「부동산 공시가격 현실화 계획」및 「재산세 부담 완화 방안」발표 -20.11.3.

 

□국토교통부(장관 김현미)와 행정안전부(장관 진영)는 11.3일 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립․발표하고,

 

ㅇ 서민 주거안정과 공시가격 현실화에 따른 세부담을 완화하기 위해 ’재산세 부담 완화방안’을 함께 발표하였다.

 

 

□공시가격은 조세․복지 등 우리사회 여러 분야에 활용되는 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성 등을 담보하는 기반이나,

 

ㅇ 그간 50∼70% 수준의 낮은 시세반영률, 유형․가격대별 현실화율 격차 등 불형평․불균형 문제가 계속 지적되어 왔다.

 

□이에, 국토부는 작년 12월 ‘부동산 공시가격 신뢰성 제고방안’을 통해 현실화 계획 수립을 제기하였으며, 금년 4월 부동산공시법 개정으로 법적 근거도 마련되었다.

 

ㅇ국토연구원 등 연구를 통해 마련된 계획안은 관계기관 협의, 공청회(10.27), 중앙부동산가격공시위원회 심의(10.28)를 거쳐 확정되었다.

 

□부동산 공시가격은 시세의 90% 수준까지 점진적으로 현실화된다.

 

ㅇ‘20년 기준 공시가격의 현실화율은 토지 65.5%(표준지 기준), 단독주택 53.6%(표준주택 기준), 공동주택 69.0% 수준이나, 현실화가 완료되면 90%로 유형별로 동일한 수준이 된다.

 

ㅇ시세 반영률 목표치인 90%는 부동산공시법 상 적정가격*을 공시하도록 한 법률 취지에 따라 최대한 시세를 반영하되, 공시가격 조사․산정 과정에서 발생할 수 있는 오차를 감안하였다.

 

*(적정가격) 통상적 시장에서 정상적 거래가 이뤄질 경우 성립 가능성이 가장 높은 가격

 

□현실화 목표를 달성하면, 유형별 현실화율의 형평성을 확보할 뿐만 아니라 가격대별로 공시가격의 시세 반영률에서 차이가 있던 문제도 개선된다.

 

□현실화율은 평균적으로 연간 약 3%p씩 제고된다.

 

ㅇ이렇게 되면 공동주택은 가격대별로 5~10년, 단독주택은 7~15년, 토지는 8년에 걸쳐 현실화 목표를 달성한다.

 

□(시세 9억원 미만 주택) 개별부동산간 현실화율의 편차가 넓게 분포하는 점을 고려하여 초기 3년간(‘21∼’23) 유형내에서 현실화율의 균형성을 제고하고, 이후 연간 약 3%p씩 현실화율을 제고한다.

ㅇ‘20년 기준 시세 9억원 미만 공동주택의 평균 현실화율이 68.1% 수준으로, ’23년까지 70%를 목표로 균형성을 확보한 이후 ‘30년까지 90% 목표를 달성한다.

 

ㅇ평균 현실화율이 52.4%인 시세 9억원 미만 단독주택은 ‘23년까지 55%를 목표로 균형성을 확보하고 ’35년까지 90%를 달성한다.

 

□(시세 9억원 이상 주택) 9억원 미만에 비해 높은 균형성을 확보하고 있는 만큼, ‘21년부터 연간 약 3%p씩 현실화하게 된다.

 

ㅇ공동주택의 경우 시세 9∼15억원 구간은 7년간, 현실화율이 높은 15억원 이상은 5년에 걸쳐 목표에 도달하며,

 

ㅇ 같은 가격대의 단독주택은 유형간 형평성과 함께 상대적으로 낮은 현실화율을 고려하여 시세 9~15억원 구간은 10년, 15억원 이상은 7년 동안 현실화한다.

 

□(토지) 단위면적당 가격을 공시하는 토지의 경우에는 이용상황별 편차가 크지 않은 점*을 고려하여 시세 9억원 이상 주택과 동일하게 ‘21년부터 연간 약 3%p씩 현실화한다.

 

*`20년 현실화율(%) : 주거용 64.8, 상업용 67.0, 공업용 65.9, 농경지 62.9, 임야 62.7

 

□현실화 방식은 유형별 제고 폭의 형평성을 확보하되, 동일 유형 내에서 가격대간 균형성을 조기 확보할 필요성도 고려하였다.

 

ㅇ연간 현실화 제고폭(약 3%p)은 현실화 기간이 너무 장기화되지 않으면서, 단기간내 공시가격 급등에 따른 부담도 고려하였다.

 

ㅇ현실화율이 현저히 낮은 부동산의 공시가격 급등에 따른 부담을 고려하여 연도별 제고 상한은 6%p(평균 제고분의 2배)로 적용한다.

 

□현실화 방식을 고려하여 연도별 공시가격은 직전 연도말 시세를 조사하고, 연도별 현실화 목표치를 반영하여 산정된다.

 

n년도 공시가격 = (n-1)년도말 시세×{(n-1)년현실화율+현실화율 제고분}

 

□현실화에 따른 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%, 단독주택 3~7%, 토지 3~4% 수준이 될 전망이다.

 

ㅇ시세 9억원 미만 주택의 경우, 先균형 제고기간 중 연간 1~1.5% 수준으로 상승하며,

 

ㅇ현실화율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억원 이상의 경우 연간 4~7% 수준으로 상대적으로 변동 폭이 클 것으로 예상된다.

 

□현실화는 정확한 시세 조사에 기반하고 있는 만큼, 산정기준을 명확화하고 산정시세에 대한 검증․심사도 대폭 강화된다.

 

ㅇ시세 산정의 참고가 되는 거래사례의 선정기준 및 부적정 참고사례 배제기준을 명확히 제시하여, 조사자별 자의성을 배제한다.

 

ㅇ자동가격산정모형을 통한 대량검증, 감정평가사-감정원 간 교차심사, 외부전문가 심사 등 엄격한 심사를 거치도록 할 계획이다.

□지자체에서 결정하는 개별부동산가격이 국토부의 표준부동산가격에 따라 현실화 되도록 표준-개별 공시가격간 정합성을 제고한다.

 

ㅇ이원화된 표준-개별 가격산정시스템을 연계‧통합하여 개별부동산가격에 대한 검증을 강화하고, 표준부동산 규모도 확대한다.

 

□공시가격 현실화 계획은 ‘21년 공시가격 산정부터 적용된다.

 

ㅇ국토부는 관계부처 협의체를 구성하여 매년 현실화율 목표 대비 실적을 점검하고, 공시가격에 대한 연차보고서에 실적 및 점검결과를 포함하여 국회에 제출할 예정이다.

 

ㅇ3년 단위로 추진현황을 종합 점검하여 공시가격 뿐만 아니라 조세․부담금․복지제도 등 관련 제도에 대한 영향을 분석하고, 필요시 계획을 보완해 나갈 계획이다.

 

□1주택 보유자의 상당 부분*이 이번 세율 인하를 통한 혜택을 받을 수 있을 것으로 보이며,

 

* ‘세대’ 판단시 대상 주택은 변동 가능하나, ’20년 재산세 부과기준으로 1인 1주택(전체 1,873만호 중 1,086만호) 중 공시 6억 이하 1인 1주택은 94.8%(1,030만호)

 

ㅇ전체적으로는 연간 4,785억원(3년간 약 1.44조원)의 세제지원 효과가 있을 것으로 예상하고 있다.

 

□이번 세율 인하는 3년(’21~’23년)간 적용하되 주택시장 변동상황, 공시가격 현실화 효과 등을 고려하여 추후 재검토 할 예정이다.

 

□인하된 세율은 내년 재산세 부과분(과세기준일 6.1일)부터 적용하며, 이를 위해 정기국회에서 지방세법 개정을 논의할 예정이다.