DaSarang(다사랑-부동산정보)

제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. ② 전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다. *********************************************** 대법원판례 2016다879 전원합의판결에 의하면, 금전채권자가 채무자를 대위해서 부동산에 관한 ..

(7-3-1) 주택이 김각형, 김민기, 이철민 각 3분의1 지분에서 갑 지분만 경매로 매각된 사례 다음 다가구주택 2층 건물의 소유자가 김각형, 김민기, 이철민 등의 3명으로 각 3분의1 지분씩 공유로 등기되어 있는데, 이 중 채무자 김각형 지분 1/3이 다음과 같이 강제경매에 들어갔다. (1) 지분경매물건에 대한 권리분석 및 배당표작성 2012.10.17 전입/확정 이현중 임차인 3,000만원 (배당요구안함) 2013.11.10 전입/확정 김길수 임차인 6,000만원 (배당요구함) 2014.01.20 김각형지분 근저당권 송유만 6,000만원 2014.02.10 전입/확정 유기만 임차인 4,500만원 (배당요구함) 2014.03.25. 임의경매 송유만 김각형지분 청구금액 6,000만원 주택 소재지 ; 서..

Part 6. 공동저당물의 특수한 사례에서 동시배당과 이시배당 완전정복 6-1. 공동저당물의 특수한 사례에서 동시배당 완전정복 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. ② 전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다. (6-1-1) 공동저장부동산의 일부에 공동저당권자와 동..

5-4. 동시매각절차에 따라 동시배당한 사례 (5-4-1) 공동담보물을 전부 채무자가 소유한 경우 동시배당 사례Ⅰ 공동저당된 물건 등이 동시에 경매절차로 매각되어 동시에 배당되는 경우 각각의 부동산경매가액에 비례하여 그 부동산의 채권액에 부담액을 정한다. 여기서 1순위 공동저당권자의 할당액을 초과하는 금액은 후순위저당권자에게 배당하게 된다. 이러한 사례에서는 후순위 저당권자 등의 대위를 허용하지 않는다. A 부동산 (배당금 4,000만원) B 부동산 (배당금 ; 3,000만원) C 부동산 (배당금 ; 2,000만원) 2015.02.10. 갑 근저당 3,000만원 2015.03.10. 을 근저당 3,000만원 2015.02.10. 갑 근저당 3,000만원 2015.04.10. 병 근저당 1,500만원 20..

Part 5. 공동저당권이란 ? 공동담보물이 동시에, 또는 이시에 매각될때 배당방법 (5-1) 근저당권이란 ? (1) 저당권이란 민법 제356조 (저당권의 내용)는 저당권자가 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 저당권의 종류에는 저당권, 근저당권, 포괄근저당권, 공동저당권, 선박저당권, 임목저당권, 공장저당권, 산업재단저당권 등이 있다. 제356조(저당권의 내용) 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. (2) 근저당권은 어떠한 권리를 가지고 있나 ? 계속적 거래관계로부터 생기는 ..

(4-2) 배당순위가 순환관계에 있을 때 배당하는 방법 (4-2-1) A>B, B>C, C>A 로 순환관계에서 배당하는 방법 ① 배당받을 채권자 사이에 배당순위가 고정되지 아니하여 채권자들 사이에 우열관계가 상대에 따라 변동되는 경우에는 1차로 모두를 동순위로 취급하여 각 채권자의 채권액에 비례하여 안분배당하고, 2차로 흡수할 수 있는 선순위 채권자가 자신의 채권액 중 1차로 안분배당 받지 못한 금액(안분부족액)을 자기보다 열후한 채권자의 1차안분배당액으로부터 자기 채권이 만족할 때까지 흡수하는 절차를 진해하면 된다. ② 흡수하는 방법 1차 안분배당에서 배당받지 못한 채권액(안분부족액=본래채권액-1차안분액)에 대하여 후순위 흡수금액은 가장 열후한 후순위자의 1차 안분배당금액 한도 내에서만 흡수해야 한다...

12-1. 유치권에 대한 절차상 대응 한계 12-2. 현장은 당신에게 말하고 싶어 한다. 12-3. 사실을 정리하고 법령을 검토한다. 12-4. 전략을 수립하여 단계적으로 실행한다 12-5. 증거수집 - 유치권조사는 6하 원칙에 의하여야 12-1. 유치권에 대한 절차상 대응 한계 유치권은 법정담보물권으로 등기부에 표시되지 않은 권리이며 스스로 현황 조사 등을 통해 파악될 수 밖에 없는 권리이다. 통상 입찰참가자는 매각기일날 최고가매수인이 되기 전까지는 유치권 신고서 등 집행기록을 열람할 방안이 없다. 유치권 신고서는 민사집행법 제90조가 정하는 이해관계인만이 열람할 수 있다. 매수희망자가 접할 수 있는 유치권 관련기록은 3가지가 있다. 집행관이 작성한 현황조사보고서, 감정평가사가 작성한 감정평가서 그리고..

11-5. 경매유치현장에서 많이 예상되는 죄명과 사례 1. 집행관이 현장조사를 나오자 이를 하지 못하도록 막았다. 제136조(공무집행방해) ① 직무를 집행하는 공무원에 대하여 폭행 또는 협박한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. ② 공무원에 대하여 그 직무상의 행위를 강요 또는 조지하거나 그 직을 사퇴하게 할 목적으로 폭행 또는 협박한 자도 전항의 형과 같다. 제137조(위계에 의한 공무집행방해) 위계로써 공무원의 직무집행을 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 대법원 2004. 10. 28. 선고 2003도8238 판결 [위계공무집행방해·공무상표시무효][미간행] 【판시사항】 [1] 피고인이 피의자신문조서에 기재된 진술과 공판기일에서의 진술에 대하여..

11-3. 경매방해죄에 대하여 형법 제315조(경매, 입찰의 방해) 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. 통상 생가각하기에 가짜 유치권이 되면 경매 방해죄가 되어 엄히 처벌할 것으로 생각하기 쉽다. 그런데 우리의 재판 관행이나 검찰의 수사를 보면 오히려 경매방해죄 적용을 기피하거나 이를 용납해 주는 경향이 있었다. 그래서 경매방해죄가 성립되어 처벌한 사례를 찾기 어렵다. 다만 최근에는 지방법원 등에서 엄히 처벌한 사례도 있다. 얼마전 필자(원저자)가 병원 경매 관련하여 경매방해죄로 고소대리를 한 적이 있었다. 건물주인이 경매를 당하자 법원의 명령을 받고 나온 집행관에게 모두 8건 그 중 임차보증금이 구체적으로 신고된 액..

10-1. 민사상 대응전략 유치권이 보통 사람들이 이해하기 어렵고 또 명확히 공시되지 않기 때문에 이를 이용하려는 가짜들이 판을 칠 가능성이 충분히 있다. 실무 사례에서도 유치권이 인정되는 비율은 20%도 미치지 않는다고 한다. 앞에서 본 것처럼 유치권은 불가사의한 점이 많아 이를 미끼로 경매에서 여러모로 쓸 수 있는 칼이기 때문에 언제든지 욕심 있는 자들에게는 '의미있게 쓰여질' 유혹의 대상이 될 수 밖에 없다. 따라서 이를 제거하고 경매 질서를 확립하여 '나의권리'와 '우리들의 평화'를 지키기 위해서는 우리가 가지고 있는 '정당한 칼'을 제대로 알고 활용할 필요가 있다. 그리고 위와 같은 수단 방법은 한정적 제한적으로 사용할 것이 아니라 상황에 따라 '시의적절'하게 혹은 '용의주도하게' 사용하여야 할..

10-1. 민사상 대응전략 10-2. 민사집행법상 대응전략 10-3. 유치권배제 신청도 필요한 수단이다. 10-4. 신속한 부동산인도명령을 정확시 상대방을 정하여 신청하라. 10-5. 민사 본안소송에 의하여 10-6. 유치권은 별도로 분명하게 주장, 항변하여야 판단한다. 10-7. 보전소송에 의하여

8-5. 유치물 사용권 제324조(유치권자의 선관의무) ① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다. ② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. ③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 유치권자는 채무자의 승낙이 있는 때에는 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 할 수 있다. 승낙할 자는 채무자인 것이 원칙이나 소유자와 채무자가 다른 사람인 때에는 소유자라고 할 것이다. 여기서 [사용]은 본조 제2항 단서와의 관계로 보아 보존행위의 범위를 초과하는 처분을 포함하지 않는 사용을 말하고 대여는 사용대츨을 포함한 임대차 등을 말한다. 승낙은 사후승낙..

5-1. 민사집행법 상의 이해관계인은 ? 유치권자는 민사집행법상 이해관계인이 될 수 있다. 다만, 유치권에 관한 권리를 증명할 때 가능하다. 물론 경매 절차에 관심을 갖는 사람은 모두 이해관계를 가지고 있다고 할 수 있지만, 그중 특히 보호할 필요가 있는 자 중에서 민사집행법 제90조, 제268조에서 그 자격을 규정하고 경매절차 전반에 관여할 자격을 주고 있다. 제90조(경매절차의 이해관계인) 경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로한다. 1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자 2. 채무자 및 소유자 3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람 집행법원으로서는 이해관계인은 송달의 기준이 되므로 경매신청서를 접수할 때부터 경매절..

3-1. 필요비는 유치권상 피담보채권이 될 수 있다. 3-2. 집합건물의 관리비는 필요비다. 그러나, 승계의 범위, 소멸시효로 인한 채권소멸 등으로 생각보다 크지 않다. 3-3. 유익비 요건을 채우기라 참 어렵다. 파헤쳐 깨뜨려 보자. 3-4. 임대차에 있어 유익비의 성립 요건 3-5. 공사대금 채권은 유치권 주장의 단골, 그럼에도 함정은 있다. 3-6. 하수급인은 집합건물 전체에 유치권을 주장할 수 있는 엄청난 권력자다. 3-7. 목적물로부터 받은 손해배상채권은 유치권상 피담보채권이다. 3-8. 부동문자로 필요비, 유익비를 청구하지 않기로 한 경우에도 해석에 따라 유치권이 성립할 수 있다.

2-10 유치권자는 피담보채권을 대위행사 할 수 없다. 유치권자의 피담보채권의 대위행사는 불가능하다. [판례 23] 서울고등법원 1997.9.24.선고 96나26222 (건물명도) 유치권은 당해 물건에 관하여 발생한 채권을 갖는 자가 그 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 권리이므로, 유치권의 행사 여부는 유치권자에게 맡겨져 있으며, 유치권자가 스스로 이를 행사함으로서 비로소 소유자에 대하여 자신의 물건인도 또는 명도의무의 이행을 거부할 수 있는 것이다. 그러므로 가사 위 김동섭이 원고에 대하여 유익비상환청구권에 기하여 유치권을 갖고 있다 하더라도 위 김동섭이 이를 행사하여 원고에 대하여 이 사건 건물부분의 명도의무의 이행을 거부할 수 있음은 별론으로 하고(중략) 위 김동섭으로부터 이 사건 건무부분..

2-5. 유치권과 동시이행항변권은 물권과 채권의 차이다. 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 제536조 (동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다 동시이행항변권은 쌍무계약의 일방당사자가 상대방으..

2-2. 유치권은 법이 정한 내용이 채워지면 당연히 성립하는 법정담보물권 원래 유치권이란 공평의 원칙에서 기인한 것이다. 즉, 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권으로 인하여 생긴 채권의 변제를 받기 전에 자신만이 먼저 그 물건이나 유가증권의 점유를 상대방에게 이전하라고 하면, 상대방은 이미 자신의 목적이 달성되어 자신의 채권변제를 게을리 할 가능성이 많고, 점유자는 그 물건등을 유치하고 있다는 유리한 점을 잃게 되어 버린다. 위와 같은 불공평한 결과를 방지하기 위해 만든 제도가 유치권이다. 한편으로 그 목적물의 채권을 특별히 보호하여 그 채권을 변제할 때까지 점유하도록 하여 다른 채권자와의 평등의 원칙을 깨뜨린 것이 유치권 제도의 근본취지이다. 2-2-1. 그러면 유치권은 어떤 ..

2-1. 유치권 이해하기 2-2. 유치권은 법이 정한 내용이 채워지면 당연히 성립되는 법정담보물권이다. 2-3. 유치권만 가지는 독특한 법적 성질 2-4. 유치권은 질권, 저당권보다 형태가 없는 담보물권이다. 2-5. 유치권과 동시이행항변권은 물권과 채권의 차이이다. 2-6. 유치권은 매수인에게 소송상 청구할 수 없지만 사실상 변제를 강제하고 있다. 횡령죄도 되지 아니한다. 2-7. 유치권의 목적물은 타인의 물건 또는 유가증권이어야 하며 자신의 것은 아니 된다. 2-8. 부합물, 종물, 부속물은 별도의 유치권의 대상이 되지 아니한다. 2-9. 상사유치권은 일반 유치권과 그 채권 원인과 대상 물건이 다르다. *******************************************************..

제1 서론 1-1. 왜 유치권을 알아야 하는가 1-2. 경매에 왜 손자병법이 유용한가 1-3. 유치권에서 판례는 반드시 넘어야 할 산이다. 1-4. 판례는 읽을수록 맛이 우러나오는 명품이다 1-5.경매유치권을 둘러산 모든 관계인을 아군과 적군으로 나눠 선의의 전쟁 놀음을 해 보자. ************************************************************************* 제 1 서론 민법 제320조(유치권) 제1항에 의하면 1. 타인의 물건 또는 유가증권을 2. 점유한 자는 3. 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 4. 채권이 5. 변제기에 있는 경우에는 6. 변제를 받을 때까지 7. 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 민법제320조 제2항에 의하면 8..

제 1. 서론 1-1. 왜 유치권을 알아야 하는가 ? 1-2. 경매에 왜 손자볍법이 유용한가. 1-3. 유치권에서 판례는 반드시 넘어야 할 산이다. 1-4. 판례는 읽을수록 맛이 우러나오는 명품이다. 1-5. 경매유치권을 둘러싼 모든 관계인을 아군과 적군으로 나눠 선의의 전쟁 놀음을 해보자. 제2. 유치권 총설 2-1. 유치권 이해하기 2-2. 유치권은 법이 저유한 낸용이 채워지면 당연히 성립되는 법정담보물권이다 2-3. 유치권만 가지는 독특한 법적 성질 2-4. 유치권은 질권, 저당권보다 형태가 없는 담보물권이다. 2-5. 유치권과 동시이행항변권은 물권과 채권의 차이이다. 2-6. 유치권은 매수인에게 소송상 청구할 수 없지만 사실상 변제를 강제하고 있다. 횡령죄도 되지 않는다. 2-7. 유치권의 목적물..