8.21. 대책, 9.1.세제 개편에 이은 추가 정부대책예상(머니투데이 9.13.)

불확실성 여전, 재상승 기대치 낮춰라

머니투데이 | 기사입력 2008.09.13 06:00 | 최종수정 2008.09.13 09:00

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[머니투데이 문성일기자][[머니위크]규제완화에 따른 부동산투자 전략]
8.21대책에 이어 9.1세제개편까지 MB정부의 1단계 부동산시장 관련 규제 완화가 단행됐다. 아직 정책 발표 초기인데다, 실행 시기와 구체적인 범위가 확정되지 않아 시장 반응은 명확하지 않은 상황이다.

다만 규제 범위와 시기가 명확해질 경우 어떤 식으로든 반응이 나타날 것으로 보인다. 정부도 이 같은 시점에서 전체적으로 시장에 주는 영향 등을 모니터링한 후 추가 대책, 즉 2단계 규제 완화 작업을 시행할 방침이다.

확정되지는 않지만 빠르면 9월 말이나 10월 초가 가능성이 적지 않다. 물론 앞선 1단계 완화책에 대한 시장 반응이 중요하다. 계획을 잡고 있는 수요자들도 시장 동향이나 정부 정책 범위, 시행 시기 등을 잘 살펴봐야 한다. 미리 준비하는 것이 최대의 수익을 거두고 리스크도 줄일 수 있기 때문이다.

◆하반기 시장 변수는 뭘까

통상 부동산시장은 정책, 금리, 거시 등 3대 변수에 의해 좌우된다. 이전에는 수급과 함께 정책 변수 비중이 전체의 70~80%를 차지할 정도로 높았던 게 사실이다.

10.29대책이나 8.31대책과 같은 정책이 대표적인 사례다. 당시 요동쳤던 시장은 이들 정책에 의해 가라앉았고, 한동안 침체 국면을 맞기도 했다. 그만큼 파괴력이 상당했던 것이다.

하지만 현재는 금리나 거시 변수에 따른 영향이 크다는 의견에 힘이 실리고 있다. 금리의 경우 10%에 육박하는 고정 대출금리 상황에서도 콜금리 인상 가능성이 남아있다.

글로벌 주택경기 하락을 포함한 거시 변수는 경제성장률이 3%대로 떨어지는 등의 불황으로 인해 경기와 투자 심리가 위축되고 이는 곧바로 주택가격 하락으로 이어지는 등의 악순환이 반복될 것이란 우려가 여전하다.

◆시장 어떻게 될까. 전망은

일각에서는 8.21대책과 9.1세제개편을 비롯해 올 하반기 추가적인 규제 완화가 단행될 경우 조기 반등할 수 있다고 내다보고 있다. 하지만 여전히 시장을 둘러싼 불확실한 변수를 감안하면 아직도 전망이 밝지 않다는 게 대체적인 시각이다.

여기엔 정책 변수도 마찬가지다. 이 같은 불확실성이 개선되지 않고선 시장에 나도는 '조기 반등설'은 시기적으로도 맞지 않다.

특히 서울 강남권의 경우가 그렇다. 강남은 이미 큰 조정을 받아온데다, 규제 완화라는 호재를 안고 있어 급락할 가능성은 적다. 하지만 시장에 대한 수요자들의 관심도를 감안하면 큰 폭으로 재상승하긴 어렵다.

결국 주택시장은 현 상황이 어떤 형태로 이어질 지를 두고봐야 한다. 여기서 중요한 것은 이런 상황을 '일시적 조정'으로 봐야 할 지, 아니면 '장기 침체로 가는 수순'으로 해석해야 할 지 여부다.

표면적으론 현재 주택시장은 조정 형국을 잇고 있다. 국지적이면서도 일부 순환 형태의 장세를 보이고 있지만, 전체적으로는 장기간 거래 공백에 따라 제기능을 발휘하지 못하고 있다.

하지만 전체적인 대외적 환경과 분위기를 감안하면 단순히 숨고르기로 보기에는 너무 가볍다는 의견이다. 그만큼 훨씬 더 심각한 수준이란 것이다.

이런 상황에서 얼마가 오를지, 내릴지는 의미가 없다. 다만 강남 등 버블세븐 지역의 약세에도 불구하고 소위 '노도강'(노원·도봉·강북구)을 중심으로 비강남권 소형의 상승 여파가 여전한 만큼, 하반기 수도권 주택가격은 1~2%대의 소폭 상승을 예측해 볼 수는 있다. 물론 이 같은 전망도 변수가 어떻게 작용하느냐에 따라 다르다.

◆어떻게 대처하나…전략을 세우자

정책적으로 하반기 전망에 가장 큰 영향을 줄 것으로 보이는 대책은 역시 세제개편이다. 그만큼 전략을 짜는 것에도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다.

1주택자에 대한 고가주택 기준 상향조정, 장기보유특별공제 확대, 양도소득세율 인하 등 집중적인 양도세 혜택이 부여됐지만 단기적으로 고가주택 가격이 급등할 가능성은 그리 높지 않을 것이란 의견이다. 글로벌 주택가격 하락, 금리 급상승, 보유세 부담, 투자심리 위축, 거시경제 침체 등의 악재는 여전하기 때문이다.

특히 양도세 경감 혜택을 누리기 위해 관련 세법 시행 이후까지 고가주택 매도를 미룰 공산도 크다. 일부 다주택자의 경우 양도세보다 증여세 부담이 덜해 매도보다는 증여쪽으로 선회할 가능성도 있다. 다만 법 시행이후 시세가 하락할 경우 양도차익이 줄어들 수 있기 때문에 양도세 혜택분과 시세하락분 등을 감안해 유리한 조건을 선택해야 한다.

또한 일반 토지나 건물의 경우 장기보유특별공제는 연 3%, 최대 30%(10년 이상 보유 시)로 변동이 없고 2~3주택 보유자들은 최종 매도분 한 채를 제외하곤 장기보유특별공제 혜택이 아예 없다는 점을 유의해야 한다.

1가구1주택에 대한 양도세 비과세 요건 강화에 따른 전략도 필요하다. 일단 거주 요건이 추가되는 지역, 즉 경기와 인천 일대를 비롯해 일부 지방에서는 집을 구입해야 하는 경우 법 시행일 이전에 매입하는 것이 낫다.

다만 이때도 투자가치에만 매달리지 말고 교통, 학군, 편의시설 등 실거주에 좋은 요건을 충족할 만한 지역이나 물건을 선택하는 것이 필요하다. 더욱이 원정 투자는 양도세 면에서 실익이 없다는 점을 반드시 알아둬야 한다.

또 하나 관심을 끄는 대목은 상속세와 증여세율 인하다. 9.1세제개편에 따라 상속·증여세율은 현행 10~50%에서 6~33%(2010년)까지 줄어든다. 이 같은 조치에 따라 대출금이나 전세 보증금을 끼고 증여하는 '부담부 증여'가 종전보다 불리해졌다.

다주택 보유자가 증여할 때 보통 살던 집 외의 주택을 자녀 등에 증여하는 경우가 많다. 이때 대출금이나 전세보증금을 안고 증여하는데, 이들 대출금이나 보증금은 증여가 아닌 양도로 보기 때문에 양도세 중과(50~60%)를 적용한다는 사실을 염두에 둬야 한다. 그만큼 부담부 증여보다는 단순 증여가 유리하다는 것이다. 관련 세부담액을 꼼꼼히 비교해 보는 게 좋다.

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문성일기자 ssamddaq@
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