서울시 대구모부지 용도변경 활성화(용적률확대)와 도시계획 체계개선

          서울시, ‘대규모 부지 용도변경 활성화와 도시계획 체계 개선’

               - 임의적으로 운영돼온 기부채납비율, 용도변경 유형별로 최소 20~40%까지 설정

               - 개발이익 저소득층과 지역주민에게 환원, 용도변경 이익의 사회적 공유 제도화

               - 경기 하강국면 민간건설 활성화 지원, 투자환경 개선과 일자리 창출 촉진 기대

☐ 공장, 차고지, 터미널 등 기능이 쇠퇴하여 토지이용의 효율성이 떨어지는 서울시내 대규모 부지가 보다 효율적으로 개발될 수 있는 길이 열렸다.

☐ 서울시는 1만㎡이상 규모의 대규모 부지를 주거지역에서 상업지역으로 용도변경 하고자 하는 민간개발 사업자의 원활한 개발 추진을 돕는 동시에 용도변경에 따른 개발이익을 사회적으로 공유할 수 있는 시스템을 운영하겠다고 11일(화) 밝혔다.

  ○ 지금까지는 주거지역에서 상업지역으로 용도지역이 변경될 경우 지가상승이 엄청남에도 사회적으로 개발이익을 적정히 배분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없어 특혜시비 논란이 야기되고, 이로 인해 사업추진이 지연 혹은 중단돼 왔다.

  ○ 이에 중앙정부도 규제완화에 선행한 개발이익 환수제도 마련 필요성을 주택정책 발표 시마다 제시한 바 있다.

☐ 서울시는 “민간개발사업을 활성화하면서도 공공성을 확보, 결과적으로 지역균형발전을 촉진하는 것이 이번 제도개선의 목적”이라고 설명했다.

☐ 현재 서울시내 곳곳엔 장래 활용성 있는 대규모 부지가 96개소 (3.9㎢)나 분포돼 있지만 이를 활용하기 위한 도시계획 용도변경은 개발이익 사유화에 따른 특혜시비를 내포하고 있어 그동안 개발 논의가 차단돼 왔다.

  ○ 현재 서울엔 공장, 터미널 등 민간소유의 대규모 부지가 39개소, 1.2㎢에 이르며 철도역사, 군부대․공공기관 이적지도 57개소, 2.7㎢나 된다.

  ○ 1만㎡이상 5만㎡이하가 72개소로 75%를 차지하고, 5만㎡ 이상은 24개소다.

  ○ 이들 지역은 주로 토지 활용 잠재력이 높은 지역에 위치해 이들 지역이 개발될 경우 경쟁력 있는 도시 공간 창출이 촉진될 전망이다.

☐ 서울시가 발표한 ‘대규모 용도변경 규제 유연화와 도시계획 운영체계 개선 방안’은 ▴기부채납시설 종류 및 방법 확대, ▴용도변경 유형별 기부채납 비율 설정 ▴도시계획 운영체계 개선을 주요 골자로 한다.

<기부채납시설 종류 확대 : 공원, 도로 위주 → 문화․복지시설, 장기전세주택 등>

☐ 도로, 공원 위주 등 공공시설에 한정된 현행 기부채납시설을 문화․복지시설, 장기전세주택 등 사회적 공익시설까지 확대, 기반시설 필요부분을 제외한 나머지는 용도변경 혜택을 저소득층과 지역주민에 환원하도록 했다.

  ○ 기반시설이 양호한 지역에 위치한 대규모 부지 개발의 경우엔 공공시설을 이미 잘 갖추고 있는 경우가 많아 효용가치가 낮은 불필요한 기부채납시설을 양산, 단지 내 공원으로 조성되는 등 오히려 용도변경 이익이 사유화되는 결과가 나타나기도 한다.

<기부채납 방법 확대 :‘개발부지 내 토지’한정 →‘개발부지 이외의 건물, 토지’ 등>

☐ 개발부지 내의 토지로만 한정됐던 공공기여시설 설치도 개발부지 이외의 지역, 건물이나 토지로 기부채납 가능하도록 해 방법을 다양화했다. 이 경우 기부채납 규모는 당해 개발사업부지의 공공기여 토지가격을 기준으로 환산, 산정된다.

  ○ 이렇게 되면 사업부지나 공공이 제공하는 국공유지에 문화시설, 공공청사 등의 건물을 건립하여 건물만 기부채납하는 경우, 복지시설과 장기전세주택 등을 건립해 토지와 건물을 함께 기부채납 하는 경우, 도로, 하천 및 학교시설 등을 직접정비 하는 경우 등 설치방법이 다양화될 것으로 기대된다.

<원칙없던 기부채납비율, 용도변경 유형별로 최소 20%~최대 40%까지 설정>

☐ 또 서울시는 용도지역 변경에 대한 공공기여 원칙을 확립, 특혜시비를 완화하고 사회적 합의를 도출해 내기 위해 그동안 임의적으로 이루어져 온 기부채납 비율을 용도변경 유형별로 최소 20%~최대 40%까지(사업대상 부지면적 기준) 설정했다.

  ○ 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경시엔 20%, 일반상업지역으로 변경시엔 40%, 준주거지역을 상업지역으로 변경할 땐 30%를 공공에 기여하도록 했다.

  ○ 단 서울시는 공공기여 방식에 대해 종합병원, 컨벤션, 전시관 등 공공성이 큰 용도를 제외한 상업용 건축부분만 적용하는 등 개발사업 자체의 공익성 정도를 감안, 탄력적으로 운영할 계획이라고 설명했다.

  ○ 결정된 총량은 그동안 이루어져 온 용도지역 변경에 따른 기부채납 사례를 조사 분석해 결정했으며 공공시설과 공익시설을 합산한 비율이다. 공공시설과 공익시설간 비율 조정이 필요한 경우 5% 내에서 비율 조정이 가능하도록 했다.

  

<용도변경과 공공기여에 대한 민관 협상제도 도입, 도시계획 체계 효율화>

☐ 아울러 서울시는 그동안 공공의 일방적 규제 위주로 운영돼 온 도시계획 운영체계로는 공공기여제도의 개선이 지역경제 활성화로 이어지기 어렵다고 보고 이를 해결하기 위해 ‘용도변경과 공공기여에 대한 민관 협상제도를 도입’, 도시계획 체계를 효율화한다.

  ○ 이에 따라 서울시는 도시계획 절차를 간소화하고 도시계획 변경에 대한 신뢰성․예측가능성을 제고하기 위한 협상제도 운영 절차서를 마련한다. 또 지역별 전략계획을 수립해 지역 거점개발을 지원한다.

☐ 이인근 서울시 도시계획국장은 “서울시의 이번 제도는 개발이익 환수와 개발사업 활성화라는 일거양득의 효과를 거둘 새로운 도시계획 운영체계”라며 “경기 하강국면에 있는 민간건설 활성화를 지원해 투자환경 개선과 일자리 창출 촉진이 기대된다”고 밝혔다.

☐ 한편, 서울시는 이날 발표한 내용에 대한 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 빠르면 2009년 초부터 대규모 부지의 사업자 제안을 받아 계획수립에 대한 사전협상을 시작할 것으로 예상했다.

<별첨>

1. 용도변경 이익의 공공기여 방식 전환

☐ 적용대상

  ◦ 부지규모 : 10,000㎡이상으로 구획된 독립적 개발이 가능한 부지

  ◦ 용도변경 요건 : 간선가로변 등 기반시설이 비교적 양호지역

    - 시책방향 및 도시계획 정합성과 일치하는 경우(준주거지역/상업지역)

    - 기능 변화에 따른 도시관리 정책 실현 등(도시계획시설 폐지/복합화)

※ 적용 대상 제외     - 정비사업구역 등 각종 개발사업 편입 토지 ⇒ 당해 사업계획 등으로 운용     - 소규모 필지로 형성된 집합 부지 ⇒ 사업 및 지구단위계획 등으로 운용

☐ 공공기여기준

  ◦ 시설의 종류

    - 공공시설 : 도로, 공원, 공공보행통로, 지하철연결통로 등 공공용시설

    - 공익시설 : 문화･복지지설, 장기전세주택, 광역기반시설 등 사회적시설

  ◦ 공공기여 비율 (사업대상 부지면적 기준)

용  도   변  경			공공기여율 예시
			기준총량	공공시설	공익시설
용도지역 변    경	준 주 거⇒일반상업		30%이상	10%내외	20%내외
	제3종일반주거⇒일반상업		40%이상	10%내외	30%내외
	제3종일반주거⇒준 주 거		20%이상	10%내외	10%내외
도시계획 시설폐지	시설결정 당시 용도변경	일반주거⇒일반상업	35%이상	10%내외	25%내외
		일반주거⇒준 주 거	25%이상	10%내외	15%내외
	용도지역 변경 없음		20%이상	10%내외	10%내외

       ※ 공공시설과 공익시설의 공공기여비율 조정이 필요한 경우 5% 내에서 조정

  ◦ 공공성 계획 수립 유도 방안

◆ 지역균형발전을 위한 공공기여 기준의 탄력적 운영   - 공공성 있는 용도(종합병원, 컨벤션 등) 설치 ⇒ 기부채납 기준 대지면적에서 제외   - 지역발전 촉진을 위한 전략용도 등 도입 ⇒ 공공기여의 차등적 운용

☐ 공익시설 기부방법

  ◦ 제공방법

당해 부지내	다른 지역
① 건물과 부속 토지 함께 제공 ② 토지 제공 ⇒ 건물은 공공 설치 또는                       사업자 설치후 공공 매입	③ 건물과 부속 토지 함께 제공 ④ 국･공유지내 건물 설치 제공 ⑤ 광역시설 설치 등 지역정비

  ◦ 환산방법 (다른지역 및 건물로 제공시)

    - 당해 개발사업부지 공공기여 토지 가격을 기준으로 제공 규모 환산

2. 도시계획 운영체계 개선

☐ 개선방향

  ◦ 도시계획변경 프로그램의 안정적 운영 ⇒ 협상제도 운영기준(절차서) 마련

  ◦ 협상제도의 투명성, 신뢰성 확보 ⇒ 권역별전략계획 수립

  ◦ 사업실현 지연 및 중첩 규제화 방지 ⇒ 도시계획 수립절차 간소화

☐ 개선내용

  ◦ 협상제도 운영기준

    - 제안요건 및 협상절차 및 방법 등 세부 운영기준 마련

    - 기부량 산정 및 표준협약서 모델 제시

  ◦ 권역별전략 계획

    - 대규모 부지의 개발방향 및 협상 가이드 제시

    - 개발지역 지구단위계획 수립 방향 및 용도변경 이익 사용대상 등 제시

  ◦ 도시계획 절차 개선

    - 서울시/자치구 합동 계획수립 및 전담반(T/F) 운영

    - 개발협상을 위한 사전 협의제도 운영

□ 개선절차

  ◦ 계획수립 절차의 연결성 유지와 절차 단순화로 계획기간 최소화

  ◦ 상호 협상 및 진행과정의 투명화로 사업실현 가능성 증대

현 행
개 선

3. 제도개선 효과

  ◦ 지역발전을 선도할 지역거점 및 중심지의 전략적 육성 실현

  ◦ 절차 단축으로 민간 개발사업의 촉진 및 투자환경 개선

  ◦ 공공 및 민간의 협상을 통한 개발계획의 공공성 확보

  ◦ 용도변경 이익의 사회적, 형평적 배분을 통한 시민 다수의 이익 공유

  ◦ 공익시설 설치 등에 소요되는 공공재정의 절약과 정책실현