대법원 2019. 7. 11. 선고 2017도13559 판결
[공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반][공2019하,1600]
【판시사항】
[1] ‘금전채권’이 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물에 해당하는지 여부(소극) / 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 규정하는 중개수수료의 한도액이 금전채권 매매계약의 중개행위에도 적용되는지 여부(소극)
[2] 중개업자인 피고인이 갑 소유의 토지에 근저당권자 을 축산업협동조합으로 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권을 병이 을 조합으로부터 매수하고 경매신청 후 낮은 가격에 낙찰받을 수 있도록 중개한 다음, 을 조합과 병 사이에 피담보채권의 매매계약이 성립하자 병으로부터 성공사례비 명목의 돈을 받음으로써 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 중개수수료의 상한을 초과하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 피고인에게 유죄를 인정한 원심판결에 심리미진 및 같은 법상 중개행위와 중개수수료 한도액 규정의 적용에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다) 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합하면, ‘금전채권’은 구 공인중개사법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이 아니다. 금전채권 매매계약을 중개한 것은 구 공인중개사법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 않으므로, 구 공인중개사법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액은 금전채권 매매계약의 중개행위에는 적용되지 않는다.
[2] 중개업자인 피고인이 갑 소유의 토지에 채권최고액 6억 2,400만 원, 근저당권자 을 축산업협동조합으로 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권을 병이 을 조합으로부터 6억 3,000만 원에 매수하고 경매신청 후 낮은 가격에 낙찰받을 수 있도록 중개한 다음, 을 조합과 병 사이에 피담보채권의 매매계약이 성립하자 병으로부터 성공사례비 명목으로 5,000만 원을 받음으로써 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다)상 중개수수료의 상한인 567만 원을 초과하였다는 내용으로 기소된 사안에서, ‘금전채권’은 구 공인중개사법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이 아닌 점, 피고인은 을 조합과 병 사이의 금전채권 매매계약과 함께 근저당권의 이전을 중개하였고, 병으로부터 계약 성사에 따른 사례비로 5,000만 원을 받았는데, 금전채권 매매계약과 근저당권의 이전은 불가분의 관계이고 위 5,000만 원에는 근저당권의 이전뿐만 아니라 금전채권 매매계약 중개에 대한 수수료가 포함되어 있는 점에 비추어 거래 성사에 따른 사례금 명목으로 포괄적으로 수수한 돈 중 얼마가 구 공인중개사법 규율대상인 중개수수료에 해당하는지 특정할 수 없으므로 피고인이 구 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 받았다고 단정할 수 없는데도, 이와 달리 보아 피고인에게 유죄를 인정한 원심판결에 필요한 심리를 다하지 않은 채 구 공인중개사법상 중개행위와 중개수수료 한도액 규정의 적용에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호(현행 공인중개사법 제2조 제1호 참조), 제3조(현행 공인중개사법 제3조 참조), 제32조 제3항(현행 공인중개사법 제32조 제4항 참조), 제33조 제3호(현행 공인중개사법 제33조 제3호 참조), 제49조 제1항 제10호(현행 공인중개사법 제49조 제1항 제10호 참조), 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호 공인중개사법 시행령으로 개정되기 전의 것) 제2조(현행 공인중개사법 시행령 제2조 참조) [2] 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호(현행 공인중개사법 제2조 제1호 참조), 제3조(현행 공인중개사법 제3조 참조), 제32조 제3항(현행 공인중개사법 제32조 제4항 참조), 제33조 제3호(현행 공인중개사법 제33조 제3호 참조), 제49조 제1항 제10호(현행 공인중개사법 제49조 제1항 제10호 참조), 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령(2014. 7. 28. 대통령령 제25522호 공인중개사법 시행령으로 개정되기 전의 것) 제2조(현행 공인중개사법 시행령 제2조 참조), 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙(2014. 7. 29. 국토교통부령 제115호 공인중개사법 시행규칙으로 개정되기 전의 것) 제20조 제4항(현행 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호 참조)
【참조판례】
[1] 대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결(공2006하, 1856)
대법원 2006. 10. 27. 선고 2006도3800 판결
【전 문】
【피 고 인】 피고인
【상 고 인】 피고인
【변 호 인】 법무법인 중용 담당변호사 문진성 외 1인
【원심판결】 의정부지법 2017. 8. 11. 선고 2017노1371 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 공소사실 요지
구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다)에 따른 중개업자인 피고인은 2013. 5. 15. ○○시 △△동 3필지 토지에 관하여 채권최고액 6억 2,400만 원, 근저당권자 ○○축산업협동조합(이하 ‘○○축협’이라 한다)인 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권을 공소외인이 ○○축협으로부터 6억 3,000만 원에 매수하고 경매신청 후 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있도록 중개하였다.
구 공인중개사법에 의하면 위와 같은 중개에서 피고인이 받을 수 있는 중개수수료의 상한은 567만 원이다. 그런데도 피고인은 ○○축협과 공소외인 사이에 위와 같이 근저당권이 설정되어 있는 피담보채권의 매매계약이 성립하자 공소외인으로부터 성공사례비 명목으로 2013. 5. 15. 3,500만 원, 2013. 6. 25. 1,500만 원 합계 5,000만 원을 받았다.
2. 원심 판단
원심은 이 사건 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결을 그대로 유지하였다. 피고인은 구 공인중개사법이 정한 중개대상물에 해당하지 않는 ‘채권’을 공소외인에게 중개한 것이고 공소외인으로부터 받은 5,000만 원은 중개수수료가 아니라 약정금이라고 주장하였으나, 원심은 피고인의 주장을 받아들이지 않았다.
3. 대법원 판단
원심판단은 그대로 받아들이기 어렵다.
가. 구 공인중개사법 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합하면, ‘금전채권’은 구 공인중개사법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이 아니다. 금전채권 매매계약을 중개한 것은 구 공인중개사법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 않으므로, 구 공인중개사법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액은 금전채권 매매계약의 중개행위에는 적용되지 않는다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2005도6054 판결 등 참조).
나. 위에서 본 법리에 비추어 원심판결 이유와 기록을 살펴보면, 다음과 같이 판단할 수 있다.
피고인은 ○○축협과 공소외인 사이의 금전채권 매매계약과 함께 근저당권의 이전을 중개하였고, 공소외인으로부터 위와 같은 계약 성사에 따른 사례비로 5,000만 원을 받았다. 금전채권 매매계약과 근저당권의 이전은 불가분의 관계이고 위 5,000만 원에는 근저당권의 이전뿐만 아니라 금전채권 매매계약 중개에 대한 수수료가 포함되어 있다. 위와 같이 거래 성사에 따른 사례금 명목으로 포괄적으로 수수한 돈 중 얼마가 구 공인중개사법 규율대상인 중개수수료에 해당하는지 특정할 수 없다. 따라서 피고인이 구 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 받았다고 단정할 수 없다(위 대법원 2005도6054 판결 등 참조).
그런데도 이 사건 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결을 그대로 유지한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 구 공인중개사법상 중개행위와 중개수수료 한도액 규정의 적용에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 결론
피고인의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이동원(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙
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의정부지방법원 2017. 8. 11. 선고 2017노1371 판결
[공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반][미간행]
【전 문】
【피 고 인】 피고인
【항 소 인】 피고인
【검 사】 박준모(기소), 송형진(공판)
【변 호 인】 법무법인 이강 담당변호사 문진성 외 1인
【원심판결】 의정부지방법원 2017. 5. 11. 선고 2016고정1187 판결
【주 문】
피고인의 항소를 기각한다.
【이 유】
1. 항소이유의 요지
피고인이 고소인 공소외 1(대판 : 공소외인)에게 중개한 것은 ‘채권’ 자체인바, 채권은 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’에서 정한 중개대상물에 해당하지 않아 이 사건 공소사실은 구성요건해당성이 없다. 그럼에도 피고인에게 유죄를 선고한 원심판결에는 사실을 오인하거나 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
2. 판단
피고인은 원심에서도 항소이유와 같은 취지의 주장을 한 바 있다. 원심은, 원심이 그 판시 사정들을 종합하여 이 사건 공소사실을 유죄로 판단하였다. 원심이 든 사정에다가 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 아래의 사정을 더해보면, 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고 거기에 사실을 오인하거나 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 피고인의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
○ 피고인은 검찰에서 ‘○○시 △△동 □□□-□, □, □토지(이하 '이 사건 토지’라고 한다)가 매물로 나와 있어 권리관계를 분석한 결과, ○○축협의 공소외 2에 대한 7억 6,700만 원 상당의 대출금채권을 피담보채권으로 하는 근저당권이 설정되어 있는 사실을 알게 되었다. 피고인은 ○○축협으로부터 위 채권을 6억 3,000만 원에 양수하여, 그 채권으로 경매를 진행하여 위 토지의 소유권을 취득하려고 하였으나, 당시 자금이 부족하여 지인 공소외 1에게 ○○축협의 채권을 양수받아 위 토지에 대한 경매절차를 진행하여 위 토지의 소유권을 취득하면 이익을 볼 수 있다고 말하였고, 공소외 1의 부탁으로 공소외 1과 ○○축협 사이의 채권양도를 중개한 것이다‘라고 진술하였다.
○ 피고인이 검찰에서 진술한 ○○축협이 공소외 2에 대한 채권을 공소외 1에게 양도하도록 중개하게 된 경위를 고려하면, 공소외 1은 피고인의 설명 및 중개에 따라 ○○축협으로부터 공소외 2에 대한 채권을 양수받고 나아가 이 사건 토지에 대한 근저당권을 취득한 다음 그에 기해 경매절차를 진행하여 그 토지를 경락받을 목적으로 위 채권을 양수한 것으로 보이므로, 위 채권의 양수할 때부터 당사자들 사이에는 이 사건 토지에 대한 근저당권도 이전할 것임이 당연하게 예정되어 있었다고 할 것이다. 따라서, 피고인은 ○○축협의 공소외 2에 대한 채권의 양도와 함께 이를 담보하기 위하여 이 사건 토지에 설정되어 있던 ○○축협의 근저당권 이전도 중개한 것이라고 평가함이 타당하다.
3. 결론
그렇다면 피고인의 항소는 이유 없으므로 형사소송법 제364조 제4항에 따라 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 박정길(재판장) 홍주현 김준영