대법원 2011.5.26. 선고 2011다1231 판결
[매매대금][공2011하,1291]
【판시사항】
[1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조를 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지에 관한 판단기준
[2] 갑 지방자치단체와 임차인 을이 대부계약을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기 약정이 을에게 불리한 것인지가 문제된 사안에서, 전체적으로 보아 일방적으로 을에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.
[2] 갑 지방자치단체와 임차인 을이 대부계약(실질은 식목을 목적으로 하는 토지임대차)을 체결하면서 한 지상물매수청구권 포기 약정이 을에게 불리한 것인지가 문제된 사안에서, 대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용·공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 민법 제203조 또는 제626조의 적용 배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 수목의 경우 지상 건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 을은 이를 이식해 당초 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 갑 지방자치단체는 활용하기 어려운 점 등을 종합해 보면 위 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 을에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 한 사례.
【참조조문】
【참조판례】
[1] 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결(공1992, 1572)
【전 문】
【원고, 피상고인】원고 (소송대리인 변호사 이수철 외 1인)
【피고, 상고인】양산시 (소송대리인 변호사 이태원 외 1인)
【원심판결】부산고법 2010. 12. 7. 선고 2010나8280 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1점에 관하여
국·공유 잡종재산에 관한 관리·처분의 권한을 위임받은 기관이 국·공유 잡종재산을 대부하는 행위는 국가나 지방자치단체가 사경제 주체로서 상대방과 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약이고, 따라서 국·공유 잡종재산의 대부 등 권리관계에 대하여는 사법의 규정이 적용됨이 원칙이지만, 계약당사자의 일방이 국가나 지방자치단체이고 그 목적물이 국·공유재산이라는 공적 특성 때문에 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법, 산림법 등 특별법의 규제를 받게 된다. 그런데 이 건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련하여서는 공유재산 및 물품관리법 등의 특별법에 이에 관한 아무런 규정이 없으므로, 이 건 대부계약의 기간만료로 인한 종료와 관련한 법적 효과에 관하여는 일반법인 민법의 규정이 적용되게 된다.
같은 취지에서 원심이 증거에 의하여 인정한 다음의 사정 즉, ① 이 사건 대부계약의 실질은 식목을 목적으로 한 토지임대차인 점, ② 피고가 이 사건 대부계약의 갱신을 거절함으로써 이 사건 대부계약이 기간만료로 종료한 점 등을 종합하여 보면, 원고는 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조에 의한 지상물 매수청구권을 행사할 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같이 위 규정에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.
2. 상고이유 제2점에 관하여 본다.
임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다 ( 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 등 참조).
그런데 이 사건 대부계약은 사법상 계약이기는 하지만 공유재산 및 물품관리법 등의 적용을 받는 특수성이 있는 점, 따라서 대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한 바대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 또한 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용, 공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 이 건 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 민법 제203조 또는 제626조의 적용 배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 지상물매수청구권을 인정하는 이유 중 하나는 임대인이 매수목적물을 계속 사용하는 것이 사회·경제적으로 이익이 된다는 점인데, 수목의 경우 지상건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 원고는 이를 이식해 당초의 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 피고는 위 수목을 활용하기 어려운 점에다가, 피고의 주장에 의하면 21년이 넘는 대부기간을 통하여 원고가 피고에게 지급한 대부료는 500만 원이 채 되지 않는다는 것인데, 원고의 지상물매수청구권을 인정할 경우 원고가 피고로부터 지급받을 수 있는 매매가액은 1억 원이 넘는 점을 종합해 보면, 이 건 대부계약의 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 원고에게 불리한 것이었다고 단정할 수는 없을 것이다. 그렇다면 원심으로서는 이 사건 대부계약의 체결경위 및 제반 사정을 전체적으로 보았을 때 위 포기 약정이 원고에게 실질적으로 불리한 것인지의 여부에 관하여 좀 더 심리한 후에 그 무효 여부를 판단하였어야 할 것임에도 이러한 점에 관하여 제대로 심리하지 아니한 채 위 포기 약정이 무효라고 단정하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
따라서 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 결론
그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.