임차물반환과 보증금반환은 서로 동시이행관계에 있으므로, 임대차종료 후 임차인이 계속 점유하고 있더라도 보증금반환채권은 소멸시효 진행하지 않는다.

대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결  
[임대보증금반환·건물명도][공2020하,1563] 

【판시사항】 

주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효가 진행하는지 여부 (소극)  

【판결요지】  

소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다. 

소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다. 

임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다. 

임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다. 

주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다. 

위와 같은 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다. 

【참조조문】 

민법 제162조, 제163조, 제164조, 제536조, 주택임대차보호법 제4조 제2항, 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항 

【참조판례】 

대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결(공1977, 10295)
대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결(공1995하, 2951) 

【전 문】 

【원고(반소피고), 상고인 겸 피상고인】 원고(반소피고) 

【피고(반소원고), 피상고인 겸 상고인】 피고(반소원고) 

【원심판결】 서울중앙지법 2016. 7. 13. 선고 2015나55891, 55914 판결 

【주 문】  

원심판결의 본소 부분 중 제1심판결의 원고(반소피고) 청구 인용금원에 대한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 피고(반소원고)의 상고를 기각한다.  

【이 유】 

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서 등은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 

1. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 상고에 관한 판단 

이 부분 쟁점은 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 임차주택을 점유하고 있는 경우 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 진행하는지 여부이다.  

가. 소멸시효는 권리자가 권리를 행사할 수 있는데도 일정한 기간 권리를 행사하지 않은 경우에 권리의 소멸이라는 법률효과가 발생하는 제도이다. 이것은 시간의 흐름에 따라 법률관계가 점점 불명확해지는 것에 대처하기 위한 제도로서, 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간이 지남에 따라 곤란해지는 증거보전으로부터 채무자를 보호하며 자신의 권리를 행사하지 않는 사람을 법적 보호에서 제외함으로써 법적 안정성을 유지하는 데 중점을 두고 있다.  

소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실상태가 일정한 기간 동안 계속되어야 한다. 채권을 일정한 기간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하지만(민법 제162조, 제163조, 제164조), 채권을 계속 행사하고 있다고 볼 수 있다면 소멸시효가 진행하지 않는다. 나아가 채권을 행사하는 방법에는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 가지는 다른 여러 가지 권능을 행사하는 것도 포함된다. 따라서 채권을 행사하여 실현하려는 행위를 하거나 이에 준하는 것으로 평가할 수 있는 객관적 행위 모습이 있으면 권리를 행사한다고 보는 것이 소멸시효 제도의 취지에 부합한다.  

임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조). 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다.  

임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하여 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 이는 보증금반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하다. 나아가 이러한 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정되고, 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시이행항변권을 상실하여 정당한 점유권원을 갖지 않는 경우에 대해서까지 인정되는 것은 아니다. 따라서 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대하여 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다.  

주택임대차보호법 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 정하고 있다(2008. 3. 21. 법률 제8923호로 개정되면서 표현이 바뀌었을 뿐 그 내용은 개정 전과 같다). 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항). 이는 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행하여 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다.  

위와 같은 소멸시효 제도의 존재 이유와 취지, 임대차기간이 끝난 후 보증금반환채권에 관계되는 당사자 사이의 이익형량, 주택임대차보호법 제4조 제2항의 입법 취지 등을 종합하면, 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다.  

나. 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 

(1) 소외 1은 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)로부터 임대권한을 위임받아 1998. 5. 31. 피고를 임대인으로 하여 이 사건 102호를 원고에게 임대하였다. 원고는 그 무렵 피고에게 임대차보증금 2,500만 원을 지급하고 이 사건 102호에 입주하였다.  

(2) 이 사건 임대차계약에 따른 임대차기간이 끝날 무렵 피고는 원고에게 이 사건 102호를 인도해 달라고 요구하였으나 원고는 보증금의 반환을 요구하면서 인도를 거부하였고, 임대차기간이 만료된 2000. 5. 30. 이후에도 이 사건 102호에 계속 거주하였다.  

(3) 원고는 2008. 5.경 결혼을 하면서 이 사건 102호에 기본적인 가재도구를 남겨둔 채 2013년 무렵까지 우편물 정리와 집기류 확인 등을 위해 원고의 모친 소외 2 등으로 하여금 이 사건 102호에 출입하게 하면서 점유하였다. 

(4) 피고는 2014. 12. 14. 소외 3에게 이 사건 102호를 매도하고 2015. 6. 19. 소외 3에게 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2015. 6. 23. 소외 3에게 이 사건 102호를 인도하였다.  

다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 다음과 같이 판단할 수 있다.  

이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30. 기간 만료 등의 사유로 종료하였지만 원고는 그 이후에도 이 사건 102호를 점유하면서 피고에게 보증금의 반환을 요구해왔고, 2015. 6. 23.에 이르러서야 이 사건 102호를 소외 3에게 인도하였다. 원고가 보증금을 반환받기 위하여 이 사건 102호를 점유한 기간 동안에는 원고의 피고에 대한 보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보아야 한다. 따라서 보증금의 반환을 구하는 이 사건 본소가 이 사건 102호에 대한 원고의 점유상실 전인 2014. 4. 22. 제기된 이상 원고의 보증금반환채권이 시효로 소멸하였다고 볼 수 없다. 

그런데도 원심은 원고의 보증금반환채권은 이 사건 임대차가 종료한 때부터 소멸시효가 진행하여 이 사건 본소가 제기될 무렵 이미 소멸시효가 완성되었다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 임대차 종료 후 보증금반환채권의 소멸시효에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다. 

2. 피고의 상고에 관한 판단 

피고는 반소로 이 사건 102호에 대한 인도와 차임에 해당하는 부당이득의 반환을 청구했지만, 원심은 이를 받아들이지 않았다. 

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 관련 법리를 오해하거나 이유가 모순되거나 판단을 누락하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 

3. 결론  

원고의 상고는 이유 있어 원심판결의 본소 부분 중 제1심판결의 원고 청구 인용금원에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악  

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서울중앙지방법원 2016. 7. 13. 선고 2015나55891(본소), 2015나55914(반소) 판결  
[임대보증금반환·건물명도][미간행]

【전 문】 

【원고(반소피고), 피항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 강승호) 

【피고(반소원고), 항소인】 피고(반소원고) 

【변론종결】 
2016. 4. 6.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2015. 9. 10. 선고 2014가단84532 판결 

【주 문】 

1. 제1심 판결 중 본소에 대한 부분을 취소하고, 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다. 

2. 피고(반소원고)의 반소에 대한 항소를 기각한다. 

3. 본소에 대한 소송총비용은 원고(반소피고)가, 반소에 대한 항소비용은 피고(반소원고)가 부담한다. 

【청구취지 및 항소취지】 

1. 청구취지  

가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 2,500만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

나. 반소 : 주위적으로, 원고는 피고에게 별지 목록 기재 건물 중 별지 도면 표시 가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아, 가의 각 점을 순차로 연결한 선내 약 40㎡를 인도하고, 90,110,680원 및 이에 대하여 2015. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2015. 6. 23.부터 위 선내 부분의 인도 완료일까지 월 704,050원의 비율로 계산한 돈을 지급하라, 예비적으로, 원고는 피고에게 위 선내 부분을 인도하고, 51,757,820원 및 이에 대하여 2015. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2015. 6. 23.부터 위 선내 부분 인도 완료일까지 월 704,050원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.   

2. 항소취지 

제1심 판결을 취소한다. 원고의 본소청구를 기각한다. 반소청구취지와 같은 판결을 구한다. 

【이 유】 

본소와 반소를 함께 본다. 

1. 인정사실 

가. 피고는 1997. 10. 15. 소외 1과 사이에 서울 종로구 (주소 생략) 지상에 지하 1층 지상 3층 규모의 다가구용 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 공사대금 2억 4,420만 원으로 정하여 신축하되, 계약금 2,000만 원은 계약체결시 지급하고, 나머지 공사대금은 신축건물의 임차보증금으로 충당하는 공사도급계약을 체결하였다. 

나. 피고는 1998. 4. 22. 위 공사대금의 지급을 위하여 이 사건 주택 중 지하부터 지상 2층까지 6가구에 대한 임대권한을 소외 1에게 위임하였다. 

다. 원고는 1998. 5. 31.경 소외 1 및 피고의 모인 소외 4(당시 피고의 도장을 소지하고 있었다)와 함께 이 사건 주택 중 별지 도면 표시 가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아, 가의 각 점을 순차로 연결한 선내 약 40㎡, 102호(이하 ‘이 사건 102호’라 한다)에 관하여 임대인 피고, 임차인 원고, 보증금 3,000만 원(입주시 2,500만 원을 지급하고 1년 후 500만 원을 지급하기로 함), 기간 2년으로 임대차계약서를 작성한 후, 소외 4를 통하여 소외 1에게 2,500만 원을 지급하였다. 

라. 소외 1은 위 위임약정에 따라 원고와의 위 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)에서 정한 전세보증금 3,000만 원을 피고에 대한 위 공사대금채권에 충당하였다. 

마. ① 원고는 위와 같이 이 사건 임대차계약을 한 후 이 사건 102호에 입주하였고, 2006.경 보증금의 반환을 요구하였으나 피고가 이에 응하지 않자 이후에도 계속 거주하였다. 

② 한편 피고는 이 사건 임대차계약이 만료하기 1달 이전인 2000. 4. 28. 원고에게 내용증명우편으로 이 사건 임대차계약을 해지하고 2000. 5. 30.까지 이 사건 102호를 인도하라는 의사표시를 하였고, 이에 대하여 원고는 2000. 5. 19. 피고에게 2000. 5. 30.까지 보증금을 반환할 것을 요구하며 미반환시 이 사건 102호를 인도하지 않고 보증금에 대하여 연 25%에 해당하는 이자를 청구하겠다는 의사표시를 하였다. 

바. 원고는 2008. 5.경 결혼을 하였는데, 피고로부터 보증금을 반환받지 못하자 보증금을 반환받기 위하여 이 사건 102호에 기본적인 가재도구를 남겨 두었고, 원고의 모 소외 2 등이 2013년 무렵까지 보증금을 반환받기 위해 남겨 놓은 집기 등 확인과 우편물 정리를 위하여 이 사건 102호에 가끔 출입하였다. 원고는 결혼 후 직업군인인 남편 소외 5의 이동으로 남양주, 삼척, 강릉, 원주, 영천을 거쳐 2012. 7.부터 김포에 거주하고 있으며, 이 사건 102호를 결혼 후 사용하지는 않았다. 

사. 피고는 2014. 12. 14. 소외 3에게 이 사건 주택을 매도한 후 2015. 6. 19. 소외 3에게 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 원고는 2015. 6. 23. 소외 3에게 이 사건 102호를 인도하였다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3, 8, 11, 12, 14, 15, 16호증 및 을 1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 

2. 본소청구에 대한 판단

가. 본소청구원인에 대한 판단 

위 인정사실에 의하면, 소외 1이 피고로부터 이 사건 102호의 임대권한을 위임받아 원고와 이 사건 임대차계약을 체결하였고 원고로부터 지급받은 보증금은 피고와의 공사도급계약 및 위임약정에 따라 피고의 공사대금채무에 충당되었으므로 이로써 원고와 피고 사이에 임대차계약관계가 성립되었고, 이후 이 사건 임대차계약은 2000. 5. 30. 계약만료로 종료되었다(원고가 2000. 4. 28.자로 피고에 대하여 한 해지의 의사표시는 갱신거절의 의미도 포함이 되고 위 해지 의사표시에 대하여 원고도 보증금반환을 요구함으로써 동의한 것으로 보인다). 

따라서 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 보증금 2,500만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

나. 피고의 항변에 관한 판단 

(1) 피고는 이 사건 임대차계약은 피고가 아닌 무권대리인 소외 6에 의한 것으로 무효이고, 민법 제103조의 반사회질서에 해당하므로 무효이고, 피고가 이 사건 임대차계약 체결을 반대하고 있음을 원고가 알고 있었음에도 이 사건 임대차계약을 체결하였으므로 민법 제107조의 비진의 의사표시로서 무효라는 취지로 주장하나, 원고와 피고 사이에 유효한 임대차계약관계가 성립된 사실은 앞서 본 바와 같고, 달리 피고의 위 무효 주장을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 

(2) 피고는 원고의 보증금반환채권이 2010. 5월경 소멸시효가 완성되었다고 주장하므로 살피건대, 이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30. 종료된 사실은 앞서 살핀 바와 같고, 보증금의 반환을 구하는 원고의 이 사건 본소는 위 종료일로부터 10년이 훨씬 지난 2014. 4. 22. 제기되었음이 기록상 명백한 바, 원고의 보증금반환채권은 시효로 소멸하였으므로 피고의 위 항변은 이유 있다. 

이에 대하여 원고는 피고로부터 보증금을 반환받을 때까지 이 사건 102호를 점유할 수 있으므로 보증금반환채권의 소멸시효는 위와 같이 점유권이 있는 동안은 진행하지 아니한다는 취지로 주장하나, 보증금반환채권이 이 사건 102호 인도의무와 동시이행관계에 있다 하더라도 이는 보증금반환의무자인 피고가 원고로부터 인도의무의 이행제공을 받을 때까지 보증금의 지급을 거절할 수 있는데 지나지 아니하므로 보증금반환채권은 이 사건 임대차계약이 종료한 때 이후부터 소멸시효가 진행한다(대법원 1993. 12. 14. 선고 93다27314 판결 등 참조). 따라서 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다. 

다. 소결론  

따라서 원고의 이 사건 본소청구는 이유 없다. 

3. 반소청구에 대한 판단 

가. 피고의 주장 

주위적으로 피고는 이 사건 건물의 소유자인데, 원고가 아무런 권한도 없는 소외 6과 임대차계약을 체결하였기에 피고에게 임차권을 주장할 수 없으므로 이 사건 102호를 인도하고, 반소청구취지기재와 같이 차임 상당의 부당이득금을 지급하여야 한다. 

예비적으로, 설령 원고와 피고 사이에 임대차계약관계가 성립되었다고 하더라도, 피고는 원고에게 임대보증금 잔금 500만 원의 지급을 최고하였으나 원고가 이에 응하지 않아 이 사건 임대차계약을 해지하였고 또한 이 사건 임대차계약이 갱신거절로 2000. 5. 30. 종료되었으므로 원고는 피고에게 이 사건 102호를 인도하고, 반소청구취지기재와 같이 차임 상당의 부당이득금(위 500만 원에 대한 지연손해금 포함)을 지급하여야 한다. 

나. 판 단  

피고가 이 사건 102호의 소유권을 상실한 사실, 원고와 피고 사이에 임대차계약관계가 성립된 사실은 앞서 본바와 같으므로 피고의 주위적 청구는 더 살필 필요 없이 이유 없고, 보증금 3,000만 원이 피고의 공사대금지급채무에 충당된 사실은 앞서 살핀 바, 피고는 원고에게 위 500만 원의 지급을 구할 권리가 없으므로, 이 500만 원 미지급을 전제로 한 해지 및 부당이득반환 주장은 이유 없고, 또한 이 사건 임대차계약이 2000. 5. 30.경 종료된 사실은 앞서 살핀 바와 같으나, 임대차계약 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 잔여보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 잔여보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공 하는 등의 사유로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임대차계약 종료 후에 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서는 이에 대한 부당이득이나 손해배상의무를 지지 아니하는바, 피고가 원고에게 보증금 2,500만 원을 지급하거나 이행의 제공을 하지 아니한 사실은 다툼이 없고, 원고의 보증금반환채권이 소멸시효 완성된 이후로는 원고가 이 사건 102호를 사용, 수익하지 않았음은 앞서 본 바와 같으므로, 차임 상당의 부당이득을 구하는 피고의 반소청구는 더 살필 필요 없이 이유 없다. 

4. 결 론 

그렇다면 원고의 본소청구 및 피고의 반소청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바 제1심 판결 중 본소부분은 이와 결론을 달리하여 부당하고, 반소부분은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 주문과 같이 판결한다. 

[별지 생략] 

판사   오성우(재판장) 여현주 홍득관