서울시 용도지역 상향(준주거지역) 검토기준(07.5.)

용도지역 상향(준주거지역)에 따른 검토기준

◆ 지구단위계획 재정비 및 신규계획 수립시 용도지역 상향(준주거지역)을 검토하는 자치구에서는 도시관리계획 입안 전 아래 사항을 검토․확인하여 열람공고 등의 절차를 진행하시기 바람

		검 토 근 거

  ○ ‘07년 제1차 도시․건축공동위원회(2007.1.10)

    ◊ 용도지역 상향(준주거지역)에 따른 세부 검토기준 검토

		추 진 방 향

  ○ 용도지역 상향을 목적으로 한 지구단위계획구역의 무분별한 편입 요청 및 지구단위계획 수립은 원칙적으로 불허토록 함

  ○ 지역위계, 건축물 밀도, 공공기여 방안 등 지구단위계획을 참고하여 도시․건축공동위원회에서 필요하다고 인정하는 경우에 한하여 용도지역 상향

  ○ 일반주거지역에서의 종상향은 도시·주거환경정비기본계획상의 정비 구역과 형평성을 고려 우리시 종세분 매뉴얼 및 공동주택건립을 위한 지구단위계획관련 지침을 참고하여 종상향 검토

  ○ 상업지역으로의 변경은 도시기본계획상의 도시공간 위계 또는 특수시책 사업을 토대로 별도의 도시관리계획 차원에서 검토가 필요하므로 논의 배제

		기본 검토 기준

  ○ 객관성 측면 

    ◊ 용도지역 변경을 하고자 하는 도시관리계획의 목표와 수단 제시

    ◊ 상위계획과의 정합성과 당위성(필요성)의 계획적 논리 정립

     

  ○ 공공성 측면

    ◊ 용적률 등 증가에 따른 공공시설 확충 계획 검토

    ◊ 주변지역에 미치는 영향 분석을 통한 공공기여 방안 검토

		세부실현 계획 기준

  ○ 용도지역 상향 목표와 지구단위계획 상호간 정합성(일관성) 검토

  ○ 지역특성(위계)에 대한 검토

    ◊ 원칙적으로 역세권(지역중심 역 반경 500m 이내, 그 외의 경우 역 반경 250m 이내) 및 부도심권에 해당하는 지역

    ◊ 상업지역과 연접하고, 상업(판매 및 업무)기능이 전이된 지역으로 기존 상업지역의 기능을 보조·지원할 수 있는 지역

    

  ○ 공공시설 확보에 대한 계획

    ◊ 적정 공공시설 확보를 위하여 획지계획 수립

    ◊ 공공시설 확보 비율은 10%이상을 원칙으로 함.

       ※ 순부담율을 원칙으로 하며, 공동위원회가 인정하는 경우 건축한계선․전면공지 등 포함하여 계획 가능

    ◊ 공공시설 확보 면적기준은 개별 획지면적이 아닌 전체 획지면적을 기준으로 산정.

  ○ 건축물 밀도 및 용도에 대한 계획

    ◊ 허용용적률 350%이하, 상한용적률은 400%이하로 계획

     ※ 단, 공동주택 건립시에는 공동주택 건립관련 용도지역 관리방안을 준용하도록 문구 삽입.

		행 정 사 항

  ○ 자치구는 지구단위계획 재정비 및 신규 계획을 수립시에 용도지역(준주거지역)을 변경을 하고자 하는 지역의 시․구 합동보고회 등을 개최하기 전에 체크리스트를 작성하여 제출.

  ○ 시 담당공무원은 제출된 체크리스트와 계획내용을 면밀히 검토한 후 용도지역(준주거지역)의 상향 타당성이 검증된 경우에 한하여 도시․건축 공동위원회 심의 상정

용도지역(준주거지역) 상향 관련 체크리스트

구분	계 획 검 토 기 준	세 부 검 토 항 목	비고
기본 검토사항	‧ 용도지역 상향되는 구역범위는 적정한가? ‧ 입지적 특성과 여건의 잠재력에 부합한 구역인가? ‧ 용도지역 변경의 목표와 비젼을 제시하고 있는가?	‧ 상위계획의 정합성 등 적정여부 검토
		‧ 대상지역의 토지 및 건축물 이용현황 검토 적정 여부
		‧ 주변지역 도시계획 및 공공시설 확보  적정여부
		‧ 용도지역 상향의 필요성 및 목표 설정 적합 여부
지역 특성 검토	‧ 위계상 용도지역 상향이 필요한 지역인가?	‧ 도시관리계획 수립지침상 준주거지역 검토대상 지역 여부
		‧ 공간구조상 지구중심 이상 연접 지역으로서 역세권 해당 여부   (지역중심 반경 500m, 그 외 250m)
		‧ 상업지역과 연접하고 상업기능이 전이된 지역으로 상업지역 지원 가능 지역인지 여부(용도지역 상향 요청 지역의 상업시설 등 전이정도(80%이상) 및 최근 건축(증․개축 포함)현황 분석)
지구단위계획검토	‧ 용도지역 변경에 따른 지구단위계획 실현수단은 무엇인가?	‧ 획지계획 수립 등 공공시설 확보 실현 계획 검토
		‧ 공공시설 확보 여부 검토(순부담율)   (공공시설 확보비율 10%이상 원칙)
		‧ 허용용적률 350%이하, 상한용적률 400%이하 적정여부
		‧ 공동주택 건립관련 용도지역 관리방안  준용 계획 검토
		‧ 계획 목표에 따른 용도계획 정합성 검토 여부