서울시, 신속통합 재개발 후보지 25곳 선정… 반지하밀집지역 등 포함

서울시, 신속통합 재개발 후보지 25곳 선정… 반지하밀집지역 등 포함
 - 12.29(목) '22년 선정위원회 결과, 자치구 추천 51곳 대상 최종 25곳 선정
 - 내년 신속통합기획·정비계획 수립, '24년 구역지정… 약 3만4천 호 공급 전망
 - 침수 위험 있는 반지하주택 밀집지역, 침수취약지역 우선 고려하여 10곳 선정
 - 미선정 구역 포함 '투기방지대책' 추진, 권리산정기준일 '22.1.28.로 매매 시 주의
 - 시 "작년․올해 선정된 후보지 총 46곳 원활한 사업추진을 위해 다각적 지원" 

 

□ 지난해 연말 서울시가 신속통합기획 적용 재개발 후보지 21개소를 발표한데 이어 올해도 2차 공모 후보지 선정결과를 내놓았다.

 

□ 서울시는 29일(목) '2022년 신속통합기획 주택재개발 후보지 선정위원회'를 열고 최종 선정된 후보지 25곳을 발표했다. 이에 따라 공모로 선정된 신속통합 재개발 후보지는 지난해 선정한 1차 후보지 21곳 포함, 총 46곳이 됐다.

 

□ 올해 진행된 공모는 지난해 1차 때보다 신청구역수(1차 102곳→ 2차 75곳)는 다소 줄었지만 자치구로부터 추천된 심사대상 구역수는 1차와 비슷한 수준(1차 59곳, 2차 51곳)이었다.

○ 시는 지역 노후여건, 신청건수 등과 함께 1․2차 공모에 보여준 주민 열의, 빠른 주거환경개선이 필요한 안전취약지역 등을 다각적으로 고려하여 자치구별로 1곳 이상 추가 선정된 곳도 있다고 설명했다.

○ 지역 균형발전 등을 고려해 자치구별로 안배하되 지난 공모 때 선정되지 않은 사유가 해소되지 않았거나 주민 반대 등이 많은 구역은 제외했다. 반면 신청구역이 몰려 있어도 지역특성을 고려해 위원회가 주변 사업구역과 연계된 종합계획이 필요하다고 판단한 구역 등 일부 구역은 조건을 달아 선정했다.

<신속통합기획 주택재개발 2차 후보지 선정결과(25곳)>

자치구	구역명(위치)	면적(㎡)	자치구	구역명(가칭)	면적(㎡)
종로구	창신9구역 (창신동 23-606 일대)	133,845	은평구	산새마을 (신사동 237 일대)	49,822
	창신10구역 (창신동 629 일대)	81,370		편백마을 (신사동 200 일대)	61,946
용산구	서계동통합구역 (서계동 33 일대)	112,599	서대문구	남가좌2동 337-8 일대	76,569
성동구	사근동 293 일대	28,465	양천구	목2동 232 일대	21,161
광진구	자양4동통합구역 (자양4동 57-90 일대)	139,130	구로구	고척동 253 일대	62,239
동대문구	용두제3구역 (용두동 39-361 일대)	24,957		가리봉중심1구역 (가리봉동 115 일대)	90,875
	간데메공원 (답십리동 471 일대)	102,735	금천구	독산시흥구역 (시흥동 871 일대)	79,341
중랑구	상봉13구역 (망우동 461 일대)	45,598	영등포구	대림1구역 (대림동 855-1 일대)	42,505
성북구	종암동 3-10 일대	25,351	동작구	사당4동 (사당동 288 일대)	26,177
	석관동 62-1 일대	62,086		상도15구역 (상도동 279 일대)	126,218
강북구	번동 441-3 일대	32,877	관악구	신림5구역 (신림동 412 일대)	160,392
	미아동 791-2882 일대	140,696	송파구	마천2구역 (마천동 183 일대)	79,069
도봉구	방학3구역 (방학1동 685 일대)	72,533	-	-	-

※ 구역명 및 면적은 자치구 추천내용을 기준으로 작성된 것으로 향후 정비계획 수립 과정 등에서 변경될 수 있음 

 

<반지하·침수취약지역, 정비시급성 등 종합 검토해 선정… '24년 구역지정> 

 

□ 이번에 선정된 구역은 내년 초 자치구별로 '정비계획 수립 용역'에 착수하고 신속통합기획을 병행한다. 서울시의 적극적인 지원 속에 이들 지역은 '23년 중으로 신속통합기획 완료, '24년부터 순차적으로 구역지정이 진행된다. 올해 선정된 후보지 재개발 사업이 완료되면 서울 시내에 약 3만4천 호의 주택이 공급될 전망이다.

○ 또한, 내년에는 '21년말 1차 공모에서 선정된 신속통합기획 재개발 후보지 21곳(약 2만 5천 호)도 구역지정이 순차적으로 이뤄질 예정이다.

 

□ 이번 후보지 선정평가는 공고된 선정기준(안)에 따른 정량 평가점수와 자치구별 안배, 구역특성, 주민동향과 투기동향 등을 선정위원회가 종합적으로 검토했다. 특히 안전에 취약한 반지하주택 비율, 침수이력 등을 최우선 고려했다. 

 

○ 먼저 각 자치구는 지난 10월 구청으로 신청된 구역(75곳)에 대해 노후도․과소필지․접도율 등 법적 재개발 구역지정 요건 충족여부, 정량 평가점수, 제외대상 여부 등 공고 시 안내된 평가요소를 사전 검토하여 적정하다고 판단되는 51곳을 시에 추천했다. 

 

○ 시는 추천받은 구역을 대상으로 관계 전문가, 시의원 등으로 구성된 '2022년 신속통합기획 주택재개발 후보지 선정위원회'에 상정, 자치구가 제출한 구역별 평가자료 등을 바탕으로 ▴정비시급성(정량 평가점수 등), ▴사업실현가능성(규제사항, 주민․투기동향 등), ▴반지하주택 비율 및 침수지역 여부 등을 종합적으로 검토해 최종 후보지를 선정했다. 

□ 서울시는 지난 8월 공모 공고 시 시민 삶의 질을 떨어뜨리고 안전을 위협하는 '주거환경 취약지역'과 같이 정비가 시급한 곳을 우선하여 선정하겠다고 밝히고, 실제로 평가에서 잦은 풍수해로 침수기록이 있거나 반지하주택 비율이 높은 지역에 각 항목별 최대 5점 씩 가점을 부여했다. 

  ○ 이에 따라 '반지하주택 비율'이 높은 구역 또는 '침수 가점'을 얻은 구역은 구별안배, 자치구 추천, 미선정사유 미해소, 낮은 실현가능성 등의 사유가 있는 곳을 제외하고는 대부분 후보지로 선정했다. 

 

○ 시는 상습침수지역이나 열악한 반지하주택 개선은 긴 호흡의 정책인 만큼 공모 이후에도 기존에 시행 중인 주거약자를 위한 각종 지원제도와 함께 취약한 여건을 지속 고려하여 개선과 정비를 추진해 나갈 것이라고 강조했다. 

<미선정 구역 포함 '3대 투기방지대책' 추진, 권리산정기준일 '22.1.28.로 매매 시 주의>

□ 서울시는 신속통합기획을 적용한 재개발 추진이 활성화되면서 분양권을 늘리기 위한 지분 쪼개기, 신축빌라 난립으로 인한 분양사기 등이 문제로 대두되고 있는 만큼 후보지로 선정된 구역은 물론 미선정 구역에서도 촘촘한 '투기방지대책'을 가동한다. 

□ '재개발 투기방지'는 ①권리산정기준일 고시 ②토지거래허가구역 지정 ③건축허가 제한, 3가지 대책으로 추진된다.

□ 첫째, 시는 분양권을 늘리려는 목적의 '지분 쪼개기'를 막기 위해 작년 1차 공모 발표 때 안내한 대로 '22.1.28.을 권리산정기준일로 고시하고, 권리산정기준일 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 시는 권리산정기준일 다음 날까지 소유권 확보가 되지 않은 주택은 입주권이 없고 '현금청산 대상'이 되니 다세대 신축물건 거래 시 각별한 주의가 필요하다고 강조했다. 

  ○ 지분 쪼개기에는 ▴필지 분할(분양대상 기준이 되는 90㎡ 이상의 토지를 여러 개 만들기 위해 필지를 분할하는 행위) ▴단독 또는 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환 ▴토지․건축물 분리 취득 ▴다세대․공동주택으로 신축 등이 있다. 

□ 둘째, 갭투자(시세 차익 투자) 등 투기 목적 거래를 막기 위해 선정된 후보지는 '토지거래허가구역'으로 지정된다. 

  ○ '토지거래허가구역'으로 지정되면 일정규모 이상(주거지역 6㎡ 이상 등) 토지 등 거래 시 구청장의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적 외 거래는 제한되며 일정기간 허가받은 목적으로만 이용해야 한다. 

  ○ 또한 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 허가 없이 또는 부정한 방법으로 계약 허가받은 경우에는 부동산거래신고법 제26조에 따라 2년 이하 징역 또는 개별공시지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액 이하 벌금이 부과될 수 있으니 유의해야 한다. 

□ 셋째, 비경제적인 신축행위 차단 및 분양사기 피해 예방 등 원활한 정비사업 추진을 위해 건축허가가 제한된다. 

 ○ 시는 특히 권리산정기준일 이후 건립되는 신축주택은 분양권이 주어지지 않음에도 해당 주택을 매수하면 마치 분양권이 주어지는 것처럼 홍보해 분양피해가 발생하고 있다며 주의를 요구했다.

 

□ 유창수 서울시 주택정책실장은 "신속통합기획 재개발 공모가 올해도 많은 지역에서 보내주신 관심과 호응 속에 마감됐다"며 "작년과 올해, 두 번의 공모를 거쳐 선정된 총 46곳의 후보지가 신속한 정비계획 수립을 시작으로 원활하게 추진될 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않겠다"고 말했다. 

구 분	창신9구역 (종로구 창신동 23-606 일대)	창신10구역 (종로구 창신동 629 일대)
위치도
현 황	- 구역면적 : 133,845㎡ - 용도지역 : 제1종, 제2종(7층)	- 구역면적 : 81,370㎡ - 용도지역 : 제1종,제2종(7층),제3종
구 분	서계동통합구역 (용산구 서계동 33 일대)	성동구 사근동 293 일대
위치도
현 황	- 구역면적 : 112,599㎡ - 용도지역 : 제1종,2종,2종(7층),3종	- 구역면적 : 28,465㎡ - 용도지역 : 제2종(7층)

 

구 분	자양4동통합구역 (광진구 자양4동 57-90 일대)	용두제3구역 (동대문구 용두동 39-361 일대)
위치도
현 황	- 구역면적 : 139,130㎡ - 용도지역 : 제1종,2종(7층),2종,3종	- 구역면적 : 24,957㎡ - 용도지역 : 제2종
구 분	간데메공원 (동대문구 답십리동 471 일대)	상봉13구역 (중랑구 망우동 461 일대)
위치도
현 황	- 구역면적 : 102,735㎡ - 용도지역 : 제1종,2종,3종	- 구역면적 : 45,598㎡ - 용도지역 : 제3종

 

구 분	성북구 종암동 3-10 일대	성북구 석관동 62-1 일대
위치도
현 황	- 구역면적 : 25,351㎡ - 용도지역 : 제2종(7층)	- 구역면적 : 62,086㎡ - 용도지역 : 제2종(7층),2종
구 분	강북구 번동 441-3 일대	강북구 미아동 791-2882 일대
위치도
현 황	- 구역면적 : 32,877㎡ - 용도지역 : 제1종,2종(7층),3종	- 구역면적 : 140,696㎡ - 용도지역 : 제2종(7층)

 

구 분	방학3구역 (도봉구 방학1동 685 일대)	산새마을 (은평구 신사동 237 일대)
위치도
현 황	- 구역면적 : 72,533㎡ - 용도지역 : 제2종(7층)	- 구역면적 : 49,822㎡ - 용도지역 : 제1종,2종(7층),3종
구 분	편백마을 (은평구 신사동 200 일대)	서대문구 남가좌2동 337-8 일대
위치도
현 황	- 구역면적 : 61,946㎡ - 용도지역 : 제1종,2종(7층)	- 구역면적 : 76,569㎡ - 용도지역 : 제2종(7층),2종

 

구 분	양천구 목2동 232 일대	구로구 고척동 253 일대
위치도
현 황	- 구역면적 : 21,161㎡ - 용도지역 : 제2종(7층)	- 구역면적 : 62,239㎡ - 용도지역 : 제1종,2종(7층)
구 분	가리봉중심1구역 (구로구 가리봉동 115 일대)	독산시흥구역 (금천구 시흥동 871 일대)
위치도
현 황	- 구역면적 : 90,875㎡ - 용도지역 : 제2종(7층),2종	- 구역면적 : 79,341㎡ - 용도지역 : 제1종,2종,3종

 

구 분	대림1구역 (영등포구 대림동 855-1일대)	사당4동 (동작구 사당동 288 일대)
위치도
현 황	- 구역면적 : 42,505㎡ - 용도지역 : 제2종(7층),2종,3종	- 구역면적 : 26,177㎡ - 용도지역 : 제1종,2종
구 분	상도15구역 (동작구 상도동 279 일대)	신림5구역 (관악구 신림동 412 일대)
위치도
현 황	- 구역면적 : 126,218㎡ - 용도지역 : 제1종,2종(7층)	- 구역면적 : 160,392㎡ - 용도지역 : 제1종,2종(7층),3종

 

구 분	마천2구역 (송파구 마천동 183 일대)
위치도
현 황	- 구역면적 : 79,069㎡ - 용도지역 : 제2종(7층),2종,준주거