주등기로 마친 전세금 증액과 존속기간 연장의 전세권변경등기가 있는 상태에서 전세금을 감액하는 변경등기의 기록 방법-전세권변경등기 사무처리지침

주등기로 마친 전세금 증액과 존속기간 연장의 전세권변경등기가 있는 상태에서 전세금을 감액하는 변경등기의 기록 방법
제정 2020. 6. 11. [부동산등기선례 제202006-3호, 시행 ]
 
주택 일부를 목적으로 하는 전세권설정등기가 마쳐지고 이후 다른 일부를 목적으로 하는 주택임차권등기가 마쳐진 다음 임차권자의 승낙을 얻지 못하여 전세금 증액 및 존속기간 연장을 내용으로 하는 전세권변경등기가 주등기로 마쳐진 상태에서 원래의 전세금보다 적은 금액으로 전세금을 감액하는 전세권변경등기의 신청이 있는 경우, 등기관은 그 전세권변경등기를 전세권설정등기에 부기등기로 실행하고 원래의 전세금에 대하여는 말소하는 표시를 한 다음 주등기로 마쳐진 전세권변경등기에 대하여는 전세금을 말소하는 표시를 하는 형태로 전세권변경등기를 직권으로 실행하여야 한다(아래 기록례 참조).  

 

(2020. 06. 11. 부동산등기과-1423 질의회답)

참조조문 : 부동산등기법 제52조제5호, 부동산등기규칙 제112조제1항

참조예규 : 등기예규 제1671호

참조선례 : 등기선례 7-264

부동산등기법 일부개정 2020. 2. 4. [법률 제16912호, 시행 2020. 8. 5.] 법무부 제52조(부기로 하는 등기) 등기관이 다음 각 호의 등기를 할 때에는 부기로 하여야 한다. 다만, 제5호의 등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기 2. 소유권 외의 권리의 이전등기 3. 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기 4. 소유권 외의 권리에 대한 처분제한 등기 5. 권리의 변경이나 경정의 등기 6. 제53조의 환매특약등기 7. 제54조의 권리소멸약정등기 8. 제67조제1항 후단의 공유물 분할금지의 약정등기 9. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 등기

부동산등기규칙 일부개정 2020. 11. 26. [대법원규칙 제2931호, 시행 2020. 12. 10.] 법원행정처   제112조(권리의 변경 등의 등기) ① 등기관이 권리의 변경이나 경정의 등기를 할 때에는 변경이나 경정 전의 등기사항을 말소하는 표시를 하여야 한다. 다만, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없어 변경이나 경정을 주등기로 할 때에는 그러하지 아니하다.  ② 등기관이 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기를 할 때에는 제1항 본문을 준용한다. ③ 등기관이 소유권 외의 권리의 이전등기를 할 때에는 종전 권리자의 표시에 관한 사항을 말소하는 표시를 하여야 한다. 다만, 이전되는 지분이 일부일 때에는 그러하지 아니하다.

전세권변경등기 등의 기록방법에 관한 사무처리지침 제정 2019. 3. 13. [등기예규 제1671호, 시행 2019. 3. 13.] 1. 목적 이 예규는 전세금을 증액 또는 감액하는 변경등기, 전세권의 이전등기 그리고 전세권을 목적으로 한 근저당권의 설정등기를 하는 경우의 기록방법을 규정함을 목적으로 한다.  2. 전세금을 증액 또는 감액하는 변경등기를 하는 경우 가. 전세권을 목적으로 하는 권리에 관한 등기 또는 전세권에 대한 처분제한의 등기가 없는 경우 1) 전세금 증액의 변경등기  전세권설정등기 후 근저당권설정등기와 주등기로 마쳐진 전세금 증액의 변경등기가 있는 상태에서 다시 그 전세금을 증액하는 변경등기를 하는 경우, 그 변경등기는 종전 전세금 증액의 변경등기에 부기로 한다[기록례 1 참조]. 다만, 주등기로 마쳐진 전세금 증액의 변경등기 이후 등기상 이해관계 있는 제3자(후순위 근저당권자 등)가 있는 때에는 그의 승낙이 있으면 종전 전세금 증액의 변경등기에 부기로 그 변경등기를 하고[기록례 2 참조], 그의 승낙이 없으면 주등기로 그 변경등기를 한다[기록례 3 참조].  2) 전세금 감액의 변경등기 가) 원래의 전세금보다 많은 금액으로 전세금을 감액하는 경우 전세권설정등기 후 근저당권설정등기와 주등기로 마쳐진 전세금 증액의 변경등기가 있는 상태에서 원래의 전세금보다 많은 금액으로 전세금을 감액하는 변경등기를 하는 경우, 그 변경등기는 종전 전세금 증액의 변경등기에 부기로 한다[기록례 4 참조]. 률 참조  정보 규칙) 나) 원래의 전세금보다 적거나 같은 금액으로 전세금을 감액하는 경우 전세권설정등기 후 근저당권설정등기와 주등기로 마쳐진 전세금 증액의 변경등기가 있는 상태에서 원래의 전세금보다 적거나 같은 금액으로 전세금을 감액하는 변경등기를 하는 경우, 그 변경등기는 전세권설정등기에 부기로 하되, 종전의 전세금 증액의 변경등기는 직권으로 말소한다[기록례 5 참조].   나. 전세권을 목적으로 하는 권리에 관한 등기 또는 전세권에 대한 처분제한의 등기가 있는 경우 1) 전세금 증액의 변경등기 전세권설정등기 후 그 전세권을 목적으로 하는 근저당권설정등기 또는 그 전세권에 대한 가압류등기 등이 있는 상태에서 전세금을 증액하는 변경등기를 하는 때에 그 근저당권자 또는 가압류권자 등은 등기상 이해관계 있는 제3자가 아니므로 그의 승낙여부에 관계없이 그 변경등기는 전세권설정등기에 부기로 한다[기록례 6 참조]. 2) 전세금 감액의 변경등기 전세권설정등기 후 그 전세권을 목적으로 하는 근저당권설정등기 또는 그 전세권에 대한 가압류등기 등이 있는 상태에서 전세금을 감액하는 변경등기를 하는 때에 그 근저당권자 또는 가압류권자 등은 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당하므로 그의 승낙이 있으면 그 변경등기를 전세권설정등기에 부기로 하고[기록례 7 참조], 그의 승낙이 없으면 그 변경등기를 할 수 없다.  3. 전세권이전등기를 하는 경우 소유권 외의 권리의 이전등기는 해당 권리에 관한 등기에 부기로 하여야 하므로(부동산등기법 제52조제2호), 전세금 증액의 변경등기가 주등기로 마쳐진 경우라도 그 전세권을 이전하는 등기는 전세권설정등기에 부기로 한다[기록례 8 참조]. 4. 전세권근저당권설정등기를 하는 경우 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기는 해당 권리에 관한 등기에 부기로 하여야 하므로(부동산등기법 제52조제3호), 전세금 증액의 변경등기가 주등기로 마쳐진 경우라도 그 전세권에 근저당권을 설정하는 등기는 전세권설정등기에 부기로 한다[기록례 9 참조] .

전세권등기의 존속기간 변경등기시 후순위 전세권자의 승낙서 등 첨부 여부 제정 2002. 1. 31. [등기선례 제7-264호, 시행 ]   4층 근린생활시설 건물 중 1층 전부 및 2층 일부에 대하여 갑 명의의 전세권설정등기가 경료되고, 이어 4층 전부에 대하여 을 명의의 전세권설정등기가 경료된 상태에서, 갑 명의의 전세권설정등기의 존속기간 연장을 위한 변경등기를 할 경우 을은 부동산등기법 제63조의 등기상 이해관계 있는 제3자라 할 것이므로, 위 변경등기를 부기등기의 방식으로 하기 위해서는 신청서에 을의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 반드시 첨부하여야 하며, 승낙서 등을 첨부할 수 없는 경우에는 주등기(독립등기)의 방식으로 그 등기를 할 수 있을 것이다.  (2002. 1. 31. 등기 3402-75 질의회답) 참조선례 : 등기선례요지집Ⅴ 제421항

존속기간 연장 및 전세금 감액을 위한 전세권변경등기시 이해관계 있는 제3자의 승낙서 등을 첨부하지 않고도 부기등기로 할 수 있는지 여부 제정 1998. 11. 17. [등기선례 제5-421호, 시행 ]   전세권설정등기에 대한 변경등기를 신청하는 경우, 그 변경등기에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 신청서에 그 승낙서 또는 그에 대항할 수 있는 재판등본을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 하고, 승낙서 등을 첨부하지 않은 때에는 주등기에 의하여 그 등기를 하게 되는바, 전세권설정등기 후에 제3자 명의의 근저당권설정등기가 경료된 후 전세권설정등기의 변경등기를 신청하는 경우, 그 내용이 전세금의 감액인 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부하지 않아도 부기에 의하여 그 등기를 할 것이나, 전세권의 존속기간 연장과 전세금의 감액을 함께 신청하는 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 할 수 있다.  (1998. 11. 17. 등기 3402-1146 질의회답) 참조조문 : 법 제63조 참조예규 : 제551호