서울시, 뉴타운․재개발 실태조사 1년 추진경과 발표

 

서울시, 뉴타운․재개발 실태조사 1년 추진경과 발표

 

        - '12. 7월부터 현재까지 총 308개 구역 실태조사 실시, 이 중 138개 완료

 

         - 나머지 170개 구역 대부분은 9월까지 완료하고, 추가 신청분은 12월 목표 추진

 

       - 그동안 주민설명회 532회, 실태조사관 1,900명 622회 현장 활동 등

 

        - 개인 추정분담금 우편 통보 등 지속적인 개선으로 투명성 강화 및 내실 기해

 

       - 추진주체 있는 구역 '주민협의체' 성해 실태조사 전 과정에 주민 참여토록

 

        - 주민의견청취 절차 없는 추진주체 있는 구역, 실태조사 후 찬반결정 관련 지원

 

        - 추진주체 없는 구역, 사업추진 찬성비율 50% 이상 정비계획 수립비용 등 지원

 

          - 추진위원회 사용비용 3개 구역 약 11억원 첫 신청, 철저한 검증거쳐 보조 예정

 

        - 추진․해제구역 속속 결정되고 있는 만큼 각각에 대한 구체적인 지원도 본격화

 

- 시민 1,000명 대상 여론조사, '뉴타운․재개발 수습방안 70%가 필요하다'

 

- 시, “신속한 실태조사와 후속지원으로 정비사업으로 인한 주민 갈등 지속적 해소”

 

 

      □ 작년 7월에 본격화된 서울시 뉴타운․재개발 실태조사가 1년을 맞고오는 12월을 목표로 마무리에 박차를 가하고 있는 가운데, 서울시가 지난 1년 간의 추진경과를 발표했다.

     □ 서울시는 '12.1.30「뉴타운․재개발 수습방안」발표 이후 지난해 7월부터 지금까지 실태조사 대상 총 571개 구역 중 308개 구역에 대한 실태조사를 실시해 이 중 138개를 완료하고, 나머지 170개 구역에 대한 실태조사를 차질없이 추진 중이라고 8일(목) 밝혔다.

 

        ○ 앞서 서울시는 뉴타운․재개발․재건축 총 1,244개 구역 중 관리처분인가신청 이전 단계에 있는 정비(예정)구역 571개소를 실태조사 대상으로 정한 바 있다. 관리처분인가 단계에선 개별 분담금이 확정되기 때문에 별도의 실태조사가 필요 없어 그 이전 단계까지로 대상을 정했다.

 

      □ 이 중 대부분은 9월까지 완료하고, 6월 이후 추가신청분 등은 12월 완료를 목표로 총력을 기울여 추진 중이다.

 

     □ 이렇게 되면 당초 계획대로 관리처분인가 신청 이전 단계에 있는 정비(예정)구역에 대한 실태조사가 모두 마무리 되는 셈이다.

 

    □ 실태조사 대상 571개소 중 추진위나 조합 등 추진주체가 없는 구역은 266개로서, 선별조사로 183개(나머지구역은 조사제외)에 대해 실태조사를 추진하고 있다. 해제 신청된 구역을 포함해 130개가 완료되고, 현재 53개가 진행 중이다.

 

     □ 추진주체가 있는 구역은 신청을 한 125개 구역을 대상으로 조사를 실시하고 있다. 이중 8개는 조사를 완료하고, 117개가 진행 중이다.

     □ 특히, 추진주체가 있는 구역의 실태조사는 법령상 자치구 업무이나, 통일성 확보 및 통합적인 공정관리를 위해 시 차원에서 지원하고 있다.

 

     □ 서울시는 시 직원 52명, 실태조사관 112명 등 가용인력을 총 투입하고, 시 직원 1인당 2~3개 구역씩 전담구역을 지정해 공정관리 지원, 주민설명회, 주민협의체 참여 등 실태조사 전반에 걸쳐 지원하고 있다.

 

     □ 그동안 주민설명회는 532회(주민 연 3만4,000여명 참석), 주민협의체 회의는 115개 구역에 332회 개최했으며, 사업성분석 T/F 회의 등도 200여회 개최했다.

 

     □ 실태조사관은 1년 동안 1,900여명이 622회에 걸쳐 현장에 나가 주민들의 이해를 도왔으며, 실태조사관계자 교육 및 워크숍 등도 연간 102회(3,200여명 참석) 진행해 전문성을 갖춘 꼼꼼한 조사가 이뤄지도록 했다.

 

           <개인 추정분담금 우편 통보 등 지속적인 개선으로 투명성 강화 및 내실 기해>

     □ 서울시는 특히 이 과정에서 처음 방법에 머무르지 않고 현장에서 발견되는 문제점들은 지속적으로 보완․개선해 가며 실태조사의 투명성과 공정성을 강화하고 내실화에 만전을 기하고 있다.

 

        ○ 서울시는 주거재생정책관 주재로 매주 공정관리 T/F회의를 실시해 공정관리 총괄 점검 및 개선책 등을 마련하고 있으며, 현재까지 26회의 T/F회의를 실시했다.

     □ 예컨대, 인터넷 확인이 어려운 주민들을 위해 그동안 클린업시스템을 통해서만 확인하도록 했던 개인별 추정분담금을 7월부터 우편으로 통보하도록 개선했다.

 

      ○ 기존에는 재산가치가 유사한 토지를 몇 개의 표본지로 묶은 표본지 분담금을 우편으로 통보했다.

 

     □ 또, 추정분담금을 산정하는 토대가 되는 기준공사비도 국토교통부의 2013년 기본형건축비고시 내용과 금년도 물가인상분 3% 정도를 반영해 370만원에서 380만원으로 조정, 추정분담금의 신뢰성을 높였다.

 

     □ 실태조사 가이드라인(520여쪽), 감정평가기준, Q&A 등을 클린업 시스템과 시․구 홈페이지에 전면 공개하고 있으며, 실무검토회의를 운영해 55개의 사업성분석 항목과 건축도면, 계약사항 등 구역별 특이사항 등의 입력사항을 철저히 검토하도록 했다.

 

       ○ 실무검토회의는 실무위원(전문가 2명, 직원 2명)으로 구성된다.

 

     □ 아울러 주민의 요구가 있을 경우 실태조사 자료를 클린업시스템에 입력할 때 주민이 직접 참석해 확인할 수 있도록 했다.

 

        ○ 이는 실태조사 결과의 정확성과 투명성을 강화하고 구역별 특이사항이 반영되었는지 여부를 확인하려는 민원을 감안해 취한 조치이다.

 

 

           <추진주체 있는 구역 '주민협의체' 구성해 실태조사 전 과정에 주민 참여토록>

     □ 서울시는 추진주체가 있는 구역의 경우 찬․반 주민 간 갈등이 심한 점을 감안, 찬․반 주민대표, 실태조사관 및 시․구가 참여하는 '주민협의체'를 구성해 실태조사 전 과정에 주민이 참여하도록 하고 있다.

 

     □ 주민협의체를 통해 찬․반 주민간 갈등요인을 분석하고, 이미 계약된 공사비, 종전자산, 분양가 등 사업성분석 주요 항목의 반영, 이해와 협의과정 등을 거치면서 갈등을 완화하고 있다.

 

     □ 이러한 주민협의체 운영기간은 50일 이내, 3회 개최를 기준으로 하고 있으나 찬․반간 이해 및 승복과정 도출을 위해 갈등이 심한 구역은 기준을 초과하더라도 연장 운영하고 있다.

 

        ○ 시는 그럼에도 불구하고 갈등이 심한 구역은 전문가가 추가로 투입된 확대협의체를 구성해 집중 관리할 예정이다.

 

      □ 또, 협의가 완료된 이후에도 이의제기, 주민갈등이 지속되는 사례가 있어 주민통보 전에 이의제기 사항에 대해 재검증하는 절차를 신설, 운영하고 있다. 이때는 주민협의체 회의와 사업성분석 T/F회의 절차를 다시 거쳐 확정하게 된다.

 

      □ 한편, 이와 관련해 서울시가 추진주체가 있는 구역 주민 1,000명을 대상으로 서울시의「뉴타운․재개발 수습방안」과 관련한 인지도 및 필요성 등에 대한 여론조사를 실시한 결과, 정비사업에 대한 직접적 이해관계가 클수록 인지도가 높은 것으로 나타났다. 토지등소유자가 73%로 가장 높았고 세입자 51%, 일반시민이 45%였다.

 

        ○ 여론조사는 ‘13.3.23~5.5 추진주체가 있는 구역의 토지등소유자 250명, 세입자 250명, 일반시민 500명 총 1,000명을 대상으로 한국사회여론연구소(KSOI)가 면접원 가구 방문 및 전화 조사를 통해 실시했다.

 

     □ 또 수습방안에 대한 취지에 대해 주민 77%가 '주민 뜻에 따라 정비사업의 진로결정을 하기 위한 것'으로 인식하고 있었고, 17%가 '사업중단을 위한 것'으로 이해하는 것으로 나타났다.

 

     □ 수습방안의 필요성에 대해서는 '부동산 경기침체와 영세 가옥주의 거주자 보호를 위해 필요하다(70%)'는 의견이 '수습방안이 오히려 집값 하락을 부추기고 주택소유자의 불안심리를 가중시켜 필요없다(25%)'는 의견보다 높았다.

 

       ○ 또한, 사업추진 희망여부에 대해서는 사업추진희망 62%(소유자 70%, 세입자 54%), 사업중단희망 38%(소유자 29%, 세입자 46%)로 사업추진희망이 더 높게 나타났다.

 

     □ 서울시는 실태조사 후에도 추진주체가 있는 구역과 추진주체가 없는 구역의 각 상황에 맞게 다양한 후속지원을 하고 있다.

 

 

            <주민의견청취 절차 없는 추진주체 있는 구역, 실태조사 후 찬반결정 관련 지원>

      □ 먼저 추진주체가 있는 구역은 공공주도의 주민의견청취 절차가 없어 실태조사 후 사업추진과 해산 여부가 바로 결정이 안 나는 만큼, 찬반의사 결정과 관련한 지원을 한다.

 

      ○ 추진주체가 없는 구역은 공공주도의 찬․반 투표를 통해 사업추진과 해산 여부가 바로 결정되지만, 추진주체가 있는 구역은 추진위원회나 조합의 해산을 희망할 경우 주민 스스로 과반수의 해산동의서를 징구하도록 하고 있어 찬․반 주민간 갈등이 계속될 우려가 있어 이를 지원하는 것이다.

 

      □ 예컨대 실태조사 결과통보 후에 주민센터에 5일 이상 상담부스를 운영해 실태조사관이 상주하면서 1:1상담이나 전화 상담을 실시하고, 전체 주민에 대한 주민설명회와 함께 5인 이상이 요청할 경우 실태조사관이 소규모 주민설명회를 수시로 개최하도록 하고 있다.

 

     □ 또, 실태조사 구역이 많아 자치구에서 자체적으로 실태조사 콜센터 운영 및 전용간행물, 포스터 등을 제작할 경우 그 비용을 지원하고 있다.

 

      □ 조합(추진위원회)이 조합원(토지등소유자)명부 제공을 거부할 경우 추진주체에 대해서는 행정조치와 함께 구청장이 직접 명부를 제공하도록 할 계획이다.

 

       ○ 다만, 조합원명부에는 개인정보가 포함되어 있기 때문에 실태조사 신청인 대표 등이 해산동의서 징구 등의 목적으로 신청하는 경우로 제한한다.

     □ 서울시는 추진주체가 있는 구역은 사업추진과 해제를 같은 비중으로 놓고 지원할 계획으로, 사업추진 시엔 절차 간소화, 운영비용 융자 지원 등을 강화하고 해제를 위한 비대위의 적법한 해산동의서 징구 활동도 지원한다.

 

           <추진주체 없는 구역, 사업추진 찬성비율 50% 이상 정비계획 수립비용 등 지원>

      □ 추진주체가 없는 구역에 대해서는 주민의견청취 결과를 토대로 사업추진희망비율(추진율)에 따라 기준을 달리해 지원한다.

 

     □ 주민의견청취 결과 추진율이 50% 이상인 구역은 추진의사가 확고한 만큼 정비계획 수립비용 및 추진위원회 구성을 우선 지원한다.

 

     □ 반면, 추진율 50%미만 구역은 구청장이 주민추진의지를 우편조사를 통해 재확인 하도록 해 이때 추진율이 50%이상이 되는 경우에만 지원한다.

 

            <추진위원회 사용비용 3개 구역 약 11억원 첫 신청, 철저한 검증거쳐 보조 예정>

      □ 한편, 서울시는 승인이 취소된 추진위원회의 사용비용을 70%이내에서 보전해 주기로 결정한 이후, 처음으로 3개 구역(약 11억원)이 신청해 자치구 검증위원회의 철저한 검증을 거쳐 보조할 계획이라고 밝혔다.

 

         ○ 사용비용 보조대상은 추진위원회가 승인되고 취소될 때까지 업무수행을 위해 적법하게 사용한 비용으로써, 검증위원회에서 결정된 비용의 70% 이내에서 보조하기 위해 올해 예산으로 39억 원을 확보했다.

        ○ 사용비용 보조신청은 승인이 취소된 추진위원회에서 대표자 선정 등 사용비용 보조금 관련 의결을 거쳐 대표자가 신청하면 된다.

 

     □ 아울러, 수도권 3개(서울․인천․경기)시․도에서는 조합 해산 시 사용비용으로 인한 갈등이 심각하다는 데에 인식을 같이 하고, 시공사가 조합 채권을 포기할 경우 법인세를 감면받는 갈등해소 방안을 정부와 국회에 건의해 논의 중에 있으며, 9월 정기국회에서 반드시 처리될 수 있도록 정부와 국회에 지속적으로 협의할 계획이다.

 

     □ 또, 추진구역과 해제구역이 속속 결정되고 있는 만큼 각각에 대한 구체적인 지원에도 본격적으로 나선다.

 

     □ 즉, 추진을 원하는 구역은 사업이 원활히 진행될 수 있는 방향으로 지원하고, 해제를 원하는 구역은 개인 재산권 행사를 보장하면서도 노후한 기반시설들에 대해선 시가 적극적으로 정비해 침체된 주거지 재생에 활력을 불어넣는다는 계획이다.

 

      □ 우선 그동안 지지부진했던 정비사업을 주민 합의를 통해 사업을 추진하는 구역은 상가 미분양 부담을 줄이기 위해 비주거시설 내 오피스텔 10%를 허용하고, 융자 지원도 기존 11억 원에서 2배가 넘는 최대 30억 원까지 늘렸다. 금리도 연4~5%에서 3~4%로 낮춰 이자 부담을 줄이고, 경미한 정비계획 변경은 도시계획심의를 생략해 사업이 원활하고 신속하게 추진될 수 있도록 했다.

     □ 또, 해제를 결정하는 구역은 건축허가 제한이 없어져 자유로운 재산권 행사가 가능하게 됨에 따라 개량․신축 등 개별적인 건축을 할 수 있고, 주민들이 동의 할 경우 대안사업 추진을 통해 기반시설 및 공동이용시설 등 필요한 시설은 시가 지원한다.

 

        ○ 2011년부터 현재까지 해제된 구역은 150개 구역으로, 정비예정구역 303개소 중 121개소가, 정비구역 307개소 중엔 29개소가 해제됐다. 연도별로는 '11년 31개소, '12년 26개소, '13년 93개소이다.

        ○ 해제된 구역 중 10개소에서 대안사업인 주거환경관리사업이 추진 중이며, 앞으로도 지속적으로 확대해 나갈 예정이다.

 

     □ 이때, 해제지역 난개발 방지를 위해 건축가이드라인 등 계획적 건축을 유도하고, 주택개량 상담창구 운영 등 주택개량 지원방안을 마련해 시행한다.

 

       ○ 또한, 찾아가는 주민설명회 및 우수사례 견학 등을 통해 대안사업에 대한 홍보와 이해를 높여 해제지역에 대한 주거환경개선과 이웃 간 공동체 형성을 도모 할 계획이다.

 

     □ 진희선 서울시 주거재생정책관은 “현재 진행 중인 실태조사를 올해 안에 끝내는 것을 목표로 최선의 노력을 기울이고 있다”며 “이후 후속 지원에도 집중해 정비사업으로 인한 주민 갈등을 지속적으로 해소해 나가겠다”고 말했다.