서대문 홍은13-25 재건축 구역지정 변경

◈서울특별시고시 제2009-232호

 

주택재건축 정비구역으로 변경지정 및 지형도면

 

서울특별시 서대문구 홍은동 13-25번지 일대 주택재건축정비사업 시행을 위하여 조합설립인가(2003.5.16)를 득한 지역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 제4항 규정에 따라 주택재건축 정비구역으로 변경지정하고, 같은법 제4조제5항 및 「토지이용규제 기본법」 제8조 제2항의 규정에 의한 지형도면을 고시합니다.

2009년 6월 11일

서 울 특 별 시 장

1. 정비구역의 지정

가. 정비구역 명칭 : 홍은6 주택재건축정비구역

나. 정비구역 변경

구분	동명	지번	면적(㎡)	용적율(%)	건폐율(%)	층수(층)	주택 유형	사업 방식	비고
기정	홍은동	13-25	10,839	206.31	20.60	최고13층	단독	주택 재건축
변경	변경 없음		13,020	174.57	23.51	최고13층 (평균10층)	변경 없음

※기정은 조합설립인가(2003.5.16) 당시 계획임

다. 정비구역의 위치 및 면적

구 분	위 치	면 적(㎡)			비 고
		기 정	증 감	변 경 후
변 경	서대문구 홍은동 13-25번지 일대	10,839	증)2,181	13,020	-

라. 정비계획

1) 용도지역 결정(변경)조서

구 분		면 적(㎡)			비 고
		기 정	변 경	변 경 후
합 계		13,020	-	13,020	-
주거 지역	제1종일반주거지역	1,323	감)1,323	-
	제2종일반주거지역 (7층이하)	11,697	증)1,323	13,020

※ 1) 조합설립인가시 : 일반주거지역(10,839㎡)

2) 종세분시 제1종일반주거지역(793㎡), 제2종일반주거지역(10,046㎡)

2) 토지이용계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)			비 율(%)	비 고
		기 정	증(감)	변 경
합 계		10,839.00	증)2,181.00	13,020	100.0
정비기반 시설 등	소 계	859.64	증)1,093.36	1,953	15.0	･공공시설부지 제공면적 = 1,953 - 186 = 1,767㎡ (정비기반시설 내 기존 국․공유지 면적 186㎡는 용적률 인센티브 산정에서 제외)
	도 로	859.64	증)440.36	1,300	9.98
	공 원 (2개소)	-	증)653.00	653	5.02
택 지 (획 지)	소 계	9,979.36	증)1,087.64	11,067	85.0	-
	택 지(1) (획 지)	9,979.36	증)1,087.64	11,067	85.0	-

※ 1) 신설기반시설내 국·공유지는 914㎡이고, 그중 728㎡는 조합설립인가 당시 무허가 건축물이 점유하고 있어, 점유 국·공유지는 매입후 기부채납하고 나머지 186㎡는 용적률 인센티브 산정에서 제외함

2) 정비기반시설 순부담률 13.6%

3) 도시계획시설 결정(변경)조서

4) 건축물 정비․개량 및 건축시설계획

가) 기존건축물의 정비․개량계획

결정 구분	구역구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)		합계	존치	개수	철거 후 신축	철거이주
기정	홍은제2주택 재건축정비구역	10,839	홍은동 13-25번지 일대	85			철거 : 85개동
변경	홍은제6주택 재건축정비구역	13,020	홍은동 13-25번지 일대	100	-	-	철거 : 100개동	-

나) 건축시설계획

결정 구분	가구 또는 획지 구분		위 치	연면적	주 된 용 도	건폐율	용적률	층수 (지상)
	명칭	면 적(㎡)
신규	획지1	11,067.0	홍은동 13-25번지 일대	33,000㎡이하 (31,372.625㎡)	공동주택	30%이하 (23.51%)	180%이하 (174.57%)	평균10층 (최고13층)
주택의 규모 및 규모별 건설비율			• 총세대수 : 199세대(분양 164, 임대 35) - 전용면적 60㎡이하 : 44세대 (22.1%, 임대 20세대 포함) - 전용면적 60∼85㎡이하 : 115세대 (57.8%, 임대 15세대 포함) - 전용면적 85㎡초과 : 40세대 (20.1%) • 건설비율(연면적, 임대주택 포함) - 전용면적 85㎡이하 세대수 건설비율 : 79.9% (기준:60%이상) - 전용면적 85㎡이하 연면적 건설비율 : 73.3% (기준:50%이상) ※세부개발계획 수립 및 건축계획 시 조정될 수 있음
건축물 높이완화에 관한 계획			• 건축물 층수완화 : 서울시 도시계획조례 제28조 제1항 제4호 가목에 의한 평균층수 10층 이하로 완화 적용 • 일조완화 : 건축법 시행령 제86조제5항에 의한 공원의 일조 완화 적용.
건축물의 건축선에 관한 계획			• 서울시 건축조례 제25조의 2항 및 [별표4]의 대지안의 공지기준 - 인접대지 및 도로경계선으로 부터 3m 이상 이격하여 계획함
건축물 높이완화에 관한 계획			• 건축법시행령 제86조 제5항의 규정에 따라 공원의 일조 확보관련 건축물높이 제한 완화(소공원 등에 인접한 아파트)

※ 1) 임대주택의 경우 용적률을 완화 받고 임대주택 토지부분은 기부채납하기로 함

2) 임대주택을 포함한 용적률은 204.42%임

 

￭ 개발가능용적률 산정

구 분	산 정 내 용
토지이용계획	계(구역면적)	택지(공동주택)	계획 정비기반시설
	13,020㎡	11,067㎡	1,953㎡
공공시설부지 제공 면적	• 계획 정비기반시설 면적 - 계획 기반시설내 국공유지(도로) = 6,960㎡ - 260㎡ = 6,700㎡ (20.1%)
개발가능(상한) 용 적 률 산 정	• 개발가능용적률 = 계획용적률 × (1+1.3α) = 170% × (1 + 1.3 × 0.159) = 205.14% ⇒ 적용 상한용적률 174.57% 이하(임대제외) * α = 공공시설부지 제공 면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적 = 1,767㎡ / 11,067 = 0.159 • 건축계획용적률 = 174.57%(임대주택 포함시 204.42%)

￭ 임대주택에 관한계획

구 분	주 요 내 용
용적률 증가분	기존 용적률	57.30%
	계획 용적률	174.57%
	증가된 용적률	117.27%
증가용적률 25%	117.27% × 25% = 29.32%
연면적 환산	11,067㎡ × 29.32% = 3,244.844㎡
임대주택 확보계획	∙ 연면적 : 3,303.125㎡ ∙ 세대수 : 35세대 - 전용 59.985㎡ : 20세대 (57.14%) - 전용 84.985㎡ : 15세대 (42.86%)

5) 정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	홍수 등 취약요인 에 대한 검토결과
주택재건축 정비사업	구역지정(변경)고시일 부터 4년이내	홍은6 주택재건축 정비사업주택조합	•현황 : 105세대 •계획 : 199세대 •증가세대수 : 94세대 (임대 35세대 포함)	여름철 우천시 지붕 및 담장등이 붕괴할 위험 있음

3. 지형도면의 작성

「토지이용규제 기본법」 제8조의 규정에 따라 지형도면을 작성하여 서울특별시 주거정비과 및 서대문구 주택과에 비치 및 열람