서울시 2030 도시주거환경정비 기본계획

2030 도시·주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문)(안)_(공람용).pdf

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01 계획의 개요 및 정책방향 

 

1.1 계획의 개요

 

1) 계획의 배경 및 목적
- 본 기본계획은 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 제1항의 규정에 의거 10년 단위로 수립하는 「도시정비

  형 재개발사업부문」에 해당하는 법정계획임 
- 도시정비형 재개발기본계획은 도시정비형 재개발사업의 기본적인 정책방향과 물리적인 골격을 정하는 계

  획으로, 도시정비형 재개발사업구역의 지정 및 정비계획 수립의 기본방향을 제시함
- 금번 기본계획은 2016년에 수립된 기본계획을 재정비하는 것으로 그간 변화된 제도, 사회‧ 문화‧경제적 여

  건을 반영하여 기본계획을 재정비하도록 되어 있는 법 규정에 따른 것임
- 금번 기본계획은 다음 세 가지에 중점을 두어 계획을 재정비하였음
 ① 상위 및 관련계획, 정책변화에 대응하는 계획 수립 
 ② 기존 2025 기본계획의 한계를 보완하는 계획 수립 
 ③ 사회여건 변화를 고려한 서울의 경쟁력강화를 위한 계획 수립
- 이와 같이 새로 수립된 상위계획과 변화하는 도시여건과의 정합성 확보를 위해 기본계획 및 정비지침을 재

   정비함 

2) 계획의 범위
- 목표연도는 2030년으로 설정함
- 대상지는 상업·준주거·준공업지역으로 3도심, 7광역중심, 12지역중심, 역세권지역 등 도시기능의 회복이

  나 상권활성화 등이 필요한 지역 등을 주요 공간범위로 함  
- 2040 서울도시기본계획(안)에서 제시하는 공간구조 개편, 2040 준공업지역 종합발전계획(안) 및 역세권활

   성화사업 등 서울시 도시정책의 여건변화를 반영하기 위하여 정비예정구역 확대 여부 검토  

 

1.2 용어의 정의

 

1) 배경

 

- 「도시 및 주거환경정비법」이 2018년 다시 전부 개정되면서 도시환경정비사업과 주택재개발이 “재개발사 

   업”으로 통합되었으나, 서울시 도시정비형 재개발사업의 특수성을 고려하여 “도시정비형 재개발사업”과 “주

  택정비형 재개발사업”으로 구분하여 운영
- 도시정비형 재개발사업 관련 용어의 정의 및 근거를 명확화하여, 용어에 대한 혼란 방지 및 도시정비형 재개

  발사업의 원활한 시행 유도

2) 재개발사업의 구분
◦ 도시정비형 재개발사업
- 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 재

   개발사업
◦ 주택정비형 재개발사업
- 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재

   개발사업

3) 재개발사업의 분할 시행
◦ 사업시행지구
- 도시정비형 재개발구역 내에서 재개발사업을 효율적으로 추진하기 위하여 재개발구역을 2 이상으로 분할하

  여 시행하는 사업단위 

 

1.3 도시정비형 재개발사업 현황 및 특성 

1) 도시환경정비기본계획의 변천 과정
- 1976년 「도시재개발법」이 제정된 이후 서울시에서는 1978년 도심재개발 기본계획을 최초로 수립하였으

  며, 2002년 도시 및 주거환경정비법이 제정됨에 따라 종전 “도심재개발기본계획”의 명칭이 “도시환경정비기

  본계획”으로 변경되었음
- 2010년 기본계획은 도심부의 역사문화적 특성과 활력, 도심외 지역중심의 전략적 육성 두 가지를 목표로 도

  심부 관광, 비즈니스 시설 도입에 따른 인센티브를 강화 및 정비구역 내 토지를 병합과 공공시설 확보를 수

  반하는 정비사업과 정비구역외의 지역에서 토지병합만을 목적으로 시행하는 정비사업의 허용용적률 차이

  를 둠. 또한 친환경건축물 조성을 강화함
- 2016년 기본계획은 지역 특성을 고려한 맞춤형 재생 유도(일반, 소단위, 보전 정비와 같은 다원적 정비방

  식 도입 및 역사문화 보전) 및 지구통합관리를 통한 도심 활성화 및 건축물 등 다양한 공공기여를 유도하

  는 정비방안을 제시하였으며, 도심부 역사경관 관리 보호를 위해 높이 규제 실시 및 도심 내 기존 도시조

  직 보존을 위해 일부 예정구역 해제
- 서울시 도시환경정비기본계획은 1978년 최초 수립된 이래 지금까지 9차례 큰 변경이 있었으며, 주요 변

  경 내용은 다음과 같음 

 

2) 사업추진현황
- 2022년 6월말, 도시정비형 재개발구역으로 지정된 면적은 약 278.8ha
- 도시정비형 재개발사업의 추진실적은 전체 구역(278.8ha) 중 완료지구의 면적은 약 140.3ha로 50.3%이

  고, 시행중인 지구가 약 25.7ha(9.2%)에 이르는 등 전체의 59.5%가 사업이 완료되었거나 시행중에 있음
- 사업이 시행되지 않은 미시행지구와 존치지구는 면적이 각각 100.2ha, 12.5ha로, 전체 구역면적의 40.4%

   를 차지하고 있음 

1.4 2025 기본계획의 평가 및 정책방향

1) 2025 기본계획의 성과

 

 ◦ 중심지 개편에 따른 용적률 적용체계 마련
- 기존 도심(한양도성), 마포, 청량리, 용산·영등포·기타지역 등 지역별로 상이하게 운영되었던 용적률 체계

   를 일원화(600/800/α체계)하여 사용자의 혼란을 방지하고, 지역별 특성에 따라 인센티브 항목 및 인센티브

   량을 차등 적용하여 지역의 정책유도를 강화하였음
- 친환경 및 에너지부문의 정책유도 강화를 위하여 의무 적용토록 하고 기준등급 준수 시 인센티브를 부여하

   여 계획의 실효성을 고려하였음

 ◦ 도심부 주거주용도 확대 및 주거비율 완화
- 일부지역에 국한되었던 도심부 주거주용도 가능지역을 국가상징가로(세종대로)변을 제외한 도심 전 지역으

   로 확대하고, 주거비율도 당초 50%에서 90%이하로 완화적용하여 도심공동화 방지를 도모하였음

 ◦ 구역내 다양한 정비방식 혼합 유도
- 철거·수복 이원적 정비수법에서 필지별 개발 등으로 기존 도시조직을 유지하는 소단위정비형, 역사문화자

   산을 보전하는 보전정비형 등 구역여건에 맞는 다양한 정비방식의 혼합을 유도하였음

 ◦ 사회여건변화에 따른 다양한 공공기여방식 제시
- 도로, 공원 등 토지 위주의 획일적 기부채납 방식에서 사회여건변화와 구역특성 및 니즈를 고려한 건축물(공

   공청사 등 공익시설), 현금 등 다양한 공공기여방식을 도입하였음

2) 2025기본계획의 한계

 ◦ 보존중심으로 도시성장, 창의적 건축 등 도시경쟁력 강화 한계
- 기존 도로망과 건축밀도, 도시조직의 형태와 구성을 유지하는 보존중심의 정책기조에 따른 정비사업 시행저

   조로 도시정비의 정체를 초래하였음 

 

 ◦ 경직된 높이체계와 건폐율완화에 따른 지상부 시민휴게공간 축소 및 획일적 경관 형성
- ‘역사도심기본계획’에 따른 도심부 최고 90m이하 높이 제한에 따른 사업성 저하 및 용적률 확보를 위한 건폐

   율의 완화적용으로 인하여 도시경관이 차폐되는 결과를 초래하였음 

 ◦ 정비예정구역 축소에 따른 도심활성화 및 지역균형발전 견인에 한계
- ‘역사도심기본계획(2015)’ 관리유형 기준에 따라 도심내 기존 도시조직의 보존을 위해 동대문일대 17개

  소, 약 110만㎡의 예정구역이 해제된 반면, 신규 지정은 서울시 전체 4개소, 약 12만㎡에 그쳐 서울도심 도심

  부 활성화가 저해되었고, 지역간 불균형이 초래되었음

 ◦ 사회여건변화 및 관련기준 변경 대응에 한계
- 코로나 펜데믹, 미세먼지 등 기후변화, 녹지생태도심 재창조 전략 등 사회여건 및 서울시 정책이 변화되

  고 있으나, 친환경, 저층부 가로활성화 등 의무성격이 강한 일부항목에 대한 인센티브 과다로 실제 지역에

  서 필요한 시설의 확보에 장애가 있었음 

3) 세계 대도시의 도시정책
 ◦ 용적률, 높이 등 과감한 규제완화와 다양한 인센티브로 도시경쟁력을 견인
- 저층부 역사건축물을 활용한 고층개발로 낙후된 도심에 활력 부여
- 기존 중심업무지구의 확장을 위해 저이용부지의 규제 완화

 ◦ 중심업무지구에 상업, 주거 등 용도의 복합화를 통해 융복합형 도시중심지 육성
- 중심상업지구를 확장해 호텔, 컨벤션, 쇼핑몰 등 다양한 시설도입
- 중심업무지구내 문화, 상업 복합화로 관광객 유치

 ◦ 전략적으로 풍부한 녹지 및 시민이 활용가능한 오픈스페이스 동시 확보
- 고밀복합개발과 녹지휴게공간 동시 확보
- 중심업무지구내 문화, 상업 복합화로 관광객 유치

 

4) 서울의 정책방향

 ◦ 2040서울도시기본계획 (수립중)
- 권역별 4대 혁신축, 서울도심 도심부 4+1축 조성
- 업무, 여가, 주거가 공존하는 보행일상권 구축
- 정비활성화, 용도 복합화로 도심활력 부여

 ◦ 녹지생태도심 재창조전략
- 공원녹지 확충 및 건물저층부 개방공간 확대를 통한 녹지생태 네트워크 구축
- 건폐율은 낮추고 높이는 더 높게 완화하는 고밀개발 추진
- 주거·상업·문화·업무의 복합화를 통한 융복합 개발 실현

5) 2030기본계획의 정책방향

 ◦ 상위 및 관련계획, 정책변화에 대응하는 계획 수립
- 2040서울도시기본계획의 4대 혁신축/서울도심 도심부 4+1축 조성계획을 반영, 도시정비형 재개발구역

   의 적극적인 확대 필요
- 녹지생태도심 재창조전략 실현을 위해 정비사업을 통한 서울도심 도심부 녹지확보방안 마련 필요

 ◦ 기존 2025기본계획의 한계를 보완하는 계획 수립
- 보존중심에 따른 도시경쟁력 약화, 경직된 밀도체계로 인한 사업침체 및 도시경관의 차폐 등 기존 2025기본

   계획의 한계를 보완하기 위해 각종 건축규제의 완화 필요

◦ 사회여건변화를 고려 서울의 경쟁력 강화를 위한 계획수립
- 코로나 펜데믹, 미세먼지 등 기후변화, 디지털사회로의 변화 등 사회여건변화에 대응하는 정비사업의 계획

   기준 조정 필요
- 도심 공동화 방지 및 경쟁력 강화를 위해 서울도심 도심부의 적극적인 주거공급 필요 

 

1.5 2030 기본계획의 비전 및 목표

- 금번 기본계획에서는 “개발·정비 활성화를 통해 쾌적하고 활력넘치는 新 도시공간 조성, 글로벌 도시경쟁력 견인”이라는 비전을 제시하고 이에 따른 계획목표와 실행방안을 다음과 같이 설정하였음 

◦ 계획목표 1 : 중심지 기능복합화로 성장하는 도시 - 시 정책사항 및 지역균형발전유도를 위한 정비예정구역 재정비 · 서울도심 도심부와 도심부 외 지역의 특성을 고려한 정비예정구역의 재설정 - 2040서울도시기본계획에 따른 지역별 유도용도 조정 · 2040서울도시기본계획상 중심지별 전략방향에 부합하는 지역별 유도용도 재지정 - 공공기여의 합리적 조정 · 구역별 여건 등에 따른 합리적 부담률 조정 및 유형별 용적률 인센티브 계수 조정

◦ 계획목표 2 : 녹지와 빌딩이 어우러진 쾌적한 녹색도시 - 도심녹지 조성방안 마련 · 서울도심 도심부 지상부 녹지공간 확보 및 유기적 연계를 위한 원칙 마련 - 구역내 공원,녹지 확보 및 공공기여 강화 · 공원, 녹지 중심 기부채납 우선순위 설정 - 개방형 녹지공간 도입 · 개방형녹지 확보를 위한 높이완화체계 및 상한용적률 인센티브 계획 - 녹지거점연계를 위한 허용용적률 인센티브 도입 · 녹지규모 및 연계공간 개방에 따른 인센티브 설정

◦ 계획목표 3 : 서울도심 도심부 직주균형으로 활력넘치는 직주혼합도시 - 다양한 도심형 주거유형 도입 · 미래수요에 대응하는 도심형 주거유형 도입 - 서울도심 도심부 주거비율 완화기조 유지 · 직주비, 도심공동화 등을 고려 주거비율기준 유지 - 다양한 인센티브 지원 · 주거 및 생활SOC,문화시설 적극 도입을 위한 허용용적률 인센티브 조정, 주차기준 완화

 

02 정비예정구역

 

2.1 정비예정구역 기결정사항

1) 요건충족지역에 대한 사전확정적 예정구역 지정
- 자치구 요청지역 중 예정구역 지정 검토기준에 부합하는 지역에 대하여 확대 지정

[1단계] 정비예정구역 지정대상 검토범위 추출 

 

1) 용도지역 상 상업지역, 준주거지역, 준공업지역(용도지역 상향예정지 포함)
2) 2030 서울도시기본계획상 지구중심 이상 지역에 대하여 역 중심반경 500m이내지역  (기초블럭단위) 또

   는 인접한 지구단위계획구역에 포함되는 지역 

∙ 지구중심 이상 지하철역 반경 500m이내의 상업 및 준주거, 준공업지역 ∙ 지구중심 이상 지하철역 반경 500m에 접한 지구단위계획구역

 

[2단계] 정비예정구역 지정 요건 검토

 

 [지정검토 기준1] 

∙ 노 후 도: 30년 이상 경과 건축물 비율 30% 이상 ∙ 과소필지: 150㎡ 미만 필지 비율 40% 이상 ∙ 저밀이용: 2층 이하 건축물 비율 50% 이상

[지정검토 기준2]

∙ 신축건축물 비율 : 10년이내 신축 건축물 비율 15%이상인 기초블럭단위 제외

 

2) 정비예정구역 의제사항
- 역세권 장기전세주택 공급요건을 만족하는 지역
- 도시재생활성화계획에서 도시환경정비사업 방식 적용시
- 준공업지역 종합발전계획 상 전략재생형
- 역세권활성화사업 지

 

2.2 정비예정구역의 조정방향
- 중심지 난개발을 막고 계획적 도시정비 유도를 위해 예정구역의 확대필요

서울도심도심부

정비예정구역 사전확정방식 유지 ∙ 2025기본계획 당시 해제지역의 예정구역 재지정 - 도심활성화 및 패션, 뷰티산업 허브 육성을 위한 동대문일대 재지정 - 현황여건등을 고려한 남대문로 5가구역 인접지역의 재지정

서울도심도심부 外

유연한 구역지정이 가능하도록 정비예정구역 가능구역 설정 ∙ 지역중심이상 중심지 중 선별된 11곳을 정비예정구역 가능구역으로 지정 - 지역균형발전 및 노후도 등을 고려하여 동북,서북,서남권을 대상지로 한정 - 강남, 여의도 및 활성화된 중심지는 제외 - 노후도 등 세부기준을 충족시 기본계획 변경없이 정비구역으로 결정가능

1) 서울도심 도심부

- 도심전체의 활성화와 패션·뷰티산업 허브 육성을 위해 2016년 해제지역 중 동대문일대에 대한 예정구역 재

   지정 : 약 89만㎡ (※ 세운지구는 재정비촉진사업으로 추진)
- 2016년 해제지역 중 남대문로5가구역 동측지역에 대한 예정구역 재지정 : 약 1.6만㎡

2) 서울도심 도심부 外
 ◦ 기본방향
- 서울도심 도심부 外는 중심기능 강화, 낙후지역 우선, 지역균형발전을 고려하여 정비예정구역 가능구역(정

   비가능구역)을 설정하였음
- 정비가능구역은 서울의 동북·서북·서남권을 대상으로 도시환경개선이 필요한 지역중심이상 중심지역세권

  을 선별하여 노후도 등 세부기준이 충족하고 기반시설 등 공공성이 확보되며, 중심지 강화목적에 부합하는 

  지역에 대해서 별도의 예정구역 지정절차 없이 정비구역으로 지정 가능하도록 계획하였음 

◦ 정비가능구역의 선정
- 서울의 공간구조상 지역중심이상 중심지를 대상으로 함
- 활성화된 중심지, 개별법에 의한 관리지역 등은 제외함
· 현재 활성화된 중심지 : 강남, 잠실, 수서문정, 영등포‧여의도 중 여의도
· 개별법에 의한 관리지역 : 택지개발지구(마곡, 상암수색, 목동), 재정비촉진지구(청량리, 미아, 망우), 도시재

   생활성화지역(창동상계) 

▶ 지역균형발전과 중심지특성을 고려 동북·서북·서남권 대상 정비가능구역 11곳을 선정함  · 도심(1) : 영등포 · 광역중심(3) : 청량리왕십리, 용산, 가산대림 · 지역중심(7) : 신촌, 연신내불광, 사당이수, 성수, 봉천, 천호길동, 동대문

◦ 정비구역의 지정 
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역 11곳에 한하여 세부기준 충족 시 기본계획에 따른 예정구역 결정절차 없

  이 정비구역 지정 가능하도록 계획함
- 기반시설의 확보와 주변지역과의 유기적 연계를 위해 지구단위계획 수립여부에 따른 가이드라인을 제시함

 

<표> 정비구역 지정요건 

구 분	내 용
대상범위	▶ 서울의 공간구조상 동북,서북,서남권을 대상 ▶ 지역중심이상 지하철역 반경 500m이내 상업, 준주거, 준공업지역
검토기준	▶ 다음 기준 중 2가지 이상을 만족하는 지역 - 노후도 : 30년 이상 경과 건축물 비율 60%이상 - 과소필지 : 150㎡ 미만 필지비율 40%이상 - 저밀이용 : 2층 이하 건축물 비율 50%이상 ※ 신축건축물 비율 : 10년이내 신축건축물 비율 15% 이상인 지역 제외 ▶ 대상지의 입지적 특성, 사업시행에 따른 주변지역 파급효과 등을 종합적으로 판  단하여 정비구역 결정
가이드라인	1) 통합마스터플랜 수립 의무화 - 지구단위계획 기수립시 : 해당 지구단위계획을 근간으 한 정비계획 수립 - 지구단위계획 미수립시 : 주변지역과 연계되는 통합마스터플랜 수립 의무화 2) 중심지 특성에 따라 생활SOC 등 지역필요시설을 고려한 계획 수립

[영등포·여의도 도심] 

- 국제금융중심지 IFC 문화·위락 기능 보완, 직주근접 강화를 위한 정비사업 추진으로 영등포 일대 저밀·노후지역의 예정구역 검토범역 확대  

 

[광역중심] 

- 광역 대도시권 고용중심지와 신생활중심지를 위해 3개 지역(청량리·왕십리, 용산, 가산·대림) 예정구역 검토범역 확대
◦ 청량리·왕십리 : 청년첨단 혁신축 조성, 환승역세권 활용 상업·문화중심 기능 집적
◦ 용산 : 국제경제 혁신축, 고밀·고층 대형 상업·업무시설 흡수, 고차업무집적
◦ 가산·대림 : 국제경제 혁신축, 가용지 중심으로 창조적 지식기반 고용기능 확산

[지역중심] 

- 지역중심 권역 내 자족기능 및 생활·문화 인프라 강화를 위해 7개 지역(신촌, 연신내·불광, 성수, 봉천, 사당·이수, 천호·길동, 동대문) 예정구역 검토범역 확대
◦ 신촌 : 대학잠재력 활용 창조문화산업 거점지역 육성
◦ 봉천 : 특화기능 융복합 서남권의 복합업무 거점지역 육성
◦ 천호·길동 : 시내로 유입되는 통근교통 흡수 고용기반 구축
◦ 사당·이수 : 교통 결절점 활용 고용기반 강화
◦ 연신내·불광 : 상업·문화기능 집적 신성장산업 육성
◦ 성수 : 창조적 지식기반산업 집적지 전환
◦ 동대문 : 패션산업등을 통한 창조산업 육성 

3) 정비예정구역의 의제
- 의제사업 시행시 기본계획과의 정합성을 위해 개별사업(법)에 따른 기준 이외의 사항은 2030기본계획을 최

   대한 준수하도록 함
 · 통합마스터플랜 제시 : 도로, 공원 등 주변지역(계획)과 연계되는 기반시설 계획수립을 위한 통합 마스터플

   랜 제시
 · 기반시설의 부담 : 개별사업(법)에서 정하는 기반시설 부담계획을 따르되, 서울도심 도심부의 경우 는 공

   원, 녹지 우선확보를 유도하고, 부담계획 미결정시에는 협의를 통해 적정량 제시
 · 개방형녹지 및 가로활성화 : 획지내 개방형 녹지의 의무부담량 적용을 적극 유도하고 가로활성화용도의 의

   무화 및 기준 준수 
 · 밀도계획 : 높이는 개별사업(법)에서 정하는 기준을 준수하되, 인접한 정비구역의 높이계획 및 2030기본계

   획상 허용용적률 인센티브 항목을 고려한 계획 유도
 · 기타 개별사업(법)이외의 사항은 2030 정비유도지침 준수

03 도심녹지 조성방안

 

3.1 도심녹지 조성의 필요성

◦ 최고높이 체계와 건폐율 완화로 인한 도시 공간 문제점 해소 필요
- 작고 실효성 없는 공공공간 발생
· 건폐율 증가로 인해 지상부에 녹지와 시민 휴게공간으로 활용가능한 공간이 축소됨. 충분한 규모와 접근

   성 높은 실효성 있는 공개공지, 조경공간 설치가 미비하고 대지 내 조각조각 분산된 자투리 공간 이용한 공

    공공간 조성 
- 도시조망 차폐 및 일률적 스카이라인 
· 완화 된 건폐율에 맞춰 저층부를 포디움 형태로 디자인, 또한 고층부 최대폭 확보를 통해 용적률을 확보하

   여 지상부 및 고층부 경관 차폐 발생
· 최고 높이 체계로 인해 일률적인 높이의 건축물이 연속적으로 조성 됨. 창의적인 디자인이 미약하고 도시 경

   관의 획일화 유발

◦ 고밀 복합개발과 풍부한 녹지 휴게 공간 동시 확보하는 국제적 수준의 개발전략 필요
- 도심부의 대규모 개발을 실시할 경우 이에 상응하는 녹지 및 오픈스페이스를 같이 조성하여 도시 생태를 연

   계하고 시민들에게 휴식공간 제공
◦ 상위계획 ‘서울 녹지생태도심 재창조 전략’에 따른 서울도심 도심부 녹지공간 확충 필요
- 녹지생태도심 재창조 전략 목표를 이루기 위한 실행계획으로서 정비계획 재정비 필요. - 신규정비구역 및 기

  시행정비구역, 특성관리구역의 현황 및 특성에 따라 녹지 및 시민 휴게 공간 확보할 수 있는 실행기반 마련

   필요 

 

3.2 정비계획 수립체계 전환
◦ 신규 정비구역의 정비계획 수립체계
- 기존의 도로 및 건축물 중심의 계획에서, 통합적이고 유기적이며 공공성을 확보하는 도심녹지 및 공공공간 계획을 우선으로 수립체계 전환 

3.3 공원·녹지 확보 및 공공기여 강화

1) 구역별 공원·녹지 의무 부담량 부여
◦ 기존 정비구역
- 구역면적이 5만㎡ 이상인 경우 구역면적의 5% 이상을 공원·녹지로 부담
◦ 신규 정비구역
- 구역면적에 관계없이 구역면적의 5~10% 이상을 공원·녹지로 부담
- 단, 구역별 대지 내 개방형 녹지 조성 계획이 충분히 있을 경우 도시계획위원회 심의를 통해 구역 내 공원·녹지 부담량 조정 가능
◦ 공공의 역할 확대
- 구역별 공원·녹지 확보를 위해 공공 선투자 활용, 향후 개발 시 비용 회수

2) 기부채납 우선순위 부여
- 구역별 공원·녹지 조성을 최선으로 하기 위해 기부채납에도 우선순위 부여. ① 공원·녹지 
②공원·녹지 외 토지 ③ 건축물 및 현금 순으로 기부채납
※ 단, 공공의 旣 투입비용 회수 차원의 현금은 토지와 동순위로 간주

3.4 개방형 녹지공간 도입

1) 개방형 녹지 개념
- 민간대지 내 지상부 중 공중이 자유롭게 이용 할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간으로서 도시계획위원회 심

   의에서 인정받은 공간
- 다양한 이벤트나 시민이 자유롭게 여가 활동을 즐길 수 있는 쉼과 소통이 동시에 이루어지는 활력이 넘치

   는 공간
- 도심 속 다양한 종의 식물이 서식하는 자연생태 공간을 제공하여 도시생활의 매력을 향상시키고 기후변

  화 및 포스트 팬데믹에 대응

 

2) 개방형 녹지 산정기준
- 건축법상 확보가 필요한 공개공지, 조경공간을 포함하며, 녹지 및 휴게공간이 조성된 전면공지, 주변 개방

   형 녹지와 연계되어 조성된 건물사이 공지 등을 포함
- 개방형 녹지 면적에서 중복면적, 설비시설 차폐를 위한 조경 등 실효성 없는 녹지 등은 제외 하며 세부 조

   성 기준은 향후 수립되는 가이드라인에 따름 

3) 개방형 녹지 조성원칙
① 쉽게 접근할 수 있는 공간으로서, 모두에게 개방
· 시민의 접근 및 이용이 용이한 위치에 조성하며, 조성 후 지속적인 관리계획 수립
② 끊기지 않는 연속된 녹색 경험을 제공할 수 있게 유기적으로 배치 및 조성 
· 녹지 간 연결을 통해 보행숲길 조성 및 녹지네트워크 구축
③ 휴식과 여가 공간이자 소통과 교류의 활력 공간으로 조성 
· 입지요건, 공간의 규모, 주변 건축물의 용도 등을 고려하여 다양한 이벤트 공간으로 활용
④ 주변 건물 및 가로와 조화되고 연계하여 조성
· 건물 저층부 및 보행가로와 연계하여 개방형 녹지 공간 활용도 증진 유도
⑤ 수목의 생육에 적합하고 생태적으로 조성
· 다양한 종의 식물이 도심에서 서식하기 위해 토심확보기준(3m 이상) 마련
· 일조를 고려하여 남북방향으로 배치하며, 하지기준 2~3시간 이상 연속 일조 확보가 가능하도록 배치

4) 개방형 녹지율 의무 기준 도입
◦ 개방형 녹지율 30% 이상 확보 의무
- 민간대지 내 30% 이상을 개방형 녹지로 조성
- 단, 3,000㎡ 미만의 소규모 대지, 역사보존, 전통시장 입지, 공연장 등 개발여건과 지역특성에 따라 의무기준을 확보하기 어려운 경우에는 도시계획위원회 심의를 통해 기준 완화 가능

5) 개방형 녹지 확보에 따른 인센티브 제공
◦ 용적률 및 높이 완화
- 개방형 녹지 조성 및 관리비용과 건폐율 기준 강화에 의해 감소되는 밀도 보전을 위해 개방형 녹지율에 따라 높이 인센티브 도입
- 녹지생태도심의 조속한 실현, 개방형 녹지 도입에 따른 비용증가 등을 고려하여 개방형 녹지 확보 면적에 따라 허용 및 상한 용적률 인센티브 도입

3.5 개방형 녹지공간 관리방안

1) 정비계획 입안단계부터 조성 이후까지 체계적 관리
◦ 계획 및 심의 단계
- 정비계획 입안 단계에 공공 조경가 선정 개방형 녹지 계획 수립
- 도시계획위원회 심의시 개방형 녹지 세부계획 포함
◦ 사업계획승인 단계
- 개방형녹지 관리대장 제출
◦ 조성 및 조성 이후 단계
- 통합플랫폼 운영을 통한 조성된 공간 시민에게 정보 제공 및 사후 관리 
- 연2회 개방형녹지 확인·관리 및 연1회 이상 전문가 점검 실시 

- 매년 우수 개방형 녹지 및 조경가 선정
- 지속가능한 개방형 녹지 관리계획 수립
· 준공 시 이행확약서(소유권 이전시 승계 명시) 징구, 건축물관리대장 상에 개방형녹지 관련 계획 내용 기재

   하여 관리
· 관리 및 점검 위반사항 발생 시 「국토계획법」 및 「건축법」 등에 따라 시정명령, 원상복구, 이행강제금 부과

   등 관련법령에서 규정된 조치 이행 

 

04 도시정비형 재개발사업 부문별계획

 

4.1 정비수법

1) 정비수법 기결정사항
- 소단위정비형(소단위관리방식, 소단위정비방식)의 도입
- 정비유형별 규모, 용도, 밀도 및 부담계획 등 세부 수립기준의 제시 

<표> 각 정비형에 대한 세부기준

2) 정비수법 조정방향
◦ 서울시 정책사항을 반영한 기준 조정
- ‘서울시 녹지생태도심 재창조전략’에 따른 도심녹지조성 가이드라인의 항목 추가 및 일반정비형의 도심부 건폐율을 조정하였음
◦ 일반정비방식과 소단위정비방식과의 구분 명확화
- 일반정비방식과 소단위정비방식은 건폐율, 용적률, 높이, 기반시설

   부담 등이 동일하기 때문에 유형을 구분할 수 있는 차별된 기준을 제시하였음
- 단, 구역별 여건이 상이하기 때문에 금번 2030기본계획에서는 방향성만 제시하고 향후 구역별 정비계획 재

   정비시 개별기준을 정립하도록 함 

<표> 높이 기준조정 

◦ 유형별 세부기준 추가보완
- 일반정비지구는 신축허용기준을 보다 명확하게 제시하고, 미시행지구에 대한 원활한 사업 추진을 위해 구

  역 재정비시 획지분할가능선을 설정할 수 있도록 조정하였음
- 소단위 정비/관리지구는 동의율, 노후도 등 법상 정비사업 주민제안 요건 충족시 일반정비지구로 변경제안

   이 가능하다는 기준을 추가하였음(위원회 심의를 통해 최종 결정)
- 보존지구는 역사문화자원의 보존으로 인한 사업적 손실을 최소화하기 위해 달성하지 못한 용적률을 타지구

   에 적용할 수 있도록 하는 결합방식을 도입하였음 

4.2 토지이용계획

1) 2040서울도시기본계획(수립중)의 중심지별 육성전략
- 서울도심 도심부는 4+1축 조성 및 주거기능 강화, 역사문화자원을 통한 문화관광벨트로의  조성을 위한 토지이용계획 수립
- 서울도심 도심부 외 지역은 국제비즈니스 및 MICE기능강화, 국제 금융중심지 육성, 특화된  광역고용기반 창출 및 자족성 강화 등 지역균형발전을 위한 토지이용계획 수립

 

2) 중심지별 도입유도항목
- 서울도심 도심부 및 선별된 11곳의 정비가능구역에 대하여 2040 서울도시기본계획(수립중)의 중심지별 육성전략에 따라 지역별로 육성・촉진하고자 하는 용도 도입시 용적률 인센티브 부여 

4.3 용적률계획

1) 용적률 기결정사항
◦ 기준용적률
- 일반상업지역 : 600%이하
- 준주거지역 : 300%이하
- 이외지역 : 서울시 지구단위계획 수립지침에서 정하는 용적률 적용

※ 단, 기존 지구단위계획으로 결정된 지역 중 용도지역 혼재, 상향에 대해서는 지구단위계획 에서 정한 용적률 체계를 적용

◦ 허용용적률
- 인센티브량 : 일반상업지역 200% 범위 이내 (친환경 기준 준수시 : 100%부여)
                       준주거지역 : 100% 범위 이내 (친환경 기준 준수시 : 50%부여) 
- 인센티브 항목 : 친환경, 역사보전요소 의무적용
- 지역별 유도용도 : 2030서울플랜 육성전략에 따른 지역별 유도용도 도입시 인센티브 적용

 

 

◦ 상한용적률
- 상한용적률은 도시계획조례상 용도지역 용적률의 2배를 넘지 않도록 함
- 공공시설 부지 제공 등에 따른 인센티브는 서울시 도시계획조례 제55조 제10항에서 규정한 산식에 의거하여 산정 ⇒ 상한용적률 : 허용용적률 × (1+1.3α)
 ※ α : 공공시설 부지로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설 부지로 제공하는 면적의 비율
 ※ 현재 서울시 방침 : 허용용적률 × [1+(1.3×α토지) + (0.7×α현금,건축물)]
- 공공시설 등 기부채납에 따른 용적률 완화는 관련 규정에 따라 적용하고, 공공시설물을 기부채납하는 경우 서울시 “기부채납 공공시설 통합관리시스템 운영계획」에 따라 운영
- 공개공지 의무면적 초과제공에 따른 인센티브 미적용

 

2) 용적률 조정방향
◦ 기준용적률
- 2025기본계획 기준 유지
◦ 허용용적률 인센티브
- 인센티브량 : 2025기본계획 기준 유지
- 인센티브 항목 : 서울시 정책방향과 여건변화를 고려한 인센티브 항목 신설/조정

<표> 허용용적률 인센티브 금회 조정(안)  

※ 지역특성을 고려해 도시계획위원회 심의를 통해 별도의 항목 추가적용 가능
 ※ 정률방식 인센티브량 = 기준용적률 × (도입시설면적 / 대지면적) × 보상계수
 ※ 공익시설의 의무개방 유지 관리방안
 - 고시문, 건축물대장상 해당시설 명기 의무화(별도부기)
 - 완공 후 해당시설의 공적이용이 충실히 이행되고 있는지 항시 모니터링을 실시하고, 불이행시 이행강제금 등 부과  

 

④ 지역별 유도용도 조정
- 현재 수립중인 2040서울도시기본계획 중심지 전략을 반영하여 지역별 유도용도 일부조정
- 2025기본계획상 지역별 도시경제활성화 유도용도 중 국제회의산업육성에 관한 법률에 따른 회의시설 및 업무전용빌딩, 1성급 호텔 도입시 인센티브 항목은 금번 계획에서 제외

 

◦ 상한용적률 인센티브 

· 도시정비형 재개발사업 특성을 고려하여 기부채납 유형별 용적률 인센티브 계수 조정 · 공개공지 의무면적 초과시 인센티브 적용

① 기부채납 유형별 용적률 인센티브 계수 조정
- 도심에서 필요한 다양한 공공시설 공급활성화 유도를 위해 도시정비형 사업특성을 고려하여 기부채납 유형별 용적률 인센티브 계수 차등 적용
- 도시정비형 사업의 분담구조, 상업지역의 높은 토지가와 건물복합으로 인한 복잡한 소유관계 등 사업적 영향, 기부채납의 제공난이도 등을 고려하여 토지 1.3 유지, 건축물 1.2 상향, 현금 1.0으로 변경

4.4 건폐율 및 높이계획

1) 기결정사항

◦ 도시계획조례상 해당 용도지역의 건폐율 기준 준용하되, 저층부 건폐율 완화 적용
- 서울시 도시계획 조례상 해당 용도지역의 건폐율 적용. - 소단위 및 보전 정비형 적용 시 국토의 계획 및 이용

   에 관한 법률 상 건폐율 범위 내에서 완화 가능
- 서울도심 도심부 내 높이 강화에 따른 불리한 사업여건 개선 및 가로의 연속성 유지를 위해 저층부 건폐율

   을 80%까지 도시계획위원회 심의를 통해 완화 가능 
◦ 서울도심 도심부 높이계획은 역사도심기본계획(2015) 상 높이 적용
- 역사도심기본계획(2015) 상 기준높이를 최고높이로 지정
- 단, 매장문화재와 같은 역사문화자원을 전면 보존하여 기부채납하는 경우 도시계획위원회 심의를 통해 높

  이 완화 가능 

◦ 서울도심 도심부 외 높이계획은 관련 계획 준용
- 해당 지역별 수립된 정비계획 및 지구단위계획 준용
- 단, 최고높이가 70m 이하인 지역은 90m 이하의 범위에서 기부채납(공공용지 제공)에 따른 높이완화 가능

2) 조정방향
◦ 서울도심 도심부 건폐율 기준 강화
- 개방형 녹지 확보 의무에 따라 건폐율 50% 이하로 의무 적용
- 서울도심 도심부 높이 완화 및 건폐율 강화에 따라 저층부 건폐율 완화 기준(80%) 삭제
※ 단, 보전정비형 등은 보전대상의 범위를 고려하여 유연하게 적용가능
◦ 서울도심 도심부 외 2025 기본계획 상 건폐율 유지
- 서울시 도시계획 조례상 해당 용도지역의 건폐율 적용
- 소단위 및 보전 정비형 적용 시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 건폐율 범위 내에서 완화 가능
◦ 서울도심 도심부 기준높이 체계 적용 및 높이 완화 도입
- 2025 기본계획 상 최고높이 체계를 기준높이 체계로 전환
- 개방형 녹지 의무 적용, 공개공지 초과 조성, 공공용지 등 제공에 따른 높이 완화 도입
◦ 서울도심 도심부 외 지역 기준높이 + 높이완화 체계 적용
- 2025 기본계획 상 최고높이 체계를 기준높이 체계로 전환
- 해당 정비계획 및 지구단위계획에서 정한 높이를 기준높이로 하며, 기준높이에서 기부채납 (공공용지 등 제

   공)에 따른 높이완화 가능
- 신규 정비가능구역의 높이는 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변 높이 현황 등

  종합적으로 고려하여 계획 

 

4.5 정비기반시설 계획 

1) 기반시설계획 기결정사항

- 사업지구간 형평성 확보를 위해 구역별 평균부담률을 기결정 수준을 유지하며, 기반시설 조정에 따라 시행지구가 부담해야 할 토지면적이 작은 경우에도 건축물 기부채납 등을 통해 기존 부담률을 유지함
- 그러나 약 40여 년간 기존 부담률을 유지함에 따라 미확보 기반시설 현황과 구역 부담률 간정합성이 부재

  함. 따라서 구역 부담률에 따라 구역 내 정비기반시설 전체 확보가 어렵거나, 구역 부담률을 충족하지 못해

  사업 시행이 어려운 구역이 다수 발생함

2) 기반시설계획 조정방향
◦ 구역별 미확보 기반시설 확보 상황에 따라 구역부담률 재정비
- 전체 구역별 기반시설(토지) 확보상황에 따른 구역부담률 재정비
※ 단, 구역부담률은 토지 기부채납 전제로 산정된 바, 공공의 旣 투입비용 회수를 위해 토지대신 현금 기부채납 시 해당 정비구역의 순부담율을 별도로 정할 수 있음
- 해당지역에 필요한 시설(건축물 등)에 따라 부담률 조정이 가능하도록 유연하게 운영
- 완료지구는 기부담한 기반시설 고려하여 재재개발시 구역부담률 정리
※ 정비구역 전체 재정비 또는 개별 시행지구 사업 시행 시(완료지구 재재개발 포함) 아래 요건에 부합할 경우 구역부담률 재정비 가능
: 정비구역 전체 재정비 연한이 30년 이상 경과했거나, 미확보 기반시설 현황과 구역부담률 간 차이로 인해 사

   업 진행이 어려운 경우 등 구역 부담률 재정비가 필요하다고 판단되는 경우
◦ 구역별 공원·녹지 의무부담량 부여
- 기존 정비구역 : 구역면적이 5만㎡ 이상인 경우 구역면적의 5% 이상
- 신규 정비구역 : 구역면적에 관계없이 구역면적의 5~10% 이상
※ 단, 구역별 대지 내 개방형 녹지 조성 계획이 충분히 있을 경우 도시계획위원회 심의를 통해 구역 내 공원·

   녹지 부담량 조정 가능 

◦ 녹지생태도심 조성을 위한 공원·녹지 조성 유도를 위해 공공기여방식 별 우선순위 부여
- 구역별 공원·녹지 조성을 최선으로 하기 위해 기부채납에 우선순위 부여
※ 단, 공공의 旣 투입비용 회수 차원의 현금은 토지와 동순위로 간주 

4.6 주택공급계획
1) 2025기본계획 상 기결정내용 (서울시고시 제2022-271호, ‘22.6.23)
- 과열된 부동산시장을 안정시키기 위해 도심 및 생활권 중심지에서 직주근접 실현이 가능하도록 서울도심에서만 적용하였던 ‘용도용적제 배제시책’(주거주용도 허용 및 주거비율 완화)을 전지역으로 확대
- (상업지역) 주거비율 완화(50%→90%)에 따라 증가되는 주거용적률의 1/2은 공공(민간)임대주택으로 확보(서울도심은 ‘공공주택 확보기준’ 적용 제외)
- (준주거지역) 공공주택 도입 시 용적률 최대 100% 범위이내 용적률 완화 가능, 증가하는 용적률의 1/2은 공공주택으로 공급
- 공공주택은 국민주택규모(전용 85㎡) 이하로 확보
- 유효기간은 2025년 3월 27일까지(2030 서울특별시 도시‧주거환경정비기본계획[도시정비형 재개발사업 부문] 수립시까지) 

2) 금회 주택공급계획 조정방향
- 일과 주거, 여가가 공존하는 활력있는 직주혼합도시 조성을 위해 종전 기본계획의 주거확대 정책 기조 유지(서울시고시 제2022-271호, ‘22.6.23)
◦ 주거비율
- 주거주용도 도입 시 주거비율은 전체 용적률의 90%이하 적용(비주거 용도는 전체 용적률의 10%이상 의무)
- 중심지 위계와 지역상황을 고려하여 지역별 주거비율 차등 적용

- 주거비율 완화범위에 대하여는 지구단위계획 및 관련계획과의 정합성을 고려하여 전체 용적률의 90% 범위내에서 도시계획위원회 심의를 통해 결정
- 비주거비율 산정 시 비주거면적은 용적률과 연면적 기준을 동시에 충족해야함 

 

◦ 공공주택 등 확보기준
- 주거용적률 400%를 기준으로 완화되는 용적률의 1/2은 공공주택 공급. 단, 상업지역에서는 관련부서 협의 시 매입예산의 과다소요 등으로 공공임대주택 확보 실효성이 낮다고 판단되는 경우에는 위원회 심의를 통해 민간임대주택도 가능
- 서울도심 도심부는 공공주택 등 확보기준 적용 제외(서울도심 도심부 주택공급 촉진을 위해 한시적으로 신설된 규제사항을 삭제하고, ‘19.10 기본계획 변경 이전으로 환원)
- 공공시설 기부채납에 따른 상한용적률은 공공주택 확보 의무비율 산정 시 제외
- 건설하는 주택 전체세대수의 80% 이상을 전용85㎡ 이하 규모의 주택으로 건설하여야 하며, 공공주택은 국민주택규모(전용 85㎡)이하로 확보
- 주거비율 완화에 따라 증가하는 공공주택 확보 시 공공이 부담하여 인수하는 것이 원칙- 공공주택 인수 시 공공주택특별법 제44조 및 시행령 제38조에 따라 토지는 감정평가금액 이내 매입하고 건축물은 임대주택 건설 표준건축비 매입. 단, 서울시 공공주택과에서 공공주택에 관한 매입기준 별도 마련 시에는 그에 따름

◦ 오피스텔 관리방안
- 오피스텔은 준주택 용도로 관리, 주민편익시설 등 설치 의무화(오피스텔 공공성 강화방안 방침 적용 ‘21.12)
 ‧ 주거용 오피스텔은 준주택 용도로 관리, 주거비율 완화 시 완화받는 용적률의 1/2 공공주택 의무 적용
 ‧ 거주 주민의 편익 도모와 지역특성을 고려한 생활 SOC 공급을 위해 주민편익시설 등 설치를 의무화(주택건설기준등에 관한 규정 제55조의 2 주민공동시설 설치 준용)
 ※ 지역특성 및 대상지 여건 상 주민공동시설 설치가 어려울 경우 위원회 심의를 통해 조정 가능

 

4.7 완료지구 재재개발, 리모델링 계획
1) 완료지구 재재개발 기결정사항
◦ 허용기준
- 정비사업 완료 후 30년 이상 경과하였거나 철거가 필요하다는 안전진단 결과(D등급)가 있는 경우 도시계획위원회 심의를 통해 신축 허용하는 것을 원칙으로 함
◦ 운영기준
- 일반정비형(미시행지구)와 같은 용적률 기준 및 기반시설 부담률(구역별 평균부담률 이상) 적용

2) 완료지구 재재개발 조정방향
◦ 허용기준
- 2025 기본계획과 동일한 기준 유지
◦ 운영기준
- 일반정비형(미시행지구)와 같은 용적률 기준 적용
- 기부담한 기반시설 및 남아있는 미확보 기반시설 등을 고려하여, 기반시설 부담 시 미시행지구와 차등 적용할 수 있으며, - 구역별 기반시설(토지) 확보상황에 따라 구역부담률 재정비하여 적용

※ 정비구역 전체 재정비 또는 개별 시행지구 사업 시행 시(완료지구 재재개발 포함) 아래 요건에 부합할 경우 구역부담률 재정비 가능
: 정비구역 전체 재정비 연한이 30년 이상 경과했거나, 미확보 기반시설 현황과 구역부담률 간 차이로 인해 사업 진행이 어려운 경우 등 구역 부담률 재정비가 필요하다고 판단되는 경우

3) 리모델링 기결정사항
- 건축물 준공 후 15년 이상 경과한 건축물에 대하여 기존 연면적의 10% 이내에서 허용
- 휴게공간 조성, 저층부 가로활성화 용도 도입 등 연면적 완화에 대한 허용기준 수립

 

4) 리모델링 조정방향
- 2025 기본계획 상에는 기존 건축물 중 용도지역상 기준 용적률(서울도심 도심부 600%)을 달성하지 못한 건축물의 리모델링에 대한 기준이 미비하였으므로, 신규 계획기준 추가
- 개방형 녹지 도입에 따라 연면적 완화에 대한 허용기준을 일부 조정하였으며, 산식에 사용되는 “기존 용적률”은 적용요건과 맞추기 위해 “기결정 용적률”에서 “현황 용적률”로 변경하여 계획기준을 명확화함
- 용적률 등 허용범위는 용적률과 연면적 기준을 모두 충족하여야 함
- 서울도심 도심부 외 지역은 관련 지구단위계획 기준에 따라 운영

◦ 기존 용적률이 용도지역상 기준 용적률(서울도심 도심부 600%) 이하인 경우 
- 증가된 용적률이 기존 용적률(연면적)의 10% 이하인 경우, 최대 660% 이하 범위에서 경미한 변경으로 진행
- 증가된 용적률이 기존 용적률(연면적)의 10% 초과인 경우, 기준 500%/ 허용 600%/ 상한(α) 용적률 체계를 적용하며, 정비계획 변경을 통해 진행

◦ 기존 용적률이 용도지역상 기준 용적률(서울도심 도심부 600%) 초과인 경우 
- 증가된 용적률이 기존 용적률(연면적)의 10% 이하에서 경미한 변경으로 진행

◦ 10% 이하 증가하는 경우 계획기준
- 연면적 완화에 대한 허용기준 일부조정 (※ 완료 건축물의 기존 용적률은 현황 용적률)
① 기조성된 공개공지 및 조경을 개방형녹지 기준에 맞춰 재조성 시 (변경)
 ⇒ 산출기준 : (개방형 녹지 조성면적/대지면적) × 기존 용적률
② 보행과 연결되는 저층부의 용도(로비,은행) → 판매,전시 등 가로활성화 용도로 변경 또는 
도입 시 (유지)
 ⇒ 산출기준 : (용도도입면적/대지면적) × 기존 용적률 × 보상계수(0.5)
③ 문화복지시설(공연장,박물관,미술관,보육시설,영화상영관)로 용도 변경 또는 도입 시 (유지)
 ⇒ 산출기준 : (용도도입면적/대지면적) × 기존 용적률 × 보상계수(0.5)
④ 지구통합관리계획에서 공공기여에 따라 용적률/건폐율 계획을 정한 경우 (유지)
 ⇒ 지구통합관리계획 內 지정 범위까지 가능
⑤ 지역특성을 고려하여 도시계획위원회 자문을 통해 새로운 항목 추가 가능(유지) 

- 높이, 건폐율 등 세부기준은 기존 정비계획 준용하되 관련법에 따른 완화 가능
· 대지안의 조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지안의 공지, 높이, 일조에 대해서 건축 심의를 통해 완

   화 범위 결정

◦ 10% 초과하여 증가하는 경우 계획기준
- 용적률 체계 : 기준 500%/ 허용 600%/ 상한(α) · 허용용적률 
 기본계획 상 허용용적률 인센티브 지침 적용. 단, 녹지생태공간 항목의 경우 초과 설치가 어려우므로, 기조성된 공개공지 및 조경을 ‘개방형 녹지’기준에 맞춰 재조성할 경우 인센티브 부여
· 상한용적률 : α 
 구역부담률은 미적용 하되, 기부채납에 따라 상한용적률 확보 가능
- 높이, 건폐율 등 세부기준
· 기존 건축물이 2030 기본계획 상 계획기준을 초과하는 경우, 기존 건축물 현황 유지 가능
· 기존 건축물이 2030 기본계획 상 계획기준 이하인 경우, 2030 기본계획 상 계획기준에 부합하는 범위 내에서 정비계획 변경 가능

 

4.8 장기미집행 도시계획시설의 관리
1) 장기미집행 도시계획시설 실효(장기미집행 도시계획시설 실효고시 가이드라인 ‘20.03 시설계획과)
◦ 실효기준
- 도시계획시설사업이 고시일로부터 20년이 지날 때까지 시행되지 않는 경우 그 시설결정고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날에 효력을 잃게 되며, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 효력을 잃으면 지체없이 실효고시를 해야 함(자치구 위임)
◦ 실효 제외대상
- 도시계획시설사업 실시계획 인가(실시계획 인가권한을 가진 자가 실시계획을 작성하는 경우를 포함)나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우

◦‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’재22조에 따른 사업인정고시가 된 경우 ◦도시ㆍ군계획시설 사업에 필요한 모든 토지ㆍ건축물 또는 그 토지에 정착된 물건을 소유하거나 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 ◦도시 ㆍ군계획시설 결정이 고시된 도로로서 국가나 지방자치단체가 도로포장 등 사실상 필요한 공사를 시행하여 도로로서의 형태를 갖춘 다음 일반공중의 교통에 공용함으로서 국가나 지방자치단체가 사실상 지배주체로서의 점유가 인정되는 경우 ◦도시 ㆍ군계획시설의 일부가 실시계획인가나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우 부분집행된 부지는 실효대상 제외 ◦도시 ㆍ군계획시설의 부지조성만을 위하여 절차가 진행된 시설의 경우 ◦공익사업이 시행되었으나 보상금이 지급되지 아니한 토지의 경우

2) 장기미집행 도시계획시설 실효의 문제점
◦ 도시정비형 재개발사업의 특성
- 도시정비형 재개발사업은 구역 내 다수의 사업시행지구로 분할 시행되며, 구역별 부담비율(약 15% 내외)에 따라 각 시행지구별로 분담하여 정비기반시설(도시계획시설)을 조성하도록 결정됨
- 구역 내 개별 지구가 사업시행 시기 차로 인해 정비기반시설이 대부분 부분적으로 시행됨

◦ 도시계획시설 실효 시 시설의 단절, 비정형화 및 기능상실 등 초래
- 도시계획시설 실효 시 기 결정된 정비기반시설의 확보가 어렵고, 대부분 부분적으로 시행되어 도시계획시설의 단절, 비정형화 및 기능상실 등 초래됨

3) 장기미집행 도시계획시설 실효 후 관리방안
◦ 도시정비형 재개발구역 내 도시계획시설 실효부지 행위제한
- 도시정비형 재개발구역 내 도시계획시설은 정비사업을 목적으로 결정되어 정비구역 해제 등으로 재개발사업이 취소되지 않은 한, 당초 도시계획시설 결정 목적과 필요성이 소멸되지않은 점을 감안, 「도시 및 주거환경정비법」제19조의 규정에 따른 행위제한을 통해 기능 유지
◦ 시행지구별 정비사업 시행 시 도시계획시설 재결정
- 도시계획시설 실효 이후 미시행 지구의 사업시행 시 도시계획시설 재결정하고 사업시행인가시 집행토록 유도
◦ 정비계획 재정비를 통한 도시계획시설 정비
- 도시계획시설 실효 이후 필요시 구역별 정비계획 재정비를 통해 도시계획시설 정비

 

4.9 경과규정
◦ 기본계획 고시 이전
- 정비계획 변경을 위한 주민공람을 추진한 경우에는 종전 기본계획 적용 가능
◦ 기본계획 고시 이후
- 정비계획을 변경하는 경우 금번 기본계획을 적용
- 단, 높이와 용적률은 추가로 증가하지 않는 범위 내에서 기결된 사항은 인정하되, 도시계획위원회 심의를 통하여 결정
- 경미한 변경 시에는 종전 기본계획 적용 가능

 

05 서울도심 도심부 부문별계획

 

5.1 정비예정구역

1) 계획방향

· 서울도심 도심부 전체의 활성화와 2040서울도시기본계획의 방향성을 고려하여 지난 2025기본계획 결정당시 해제되었던 예정구역 중 일부지역에 대하여 예정구역을 재지정함  - 패션, 뷰티산업 허브육성을 위해 동대문일대 등 12곳 재지정· 지역적 특성을 고려하여 종로2,3가 등 일부 해제지역은 유지함

2) 계획내용
◦ 기존 해제지역의 정비예정구역 재지정
- 종로일대 : 연지동, 인의동, 충신동, 효제동, 종로4·5가 주변
- 중구일대 : 주교동, 오장동, 충무로4·5가, 을지로6가, 광희동, 남대문로5가, 동대문역사  문화공원 주변 
◦ 일부 해제지역 유지
- 종로2·3가, 원남동, 남대문로5가 남측지역 등 

5.2 정비수법
1) 계획방향 

2) 계획내용
◦ 기존 소단위정비형 및 예정구역 재지정지역 ⇒ 혼합형 가능지역으로 결정
- 인접한 세운 촉진지구의 개발사업을 고려하여 충무로, 을지로3가, 관수동 일대 기존 소단위 정비형 구역을 일반정비방식이 가능한 혼합형 가능지역으로 조정함
- 인의동, 주교동, 오장동 등 예정구역 재지정지역은 도심전체 활성화를 위한 적극적인 사업추진 유도를 위해 혼합형 가능지역으로 결정 

5.3 토지이용계획
1) 계획방향

2) 계획내용
◦ 서울도심 도심부 중추관리 및 업무기능 유지
- 세종로-태평로-서울역 일대 입지해 있는 공공행정 및 기업본사 등의 중추관리기능을 국가상징가로와 연계하여 유지‧강화
- 서울 중심업무지구로서 종로, 남대문로, 을지로 등 주요 도로변의 전면에 위치한 사업지군 도심부 업무기능 강화
- 2040 서울도시기본계획 상 4+1축 조성 및 주거기능 강화, 역사문화자원을 통한 문화관광벨트 조성 유도

◦ 서울도심 도심부 모든 지역에서 주거주용도 가능
- 주거주용도 가능지역을 도심전체로 유지하되, 세종대로변은 기존 도심의 고유한 경관을 유지하기 위해 제외
◦ 복수의 주용도 제시 유지
- 건축물 용도의 선택 가능성을 높이기 위해 토지이용계획으로 구분한 지역별로 주용도(해당 건축물에서 가장 많은 연면적을 차지하는 용도)를 3개 이상 복수로 제시하고, 이 중 하나를 선택하는 기존 방식 유지

3) 주거관리계획
◦ 다양한 도심형 주거유형 도입
- 도심 거주인구의 특성을 고려 미래 주거수요에 대응하는 다양한 도심형 주거유형 설정
 ‧ 공동주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 코리빙하우스, 쉐어하우스, SOHO형 주택, 기숙사형주택, 메디텔, 도심고급주거 등
- 용도 복합화를 통해 도심활력을 증진시키고, 도심 근로자의 생활패턴을 고려한 도심생활환경 구축 유도
- 오피스텔은 준주택 용도로 관리, 주민편익시설 등 설치 의무화(오피스텔 공공성 강화방안 방침 적용 ’21.12)
 ‧ 주거용 오피스텔은 준주택 용도로 관리, 주거비율 완화 시 완화받는 용적률의 1/2 공공주택 의무 적용
 ‧ 거주 주민의 편익 도모와 지역특성을 고려한 생활 SOC 공급을 위해 주민편익시설 등 설치를 의무화(주택건설기준등에 관한 규정 제55조의 2 주민공동시설 설치 준용)
 ※ 지역특성 및 대상지 여건 상 주민공동시설 설치가 어려울 경우 위원회 심의를 통해 조정 가능 

◦ 서울도심 도심부 주거비율 최대 90% 적용 유지
- 도심공동화 및 직주 불균형 해소를 위해 서울도심 도심부 주거비율 최대 90% 적용
- 주택공급 촉진을 위해 주거비율 완화에 따른 ‘공공주택 등 확보기준’ 적용 제외

◦ 주택공급확대를 위한 다양한 제도개선 추진
- 대중교통 인프라가 우수한 도심에서 주차장이 필요 없는 주택에 대해서도 획일적 주차장 기준 적용으로 주거공급을 저해하고 있음
- 도심주거 공급확대를 위하여 상업지역에서 주차장 분리분양제 시행 시 주차장 설치기준을 최대 1/2 완화할 수 있도록 제도개선 추진 예정
 ‧ 전용 30㎡ 이하 : 0.5 → 0.25대/세대 이상
 ‧ 전용 60㎡ 이하 : 0.8 → 0.4대/세대 이상
- 서울도심 도심부의 주거용도 적극 도입을 위해 주거도입 시 주거복합비율에 따른 허용용적률인센티브량을 확대 적용(최대 50% → 100% 확대)
- 주거도입에 따른 생활SOC 설치 유도를 위해 생활SOC 및 문화인프라 설치 시 허용용적률 인센티브 계수를 0.2 → 0.3으로 상향 적용

 

5.4 용적률 계획
1) 계획방향

2) 계획내용
◦ 허용용적률
- 녹지생태도심 재창조전략에 따른 도심녹지의 거점화 및 연계를 위한 항목 신설 및 조정
- 기후변화, 코로나팬데믹, 도심주거 유도 등 현황여건과 서울시 정책방향을 고려한 항목조정 
- 친환경, 저층부 가로활성화 등 의무성격이 강한 항목에 대한 인센티브량 조정 
- 2040서울도시기본계획의 지역별 정책유도에 부합하는 항목 적용

◦ 상한용적률
- 공개공지 초과조성에 따른 상한용적률 인센티브 적용
 ▶ 상한용적률=허용용적률×[의무면적을 초과하는 공개공지 면적/대지면적]  

 

5.5 건폐율 및 높이계획
1) 계획방향
- 녹지생태도심의 조속한 실현 및 개방형 녹지 도입에 따른 비용증가 등을 고려하여 건폐율 강화 및 높이 완화

 

2) 계획내용
◦ 개방형 녹지 확보를 위해 건폐율 강화
- 50% 이하 의무 적용
- 단, 3,000㎡ 미만의 소규모 대지, 역사보존, 전통시장 입지, 공연장 등 개발여건과 지역특성에 따라 의무기준을 확보하기 어려운 경우에는 도시계획위원회 심의를 통해 기준 완화 가능

◦ 기준높이 체계 적용, 개방형 녹지율에 따른 높이 완화
- 2025 기본계획 상 최고높이 체계를 기준높이 체계로 전환
- 개방형 녹지 의무기준(30%) 확보 시, 개방형 녹지 질적 향상에 따른 설계·시공 비용 증가, 3m 이상 토심 확보에 따른 건축구조 변경에 따른 비용증가, 조성 후 개방형 녹지의 지속성담보 등 개방형 녹지 조성 및 관리 비용 보전을 고려하여 높이 완화(20m)
- 개방형 녹지 의무기준(30%)을 초과하여 확보 시, 축소되는 밀도를 보전하기 위해 추가 높이 완화(α)
- 단, 3,000㎡ 미만의 소규모 대지, 역사보존, 전통시장 입지, 공연장 등 개발여건과 지역특성에 따라 의무기준을 확보하기 어려운 경우에는 도시계획위원회 심의를 통해 기준 완화 가능
- 20m 높이 완화를 포함한 개방형 녹지 확보에 따른 높이 완화 산식은 아래와 같음

◦ 공개공지 초과 제공에 따른 높이완화 인센티브 운영
- 서울도심 도심부는 미시행지구의 정비 활성화, 건축물의 창의적 디자인 유도, 질 높은 개방형
녹지 조성 등을 위해 추가 높이 완화 제공

◦ 공공용지 등 제공에 따른 높이완화 인센티브 운영
- 서울도심 도심부는 미시행지구의 정비 활성화 및 공공성 확보를 위해 추가 높이 완화 제공

 

06 서울도심 도심부 외 지역 부문별계획 

6.1 기본방향
- 서울도심 도심부 외 지역의 부문별계획 내용은 기정 2025 기본계획의 체계를 유지
- 정비예정구역은 기정 정비예정구역을 유지하되, 금회 기본계획에서 지역균형발전과 중심지 특성을 고려 정비가능구역을 선정, 정비구역 지정 세부기준 충족 시 기본계획에 따른 예정구역 결정절차 없이 정비구역 지정 가능
- 지역별 운용에 대해서는 기본계획상 정비예정구역으로 지정된 지역은 지역별 부문별 계획을 따르도록 하며, 그 외 사항은 해당지역의 지구단위계획에 따름
- 신규 정비가능구역은 제2장 정비예정구역에서 제시한 통합마스터플랜을 제시하여 부문별계획을 수립하되, 높이계획은 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변 높이 현황 등을 종합적으로 고려하여 계획
- 준공업지역 내 정비사업은 준공업지역 종합발전계획 및 서울시 준공업지역 지구단위계획 수립기준에 따라 운용
- 역세권 장기전세주택사업의 공급요건 및 부문별계획은 역세권 장기전세주택 건립 운영기준을 따라 운용
- 역세권 활성화사업에서 도시정비형 재개발사업 방식을 적용하는 경우 정비예정구역으로  의제할 수 있으며, 공급요건 및 부문별 계획은 역세권 활성화사업 별도 운영기준에 따름
- 도시재생활성화지역에서 도시재생활성화계획 수립 시 도시정비형 재개발사업 방식을 적용하는 경우 정비예정구역으로 의제할 수 있으며, 정비계획 수립 시 재생지역 특성을 감안하여 본 기본계획 수립내용을 따름 

 

6.2 도심(영등포‧여의도) 

◦ 육성방향
- 영등포지역은 2040 서울도시기본계획(안) 공간구조 상 도심으로 여의도-용산 연계를 통한 국제비즈니스 혁신코어 조성, 국제금융중심지(IFC) 경쟁력 회복을 위한 기업유치 활성화, 영등포역 주변 및 경인로 일대 정비로 업무, 상업, 신산업 중심지 기능 강화지역으로 개발을 유도함

◦ 운용방향
- 영등포 도심 역세권 및 대선제분 일대의 부문별계획은 용적률계획, 인센티브 적용방안, 높이계획 등 일부 변경사항을 제외하고는 영등포 부도심권 지구단위계획을 따름
- 영등포 재정비촉진지구는 영등포 재정비촉진계획에 따라 운용

◦ 정비예정구역
- 기정 정비예정구역 유지
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역은 구역지정요건 충족 시 정비구역 지정 가능

◦ 토지이용계획
- 건축물의 주용도는 해당 지구단위계획에서 정한 건축물 용도계획 상의 권장용도 중에서 선택
 ‧ 주용도 : 판매, 업무, 문화/집회시설, 숙박시설, 지식산업센터, 주거 등
◦ 정비수법
- 정비구역별 특성에 따라 혼합형 정비수법 적용
◦ 건폐율 계획
- 도시계획조례상 해당 용도지역의 건폐율 기준 준용
- 소단위 및 보전형 정비수법을 적용하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율 범위내에서 완화 가능

◦ 용적률 계획
- 일반상업지역은 기준 600% 이하, 허용 800% 이하로, 준주거지역은 기준 300% 이하, 허용400% 이하로 적용. 단, 용도지역 혼재, 용도지역 상향된 지역에 대해서는 해당지역의 지구단위계획에서 정한 용적률체계를 따름

- 지역별 도시경제활성화 유도 용도는 다음과 같음
∙ 2040 서울도시기본계획(안) 상 국제비즈니스 혁신코어 조성 육성전략을 고려하여 MICE산업 관련시설, 신성장산업육성시설 등 설치 시 100% 이내 인센티브 부여 

◦ 높이계획
- 영등포지역은 도심지역의 위계를 고려하여 기준높이를 150m 이하로 하며, 공공기여에 따라 최고높이 200m 이하 범위 내에서 완화 가능
- 신규 정비가능구역의 높이는 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변 높이 현황 등을 종합적으로 고려하여 계획 

6.3 광역중심지

 

1) 용산지역

◦ 지역관리 운영방향
- 용산지역은 2040 서울도시기본계획(안) 상 광역중심지역으로서 국가상징거점을 조성하고 
국제비즈니스·MICE기능의 강화 및 용산정비창 부지의 입체복합개발 추진으로 업무·주거· 문화·여가 등이 공존하는 복합기능 구축

◦ 운용방향
- 정비예정구역으로 지정된 지역은 본 부문별 계획을 따르도록 한다. 그 외 사항은 해당 지역의 지구단위계획(용산 지구단위계획)에 따라 운용

◦ 정비예정구역
- 기정 정비예정구역 유지
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역은 구역지정요건 충족 시 정비구역 지정 가능

◦ 토지이용계획
- 건축물의 주용도는 해당 지구단위계획에서 정한 건축물 용도계획 상의 권장용도 중에서 선택
 ‧ 주용도 : 업무, 근린생활, 공동주택, 복합용도, 판매시설, 숙박시설 등

◦ 정비수법
- 정비구역별 특성에 따라 혼합형 정비수법 적용
◦ 건폐율계획
- 도시계획조례상 해당 용도지역의 건폐율 기준 준용
- 소단위 및 보전형 정비수법을 적용하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율 범위 내에서 완화 가능

◦ 용적률계획
- 일반상업지역은 기준 600% 이하, 허용 800% 이하로, 준주거지역은 기준 300% 이하, 허용400% 이하로 적용. 단, 용도지역 혼재, 용도지역 상향된 지역에 대해서는 해당지역의 지구단위계획에서 정한 용적률체계를 따름

- 지역별 도시경제활성화 유도 용도는 다음과 같음
 ∙ 2040 서울기본계획(안) 상 국제비즈니스·MICE기능의 강화 중심지 육성전략을 고려하여 MICE산업 관련시설, 벤처기업 집적시설, 문화시설 등 도입시 최대 100% 이내 인센티브 부여 

◦ 높이계획
- 건축물 높이계획은 용산 광역중심의 전략적 개발에 필요한 높이를 기준높이 150m 이하로 하며, 사업지구별 높이는 지구단위계획을 따라 기준높이로 정함
- 기준높이에서 기부채납(공공시설 등 제공)에 따른 높이완화 가능
 ∙ 공공용지 제공에 따른 높이 완화
 = 기준높이 × (공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적) 이내
- 신규 정비가능구역의 높이는 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변높이 현황 등을 종합적으로 고려하여 계획

2) 청량리지역

◦ 지역관리 운영방향
- 청량리지역은 2040 서울도시기본계획(안) 상 광역중심지역으로서 업무, 상업, 주거, 문화기능의 확충 및 광역고속철도 연결등에 따른 새로운 글로벌 미래혁신 산업거점으로 육성

◦ 운용방향
- 청량리 재정비촉진지구는 재정비촉진계획에 따라 운용
- 재정비촉진지구에 속하지 않는 정비예정구역은 본 부문별계획을 따름
◦ 정비예정구역
- 기정 정비예정구역 유지
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역은 구역지정요건 충족 시 정비구역 지정 가능

◦ 정비수법
- 정비구역별 특성에 따라 혼합형 정비수법 적용
◦ 토지이용계획
- 청량리 재정비촉진지구 내 포함되지 않는 지역의 주용도 방식은 다음의 표와 같이 토지이용을 구분하고, 지역별 주용도는 제시된 용도 중에서 선택 

◦ 건폐율 계획
- 도시계획조례상 해당 용도지역의 건폐율 기준 준용
- 소단위 및 보전형 정비수법을 적용하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율 범위 내에서 완화 가능

 

◦ 용적률 계획
- 용적률계획은 토지이용계획에 따라 역세권/일반업무상업지역의 경우 기준 600% 이하, 허용800% 이하로, 혼합서비스지역은 기준 300% 이하, 허용 400% 이하로 적용하며, 전략재개발지역은 재정비촉진계획에 따름

- 지역별 도시경제활성화 유도 용도는 다음과 같음
 ∙ 2040 서울도시기본계획(안) 상 글로벌 미래혁신 성장거점 육성전략을 고려하여 MICE산업 관련시설, 신성장산업 육성시설, 문화시설 등 도입시 최대 100% 이내 인센티브 부여

◦ 높이 계획
- 건축물 기준높이를 90m 이하로 하며, 지역별로 차등 적용
- 기준높이에서 기부채납(공공시설 등 제공)에 따른 높이완화 가능
 ∙ 공공용지 제공에 따른 높이 완화

 = 기준높이 × (공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적) 이내
- 신규 정비가능구역의 높이는 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변높이 현황 등을 종합적으로 고려하여 계획 

3) 가산·대림

◦ 지역관리 운영방향
- 가산・대림지역은 2040 서울도시기본계획(안)상 광역중심지역으로서 다양한 방식의 주택공급을
통한 직주근접 실현 및 신산업 육성을 위한 앵커시설 도입을 통해 유기적인 신산업 생태계 조성
- 정비예정구역으로 지정된 지역은 본 부문별 계획을 따르도록 한다. 그 외 사항은 해당 지역의지구단위계획(구로디지털단지역 지구단위계획)에 따라 운용

◦ 정비예정구역
- 기정 정비예정구역 유지
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역은 구역지정요건 충족 시 정비구역 지정 가능

◦ 토지이용계획
- 건축물의 주용도는 해당 지구단위계획에서 정한 건축물 용도계획 상의 권장용도 중에서 선택
 ‧ 주용도 : 문화 및 집회, 교육연구, 업무, 판매시설, 숙박시설, 주거 등

◦ 정비수법
- 정비구역별 특성에 따라 혼합형 정비수법 적용

 

◦ 건폐율계획
- 도시계획조례상 해당 용도지역의 건폐율 기준 준용
- 소단위 및 보전형 정비수법을 적용하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율 범위 내에서 완화 가능
◦ 용적률계획
- 일반상업지역은 기준 600% 이하, 허용 800% 이하로, 준주거지역은 기준 300% 이하, 허용400% 이하로 적용. 단, 용도지역 혼재, 용도지역 상향된 지역에 대해서는 해당지역의 지구단위계획에서 정한 용적률체계를 따름

- 지역별 도시경제활성화 유도 용도는 다음과 같음
 ∙ 2040 서울도시기본계획(안)상 직주근접 실현 및 신산업육성 중심지 전략을 고려하여 MICE산업관련시설, 지식기반산업시설, 신성장산업 육성시설, 문화시설 등 도입시 최대 100% 이내 인센티브 부여

◦ 높이계획
- 건축물 높이계획은 구로디지털단지역 지구단위계획에서 정한 높이를 따름(기준높이) 
- 기준높이에서 기부채납(공공시설 등 제공)에 따른 높이완화 가능
 ∙ 공공용지 제공에 따른 높이 완화
 = 기준높이 × (공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적) 이내
- 신규 정비가능구역의 높이는 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변높이 현황 등을 종합적으로 고려하여 계획 

 

6.4 지역중심지

 

1) 마포·공덕지역

◦ 지역관리 운영방향
- 마포지역은 2040 서울도시기본계획(안) 상 지역중심지역으로서 업무·문화·상업기능을 강화하여 중심지와 연계된 산업축을 조성하고 유휴부지를 활용한 신산업·창작공간 조성

◦ 운용방향
- 마포지역의 기본계획은 용적률계획 등의 일부 변경사항을 제외하고는 기정 기본계획의 틀을 유지
- 서대문역 주변 정비예정구역의 부문별계획은 충현 지구단위계획을 따름

◦ 정비예정구역
- 기정 정비예정구역 유지
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역은 구역지정요건 충족 시 정비구역 지정 가능

◦ 토지이용계획
- 건축물의 주용도는 지역특성에 따라 다음과 같이 토지이용을 구분하고, 지역별 주용도는 제시된 용도 중에서 선택

◦ 건폐율 계획
- 도시계획조례상 해당 용도지역의 건폐율 기준 준용
- 소단위 및 보전형 정비수법을 적용하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율 범위 내에서 완화 가능

 

◦ 용적률 계획
- 일반상업지역은 기준 600% 이하, 허용 800% 이하로, 준주거지역은 기준 300% 이하, 허용400% 이하로 적용
- 마포로일대 일부 준주거지역(마포로 4-7지구, 마포로2구역, 마포대교·공덕동로타리 주변, 중림동 등)은 주거 완료지구 현황을 고려하여 용적률 등을 설정하였는바 용도지역 상향 조정여부는 정비구역 지정(변경)시 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정하도록 한다. 단, 용도지역 상향이 없는 경우 해당 용도지역에 맞게 용적률 체계를 적용 

- 지역별 도시경제활성화 유도 용도는 기존 2025기본계획을 유지
 ∙ 2040서울도시기본계획(안) 상 중심지와 연계된 신산업축 조성 육성전략을 고려하여 신성장산업 육성시설, 창업지원센터 등 도입시 최대 100% 이내 인센티브 부여  

◦ 높이 계획
- 마포지역은 기준높이를 110m로 하여 지역별로 차등 적용(역세권지역·일반업무상업지역 110m, 업무주거지역·주거복합지역·일반업무지역 70m) 단, 서울도심 도심부에 포함되는 지역은 해당지역 기준을 따름
- 기준높이에서 기부채납(공공시설 등 제공)에 따른 높이완화 가능
 ∙ 공공용지 제공에 따른 높이 완화
 = 기준높이 × (공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적) 이내
- 신규 정비가능구역의 높이는 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변높이 현황 등을 종합적으로 고려하여 계획 

2) 연신내·불광 지역중심
◦ 지역관리 운영방향
- 연신내지역은 2040 서울도시기본계획(안) 상 지역중심지역으로서 직주근접의 실현 및 GTX도입을 통한 광역교통기능 인프라 강화를 통한 토지이용의 효율성 제고

◦ 정비예정구역
- 기정 정비예정구역 유지
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역은 구역지정요건 충족 시 정비구역 지정 가능

◦ 토지이용계획
- 건축물의 주용도는 해당 지구단위계획에서 정한 건축물 용도계획 상의 권장용도 중에서 선택
 ‧ 주용도 : 업무, 근린생활, 문화 및 집회, 판매, 의료, 운동, 숙박시설, 주거 등

◦ 정비수법
- 정비구역별 특성에 따라 혼합형 정비수법 적용

◦ 건폐율계획
- 도시계획조례상 해당 용도지역의 건폐율 기준 준용
- 소단위 및 보전형 정비수법을 적용하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율 범위 내에서 완화 가능 

 

◦ 용적률계획
- 일반상업지역은 기준 600% 이하, 허용 800% 이하로, 준주거지역은 기준 300% 이하, 허용400% 이하로 적용. 단, 용도지역 혼재, 용도지역 상향된 지역에 대해서는 해당지역의 지구단위계획에서 정한 용적률체계를 따름  

- 지역별 도시경제활성화 유도 용도는 다음과 같음 ∙ 2040서울도시기본계획 상 직주근접 실현 도모 및 토지이용 효율성 제고 육성전략을 고 려하여 신성장산업 육성시설, 창업지원센터, 문화시설 등 도입시 최대 100%이내 인센 티브 부여 

◦ 높이계획
- 건축물 높이계획은 연신내 지구단위계획에서 정한 높이를 따름(기준높이) 
- 기준높이에서 기부채납(공공시설 등 제공)에 따른 높이완화 가능
 ∙ 공공용지 제공에 따른 높이 완화
 = 기준높이 × (공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적) 이내
- 신규 정비가능구역의 높이는 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변 높이 현황 등을 종합적으로 고려하여 계획

 

3) 신촌 지역중심

◦ 지역관리 운영방향
- 신촌지역은 2040 서울도시기본계획(안) 상 지역중심지역으로서 문화산업자원을 활용한 미래융합형 창조산업기반 마련 및 대학인접지구에 창업교육공간 조성 및 창업인큐베이터 구축

◦ 정비예정구역
- 기정 정비예정구역 유지
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역은 구역지정요건 충족 시 정비구역 지정 가능

◦ 토지이용계획
- 건축물의 주용도는 해당 지구단위계획에서 정한 건축물 용도계획 상의 권장용도 중에서 선택
 ‧ 주용도 : 업무, 판매, 문화 및 집회, 근린생활시설, 숙박시설, 주거 등

◦ 정비수법
- 정비구역별 특성에 따라 혼합형 정비수법 적용

◦ 건폐율계획
- 도시계획조례상 해당 용도지역의 건폐율 기준 준용
- 소단위 및 보전형 정비수법을 적용하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율 범위 내에서 완화 가능

 

◦ 용적률계획
- 일반상업지역은 기준 600% 이하, 허용 800% 이하로, 준주거지역은 기준 300% 이하, 허용400% 이하로 적용. 단, 용도지역 혼재, 용도지역 상향된 지역에 대해서는 해당지역의 지구단위계획에서 정한 용적률체계를 따름 

- 지역별 도시경제활성화 유도 용도는 다음과 같음
 ∙ 2040 서울도시기본계획(안) 상 창조문화산업의 거점지역 육성전략을 고려하여 신성장육성시설, 창업지원센터, 문화시설 등 도입시 최대 100% 이내 인센티브 부여

 

◦ 높이계획
- 건축물 높이계획은 신촌 지구단위계획에서 정한 높이를 따름(기준높이) 
- 기준높이에서 기부채납(공공시설 등 제공)에 따른 높이완화 가능
 ∙ 공공용지 제공에 따른 높이 완화
 = 기준높이 × (공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적) 이내
- 신규 정비가능구역의 높이는 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변 높이 현황 등을 종합적으로 고려하여 계획 

 

4) 봉천 지역중심 

◦ 지역관리 운영방향
- 봉천지역은 2040 서울도시기본계획(안) 상 지역중심지역으로서 행정, 상업, 문화, 대학 등의 다양한 입지 특화기능이 시너지를 창출할 수 있는 복합업무공간으로 육성
◦ 정비예정구역
- 기정 정비예정구역 유지
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역은 구역지정요건 충족 시 정비구역 지정 가능

◦ 토지이용계획
- 건축물의 주용도는 해당 지구단위계획에서 정한 건축물 용도계획 상의 권장용도 중에서 선택
 ‧ 주용도 : 업무, 문화 및 집회, 판매, 교육연구, 노유자, 숙박시설, 주거 등
◦ 정비수법
- 정비구역별 특성에 따라 혼합형 정비수법 적용

 

◦ 건폐율계획
- 도시계획조례상 해당 용도지역의 건폐율 기준 준용
- 소단위 및 보전형 정비수법을 적용하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 건폐율 범위 내에서 완화 가능
◦ 용적률계획
- 일반상업지역은 기준 600% 이하, 허용 800% 이하로, 준주거지역은 기준 300% 이하, 허용400% 이하로 적용. 단, 용도지역 혼재, 용도지역 상향된 지역에 대해서는 해당지역의 지구단위계획에서 정한 용적률체계를 따름

- 지역별 도시경제활성화 유도 용도는 다음과 같음
 ∙ 2040 서울도시기본계획(안) 상 복합업무거점지역 육성전략을 고려하여 신성장육성시설, 창업지원센터, 문화시설 등 도입시 최대 100% 이내 인센티브 부여  

◦ 높이계획
- 건축물 높이계획은 봉천 지구중심 지구단위계획에서 정한 높이를 따름(기준높이) 
- 기준높이에서 기부채납(공공시설 등 제공)에 따른 높이완화 가능
 ∙ 공공용지 제공에 따른 높이 완화
 = 기준높이 × (공공시설 등의 부지로 제공하는 면적 ÷ 당초의 대지면적) 이내
- 신규 정비가능구역의 높이는 해당지역의 중심지 위계, 상위 및 관련계획, 도시관리계획, 주변높이 현황 등을 종합적으로 고려하여 계획 

6.5 준공업지역

◦ 운용방향
- 준공업지역은 준공업지역 종합발전계획 및 서울시 준공업지역 지구단위계획 수립기준에 따라 용적률계획, 높이계획, 용도계획 등 부문별계획을 적용

◦ 정비예정구역
- 기정 정비예정구역 유지
 ∙ 주택재개발 정비예정구역에서 도시정비형 재개발 정비예정구역으로 전환(8개소)
 ① 양평 10, 11, 12 13구역(2008.3)
 ② 성동구 성수동 2가 257-2번지 일원(2009.7)
 ③ 양평1구역, 양평14구역, 당산8구역(2010.3

 ∙ 우선정비대상구역 3개소(2010.3)
 ① 영등포구 문래동2가 2번지 일대
 ② 구로구 신도림동 293번지 일대
 ③ 성동구 성수동 301-27번지 일대
- 준공업지역 종합발전계획에서 도시정비형 재개발사업 방식을 적용하는 경우 정비예정구역 의제- 지역중심이상 선별된 정비가능구역은 구역지정요건 충족 시 정비구역 지정 가능

 

◦ 기정 정비예정구역 운용방안
- 주택재개발 정비예정구역에서 도시정비형 재개발 예정구역으로 전환하여 기본계획을 변경한 지역의 부문별계획은 고시 당시 기본계획 내용을 따라 운용
- 우선정비대상구역의 부문별계획은 준공업지역 종합발전계획 및 서울시 준공업지역 지구단위계획 수립기준에 따라 운용
- 2008년 3월 주택재개발 정비예정구역에서 도시정비형 재개발 사업방식으로 전환한 4개 구역(양평 10, 11, 12, 13)에 대해서는 준공업지역 종합발전계획 상 산업재생형 공동주택부지 기준용적률 경과규정을 고려하여 기준용적률 범위(230%)를 유지하고, 장기전세주택 등 도입용적률 인센티브를 적용(50%) 

◦ 신규 정비예정구역 운용방안
- 신규 추가되는 정비예정구역의 부문별계획은 준공업지역 종합발전계획 및 서울시 준공업지역지구단위계획 수립기준에 따라 운용

 

07 제도개선
1) 도시정비형 재개발사업 및 사업시행지구의 법적 근거 마련 
◦ 관련 법규의 폐지, 제정 및 전부개정으로 원래의 사업방식 혼란
- 1976년에 제정된 「도시재개발법」이 2002년에 폐지되고 「도시 및 주거환경 정비법」이 제정되면서 “사업시행지구”에 대한 정의가 누락되었으며, 「도시 및 주거환경 정비법」이 2017년 다시 전부 개정되면서 도시환경정비사업과 주택재개발이 “재개발 사업”으로 통합되어 기존 도시환경정비사업의 운영방식에 대한 법적 근거가 부재함
- 이후 2018년 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」를 개정하면서 “도시정비형 재개발사업”과
“주택정비형 재개발 사업”을 구분하였으나 부칙 제2조(유효기간)에 따라 「2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획」 수립하여 고시하는 때까지만 한시적으로 운영하는 사항임
- 그러나 서울시의 도시정비형 재개발사업은 일반 재개발·재건축 정비사업과 달리 정비구역 내 다수의 시행지구가 존재하고, 시행지구가 정비기반시설을 공동분담, 시행지구의 정비사업이 시행될 때 시행지구(정비구역)의 경계가 정해지는 등의 특수성이 존재함. 따라서 도시정비형 재개발사업과 주택정비형 재개발사업을 통합하여 운영하기 어려움
- 이에 따라 서울시는 “도시정비형 재개발사업”의 현 운영방식 유지 및 “사업시행지구”의 정의에 대한 법적 근거가 필요한 상황임
◦ 제도개선 방안
- 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례의 부칙 “제2조(유효기간)을 삭제하여 유효기간 없이 재개발 유형을 ‘도시정비형 재개발사업’과 ‘주택정비형 재개발사업’ 구분 필요
- 舊 「도시재개발법」 제5조(재개발사업의 분할 시행)의 “사업시행지구” 정의를 현 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에 추가하도록 개정 필요
- 다만, 조례 개정 전까지는 법정계획인 기본계획에서 “도시정비형 재개발사업” 및 “사업시행지구”에 대해 정의하고 개발지침을 제시하여 운영하겠음

 

2) 서울도심 도심부 주차장 설치기준 완화 제도개선 

◦ 획일적 주차장 설치기준 적용으로 도심 주택공급 저해
- 대중교통 밀도가 높은 서울도심 도심부 상업지역 내에 주택 건립 시에도, 주거지역과 동일한 주차장 설치기준을 적용하고 있음
- 높은 지가로 인해 협소한 규모(약 2,000㎡ 이하)로 개발이 진행되는 도심부 특성상 주차장 설치를 위한 과도한 지하개발이 사업성 저하로 이어져 주택공급량 활성화 저해
◦ 대중교통 밀도, 거주자 특성 등을 고려한 주차장 설치기준 완화 필요
- 부설주차장 설치제한지역은 법령상 설치기준을 상한으로 제한하나, 주택의 경우는 세대당 1대 이상을 확보토록 하고 있으나(※ 주차장법 제19조, 령 제6조[별표1], 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 제1항)
- 대중교통 밀도, 거주자 특성 등을 고려하여 주차장 설치기준의 최하한선을 완화하여 도심부 여건에 맞는 다양한 주택공급이 가능하도록 제도개선 필요
◦ 제도개선 방안
- 서울도심 도심부 내 상업지역은 대중교통이 발달되어 있으므로 주거공급 시 주차장 설치의무 대상에서 제외하거나 차량 미소지자의 거주조건을 담보로 원룸형 주택의 주차장 설치기준 완화
- (단기안) 市 주차장 조례 개정으로 주차장 별도분양 주택에 대해서 완화방안 마련 추진
- (장기안) 주택건설기준 등에 관한 규정 개정을 통해 도심내 주거 주차장 설치의무 제외

◦ 제도개선 효과
- (사업성 개선) 주차장 설치가 용이하지 않는 부지에서도 주택건립이 가능해짐에 따라, 약 2,000㎡ 미만의 소규모 부지에서의 주택공급이 원활해지며, - (저렴한 분양가) 특히, 대중교통이 발달해 있는 도심부에서는 직주근접에 따른 차량을 미소지한 청년 및 신혼부부의 거주수요 해결에 효과가 있을 것으로 예상
- (자원공유) 아울러, 야간에 비어있는 도심 업무빌딩 내 주차장을 이용할 수 있는 방안(협약 등)을 통해 효율적 토지이용을 도모할 수 있을 것으로 전망 

 

3) 도시정비형 재개발구역 내 장기미집행 도시계획시설 실효대상 제외
◦ 장기미집행 도시계획시설 실효기준(국토계획법 제48조)
- 도시계획시설결정이 고시된 시설에 대하여 그 고시일로부터 20년이 지날 때 까지 그 시설의 설치에 관한 시설사업이 시행되지 않은 경우 그 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날에 그 효력을 잃으며, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 도시계획시설 결정이 효력을 잃으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지체없이 고시해야 함(자치구에 위임)
◦ 제도개선의 필요성
- 도시정비형 재개발사업은 구역 내 다수의 사업시행지구로 분할 시행되며, 구역별 부담비율에 따라 각 시행지구별로 분담하여 정비기반시설(도시계획시설)을 조성하도록 결정
- 구역 내 개별 시행지구가 사업시행 시기 차로 인해 정비기반시설이 대부분 부분적으로 시행
▶ 도시계획시설 실효 시 기 결정된 정비기반시설의 확보가 어렵고, 대부분 부분적으로 시행되어 도시계획시설의 단절, 비정형화 및 기능상실 등 초래
◦ 제도개선 방향
- 재개발구역 내 도시계획시설 실효대상 제외하도록 관련 법령 개정추진
▶ 도시정비형 재개발구역 내 도시계획시설은 정비사업을 목적으로 결정되어 당해 토지 소유자가 사업시행 주체로 참여하고 개별 시행지구의 기반시설 부담률에 따라 분담하여 집행되며, 정비구역이 해제기준에 따라 도시계획시설 해제여부가 결정되기 때문에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조 규정에 의한 장기미집행 도시계획시설 실효 대상에서 제외하는 것이 타당하므로, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 관리되도록 관련 법령 개정 추진

 

4) 공공선(先)투자 후(後)회수 제도개선
◦ 전면 철거형 재개발의 경우에도 조례개정하여 공공재원 先 투자 근거 마련
- 현재는 수복형(소단위)정비방식으로 시행하는 경우에 한하여, 정비기반시설의 설치비용의 전부 또는 일부를 구청장에게 지원 가능 (법 92조, 시행령 77조, 市 도정조례 제52조 제①항 제2호 마) 
◦ 서울도심 도심부 내 정비기반시설의 원활한 재투자를 위해 제도법령화 및 별도기금화 필요
- 법령상 투자금액과 현금 기부채납의 직접적 인과관계 不在
- 현재 기부채납되는 현금은 주택사업특별회계로 편입되고, 정비기반시설의 설치비용을 예산으로 확보함에 따라, 특정구역에서 기부채납한 현금이 그 구역의 정비기반시설 투자에 온전하게 활용 곤란
◦ 공공선투자 후회수시 원활한 자금회수를 위해 현금기부채납 1/2 제한 개선 필요
◦ 공공선투자를 통해 선 보상받은 사람들이 보상비를 반납할 경우, 토지등소유자로의 동일권리를 회복 수 있는 제도 마련 필요
- 영업행위 지속, 보상액 불만족 등을 사유로 토지등소유자의 민원 대응 가능
 ⇒ 보상비 반납 시 재개발사업 토지등소유자와 동일한 권한행사 가능토록 법 개정 추진
향후, 공공 先 투자가 필요한 다양한 사업 (쪽방임대주택사업, 통합 진출입구 및 지하주차장 조성사업 등) 의 원활한 추진을 위해 필요
 ‣ 공공先투자로 보상받은 자가 재개발사업의 토지등소유자와 동일한 권한행사를 위해서는  토지등소유자로 보는 명확한 규정 신설 필요 

 

‣ 재개발사업 공동주택 분양대상 포함 등을 위해 市 도정조례 개정 필요
 < 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 개정(안) : 제36조 >