DaSarang(다사랑-부동산정보)

Part 8. 공유지분권자 또는 임차인이 점유하고 있는 경우 내 보낼 수 있는지 8-1. 종전 공유자였던 채무자가 점유하고 있는 경우 8-2. 채무자가 아닌 다른 공유자가 점유하고 있는 경우 8-3. 남편 1/2 과 부인 1/2로 공동소유지분 중 부인지분만 경매된 경우 8-4. 임차인이 점유하고 있는 경우 명도는 어떻게 (매수지분이 과반수 미만인 경우, 매수지분이 과반수 이상인 경우)

Part 7. 지분공매에서 낙찰받은 사례로 권리분석과 탈출하는 방법 7-1. 연립주택의 1/8 지분공매절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법 7-2. 양재동 다가구주택의 일부가 지분공매된 경우 어떻게 대응하면 될까 7-3. 토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우 7-4. 재개발구역 상가주택 1/2 을 공매로 낙찰받아 성공한 사례 7-5. 봉천동의 연립주택 1/2을 공매로 낙찰받고 탈출하는 방법은 7-6. 1/3 지분을 낙찰받고 공유물분할청구 소송과 가처분을 신청한 사례

Part 6. 지분경매 입찰사례에서 배우는 권리분석과 매수후 탈출방법 6-1. 지분경매에서 입찰자와 채권자가 유의할 점은 어떤 것이 있나 6-2. 다가구주택에서 임대인의 지분이 매각될 때 잘못하면 큰 코 다친다 6-3. 지분경매에서 다른 공유자의 잘못된 판단으로 수억을 손해본 사례 6-4. 경매에 있어서 밭(전)의 1/3만 경매로 나온 경우 6-5. 근린생활시설 중 일부지분이 경매된 경우 낙찰받고 나서 대응방법 6-6. 지분매수 후 공유물분할청구 소송 도중에 공유자가 변경된 사례 6-7. 공유물분할 경매에서 일부지분에 가등기가 있는 경우에 대응방법 6-8. 선순위로 가등기나 가처분이 있는 물건에 투자하는 방법

(5-1) 유사공동저당권은 무엇을 말하는 것일까 ! 앞 장에서 공동담보물이 동시매각 또는 이시매각 시에 공동저당권에 대한 배당방법과 그로인해 배당받지 못하게 된 후순위저당권자 및 물상보증인의 대위권에 대해서 살펴보았다. 간혹 지분경매에서 왜 동시배당과 이시배당을 그렇게 자세하게 정리해야 되는가에 대해서 반문하는 사람이 있는데 조금만 참으시라 ! 이 장을 위해서 앞 장과 같은 기초가 필요했던 것이다. 공유물로 분할되기 전에 설정 등기된 근저당권이나, 공유물로 분할되고 나서 공유자 전원을 공동채무자로 설정한 근저당권, 지분권자 일부가 다른 지분권자의 동의를 얻어 본인을 채무자로 다른 지분권자를 물상보증인으로 전체지분에 설정된 근저당권을 유사공동저당권이라 부른다. 지분실무에서 이와 같은 유사공동저당권을 많이 ..

Part 5. 지분경매에서 물건분석과 배당은 이렇게 하라 5-1. 유사공동저당권은 무엇을 맣하는 것일까 ? 지분경매에서 전체지분에 설정된 근저당 지분경매에서 임차인의 최우선변제금과 확정일자부 우선변제권 나대지에 근저당 설정 후 토지가 집합건물의 대지권으로 공유등기된 경우 유사공동저당과 후순위 저당권자의 대위행사에 대한 판례 5-2. 왜 지분경메에서 동시배당과 이시배당을 알아야 하는가 ? 사설경매정보 사이트상의 입찰정보 내역 물건분석 유사공동저당권자에 대한 배당방법 배당방법과 후순위 채권자의 대위청구 이 사건에서 채무자의 후순위채권을 양도받으면 돈이 되나 5-3. 주택이 갑, 을, 병 각 1/3 지분에서 갑 지분만 매각되는 경우 지분경매물건에 대한 물건분석표 지분경매물건에 대한 구너리분석과 배당표 작성 후..

(3-5) 주택임차인의 권리와 다른 채권자 간에 배당방법 (3-5-1) 임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야 되나 주택임차인이 최우선변제금을 받으려면 대항요건인 주민등록과 주택 인도를 경매기입등기 이전, 또는 공매공고등기 이전에 대항요건을 갖추고 있으면서 소액임차인에 해당되면 보증금 중 일정액에 대하여 주택가액 (대지가액을 포함한다)의 1/2 범위 안에서 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 갖는다. (1) 임차인이 최우선변제에 관한 사항과 적용대상 범위는 ? 이러한 소액임차인으로서 최우선변제금을 받으려면 다음 각 구간에 해당되는 보증금의 범위 내에 있어야 한다. 주거의 형태를 갖추고 있으면 이법의 적용을 받는다. 미등기건물, 불법용도변경 등을 가리지 않고 주거용으로 사용되는 모든..

(3-1) 채권과 물권의 종류 채권은 광의적으로 해석하면 담보물권과 저당권부채권(담보물권적인 효력을 가지고 있는 채권), 무담보채권이 있다. 무담보채권에는 우선특권이 있는 채권으로 특별우선채권과 일반우선채권이 있고, 우선특권이 없는 일반채권으로 배당요구가 가능한 채권과 불가능한 채권으로 나눌 수 있다. (3-1-1) 광의의 채권의 종류 (1) 특별우선채권 민법상 필요비, 유익비 상환청구권, 주임법 상임법 상 소액보증금 중 일정액, 근로자의 최우선변제금, 조세채권 중 당해세 (2) 담보물권 근저당권(저당권), 전세권 등 (3) 저당권부 채권 담보가등기(=채권을 담보로 가등기한 채권), 확정일자부 임차권(대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인), 임차권등기 (=등기한 임차권, 민법제621조) (4) 일반우선채권 ..

Part 3. 채권과 물권 간의 우선순위와 충돌하 때 배당하는 방법 3-1. 채권과 물권의 종류 광이의 채권의 종류 물권이란 채권이란 3-2. 물권과일반채권 등이 혼재 시 배당사례 연습 선순위물권 -> 후순위 일반채권 -> 후순위 물권 순인 경우 선순위 확정일자부 임차인 -> 후순위 일반채권인 경우 선순위 일반채권 -> 후순위 물권인 경우 3-3. 배당에서 우선순위 결정하는 방법 3-4. 실전 배당사례에서 어떤 점에 유의해서 배당해야 하나 말소기준권리를 기준으로 인수할 권리가 있는지 확인 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 먼저 판단하라. 조세채권 등이 있다면 이러한 절차로 배당하면 된다 ' 경매에서 배당은 다음과 같은 순위로 하면 된다. 3-5. 주택임차인의 권리와 다른 채권자 간에 배당..

(2-6) 일부 지분권자가 다른 지분권자를 대위하여 임차보증금을 지급한 경우 공동임대인 중 일부 지분권자가 임차인의 보증금을 대위하여 지급한 경우 나머지 지분권자에게 보증금을 구상권 청구할 수 있다. ① 공동임대인이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금 반환의무는 그 성질상 불가분채무이므로 (대법67다328) , 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대한 경매절차에서 주택 전체 임차인의 보증금은 경매법원이 지분비율에 따라 해당하는 금원만을 배당하는 것이 아니라 전액 배당하여야 한다. 다만 집행채무자(지분경매에서의 채무자)는 공동임대인인 다른 공유자에게 그 지분에 상응하는 금원에 대한 구상권을 청구할 수 있다. ② 지분경매의 배당순위는 후순위 임차인에게 남은 재원이 있을 때에 순위에 따라 배당이 가능하다 ③ 배당..

(2-4) 공유물에 대한 임대차계약 체결 및 계약해지와 인도청구 방법 (2-4-1) 주입법 및 상임법으로 보호받는 임차인과 보호받지 못하는 임차인 공유물에서 임대차계약은 과반수 이상의 동의를 얻어 계약을 체결하면 그 효력은 전체에 미치게 된다. ① 주택이나 상가건물임대차계약은 임차인이 대항여건과 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권을 갖게 되는데 반해서, 주임법이나 상임법으로 보호를 받을 수 없는 일반건물이나 토지(나대지, 농지 등) 등은 소유자가 변경되면 대항력이 인정되지 못하고 (매매는 임대차를 깬다) 임차부동산이 경매되면 배당요구를 해도 우선변제를 받지 못하게 된다. (채권 가압류 후 배당요구를 해야한다) 이러한 법리는 공유물에도 그대로 적용된다. ② 주택이나 상가 등의 공유물에서 과반수로 임대차계..

(2-1) 공유물의 관리와 각 공유자의 권리 공유물이란 하나의 물건이 한 사람의 소유가 아니라 여러 사람의 소유로 되어 있는 것을 말하는데 그 공유물건이 부동산인 경우라면 등기부에 수인의 소유로 각 지분비율로 공유등기가 되어있다. (지분비율이 등기부에 기재되지 않았다면 공유자들간의 균등한 비율로 공유한 것으로 본다.) 공유지분은 주택 등에서 공유지분으로 등기되는 경우와 토지에서 공유지분으로 등기되어 있는 경우가 있다. (2-1-1) 대지와 건물 전체를 갑, 을, 정이 각각 1/3 지분씩 공유등기된 경우 (임차인이 임대차계약에서 지분의 과반이 넘는 공유자와 체결하여야만 주임법, 상임법상 임차인의 지위를 보장받을 수 있고 보호를 받을 수 있다. 공유물은 그 지분의 과반으로써 결정하기 때문이다. 임차보증금은 ..

Part 2. 공유물의 관리방법과 지분권자의 권리와 의무 2-1. 공유물의 관리와 각 공유자의 권리 2-2. 공유물의 사용, 수익과 부당이득 2-3. 공유물의 처분, 변경과 관리행위 및 보존행위 2-4. 공유물에 대한 임대차계약 체결 및 계약해지와 인도청구 방법 2-5. 공유자 우선 매수신청 2-6. 일부지분..

1-3. 지분물건을 어떻게 분석하고 입찰해야 성공하나 ? 공동담보물에서 공동채무자의 일부지분이 먼저 매각되는 경우, 매각되는 지분의 후순위저당권자는 민법 제368조 제2항에 따라 선순위근저당권을 대위할 수 있고, 채무자(공동 소유자) 역시 민법 제481조, 제482조에 따라 변제자대위의 권리를 가지게 되므로 구상권 및 근저당권을 대위할 수 있는데, 이는 다른 지분권자 역시 자기지분에 해당하는 비율만큼 책임이 있기 때문이다. 따라서 다른 지분권자가 이러한 책임을 지고서도 공유자우선매수신청을 하기가 어렵고, 추후 대위권자들의 권리에 의해 다른 지분권 역시 경매 당하게 되는 경우를 예상할 수 있는데, 그 과정에서 공유자우선매수신청을 하면 좋은 결과를 얻을 수 있다. 공동담보물이 일부는 채무자 소유, 일부지분은..

(1-2) 이런 지분경매 물건을 선택해서 투자해라 (1-2-1) 지분경매에서 돈되는 물건을 선택하는 비법은 ? (1) 부동산이 현재와 미래 가치가 높은 위치에 선점하고 있나 ? 부동산을 공유물로 공유하고 있더라도 즉 공유물 중 일부만, 또는 주택에서 토지만, 건물만 매각되더라도 그 가치는 변하지 않는다. 그래서 그 정확한 판단을 위해서 현장답사를 통해 부동산 시세와 전월세가, 대중교통 및 교육 문화 등의 편익시설을 먼저 고려하고 판단해야 한다. (2) 현임대, 재임대로 높은 임대수익이 발생하는 주택을 선택하라. 현 임대상태로도, 기존 임대를 재임대하는 방법만으로도 투자금액을 확보하는 주택 등이 있다. 또는 리모멜링 및 신축 등을 통해 임대수익을 높일 수 있는 주택 등이 있다. 이러한 임대수익의 증가가 그..

1-1. 지분경매 실전투자 대상의 밀은 무엇일까 ? 우리 생활에서 큰 비중을 차지하는 부동산 시장은 주택, 상가건물, 공장 그리고 토지 등으로 크게 분류할 수 있다. 주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택 등과 일반주택으로 단독주택, 다가구주택 등이 있다. 상가건물도 집합 상가건물과 일반 상가건물로 나누어지고, 토지시장도 그 사용 용도에 따라 대지와 전, 답, 임야 등으로 분류되어 사용되고 있다. 아러한 부동산은 단독으로 소유하고 있는 경우가 대부분이다. 그런데 상황에 따라 2 이상의 공동지분(하나의 물건을 다수가 공유하고 있는 경우)또는 2 이상의 소유(주택에서 토지와 건물의 소유자가 다른경우)로 나누어지는 경우가 발생하게 되는데 단독소유에 비해서 관리행위나 처분행위를 하는 과정에서 다툼이 발생하게 된..

Part 1. 지분투자의 비밀과 어느 물건을 선택하면 성공하나 ? 1. 지분경매 실전투자 대상의 비밀은 무엇일까 ? 1-1. 주택이나 상가건물, 토지를 2 이상 공유로 소유하고 있는 경우 1-2. 공동저다울과 유사공동저다물의 일부가 매각되는 경우 1-3. 다가구주택이나 일반 상가건물에서 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 1-4. 집합건물에서 구분건물 소유자와 대지소유자가 다른 경우 2. 이런 지분경매 물건을 선택해서 투자하라. 2-1. 지분경매에서 돈 되는 물건을 선택하는 비법은 ? 2-2. 근린주택 2/9지분을 경매로 낙찰 받아 성공한 사례 3. 지분경매에서 어느 물건을 선택하면 성공하게 되는가 ? 3-1. 아파트의 1/2 지분이 경매로 매각된 경우 분석과매수 이후 대응방법 3-2. 공동담보물에서 공동..

지분경매 실전투자의 비밀 - 목록 Part 1. 지분투자의 비밀과 어느 물건을 선택하면 성공하나 ? Part 2. 공유물의 관리방법과 지분권자의 권리와 의무 Part 3. 채권과 물권가의 우선순위와 충돌할 때 배당하는 방법 Part 4. 공동담보물이 동시에 매각, 또는 이시에 매각될 때 Part 5. 지분경매에서 물건분석과 배당은 이렇게 하라 Part 6. 지분경매 입찰사례에서 배우는 권리분석과 매수 후 탈출방법 Part 7. 지분공매에서 낙찰받은 사례로 권리분석과 탈출하는 방법 Part 8. 공유지분권자 또는 임차인이 점유하고 있는 경우 내 보낼 수 있는지 Part 9. 공유물 관리 및 보존행위와 매수지분에 기한 인도청구에 관한 판례 Part 10. 지분경매에서 후순위 채권을 매입하면 꿩먹고 황금알을 ..

(11-1) 조세채권으로 국세와 지방세 (11-1-1) 국세와 지방세의 기본체계 (1) 국세의 기본체계 국세는 내국세과 관세로 구분된다. 내국세는 중앙정부의 일반적인 재정수요를 충당하기 위한 보통세와 특별한 목적의 용도에 충당하기 위해 징수되는 목적세가 있다. 보통세는 다시 직저세와 간접세로 나뉜다. 일반적인 모든 세금이 보통세에 속하고, 목적세에는 교육시설 및 교원의 처우개선을 지원하느데 피요한 재원을 확보할 목적으로 징수하는 교육세와 도로, 지하철 등 사회간접자본의 건설을 위한 투자재원확보를 위하여 징수하는 교통세가 있고, 농어업의 경쟁력 강화와 농어촌기반확충 및 농어촌지역개발사업을 위하여 농어촌특별세가 있다. (2) 지방세의 체계 지방세는 지방자차단체의 종류에 따라 도세(특별시세와 광역시세 포함)와..

(10-2) 부동산에 가처분이 있을 때 대응방법 부동산 처분금지가처분은 소유권이전뿐만 아니라 담보제공(저당권설정 등), 기타 임차권 등 일체의 처분행위를 할 수 없도록 하는 조치이다. ① 소유권에 관한 가처분 (갑구에 기재)과 ② 소유권이외에 저당권(을구에 기재) 등에 관한 가처분등이 있는데 가처분권자가 말소기준권리보다 선순위인 경우에는 매수인이 인수하는 것이 원칙이나 후순위인 경우에는 소멸대상이 된다. (10-2-1) 가처분이 선순위인 경우의 대응전략은 ? ① 갑 소유권 -> 을 가처분(갑 소유권에 대한 가처분) -> 병 근저당 -> 정 세금압류 -> 병의 임의경매 -> 무 낙찰자 (소유권이전등기) 무 낙찰자는 을 가처분을 인수해야 한다. 이 말은 을 가처분권자가 경매절차 밖에서 진행하고 있는 본안소송..

제482조(변제자대위의 효과, 대위자간의 관계) ① 전2조(변제자의 임의변제 및 법정대위)의 규정에 의하여 채권자를 대위한 자는 자기의 권리에 의하여 구상할 수 있는 범위에서 채권 및 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있다. ② 전항의 권리행사는 다음 각호의 규정에 의하여야 한다. 1. 보증인은 미리 전세권이나 저당권의 등기에 그 대위를 부기하지 아니하면 전세물이나 저당물에 권리를 취득한 제삼자에 대하여 채권자를 대위하지 못한다. 2. 제삼취득자는 보증인에 대하여 채권자를 대위하지 못한다. 3. 제삼취득자 중의 1인은 각 부동산의 가액에 비례하여 다른 제삼취득자에 대하여 채권자를 대위한다. 4. 자기의 재산을 타인의 채무의 담보로 제공한 자가 수인인 경우에는 전호의 규정을 준용한다. 5. 자기의 재산을 ..