대법원 2014. 12. 11. 선고 2013다14569 판결
[소유권이전등기말소등기절차이행등][공2015상,99]
【판시사항】
민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 ‘제3자’의 의미 및 매수인과 매매예약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람이 위 ‘제3자’에 포함되는지 여부(적극)
【판결요지】
민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자는 일반적으로 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기, 인도 등으로 권리를 취득한 사람을 말하는 것인바, 매수인과 매매예약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람도 위 조항 단서에서 말하는 제3자에 포함된다.
【참조조문】
【참조판례】
대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결(공2005상, 274)
【전 문】
【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 정희채)
【피고, 피상고인】 주식회사 산영씨앤씨 외 1인
【원심판결】 서울중앙지법 2013. 1. 18. 선고 2012나39225 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출한 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 관하여
가. 민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자는 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기, 인도 등으로 권리를 취득한 사람을 말하는 것인바(대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다33004 판결 등 참조), 매수인과 매매예약을 체결한 후 그에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 사람도 위 조항 단서에서 말하는 제3자에 포함된다.
나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고가 원심판시 이 사건 각 토지 등의 매수인인 피고 주식회사 산영씨앤씨(이하 ‘피고 산영씨앤씨’라 한다)에 원심판시 이 사건 매매계약의 해제를 통보하기 전에 피고 이수건설 주식회사가 이 사건 각 토지에 관하여 매매예약을 원인으로 한 가등기를 마쳤으므로, 피고 이수건설 주식회사는 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당한다고 판단하였다.
위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 계약해제의 효과 및 소유권이전청구권가등기에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
2. 상고이유 제2점에 관하여
가. 유상계약을 체결하면서 계약금이 수수된 경우 계약금은 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 해약금의 성질을 가지고 있을 뿐이므로, 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 각 토지 및 원심판시 이 사건 건물에 관한 매매계약서에는 ‘매도인이 매수인으로부터 중도금을 받기 전까지 위약금 명목으로 계약금액의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있으며, 매수인도 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’고 되어 있으나, 원고와 피고 산영씨앤씨가 계약금을 위약금으로 하기로 약정하였다거나 피고 산영씨앤씨의 계약불이행으로 원고가 입은 실제 손해액이 계약금 상당액에 이른다는 점을 인정할 증거가 없다고 판단하였다.
위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 손해배상에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김신(재판장) 민일영(주심) 박보영 권순일
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서울중앙지방법원 2013. 1. 18. 선고 2012나39225 판결
[소유권이전등기말소등기절차이행등][미간행]
【전 문】
【원고, 피항소인 겸 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 정희채)
【피고, 항소인겸피항소인】 주식회사 산영씨앤씨 외 1인 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 김진량)
【변론종결】
2012. 12. 14.
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2012. 7. 11. 선고 2011가단52671 판결
【주 문】
1. 제1심 판결 중 피고 이수건설 주식회사에 대한 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
2. 원고 및 피고 주식회사 산영씨앤씨의 항소를 각 기각한다.
3. 원고와 피고 이수건설 주식회사 사이의 소송총비용은 원고가 부담하고, 원고와 피고 주식회사 산영씨앤씨 사이의 항소비용은 각자 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
원고에게, 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여, 피고 주식회사 산영씨앤씨는 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17638호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하고, 피고 이수건설 주식회사는 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17639호로 마친 각 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.
2. 항소취지
가. 원고
제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 피고 주식회사 산영씨앤씨는 원고로부터 78,300,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17638호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.
나. 피고들
제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 인정사실
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 원고 청구원인에 대한 판단
가. 원고의 주장
1) 피고 산영씨앤씨는 원고가 치매와 전립선암을 앓고 있는 91세 고령의 노인으로 경솔, 궁박, 무경험한 상태에 있다는 점을 이용하여 시세 4억 원 이상인 이 사건 각 토지를 원고로부터 87,000,000원에 매수하는 이 사건 매매계약을 체결하였는바, 이는 민법 제104조 소정의 불공정한 행위로서 무효이므로 피고들의 소유권이전등기 및 가등기는 원인무효로서 각 말소되어야 한다.
2) 이 사건 각 토지는 주택부수토지로서 소득세법에 의하여 양도소득세가 부과되지 아니하는 경우에 해당함에도 피고 산영씨앤씨는 이 사건 각 토지를 시가보다 싸게 매수하기 위하여 마치 이 사건 각 토지에 거액의 양도소득세가 부과될 것처럼 기망하여 이에 속은 원고로 하여금 이 사건 각 토지에 대한 매매가를 부당하게 낮추고 이 사건 건물에 대한 매매가를 높이는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하게 하였는바, 원고는 피고 산영씨앤씨의 위와 같은 기망을 이유로 이 사건 매매계약을 취소하는 바이고, 피고 이수건설은 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 직접 입금한 자로서 피고 산영씨앤씨의 위와 같은 기망행위를 알았거나 알 수 있었으므로, 피고들의 소유권이전등기 및 가등기는 각 말소되어야 한다.
3) 설령 그렇지 않더라도 이 사건 매매계약은 이 사건 각 토지와 건물에 관하여 일괄하여 매매대금 405,000,000원에 체결된 것인데, 피고 산영씨앤씨가 잔금 286,200,000원을 기한 내에 지급하지 아니하였으므로, 원고는 이 사건 소장 부본 송달로써 이 사건 매매계약을 해제하는 바이다. 따라서 피고들은 원고에게 위 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기 및 가등기에 관한 각 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.
나. 판단
1) 무효 주장에 대하여
원고가 2010. 3월 초순경 피고 산영씨앤씨와 사이에 이 사건 각 토지 대금을 합계 255,000,000원, 이 사건 건물 대금을 150,000,000원으로 정하여 합계 405,000,000원에 매도하기로 합의한 뒤 원고가 부담하게 될 양도소득세를 절감하기 위하여 이 사건 각 토지에 대한 매매가는 87,000,000원으로 낮추고, 이 사건 건물의 매매가는 318,000,000원으로 높여서 계약서를 작성하기로 하였고, 이에 따라 각 매매계약서를 작성한 사실은 앞의 1.에서 인정한 바와 같고, 여기에 이 사건 매매계약 이후 계약금의 지급도 3회에 걸쳐 ① 15,000,000원, ② 10,600,000원, ③ 14,900,000원으로 나누어서 이루어졌는데, 15,000,000원은 이 사건 건물에 관한 계약금, 나머지 10,600,000원, 14,900,000원은 이 사건 각 토지에 관한 계약금으로 지급된 것으로 보이는 점을 보태어 보면, 원고와 피고 산영씨앤씨는 당초 이 사건 각 토지 및 건물을 일괄하여 합계 405,000,000원(토지 255,000,000원, 건물 150,000,000원)에 매매계약을 체결하기로 하는 의사의 합치가 있었고, 다만 위 매매계약서는 양도소득세를 줄이기 위한 방편으로 원고와 피고 산영씨앤씨의 합의 하에 형식적으로 위와 같이 작성한 것에 불과하다고 봄이 상당하므로, 원고와 피고 산영씨앤씨가 이 사건 각 토지의 매매대금을 실제 87,000,000원으로 정하였음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없을 뿐만 아니라 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약이 원고의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위로서 무효임을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 위 주장은 이유 없다.
2) 기망에 의한 취소 주장에 대하여
살피건대, 원고와 피고 산영씨앤씨는 당초 이 사건 각 토지 및 건물을 일괄하여 합계 405,000,000원(토지 255,000,000원, 건물 150,000,000원)에 매매계약을 체결하기로 하는 의사의 합치가 있었고, 다만 위 매매계약서는 원고의 양도소득세를 줄이기 위한 방편으로 원고와 피고 산영씨앤씨의 합의 하에 형식적으로 위와 같이 작성한 것에 불과함은 위 1)에서 살펴본 바와 같은바, 위와 같이 매매계약을 체결하는 과정에서 피고 산영씨앤씨의 어떠한 기망행위가 있었음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 위 주장도 이유 없다.
3) 이 사건 매매계약의 해제 주장에 대하여
원고와 피고 산영씨앤씨가 이 사건 각 토지 및 건물을 일괄하여 합계 405,000,000원(토지 255,000,000원, 건물 150,000,000원)에 매매하는 계약을 체결하였음은 위 1)에서 인정한 바와 같고, 피고 산영씨앤씨가 위 매매대금 중 118,000,000원만을 지급한 뒤 나머지 잔금 286,200,000원을 약정 잔금 지급기일에 지급하지 아니하였음은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 원고의 이 사건 매매계약 해제 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 2011. 6. 7. 피고 산영씨앤씨에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 매매계약은 2011. 6. 7. 적법하게 해제되었다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 각 토지에 관하여, 피고 산영씨앤씨는 이 사건 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17638호로 마친 각 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다)의 말소등기절차를 이행하고, 피고 이수건설 주식회사는 무효인 위 소유권이전등기에 터잡아 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17639호로 마친 각 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.
3. 피고들의 항변에 대한 판단
가. 피고 산영씨앤씨의 동시이행의 항변
피고 산영씨앤씨는 원고로부터 기지급 매매대금 118,800,000원을 반환받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 하므로 살피건대, 원고가 이 사건 매매계약에 따른 매매대금으로 피고 이수건설로부터 합계 118,800,000원을 지급받았음은 앞의 1.에서 인정한 바와 같은바, 원고 또한 이 사건 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 위 매매대금을 반환할 의무가 있고, 피고의 위 소유권이전등기의무는 원고의 위 매매대금 반환의무와 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 피고 산영씨앤씨의 위 항변은 이유 있다.
이에 대하여 원고는, 이 사건 매매계약은 피고 산영씨앤씨의 잔금 미지급의 귀책사유로 인하여 해제되었고, 매매대금의 10%인 40,500,000원은 손해배상으로서 원고에게 귀속되어야 하므로, 원고가 피고 산영씨앤씨에게 반환하여야 할 매매대금은 지급받은 매매대금 118,800,000원에서 위 손해배상액 40,500,000원을 공제한 나머지 78,300,000원에 불과하다고 재항변하므로 살피건대, 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닌바(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 참조), 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 이 사건 각 토지 및 건물에 관한 매매계약서에는 ‘매도인이 매수인으로부터 중도금을 받기 전까지 위약금조로 계약금액의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있으며, 매수인도 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’고 정하고 있는 사실을 인정할 수는 있으나, 위와 같은 계약서상의 문언은 계약금을 해약금으로 본다는 의미에 불과할 뿐 위 인정사실만으로는 원고와 피고 산영씨앤씨가 이 사건 매매계약에서 계약금을 위약금으로 하기로 특약하였다고 보기는 어렵고 달리 원고와 피고 산영씨앤씨 사이에 계약금을 위약금으로 하기로 하는 약정이 있었다거나 원고가 피고 산영씨앤씨의 계약불이행으로 입은 실제 손해액이 계약금 상당액에 이른다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 재항변은 이유 없다.
따라서 피고 산영씨앤씨는 원고로부터 118,800,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.
나. 피고 이수건설의 제3자 항변
피고 이수건설은, 자신이 해제된 이 사건 매매계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가지게 된 제3자에 해당하므로 이 사건 가등기가 말소되어서는 아니된다고 항변하므로 살피건대, 민법 제548조 제1항 단서에서는 계약의 해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못한다고 규정하고 있고, 여기에서 제3자란 일반적으로 계약이 해제되는 경우 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하는바(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결 참조), 원고는 2010. 4. 29. 피고 산영씨앤씨에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기 관련 서류를 넘겨주었고, 같은 날 피고 산영씨앤씨가 이 사건 각 토지에 관하여 이 사건 소유권이전등기를 경료하였으며, 같은 날 피고 이수건설에게 매매예약을 원인으로 한 이 사건 가등기를 경료하여 준 사실은 앞의 1.에서 인정한 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면, 피고 이수건설은 이 사건 매매계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기를 마침으로써 완전한 권리를 취득한 자에 해당하여 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자라 할 것이므로, 원고는 이 사건 매매계약의 해제로써 그 해제 이전에 이 사건 각 토지에 관하여 이 사건 가등기를 마친 피고 이수건설에게 대항할 수 없다. 피고 이수건설의 위 항변은 이유 있고, 따라서 원고의 피고 이수건설에 대한 청구는 이유 없다.
3. 결론
원고의 피고 산영씨앤씨에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 원고의 피고 이수건설에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 이수건설에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 원고의 피고 이수건설에 대한 청구를 기각하며, 원고 및 피고 산영씨앤씨의 항소는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지목록 생략]
판사 최복규(재판장) 김혜진 박정홍
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서울중앙지방법원 2012. 7. 11. 선고 2011가단52671 판결
[소유권이전등기말소등기절차이행등][미간행]
【전 문】
【원 고】 원고 (소송대리인 변호사 정희채)
【피 고】 주식회사 산영씨앤씨 외 1인 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 김진량)
【변론종결】
2012. 5. 30.
【주 문】
1. 원고에게 별지 부동산의 표시 기재 각 부동산에 관하여,
가. 피고 주식회사 산영씨앤씨는 원고로부터 118,800,000원을 지급 받음과 동시에 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17638호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하고,
나. 피고 이수건설 주식회사는 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17639호로 마친 각 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.
2. 원고의 피고 주식회사 산영씨앤씨에 대한 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 주식회사 산영씨앤씨 사이에 생긴 부분은 그 중 1/2은 원고가, 1/2은 위 피고가 각 부담하고, 원고와 피고 이수건설 주식회사 사이에 생긴 부분은 피고 이수건설 주식회사가 부담한다.
【청구취지】
○ 주문 제1의 나항
○ 피고 주식회사 산영씨앤씨는 원고에게 별지 부동산의 표시 기재 각 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17638호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하고,
【이 유】
1. 인정하는 사실
아래의 각 사실은 원고와 피고들이 서로 다투지 않거나 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제10호증, 갑 제15호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
가. 원고와 피고 주식회사 산영씨앤씨(다음부터 ‘산영씨앤씨’라고만 한다)는 2010. 3. 11. 무렵 원고가 위 피고에게 별지 부동산의 표시 기재 각 부동산(다음부터 ‘이 사건 각 토지’라고만 한다)과 위 각 토지에 인접한 서울 성북구 (주소 생략) 제2층 제201호(다음부터 ‘이 사건 건물’이라고만 한다)를 대금 합계 4억 500만 원에 매도하는 내용의 계약을 체결하면서, 이 사건 각 토지의 가격은 2억 5,500만 원, 이 사건 건물의 가격은 1억 5,000만 원으로 각 정하되, 위 매매로 원고가 부담하게 될 양도소득세액을 줄이기 위하여, 이 사건 각 토지에 관하여는 매매대금을 8,700만 원으로 기재한 매매계약서를, 이 사건 건물에 관하여는 매매대금을 3억 1,800만 원으로 기재한 매매계약서를 각 작성하기로 약정하였다(다음부터 ‘이 사건 매매계약’이라고만 한다).
나. 이 사건 매매계약에 따라 원고와 위 피고는 위 같은 날, ① 이 사건 건물에 관하여는 작성일은 2010. 3. 10., 매매대금은 3억 1,800만 원(계약금 3,180만 원은 계약일에, 잔금 2억 8,620만 원은 2010. 6. 11. 각 지급)으로 각 기재하고, 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 서류를 주기로 하는 매매계약서를 작성하고, ② 이 사건 각 토지에 관하여는 작성일 2010. 3. 11., 매매대금 8,700만 원(계약금 870만 원은 계약일에, 잔금 7,830만 원은 2010. 4. 29. 각 지급)으로 각 기재하여, 역시 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 서류를 주기로 하는 매매계약서를 작성하였다.
다. 피고 이수건설 주식회사(다음부터 ‘이수건설’이라고만 한다)는 2010. 3. 11. 원고 명의 계좌로 3회에 걸쳐 1,500만 원, 1,060만 원, 1,490만 원의 합계 4,050만 원을 입금하였다.
라. 원고는 이 사건 각 토지에 관한 매매계약서에 기재된 잔금지급일인 2010. 4. 29. 피고 산영씨앤씨에게 위 각 토지에 관한 소유권이전등기 관련 서류를 주었고, 위 같은 날 위 피고 명의의 주문 제1의 가항 기재 소유권이전등기와 피고 이수건설 명의의 주문 제1의 나항 기재 가등기가 모두 이루어졌다.
마. 피고 이수건설은 그 다음 날인 2010. 4. 30. 7,830만 원을 원고 명의 계좌로 입금하였다.
바. 원고는 피고 산영씨앤씨를 상대로 이 사건 건물에 대한 매매 잔금 2억 8,620만 원의 지급을 청구하는 이 법원 2010가합61538호 매매대금 청구의 소를 제기하였고, 위 법원이 2010. 9. 3. 무변론으로 원고 승소 판결을 선고하여 그 무렵 위 판결이 확정되었다.
2. 청구원인에 관한 판단
매매는 일방 당사자가 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 이에 대한 대금을 지급하기로 약정함으로써 당사자의 의사표시가 합치하면 성립할 뿐 특별한 방식이 필요하지 않고, 계약서는 계약의 성립 사실을 증명하는 하나의 방법에 불과한 것인바, 위 인정 사실에 따르면, 원고와 피고 산영씨앤씨가 실제로는 이 사건 각 토지와 건물을 일괄하여 합계 4억 500만 원(= 이 사건 각 토지 2억 5,500만 원 + 이 사건 건물 1억 5,000만 원)의 매매계약을 체결하기로 하는 의사표시의 합치를 하였음이 인정되고, 다만 위 각 매매계약서는 원고의 양도소득세를 줄이기 위하여 겉으로만 작성한 것에 불과하다고 판단되며, 나아가 원고가 잔금 지급을 소로서 청구하여 승소 확정판결을 받았음에도 위 피고가 이를 지급하지 않고 있으므로, 원고의 계약해제 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 위 피고에게 송달된 2011. 6. 7. 이 사건 매매계약은 해제되었다.
따라서 원고에게 이 사건 각 토지에 관하여, 피고 산영씨앤씨는 위 매매계약 해제에 따른 원상회복으로서 소유권이전등기의 말소등기절차를, 피고 이수건설은 무효인 위 소유권이전등기에 터 잡아 한 가등기의 말소등기절차를 각 이행할 의무가 있다.
3. 피고들의 항변에 관한 판단
가. 피고 산영씨앤씨의 동시이행항변
피고 산영씨앤씨는, 원고 역시 매매대금 명목으로 받은 돈을 위 피고에게 반환할 의무가 있고 이는 위 피고의 등기말소의무와 동시이행의 관계에 있다고 주장하므로 살피건대, 원고가 피고 이수건설로부터 합계 1억 1,880만 원을 받았음은 앞서 본 바와 같고, 위 인정 사실에 나타난 이 사건 매매계약의 내용, 위 돈의 지급 시기와 금액 등의 사정을 종합하여 보면, 위 돈이 이 사건 매매대금 명목으로 지급되었음이 인정되고, 계약 해제에 따른 계약 당사자들의 원상회복의무는 서로 동시이행의 관계에 있으므로, 위 항변은 이유 있다.
나. 피고 이수건설의 제3자 항변
피고 이수건설은, 위 피고 명의의 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기는 이 사건 매매계약에 따른 피고 산영씨앤씨 명의의 소유권이전등기가 경료된 이후 위 등기에 기초하여 이루어진 것이므로, 위 피고는 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가지게 된 제3자로서 해제의 소급효로부터 보호받게 되고, 따라서 이 사건 매매계약에 해제사유가 있다 하더라도 위 피고 명의의 가등기는 말소 할 수 없다고 주장한다.
살피건대, 계약이 적법하게 해제되면 그 계약의 이행으로 변동되었던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 상태로 복귀하는 것이므로, 매수인이 계속하여 매매에 의한 채무를 이행하지 아니하여 매매계약이 적법하게 해제된 것이라면, 매도인으로부터 매수인에게 넘어갔던 소유권은 당연히 복귀하여 매도인이 그 소유자라 할 것이고(대법원 1995. 5. 12. 선고 94다18881, 18898, 18904 판결 참조), 민법 제548조 제1항 단서에서 규정하고 있는 제3자란 일반적으로 계약이 해제되는 경우 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다(대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결 참조). 그런데 가등기는 그에 기초한 본등기가 이루어지기 전에는 물권변동의 효력이 없고, 또한 가등기만으로는 가등기설정자의 처분행위를 저지하거나 제3취득자에게 대항하는 등의 실체법상 효력도 없으며, 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기가 있다 하여 반드시 소유권이전등기를 할 어떤 계약관계가 있었던 것이라 단정하거나 추정할 수 없다(대법원 1963. 4. 18. 선고 63다114 판결, 대법원 1979. 5. 22. 선고 79다239 판결 등 참조). 이와 같은 법리를 모두 종합하여 이 사건을 보건대, 위 피고 명의의 가등기가 되어 있다는 사정만으로는 위 피고가 보호받아야 하는 제3자에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 추가적인 주장과 증명이 없으므로, 위 항변은 받아들일 수 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고에게 이 사건 각 토지에 관하여, 피고 산영씨앤씨는 원고로부터 1억 1,880만 원을 지급 받음과 동시에 주문 제1의 가항 기재 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있고, 피고 이수건설은 주문 제1의 나항 기재 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 피고 산영씨앤씨에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있고 피고 이수건설에 대한 청구는 모두 이유 있어 이를 각 받아들이고, 피고 산영씨앤씨에 대한 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 부동산의 표시 생략]
판사 박진웅