「주택법」 제16조제1항 및 같은 법 시행령 제15조제1항에 따라 단독주택 20호 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 1만제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받도록 되어 있는바, 단독주택 12호와 제2종 근린생활시설(사무실) 6동을 함께 건축하고자 산지를 전용하여 위 건축물들이 들어서는 부지를 조성함에 있어, 위 건축물 총 18동이 들어서는 부지 전체를 합산하면 부지 면적이 1만제곱미터를 초과하나, 이 중 제2종 근린생활시설(사무실) 6동을 제외하면 그 부지 면적이 1만제곱미터 미만인 경우, 이러한 건축물 부지 조성사업이 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인지? 주택법 제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 「지방자치법」 제175조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장 2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수 ② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다. ③ 주택건설사업을 시행하려는 자는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있다. 이 경우 제2항에 따른 서류와 함께 다음 각 호의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 1. 공구별 공사계획서 2. 입주자모집계획서 3. 사용검사계획서 ④ 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤ 제1항 또는 제3항의 사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 하는 데에 적합하도록 수립되어야 하며, 그 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획 등이 포함되어야 한다. ⑥ 사업계획승인권자는 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 송부하여야 한다. 제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다. <개정 2018.2.9> 1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다. 가. 법 제2조제24호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(일단)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택 나. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥 2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다. 가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택 1) 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상일 것 2) 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것. 다만, 해당 주택단지의 진입도로가 두 개 이상인 경우에는 다음의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4미터 이상 6미터 미만으로 할 수 있다. 가) 두 개의 진입도로 폭의 합계가 10미터 이상일 것 나) 폭 4미터 이상 6미터 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200미터 이내일 것 나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역에서 같은 조 제2호가목에 따른 주거환경개선사업(같은 법 제23조제1항제1호에 해당하는 방법으로 시행하는 경우만 해당한다)을 시행하기 위하여 건설하는 공동주택. 다만, 같은 법 시행령 제8조제3항제6호에 따른 정비기반시설의 설치계획대로 정비기반시설 설치가 이루어지지 아니한 지역으로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정ㆍ고시하는 지역에서 건설하는 공동주택은 제외한다. ② 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 면적"이란 1만제곱미터를 말한다. ③ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2017.10.17> 1. 330만제곱미터 이상의 규모로 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 또는 「도시개발법」에 따른 도시개발사업을 추진하는 지역 중 국토교통부장관이 지정ㆍ고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우 2. 수도권(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 말한다. 이하 같다) 또는 광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 차원의 조정이 필요하여 국토교통부장관이 지정ㆍ고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우 3. 다음 각 목의 자가 단독 또는 공동으로 총지분의 50퍼센트를 초과하여 출자한 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 자산관리회사가 한국토지주택공사인 경우만 해당한다)가 「공공주택 특별법」 제2조제3호나목에 따른 공공주택건설사업(이하 "공공주택건설사업"이라 한다)을 시행하는 경우 가. 국가 나. 지방자치단체 다. 한국토지주택공사 라. 지방공사 ④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것 나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것 2. 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우 ⑤ 제1항 및 제4항에 따른 주택건설규모를 산정할 때 다음 각 호의 구분에 따른 동일 사업주체(「건축법」 제2조제1항제12호에 따른 건축주를 포함한다)가 일단의 주택단지를 여러 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우에는 전체 구역의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정한다. 이 경우 주택의 건설기준, 부대시설 및 복리시설의 설치기준과 대지의 조성기준을 적용할 때에는 전체 구역을 하나의 대지로 본다. 1. 사업주체가 개인인 경우: 개인인 사업주체와 그의 배우자 또는 직계존비속 2. 사업주체가 법인인 경우: 법인인 사업주체와 그 법인의 임원 ⑥ 법 제15조제2항에서 "주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류"란 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 말한다. 1. 주택건설사업계획 승인신청의 경우: 다음 각 목의 서류. 다만, 제29조에 따른 표본설계도서에 따라 사업계획승인을 신청하는 경우에는 라목의 서류는 제외한다. 가. 신청서 나. 사업계획서 다. 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도 라. 공사설계도서. 다만, 대지조성공사를 우선 시행하는 경우만 해당하며, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 한다. 마. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제96조제1항제3호 및 제97조제6항제3호의 사항을 적은 서류(법 제24조제2항에 따라 토지를 수용하거나 사용하려는 경우만 해당한다) 바. 제16조 각 호의 사실을 증명하는 서류(공동사업시행의 경우만 해당하며, 법 제11조제1항에 따른 주택조합이 단독으로 사업을 시행하는 경우에는 제16조제1항제2호 및 제3호의 사실을 증명하는 서류를 말한다) 사. 법 제19조제3항에 따른 협의에 필요한 서류 아. 법 제29조제1항에 따른 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류 자. 주택조합설립인가서(주택조합만 해당한다) 차. 법 제51조제2항 각 호의 어느 하나의 사실 또는 이 영 제17조제1항 각 호의 사실을 증명하는 서류(「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업 등록을 한 자가 아닌 경우만 해당한다) 카. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류 2. 대지조성사업계획 승인신청의 경우: 다음 각 목의 서류 가. 신청서 나. 사업계획서 다. 공사설계도서. 다만, 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 국토교통부령으로 정하는 도서로 한다. 라. 제1호마목ㆍ사목 및 아목의 서류 마. 조성한 대지의 공급계획서 바. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류 단독주택 12호와 제2종 근린생활시설(사무실) 6동을 함께 건축하고자 산지를 전용하여 위 건축물들이 들어서는 부지를 조성함에 있어, 위 건축물 총 18동이 들어서는 부지 전체를 합산하면 부지 면적이 1만제곱미터를 초과하는 경우, 이 중 제2종 근린생활시설(사무실) 6동을 제외하면 그 부지 면적이 1만제곱미터 미만인 경우라고 하더라도, 이러한 건축물 부지 조성사업은 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상에 해당한다고 할 것입니다.안건번호 법제처-12-0230 요청기관 경기도 여주군 회신일자 2012. 5. 11. 법령 「 주택법」 제16조 안건명 여주군 - 산지를 전용하여 주택과 근린생활시설(사무실)을 함께 건축하는 경우 사업계획승인 시 근린생활시설 부지 면적 합산 여부(「주택법」 제16조 등 관련) 질의요지
회답
이유
「주택법」 제16조제1항 및 같은 법 시행령 제15조제1항에 따르면 20호 이상의 단독주택건설사업을 시행하려는 자 또는 1만제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 특별시장 등 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 함)로부터 사업계획승인을 받아야 하는데, 이러한 사업계획승인 대상과 관련하여 같은 법 제2조제1호에서 “주택”에 대한 정의 규정을 두고 있을 뿐 “대지” 또는 “대지조성사업”에 대한 정의나 그 적용 범위를 명시하지는 아니하고 있는바, 이 건 질의와 같이 단독주택과 사무실을 합산하여 건축물 수가 20동에는 이르지 못하나, 주택과 함께 건축되는 제2종 근린생활시설(사무실) 부지면적을 합산하면 부지가 1만제곱미터를 초과하는 경우 사업계획승인 대상인지가 문제됩니다.
우선, 제2종 근린생활시설(사무실)이 「주택법」상 사업계획 승인과 관련하여 어떻게 규정되어 있는지를 살펴보면, 같은 법 제2조제6호에서는 “주택단지”를 “같은 법 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설(福利施設)을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지”로 정의하고 있고, 같은 조 제9호에서는 “복리시설”이란 “주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각 목의 공동시설을 말한다”고 하고 있으며, 같은 호 가목에서 “어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당”을, 나목에서 “그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설”을 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택법」 제2조 및 제21조 등에 따라 주택의 건설기준, 부대시설·복리시설의 범위·설치기준, 대지조성의 기준 등에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정한 「주택건설기준 등에 관한 규정」(이하 “주택건설규정”이라 함) 제5조에서는 “「주택법」 제2조제9호나목에서 “대통령령으로 정하는 공동시설”이란 다음 각 호의 시설 및 그 부속용도로 이용하는 시설을 말한다”고 하면서 같은 조 제1호에서 “「건축법 시행령」 별표 1에 따른 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설(장의사·총포판매소·단란주점·안마시술소·안마원 및 고시원을 제외함)”을 규정하고 있습니다.
위와 같이, 「주택법」 제2조제9호에서 “복리시설”을 “주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각 목의 공동시설”이라고 하면서 가목에서 근린생활시설을 명시하고 있고, 나목에서는 “그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설”이라고 하여 해당 규정의 위임에 따른 주택건설규정 제5조에서 제2종 근린생활시설(사무실)을 포함하도록 규정하고 있는바, 어떤 사항을 법률에서 명령에 위임하면서 사용하는 “∼로서 대통령령으로 정하는 사항”의 입법 형식은 법률에서 대통령령으로의 위임시 일반적·포괄적 위임이 아닌 구체적 사항에 관해 위임이 있어야 할 것이어서 그 위임의 범위를 구체적으로 정하기 위한 것이라는 회신례에서 보는 바와 같이(2011. 10. 20. 회신 법제처 11-0528 해석례 등 참조), 「주택법」 제2조제9호의 위임에 따라 규정된 주택건설규정 제5조 역시 같은 맥락에서 “그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설”을 제한적으로 열거하고 있는 것으로 볼 수 있으므로, 제2종 근린생활시설(사무실)은 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설인지에 대한 별도의 판단 없이도 「주택법」 제2조제9호 및 주택건설규정 제5조에 따른 복리시설에 해당한다고 보아야 할 것입니다.
그렇다면, 「주택법」상 복리시설인 제2종 근린생활시설(사무실)의 부지면적을 사업계획승인 시 합산하여야 하는지에 대해 살펴보면, 같은 법 제16조제4항에서는 사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 하는 데에 적합하도록 수립되어야 하고 그 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획 등이 포함되어야 한다고 규정하여 사업계획에 주택에 관한 사항 뿐 아니라 복리시설의 설치에 관한 계획도 포함하도록 하고 있고, 「주택법 시행령」 제15조제5항에서는 주택건설사업계획(주택건설사업에 필요한 대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우를 포함함) 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 제출하여야 하는 서류로서 제1호에서 주택건설사업계획 승인신청의 경우 주택건설사업계획승인신청서, 주택건설사업계획서, 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서(대지조성공사를 우선 시행하는 경우에 한함) 등을, 제2호에서 대지조성사업계획 승인신청의 경우 대지조성사업계획승인신청서, 대지조성사업계획서, 대지조성공사설계도서 등을 규정하여, 같은 법 시행규칙 제9조제1항 및 제4항에서 위 주택건설사업계획승인신청서, 주택건설사업계획서 및 위 대지조성사업계획승인신청서, 대지조성사업계획서를 모두 별지 제12호서식에 의하도록 하였는데, 별지 제12호서식에서는 “사업계획개요”를 기재하도록 하면서 “사업계획개요”에 복리시설분양시설 기재란을 두고, 하단에 “어린이놀이터ㆍ운동장ㆍ주민운동시설ㆍ경로당ㆍ주민공동시설ㆍ보육시설ㆍ문고ㆍ유치원ㆍ근린생활시설ㆍ그 밖의 시설로 구분하여 적습니다”고 되어 있는 것을 볼 때, 주택건설사업이나 대지조성사업 승인신청시 모두 근린생활시설에 관한 사항이 정하여져 있는 경우 이를 사업계획승인신청서 등에 기재하도록 한 것으로 보입니다.
또한, 주택건설규정 제8조제1항에서는 복리시설의 설치를 위하여 따로 구획·양여하는 토지를 제외하고는 주택단지는 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호의 규정에 의하여 이를 하나의 대지로 보도록 하고 있고, 「주택법」 제22조제1항에서는 같은 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설되는 주택을 설계하는 자는 대통령령으로 정하는 설계도서 작성기준에 맞게 설계하여야 한다고 하면서, 별도의 괄호를 두어 사업계획승인을 받아 건설되는 주택에 부대시설과 복리시설을 포함하도록 하고 있습니다.
위의 규정들을 종합하여 살펴보면, 주택과 함께 제2종 근린생활시설(사무실)을 건축하고자 산지를 전용하여 이러한 건축물들을 위한 부지를 조성하는 경우, 주택과 함께 건설되는 제2종 근린생활시설(사무실)을 포함하여 전체를 주택단지로 보고 이러한 주택단지 건설을 위한 부지가 사업계획승인 대상인지 여부를 판단하도록 하고 있는 것으로 보입니다.
이는 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 제도의 취지가, 일정 호수 이상의 주택건설사업이나 일정 면적 이상의 대지조성사업을 시행함에 있어 미리 사업계획을 승인받도록 하여, 주택건설공사의 경우 같은 법 제20조제1항에 따라 일정 자격을 가진 건설업자로 하여금 건설공사를 시행하도록 하는 등의 제도적 장치를 두어 주택 또는 대지로서의 안전성 및 주거 편의성 등을 확보하도록 함과 동시에, 같은 법 제17조제1항에 따라 「산지관리법」에 따른 산지전용허가 등 다른 법률에 따른 각종 인가·허가 등이 의제되도록 하여 효율적이고 신속한 사업 진행을 도모하도록 한 것으로 보이는바, 이러한 사업계획승인제도의 취지를 고려할 때, 사업계획 승인 대상인 대지조성사업의 범위 확정에 있어 주택 및 제2종 근린생활시설(사무실)을 같이 건축하는 경우 굳이 해당 건축물의 용도별로 구분하여 단지 순수한 주택건설을 위한 부지만을 대상으로 한정하여야 한다고 볼 근거를 찾기 어렵다고 할 것입니다.
따라서, 단독주택 12호와 제2종 근린생활시설(사무실) 6동을 함께 건축하고자 산지를 전용하여 위 건축물들이 들어서는 부지를 조성함에 있어, 위 건축물 총 18동이 들어서는 부지 전체를 합산하면 부지 면적이 1만제곱미터를 초과하는 경우, 이 중 제2종 근린생활시설(사무실) 6동을 제외하면 그 부지 면적이 1만제곱미터 미만인 경우라고 하더라도, 이러한 건축물 부지 조성사업은 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상에 해당한다고 할 것입니다.
