던 점,
②선순위 담보권이 설정된 상태에서 거래가 이루어지는 사례는 부동산 거래에서 흔히 볼 수 있는 현실인 점,
③피고는 주거의 필요에 따라 이 사건 주택을 임차하여 실제로 거주한 점,
④선순위 담보권의 존재를 고려할 때 이 사건 임대차계약에서 정한 임차보증금의 액수가 이례적으로 낮거나 높다고 볼 수 없는 점,
⑤피고가 이 사건 주택의 임대차 외에 다른 이유로 소유자인 소외 1 등과 접촉한 정황은 찾아볼 수 없는 점 등에 비추어 보면,
피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 자신의 행위가 다른 채권자를 해한다는 사실을 알지 못하였다고 봄이 타당하다.
합리적인 이유없이 주임법사의 임차인의 권리를 제한할 수 없으므로 어떠한 경우에 가장임차인에 해당하는지 해당 사례마다 좀더 자세한 내용이 판시된 1심, 2심 판례를 자세히 볼 필요가 있다고 본다. )
| 대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결 [배당이의][공2019상,1037] 【판시사항】 [1] 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 외국인등록과 체류지 변경신고 또는 국내거소신고와 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되는지 여부 (적극) [2] 재외국민이 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조에 따라 국내거소신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되는지 여부 (적극) 및 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 하는지 여부 (적극) 【판결요지】 [1] 출입국관리법이 2002. 12. 5. 법률 제6745호로 개정되면서 외국인의 편의를 위해 제88조의2를 신설하였다. 이에 따르면, 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 외국인등록증과 외국인등록 사실증명으로 주민등록증과 주민등록등본·초본을 갈음하고(제1항), 외국인등록과 체류지 변경신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제2항). 따라서 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다. 이처럼 출입국관리법이 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 따른 주민등록과 전입신고를 한 것으로 간주하는 취지는, 외국인이나 외국국적동포가 주민등록법에 따른 주민등록을 할 수 없는 대신에 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 있다. 이는 특히 주택임대차법에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데서 직접적인 실효성을 발휘한다. 한편 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라 한다)에 따르면, 국내거소신고나 거소이전신고를 한 외국국적동포는 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 간주한다(제10조 제4항). 따라서 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대해서는 출입국관리법 제88조의2 제2항이 적용되므로, 외국국적동포가 재외동포법에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고에 대해서도 앞에서 본 외국인등록과 마찬가지로 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다. [2] 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 재외동포법’이라 한다) 시행 당시에는 같은 법 제6조에 따른 재외국민의 국내거소신고를 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있도록 하는 명시적인 근거조항이 없었다. 또한 재외국민은 외국국적동포가 아니기 때문에 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조 제4항의 적용대상도 아니다. 위와 같은 재외국민의 국내거소신고에 관한 규정을 출입국관리법 제88조의2 제2항과 비교해 보면, 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음할 수 있는지에 관하여 법률의 공백이 있다고 보아야 한다. 구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다. 따라서 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다. 【참조조문】 [1] 헌법 제2조 제2항, 제6조 제2항, 출입국관리법 제88조의2 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것) 제6조, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조, 제9조, 제10조 제4항, 주민등록법 제6조 제1항 제3호 [2] 헌법 제2조 제2항, 제6조 제2항, 출입국관리법 제88조의2 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것) 제6조, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조, 제9조, 제10조 제4항, 주민등록법 제6조 제1항 제3호 【참조판례】 [1] 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결(공2016하, 1658) 대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 선우산업개발 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 3인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 정동 담당변호사 이종린 외 1인) 【원심판결】 인천지법 2015. 11. 25. 선고 2015나53674 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 쟁점 재외국민(재외국민)인 피고가 2013. 9. 27. 국내에서 주택을 임차하여 인도를 받고 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 재외동포법’이라 한다) 제6조에 따라 거소이전신고를 마쳤다. 이러한 경우 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고를 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제1항에서 대항요건으로 정한 주민등록이나 전입신고와 마찬가지로 볼 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다. 먼저 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도에 관하여 살펴본 다음, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고도 주택임대차법에 따른 대항요건인 주민등록과 전입신고로 볼 수 있는지에 관하여 판단할 필요가 있다. 2. 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도 가. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라 한다) 제2조는 재외동포를 ‘재외국민’과 ‘외국국적동포’로 구분하고 있다. 재외국민은 ‘대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자’이고(제1호), 외국국적동포는 ‘대한민국의 국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령으로 정하는 자’이다(제2호). 한편 출입국관리법은 ‘외국인’을 ‘대한민국의 국적을 가지지 않은 사람’으로 정의하고 있다(제2조 제2호). 나. 재외국민의 주민등록과 국내거소신고 제도는 다음과 같은 변천을 겪어 왔다. (1) 구 주민등록법(1991. 1. 14. 법률 제4314호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 본문에 따르면, 시장 또는 읍·면장은 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할구역 안에 주소 또는 거소(이하 ‘거주지’라 한다)를 가진 자, 즉 주민을 등록해야 했다[다만 대한민국에 주재하는 외국의 군인·외교관이나 영사와 그들의 수원(수원)·가족 또는 외국정부의 공무로 대한민국에 체류하는 외국인은 예외이다(제6조 제1항 단서)]. 따라서 대한민국 국적을 가진 자가 국외에 주소가 있더라도 30일 이상 거주할 목적으로 국내에 거주지를 둘 때는 주민등록의 대상이 되었다. 주민등록법이 1991. 1. 14. 법률 제4314호로 개정되면서 일시 귀국하여 국내에 체재하는 해외이주자는 주민등록 대상자에서 제외되었다(제6조 제3항 신설). 즉 해외이주법 제2조에 따른 해외이주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해외이주를 포기한 후가 아니면 주민등록을 할 수 없었다[구 주민등록법(2014. 1. 21. 법률 제12279호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주민등록법’이라 한다) 제6조 제3항]. 또한 주민등록이 되었다가 대한민국 국적을 유지한 채 외국으로 이주한 재외국민에 대해서는 주민등록을 말소하도록 규정하였다[구 주민등록법 제19조, 구 주민등록법 시행령(2014. 12. 31. 대통령령 제25956호로 개정되기 전의 것) 제26조]. 그 결과 재외국민이 국내에 다시 입국할 때 유효한 주민등록번호가 없어 부동산 거래나 금융 거래를 하거나 행정업무를 처리하는 데 어려움이 있었다. (2) 1999. 9. 2. 제정된 재외동포법에서 국내거소신고 제도를 신설하였다. 이 법은 재외국민과 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 재외동포법을 적용받기 위하여 필요한 경우 국내에 거소를 정하고 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 국내거소신고를 할 수 있도록 하였다(제6조 제1항). 국내거소신고를 한 재외국민과 외국국적동포는 주민등록번호를 갈음하는 국내거소신고번호를 부여받고 이를 기재한 국내거소신고증을 발급받으며(제7조 제1항), 국내거소신고증은 주민등록증이나 외국인등록증을 갈음하게 되었다(제9조). (3) 주민등록법이 2014. 1. 21. 법률 제12279호로 개정되면서 재외국민의 주민등록 말소제도를 폐지하고 재외국민 주민등록 제도(제6조 제1항 제3호 참조)를 도입하였다. 이는 재외국민이 국내에서 생활하는 데 불편하지 않도록 하고 대한민국 국민이라는 소속감을 높이기 위한 것이다. 또한 재외동포법이 2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되면서 재외국민에 대한 국내거소신고 제도를 폐지하였는데, 이 개정 법률은 개정 주민등록법과 함께 2015. 1. 22. 시행되었다. 3. 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고에 대한 출입국관리법 제88조의2 제2항의 유추적용 가. 출입국관리법이 2002. 12. 5. 법률 제6745호로 개정되면서 외국인의 편의를 위해 제88조의2를 신설하였다. 이에 따르면, 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 외국인등록증과 외국인등록 사실증명으로 주민등록증과 주민등록등본·초본을 갈음하고(제1항), 외국인등록과 체류지 변경신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제2항). 따라서 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결 등 참조). 이처럼 출입국관리법이 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 따른 주민등록과 전입신고를 한 것으로 간주하는 취지는, 외국인이나 외국국적동포가 주민등록법에 따른 주민등록을 할 수 없는 대신에 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 있다. 이는 특히 주택임대차법에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는 대항력 등의 효과를 부여하는 데서 직접적인 실효성을 발휘한다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결 참조). 나. 재외국민이나 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포는 동등하게 구 재외동포법 제6조에 따라 같은 절차와 방식으로 국내거소신고나 거소이전신고를 할 수 있었다. 구 재외동포법 제6조에 따른 국내거소신고 제도에서 재외국민과 외국국적동포 사이에 아무런 차별을 두지 않았다. 한편 재외동포법에 따르면, 국내거소신고나 거소이전신고를 한 외국국적동포는 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 간주한다(제10조 제4항). 따라서 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대해서는 출입국관리법 제88조의2 제2항이 적용되므로, 외국국적동포가 재외동포법에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고에 대해서도 앞에서 본 외국인등록과 마찬가지로 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(위 2014다218030, 218047 판결 등 참조). 다. 위와 같이 출입국관리법에 따른 외국인·외국국적동포의 외국인등록이나 재외동포법에 따른 외국국적동포의 국내거소신고에 대해서는 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있는 근거조항이 마련되어 있다. 그러나 구 재외동포법 시행 당시에는 같은 법 제6조에 따른 재외국민의 국내거소신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같이 취급할 수 있도록 하는 명시적인 근거조항이 없었다. 또한 재외국민은 외국국적동포가 아니기 때문에 재외동포법 제10조 제4항의 적용대상도 아니다. 위와 같은 재외국민의 국내거소신고에 관한 규정을 출입국관리법 제88조의2 제2항과 비교해 보면, 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음할 수 있는지에 관하여 법률의 공백이 있다고 보아야 한다. 라. 재외동포법의 입법경위를 보면, 입법자가 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음하는 것을 배제하였다고 볼 수는 없다. (1) 재외동포법 제9조는 “법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.”라고 정하고 있다. 이는 출입국관리법 제88조의2 제1항에 대응하는 규정이다. 그러나 재외동포법 제9조는 제정 당시부터 출입국관리법 제88조의2 제2항처럼 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 내용을 명시적으로 규정하지 않았고 재외동포법에 이러한 취지를 정한 조항도 없다. 위에서 보았듯이 재외동포법 제정 당시에는 재외국민이 해외이주를 포기하지 않으면 주민등록을 할 수 없었다. 이에 따른 불편을 해소하기 위해서 재외동포법 제정 당시 국내거소신고 제도를 신설하였다. 또한 재외동포법 제정 당시는 주민등록과 전입신고의 갈음에 관한 출입국관리법 제88조의2 제2항이 신설되기 전이었다. 따라서 재외동포법에서 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음할 것인지에 관하여 명시적인 규정을 두지 않았다고 볼 수 있다. (2) 출입국관리법 제88조의2 제2항은 국회 입법안 심사과정에서 주택임대차법의 대항력 부여 문제를 추가로 검토하면서 수정안이 제안되어 신설되었다. 그러나 재외동포법 제정 당시 국회 입법안 심사과정에서 재외동포법 제9조와 관련해서 국내거소신고로 주택임대차법에 따른 대항력을 부여하는 방안을 검토하지 않았다. 그렇지만 재외국민에 대하여 주택임대차법 제3조 제1항의 대항력을 배제해야 한다는 논의 또한 없었다. (3) 재외동포법 제9조는 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고로 주민등록과 전입신고를 갈음하는 것을 배제한 것이 아니다. 재외동포법 제9조에 기초하여 출입국관리법 제88조의2 제1항을 신설하였다면, 출입국관리법 제88조의2 제2항에 대응하여 재외동포법 제9조에도 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같은 취지의 규정을 두는 방향으로 재외동포법의 개정이 검토되었어야 했는데, 미처 그러한 입법적 조치를 취하지 못한 것으로 볼 수 있다. 마. 아래에서 상세하게 보는 바와 같이, 재외동포법의 입법 목적, 재외국민의 국내거소신고 제도의 취지, 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고에 관한 법적 규율 등에 비추어 볼 때 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고에 대해서도 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하는 것이 형평에 부합한다. (1) 재외동포법은 재외동포의 대한민국 안에서의 법적 지위를 보장함을 목적으로 하고 있다(제1조). 구 재외동포법상 재외국민과 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포의 국내거소신고나 거소이전신고의 절차와 방법은 같고(구 재외동포법 제6조), 국내거소신고를 한 외국국적동포는 외국인토지법 제4조 제2항 제1호의 규정에 의한 경우를 제외하고는 대한민국 안에서 부동산의 취득·보유·이용·처분을 할 때 대한민국의 국민과 동등한 권리가 있다(구 재외동포법 제11조 제1항). (2) 구 재외동포법 시행 당시 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고는 출입국관리법에 따른 외국인등록이나 체류지 변경신고와 비교해 보면, 그 신고나 등록사항, 거소이전신고나 체류지 변경신고의 절차와 방식, 국내거소신고원부나 외국인등록표의 작성과 관리 방식이 같다. (3) 위에서 보았듯이 외국인에 관한 출입국관리법 제88조의2 제2항과 외국국적동포에 관한 재외동포법 제10조 제4항은 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 하려는 데 그 취지가 있고, 이는 특히 주택임차인에게 인정되는 대항력을 부여하는 데에서 직접적인 실효성을 발휘한다. 그런데 재외국민은 구 재외동포법 제6조에 따라 외국국적동포와 마찬가지로 국내거소신고를 할 수 있었지만 재외동포법 제10조 제4항의 적용 대상이 아니고 출입국관리법 제88조의2 제2항도 적용될 수 없었다. (4) 외국인이나 외국국적동포도 외국인등록이나 국내거소신고로 주택임대차법상 대항력을 취득할 수 있는데, 대한민국 국민인 재외국민이 외국인이나 외국국적동포와 달리 국내거소신고로는 주택임대차법상 대항력을 취득할 수 없다고 보는 것은 형평에 반한다. 따라서 외국인이나 외국국적동포와 마찬가지로 재외국민이 국내거소신고나 거소이전신고를 한 때에도 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하여 동등한 법적 보호를 해주는 것이 타당하다. 헌법 제2조 제2항은 국가는 법률이 정하는 바에 의하여 재외국민을 보호할 의무를 진다고 정하고 있다. 아울러 헌법 제6조 제2항은 외국인은 국제법과 조약이 정하는 바에 의하여 그 지위가 보장된다고 정하고 있다. 재외국민과 외국인에 대한 주거 안정과 보호의 필요성은 대등하다. 따라서 외국인, 외국국적동포와 재외국민의 주거생활 관련 법률관계에 대한 법령과 법리를 해석·적용할 때에도 위와 같은 헌법적 이념이 가급적 구현될 수 있도록 하여야 한다. (5) 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고는 주민등록법에 따른 주민등록과 비교하여 거래의 안전을 위해 제3자가 임대차의 존재를 인식할 수 있게 하는 공시방법의 효과가 매우 제한적이다. 그러나 주민등록도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되고 임대차계약의 내용이 주민등록을 통해 공시되는 것도 아니어서 그 공시기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 않는다는 한계가 있다. 외국인등록 또는 국내거소신고와 주민등록은 공시 효과에서 차이가 있지만 이것이 주택임대차의 대항력을 다르게 판단해야 할 정도는 아니다. 한편 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되어 2014. 1. 1.부터 시행된 주택임대차법은 주택임대차계약에 대한 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간 등을 기재한 확정일자부를 작성할 의무를 지우고, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 위와 같은 임대차 정보의 제공을 요청할 수 있도록 하는 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 제도를 신설하면서, 외국인(외국국적동포를 포함한다)도 확정일자 부여를 받을 수 있는 대상자에 포함하였다(제3조의6). 이는 주민등록과 외국인등록 등의 제한된 공시기능을 보강하고자 한 것이고, 이로써 확정일자부에 의한 임대차계약 공시의 효과는 내국인과 외국인 사이에 차이가 없어졌다. 이러한 제도는 이 사건 임대차계약 체결 이후에 새로 도입된 것이기는 하지만, 이에 따라 비로소 외국인 등이 체결한 임대차계약에 대한 공시방법이 마련되었다고 볼 것은 아니고, 기왕에 출입국관리법 제88조의2 제2항에 따라 외국인등록과 체류지 변경신고를 주민등록과 전입신고로 갈음하는 효력이 있는 것을 보완하여 공시기능을 강화한 것으로 볼 수 있다(위 2014다218030, 218047 판결 등 참조). 바. 요컨대, 구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다. 따라서 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다. 4. 이 사건에 대한 판단 가. 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. (1) 원고는 2012. 11. 21. 이 사건 주택에 관하여 채무자 소외인, 근저당권자 원고, 채권최고액 95,500,119원으로 정한 근저당권설정등기를 마쳤다. (2) 뉴질랜드국 영주권을 취득한 재외국민인 피고는 2013. 9. 27. 소유자인 소외인으로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 25,000,000원으로 정하여 임차한 다음 2013. 9. 30. 임대차계약서에 확정일자를 받았다. (3) 피고는 2013. 9. 30. 이 사건 주택을 인도받은 다음 이를 거소로 한 거소이전신고를 마쳤고, 이후 현재까지 이 사건 주택에서 거주하고 있다. (4) 1순위 근저당권자인 주식회사 우리은행의 신청으로 2014. 1. 13. 이 사건 주택에 관하여 인천지방법원 부천지원 2014타경937호로 부동산 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었고, 그 경매절차에서 원고는 근저당권자로서, 피고는 임차인으로서 각각 배당요구를 하였다. (5) 집행법원은 2014. 10. 24. 피고를 주택임대차법상 대항력 있는 임차인으로 인정하여 피고에게 소액임차보증금 19,000,000원을 포함하여 19,231,104원, 원고에게 7,702,890원을 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였다. 나. 이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 재외국민인 피고가 구 재외동포법에 따라 이 사건 주택을 거소로 하여 마친 거소이전신고에 대하여는 그 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아 주택임대차법 제3조 제1항에서 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다. 따라서 이 사건 주택을 인도받은 피고는 위와 같은 거소이전신고로써 이 사건 주택에 대하여 주택임대차법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추었다고 보아야 한다. 원고는 재외동포법 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차법 제3조 제1항에서 정하는 대항요건인 주민등록을 갈음하도록 하는 규정이라고 보기 어렵다는 취지의 대법원 2013. 9. 16.자 2012마825 결정을 인용하고 있다. 그러나 위 결정의 사안은 재외국민인 주택임차인이 임대주택에 관하여 구 재외동포법에 따른 거소이전신고를 마쳤으나, 다른 주소지에 주민등록법에 따른 주민등록이 되어 있었는데, 위 임대주택에 관하여 다른 채권자가 근저당권을 설정한 다음 위 주택임차인이 전입신고도 한 것이므로, 이 사건과 사안을 달리한다. 그런데도 원심은 재외국민인 피고의 거소이전신고로는 주택임대차법상 대항요건을 갖추었다고 볼 수 없다고 판단하면서 원고의 주위적 청구를 인용하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 재외동포법상 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다. 5. 결론 피고의 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙 *********************************************************** 인천지방법원 2015. 11. 25. 선고 2015나53674 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 주식회사 선우산업개발 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 고용훈 외 1인) 【피고, 피항소인】 피고 【변론종결】 2015. 10. 28. 【제1심판결】 인천지방법원 부천지원 2015. 4. 29. 선고 2014가단43900 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 인천지방법원 부천지원 2014타경937 부동산경매사건에 관하여 2014. 10. 24. 작성된 배당표 중 원고에 대한 배당액 7,702,890원을 26,933,994원으로, 피고에 대한 배당액 19,231,104원을 0원으로 각 경정한다. 3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 주문 제1, 2항 및 예비적으로, 피고와 소외인 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 2013. 9. 27. 체결된 임대차계약을 취소하고, 인천지방법원 부천지원 2014타경937 부동산경매사건에 관하여 2014. 10. 24. 작성된 배당표를 주문 제2항과 같이 경정한다. 【이 유】 1. 기초사실 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 이유 해당부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. 2. 원고의 주장 및 판단 가. 원고의 주장 1) 주위적 청구원인 ① 피고는 가장임차인이고, ② 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차보호법상의 주민등록과 동일한 효력이 없으므로, 피고는 주택임대차보호법에 의한 우선변제를 받을 요건을 갖추지 못하였음에도 피고를 소액임차인으로 인정하여 배당한 이 사건 배당표는 부당하다. 2) 예비적 청구원인 피고와 소외인 사이의 임대차계약은 사해행위로서 취소되어야 하므로, 피고를 소액임차인으로 인정하여 배당한 이 사건 배당표는 부당하다. 나. 판단 1) 피고가 가장임차인인지 여부 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 제3쪽 제20행 내지 제4쪽 제14행의 이유 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. 2) 피고가 우선변제권 요건을 갖추었는지 여부 재외동포법 제9조는 “법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 그러나 위 규정은 문언상 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 주민등록증 등에 의한 사실증명에 갈음할 수 있다는 의미일 뿐, 국내거소신고에 대하여 주민등록과 동일한 법률효과를 인정한다는 취지로까지는 해석되지 아니하므로 재외국민의 국내거소신고에 대하여는 명시적 규정이 없는 한 주민등록에 의한 법률효과가 인정되지 않는다고 보는 것이 타당한 점, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것인데, 주민등록과 재외국민의 국내거소신고를 동일·유사한 공시방법으로 인정하기도 어렵고, 주민등록법 제29조가 이해관계인 등의 열람 등을 허용하고 있는 것과는 달리 재외동포법은 재외국민의 국내거소신고에 대하여 위와 같은 열람 등에 관한 규정을 두고 있지 아니하여 그 공시 기능도 유사하다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 재외동포법 제9조가 재외국민의 거소이전신고를 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 주민등록에 갈음하도록 하는 규정이라고 해석하기는 어렵다. 따라서 재외국민인 피고의 국내거소신고로는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없다. 3) 소결론 그러므로 피고가 소액임차인으로서 우선변제권이 있음을 전제로 배당한 이 사건 배당표는 부당하므로 원고에 대한 배당액 7,702,890원을 26,933,994원으로, 피고에 대한 배당액 19,231,104원을 0원으로 각 경정한다. 3. 결론 따라서 원고의 주위적 청구는 이유 있으므로 인용하고, 주위적 청구를 인용하는 이상 예비적 청구에 대하여는 별도로 판단하지 아니할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결을 취소하고, 이 사건 배당표를 위와 같이 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 금덕희(재판장) 김신영 전경욱 ************************************************* 인천지방법원 부천지원 2015. 4. 29. 선고 2014가단43900 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원 고】 주식회사 선우산업개발 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 1인) 【피 고】 피고 【변론종결】 2015. 4. 1. 【주 문】 1. 원고의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 ①주위적으로, 인천지방법원 부천지원 2014타경937 부동산경매사건에 관하여 2014. 10. 24. 작성된 배당표 중 피고에 대한 배당액 19,231,104원을 삭제하고 원고에 대한 배당액 7,702,890원을 26,933,994원으로 경정한다는 판결. ②예비적으로, 피고와 소외 1 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 2013. 9. 27. 체결된 임대차계약을 취소하고 위 배당표 중 피고에 대한 배당액 19,231,104원을 삭제하고 원고에 대한 배당액 7,702,890원을 26,933,994원으로 경정한다는 판결. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2012. 11. 21. 소외 1 소유의 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 95,500,119원의 근저당권을 설정받아 근저당권자로 등기하였고, 피고는 재외국민(대한민국 국적 뉴질랜드 교포)으로서 2013. 9. 30. 이 사건 주택을 국내거소로 신고하였다. 나. 이 사건 주택에 관하여 1순위 근저당권자인 ㈜우리은행의 신청에 따라 2014. 1. 13. 청구취지 기재 경매절차가 개시되었다. 원고는 근저당권자로서 배당요구하였고(배당요구 채권액 88,073,765원), 피고는 임차인으로서 배당요구하였다(배당요구 채권액 2,500만 원). 다. 이 사건 주택은 위 경매절차에서 2014. 10. 15. 피고에게 매각되었는데, 그 당시 매각으로 소멸한 담보권은 3건이었다[ ①2012. 11. 21. ㈜우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 324,000,000원의 근저당권, ②2012. 11. 21. 원고를 근저당권자로 하는 채권최고액 95,500,119원의 근저당권, ③2013. 7. 17. ㈜정우브레카를 근저당권자로 하는 채권최고액 50,000,000원의 근저당권]. 라. 집행법원은 2014. 10. 24. 피고를 주택임대차보호법상의 임차인으로 인정하여 피고에게 19,231,104원(주택임대차보호법상 소액임차보증금 1,900만 원 포함)을 배당하고 원고에게는 7,702,890원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다. 마. 원고는 배당기일에 출석하여 피고의 배당금 전액에 대하여 이의하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3, 4, 7호증, 을 1호증(가지번호 포함), 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고 주장 ①피고는 가장임차인이다. ② 피고와 소외 1 사이의 임대차계약은 사해행위로서 취소되어야 한다. ③재외국민의 국내거소신고는 주택임대차보호법상의 주민등록과 동일한 효력이 없으므로 피고는 주택임대차보호법에 의한 우선변제를 받을 요건을 갖추지 못하였다. 나. 피고 주장 ①피고는 임차보증금을 지급하고 주택을 인도받아 거주한 정당한 임차인이다. ②피고와 소외 1 사이의 임대차계약은 사해행위에 해당하지 아니할 뿐 아니라 피고는 사해 사실을 알지 못한 선의자로서 보호되어야 한다. ③국내거소신고는 주민등록과 동일한 효력이 있으므로 피고는 주택임대차보호법상의 우선변제요건을 갖추었다. 3. 판단 가. 가장임차인 여부 피고가 허위로 임대차계약을 체결하였다는 사실을 인정할 증거는 없다. 오히려 갑 10호증, 을 1호증(가지번호 포함), 이 법원의 아파트관리사무소 등에 대한 사실조회결과, 금융기관 제출 금융자료 등에 의하여 인정되는 사실관계, 즉 ①피고는 2004. 7. 27.경 처, 아들과 함께 뉴질랜드로 이주하면서 2004. 12. 2. 주민등록이 말소되었으나 국적은 한국 국적을 그대로 유지하고 있는 사실, ②피고는 2011. 12. 24. 한국으로 입국하여 2012. 1. 2. 관련 법률(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률, 이하 ‘재외동포법’이라고 한다)에 따라 ‘김포시 양촌읍 소재 아파트’를 국내거소로 신고한 사실, ③그 이후 피고는 2013. 9. 27. 소외 1과 임차보증금 2,500만 원, 기간 2015. 10. 14.까지로 하는 임대차계약을 체결한 다음, 2013. 9. 30. 확정일자를 받고 2013. 10. 28. 이 사건 주택으로 국내거소 변경신고를 마친 사실, ④한편 피고는 이 사건 임대차계약 당시 정한대로 2013. 9. 27. 자신의 처인 소외 2 계좌를 이용하여 소외 1에게 임차보증금 계약금 250만 원을 송금하고 2013. 10. 15. 임차보증금 잔금 2,250만 원을 송금한 사실, ⑤피고는 임차보증금 전액을 변제받지 못하게 될 상황에 처하자 경매절차에서 3억 4,520만 원에 이 사건 주택을 매수하여 소유권을 취득한 사실 등에 비추어 보면, 피고는 임차보증금을 지급하고 이 사건 주택을 인도받아 거주한 정당한 임차인으로 보인다. 나. 사해행위 여부 1) 갑 1, 4, 8, 9호증, 을 1호증의7,8 등에 의하여 알 수 있는 사정, 즉 이 사건 주택에 관한 가압류, 압류 등의 현황, 경매개시 시점, 소유자인 소외 1의 파산신청 시기, 이 사건 주택의 매각가격과 피담보채권의 규모 등을 종합하면, 피고가 소외 1과 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 소외 1은 이미 채무초과상태에 있었거나 이 사건 임대차계약으로 인하여 채무초과상태에 이르게 되었다고 볼 여지가 많다. 2) 그러나 위와 같은 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 여러 사정, 즉 ①이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택에는 3건의 근저당권이 설정되어 있었으나, 가압류, 압류 등과 같이 채무자의 채무초과상태 가능성을 보여주는 정황은 없었던 점, ②선순위 담보권이 설정된 상태에서 거래가 이루어지는 사례는 부동산 거래에서 흔히 볼 수 있는 현실인 점, ③피고는 주거의 필요에 따라 이 사건 주택을 임차하여 실제로 거주한 점, ④선순위 담보권의 존재를 고려할 때 이 사건 임대차계약에서 정한 임차보증금의 액수가 이례적으로 낮거나 높다고 볼 수 없는 점, ⑤피고가 이 사건 주택의 임대차 외에 다른 이유로 소유자인 소외 1 등과 접촉한 정황은 찾아볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 자신의 행위가 다른 채권자를 해한다는 사실을 알지 못하였다고 봄이 타당하다. 다. 우선변제권 요건 구비 여부(국내거소신고의 효력) 1) 주민등록과 국내거소신고 주택임대차보호법은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받거나 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받기 위해서는 임차주택에 주민등록을 마쳐야 한다고 규정하고 있다(제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제8조 제1항). 한편 재외동포법 제9조는 “법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이 사건의 경우, 피고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 주택에 주민등록을 하지 아니하고 국내거소신고만 하였으므로, 국내거소신고를 주민등록과 같이 취급하여 주택임대차보호법상의 우선변제권을 부여할 수 있는지 여부가 문제된다. 2) 재외국민의 지위 가) 현행 법령 재외동포법은 재외동포의 대한민국에의 출입국과 대한민국 안에서의 법적 지위를 보장함을 목적으로 한다고 규정하면서(법 제1조), 재외동포를 재외국민(대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자)과 외국국적동포(대한민국의 국적을 보유하였던 자로서 외국국적을 취득한 자 또는 부모의 일방 또는 조부모의 일방이 대한민국의 국적을 보유하였던 자로서 외국국적을 취득한 자)로 구분하여 정의하고 있다(법 제2조, 법 시행령 제3조). 한편 외국국적동포는 재외동포체류자격을 부여받은 자에 한하여 관할 지방출입국·외국인관서의 장에게 국내거소신고를 함으로써 부동산거래, 금융거래 등 일정한 영역에서 대한민국 국민과 동등한 권리를 보장받고 건강보험의 적용을 받을 수 있는 반면(재외동포법 제5조, 제6조, 제11조, 제12조, 제14조), 재외국민은 국내에 30일 이상 거주할 목적으로 입국한 때에 거주지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여 주민등록을 할 의무가 있고 그러한 주민등록을 한 재외국민은 금융거래 등 일정한 영역에서 대한민국 국민과 동일한 권리를 가지고 건강보험을 적용받을 수 있다(주민등록법 제6조, 제10조의2, 재외동포법 제12조, 제14조). 그리고 재외국민은 외국인이 아니기 때문에 외국국적동포와 달리 외국인토지법 등 다른 법령의 규제를 받지 아니하고 대한민국 안에서 부동산을 취득·보유·이용 및 처분할 때에 대한민국의 국민과 동등한 권리를 가진다(재외동포법 제11조). 나) 기존 법령 현행 법령이 시행된 2015. 1. 22. 이전에는 재외국민도 외국국적동포와 마찬가지로 국내거소신고만을 할 수 있었고 주민등록은 할 수 없었다[구 주민등록법(2014. 1. 21. 법률 제12279호로 개정되기 전의 것) 제6조, 구 재외동포법(2014. 5. 20. 법률 제12593호로 개정되기 전의 것) 제6조]. 다) 경과 조치 현행 재외동포법 시행 당시 종전의 규정에 따라 국내거소신고를 한 재외국민에 대하여는 주민등록법에 따른 재외국민신고를 하지 아니하더라도 2016. 6. 30.까지 종전 규정에 따른 국내거소신고 및 국내거소신고증의 효력이 있다[재외동포법 부칙(2014. 5. 20.) 제2조]. 3) 주민등록 관련 법령의 내용 주민등록법은 주민을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 항상 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 한다(제1조). 성명, 생년월일, 주소 등 주민등록사항은 개인별 및 세대별 주민등록표와 세대별 주민등록표 색인부로 작성되어 기록·관리·보존되는데(주민등록법 제7조, 제10조, 제10조의2), 본인이나 세대원 이외에도 일정한 요건을 충족하는 제3자는 주민등록표의 열람이나 등·초본의 교부신청을 할 수 있다(주민등록법 제29조). 즉, 관계 법령에 따른 소송·비송사건·경매목적 수행상 필요한 경우에는 본인이나 세대원 이외의 자도 주민등록표의 열람이나 등·초본의 교부신청을 할 수 있고(주민등록법 제29조 제1항, 제2항 제2호), 부동산에 관한 권리의 설정·변경·소멸에 관계되는 자, 채무자 및 그 보증인에 대하여 연체채권을 가진 금융기관, 금융기관 이외에 개인 및 법인 등의 채권·채무와 관계되는 자 등과 같이 채권·채무관계 등 정당한 이해관계가 있는 자도 주민등록표 초본의 열람 또는 교부신청을 할 수 있다(주민등록법 제29조 제1항, 제2항 제6호, 제4항, 주민등록법 시행령 제47조 제4항, 별표 2). 한편 위와 같은 요건에 해당하지 아니하더라도 신용평가업자 또는 감정평가업자가 임차인의 실태 등을 확인하기 위하여 신청하는 경우, 금융회사 등이 담보주택의 근저당 설정을 이유로 신청하는 경우, 해당 물건의 매매계약자, 임대차계약자, 매매계약자 또는 임대차계약자 본인의 위임을 받은 자가 신청하는 경우 등과 같이 부동산 거래주체가 선순위권리자의 존재 여부 등과 같은 부동산 현황을 확인하기 위하여 필요한 때에는 해당 물건소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주와 동일 세대별 주민등록표 상의 동거인의 성명과 전입일자만을 열람할 수 있다(주민등록법 시행규칙 제14조, 이러한 열람제도를 ‘주민등록전입세대열람’이라고 한다). 주민등록법은 1962. 6. 20. 법률 제1067호로 제정되어 시행되었는데, 애초에는 주민등록표의 열람 또는 등·초본의 교부신청을 할 수 있는 주체에 아무런 제한을 두지 아니하였다가, 개인의 사생활 보호와 범죄에의 악용 소지를 방지하기 위하여 1991. 1. 14. 법률 제4314호 개정을 통해 원칙적으로 본인·세대원 또는 그 위임을 받은 자로 열람 또는 교부신청 주체를 한정하였고, 그 이후 부동산 거래 관련자들의 주민등록 현황 확인 필요성과 소액임차인 보호 등과 같은 거래계의 현실을 반영하여 주민등록전입세대열람제도 신설과 같이 주민등록표의 열람 또는 등·초본의 교부 방법을 다양하게 하는 한편 열람 또는 교부신청 대상자를 확대하는 내용으로 법령 개정이 이루어졌다. 근저당권을 설정하려는 금융회사, 해당 물건의 매매계약자 또는 임대차계약자 등은 2005. 6. 28. 주민등록법 시행규칙 개정을 통해 주민등록전입세대열람 대상자로 규정되었다. 4) 주택임대차보호법의 취지와 연혁 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(제1조). 주택임대차보호법은 1981. 3. 5. 법률 제3379호로 제정되어 시행되었는데, 그 당시부터 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 임차인에게 제3자에 대한 대항력을 부여하였고(제3조), 1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되면서 주민등록과 확정일자 등의 요건 구비를 전제로 보증금의 우선변제권을 부여하는 제도가 생겼으며(제3조의2, 제8조), 현재까지도 그 골격을 유지하고 있다. 5) 재외국민 국내거소신고의 효력 가) ① 재외동포법 제9조의 문언상 국내거소신고에 대하여 주민등록과 동일한 사실증명 효력을 부여한다는 취지의 기재가 있을 뿐 주민등록과 동일한 법률효과를 인정한다는 내용은 없는 점, ② 주민등록은 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 기능함으로써 거래 안전에 이바지할 수 있는 점, ③ 재외국민 국내거소신고에는 주민등록과 같은 공시방법이 마련되어 있지 아니한 점, ④ 입법자도 주민등록과 국내거소신고의 효력이 다르다는 것을 전제로 재외국민의 권익 강화를 위하여 주민등록법과 재외동포법의 개정을 통해 재외국민에 대하여 국내거소신고가 아닌 주민등록을 하도록 제도를 변경한 것으로 볼 여지가 있는 점, ⑤ 주택임대차보호법에 의한 보호가 없더라도 주택을 임차하는 재외국민은 민법상의 전세권등기 또는 임차권등기 등의 다른 제도를 이용하여 보증금의 회수를 보장받을 수 있는 점 등에 비추어 보면, 2015. 1. 22. 현행 재외동포법과 주민등록법이 시행되기 이전에 재외국민의 국내거소신고는 주민등록과 동일한 효력이 없어 그 재외국민에 대해서는 주택임대차보호법상의 우선변제권이 부여되지 않는다고 볼 여지도 있다. 나) 그러나 한편, ① 재외국민은 외국국적동포와 달리 대한민국 국적을 가진 국민이고, 국민의 주거생활 안정이라는 주택임대차보호법의 취지와 문언에 비추어 그 보호대상인 국민에서 재외국민을 제외할 합리적 이유가 없는 점, ② 재외동포법은 2015. 1. 22. 개정 이전부터 재외국민과 외국국적동포를 구분하여 법적으로 달리 취급하고 있었고, 재외국민에게도 부동산의 취득·보유·이용 및 처분과 관련하여 대한민국의 국민과 동등한 권리를 부여하고 있었던 점, ③ 입법자가 2015. 1. 22. 법령 개정을 통해 재외국민의 주민등록 제도를 신설한 것은 종전보다 강화된 법적 지위를 부여하고 새로운 권리를 창출하기 위한 것이라기보다 종전부터 부여된 법적 지위와 권리를 재확인하고 국내거소신고 제도로 인한 혼선을 방지하기 위한 차원으로 볼 여지도 상당한 점, ④ 주민등록은 원래 권리관계의 공시를 위한 제도가 아니고, 그로 인한 공시기능은 부차적인 것에 불과하며, 그 공시기능마저 개인의 사생활 및 정보 보호 등의 요청에 따른 법령상의 제한으로 인해 거래안전에 기여하는 정도는 제한적일 수밖에 없는 점, ⑤이와 같은 주민등록의 제한된 공시기능에도 불구하고 주택임대차보호법은 주민등록을 대항력 및 우선변제권의 요건으로 규정하고 있는데, 이는 임차인의 당해 주택 거주 여부 및 그 시기를 확인할 수 있는 증빙자료로서 주민등록만큼 객관적인 자료가 없기 때문으로 볼 수 있는 점(우선변제권의 한 요건인 확정일자의 경우에도 권리의 존재 및 순위와 관련한 공시기능이 미약함에도 이를 기준으로 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 부여하고 있는데, 이는 계약체결시점의 사후조작 등을 통한 허위 증빙자료의 작출 가능성을 배제하기 위한 것이다), ⑥“법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 그에 갈음할 수 있다.”는 재외동포법 제9조의 문언의 내용에 의하더라도, “주택임대차보호법 등 법령이 주택임대차거래와 관련하여 규정하고 있는 주택 인도(거주) 사실의 증명은 국내거소신고로 갈음할 수 있다.”는 취지로 해석하는 데에 무리가 없는 점 등에 비추어 보면, 현행 주민등록법과 재외동포법의 시행 이전에 주민등록을 할 수 없었던 재외국민이 한 국내거소신고는 주택임대차보호법에서 규정하는 주민등록과 동일한 효력이 있다고 해석하는 것이 법령의 문언과 취지에 부합한다고 판단된다. 6) 이 사건의 경우 피고는 앞서 본 바와 같이 현행 주민등록법과 재외동포법의 시행 이전에 재외국민으로서 이 사건 주택에 국내거소신고를 하였으므로, 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조에서 규정하는 주민등록 요건을 갖추었다. 라. 소결론 그러므로 피고는 이 사건 주택에 관한 경매개시 이전에 주택의 인도와 주민등록 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조에 따라 임차보증금을 변제받을 수 있다. 4. 결론 이와 다른 전제에서 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고의 청구는 받아들일 수 없어 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 신종열 |
(자신 소유의 부동산을 신탁회사에 신탁하여 그 소유권이전등기를 해준 위탁자가 수탁자의 승낙없이 임대차게약을 맺은 경우에는 원칙적으로 소유자가 수탁회사에 있으므로 권원없는 자와의 임대차게약에 해당한다. 임차인은 임대차게약 후 주택인도 및 전입신고를 마친 상황에서 권원없는 자와의 임대차계약이므로 주임법상의 임차인보호를 받지 못한다. 그러나 신탁재산의 귀속으로 계약상 임대인에게 그 소유권이 이전되었으므로, 신탁재산이 귀속된 순간 임차인은 정상적인 계약에 의한 임차인으로서 보호를 받게 되었다. 위탁자에게 신탁자산의 귀속으로 소유권이전등기가 되는 순간부터 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 회복하는 것이다.
등기부등본은 공신력은 부정되지만, 제3자에게 공시되는 효력이 있다. 따라서 등기부상 소유자로 되어 있지 않으면 그를 소유자로 믿고 임대차계약을 하면안된다. 만일 전소유자로 된 자가 계약을 체결한다면 계약에 대한 대리권확인을 반드시 해야한다. 만일 그런 임대차계약이 공인중개사를 통해 이루어졌다면 공인중개사는 중개사고를 일으킨 것으로 사료된다. 따라서 피해를 봤다면 일정 부분 공인중개사에게도 그 책임이 있다.
임대차계약 당시에 부동산등기부를 잘 살펴서 계약을 해야한다. 공적장부인 등기부, 건축물대장 등은 필히 계약 당일날 발부된 것으로 참조해야 한다. 윈칙에 벗어난 계약은 결국 본인에게 불리하게 작용을 하므로 상대방의 말만 믿고 하면 안된다. 임대인이 대출을 위해 잠시 전입신고 등을 미루어달라고 하면 이에 응해선 안된다. 법을 잘몰랐다고 주장해봐야 이는 법적인 관점에서 통하지 않는다. 등기부상 채무액이 많은 경우에는 이의를 제기하고 이를 중개사에게 이의제기해야 한다. )
| 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 [임차보증금반환·건물인도][공2019상,965] 【판시사항】 [1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는지 여부 (적극) 및 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결하였으나 그 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 경우, 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있는지 여부 (적극) [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 ‘주민등록’이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건 [3] 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [3] 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 갑 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 을 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만, 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 병이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 병이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 병의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 병의 주민등록은 병이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733) 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107) [2] 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결(공2001상, 541) 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결(공2003상, 39) 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 명 담당변호사 오기환) 【피고(반소원고), 상고인】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인 중원 담당변호사 이기광 외 2인) 【원심판결】 대구지법 2018. 10. 10. 선고 2018나3890, 6073 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 준비서면은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 가. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다. 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결, 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361, 38378 판결 등 참조). 2. 원심판결 이유와 적법하게 채택한 증거에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 대운산업개발 주식회사(이하 ‘대운산업개발’이라 한다)는 2013. 12. 24. 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라 한다)와 대운산업개발의 소유인 이 사건 주택에 관하여 위탁자 대운산업개발, 수탁자 케이비부동산신탁, 수익자 포항서부신용협동조합(이하 ‘포항서부신협’이라 한다)과 대운산업개발로 된 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 케이비부동산신탁에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 이 사건 신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다. (1) 위탁자인 대운산업개발은 신탁부동산인 이 사건 주택을 사실상 계속 점유·사용하고, 이 사건 주택에 관한 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 이에 드는 일체의 비용을 부담한다(제9조 제1항). (2) 위탁자인 대운산업개발은 수탁자인 케이비부동산신탁의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산인 이 사건 주택에 관하여 임대차 등 권리설정 또는 신탁부동산의 현상을 변경하는 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다(제9조 제2항). (3) 이 사건 신탁계약 체결 후 신규임대차 또는 재임대차계약은 수탁자인 케이비부동산신탁 명의로 체결하거나 수탁자인 케이비부동산신탁의 사전 승낙을 조건으로 위탁자인 대운산업개발 명의로 체결한다(제10조 제2항). 다. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2014. 1. 27. 대운산업개발과 이 사건 주택에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 같은 날 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그러나 대운산업개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 케이비부동산신탁의 승낙을 받지 않았다. 라. 대운산업개발은 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고(접수번호 1 생략), 포항서부신협은 같은 날 이 사건 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤다(접수번호 2 생략). 마. 이후 포항서부신협이 이 사건 주택에 관하여 임의경매를 신청하여 임의경매절차가 진행되었고, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 2017. 2. 17. 위 경매절차에서 이 사건 주택을 매수하여 대금을 내고 2017. 2. 20. 소유권이전등기를 마쳤다. 3. 위에서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같다. 대운산업개발은 이 사건 임대차계약 체결 당시 수탁자인 케이비부동산신탁의 승낙이 없이는 이 사건 주택을 임대할 수 없었지만, 2014. 4. 8. 이 사건 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였다. 원고는 2014. 1. 27. 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 그때부터 이 사건 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 원고의 주민등록은 원고가 전입신고를 마친 2014. 1. 27.부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다. 따라서 원고는 대운산업개발이 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 포항서부신협의 근저당권설정등기는 원고가 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 원고는 임차권으로 이 사건 주택의 매수인인 피고에게 대항할 수 있다. 4. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 신탁법상 신탁, 주택임대차보호법에서 정한 임차권의 대항력 취득 시기 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 주택임대차보호법이 적용되려면 적어도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다는 것으로서, 위 결론과 배치되지 않는다. 5. 피고의 상고는 이유 없으므로 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙 ************************************************************** 대구지방법원 2018. 10. 10. 선고 2018나3890(본소), 2018나6073(반소) 판결 [임차보증금반환·건물인도][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고), 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 명 담당변호사 오기환) 【피고(반소원고), 항소인】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인 중원 담당변호사 이기광 외 1인) 【변론종결】 2018. 9. 5. 【제1심판결】 대구지방법원 경주지원 2018. 4. 25. 선고 2017가단1359(본소), 2018가단827(반소) 판결 【주 문】 1. 피고(반소원고)의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 70,000,000원 및 이에 대하여 별지 목록 기재 부동산의 인도일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 반소: 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 2. 항소취지 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 원고의 본소청구를 모두 기각한다. 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 【이 유】 1. 제1심판결의 인용 이 법원의 판결이유는, 피고가 당심에서 강조하는 주장에 관한 판단을 아래와 같이 보충하는 외에는 제1심판결 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. 2. 보충 판단 가. 피고 주장의 요지 임차인이 주택 소유자가 아니어서 제3자가 보기에 그 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라고 인식할 수 있는 사정이 있다면, 임대인이 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 ‘즉시’, 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 임차인으로 대항력을 갖는다는 취지의 대법원 2000다58026, 58033 판결의 취지에 따르면, 원고가 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기초한 대항력을 갖추었다고 볼 여지도 있으나, 한편 대법원 2012다93794 판결의 취지에 따르면, 원고의 이 사건 아파트에 관한 인도 및 전입신고는, 대운산업이 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 2014. 4. 8.에야 비로소 원고의 임차권에 관한 적법한 공시방법으로 되었고, 따라서 그 대항력은 대운산업이 소유권을 취득한 ‘즉시’ 발생하는 것이 아니라 그 ‘다음날’에야 발생한다고 보아야 한다. 이 사건에는 사실관계의 유사성 등에 비추어 위 대법원 2012다93794 판결의 취지를 적용하는 것이 타당하고, 그렇다면 원고는 피고를 상대로 임차인으로서의 대항력을 갖추지 못하였으므로, 피고의 근저당권보다 후순위인 원고의 임차권은 소멸되어야 한다. 나. 판단 피고가 제시하는 대법원 2012다93794 판결은, 경락대금을 납입하지 아니하여 소유권을 취득하지 못한 최고가 매수신고인으로부터 주택을 임차하여, 그 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 임차인에게 그 다음날에 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득하였다고 판단한 원심에 대하여, 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다고 하더라도, 주택에 대하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 체결한 임대차가 아닐 경우에는, 임차인이 ‘전입신고 및 확정일자를 받은 다음날’에 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다는 취지를 확인한 것일 뿐, 위와 같은 경우에 권한 없이 임대한 임대인이 그 후 소유권을 취득하여 ‘적법하게 임대권한을 취득한 다음날에’ 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖는다는 것을 확인하는 취지는 아닌 것으로 보인다(즉, ‘전입신고 및 확정일자’를 기준으로 할 것이냐 아니면 임대인이 ‘적법한 임대권한을 취득한 날’을 기준으로 할 것이냐가 쟁점인 것이지, 임대인이 적법한 임대권한을 취득한 ‘즉시’를 기준으로 할 것이냐 아니면 ‘그 다음날’을 기준으로 할 것이냐는 점이 쟁점은 아니었다). 피고의 위 주장을 받아들일 수 없다. 3. 결론 제1심판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각한다. [별지 생략] 판사 이영철(재판장) 조희성 이용제 ***************************************************** 대구지방법원 경주지원 2018. 4. 25. 선고 2017가단1359(본소), 2018가단827(반소) 판결 [임차보증금반환·건물인도][미간행] 【전 문】 【원고(반소피고)】 원고 【피고(반소원고)】 주식회사 서강이일씨 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 김지현) 【변론종결】 2018. 4. 11. 【주 문】 1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 별지 기재 목록 부동산을 인도받음과 동시에 원고(반소피고)에게 70,000,000원을 지급하라. 2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 70,000,000원을 지급받음과 동시에 피고(반소원고)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 3. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다. 4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 및 피고가 각 1/2씩 부담한다. 5. 제1, 2항은 각 가집행할 수 있다. 【청구취지】 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 70,000,000원 및 이에 대하여 별지 목록 기재 부동산 인도일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 반소 : 원고는 피고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2014. 1. 27. 대운산업개발 주식회사(이하 ‘대운산업개발’이라 한다)와 사이에 대운산업개발의 소유인 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산‘이라 한다)에 관해 임대차보증금 7,000만 원, 임대차기간 2014. 1. 27.부터 2016. 1. 27.까지로 각 정하여 임대차계약(이하 ’이 사건 임대차계약‘이라 한다)을 체결하였고, 그 무렵 원고는 대운산업개발에 위 임대차보증금 7,000만 원을 전부 지급하였다. 나. 원고는 2014. 1. 27. 이 사건 부동산을 인도받고 전입신고를 마쳤으며(확정일자는 2015. 4. 29.에 이르러 받았다), 현재까지 이 사건 부동산을 점유하고 있다. 다. 한편, 대운산업개발은 2013. 12. 24. 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라 한다)와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 위탁자 대운산업개발, 수탁자 케이비부동산신탁, 수익자 포항서부신용협동조합(이하 ‘포항서부신협’이라 한다) 및 대운산업개발로 된 부동산담보신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였고, 케이비부동산신탁은 같은 날 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다. 라. 대운산업개발은 2014. 4. 8. 같은 날 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 포항서부신협은 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 57,850,000원으로 된 근저당권설정등기를 경료하였다. 마. 이후 이 사건 부동산에 관하여 임의경매절차가 개시되었고, 피고는 2017. 2. 20. 이 사건 부동산에 관하여 2017. 2. 17. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다. 【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재(가지번호 포함), 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 요지 가. 원고 원고는 이 사건 부동산을 인도받고 주민등록을 마침으로써 대항력을 취득하였으므로 피고에 대하여도 이 사건 임대차계약의 대항력이 미친다. 따라서 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되었으므로 피고에 대하여 본소로서 임대차보증금 7,000만 원의 반환을 구한다. 나. 피고 이 사건 임대차계약은 신탁자로서 임대차계약을 체결할 권한이 없는 대운산업개발과 사이에 체결한 것일 뿐만 아니라, 신탁의 공시 효력 등으로 인해 이 사건 임대차계약의 대항력 효력발생일은 대운산업개발이 다시 소유권이전등기를 경료한 다음날이라고 할 것이므로 선순위 근저당권인 포항서부신협의 근저당권설정등기보다 후순위인 이 사건 임대차계약은 소멸되어야 하는 것이다. 따라서 원고는 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기한 대항력을 행사할 수 없으므로 이 사건 부동산을 점유할 적법한 권원이 없는 원고에 대하여 반소로서 이 사건 부동산의 인도를 구한다. 3. 판단 가. 관련 법리 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조). 다만, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 등 참조). 한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결 등 참조). 나. 이 사건의 판단 살피건대, 앞서 든 증거에 의하면, 이 사건 신탁계약 제10조에 따라 위탁자는 신탁자의 승낙을 받고 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하도록 되어 있는 사실, 그러나 위탁자인 대운산업개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 수탁자인 케이비부동산신탁의 승낙을 받지 않은 사실, 이 사건 신탁계약에 따라 이 사건 부동산에 관하여 신탁원부의 표시를 비롯한 신탁의 등기가 이루어졌던 사실이 각 인정되고, 이에 의하면 이 사건 임대차계약 체결 당시 대운산업개발에 이 사건 부동산에 대한 적법한 임대권한이 있었다고 보기 어렵기는 하다. 그러나 앞서 본 법리에 따라 대운산업개발에 이 사건 부동산에 대한 적법한 임대권한이 없다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 효력은 인정된다고 할 것이고, 대운산업개발이 2014. 4. 8. 신탁재산인 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하여 그 소유권을 회복함으로써 적법한 임대권한 또한 회복하였다고 보아야 하므로 그때부터 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다고 봄이 상당하다. 나아가 이 사건 임대차계약의 대항력 취득시기에 관하여 보건대, ① 원고는 대운산업개발이 이 사건 부동산에 관한 소유권을 회복하기 이전부터 이 사건 임대차계약에 기하여 이 사건 부동산을 인도받고 주민등록을 마친 상태였으므로, 제3자들이 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 충분히 인식할 수 있었던 점, ② 이 사건 임대차계약이 유효한 이상 원고의 주민등록이 제3자에 대한 충분한 공시의 효과를 가진다고 봄이 상당하고, 이 사건 부동산에 관하여 위탁자의 임대차계약 체결권한이 없음이 신탁의 등기로 공시되었다고 하더라도 그와 같은 사정만으로는 위와 같은 원고의 주민등록에 따른 임대차 공시의 효과가 발생하지 않는다고 볼 근거도 없는 점, ③ 피고는 이 사건 임대차계약의 대항력을 인정한다면 근저당권설정자인 포항서부신협 등 제3자에게 불측의 손해를 가할 수 있다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 근저당권 설정 이전부터 원고의 이 사건 부동산 점유 및 주민등록이 임대차를 매개로 하는 것임을 충분히 표상 내지 공시하고 있었다고 보이므로, 대운산업개발에 상당한 금원을 대출하였던 포항서부신협으로서는 이를 확인하였거나 확인하였어야 한다고 봄이 합리적인 점, ④ 피고가 들고 있는 대법원 99다59306 판결은 주택의 소유자가 그 주택을 매도함과 동시에 매수인으로부터 그 주택을 임차하여 계속 거주한 사안으로 이는 임차인의 종래 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려운 사안이었던 점 등에 의하면, 결국 이 사건 임대차계약의 대항력은 대운산업개발이 신탁재산의 회복으로서 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료한 때 그 즉시 발생한다고 봄이 타당하다. 결국 이 사건 임대차계약은 포항서부신협의 근저당권설정등기보다 선순위라고 할 것이므로 원고는 피고에 대하여 이 사건 임대차계약에 기한 대항력을 행사할 수 있다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 기간만료에 따른 원상회복으로서 임대차보증금 7,000만 원을 반환할 의무가 있고, 원고는 피고에게 원상회복으로서 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있으며, 위 각 의무는 동시이행 관계에 있다. 4. 결론 그렇다면 원고의 본소청구 및 피고의 반소청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 이재찬 |
| 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 [임대차보증금][공2019상,355] 【판시사항】 [1] 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않는 경우, 임대차기간 만료 전에 임대인과 합의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있는지 여부 (적극) 및 이 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는지 여부 (소극) [2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정하고, 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙하였는데, 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제한 경우, 이로써 질권자에게 대항할 수 있는지 여부 (소극) 및 이는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 하여 질권의 목적인 채무를 소멸시킨 경우에도 마찬가지인지 여부 (적극) 【판결요지】 [1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다. [2] 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것이다. 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다. 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다. 【참조조문】 [1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) [2] 민법 제352조, 제353조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458) [2] 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결(공1997하, 3770) 대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결(공2016상, 718) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 케이비손해보험 (소송대리인 법무법인 인우 담당변호사 한재환 외 4인) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 인강 담당변호사 곽상언 외 2인) 【원심판결】 서울중앙지법 2016. 10. 28. 선고 2016나40124 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제3항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조), 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다. 한편 타인에 대한 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 대하여 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것이다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결 등 참조). 따라서 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 민법 제353조 제2항에 따라 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결 참조). 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다고 보아야 한다. 2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 소외인은 2012. 3. 6. 피고로부터 시흥시 (주소 생략)아파트 ○○○동 △△△호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 임대차보증금 110,000,000원에 임차하고, 그 무렵 전입신고를 마쳤다. 2) 소외인은 2012. 3. 13. 원고로부터 82,000,000원을 대출받으면서 원고에게 이 사건 아파트의 임대차보증금반환채권 중 98,400,000원에 대하여 질권을 설정해 주었다. 피고는 2012. 4. 6. 원고에 대하여 위 질권설정을 승낙하고, 임대차기간의 종료 등으로 임대차보증금을 반환하는 경우 질권 설정된 금액 내에서 위 대출원리금 등에 상당하는 임대차보증금을 원고에게 직접 반환하기로 약정하였다. 3) 피고는 2012. 6. 30. 소외인에게 이 사건 아파트를 155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 소외인으로부터 매매대금 155,000,000원 중 임대차보증금 110,000,000원 및 이 사건 아파트를 담보로 하여 대출한 채무액 등을 제외한 잔액을 지급받기로 하였고, 위 매매계약에 따라 정산을 마친 다음 2012. 7. 2. 소외인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐주었다. 나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 대항력을 갖춘 임차인인 소외인은 임대인인 피고로부터 이 사건 아파트를 매수하면서 그와 동시에 임대차계약을 해지하고 매매대금채권과 보증금반환채권을 상계하기로 합의하였다고 할 것이므로 소외인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니다. 나아가 피고는 질권설정의 제3채무자로서 질권설정을 승낙하였으므로 피고가 질권자인 원고의 동의 없이 질권설정자인 소외인과 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 이 사건 아파트에 관한 임대차보증금반환채무를 소멸하게 하였더라도 이로써 원고에게 대항할 수 없고, 원고는 여전히 피고에 대하여 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 3. 그럼에도 원심은 이와 달리, 소외인은 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득함으로써 피고로부터 임대인의 지위를 그대로 승계하였다고 전제한 다음, 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있다면 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서가 적용되어 이 사건 아파트의 매매로 인하여 소외인의 임대차보증금반환채권이 소멸하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져온다고 볼 수 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 주택임대차보호법상 양수인의 임대인 지위승계 및 질권설정자의 권리처분제한에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박상옥(재판장) 조재연 노정희(주심) ****************************************************** 서울중앙지방법원 2016. 10. 28. 선고 2016나40124 판결 [임대차보증금][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 주식회사 케이비손해보험 (소송대리인 법무법인 홍익 담당변호사 윤성한) 【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 인강 담당변호사 이영주) 【변론종결】 2016. 10. 21. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2016. 6. 24. 선고 2015가단5329435 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 98,400,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 이 사건의 쟁점은, 이 사건 아파트에 관한 임대인인 피고가 임차인인 소외인에게 이 사건 아파트를 매도함으로 인하여 소외인의 피고에 대한 이 사건 임대보증금반환채권이 소멸하거나, 또는 그로 인하여 이 사건 임대차보증금반환채권에 관한 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져오는지 여부라고 할 것이고, 이 법원의 결론은 이 사건 아파트 매매계약으로 인하여 소외인의 임대차보증금반환채권이 소멸하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져왔다고 볼 수 없다는 것인바, 그 이유에 관하여 적을 내용은, 아래 2항을 추가하는 이외에는, 제1심 판결의 이유 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 한편 원고는, 대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결의 법리에 비추어 보면, 질권자인 원고가 제3채무자 임대인인 피고에게 직접 질권의 목적인 채권을 행사할 수 있는 것으로 보아야 한다고 주장하기도 한다. 그러나 원고가 들고 있는 위 대법원 판결은, 아파트 임차인인 질권설정자가 임대차계약을 해지하고 퇴거하면서 아파트를 제3자에게 매도하는 임대인으로부터 질권의 목적인 채권(임대보증금반환채권)의 변제를 받았다고 하더라도, 질권자에 대한 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자로서 그 임무에 위배하는 행위를 하여 질권자에게 어떤 손해를 가하거나 손해 발생의 위험을 초래하였다고 할 수 없고, 질권자가 여전히 임대인(매도인)에게 여전히 질권을 행사할 수 있으므로 질권설정자에게 배임죄가 성립하지 않는다는 것으로서, 임대차보증금반환채권이 여전히 소멸하지 아니한 채 임차인(소외인)이 임대인의 의무를 면책적으로 인수하는 이 사건과는 사안을 달리하므로, 이 사건에 적용하기 어렵다고 할 것이다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 3. 따라서 제1심 판결은 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김성수(재판장) 강동원 문현정 *************************************************** 서울중앙지방법원 2016. 6. 24. 선고 2015가단5329435 판결 [임대차보증금][미간행] 【전 문】 【원 고】 주식회사 케이비손해보험 (소송대리인 법무법인 홍익 담당변호사 윤성한) 【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인 인강 담당변호사 이영주) 【변론종결】 2016. 5. 27. 【주 문】 1. 이 사건 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 98,400,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 소외인은 2012. 3. 6. 피고로부터 시흥시 (주소 생략)아파트 ○○○동 △△△호(이하, ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 임대차보증금 110,000,000원에 임차하였다. 나. 소외인은 2012. 3. 13. 원고로부터 전세보증금담보대출로 82,000,000원을 대출받았다. 이 때 소외인은 원고에게 이 사건 아파트의 임대차보증금반환채권 중 98,400,000원에 대하여 질권을 설정해 주었다. 피고는 원고에 대하여 위 질권설정을 승낙하고, 임대차기간의 종료 등으로 임대차보증금을 반환하는 경우 질권 설정된 금액 내에서 위 대출원리금 등에 상당하는 임대차보증금을 원고에게 직접 반환하기로 하였다. 다. 2012. 6. 30. 소외인과 피고는 피고가 소외인에게 이 사건 아파트를 155,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2012. 7. 2. 피고가 소외인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐주었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1호증 내지 갑6호증 2. 당사자의 주장의 요지 가. 원고의 주장 피고는 원고와 소외인 사이의 질권설정계약에 대하여 승인한 바 있다. 따라서, 원고는 소외인과 피고 사이의 매매계약은 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 행위로서 무효이고, 질권의 목적이 된 임차권은 혼동에 의하여 소멸하지 않는다. 결국, 질권자인 원고와의 관계에서 피고는 여전히 임대인, 즉, 임대차보증금반환채무자이므로 원고에게 이 사건 청구금액을 직접 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장 소외인이 임대차보호법상 대항력을 갖추었으므로 임대인 지위는 소외인에게 승계되었고, 따라서 피고는 더 이상 임대인으로서의 의무를 부담하지 않는다. 3. 판단 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(민법 제352조). 따라서, 이 사건 아파트에 관한 매매로 인하여 임대차보증금반환채권이 소멸하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져오는지가 이 사건의 쟁점이다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 판결 등 참조). 이 사건에서 소외인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 위 법리에 비추어 볼 때 소외인은 피고로부터 임대인 지위를 그대로 승계하게 된다. 이처럼, 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있다면 이를 실질적으로 제한물권과 동일한 것으로 보아 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여야 한다. 따라서, 대항요건을 갖춘 임차권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 임차권과 소유권이 동일인에게 귀속되더라도 소멸하지 않는다고 보아야 할 것이다. 이상 살펴본 바에 의하면, 이 사건 아파트에 관한 매매로 인하여 소외인의 임대차보증금반환채권이 소멸하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져온다고 볼 수 없으므로 결국, 이 사건 아파트에 관한 매매가 민법 제352조에 위반된 행위로서 무효라고 할 수 없다. 한편, 원고는 위 혼동의 법리를 들어 임대차보증금반환채무자가 여전히 피고여야 한다고 주장하는 듯하나, 혼동의 법리에서 예외적으로 임차권이 소멸하지 않는 것으로 보는 경우, ‘소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하는 것을 허용하지 않는다’는 것이 아니라 ‘소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하되 소멸하지는 않는다’는 것이다. 4. 결론 그러므로 이 사건 청구는 이유 없어 기각한다. 판사 임일혁 |
(임차인이 대항력과 확정일자를 갖추는데 반드시 계약당시 보증금전액을 지급하여야 하는 것은 아니며, 임차인이 임차보증금의 일부만 지급한 상태에서 대항력 및 확정일자를 받았다면 특별한 경우가 아닌한 해당 요건을 충족한 때를 기준으로 우선변제권이 발생한다.
임차인의 대항력요건 중에 주민등록(전입신고) 및 임차부동산의 점유가 있는데, 이때 점유란 현실적으로 해당 부동산을 반드시 직접 점유해야만 하는 것은 아니고, 타인의 점유를 배제하고 배타적인 점유인 상태가 되면 족하다. 가령, 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.)
| 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 [배당이의][공2017하,1849] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미 [2] 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부 (소극) 및 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부 (원칙적 적극) 【판결요지】 [1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항). 여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다. [2] 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 김철 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 추동기 외 1인) 【원심판결】 광주지법 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항). 여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다. 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다. 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다. 가. 원고들은 부부 사이로 2012. 7. 16. 광주 광산구 (주소 1 생략)에 있는 신축 건물인 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6,500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 소외 1에게 임차보증금 중 500만 원을 지급하였고, 나머지 6,000만 원은 2012. 8. 16. 지급하기로 약정하였다. 나. 원고들은 계약 당일 소외 1에게 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의하였는데, 소외 1은 이를 승낙하고 원고들에게 비어 있던 이 사건 주택 101호의 현관 자동문 비밀번호를 알려주었다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 2012. 7. 17. 2.5t 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지인 광주 북구 (주소 2 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에서 이 사건 주택 101호로 가구 등 일부 짐을 옮겼다. 다. 원고 1은 그때부터 2012. 8. 17.까지 평일에는 근처 직장의 출·퇴근 편의를 위해서 이 사건 주택 101호에서 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 원고 2와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 원고 2는 2012. 8. 17. 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 같은 날 소외 1에게 이 사건 임대차계약에 따른 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고, 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 1과 함께 이 사건 주택 101호에서 생활하였다. 라. 피고는 2012. 7. 30. 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관해서 전세금 6,500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다. 마. 소외 1은 2012. 8. 21. 이 사건 주택과 대지를 소외 2에게 매도하였다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014. 5. 26. 광주지방법원 2014타경12155호로 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었다. 바. 광주지방법원은 2015. 7. 1. 배당기일에서 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 하여 잔여액 60,295,651원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다. 사. 원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의하고, 2015. 7. 8. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다. 3. 원심은, 원고 2가 2012. 8. 17.까지 이 사건 아파트에서 생활하였고, 2012. 7. 17. 이사할 때 사용했던 2.5t 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다. 그러나 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012. 7. 17. 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012. 7. 17.에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보아야 한다. 앞에서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급하였다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날인 2012. 7. 18.이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대하여 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다. 그런데도 원심은 이와 달리 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 볼 수 없고, 임차보증금 중 500만 원만 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 판단하였다. 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유 주장은 정당하다. 4. 원고들의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김창석(재판장) 박보영 이기택 김재형(주심) *************************************************************** 광주지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016나50296 판결 [배당이의][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 김철) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 오두일) 【변론종결】 2016. 11. 25. 【제1심판결】 광주지방법원 2015. 12. 22. 선고 2015가단517111 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 3. 소송총비용은 원고들이 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 광주지방법원 2014타경12155호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 7. 1. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 60,295,651원을 0원으로, 원고들에 대한 배당액 0원을 60,295,651원으로 각 경정한다. 2. 항소취지 주문 제1, 2항과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 광주 광산구 (주소 1 생략) 지상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)은 2012. 6. 13. 소외 1이 소유권보존등기를 마친 뒤 2012. 8. 21. 소외 2에게 소유권이전등기가 마쳐졌다. 나. 원고들은 2012. 7. 16. 당시 이 사건 주택의 소유자였던 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 계약 내용은 임대차보증금을 6,500만 원으로 정하여 계약금 500만 원은 계약시에, 잔금 6,000만 원은 2012. 8. 16.에 지급하는 것이었고, 임대차기간에 관하여는 ‘임대인은 이 사건 주택을 2012. 8. 16.까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 한다’고 정하였다. 다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며, 소외 1에게 같은 날 계약금 500만 원을 지급하고, 2012. 8. 17. 잔금 6,000만 원을 지급하였다. 라. 이 사건 주택에 관하여 2012. 8. 2. 전세금을 6,500만 원으로 하는 피고 명의의 전세권설정등기가 마쳐졌다. 마. 이 사건 주택에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 소외 2의 채권자인 소외 3은 이 법원에 이 사건 주택에 관한 강제경매개시신청을 하여 2014. 5. 26. 이 법원 2014타경12155호로 강제경재매개시결정 등기가 마쳐졌다. 바. 이 법원은 2015. 7. 1. 이 사건 주택에 관하여 전세권자인 피고에게 5순위로 잔여액 60,295,651원을 배당하는 등의 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다. 사. 원고들은 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전액에 대하여 배당이의를 하고, 2015. 7. 8. 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 9, 10, 12호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고들의 주장 원고들은 이 사건 임대차계약을 체결하고 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받고 전입신고를 하였으며 확정일자를 받았으므로, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 피고에 대한 배당액 전액은 원고들에 대한 배당액으로 경정되어야 한다. 나. 피고의 주장 원고들은 2012. 8. 17.에야 이 사건 주택 101호에 이사왔고 임대차보증금을 모두 지급하였기 때문에 2012. 7. 16.에는 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 갖기 위한 주택의 인도와 주민등록이 있었다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 없으므로 원고의 청구는 기각되어야 한다. 3. 판단 가. 관련 법령 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항) 나. 원고들이 주택을 인도받았는지 여부 1) 원고들이 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16. 전입신고를 마쳤음은 앞서 본 바와 같으므로, 같은 날 이 사건 주택 101호를 인도받았는지에 관하여 본다. 2) 갑 제3, 11, 13, 16, 17호증의 각 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 한국전력공사에 대한 사실조회 결과, 해양도시가스에 대한 문서제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택 101호는 비어있었고, 임대인 소외 1은 계약을 체결하고 바로 원고들에게 이 사건 주택 101호의 비밀번호를 알려주었지만 원고들이 실제 입주해서 생활하였는지는 확인하지 않았다. 나) 원고들을 제외하고 이 사건 주택에 입주하였던 사람들 중에 잔금을 모두 지급하기 전에 미리 입주하여 살았던 사람들은 없었다. 다) 원고 2는 2012. 7. 17. 이사업자인 소외 4에게 55만 원을 지급하고 2.5톤 차량을 사용하여 이 사건 주택 101호로 짐을 옮겼는데, 2012. 8. 17.까지는 광주 북구 (주소 2 생략)에서 생활하였고, 가전제품 등은 위 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 옮겼다. 라) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012년 7월에 사용한 전기요금은 1,100원이 부과되었고 2012년 8월에 사용한 전기요금은 6,400원이 부과되었다. 마) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16.부터 2012. 8. 16.까지 티비 수신료가 부과된 내역이 없다. 바) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 8. 17. 원고 1 명의로 도시가스 사용을 위한 전입접수가 이루어졌다. 3) 위 인정사실에 더하여, 갑 제16호증의 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 수완에너지 주식회사에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보기 어렵다. 가) 통상의 임대차계약에서 보증금의 일부만을 지급하고 주택을 인도받아 생활하는 것은 이례적인데, 원고들은 2012. 7. 16. 임대차보증금의 10%에도 이르지 못하는 500만 원만을 지급한 상태였고, 총 8가구가 있는 이 사건 주택에서 잔금 지급 전에 주택을 인도받은 다른 입주자는 없었다. 나) 원고들 스스로도 2012. 8. 17.까지는 원고 1이 평일에 출퇴근을 위하여 이 사건 주택 101호에서 잠만 잤고, 원고 2는 다른 곳에서 생활하다가 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 이사하였다고 주장하는데, 원고 1이 평일에 잠만 잤던 것은 외부에서 사람의 거주를 인식할 수 있는 일반적인 거주 형태라고 보기 어렵다. 다) 원고 2가 2012. 7. 17. 이사할 때 사용하였던 2.5톤 트럭은 보통의 살림을 이사하는 것에 비하여 아주 적은 짐을 옮길 수 있는 트럭이어서 주거 생활을 위한 이사가 이루어졌다고 보기 어렵다. 라) 2012. 8. 17.까지 이 사건 주택에는 티비가 설치되지 않았고, 도시가스도 개설되지 않았으며, 2012년 7월 사용량으로 부과된 전기요금 1,100원은 실제 거주자가 없는 경우의 기본 요금에 해당하는데, 2012. 7. 17.부터 2012. 8. 16.까지는 일년 중 가장 더운 기간이고 이 사건 주택에는 기본적으로 에어컨이 설치되어 있었던 점에 비추어 볼 때 전기요금이 기본 요금만 나온 것은 원고 1이 잠만 잤다는 것에 의문이 들게 하는 정황이다. 다. ‘임차인’에 해당하는지 여부 설령 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았음을 인정할 수 있다고 하더라도, 주택임대차보호법이 일정 요건을 갖춘 임차인에게 대항력을 인정하고 우선변제권을 부여하는 것은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 위 법의 취지에 비추어 볼 때 보증금 회수의 안정성을 확보하기 위한 것이라 할 것인데, 원고들은 2012. 8. 17.에야 보증금의 대부분인 잔금 6,000만 원을 지급하였고 그 이전에는 보증금 6,500만 원 중 500만 원을 지급한 상태였기 때문에 원고들이 보증금 잔금을 지급하기 이전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 보호받아야 할 ‘임차인’의 위치에 있다고 보기 어렵다. 라. 소결 따라서 원고들은 피고보다 앞서 대항력을 갖추었다거나 우선변제권을 가지고 있다고 보기 어려우므로, 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고들의 청구는 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인데, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 송혜영(재판장) 김용균 정은영 |
(경매에서 최선순위담보물권보다 선순위인 임차인이 대항력을 갖추고 확정일자를 받았다면 경매절차에 참여하여 배당신고 및 배당요구하여 보증금을 배당받을 수 있거나, 경매절차에 참여하지 않고 잔여 임차기간 계속 점유하고 그 보증금은 경매매수인이 부담하는 경우이다.
그러나 최선순위담보물권보다 순위가 늦어 대항력을 갖추었지만 제3자(경매매수인)에게 대항하지 못하는 경우, 보증금 중 일정액인 최우선변제금 배당 대상에 해당되면 최우선변제금을 변제받는다. 이에 임차인은 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받으면, 담보물권보다 항상 순위가 늦은 채권자임에도 불구하고 담보물권자의 지위를 갖게 해준다는 것이다. 최우선변제인 경우 확정일자는 무관하다.
주임법 제3조의2 (보증금의 회수) 제2항에 의하면 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 받은 임차인은 경매, 공매절차에서 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
그러나 임대인이 대출을 받기 위해 대출신청을 하면 은행권에서 목적부동산에 조사를 나오는데, 임차인이 대항력을 갖추고 있음에도 불구하고 이를 부정하고 임차보증금에 대한 주장을 하지 않겠다는 확인서 (무상임대확인서)를 작성해주고, 경매절차에서 이를 부정하며 배당에 참여하는 경우 신의칙에 반하는 행위로 배당에서 제외된다.)
| 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결 [배당이의][공1997.8.15.(40),2357] 【판시사항】 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에 참가하여 배당요구를 하는 것이 신의칙에 반한다고 본 사례 【판결요지】 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 본 사례. 【참조조문】 민법 제2조, 주택임대차보호법 제3조의2, 민사소송법 제605조 제1항 【참조판례】 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결(공1987, 973) 대법원 1987. 12. 8. 선고 87다카1738 판결(공1988, 270) 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결(공1988, 164) 【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 일은상호신용금고 (소송대리인 변호사 전정구) 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 수원지법 1997. 2. 14. 선고 96나8861 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. 원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고 금고는 소외 1에게 금 21,000,000원을 대출함에 있어서 그 담보로 같은 달 24. 소외 2 소유의 이 사건 건물에 관하여 채권최고액 금 29,400,000원의 근저당권을 설정하였으나 위 대출금이 제대로 변제되지 아니하자 위 근저당권에 기하여 수원지방법원에 경매신청을 한 결과 1996. 3. 7. 소외 3이 금 20,520,000원에 낙찰받아 그 대금을 완납한 사실, 한편 피고는 이 사건 건물을 보증금 22,000,000원에 임차하여 1994. 4. 2. 입주함과 동시에 전입신고를 마치고 같은 해 8. 19. 위 소외 2와 사이에 작성한 임대차계약서상에 확정일자까지 받았음에도 위 소외 1이 원고로부터 대출받을 당시 이 사건 건물의 담보가치를 높이고자, 1994. 9. 26.경 "이 사건 건물의 소재지에 피고의 주민등록이 마쳐져 있으나 실제로는 거주하지 아니할 뿐더러 임대차계약을 체결한 바가 없으며 향후 원고 금고가 담보권을 실행할 때 임차보증금에 관한 권리를 주장하지 않겠다."는 내용의 확인서를 작성하여 피고의 인감증명서와 함께 원고 금고에 제출함으로써 원고 금고로 하여금 위 확인서의 내용을 믿고 이 사건 건물의 담보가치를 높게 평가하여 위 금 21,000,000원을 대출하게 한 사실, 그런데 피고는 위 경매절차에서 확정일자부 임차인으로서 위 보증금에 대한 배당요구를 하였고 위 집행법원은 1996. 5. 14.자 배당기일에서 위 낙찰대금 및 그에 대한 이자에서 집행비용을 공제한 나머지 금 18,560,067원을 실제로 배당함에 있어, 피고에게 최선순위로 위 금액을 전액 변제하는 배당표를 작성·제시하였으나 원고가 이에 이의한 사실 등을 인정하였는바, 기록에 의하면 원심의 이러한 사실인정은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 없다. 나아가 신의칙에 관한 법리오인의 점에 관하여 보건대, 사실관계가 위와 같다면, 피고는 이 사건 건물을 보증금 22,000,000원에 임차한 후 인도 및 전입신고를 마쳐 대항력 있는 임차인의 지위에 있음에도 이 사건 건물의 소유자가 원고 금고로부터 금원을 대출받기 위하여 이 사건 건물을 물상담보로 제공하려고 하자 "임대차계약을 체결하거나 보증금을 지급한 바가 없을 뿐더러 향후 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다."는 내용의 확인서를 직접 작성하여 피고의 인감증명서와 함께 원고 금고에 제출함으로써 위 확인서의 내용을 믿은 원고 금고로 하여금 이 사건 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하여 금 21,000,000원을 대출하도록 하였음에도 불구하고 이 사건 경매절차에서 이를 번복하여 대항력을 갖춘 임대차의 존재를 주장함과 아울러 원고보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 내세워 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것인바, 같은 취지의 원심판결은 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 신의칙에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선 |
(경매법원에 권리신고를 하기 전에는 민집법제90조에 의한 경매절차에 있어서 이해관계인이 아니므로 경매절차에 있어서 이의제기 등을 할 수 없다. 등기부상 등기된 근저당권, 가압류, 압류 등은 당연 이해관계자이며, 기타 채권을 갖고 있는 자로서 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자, 임차인 등과 같은 경우에는 집행법원에 권리신고 및 권리증명서류를 제출한 경우로 한정된다.
제90조(경매절차의 이해관계인)
경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로한다.
1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
2. 채무자 및 소유자
3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람 )
| 대법원 2000. 1. 31. 자 99마7663 결정 [낙찰허가][공2000.3.15.(102),582] 【판시사항】 [1] 주택임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차 목적물에 대한 경매절차의 진행 사실에 관한 통지를 받지 못한 경우, 낙찰허가결정에 대한 불복사유가 되는지 여부(소극) [2] 이해관계인에 대한 입찰기일 및 낙찰기일 통지의 누락이 민사소송법 제633조 제1호 소정의 경락이의사유인 '집행을 속행할 수 없는 때'에 해당하는지 여부 (적극) [3] 특수우편물 수령증이 첨부되지 아니한 등기우편에 의한 발송송달의 적법 여부(소극) [4] 입찰기일의 공고 및 다른 이해관계인에 대한 입찰기일 및 낙찰기일에 대한 통지절차 완료 후 비로소 권리신고를 한 이해관계인에게 그 기일을 통지하지 아니한 것이 위법한지 여부(소극) 및 '수회 입찰 및 낙찰기일 일괄지정 방식'에 의해 다른 이해관계인에 대한 기일통지 완료 후 권리신고를 한 자에 대하여 그 권리신고 후 최초로 시행되는 기일에 관하여 기일통지를 누락한 것이 위법한지 여부(소극) [5] 입찰절차에서 기일통지를 받지 못한 이해관계인이 입찰기일과 낙찰기일을 스스로 알고 그 절차에 참여한 경우, 그 이해관계인에 대한 기일통지의 누락이 민사소송법 제633조 제1호 소정의 경락이의사유인 '집행을 속행할 수 없을 때'에 해당하는지 여부(소극) 【결정요지】 [1] 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 낙찰허가결정이 있을 때까지 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야만 경매절차에 있어서 이해관계인으로 되는 것이고, 대법원예규에 의한 경매절차 진행 사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차 목적물에 대하여 경매절차가 진행중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차 목적물에 대한 경매절차의 진행 사실에 관한 통지를 받지 못하였다고 하더라도 이는 낙찰허가결정에 대한 불복사유가 될 수 없다. [2] 민사소송법 제633조 제1호는 '집행을 속행할 수 없을 때'를 경락에 관한 이의사유의 하나로 들고 있고, 같은 법 제617조 제2항이 법원은 경매기일과 경락기일을 이해관계인에게 통지를 하도록 규정하고 있으므로, 특별한 사유가 없는 한 그와 같은 기일 통지 없이는 강제집행을 적법하게 속행할 수 없을 것이고 이러한 기일 통지의 누락은 경락에 대한 이의사유가 되는 것이며, 같은 법 제663조 제2항에 의하여 준용되는 입찰의 경우에 있어서도 마찬가지이다. [3] 등기우편에 의한 발송송달은 송달사무처리기관인 법원사무관 등이 동시에 송달실시기관이 되어 송달을 시행하는 것이므로 스스로 송달보고서를 작성하여야 하고, 그 송달보고서 작성시에는 소정의 양식에 따라 송달장소, 송달일시 등을 기재하되, 사건번호가 명기된 우체국의 특수우편물 수령증을 첨부하여야 하며(대법원예규 1992. 11. 18. 송무심의 제129호, 재판사무에관한문서의양식에관한예규 2-75 참조), 이러한 송달은 발송시에 그 송달의 효력이 발생하는 관계로 우편물 발송일시가 중요하고, 그 송달일시의 증명은 확정일자 있는 우체국의 특수우편물 수령증에 의할 수밖에 없다고 할 것이므로, 위와 같이 특수우편물 수령증이 첨부되지 아니한 송달보고서에 의한 송달은 부적법하여 그 효력을 발생할 수 없다. [4] 입찰기일의 공고 및 다른 이해관계인에 대한 입찰기일 및 낙찰기일에 대한 통지절차가 완료된 후에 비로소 권리신고가 있는 경우에는 비록 그 신고가 입찰기일 전에 행하여졌다고 하더라도 당해 이해관계인에게 입찰기일 및 낙찰기일을 통지하지 않았다고 하여 위법하다고 할 수 없고, 또 수회의 입찰 및 낙찰기일을 일괄 지정하여 그 기일통지를 하는 경우에 있어서는 수회의 기일통지를 완료한 후 권리신고를 한 자에 대하여 별도로 권리신고 후의 기일을 통지하여야 할 것이나, 이러한 경우에도 다른 이해관계인들에 대한 수회의 기일통지 절차가 이미 완료되었다면 위 법리에 따라 그 권리신고 후 최초로 시행되는 기일에 관하여는 그 기일통지가 누락되었다 하더라도 위법하다고 할 수는 없다. [5] 이해관계인이 스스로 알고 기일에 출석하여 입찰에 참가하였음은 물론 낙찰기일에 이르러서는 낙찰에 대한 이의신청까지 한 경우, 입찰기일 및 낙찰기일의 통지를 받지 못하였다 하더라도 그 통지의 누락은 민사소송법 제633조 제1호 소정의 이의사유인 집행을 속행할 수 없는 때에 해당하지 아니한다. 【참조조문】 [1] 민사소송법 제607조 제4호, 제617조 제2항, 제663조 제1항[2] 민사소송법 제617조 제2항, 제633조 제1호, 제663조 제2항[3] 민사소송법 제173조, 제174조, 제617조 제2항, 제3항[4] 민사소송법 제617조 제2항, 제633조 제1호, 제663조 제2항[5] 민사소송법 제617조 제2항, 제633조 제1호, 제663조 제2항 【참조판례】 [1] 대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정(공1999하, 2158) [2][4][5] 대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정(공2000상, 126) [2] 대법원 1995. 4. 22.자 95마320 결정(공1995상, 1936) 대법원 1995. 12. 5.자 95마1053 결정(공1996상, 322) [4] 대법원 1993. 3. 4.자 93마178 결정(공1993상, 1264) 대법원 1998. 3. 12.자 98마206 결정(공1998상, 1125) [5] 대법원 1995. 12. 5.자 95마1053 결정(공1996상, 322) 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 서울지법 1999. 10. 21.자 99라6255 결정 【주문】 재항고를 기각한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 1. 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 낙찰허가결정이 있을 때까지 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야만 경매절차에 있어서 이해관계인으로 되는 것이고, 대법원예규에 의한 경매절차 진행 사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차 목적물에 대하여 경매절차가 진행중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정 참조), 임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차 목적물에 대한 경매절차의 진행 사실에 관한 통지를 받지 못하였다고 하더라도 이는 낙찰허가결정에 대한 불복사유가 될 수 없다. 따라서 재항고인이 임차인으로서 권리신고를 하기 전에 경매절차 진행 사실에 관한 통지를 받지 못하였다는 이유로 이 사건 낙찰허가결정이 위법하다는 주장은 받아들일 수 없다. 2. 부동산에 대한 경매절차에 있어서 경매법원은 경매기일과 경락기일을 이해관계인에게 통지하여야 하고(민사소송법 제617조 제2항), 이 통지는 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있으며(같은 법 제617조 제3항, 제728조), 이와 같은 송달방법은 소송절차상의 등기우편에 의한 발송송달에 해당한다고 할 것이고, 한편 민사소송법 제633조 제1호는 '집행을 속행할 수 없을 때'를 경락에 관한 이의사유의 하나로 들고 있고, 같은 법 제617조 제2항이 법원은 경매기일과 경락기일을 이해관계인에게 통지를 하도록 규정하고 있으므로, 특별한 사유가 없는 한 그와 같은 기일 통지 없이는 강제집행을 적법하게 속행할 수 없을 것이고 이러한 기일 통지의 누락은 경락에 대한 이의사유가 되는 것이며, 같은 법 제663조 제2항에 의하여 준용되는 입찰의 경우에 있어서도 마찬가지이다(대법원 1995. 4. 22.자 95마320 결정, 1995. 12. 5.자 95마1053 결정 등 참조). 그리고 등기우편에 의한 발송송달은 송달사무처리기관인 법원사무관 등이 동시에 송달실시기관이 되어 송달을 시행하는 것이므로 스스로 송달보고서를 작성하여야 하고, 그 송달보고서 작성시에는 소정의 양식에 따라 송달장소, 송달일시 등을 기재하되, 사건번호가 명기된 우체국의 특수우편물 수령증을 첨부하여야 하며(대법원예규 1992. 11. 18. 송무심의 제129호, 재판사무에관한문서의양식에관한예규 2-75 참조), 이러한 송달은 발송시에 그 송달의 효력이 발생하는 관계로 우편물 발송일시가 중요하고, 그 송달일시의 증명은 확정일자 있는 우체국의 특수우편물 수령증에 의할 수밖에 없다고 할 것이므로, 위와 같이 특수우편물 수령증이 첨부되지 아니한 송달보고서에 의한 송달은 부적법하여 그 효력을 발생할 수 없다고 봄이 상당하다. 원심결정 이유에 의하면, 원심은, 재항고인이 제1회 입찰기일이 지난 1999. 9. 7. 제1심법원에 권리신고 및 배당요구를 하자, 제1심법원이 그 다음날인 같은 달 8일 재항고인에게 같은 달 10일 입찰기일 및 같은 달 17일 낙찰기일의 통지를 민사소송법 제617조 제3항의 방식으로 실시하였고, 이어 제2회 입찰기일인 1999. 9. 10.에 최고가 입찰이 있었던 사실을 인정한 다음, 제1심법원의 기일통지에 아무런 잘못이 없다고 판단하였다. 그러나 기록에 의하면, 이 사건 경매법원의 담당 법원주사가 재항고인에 대하여 입찰기일 및 낙찰기일의 통지를 등기우편에 의하여 송달장소로 발송하였다는 내용의 송달보고서 및 재항고인의 이름과 송달주소가 기재된 서면이 기록에 첨부되어 있으나, 사건번호가 명기된 우체국의 특수우편물 수령증이 첨부되어 있음을 찾아볼 수 없으므로, 결국 재항고인에 대한 이 사건 입찰 및 낙찰기일통지는 위와 같이 특수우편물 수령증이 첨부되지 아니한 송달보고서에 의한 것으로서 부적법하여 그 효력이 없다고 할 것이다. 3. 한편 입찰기일의 공고 및 다른 이해관계인에 대한 입찰기일 및 낙찰기일에 대한 통지절차가 완료된 후에 비로소 권리신고가 있는 경우에는 비록 그 신고가 입찰기일 전에 행하여졌다고 하더라도 당해 이해관계인에게 입찰기일 및 낙찰기일을 통지하지 않았다고 하여 위법하다고 할 수 없고(대법원 1998. 3. 12.자 98마206 결정), 또 수회의 입찰 및 낙찰기일을 일괄 지정하여 그 기일통지를 하는 경우에 있어서는 수회의 기일통지를 완료한 후 권리신고를 한 자에 대하여 별도로 권리신고 후의 기일을 통지하여야 할 것이나, 이러한 경우에도 다른 이해관계인들에 대한 수회의 기일통지 절차가 이미 완료되었다면 위 법리에 따라 그 권리신고 후 최초로 시행되는 기일에 관하여는 그 기일통지가 누락되었다 하더라도 위법하다고 할 수는 없다고 할 것이다(대법원 1999. 11. 15.자 99마5256 결정 참조). 기록에 의하면, 경매법원은 이 사건에 관한 3회의 입찰기일 및 낙찰기일을 일괄 지정하여 1999. 7. 29. 이해관계인들에게 그 기일통지를 하였고, 재항고인은 제1회 입찰기일에서 입찰불능이 된 후 제2회 입찰기일 직전에 권리신고를 하였으며, 이 사건 입찰은 그 권리신고를 한 후 최초로 시행된 제2회 입찰기일에 이루어졌음을 알 수 있으므로, 재항고인이 제2회 입찰기일 전에 권리신고를 하였다 하더라도 제2회 입찰기일 및 낙찰기일에 관하여 다른 이해관계인들에 대한 통지절차가 완료된 이상 재항고인에게 그 입찰기일 및 낙찰기일을 통지하지 않았다고 하여 위법하다고 할 수는 없으므로, 이를 낙찰에 대한 이의 내지 항고사유로 삼을 수 없다고 할 것이다. 또한 기록에 의하면, 재항고인은 그 이해관계인이 스스로 알고 그 기일에 출석하여 입찰에 참가하였음은 물론 낙찰기일에 이르러서는 낙찰에 대한 이의신청까지 하였음을 알 수 있으므로, 재항고인이 이 사건 입찰기일 및 낙찰기일의 통지를 받지 못하였다 하더라도 그 통지의 누락은 민사소송법 제633조 제1호 소정의 이의사유인 집행을 속행할 수 없는 때에 해당하지 아니한다고 할 것이다(대법원 1995. 12. 5.자 95마1053 결정 참조). 따라서 원심결정에는 등기우편에 의한 발송송달에 관한 법리를 오해하였거나, 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 것이나, 재항고인의 항고를 배척한 결과에 있어서는 정당하다고 할 것이므로, 결국 재항고이유의 주장은 받아들일 수 없다. 4. 그러므로 이 사건 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 이임수(재판장) 이돈희 송진훈 윤재식(주심) |
| 대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정 [부동산강제경매][공2000.3.15.(102),545] 【판시사항】 채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 본 사례 【결정요지】 채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 본 사례. 【참조조문】 민법 제2조 제1항, 주택임대차보호법 제3조, 민사소송법 제647조 【참조판례】 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결(공1987, 973) 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결(공1988, 164) 대법원 1987. 12. 8. 선고 87다카1738 판결(공1988, 270) 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결(공1997하, 2357) 【전 문】 【재항고인】 주식회사 전주상호신용금고 (소송대리인 변호사 김성희) 【원심결정】 전주지법 1999. 7. 8.자 98라142 결정 【주문】 원심결정을 파기하고, 사건을 전주지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 재항고이유(기간 경과 후에 제출된 재항고이유보충서의 기재는 재항고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다. 원심결정 이유에 의하면, 원심은, 재항고인은 재항고외 1 소유의 이 사건 아파트에 관하여 1993. 3. 12. 근저당권설정등기를 마친 반면, 재항고외 2는 그 이전인 1992. 8. 30. 이 사건 아파트를 재항고외 1로부터 임차하여 그 무렵 인도받아 같은 해 10월 15일 전입신고를 마쳤다고 인정한 다음, 재항고외 2는 재항고인이 근저당권을 설정하기 이전에 대항력을 갖춘 임차인이어서 이 사건 아파트에 관한 경매절차에서 경락인이 된 재항고인은 그 임대인의 지위를 승계하였으므로, 이 사건 아파트에 관하여 인도명령을 구할 수 없다고 판단하여, 재항고외 2에 대하여 재항고인에게 이 사건 아파트를 인도할 것을 명한 원결정을 취소하고, 재항고인의 인도명령 신청을 기각하였다. 기록에 의하면, 재항고외 2는 이 사건 아파트의 소유자인 재항고외 1의 누나로서 자신이 채무자로 되어 이 사건 아파트에 관하여 1993. 3. 12. 재항고인에게 채권최고액 금 6,500만 원의 근저당권을 설정하고 그 직후인 1993. 3. 15. 자신은 이 사건 아파트에 거주하고 있으나 임대차계약을 체결한 사실이 없을 뿐만 아니라 장래에도 임대차계약을 체결하지 않을 것이며, 이 사건 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 재항고인에게 작성해 주고, 1996. 5. 4. 다시 동일한 내용의 확인서를 작성해 주고서 그 날 재항고인으로부터 금 4,200만 원을 연 14.5%의 이율로 대출받았다가 그 원리금의 변제를 지체함으로써 재항고인이 이 사건 아파트에 관한 경매를 신청하여 그 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받은 다음, 채무자로서 그 점유자인 재항고외 2를 상대로 그에 관한 인도명령을 받은 것인데, 재항고외 2는 인도명령에 대하여 항고를 제기하면서, 자신은 1992. 8. 30. 재항고외 1로부터 이 사건 아파트를 보증금 8,500만 원에 임차하여 대항력도 갖추었다고 주장하였음을 알 수 있는바, 재항고인은 재항고외 2가 위와 같은 내용의 확인서를 두 차례나 작성해 줌으로써 이를 믿은 나머지 이 사건 아파트의 담보가치를 높게 평가하여 대출을 해 주고, 경매절차에서도 보증금을 고려하지 아니한 가격으로 입찰한 것으로 볼 수 있으므로, 재항고외 2가 재항고인에 대한 위와 같은 확인 내용을 번복하여 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 인도명령을 다투는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 아니한다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결 참조). 한편 재항고인은, 재항고외 2는 재항고외 1과 친남매 사이로서 이 사건 아파트에 거주하고 있을 뿐 임차인이 아니라고 주장하고 있는바, 재항고외 2가 진정한 임차인이라면 근저당권자인 재항고인에 대하여 자신의 임차권 주장을 포기하는 내용의 확인서를 두 차례나 작성해 준다는 것은 매우 이례적이고, 그 자신이 이 사건 경매채권의 채무자인 점 등에 비추어 볼 때, 재항고외 2가 이 사건 아파트의 진정한 임차인이라고 인정하기도 어렵다. 그럼에도 불구하고, 원심은 재항고외 2가 대항력을 갖춘 임차인이라는 이유로 재항고인의 이 사건 아파트에 관한 인도명령 신청을 기각하였으니, 원심결정에는 신의칙에 위배되는 사정에 관하여 심리를 다하지 아니하였거나, 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 있고, 이 점을 지적하는 재항고이유의 주장은 이유 있다. 그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 이돈희(재판장) 이임수 송진훈(주심) 윤재식 |
| 서울지법 동부지원 2000. 11. 30. 선고 2000가단8695 판결：확정 [배당이의][하집2000-2,1] 【판시사항】 [1] 부동산경매절차에서 주택임차인이 임대차조사서에 기재된 내용과 다른 내용을 주장하여 배당을 요구하는 것이 신의칙에 위반되는지 여부 (적극) [2] 금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례 [3] 주택임차인이 금융기관의 임대차조사서에 서명·날인만을 한 채 임대인에게 교부함으로써 임대인으로 하여금 임대차관계에 관한 허위의 기재를 할 수 있도록 하였다면, 임차인은 자신의 이러한 과실로 인하여 금융기관이 당해 주택의 담보가치를 과대하게 판단하여 대출을 시행하였다가 후에 경매절차에서 일부 대출금에 관한 배당을 받지 못하게 되어 입은 손해에 대한 배상책임이 있다고 본 사례 【판결요지】 [1] 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다 할 것이다. [2] 금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례. [3] 주택소유자 겸 임대인으로부터 임대차조사서에 서명·날인을 요구받은 임차인은 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 임대차금액란을 전혀 기재하지 아니한 채로 임대인에게 위 조사서를 교부함으로써 그로 하여금 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 임대인의 불법행위와 경합하여 금융기관으로 하여금 임대인에 대한 채권 중 임차보증금 액수를 과소 평가함으로써 배당받지 못하게 된 금액 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 임차인은 임대인과 각자 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이고, 다만 금융기관으로서는 임대인이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인 절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 임대인에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이므로 임차인의 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제2조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 민사소송법 제605조 제1항[2] 민법 제2조, 민사소송법 제605조 제1항 [3] 민법 제750조 【참조판례】 [1] 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결(공1988, 164) 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결(공1997하, 2357) 2000. 1. 5.자 99마4307 결정(공2000상, 545) 【전 문】 【원 고】 삼성화재해상보험 주식회사 (소송대리인 일신법무법인 담당변호사 강대성) 【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 아주종합법무법인 담당변호사 남동환 외 2인) 【주 문】 1. 피고들은 원고에게 각 금 4,400,000원씩 및 위 각 금원에 대하여 2000. 9. 21.부터 같은 해 11. 30.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 각 주위적 청구 및 각 나머지 예비적 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용은 이를 3분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주위적 청구취지：서울지방법원 동부지원 98타경35369호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2000. 2. 29. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 268,228,615원에서 금 290,225,615원으로, 피고들에 대한 배당액을 각 금 39,000,000원에서 각 금 28,000,000원으로 각 경정한다는 판결. 예비적 청구취지：피고들은 원고에게 각 금 11,000,000원씩 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 청구취지 변경서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결. 【이 유】 1. 기초 사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 제3호증의 1, 4, 43, 44, 을 제2호증의 각 기재에 의하면 이를 각 인정할 수 있다. 가. 서울 성동구 (주소 생략) 대 310㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 및연와조 평슬래브 5층 근린생활시설 및 주택(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)은 원래 소외 1의 소유이었는데, 원고는 위 각 부동산을 공동담보로 하여 1997 8. 29, 채권최고액 금 2억 8천만 원, 채무자 위 소외 1의 근저당권설정등기를, 같은 해 9. 22. 다시 채권최고액 금 2억 8천만 원, 채무자 위 소외 1의 근저당권설정등기를 각 경료하였다. 나. 원고는 1998. 9. 4. 위 각 근저당권에 기하여 위 각 부동산에 대한 임의경매를 신청하였고, 위 법원은 그 다음날 경매개시결정을 고지함으로써 경매절차가 개시되었다. 다. 위 경매절차에서 위 각 부동산은 1999. 8. 21. 경락되었고, 위 법원은 2000. 2. 29. 배당기일을 열어 같은 날 작성한 배당표에 의한 배당을 실시하였는데, 위 배당표에 의하면 실제 배당할 금액 금 472,330,485원 중 소액임차인들인 소외 2 등 10명에게 각 금 12,000,000원씩을, 압류권자인 성동구청에 금 6,101,870원을, 확정임차인인 피고들에게 각 금 39,000,000원씩을, 근저당권자인 원고에게 채권금액 금 561,368,191원 중 금 268,228,615원을 배당하는 것으로 되어 있는바, 원고는 위 배당기일에 피고들에 대한 위 각 배당액 중 각 금 11,000,000원씩에 대하여 이의를 제기하고, 같은 해 3. 6. 이 사건 소를 제기하였다. 2. 원고의 청구원인에 대한 판단 가. 주위적 청구에 대한 판단 원고는 이 사건 주위적 청구원인으로, 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 각 임차보증금 28,000,000원으로 정하여 임차한 임차인들이므로, 각 임차보증금 반환채권액을 초과하여 배당받은 금 11,000,000원씩을 위 배당표상 피고들에 대한 각 배당액에서 감액하고, 이를 원고에게 추가배당하여야 한다고 주장하면서, 이와 같은 내용으로 위 배당표를 경정할 것을 구하고 있다. 먼저, 피고들과 위 소외 1 사이의 각 임대차계약상 보증금의 액수가 각 금 28,000,000원이라는 위 주장에 관하여 살피건대, 이에 부합하는 듯한 갑 제2호증의 기재는 을 제1호증의 1, 2, 제3호증의 각 기재에 비추어 보아 이를 믿지 아니하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위의 주장은 그 이유가 없다. 나아가 원고는, 가사 피고들의 임대차계약 당시 임차보증금의 액수가 각 금 39,000,000원이라 하더라도 경제사정 등에 비추어 볼 때 위 경매개시 당시에는 상당히 감액되었을 것이라고 주장하나, 이러한 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장 역시 이유 없다. 또한 원고는, 피고들이 경매절차에 이르러 위 임대차관계 조사서에 기재한 내용과 다른 내용을 주장함은 신의칙상 허용되지 아니한다고 주장하므로 살피건대, 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다 할 것인바(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결, 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정 등 참조), 갑 제2호증의 기재에 의하면 소외 제일감정평가법인이 원고의 의뢰를 받아 이 사건 건물의 임대차관계를 조사할 당시 작성한 임대차조사서(갑 제2호증)에 피고들의 임차보증금이 각 금 2,800만 원으로 기재되어 있고, 그 옆에는 피고들의 서명·날인이 되어 있는 사실을 인정할 수는 있으나, 한편, 을 제3, 4호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 위 소외 1이 1997. 8. 하순경 원고로부터 금전대출을 받기 위하여 절차를 진행하던 중 원고 직원으로부터 담보 목적이 되는 이 사건 건물의 임대차관계를 조사하여야 한다는 요구를 받고 그로부터 건네받은 임대차조사서 서식에 각 임차인들의 확인을 받게 되었는데, 위 소외 1은 피고들에 대하여 위 서식의 임차인명과 면담자란에 각 서명·날인을 하여 줄 것을 요청하면서 위 서식의 공란에는 어떠한 내용이 기재될 것이라는 점에 관하여는 아무런 설명을 하지 아니하였고, 피고들은 위 서식 중 다른 란에는 전혀 기재하지 아니하고 임차인명과 면담자란에만 자신들의 이름을 각 기재한 뒤 날인한 사실, 그 후 위 소외 1이 임의로 위 조사서상 피고들의 각 임대차금액란에 각 '2,800만 원'이라고 기재한 사실을 각 인정할 수 있는바, 이와 같이 금전대출을 실시하는 원고 또는 원고로부터 이 사건 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사하여 그 확인을 받은 것이 아니고, 단지 금전대출을 신청한 이 사건 건물의 소유자인 위 소외 1에게 그 조사를 의뢰하여 그가 위와 같은 경위로 임차인들인 피고들로부터 기명·날인 받음으로써 위 임대차조사서가 작성된 것이라면, 임차인들이 위 경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고는 볼 수 없다 할 것이므로, 원고의 위 주장 역시 받아들이지 아니한다. 따라서 원고의 피고들에 대한 주위적 청구는 모두 그 이유가 없다 할 것이다. 나. 예비적 청구에 대한 판단 나아가 살피건대, 갑 제2호증의 기재에 의하면 위 임대차조사서 서식에는 그 상단부에 "이 사건 부동산을 소유자가 원고에게 담보로 제공하기 위한 감정을 실시함에 있어 임차인을 보호하기 위하여 그 내용을 조사하니 임대차내용을 다음 조서에 기술, 서명하여 주시기 바랍니다."라는 취지의 기재가 되어 있었고, 기재할 항목으로 임대차구분, 임대차금액, 임차인명, 면담자, 면담자와 임차인의 관계 등이 명시되어 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 위 소외 1로부터 서명·날인을 요구받은 피고들로서도 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 위에서 본 바와 같이 그 임대차금액란에는 전혀 기재하지 아니한 채로 위 소외 1에게 위 조사서를 교부함으로써 위 소외 1로 하여금 위와 같이 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 위 소외 1의 불법행위와 경합하여 원고로 하여금 위 소외 1에 대한 채권 금 561,368,191원 중 피고들에 대한 각 임차보증금 액수를 과대 평가함으로써 위와 같이 배당받지 못하게 된 각 금 11,000,000원 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 피고들은 위 소외 1과 각자 원고의 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다. 다만, 원고로서도 위 소외 1이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 위 소외 1에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이고, 그 밖에 위에서 본 위 조사서의 작성경위 등의 제반 사정을 종합하여 보건대, 피고들의 각 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다 할 것이므로, 피고들은 원고에게 각 금 4,400,000 (11,000,000×40%)원 및 이에 대하여 위 불법행위일 및 손해발생일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지변경서부본이 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2000. 9. 21.부터 이 판결 선고일인 같은 해 11. 30.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법이 정하는 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다(원고는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 위 특례법상의 비율에 의한 지연손해금을 구하고 있으나, 피고들이 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되므로 이 판결 선고일까지는 이를 적용하지 아니하기로 한다). 3. 결 론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 주위적 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하고, 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. |
| 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결 [건물명도][공2001.11.15.(142),2329] 【판시사항】 [1] 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있는지 여부(적극) [2] 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인이 낙찰허가결정이 확정된 후 배당요구시의 주장과는 달리 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것이 금반언 및 신의칙에 위배되는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다 [2] 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다. 【참조조문】 [1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항, 제4조 제1항, 제10조[2] 민법 제2조 제1항, 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결(공1995하, 2264) 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733) 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결(공1996상, 1721) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김동섭) 【원심판결】 인천지법 2000. 4. 2 1. 선고 99나1932 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 1. 원심이 적법하게 인정한 사실관계는 다음과 같다. 가. 피고는 1995. 7. 29. 이 사건 주택을 당시 소유자인 소외 1로부터 임차보증금 40,000,000원, 임차기간은 1995. 7. 31.부터 1996. 7. 30.까지로 정하여 임차한 다음, 같은 해 8월 3일까지 그 인도와 주민등록을 모두 마침과 아울러 그 무렵 임대차계약서상 확정일자를 갖추었는데, 주식회사 한국상호신용금고가 이 사건 주택에 대하여 1995. 8. 17.자로 설정등기를 경료한 제1순위 근저당권자로서 1996. 8. 17. 인천지방법원 96타경61331호로 임의경매를 신청하여 이 사건 주택에 대한 경매절차가 개시되었다. 나. 위 경매절차에서 집행관이 이 사건 주택에 관한 현황을 조사할 당시 피고의 처인 소외 2는 위 임차기간이 '1995. 7. 31.부터 1996년 8월 현재까지'라고 진술하여 그에 따라 집행관 명의의 1996. 8. 24.자 부동산현황조사보고서가 작성되었으며, 한편 피고는 1996. 8. 31. 위 경매법원에 이 사건 주택에 대한 확정일자부 임차인으로서 권리신고 및 임차보증금 40,000,000원에 대한 배당요구를 함에 있어서, 임대차기간을 1996. 7. 30.까지로 하여 작성된 1995. 7. 29.자 임대차계약서만을 제출하였을 뿐 임대차기간의 연장에 관한 아무런 자료를 제출하지 않았고, 경매법원은 피고의 위와 같은 배당요구사실을 소유자인 소외 1에게 통지하지는 않았고 다만 원고가 낙찰받기 직전의 입찰명령에 첨부된 부동산목록에 피고가 임차인으로 된 임대차의 기간을 1996. 7. 30.까지로 표시하였다. 다. 이 사건 주택은 87,000,000원으로 평가되어 동 가격이 당초의 최저입찰가격이 되었고, 원고가 그 최저입찰가격이 55,680,000원으로 저감된 상태에서 60,000,000원에 낙찰받은 후 경매법원은 위 낙찰대금 등을 합한 67,651,899원을 배당함에 있어서, 집행비용을 공제한 나머지 금원 중 40,000,000원을 확정일자부 임차인인 피고에게 제1순위로 배당하고 그 나머지를 후순위 채권자들에게 배당하는 내용의 배당표를 작성하여 배당기일인 1997. 6. 27. 이해관계인 중 위 한국상호신용금고, 소외 1 및 피고 등이 출석한 자리에서 이를 제시하였으나, 소외 1 및 한국상호신용금고는 피고의 채권액 및 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다. 라. 그 후 소외 1만이 피고를 상대로 인천지방법원 97가합10846호로 위 배당표 중 피고에 대한 배당액 40,000,000원의 삭제를 구하는 배당이의의 소를 제기하면서, 그 청구원인으로 소외 1과 피고 사이의 위 임대차계약은 1996. 7. 30. 그 임차기간을 1998. 7. 30.까지 연장하기로 계약당사자 사이에서 합의되었기에 위 배당기일 현재 아직 위 임대차계약이 종료되지 않아 피고가 위 경매절차에서 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 없고, 또한 피고가 위 경매법원에 배당요구신청을 하였다고 하더라도 그 사실이 임대인인 소외 1에게 통지된 바 없는 상태에서 그 사이에 위 배당요구가 철회되었다고 주장하였는데, 피고는 공시송달에 의하지 않은 적법한 송달을 받고서도 답변서도 제출하지 않고 제1회 변론기일에 출석하지 아니하여 위 법원은 1997. 9. 3.자로 의제자백에 의한 소외 1의 승소판결을 선고하였고, 위 판결이 그대로 확정되는 바람에 위 경매절차에서 피고는 위 임차보증금을 전혀 반환받지 못하였다. 2. 상고이유에 대한 판단 " 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할수 있다 할 것이고(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결 참조), 따라서 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 우선변제권 있는 임차인이 임의경매절차에서 약정임대차기간이 이미 만료된 계약서를 첨부하여 배당요구를 한 경우에는, 임차인이 아직도 임대차가 종료되지 아니하였다는 사정을 별도로 밝히지 아니하는 이상 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 우선변제권을 주장하는 취지로 보아 경매법원은 그 임대차가 기간만료로 종료된 것을 전제로 처리할 수밖에 없고, 경매절차의 이해관계인이나 기타 경매에 참가하는 매수희망자 등도 그 임대차는 기간만료로 종료된 것으로 상정함이 당연하다고 할 것이다. 그리고 임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없는 것이다. 이 사건에서 보면, 피고는 이 사건 낙찰허가결정이 있기 전에 1년의 임대차기간이 이미 경과한 내용의 임대차계약서를 제출하면서 배당요구를 하고서도, 낙찰허가결정이 확정된 후에 이르러 그 임대차가 아직 종료되지 아니하였다는 새로운 사유를 주장하면서 낙찰대금으로부터 우선변제를 받는 대신 낙찰자인 원고에 대하여 임차인으로서의 대항력을 행사하겠다는 것이므로, 이는 위의 법리에 따라 신의칙 위반으로 허용될 수 없다고 할 것이다. 원심 판시는 이유설시에 있어 다소 미흡하기는 하나, 낙찰자로서 경매목적물의 명도를 구하는 원고에 대하여 대항력 있는 임차인임을 내세워 임차보증금의 동시이행을 구하는 피고의 항변을 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다는 이유로 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 주택임대차보호법이나 신의칙에 관한 법리오해, 판례위반으로 인한 위법이 없다. 따라서 피고의 상고이유의 주장은 이유 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 윤재식(재판장) 송진훈 이규홍 손지열(주심) |
| 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 [배당이의][공2007하,1918] 【판시사항】 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법 【판결요지】 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항 【참조판례】 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결(공1992, 3138) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 피고 1외 2인 【원심판결】 대전지법 2007. 6. 8. 선고 2006나13863 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 2, 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 1에 대한 상고를 기각한다. 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 피고 1에 대한 상고에 관하여 원고가 제출한 상고이유서나 상고장에 피고 1에 대한 부분에 관하여는 아무런 상고이유의 기재가 없다. 2. 피고 2, 3에 대한 상고에 관하여 가. 원심의 판단 원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외 1(2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 3이 동인의 재산을 상속하였다)은 소외 2 소유의 이 사건 다가구주택의 일부를 실제로 임차하였다고 보이지 아니하고, 위 다가구주택에 관한 부동산임의경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장임차인으로 봄이 상당하므로, 소외 1이 정당한 소액임차인임을 전제로 소외 1에게 1,400만 원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 부당하다고 판단한 후, 소외 1에 대한 위 1,400만 원의 배당액을 삭제하여 동순위의 임차보증금채권자들인 원고 및 원심 공동원고 2(이하 원심 공동원고의 표시는 생략한다)에게 각 미배당 채권액에 비례하여 안분배당하여야 한다고 보아, 소외 1에 대한 배당액 중 4,421,052원[ 소외 1의 배당삭제액 1,400만 원 × 6/19(각 미배당 채권액으로서 원고의 600만 원과 공동 원고 2의 1,300만 원의 합계액 1,900만 원 중 원고의 미배당 채권액 해당 비율)]을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하였다. 나. 이 법원의 판단 그러나 원심의 위와 같은 판단 중, 원고와 공동 원고 2을 동순위의 채권자라고 본 것은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 그와 같은 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서 ( 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 등 참조), 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다. 그렇다면 원심으로서는, 집행법원이 원고와 공동 원고 2에게 소액임차인에 대한 최우선변제로서 각 1,400만 원을 우선 배당하고 난 각 나머지 임차보증금채권액인 원고의 600만 원과 공동 원고 2의 1,300만 원에 대하여, 원고와 공동 원고 2이 각 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 때가 언제인지를 심리하여 그 선후에 따라 우선변제의 순위를 가리고, 이에 따라 원고가 공동 원고 2보다 선순위일 경우 소외 1에 대한 배당액 중 600만 원을 먼저 삭제하여 원고의 나머지 임차보증금채권액에 배당하는 것으로 배당표를 경정하였어야 함에도 불구하고, 그 판시와 같이 원고와 공동 원고 2이 동순위의 임차보증금채권자들이라는 이유로 원고에게 4,421,052원만을 배당하는 것으로 배당표를 경정하였는바, 이러한 원심판결에는 확정일자부 임차인의 임차보증금반환채권의 우선순위에 관한 법리를 오해하여 원고와 공동 원고 2의 우선변제 순위의 선후에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 3. 결 론 그러므로 원심판결 중 피고 2, 3에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 피고 1에 대한 상고를 기각하고, 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김지형(재판장) 고현철(주심) 양승태 전수안 |
| 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 [건물명도][공2017상,954] 【판시사항】 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부 (소극) 【판결요지】 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다. 한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다. 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다. 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다. 【참조조문】 민법 제2조, 민사집행법 제88조, 제105조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의5 【참조판례】 대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정(공1996상, 51) 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정(공2005상, 65) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명도 담당변호사 정민경) 【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 5인) 【원심판결】 수원지법 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다. 한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조). 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다. 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다. 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 1) 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 2) 주식회사 한국씨티은행(이하 ‘한국씨티은행’이라고 한다)은 2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국씨티은행에게 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국씨티은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다. 3) 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013타경52867호로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다. 4) 피고 1은 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다. 5) 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다. 6) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다. 7) 원고들은 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다. 8) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 한국씨티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국씨티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다. 9) 그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국씨티은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 한국씨티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다. 10) 위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151)은 2014. 11. 17. ‘이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국씨티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다’는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국씨티은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다. 3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국씨티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국씨티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다. 그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 1이 한국씨티은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다. 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다. 4. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형 ************************************************************* 수원지방법원 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결 [건물명도][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 정민경) 【피고, 피항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 주희진 외 1인) 【변론종결】 2016. 7. 21. 【제1심판결】 수원지방법원 2015. 7. 2. 선고 2014가단539092 판결 【주 문】 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 원고들에게, 1) 피고들은 별지 목록 기재 부동산을 각 인도하고, 2) 피고들은 각자 40,336,000원과 이에 대하여 2016. 7. 15.부터 2016. 8. 25.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈 및 2016. 5. 21.부터 별지 목록 기재 부동산 인도 완료일까지 일 59,546원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 원고들의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다. 2. 소송총비용은 피고들이 부담한다. 3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결 중 원고들 패소부분을 취소한다. 피고들은 원고들에게 별지 목록 기재 부동산을 각 인도하고, 피고들은 각자 원고들에게 40,336,000원과 이에 대하여 항소취지변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈 및 2016. 5. 21.부터 위 부동산 인도 완료일까지 일 59,546원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였다). 【이 유】 1. 기초사실 가. 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 보증금 2억 4,000만 원, 임차기간 2008. 8. 20.부터 2010. 8. 19.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 2008. 8. 8. 전입신고를 하고 위 계약서에 확정일자를 받았다. 나. 소외 1은 2012. 6. 1. 주식회사 한국씨티은행(이하 ‘한국씨티은행’이라고 한다)에 대한 대출금을 담보하기 위하여 이 사건 부동산에 관한 근저당권을 설정하여 주었고(같은 날 선순위 근저당권설정등기는 모두 말소되었다), 피고 1과 동거인 피고 2는 그 무렵 소외 1의 부탁으로 위 은행에 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없으며 위 은행에 대하여 임대차계약에 관한 일체의 권리를 행사하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다. 다. 한국씨티은행의 위 근저당권에 기한 임의경매신청에 의하여 2013. 10. 1. 수원지방법원 2013타경52867호로 이 사건 부동산에 관한 임의경매가 개시되었고, 원고들은 위 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)에서 낙찰대금을 지급하고 2014. 5. 8. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 라. 한편 피고 1은 2013. 11. 1. 이 사건 경매절차에서 이 사건 임대차계약에 기한 권리신고 및 배당요구를 하였고, 위 경매법원은 2014. 6. 13. 배당기일에서 피고 1에게 2억 4,000만 원을 배당하는 배당표를 작성하였다. 마. 한국씨티은행이 위 배당표에 대하여 배당이의를 제기하고 이 법원 2014가합8151호로 배당이의를 소를 제기하였으며, 위 배당표 중 피고 1에게 배당된 2억 4,000만 원을 삭제하고 한국씨티은행에게 2억 4,000만 원을 배당하는 것으로 경정한다는 내용으로 한 화해권고결정에 대하여 쌍방이 이의를 하지 않아 위 결정이 확정되었다. 바. 원고 1은 2014. 5. 12. 이 법원 2014타기2032호로 이 사건 부동산을 점유하고 있는 피고 1을 상대로 부동산인도명령을 신청하여 인도할 것을 명하는 결정을 받았으나 피고 1이 이에 대하여 항고(이 법원 2014라1217호)하여 위 항고심은 원고 1의 인도명령신청을 기각하는 결정을 하였고 위 결정은 확정되었다. 사. 이 사건 부동산에 관한 2014. 6. 13.부터 2015. 6. 12.까지의 차임 합계는 19,971,000원이고, 2015. 6. 13.부터 2016. 5. 20.까지의 차임 합계는 20,365,000원이며, 2016. 5. 20. 기준 1일 차임은 59,546원이다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1, 4 내지 7, 9호증의 각 기재, 당심 감정인 소외 3의 임료감정결과, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 가. 이 사건 부동산 인도청구 위 인정사실에 의하면, 원고들은 2014. 5. 8. 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하였고, 피고들은 2008. 8. 8.경부터 현재까지 이 사건 부동산을 점유·사용하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 원고들에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다. 나. 부당이득반환청구 위 인정사실에 의하면, 피고들은 이 사건 부동산을 점유·사용함으로써 법률상 원인 없이 차임 상당의 이득을 얻고 있다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 각자 원고들에게 원고들이 소유권을 취득한 이후로 원고들이 구하고 있는 2014. 6. 13.부터 2016. 5. 20.까지의 미지급 차임 합계 상당의 부당이득으로 40,336,000원(= 19,971,000원 + 20,365,000원)과 이에 대한 지연손해금 및 2016. 5. 21.부터 이 사건 부동산 인도 완료일까지 매일 59,546원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 3. 피고들의 주장에 관한 판단 가. 당사자들의 주장 1) 피고들의 주장 피고 1은 이 사건 경매절차에서 보증금을 전혀 배당받지 못하였으므로 낙찰자인 원고들에 대하여 보증금을 반환받을 때까지 이 사건 부동산을 점유할 수 있는 대항력을 가진다. 원고들은 피고 1의 권리신고 및 배당요구로 인하여 이 사건 경매절차에 대항력과 우선변제권을 겸유한 진정한 임차인이 있다는 사실을 알고 있었고, 통상 경매절차에서 임차인이 배당을 제대로 받지 못하는 경우 배당받지 못한 금액의 범위 내에서 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있음은 충분히 예상된다. 또한 피고들이 한국씨티은행에 대하여 작성하여 준 무상거주확인서는 임대인인 소외 1의 요구에 따라 작성된 것으로, 채권자에게 위 무상거주확인서를 작성해 주었다고 하여 이것이 곧 낙찰자인 원고들에게 주택임대차보호법상 대항력을 행사하지 않겠다는 내용의 신뢰를 제공한 것이라고는 볼 수 없다. 2) 원고들의 주장 피고들은 근저당권자인 한국씨티은행에 대하여 무상거주확인서를 작성하여 주었음에도 이를 숨긴 채 이 사건 경매절차에서 배당요구를 함으로써 원고들이 낙찰가격을 결정하는 데에 신뢰를 제공하였다. 게다가 애초에 경매법원은 피고 1에게 보증금 2억 4,000만 원이 배당되는 내용의 배당표를 작성하였음에도, 피고들 스스로 채권자에게 무상거주확인서를 작성하여 주고 배당이의소송에서 권리를 포기하는 내용의 화해권고결정에 응함으로써 2억 4,000만 원의 보증금 배당을 받지 못한 것이다. 따라서 피고들이 낙찰자인 원고들에게 주택임대차보호법상의 대항력을 주장하는 것은 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성을 훼손하는 행위로 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다. 나. 판단 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고 1은 이 사건 임대차계약을 체결한 후 2008. 8. 8. 전입신고를 마쳤고, 그 무렵 이 사건 부동산을 인도받음으로써 피고들은 주택임대차보호법 제3조에서 정한 대항요건을 갖추었다 할 것이므로, 그 후에 이 사건 부동산에 관하여 설정된 근저당권에 기한 경매절차에서 위 부동산의 소유권을 취득한 원고들에게 대항할 수 있다. 그러나, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 경매절차는 당사자의 의사와 상관없이 진행되고 많은 사람의 이해관계가 상충되는 특성이 있는바, 경매절차에서의 권리관계는 당사자들 사이의 의사나 내부적인 관계는 배제하고 외부적으로 드러난 권리관계에 의하여 획일적으로 결정되어야 하는 점, ② 이 사건 경매절차에서 피고 1은 이 사건 임대차계약에 기하여 권리신고 및 배당요구를 하였고, 원고들은 이 사건 경매절차에서 드러난 권리관계를 바탕으로 피고 1이 확정일자에 의거한 우선변제권을 행사하여 보증금을 모두 회수하리라고 예상하고 입찰가격을 정하여 응찰한 점, ③ 피고들은 한국씨티은행에 대하여 ‘피고들은 소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고, 위 은행에 대하여 임대차계약에 관한 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었고, 위 무상거주확인서가 임대인인 소외 1의 강요에 의해 작성된 것으로서 무효라고 볼 아무런 증거가 없는 점, ④ 이 사건 경매절차의 배당기일에서 피고 1에게 임대차보증금 2억 4,000만 원 전액을 배당하는 내용의 배당표가 작성되었음에도 피고들이 한국씨티은행에게 작성하여 준 무상거주확인서 때문에, 피고 1이 한국씨티은행이 제기한 배당이의소송에서 위 은행의 청구를 인락하는 내용의 화해권고결정에 응할 수 밖에 없었던 점, ⑤ 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결은 ‘은행직원이 행한 담보물건에 대한 임대차조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차관계의 존재를 분명히 한 경우에는 경락인이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없으므로, 경락인의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없다‘고 판시한 바 있고, 다수의 하급심 판결들이 위 대법원 판결을 따르고 있으나(의정부지방법원 2016. 5. 20. 선고 2015나54463 판결, 수원지방법원 2010. 3. 17. 선고 2009나17261 판결, 서울북부지방법원 2007. 3. 28. 선고 2006나294 판결 등 참조), 주거용건물의 임차인을 보호하고자 민법의 일반규정에 대한 예외규정을 둔 주택임대차보호법의 입법목적과 권리관계의 신속·확실한 실현을 도모하기 위하여 요구되는 경매절차의 형식성, 명확성, 안정성의 요청 등을 고려하여 볼 때, 임차인의 선행행위로 인하여 낙찰자가 이 사건 경매절차에서 정당한 신의를 가지게 되었다면 낙찰자를 보호하여야 할 필요성이 더 큰 점 등에 비추어 보면, 이 사건에서와 같이 피고들 스스로 한국씨티은행에게 무상거주확인서를 작성하여 주었으면서도 위 무상거주확인서로 인하여 배당금을 못 받게 되자 이제 와서 보증금을 회수하지 못하였음을 이유로 낙찰자인 원고들에게 주택임대차보호법상의 대항력을 행사한다고 주장하는 것은, 전에 스스로 한 행위와 모순되는 행위를 하는 것으로 자기에게 유리한 법지위를 악용하는 경우에 해당된다 할 것이다. 따라서, 피고들의 위 주장은 신의성실의 원칙에 위배되어 받아들일 수 없다. 다. 소결론 피고들은 원고들에게 이 사건 부동산을 각 인도할 의무가 있고, 피고들은 각자 원고들에게 부당이득금 40,336,000원 및 이에 대하여 당심 항소취지변경신청서 부본 송달일 다음날인 2016. 7. 15.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2016. 8. 25.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금과, 2016. 5. 21.부터 이 사건 부동산의 인도 완료일까지 매일 59,546원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면, 원고들의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고들의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 이종광(재판장) 이미경 김근홍 |
| 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결 [건물명도][집35(1)민,30;공1987.3.1.(795),307] 【판시사항】 은행직원이 행한 담보물건에 대한 임대차조사에서 임차인이 임대차 사실을 숨겼으나 그 경매절차에서는 임대차 관계의 존재를 분명히 한 경우, 은행의 건물명도청구에 대한 임차인의 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의칙에 반하는지 여부 【판결요지】 은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다. 【참조조문】 민법 제2조, 제536조, 주택임대차보호법 제3조 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 부산은행 【피고, 상 고 인】 피고 【원심판결】 부산지방법원 1986.7.11 선고 86나274 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여 원판시의 이 사건 건물에 관하여 1985.1.23.자 경락을 원인으로 하여 같은해 3.6.자로 원고명의로 소유권이전등기가 경료되어 있는 사실을 확정한 다음 원고의 이 사건 건물의 명도청구에 대한 피고의 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기한 임차보증금 반환과의 동시이행 항변에 대하여 이 사건 건물에 대한 피고 주장의 임차권은 인정되지만 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 1은 이 사건 건물의 원래의 소유자인 피고로부터 이 사건 건물을 대물변제로서 양도받은 이후에 피고의 처인 소외 2를 위하여 그가 원고로부터 사업자금을 대부받음에 있어 이 사건 건물 및 그 대지를 부산 동래구 (주소 1 생략) 토지와 함께 공동담보물로 제공하여, 1982.1.21. 위 각 부동산에 채권최고액 80,000,000원에 원고 앞으로의 근저당권설정등기를 경료한 사실, 원고는 위 각 부동산을 담보로 하여 위 소외 2에게 수차에 걸쳐 사업자금을 대출하던중 1984.7.3. 원고의 직원인 소외 3이 이 사건 각 건물 및 그 대지에 대한 담보가치를 파악하기 위하여 임대차조사를 하러 나갔는데, 이때 이 사건 건물에 거주하고 있던 피고는 자신과 위 소외 1간의 임대차 사실이 밝혀질 경우, 이 사건 건물에 대한 임대차보증금액 상당의 담보가치가 감소되어 그후 추가로 대출을 받는데 어려움이 있을 것을 예상하고, 피고의 임대차 사실은 숨기고서 위 임대차 사실이 없다는 내용의 서류(갑 제4호증)에 서명, 날인을 한 사실, 그 후인 같은해 11.1.경 원고는 위 근저당권의 피담보채무가 변제되지 않었음을 이유로 이 사건 건물 및 그 대지와 위 (주소 1 생략) 토지에 대항 임의경매신청을 하여 경매에 이르게 되었고, 경매법원은 위 각 부동산에 대한 시가감정결과에 따라 최저경매가격을 합계 금 67,613,600원으로 정하였는데, 위 경매절차에서의 임대차조사보고서에는 임차보증금 20,000,000원인 피고의 임대차 사실이 기재되어 있었지만, 원고는 앞서본 같은해 7.3. 설시한 원고의 임대차조사에서 피고가 자신의 임대차 사실이 없다고 확인해 준 것을 신뢰하고, 경매기일에 위 각 부동산 전부에 대하여 경매가격을 67,613,600원으로 신고하여 경락받은 사실이 인정되므로 이에 의하면, 원고의 담보물현황조사에 있어서, 담보물의 담보가치 평가에 따라 추가대출 규모가 정하여지고, 차후 담보권이 실행될 경우 피고의 임차보증금 반환채권의 대항력 여부가 경매가격의 결정에 중요한 영향을 미친다는 것을 충분히 예상할 수 있음에도 불구하고, 앞서 본 바와 같은 서류(갑 제4호증)에 서명, 날인을 하면서까지 원고로 하여금 임차보증금의 반환염려없는 담보물을 확보하고 있음을 전제로 하여 그 담보가치에 따른 대출규모를 정하게 하고, 원고 자신이 위 각 건물을 경락받음에 있어서도 위 임대차를 고려하지 않고 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 피고가 그 스스로 이와 배치되는 주장을 하면서, 임차보증금의 반환을 구함은 신의성실의 원칙에 위배되는 행위라고 인정함이 상당하다 할 것이므로, 결국 위 임차보증금 반환채권이 있음을 전제로 한 피고의 동시이행의 항변은 받아들일 수 없다고 판단하고 있다. 2. 그러나, 원심이 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 이 사건 건물에 대한 임의경매신청사건에 있어서 집달관이 작성한 임대차조사보고서(을 제3호증)에 의하면, 이 사건 건물에는 피고가 임차보증금 20,000,000원에 무기한으로 입주하고 있는 사실이 조사 보고되어 있는 이상 원고는 위 경매절차에서 원고의 근저당권에 대항할 수 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 있었다 할 것이고 한편 피고가 원고의 직원이 이 사건 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 이 사건 건물에 대한 임대차조사에서 피고의 임대차사실을 숨겼다 하여도 이 사건 경매절차에서는 이를 분명히 한 이상 원고로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없다 할 것이므로 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 피고의 이 사건 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다 할 것이다. 원심이 위와 같이 피고의 이 사건 건물에 대한 임대차보증금의 반환을 구하는 주장이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 판시한 것은 결국 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로 이 점에 관한 논지는 이유있다. 3. 따라서, 원심판결을 파기하고, 사건을 원심은 부산지방법원 합의부로 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 박우동(재판장) 김형기 정기승 김달식 |
| 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 [배당이의][공1992.12.1.(933),3138] 【판시사항】 가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정취지 및 같은 규정에 의하여 우선변제권을 갖는 임차보증금채권자와 선순위의 가압류채권자와의 배당관계(＝평등배당) 나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부의 판단기준 【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다. 나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 주택임대차보호법 제3조의2의 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하므로, 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다. 【참조조문】 가.나. 주택임대차보호법 제3조의2, 민사소송법 제696조 가. 민사소송법 제659조 【참조판례】 가. 대법원 1987.6.9. 선고 86다카2570 판결(공1987,1138) 1992.3.27. 선고 91다44407 판결(공1992,1392) 【전 문】 【원고, 상고인】 신용보증기금 소송대리인 변호사 정광진 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1992.6.10. 선고 92나1904 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 원심이 적법히 확정한 사실은 다음과 같다. 즉, 원고가 소외인에 대한 금 3,000만 원 채권에 기하여 동 소외인 소유의 이 사건 부동산에 대한 가압류신청을 하여 1989.5.11. 가압류결정이 내려지고 같은 해 5.15. 그 기입등기가 마쳐졌으며, 한편 피고는 1989.3.7. 위 부동산에 관하여 임차보증금을 1,800만 원으로 한 주택임대차계약을 체결하고 같은 해 3.19. 이를 인도받아 주민등록을 마친 후 1990.7.10. 위 임대차계약증서상에 확정일자를 부여받은 사실, 그런데 위 부동산의 근저당권자(1985.3.11.자)인 소외 한국주택은행의 위 부동산에 대한 임의경매신청에 의하여 1990.12.17.자로 경매개시결정이 내려지고 그 절차가 진행되어 1991.4.4. 그 매득금 중 경매비용을 제외한 금 31,140,140원을 배당하게 되었던바, 인천직할시 북구청의 당해세채권 100,270원과 위 한국주택은행의 저당채권 8,281,520원이 제1, 2순위로 배당되고, 피고가 위 임차보증금채권 전액을 제3순위로 배당받음으로써 원고는 나머지 금 4,758,350원만을 배당받는 내용의 배당표가 작성되었다는 것이다. 위 사실관계에서 원고는, 자신의 가압류집행이 피고의 임대차계약증서상 확정일자보다 앞선 것인만큼, 원고의 선순위 가압류채권과 피고의 임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조에 의해 우선변제를 받을 금액을 제외한 나머지 금액)은 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 한다고 주장함에 대하여 원심은, 가압류채권자가 우선변제권이 없는 만큼 원고는 위 부동산에 관하여 선순위를 가진 권리자가 아니고 일반채권자에 불과한 반면, 피고는 위 법이 규정하는 확정일자를 갖춤으로써 우선변제권을 가진다고 할 것이므로, 피고를 우선순위로 한 위 배당표는 정당하다고 판시하고 있다. 그러므로 살피건대, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다. 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로( 당원 1992.3.27. 선고 91다44407 판결; 1987.6.9. 선고 86다카2570 판결 등 참조), 위 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 의하여 대항요건을 갖추고 증서상에 확정일자까지 부여받음으로써 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다고 할 것이며, 이때 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 위 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이어서, 가령 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 이 사건의 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다 할 것이므로, 원고의 가압류채권과 피고의 임차보증금채권은 각 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 할 것이다. 이와 달리 해석한 원심판결에는 가압류의 효력과 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 대한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 윤관(재판장) 최재호 김주한 |
| 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결 [구상금][집50(2)민,268;공2003.1.1.(169),19] 【판시사항】 [1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우, 전세권설정계약서를 임대차계약서로 볼 수 있는지 여부(적극) 및 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 찍힌 접수인이 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당하는지 여부(적극) [2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 확정일자를 기재하여 배당요구를 하였다가 입찰기일 전날 경매법원에 "확정일자 없음"이라고 기재된 배당요구서를 다시 제출함으로써 경매법원이 최고가매수인에게 낙찰을 불허하고 신경매가 진행된 경우 신경매 절차에서의 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수한다고 본 사례 【판결요지】 [1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다. [2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 먼저 우선변제권을 주장하여 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 후 경매법원의 계약서 제출요구를 받고 다시 제출한 배당요구신청서에 확정일자가 없다고 명백히 밝혔고, 이에 경매법원이 임차권자가 우선변제권의 행사를 포기한 것으로 보고 종전의 낙찰을 불허가한 다음 물건명세서에 위와 같은 사실을 기재하여 신경매를 진행한 결과 낙찰허가결정이 확정되었다면, 우선변제권을 포기한 것으로 처리된 위 임차인은 낙찰대금에서 그 보증금을 우선변제 받을 수 없고(임차보증금의 우선변제청구권이 인정되는 주택임차인이라도 낙찰기일 전에 적법한 배당요구를 하지 아니한 이상 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수도 없다.), 위와 같이 진행된 경매절차에서 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 임차인의 보증금을 인수한다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 부칙 제3조 제4항[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제4조 제2항, 민사집행법 제247조 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 원율 담당변호사 김성환 외 2인) 【피고,상고인】 주식회사 한국주택은행 【원심판결】 울산지법 200 1. 7. 5. 선고 2000나4463 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 울산지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 1. 원심의 판단 가. 원심은 그 내세운 증거를 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하였다. (1) 피고는 1997. 10. 16. 이 사건 대지 및 지상 건물(이하 '이 사건 주택'이라 한다)에 관하여 소유자이던 소외 1(제1심판결의 소외 1은 오기임)를 채무자, 채권최고액을 금 69,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 하였다가, 그 피담보채무가 변제되지 않자 위 주택에 관하여 부동산임의경매신청을 하였고, 그 경매사건에서 원고는 1999. 9. 30. 이 사건 주택을 금 81,132,570원에 낙찰받아 1999. 10. 20. 소유권이전등기절차를 마쳤다. (2) 그런데 원래 이 사건 주택은 소외 2가 1994. 4. 5. 그 일부를 소외 1로부터 임차보증금 57,500,000원으로 임차한 후 같은 달 15. 위 임차 당시 작성된 임대차계약서와는 다른 같은 달 14.자 전세권설정계약서를 만들어 건물에 관하여만 전세금 57,500,000원의 전세권설정등기를 하였다. 그 과정에서 위 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 1994. 4. 15.자 접수인을 받았다. 그 후 소외 2는 1995. 3. 25. 임차보증금 3,000,000원을 추가로 지급하고 주택의 나머지 부분마저 모두 임차한 후 1996. 10. 22. 이 사건 주택으로 주민등록을 전입하였다. 소외 2는 위 주택에 관하여 경매절차가 진행되자 임차보증금 60,500,000원 전액에 대하여 배당신청을 하면서, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증 등을 제출하였다. (3) 그런데 위 경매절차에서는 건물의 전세권자인 소외 2에게 1순위로 이 사건 주택 중 건물의 매각대금 28,884,642원만을 배당하고, 소외 2의 나머지 임차보증금에 대하여서는 우선배당을 하지 않은 채, 남은 매각대금으로 2순위 교부권자인 울산광역시 남구청에게 금 301,640원을, 3순위 근저당권자인 피고에게 금 49,860,828원을 각 배당하여 배당을 마쳤다. (4) 그러한 상황에서 원고는 이 사건 주택의 소유권을 취득한 후 소외 2에게 위 주택의 명도청구를 하였다가, 주택임대차보호법상의 대항력을 내세운 소외 2로부터 명도를 거절 당하자 소외 2를 상대로 한 울산지방법원 99가단31710호 명도청구 사건에서 보증금 잔액과의 동시이행 판결을 선고받았고, 그 확정판결에 따라 소외 2에게 금 31,615,338원을 지급하고 위 주택을 명도받았다. 나. 원심은 이러한 사실관계에 기초하여, 위 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증은 금 57,500,000원짜리 임대차계약서가 첨부된 등기필증과 같고, 그 등기필증에 찍힌 접수인은 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자이므로, 위 경매절차에서는 소외 2의 임차보증금 57,500,000원에 대하여 주택임대차보호법상의 우선변제권에 기하여 피고보다 우선하여 배당하였어야 함에도, 소외 2에게 금 28,884,662원만 배당하고 나머지 금 28,615,338원(57,500,000 - 28,884,662)을 피고에게 배당함으로 인하여 피고는 위 금액만큼의 이득을 보았고, 동시에 소외 2는 위 금액만큼의 손해를 보았는데, 그 후 원고가 이 사건 주택을 소외 2로부터 명도 받으면서 소외 2에게 위 금액을 지급하여 소외 2의 위 손해를 보전해 줌으로써 결국 원고가 위 금액만큼의 손해를 보게 되었으므로, 피고는 원고에게 위 금액을 부당이득으로 반환하여야 한다고 판단하였다. 2. 대법원의 판단 가. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다 할 것이다. 원심의 이 부분 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 물권적 전세와 채권적 전세에 관한 법리오해 및 주택임대차보호법 제3조의2에서 정한 확정일자에 관한 법리오해의 위법이 없다. 나. 그러나 임차인 소외 2의 적법한 배당요구가 있었음을 전제로 그에게 우선변제권이 있다고 한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 기록에 의하면, 소외 2는 이 사건 주택에 대한 경매절차에서 배당요구를 하면서 임대차계약서의 확정일자로 전세권등기접수인의 날짜를 기재하여 배당요구를 하였다가, 경매법원으로부터 확정일자 있는 계약서의 제출을 요구받고 입찰기일 전날인 1999. 6. 2. "확정일자 없음"이라고 기재된 배당요구신청서를 제출한 사실, 경매법원은 부동산현황조사보고서에 소외 2의 확정일자가 1994. 4. 15.로 기재되어 있고 동인이 1998. 12. 29. 제출한 배당요구신청서에도 위와 같이 기재되어 있으나 그 후 제출한 배당요구신청서에 의하면, 위 확정일자가 없음이 분명하여 이는 절차상 중대한 하자에 해당한다는 이유를 들어 1999. 6. 10. 최고가매수인 소외 3에 대한 낙찰불허가결정을 한 사실, 경매법원은 소외 2의 임대차계약서에 확정일자가 없다는 점을 물건명세서에 기재한 채 신경매를 진행하여 원고가 낙찰을 받은 사실을 인정할 수 있는바, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 먼저 우선변제권을 주장하여 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 후 경매법원의 계약서 제출요구를 받고 다시 제출한 배당요구신청서에 확정일자가 없다고 명백히 밝혔고, 이에 경매법원이 임차권자가 우선변제권의 행사를 포기한 것으로 보고 종전의 낙찰을 불허가한 다음 물건명세서에 위와 같은 사실을 기재하여 신경매를 진행한 결과 낙찰허가결정이 확정되었다면, 우선변제권을 포기한 것으로 처리된 위 임차인은 낙찰대금에서 그 보증금을 우선변제 받을 수 없고(임차보증금의 우선변제청구권이 인정되는 주택임차인이라도 낙찰기일 전에 적법한 배당요구를 하지 아니한 이상 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수도 없다.), 위와 같이 진행된 경매절차에서 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 임차인의 보증금을 인수하여야 하는 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 원고가 소외 2에게 지급한 임차보증금은 자신이 낙찰자로서 인수한 채무의 변제로 지급한 것일 뿐, 지급의무 없는 보증금을 원인 없이 지급한 것이라고 볼 수는 없다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 경매절차에서 소외 2의 임차보증금은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 기하여 피고보다 우선하여 배당하였어야 한다고 보아 원고의 부당이득청구를 인용하였으니, 거기에는 배당요구 및 부당이득에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 유지담(재판장) 조무제 강신욱 손지열(주심) |
| 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 [배당이의][집55(1)민,356;공2007.8.1.(279),1146] 【판시사항】 [1] 전세권과 임대차의 법적 성질 [2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다. [2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다. 【참조조문】 [1] 민법 제303조, 제618조, 제621조, 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 민법 제621조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의3, 제3조의4 【참조판례】 [2] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결(공1994상, 501) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 【피고, 피상고인】 주식회사 국민은행 【원심판결】 인천지법 2004. 11. 5. 선고 2004나7620 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다. 이러한 차이와 더불어, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다고 봄이 상당하다. 원심이 같은 취지에서 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건인 주민등록을 상실함으로써 동법 제8조 제1항의 소액보증금 우선변제권을 상실하였다고 판단한 것은 옳고, 그 판단에 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하게 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심) |
| 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 [손해배상(기)][공2010하,1430] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부(소극) [2] 집행법원이 매각물건명세서의 작성에 관하여 부담하는 의무의 내용 및 집행법원이나 경매담당 공무원이 매각물건명세서 작성에 관한 직무상의 의무를 위반한 경우, 국가배상책임이 성립하는지 여부(적극) [3] 매각물건명세서를 작성하면서 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 취지의 기재를 하지 아니한 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 매수인이 입은 손해에 대하여 국가배상책임을 인정한 사례 【판결요지】 [1] 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다. [2] 집행법원은 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 한다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다. [3] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 최선순위 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하였으나 집행법원이 매각물건명세서를 작성하면서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 아무런 기재를 하지 않고 경매를 진행한 사안에서, 위 최선순위 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 매각물건명세서를 작성함에 있어서 위 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 위 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 매각대상 부동산을 매수하였다가 위 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입은 매수인에 대하여 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인한 국가배상책임을 인정한 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 제303조 제1항, 민사집행법 제91조 제3항, 제4항 [2] 민사집행법 제105조, 국가배상법 제2조 제1항, 민법 제750조 [3] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 민법 제303조 제1항, 제750조, 민사집행법 제91조 제3항, 제4항, 제105조, 국가배상법 제2조 제1항 【참조판례】 [1] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결(공1994상, 501) [2] 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 부대상고인】 원고 【피고, 상고인 겸 부대피상고인】 대한민국 【원심판결】 서울고법 2009. 5. 7. 선고 2008나94990 판결 【주 문】 상고 및 부대상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인이, 부대상고비용은 부대상고인이 각 부담한다. 【이 유】 상고이유와 부대상고이유를 함께 판단한다. 1. 피고의 상고이유 제1점에 관하여 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 ( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조) 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다고 할 것이다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외인이 이 사건 전세권설정등기를 마칠 당시 이 사건 부동산(오피스텔)에 선순위 저당권·압류·가압류 등기가 마쳐져 있지 아니하였으므로 이 사건 전세권은 최선순위 전세권이고, 소외인은 임차인으로서 배당요구를 하였을 뿐 전세권자로서 배당요구를 한 것으로 볼 수 없으므로, 이 사건 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다고 판단하였다. 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 전세권자를 겸한 임차인의 배당요구에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 피고의 상고이유 제2점에 관하여 공무원에게 부과된 직무상 의무의 내용이 단순히 공공 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 전적으로 또는 부수적으로 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위하여 설정된 것이라면, 공무원이 그와 같은 직무상 의무를 위반함으로 인하여 피해자가 입은 손해에 대하여는 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 지는 것이고, 이때 상당인과관계의 유무를 판단함에 있어서는 일반적인 결과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 그 수행하는 직무의 목적 내지 기능으로부터 예견가능한 행위 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 등 참조). 한편, 민사집행법이 제105조에서 집행법원은 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 관리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 그럼에도 집행법원이나 경매담당 공무원이 위와 같은 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면, 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해에 대한 배상책임을 진다고 할 것이다( 대법원 2008. 1. 31. 선고 2006다913 판결 참조). 원심이 확정한 사실에 의하면, 소외인은 2006. 6. 27. 주식회사 원형토건(이하 ‘원형토건’이라고 한다)으로부터 이 사건 부동산을 보증금 8,000만 원, 기간 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 3.까지로 정하여 임차한 후 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 입주하면서 확정일자를 받고 2006. 7. 7. 전입신고를 마쳤는데, 이 사건 부동산의 지번인 ‘735-11’로 전입신고를 하지 않고 ‘745-11’로 전입신고를 하였다가 2006. 11. 3. 정정신고를 한 사실, 소외인은 임대차계약 체결일인 2006. 6. 27. 원형토건과 사이에 이 사건 부동산에 관한 전세권설정계약도 체결하고 2006. 7. 4. 이 사건 부동산에 관하여 전세금 8,000만 원, 존속기간 2007. 7. 3.까지로 된 이 사건 전세권설정등기를 마친 사실, 원고가 전세권설정등기를 마칠 당시에는 이 사건 부동산에 관하여 선순위 저당권·가압류·압류등기가 없었으나, 2006. 9. 5. 채권자 신용보증기금, 채무자 원형토건, 채권최고액 2억 1,000만 원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐진 사실, 근로복지공단은 2007. 5. 21. 이 사건 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 2007타경15036호로 강제경매를 신청하였고, 위 법원이 2007. 5. 22. 강제경매개시결정을 함으로써 강제경매절차가 진행된 사실, 소외인은 위 경매절차에서 배당요구종기일 이전인 2007. 7. 20. 임대차계약서와 주민등록표등본을 첨부하여 임차인으로서 “임차부분 : 전부(방1칸), 임차보증금 : 팔천만 원, 점유기간 : 2006. 7. 4.부터 2007. 7. 4.까지, 전입일자 : 2006. 7. 4., 확정일자 : 2006. 7. 4., 임차권·전세권등기 : 유(2006. 7. 4.), 입주한 날(주택인도일) : 2006. 7. 4.”로 기재한 “권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)”를 제출하여 배당요구를 한 사실, 집행법원은 2007. 8. 1. 매각물건명세서를 작성하면서 ‘최선순위 설정’란에 “2006. 7. 4.(전세권)”, ‘점유자’란에 소외인을 각 기재하고, 소외인이 임차인으로서 권리신고한 내용(단, 전입신고일자는 2006. 7. 7.로 기재) 및 2007. 7. 20. 배당요구한 사실을 기재하는 한편, 등기부등본에 근거하여 소외인이 전세권자로서 보증금이 8,000만 원이라는 내용을 기재하고 그 ‘배당요구 여부(배당요구일자)’란에는 아무런 기재를 하지 않았으며, 또한 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에도 아무런 기재를 하지 않은 사실, 이 사건 부동산은 감정가액이 1억 원으로 평가되었는데, 원고는 2007. 8. 16. 제1회 매각기일에 112,600,000원으로 매수신고를 하여 매각허가결정을 받았고, 2007. 9. 13. 대금을 완납하고 2007. 10. 24. 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 이 사건 전세권설정등기는 같은 날 집행법원의 촉탁에 의하여 강제경매로 인한 매각을 원인으로 말소된 사실, 집행법원은 배당기일인 2007. 10. 11. 실제 배당할 금액 110,012,227원 전부를 신청채권자인 근로복지공단에게 배당한 사실, 그 후 소외인은 원고를 상대로 하여 서울중앙지방법원 2007가합113422호로 위 경매로 인하여 이 사건 전세권이 소멸되지 않았음에도 그 등기가 말소되었다는 이유로 그 회복등기절차의 승낙을 구하는 소를 제기하였고, 위 법원은 2008. 4. 22. 소외인의 임차인으로서의 배당요구는 전세권자로서의 배당요구로 볼 수 없어 이 사건 전세권은 경매로 인하여 소멸하지 않는다는 이유로 소외인의 승소판결을 선고하였으며, 위 판결은 그 무렵 확정된 사실, 원고는 2008. 5. 8. 소외인에게 전세보증금 명목으로 8,000만 원을 지급한 사실을 알 수 있다. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 전세권은 최선순위 전세권으로서 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 집행법원의 경매담당 공무원으로서는 그 매각물건명세서를 작성함에 있어서 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 이 사건 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 이를 기재하지 아니한 채 경매를 진행하는 잘못을 저질렀고, 원고는 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 이 사건 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 이 사건 부동산을 매수하였다가 이 사건 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 위와 같은 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 매각물건명세서의 작성에 관한 법리나 국가배상책임에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 피고의 상고이유 제3점에 관하여 원고가 관련 법령을 숙지하고 이 사건 부동산의 등기부등본 등을 상세히 검토하였다면 이 사건 전세권이 소멸되지 아니하는 것을 알 수 있었다고 하더라도, 민사집행법이 매각물건명세서를 작성, 비치하여 매수 희망자들에게 이를 열람토록 한 취지에 비추어 보면, 관련 법령이나 자료를 제대로 검토하지 아니한 원고의 잘못을 들어 이를 과실상계 사유로 참작할 수 있음은 별론으로 하고, 그러한 사정만으로 피고가 손해배상책임을 면한다고 볼 수는 없으므로, 이 부분 상고이유의 주장도 받아들이지 아니한다. 4. 원고의 부대상고이유에 관하여 불법행위로 인한 손해배상사건에서 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 아니하는 한 사실심의 전권에 속하는 것이다( 대법원 2000. 2. 22. 선고 98다38623 판결 등 참조). 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율 판단이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 보이지 아니하므로, 원고의 부대상고이유의 주장은 받아들이지 아니한다. 5. 결론 그러므로 상고 및 부대상고를 모두 기각하고, 상고비용 및 부대상고비용은 각 패소자들의 부담으로 하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성 |
| 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결 [배당이의][미간행] 【판시사항】 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는지 여부(적극) 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항 【참조판례】 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 미래저축은행 (소송대리인 변호사 김형태) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 한송희) 【원심판결】 대전지법 2010. 5. 6. 선고 2009나19572 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 2. 원심이 인용한 제1심이 확정한 사실에 의하면, (1) 피고가 2003. 3. 31. 이 사건 건물을 임차보증금 4,800만 원, 임차기간 2003. 3. 31.부터 2005. 3. 31.까지로 정하여 임차한 다음, 2003. 4. 1. 주민등록전입신고를 마치고, 2003. 4. 2. 그 임대차계약서(이하 ‘이 사건 제1차 임대차계약서’라고 한다)에 확정일자를 받고, 위 임차기간 만료일인 2005. 3. 31. 임차보증금 4,800만 원, 임차기간 2005. 3. 31.부터 2007. 3. 31.까지로 정하여 위 임대차계약을 갱신한 다음, 2005. 4. 11. 그 임대차계약서(이하 ‘이 사건 제2차 임대차계약서’라고 한다)에 확정일자를 받은 사실, (2) 피고가 이 사건 경매절차의 배당요구 종기 전에 집행법원에 “임차보증금 4,800만 원, 임대차계약일 2005. 3. 31., 주민등록전입일 2003. 4. 1., 주택인도일 2003. 3. 31., 확정일자 2005. 4. 11.”로 기재된 권리신고 및 배당요구 신청서(주택임대차)를 제출하면서 이 사건 제2차 임대차계약서 및 주민등록등본을 첨부하였다가, 배당요구 종기 후에 집행법원에 “2003. 3. 31. 최초 임대차계약을 체결하였고, 2003. 4. 2. 확정일자를 받았다.”는 취지가 담긴 사유서 및 이 사건 제1차 임대차계약서를 제출한 사실 등을 알 수 있다. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 제2차 임대차계약서는 이 사건 제1차 임대차계약서가 갱신되면서 작성된 것으로서 그 기간만이 다를 뿐 당사자, 목적물, 보증금 액수 등 그 대상이 되는 임대차계약은 실질적으로 동일하므로 이 사건 제1차 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고 있다고 할 것이고, 피고가 배당요구를 하면서 이 사건 제2차 임대차계약서를 제출하였지만 배당요구 신청서에서 이 사건 제1차 임대차계약에 의한 주민등록전입일과 주택의 인도일을 주장하였던 점 등에 비추어 피고가 이 사건 제1차 임대차계약에 의하여 지급되어 유지된 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있으므로, 배당요구의 종기 후에 이 사건 제1차 임대차계약서를 제출한 것은 위 주장을 뒷받침할 수 있는 서류를 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 봄이 상당하다( 대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결 참조). 이와 같은 취지의 원심판단에 민사집행법 제88조 제2항에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 양창수(재판장) 이상훈 김용덕(주심) |
(2-2-3 )계약서에 확정일자를 받았다면 그 효력의 발생시기
대항력 ; 부동산 인도 및 전입신고 한 날의 다음 날 0시에 효력 발생
우선변제적 효력 ; 대항력을 갖춘 상태에서 임대차계약서에 확인날자, 우선변제적 효력은 바로 생긴다.
확정일자를 먼저 받고 부동산 점유 및 전입신고하여 대항력요건을 갖춘 경우 대항력은 다음 날 0시에 효력이 발생함과 동시에 우선변제적 효력도 발생한다.
주임범 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다.
(대법 97다22393, 98다26002, 98다46938)
대항력이 발생하기 전에 확정일자를 미리 받으면 대항력이 발생하기 전까지는 확정일자에 의한 우선변제권은 발생하지 않고, 대항력이 발생하는 시점에서 즉시 효력이 발생하게 된다. 그러나 대항요건을 갖춘 다음 날에 확정일자가 이루어졌다면 확정일자를 받은 당일 주간에 우선변제적 효력이 발생하게 된다.
| 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 [배당이의][공1998.1.15.(50),267] 【판시사항】 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권의 발생 시기 【판결요지】 주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 【전 문】 【원고,피상고인】 한국주택은행 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이한선 외 1인) 【원심판결】 대전지법 1997. 5. 9. 선고 97나704 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 주택임대차보호법(이하 '법'이라고만 한다) 제3조 제1항은, 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고, 법 제3조의2 제1항은, 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지라고 할 것이고, 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다고 보아야 할 것이다. 원심이 같은 취지에서, 피고가 1994. 9. 15. 원심 판시 아파트에 관하여 그 소유자인 소외 삼보건설 주식회사와 임대차계약을 체결한 후 같은 달 16일 입주 및 전입신고를 함과 아울러 임대차계약서에 법 소정의 확정일자를 받았고, 같은 날 원고가 원심 판시 아파트에 관하여 근저당권설정등기를 경료한 이 사건에서, 피고의 우선순위는 입주 및 전입신고를 한 다음날인 같은 달 17일을 기준으로 결정하여야 한다고 보아, 원고는 피고보다 선순위 권리자로서 경매대금에서 우선배당받아야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법 제3조의2 제1항 규정에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심) |
| 대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결 [배당이의][공1998.10.1.(67),2417] 【판시사항】 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우, 우선변제권 발생 시기 【판결요지】 주택임대차보호법 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은, 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 【참조판례】 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결(공1998상, 267) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 권성희) 【피고,피상고인】 주식회사 제일은행 (소송대리인 변호사 김의재 외 1인) 【원심판결】 서울고법 1998. 5. 1. 선고 97나52877 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 주택임대차보호법(이하 '법'이라고 한다) 제3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항은, 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(이 법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 참조). 원심이, 원고가 1995. 10. 20.경 소외 1과 이 사건 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 같은 해 11. 19. 이를 인도받아 같은 달 27. 주민등록을 마침과 아울러 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 피고도 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마친 사실을 인정한 다음, 위와 같은 취지에서 원고의 우선변제권은 주민등록을 마치고 확정일자를 받은 다음날인 1995. 11. 28.을 기준으로 발생하므로 그 전날 설정등기를 마친 피고의 근저당권에 우선할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 따라서 상고이유는 받아들이지 아니한다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다. 대법관 이돈희(재판장) 박준서 이임수 서성(주심) |
| 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결 [배당이의][공1999.5.1.(81),733] 【판시사항】 [1] 구 주택임대차보호법상 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우, 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권의 발생 시기(=주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날) [2] 임의경매절차에서 신청채권자가 청구금액을 확장할 수 있는지 여부(소극) [3] 임의경매의 신청채권자가 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권액에는 그 연체손해금도 포함되는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. [2] 담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다. [3] 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면서 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권액에는 대여금 원금 뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다고 보아야 한다. 【참조조문】 [1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 (현행 제3조의2 제2항 참조)[2] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조[3] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조 【참조판례】 [1] 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결(공1998상, 267) 대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결(공1998하, 2417) [2] 대법원 1994. 1. 25. 선고 92다50270 판결(공1994상, 792) 대법원 1995. 6. 9. 선고 95다15261 판결(공1995하, 2383) 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결(공1997상, 600) 대법원 1997. 2. 28. 선고 95다22788 판결(공1997상, 886) 대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결(공1998하, 2059) 【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 국민은행 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 1998. 8. 28. 선고 98나21207 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것. 이하 법이라고 한다) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정된 현행법에서는 제3조의2 제2항)은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 등 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거들을 종합하여 원고가 1996. 9. 24. 소외인 소유의 이 사건 아파트에 대하여 판시 근저당권설정등기를 마친 사실과 피고가 같은 달 19. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고 그 아파트를 인도받은 다음 위 근저당권설정등기일과 같은 날인 같은 달 24. 전입신고를 마친 사실을 인정하고, 그 인정 사실에 의하면 피고는 전입신고를 마친 날의 다음날인 같은 달 25.에야 법 제3조의2 제1항이 정하는 우선변제권을 취득하였으므로 그 전날인 같은 달 24. 근저당권설정등기를 마친 원고보다 후순위의 권리자라고 판단하였는바, 관련 증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하고 여기에 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 대한 논지는 이유가 없다. 담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다 함은 논지와 같다(대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결, 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결, 1994. 1. 25. 선고 92다50270 판결 등 참조). 그러나 이 사건에서 원고는 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면서 그 경매신청서(갑 제19호증)의 표지에는 '청구액 금 120,000,000원정'이라고 기재하였으나 그 내용 중 청구금액란에는 '일금 120,000,000원정. 1996. 9. 24. 대여금. 위 금원에 대하여 1997. 2. 3.부터 완제일까지 연 18%의 비율에 의한 연체손해금'이라고 기재하였음이 명백한바, 이와 같은 경우 원고가 경매신청서에 처음 기재한 채권액에는 위 대여금의 원금 뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다고 보아야 할 것이다. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 논지는 원고가 경매신청서에 대여금 원금 120,000,000원만을 청구채권액으로 기재하였다는 잘못된 전제 아래 원심의 판단을 헐뜯는 것에 불과하다. 논지도 이유가 없다. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박준서(재판장) 신성택 이임수(주심) 서성 |
(1) 대항려과 확정일자 우선변제 효력발생 시기 계산방법
① 05.01. 주택인도 및 전입신고, 05.10. 계약서 상에 확정일자
대항력; 05.02. 0시에 발생 우선변제권 ; 05.10.에 주간 발생
(주간의미 ; 주민센터 근무시간 ; 09:00~18:00)
② 05.01. 계약서에 확정일자 05.10. 주택인도 및 전입신고
대항력 ; 05.11. 0시에 효력발생 우선변제권 ; 05.11. 0시에 발생
③ 05.01. 주택인도 및 전입신고, 05.01. 계약서에 확정일자
대항력 ; 05.02. 0시에 효력발생 05.02. 0시에 효력발생
④ 05.01. 전입신고 및 계약서에 확정일자 05.10. 주택인도
대항력 ; 05.11. 0시 효력발생, 우선변제권 ; 05.11. 0시에 효력발생
(2) 임차인의 대항력 및 우선변제권과 기타 물권과의 배당
① 갑 근저당 ; 15.01.10. 을 임차인 (전입및확정일자) 15.01.10. 갑 임의경매 신청
갑 근저당의 우선변제권은 근저당권 설정일인 15.01.10. 주간에 발생한다. 임차인 을의 대항력은 15.01.11. 0시에 발생하고, 동시에 우선변제권이 발생한다. 배당순위에서 갑 근저당이 앞서므로 근저당권자 갑이 배당받고, 임차인 을이 배당을 받는다. (주의 ; 임차인 을의 보증금이 갑 근저당설정 당시의 최우선변제금에 해당하면 먼저 이를 임차인에게 배당해야 한다.)
갑의 근저당이 말소기준이므로 이 기준보다 늦은 임차인은 우선변제권으로 경매 매수인인 제3자에게 대항할 수 없다.
(주택의 임대차계약에서 가장 많이 사기가 발생하는 경우이다. 임차보증금의 잔금을 납부한 후 전입신고할 때까지 등기부상에 근저당권이 설정되어 있지 않다가 전입신고 후에 근저당권을 설정해버리는 경우가 전형적인 사기와 기만하는 행위이다. 등기부신청에 따른 등기부등기는 3일에서 7일 정도 걸리므로 이런 시차를 이용하는 사람들이 있다. 따라서 해당 부동산에 대한 등기접수 여부를 인터넷등기소에 접속하여 확인하는 것도 확실하게 확인하는 방법이다.
등기신청일과 임차인의 전입신고일이 같으면 등기의 효력은 당일에 발생하지만 대항력은 다음 날 발생하므로 이런 차이를 노리는 경우가 종종 있다.)
② 갑 임차인 (전입 및 확정일자) ; 15.05.10. 을 근저당 ; 15.05.11. 을의 임의경매 신청
갑의 대항력은 15.05.11. 0시에 효력이 발생하며 동시에 확정일자에 의한 우선변제권도 15.05.11. 0시에 효력이 발생한다. 을의 근저당권은 15.05.11. 주간이므로, 임차인 갑에게 먼저 배당하고 나머지를 근저당권자인 을에게 배당한다.
만일 경매비용과 임차인 갑에게 배당하고 남는 것이 없다면 이는 임의경매를 신청한 임의경매신청자에게 이익이 없으므로 무잉여로 경매의 진행이 정지된다.
만일 임차인 갑이 배당신고를 하지 않았다면 임차인 갑에 대한 임대인의 지위를 경매매수인이 인수하게 되는 것이므로, 임차인 갑의 보증금을 매수인이 인수하게 된다.
만일 임차인 갑이 임대차보증금반환채권으로 집행권원을 얻어서 강제경매를 하는 경우, 임차인 갑이 보증금 전액을 배당받지 못한다면 이는 경매 매수인이 그 부족한 임차보증금을 인수하게 된다. 을 근저당권자는 배당을 전혀 받지 못하고, 다시 채무자이자 소유자를 상대로 일반채권으로 대응하게 된다.
③ 갑 근저당 ; 15.05.09.
을 임차인 (확정일자) 15.05.10., 전입신고 15.05.11.
병 근저당 ; 15.05.11.
병 임의경매 신청
임차인 을의 대항력은 15.05.12. 0시에 효력이 발생하며, 동시에 확정일자부 우선변제권이 생긴다. 말소기준은 갑 근저당이 되므로 이보다 후순위인 을 임차인은 경매매수인인 제3자에게 대항하지 못한다.
배당순서는 갑 근저당-> 병 근저당 -> 을 임차인이 되며, 임의경매 신청자인 병 근저당권자가 배당을 받지 못하는 경우는 역시 무잉여로 경매절차는 정지된다. 통상 이러한 경우에 갑 근저당권자가 임의경매를 신청하면 이중경매가 되며, 무잉여로 경매절차가 정지되는 것을 방지한다. 흔히 후순위 근저당권자가 임의경매를 신청하고 나서 선순위 근저당권자가 이중경매를 신청하는 경우를 흔히 볼 수 있다.
임차인 을은 최선순위 근저당 갑보다 후순위이므로 경매로 임대차계약이 종료되며
갑 근저당 설정당시의 기준으로 최우선변제 대상자인 경우엔 최우선변제금을 갑 근저당권자 보다 먼저 배당 받는다.
(2-2-5) 경매물건에서 소액임차인에 따라 다르게 배당한 사례
⑴ 소재지 ; 서울 배당금액 3억5000만원
① 2005.05.20. 국민은행 근저당 3,600만원
② 2008.10.20. 박수진 임차인 (전입/확정일자) 6,500만원
③ 2012.05.25. 김정우 근저당권 1억원
④ 2013.08.20. 이규정 (전입/확정일자) 6,000만원
⑤ 2014.01.22. 안영철 (전입/확정일자) 7,000만원
⑥ 2014.02.25. 이순신 (전입/확정일자) 4,000만원
⑦ 2014.04.15. 임의경매 신청, 2014.08.30. 배당요구 종기일
⑧ 2015.05.10. 매각, 15.06.24. 잔금납부, 15.07.24. 배당기일
1. 순위 ; 최우선변제금. 2005.05.20. 국민은행 근정당 설정 당시
서울기준 ; 200109.15.~2008.08.20. ; 4,000/1,600 (만원)
이순신 임차인 ; 1,600만원
2. 순위 ; 국민은행 3,600만원
3. 순위 ; 최우선변제금 2008.10.20.임차인 박수진(확정일자=담보물권화)
박수진 임차인 기준; 2008.8.21.~2010.7.25. 6,000/2,000(만원)
이규정 임차인 ; 2,000만원 이순신 임차인 ; 400만원 (1순위에서 1,600만원 배당)
4 순위 ; 임차인 박수진 6,500만원 (확정일자부 우선변제금)
5 순위 ; 최우선 변제금 김정우 근저당, 이규정, 안영철 임차인
최우선변제금 범위 기준; 2010.7..26.~2013.12.31. 7,500/2,500(만원)
이순신 500만원 (증가분), 이규정 500만원 (증가분), 안영철 2,500만원
6 순위 ; 김정우 근저당 7,000만원 (배당당시 실질채권액)
7. 순위 ; 이규정 3,500만원 (확정일자부 우선변제금)
8. 순위 ; 배당당시 최우선변제금 2014.1.1.~2016.3.30. 9,500/3,200(만원)
이순신 ; 700(증가분), 안영철 ; 700(증가분),
9. 순위 ; 안영철 1,000만원(확정일자부 우선변제금)
모든 채권자들을 상대적 우위관계를 기본으로 순서를 정한다. 물론 경매비용과 유익비와 필요비에 의한 상환청구권액을 먼저 배당한다. 위 예에서는 없었지만 만일 당해세가 있다면 최우선변제금 배당한 다음에 당해세에 대해 배당하면 된다. 가장 선순위의 저당권부 담보물권(근저당, 전세권, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권 등)을 기준으로 그 당시에 최우선변제금 내에서 대항력을 갖춘 임차인들에게 먼저 배당하고, 다음 최우선변제금 변경구간 전까지의 채권자들에게 순위에 따라서 차례로 배당한다. 다음의 저당권부 담보물권을 기준으로 위어 주어진 과정을 반복하면 된다.
⑵ 소제지 ; 서울 마포구 배당요구종기일 ; 2014.05.30.
낙찰가 ; 2015.04.22. 436,080,700원 경매비용 ; 553만원 임차인 조사내용 ;
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금(만원 |
| 김국진 | 지하 01호 | 2005.07.30 | 없음 | 2014.5.18. | 6,000 |
| 김소현 | 1층 101호 | 2008.12.20 | 2008.12.20. | 2014.4.25. | 7,800 |
| 박승철 | 1층102호 | 2013.10.25. | 2013.10.25. | 2014.5.23. | 7,500 |
| 정철수 | 2층전체 | 2010.12.15. | 2010.12.25. | 2014.4.15. | 1억2,000 |
기타 청구 ; 마포구청 ; 재산세 120만원(당해세), 취득세 ; 350만원(법정기일;2013.4.21)
압류 ; 국민연금 ; 380만원 (납부기한 ; 2012.1.10.~2013.4.10.)
등기부상 권리관계 ;
근저당 신한은행 2005.12.20. 1억2,000만원
근저당 농협중앙회 2009.03.20. 8,400만원
가압류 유미란 2012.03.20. 5,000만원
압류 국민연금보험 2013.06.25.
압류 마포구청 2013.09.10.
임의경매 ; 신한은행 2014.03.20.
담보물권 중 최선순위인 2005.12.20. 신한은행 근저당이 말소기준 권리가 된다. 이 권리를 기준으로 임차권이나 등기부상 권리 중 매수자가 인수해야 할 권리가 있는지, 매수자가 인수해야할 채권자의 채권이 있는지 살펴본다. 말소기준인 신한은행의 근저당을 기준으로 임차인 김국진만 대항력이 존재하고 나머지 임차인들은 매수자에게 대항하지 못한다. 임차인 김국진은 전입신고하였으므로 대항력을 갖고 있고, 김국진이 배당신청을 하였으므로 그의 임차권은 소멸하며, 만일 김국진이 배당받지 못하는 보증금이 있다면 이는 매수인이 부담한다. 그런데, 문제는 김국진이 대항력을 갖고 있어 최우선변제범위에 속하면 그에 해당하는 최우선변제금을 배당받지만, 확정일자가 없어서 확장이자부 우선변제권이 없다는 것이다. 즉, 경매 매수인이 김국진의 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 인수해야 한다.
신한은행 근저당설정당시 최우선변제금 ; 2001.9.15.~2008.8.20. 4000/1600
이 범위에 해당하는 임차인이 없으므로, 다음으로 당해세를 고려한다. 마포구청의 당해세 120만원을 배당한다.
배당할 금액 = 매각대금 - 경매비용 = 431,580,700원-450만원-431,580,700원
0 순위 ; 경매비용 450만원 ( 실제배당금 ; 431,580,700원)
1 순위 ; 마포구 재산세 ; 120만원 (당해세 우선변제)
2 순위 ; 신한은행 근저당 1억2,000만원 (2001.9.15.~2008.8.20. 4000/1600)
임차인 김국진의 전입일 2005.7.30.으로 대항력을 갖고 있지만 확정일자가 없어
확정일자부 우선변제권이 없어 신한은행에 앞서 배당액이 없고, 최우선변제액
범위를 초과하여 역시 최우선변제금 배당도 없다.
3. 순위 ; 최우선변제 기준 ; 김소현, 농협 (2008.8.21.~2010.7.25. 6,000/2,000)
김국진 2,000만원
4. 순위 ; 김소현 임차인 7,800만원 (확정일자부 우선변제, 전입/확정 ; 2008.12.20.)
5. 순위 ; 농협중앙회 근저당 8,400만원 (2009.03.20.)
6. 순위 ; 박승철,정철수 최우선변제금(2010.7.26.~2013.12.31. 7,500/2,500)
김국진 ; 500(증액분), 박승철 ; 2,500
7. 순위 ; 정철수 1억2,000만원
8. 순위 ; 배당 당시 최우선변제금 (2014.1.1.~2016.3.30. 9,500/3,200)
김국진 ; 700(증액분) 박승철 ; 700(증액분)
9. 순위 ; 마포구청 취득세 350만원(조세 우선변제, 압류)
10. 순위 ; 국민연금 200만원 .... 배당종결
결국 임차인 박승철은 7,500만원 중 배당받은 3,200만원을 제외하고 나머진 배당이 없고 경매매수인이 인수하지 않지만, 최선순위 임차인 김국진은 3,200만원 배당받고 확정일자가 없어서 배당받지 못한 2,800만원은 경매 매수인이 인수한다.
3,6,8 최우선변제금은 당해세보다 순위가 앞서지만, 당해세가 적고 8순위 최우선변제금까지 배당이 다 되었으므로 문제가 없지만, 만일 최우선변제금이 다 배당받지 못한다면 순환흡수배당으로 하면 된다. 순위로 배당한 다음, 상대적으로 가장 낮은 순위의 배당금을 차례로 흡수하면서 채권이 만족할 때까지 흡수배당한다.
(3) 소제지 ; 서울 동작구 배당요구 종기일 ; 2011.8.24. 낙찰금액 ; 619,508,600원 경매비용 ; 8,175,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 기타 |
| 김기숙 | 지층(앞쪽) | 2008.5.19 | 2008.5.19. | 2011.3.14. | 5,700 | 현황; 전입 2009.8.13. |
| 박수민 | 1층102 | 2008.4.10. | 2008.4.10 | 2011.7.29 | 6,500 | 임차권등기 |
| 오정기 | 지층(뒷쪽) | 2008.3.25 | 2008.3.25 | 2011.05.4 | 5,300 | |
| 오기순 | 1층101 | 2008.4.14. | 2008.4.14. | 2011.3.15 | 5,500 | |
| 최민기 | 옥상 | 2004.6.5 | 2008.3.15 | 2011.4.27 | 3,000 | |
| 허철민 | 2층 | 2008.5.2 | 2008.3.25 | 2011.3.25 | 9,000 |
건물등기부 현황(토지등기부와 동일하다고 가정-- 다른 경우는 다음에 논의)
| No | 접수 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 비고 | 소멸여부 |
| 1 | 1993.1.8 | 소유권보존 | ||||
| 2 | 2008.5.29 | 근저당 | 한국자산공사 | 364,000,000 | ||
| 3 | 2009.9.23 | 근저당 | 김승기 | 19,990,000 | ||
| 4 | 2010.9.3 | 근저당 | 김종수 | 25,000,000 | ||
| 5 | 2010.10.13 | 가압류 | 김성민 | 14,400,000 | ||
| 6 | 2010.10.18 | 가압류 | 서울신용보증 | 17,500,000 | ||
| 7 | 2010.10.20 | 가압류 | 김인민 | 5,130,000 | ||
| 8 | 2010.11.1 | 가압류 | 이인기 | 3,900,000 | ||
| 9 | 2011.3.31 | 임의경매 | 한국자산공사 | 294,371,012 | 청구금액 | |
| 10 | 2011.3.31 | 주택임차권 | 박수민 | 65,000,000 | 전입 08.4.10 | 확정 08.4.10 |
| 11 | 2011.4.18 | 압류 | 국민건강보험 | |||
| 12 | 2011.6.29 | 가압류 | 이희라 | 45,000,000 |
말소기준은 2008.5.29. 한국자산공사의 근저당인데, 모든 임차인이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖고 있으므로 제3자에게 대항할 수 있다. 아울러 모든 임차인이 확정일자를 받아서 확정일자부 우선변제권도 갖고 있다. 그러나, 임차인 중 김기숙은 현황상 그 전입일이 2009.8.13.이므로 대항력이 없다. 확정일 2008.5.19. 받았지만 그 전입일이 2009.8.13. 이므로 대항력과 확정일자부 우선변제권은 그 익일인 2009..8.14. 0시부터 효력발생한다. 배당금액=매각대금-경매비용 = 619,508,600원 - 8,175,000원경매개시 이후인 2011.6.24. 동작구청이 토지만 압류등기 이루어져 있지만, 채권신고시에 재산세 150만원을 교부청구하였기에 토지와 건물전체에 대한 재산세를 배당받을 수 있다.
1. 순위 ; 최우선변제금 임차인 최민기, 오정기, 박수민, 오기순, 허철민, 김기숙 기준으로
2001.9.15.~2008.8.20. 4,000/1,600, 최민기 ; 1,600
2순위 ; 동작구청 재산세 150만원 (당해세)
3. 순위 ; 최민기 1,400 (확정일자 우선변제금)
4. 순위 ; 오정기 5,300 (확정일자 우선변제금)
5. 순위 ; 박수민 6,500 (확정일자 우선변제금)
6. 순위 ; 오기순 5,500 (확정일자 우선변제금)
7. 순위 ; 허철민 9,000 (확정일자 우선변제금)
8. 순위 ; 김기숙 5,700 (확정일자 우선변제금)
9. 순위 ; 한국자산공사 259,833,600원 (근저당 우선변제금)
말소기준인 한국자산공사 근저당 보다 순위가 앞선 임차인 모두가 배당신청하여배당을 받았기에, 경매매수인이 부담하는 것이 없을 뿐더러, 임차인들은 그 점유권을 매수인에게 인도하여야만 배당금을 받을 수 있기에 부동산점유를 인도 받는데 별다른 어려움이 없을 것이다.
(2-3) 상가임차인에 대한 권리분석과 배당은 어떻게 되는가 ?
(2-3-1) 상임법상 환산보증금을 초과하는 임차인은 대항력만 있는가 ?
상임법은 대통령령에 의해 정해진 환산금이 일정금액의 범위에 속한 상가임차인에게만 적용되는 법이다. 그럼에도 불구하고 일부 조항에 있어서 일정금액 환산보증금을 초과하는 상가임차인에게도 그 적용을 하도록 개정이 되었다. (환산보증금 = 보증금 + 월임차료 X 100)
| 법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29> [전문개정 2009.1.30] 시행령 제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30> 1. 서울특별시 : 2천200만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원 4. 그 밖의 지역 : 1천만원 ② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013.12.30> ③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013. 12. 30> |
위 상임법 제2조제1항 및 동법 시행령 제7조에 의해 해당 범위에 있는 상가들만 상임법의 적용을 받았다. 그러나 법이 개정되어 상임법상 제한금액을 초과하는 상가라도 일정부분은 특별법인 상임법의 적용을 받게 되었다. 그러나 주의할 점이 많다.
먼저 ① 상임법상 보호대상인 환산보증금 범위 내에 있는 상가임차인은 대항력과 우선변제권을 인정하고 있지만, 이를 초과하는 상가임차인은 대항력만 인정하여 계약갱신권(10년)만 인정하고, 우선변제권( 최우선변제권과 확정일자부 우선변제권)이 없어서 타물권이나 채권자보다 우선하여 변제받을 수 없다. 따라서 일반 상가매매에 있어서 임대인이 바뀌더라도 매수인에게 대항력에 의한 계약갱신권을 주장할 수 있다.
그러나 경매나 공매에서 상가임차인이 말소기준권리 설정되기 이전에 대항력을 갖추면 경매의 매수인에게 계약갱신권을 주장할 수 있지만, 말소기준권리 이후에 대항력을 갖춘 후순위 상가임차인은 경매로 매매되는 순간 상가임대차계약이 자동으로 종료가 되므로 대항력도 없고, 우선변제받을 수 있는 우선변제권이 없는 일반채권자에 불과하다. 이러한 임차인이 배당요구를 하기 위해서는 배당요구종기 전까지 임차보증금반환 채권을 원인으로 경매대상 부동산에 채권가압류해 배당요구를 하면 되나 우선변제권이 없는 일반채권자에 불과하여 임차보증금을 손해볼 수 밖에 없다.
상임법적용의 범위 밖에 있는 상가임차인이라도 상임법의 적용을 받는 경우를 살펴보자.
(대항력, 계약갱신권, 권리금회수)
1) 대항력
| 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009.1.30] |
2) 계약갱신권 (현재 ; 최초의 계약기간 포함 10년) ; 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문
| 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30] 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013.8.13] |
(환산보증금이 상임법 적용범위를 초과하는 상가임대차에 있어서 제10조제3항의 후문에 차임과 보증금의 증감에 대한 제한선인 5%의 제한을 받지 않는다. 또한 제4항과 연결하여 보면 환산보증금의 제한선을 넘는 상가에 대해선 상가임차인의 계약갱신권 10년을 적용하더라도 그 차임과 보증금의 증감에는 적용이 없다는 것이다. (만일 차임과 보증금에 대해서도 전과 동일힌 조거이라면 단서로 별도로 규정할 필요가 없는 것이라고 본다) 상임법의 적용이 없기 때문에 이에 민법의 적용을 받기 때문에 민법 제635조의 적용을 받는다. 상임법상 임차인의 요구에 의해 계약갱신권이 발생하므로 임차인의 요구가 없이 묵시적갱신이 된 경우엔 다소의 다툼이 있어 보인다.
그러나 임대인이 자신이 올리고 싶다고 제한없이 올릴 수 있느냐는 별개의 문제라고 본다. 임대인은 자신의 임대료상승에 대한 원인에 대한 근거자료를 임차인에게 제시하여야 할 것으로 본다. 지금은 상가임대차 기간이 최초의 임대기간을 포함하여 10년이 되었기에, 임대인이 임료상승에 대한 근거자료를 제시해야지 임대인이라고 제한없이 임료를 상승시킬 수 있다고 보진 않는다.
아울러 상사재건축, 대수선을 이유로 중간에 임대차계약의 해제를 말하는데, 이 역시 임차인에게 임대차계약 체결 당시에 그런 사실이 없었다면 중간에 임차인에게 재건축, 대수선등의 이유로 임대차해제를 주장할 수 없다고 추론하는 것이 법규정에 합당하다고 본다. 노후, 멸실 등 안전사항으로 요구할 적에도 안전도에 대한 객관적인 근거자료를 제시하여야만 법제정 취지에 맞다고 본다. 아무리 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우라 하더라도 합리적인 이유가 없다면 이 역시 법제정 취지에 어긋나서 무효라고 추론된다.)
| 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일 민법 제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. ② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다. 제640조(차임연체와 해지)판례문헌 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. |
3) 권리금회수
(임차인과 임대인사이에 분쟁이 많은 것 중에 하나가 권리금에 대한 관계설정이다. 권리금이란 임차인 사이에 맺어지는 권리관계이고 임차인사이에서 주고 받는 돈이다. 임대인 중에는 임차인들 사이에 주고 받는 것이지만 권리금에 높게 형성되는 것에 달갑게 여기지 않는 경우도 상당수 있다. 그러나 임대인은 임차인의 권리금에 대해 간섭해서도 안되고 특히 방해해서는 안된다.
실례에서 임대인의 권리금방해행위로 소송이 제기된 경우에 해당 권리금에 대한 법원의 감정평가에 의해 결정되므로, 실지로 임차인사이에 맺어지는 권리금액보다 상당히 낮게 형성된다. 임차인이 새로운 임차인을 중재하는 경우 대부분 임대인들은 그 동안 못올리 임료를 높이려고 하려고 하다보니 임대인이 새로운 임차인과 계약을 맺지 못하고 결국 임대인이 해당 권리금에 대해 책임을 지는 경우가 종종 발생한다. 앞에서 이야기했듯이 임차인사이에 체결된 권리금액보다 감정평가에 의한 권리금산정은 그 상당히 낮게 평가되어 이에 임차인들이 지혜롭게 행동하는 것이 중요하다. 임료상승분에 대해 상당액을 새로운 임차인의 권리금에 반영하여 권리금을 낮게 형성하는 것도 하나의 방법이다. 그러나 임차인 역시 권리금을 많이 받고자 하는 마음에 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결하지 않으면 바로 소를 제기하는 경우가 많다. 결국엔 손해댜. 물론 임대인이 고의적으로 방해하고 권리금보상에 대해 부정적인 경우엔 소를 제기하여 해결할 수 밖에 없다.
그러나 경매과정에서 권리금은 경매의 입찰자가 고려할 사항은 아니다. 또한 배당에서도 고려할 사항은 아니다. 저자(김동희)가 서술한 것이 경매과정에서의 배당금에 대한 것이므로 상임법상 일반적인 사례는 그 판례를 제시하는 것을 피하고자 한다.)
| 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13] 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020.7.31> [본조신설 2015.5.13] 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다. [본조신설 2020.9.29] |
(2-3-2) 상임법상 환산보증금 범위의 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는가?
(1) 소액임차인으로 최우선변제금을 받을려면
경매신청등기가 경료되기 전에 대항력(건물인도 및 사업자등록)을 한 경우 전세인 경우에는 그 보증금을, 월세인 경우에는 (보증금+100x월차임액)인 환산보증금을 그 보증금으로 하여 소액보증금에 해당하는 경우에 일정액에 대해서 담보물권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있다. (상임법 제14조제1항)
상임법 적용범위 및 우선변제금 범위 (기준 ; 환산보증금)
| 시행일 담보물권설정일 |
지역 | 적용범위 | 최우선변제 금액범위 |
최우선 우선변제액 |
| 2002.11.1. | 서울특별시 | 24,000만원 | 4500만원 | 1350만원 |
| 수도권과밀억제권 | 19,000만원 | 3900만원 | 1170만원 | |
| 광역시 (군. 인천제외) |
15,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 14,000만원 | 2400만원 | 750만원 | |
| 2008.8.21. | 서울특별시 | 26,000만원 | 4500만원 | 1350만원 |
| 수도권과밀지역 | 21000만원 | 3900만원 | 1170만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) |
16,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 15000만원 | 2400만원 | 750만원 | |
| 2010.7.26. | 서울특별시 | 30,000만원 | 5000만원 | 1500만원 |
| 수도권과밀지역 | 25,000만원 | 4500만원 | 1350만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
18,000만원 | 3000만원 | 900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 15,000만원 | 2500만원 | 750만원 | |
| 2014.1.1. | 서울특별시 | 40,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역 | 30,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
24,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 18,000만원 | 3000만원 | 1000만원 | |
| 2018.1.26. | 서울특별시 | 61,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역, 부산 |
50,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군,인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 |
39,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 27,000만원 | 3000만원 | 1000만원 | |
| 2019.4.2. | 서울특별시 | 90,000만원 | 6500만원 | 2200만원 |
| 수도권과밀지역, 부산 |
69,000만원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시 (군, 인천제외) 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주, 화성 |
54,000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 37,000만원 | 3000만원 | 1000만원 |
이때 유의할 점은 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물(대지포함)의 가액의 1/2 범위를 초과하는 경우에는 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
| 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013.8.13, 2020.7.31> [전문개정 2009.1.30] |
(경매에 있어서 주임법상 주택임차인과 달리 상임법상 상가임차인은 순수한 임차보증금이 아닌 환산보증금으로 그 적용범위를 적용하므로 실지로 이에 해당하는 상가임차인은 현실과 괘리감이 크다. 특히 송액임차인에 해당하는지 여부에 대해서도 환산보증금으로 계산을 한 후에 그 적용여부에 대해 판단을 해야한다.
상임법 적용대상범위를 초과하는 상가임차인은 확정일자부 우선변제권이 없다. )
(2) 확정일자부 우선변제권은 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나? (상임법 적용대상 상가임차인)
상임법제5조2항에 의거하여 대항력을 갖춘 임차인이 계약서상에 확정일자를 받을 경우 임차인은 임차건물의 매각대금에서 후순위권리 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 임차보증금은 변제받을 권리가 있다. 우선변제권의 적용에 있어 환산보증금액의 제한이 있으므로, 기간별 지역별 그 제한범위와 적용범위를 확인해야 한다.
또한 환산보증금액이 일정액을 초과하는 임차인에 대해서는 우선변제권이 인정되지 않으므로 일반채권자로 취급한다.
상임법의 적용을 받는 일정범위내 환상보증금을 갖는 임차인이 소액임차인이라면 최우선변제금으로 우선변제 받고 나머지는 확장일자 우선변제권으로 또한 우선변제 받을 수 있다.
(배당금의 배당은 주임법상 주택임차인과 마찬가지로 최우선변제 대상 임차인에게 우선 배당하고 나중에 근저당권 등과의 순위에 의해 나머지 배당받지 못한 임차보증금에 대해 배당을 받는다. 많은 경우 모든 상가임차인에게 확정일자부 우선변제권이 있는 것으로 착각을 할 수 있는데 이에 주의해야 한다.
만일 환산보증금에 의해 상임법 적용대상 임차인이 아니더라도 대항력을 갖고있어 경매의 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라면 해당 보증금에 대해 경매매수인이 책임을 져야하기 때문이다.)
① 소제지 ; 서울 동작구 감정가 ; 5억2,000만원((대지 36,400만, 건물 15,600만)
매각대금 4억1,800만원, 경매비용 ; 450만원
| 임차인 | 사업자등록 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금/월차임 | 환산보증금 |
| 이영수 | 00.10.10 | 02.12.10 | 14.03.20 | 2,000/20 | 4,000 |
| 김정민 | 10.12.10 | 10.12.10 | 14.03.16 | 1억2천/50 | 17,000 |
| 정연희 | 11.07.10 | x | 14.03.20 | 2,000/15 | 3,500 |
| 이기철 | 12.10.12 | 14.03.10 | 14.03.10 | 8,000/300 | 38,000 |
| 최인현 | 12.03.10 | 12.08.15. | 14.03.15. | 4,500/20 | 6,500 |
등기부상 권리
| No | 접수 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 비고 |
| 1 | 1998.10.20 | 소유권이전 | 구영만 | ||
| 2 | 1998.10.20. | 근저당권 | 신한은행 | 7,200 | |
| 3 | 2008.5.10 | 근저당권 | 농협협동조합 | 8,400 | |
| 4 | 2011.5.25. | 가압류 | 박정희 | 3,000 | |
| 5 | 2013.10.5 | 압류 | 동작구청 | 취득세 1,200 | 법정기일 12.4.10 |
| 6 | 2014.1.15 | 임의경매 | 농업협동조합 | 6,350 | 청구금액 |
㉮ 등기부상 권리와 부동산상의 권리분석
첫 번째, 밀소기준권리는 1998.10.20. 신한은행 근저당권이 된다. 그런데 상입법은 2002.11.1. 이전에 설정된 것에 대해서는 그 적용이 없다.
두 번째, 소액임차인의 범위가 4,500만원, 1차개정 5,000만원, 2차개정 6,500만원인 구간을 잘 분별하여 이에 해당하는 소액임차인을 선별해야 한다. 이 때의 보증금은 환산보증금으로 월차임X100+보증금 으로 계산한다.
셋 째, 소액임차인이 아니라면, 상임법의 적용대상 임차인에 해당하는 환산보증금이어야 상임법상 우선변제권이 인정되고, 초과하는 임차인들에겐 그 적용이 없고 단순히 일반채권자에 불과하다. 이또한 상임법이 개정되어 그 적용범위가 시기에 따라 다르므로 상임법 적용대상 여부도 잘 살펴야 한다.
㉯ 배당순서와 금액의 계산
배당금액=매각대금-경매비용=4억1,800만원 - 450만원 = 4억1,350만원
1. 순위 ; 신한은행 7,200만원
(상임법 시행 전에 설정된 근저당으로 이에 대항할 수 있는 임차인은 없다.)
2. 순위 ; 최우선변제금 기준점 이영수임차인 2000.10.10
(2002.11.1.~ 2008.8.19. 적용대상 24,000만원 4,500/1,350)
이수영 1,350만원, 정연희 1,350만원
3. 순위 ; 이수영 650만원 (확정일자 우선변제권)
4. 순위 ; 농업협동조합 (2008.5.10) 8,400만원
5. 순위 ; 최우선변제 시점 범위 (2010.7.26~2013.12.31. 5,000/1,500)
정연희 ; 150만원 (증액분)
6. 순위 ; 김정민 12,000만원
7. 순위 ; 최우선변제금 시기 범위 (2014.1.1.~2018.1.25. 6,500/2,200)
정연희 ; 500(증액) 배당시점을 기준으로 최우선변제금
8. 순위 ; 동작구청 ; 취득세 1,200만원(조세우선변제)
9. 순위 ; 배당잔여금 ; 6,350만원으로 ⓐ 가압류 박정희 3,000만원,
ⓑ 최인현 2,300만원, ⓒ 이기철 8,000만원 이다. 임차인들은 담보물권자의 지위를 갖으므로 (대항력+확정일자), 선순위인 가압류권자와 동순위로 안분배당한다.
안분배당 후에 다시 그 상대적 순위에 따라서 흡수배당을 하면 된다.
1차 안분배당 ; 배당액 6,,350만원, 채권액 총액 ; 13,300만원
가압류 = 6350만원 X 3,000/13,300=14,323,308원 (1차로 종결)
최인현=6350 만원 X 2,300/13,300 = 10,981,203원
이기철 = 6350만원 X 8,000/13,300 = 38,195,489원
2차 흡수배당 ; 가압류는 우선변제권이 없으므로 1차 안분배당으로 종결된다.
최인현은 가압류보다 늦고, 이기철보다 빠르므로 이기철의 1차안분배당금에서
그 부족분을 흡수하여 채권에 만족시키면 된다.
최인현=10,981,203+12,018,797(이기철에서 흡수)=2,300만원 (종결)
이기철=38,195,489-12,018,797-26,176,692원 (종결)
대항력있는 임차인이 없고, 전원배당신청하여 각각의 배당액이 정해졌으므로, 경매매수인이 인수할 금액은 없다. 상가임차인들이 상기 배당액을 수령하기 위해서는 매수인에게 상가건물을 인도하여야 법원에서 배당금액을 수령할 수 있다.
② 상가와 주택이 공존하는 상가주택인 경우의 임차인 배당
소재지 서초구 서초동 부동산
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 월차임 | 전입/사업자 | 확정일자 | 배당요구 |
| 정 | 주택 | 15,000만 | 2008.10.25 | 2008.10.25 | x | |
| 무 | 주택 | 17,000만 | 2010.1.21 | 2010.1.21 | o | |
| 3,000만 | 2010.1.21 | 2012.1.21 | o | |||
| B | 상가 | 5,000만 | 150만 | 2009.12.15 | 2009.12.15 | o |
| C | 상가 | 7,000만 | 150만 | 2010.6.9 | 2010.6.9. | o |
| D | 상가 | 10,000만 | 220만 | 2010.3.3. | 2010.3.3 | o |
| 갑 | 주택 | 4,000만 | 2011.4.5 | 2011.4.5 | o | |
| 을 | 주택 | 10,000만 | 2010.11.23 | 2010.11.23 | o | |
| 병 | 주택 | 5,500만 | 2010.9.8 | 2010.9.8 | o | |
| A | 상가 | 5,000만 | 150만 | 2007.5.30 | 2007.5.30 | o |
상가주택(근린주택) 등기부 내용
| 순위 | 채권자 | 권리관계 | 설정일 | 채권액 | 비고 |
| 1 | 국민은행 | 근저당 | 2009.11.11 | 7억2천만 | 청구7억2천만 |
| 2 | 서초새마을 | 근저당 | 2010.11.21. | 1억8천만 | 청구1억8천만 |
| 3 | 서초구청 | 압류 | 2011.9.16 | 1,530만 | 당해세 |
| 4 | 신한카드 | 가압류 | 2012.1.21 | 2,700만 | |
| 5 | 국민은행 | 임의경매 | 2014.5.20 | 7억2천만 | 경매신청채권자 |
배당요구 종기 ; 2014.10.30 낙찰가 ; 1,344,000,000원 경매비용; 800만원
말소기준은 2009.11.11. 국민은행 근저당이다. 해당 말소지군보다 선순위인 임차인은 주택임차인 정과 상가임차인 A이다. 이들 중 상가임차인 A는 배당신청을 하엿지만, 주택임차인 정은 배당요구를 하지 않아서 주택임차인 정의 보증금은 경매 매수인이 인수해야 한다.
0. 순위 ; 경매비용 800만원
1. 순위 ; 상가임차인 A 기준 2007.5.30. (확정일자 임차인=담보물권자)
주택임차인 최우선변제 ; 2001.9.15.~2008.8.20. 4000/1600(만)
상가임차인 최우선변제 ; 2001.11.1.~2008.8.20. 24,000만 4,500/1350
주택임차인 갑 ; 1,600 , 상가임차인 해당없음
2. 당해세 ; 서초구청 1530
3. 순위 ; 상가임차인 A 5,000 (확정일자 우선변제권)
4. 순위 ; 최우선변제 기준 국민은행, 무, B, C
주택임차인 최우선 ; 2008.8.21~2010.7.25. 6,000/2,000
상가임차인 ; 2008.8.21.~2010.7.25. 2억6천 4,500/1350
갑 임차인 ; 400(증가분), 병 임차인 ; 2,000
5. 순위 ; 국민은행 72,000만 (근저당 우선변제)
6. 순위 ; B ; 5,000 (확정일자 우선변제)
7. 순위 ; 무 ; 17,000 (확정일자 우선변제)
8. 순위 ; C ; 7,000만 (확정일자 우선변제)
9. 순위 ; 최우선변제 기준 ; 새마을금고, 병, 을, 무, 갑 확정일자
주택임차인 최우선변제 범위 ; 2010.7.26.~2013.12.31.7500/2500
상가임차인 최우선변제 범위 ; 2010.7.26.~2013.12.31 5000/1500
갑 ; 500(증가분)
병 ; 500(증가분)
**주의 ; 4, 9순위 최우선변제액은 당해세보다 앞서지만 배당금이 충분하에
차례로 하더라도 문제가 없음.
10. 순위 ; 병 ; 3,000 (확정일자 우선변제)
11.순위 ; 새마을 금고 ; 18,000 (근저당 우선변제)
12. 순위 ; 을 ; 1870
나머지. 갑의 미지급액 1500, 신한카드 2700, 무 3000, D 1억 은 무배당이다.
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