서울시, 역세권 고밀개발 유도해 고품질 '장기전세주택' 공급 확대

서울시, 역세권 고밀개발 유도해 고품질 '장기전세주택' 공급 확대
 - ｢역세권 장기전세주택 건립 운영기준｣ 개정‧시행…공급 활성화로 주택시장 안정화 도모
 - 준주거지역 용적률 최대 700%까지 완화, 일률적 35층 규제 폐지로 공급물량↑
 - 고밀개발 가능 역세권 범위 완화(250m→350m) 연장, 주거지역 한정됐던 대상지 확대
 - 시 “법적범위 내에서 합리적 조정…주택공급 확대 위해 현실에 맞게 제도 개선할 것”

 

□ 서울시가 전월세 시장과 주택시장 안정화를 위해 장기전세주택 공급 확대에 나선다. 특히, 우수한 교통 인프라를 갖추고 있어 개발 여력이 큰 역세권의 고밀개발을 유도해 주거환경이 우수한 고품질 장기전세주택 공급물량을 확보한다는 계획이다.

 

□ 우선, 공급 확대를 위해 ‘역세권 장기전세주택’ 용적률을 최대 500%에서 최대 700%(*준주거지역)까지 완화하고, 일률적으로 적용됐던 35층 층수 규제를 폐지한다.

 

□ ‘역세권 장기전세주택’ 사업 대상지도 확대된다. 용도지역 상향으로 고밀개발이 가능한 ‘1차 역세권’ 범위를 250m에서 350m로 올 연말까지 한시적으로 완화한 조치를 2024년까지 연장한다. 주거지역뿐 아니라 주거 기능이 밀집(공장비율 10% 미만)한 준공업지역과, 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 장기전세주택 사업을 할 수 있다. 정비구역 해제지역에서도 재개발 방식으로 사업 추진이 가능해진다.

 

□ 서울시는 이런 내용을 골자로 ｢역세권 장기전세주택 건립 운영기준｣을 개정하고, 30일(목)부터 시행한다고 밝혔다. 전월세 가격 상승 등으로 전세형 공공주택에 대한 관심과 수요가 높아짐에 따라, 운영기준 전반을 손질해 장기전세주택 공급을 확대하고, 주택시장 안정을 도모한다는 목표다.

 

□ ‘역세권 장기전세주택’은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐으며, 현재 66개 사업지에서 17,572호 규모로 추진 중이다. 이중 준공 및 입주 물량은 9개 사업지, 1,375호다.

○ 구청장이 주민제안을 받아 도시관리계획(지구단위계획 또는 정비계획)을 입안하고, 시가 관련 위원회의 심의를 거쳐 계획을 결정하면 민간이 구청장의 인허가를 받아 추진하는 절차로 진행된다.

○ ｢도시정비법｣에 의한 도시정비형 재개발사업, ｢주택법｣에 의한 주택건설사업, ｢건축법｣에 의한 건축허가, 세 가지 방식으로 추진된다.

 

□ ｢역세권 장기전세주택 건립 운영기준｣ 개정 방향은 ▴공급 확대를 위한 기준 완화와 ▴현실에 맞지 않거나 명확하지 않았던 제도의 합리적 개선, 크게 두 가지다.

 

□ 공급 확대를 위한 기준 완화의 주요 내용으로는 ①준주거지역 용적률 완화 ②35층 일률적 층수규제 폐지 ③채광창 이격‧인동거리 완화 ④1차 역세권 범위 완화 기간 연장 ⑤사업대상지 확대 ⑥준주거지역 비주거 비율 완화 등이다. 제도의 합리적 개선을 위한 개정사항은 ⑦용적률 적용체계 개선 ⑧정비(예정)구역 해제지역 재개발사업 방식 허용 ⑨커뮤니티 지원시설 설치기준 개선 ⑩특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화 ⑪전용면적 확대 등이다.

 

<준주거지역 용적률 최대 700%까지 완화, 일률적 35층 규제 폐지로 공급물량↑>

□ ‘역세권 장기전세주택’ 공급을 획기적으로 늘리기 위해 그동안 건립에 제약으로 작용했던 제한요소를 완화한다. 먼저 ①준주거지역 용적률을 기존 500% 이하에서 최대 700%까지 완화한다.

○ 기존에는 고밀개발이 가능한 1차 역세권 내 준주거지역에서 동일하게 500%의 용적률을 적용받았다면, 앞으로는 ‘서울도시기본계획(2030)’에서 정하는 역세권 위상에 따라 차등적으로 적용된다.

○ ▴도심・광역중심・지역중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 용적률 700%까지 ▴지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 600%까지 ▴비 중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화된다.

 

□ ②일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수규제를 폐지해 건축물 높이를 완화한다. 중심지, 용도지역 등과 관계없이 동일하게 ‘35층 이하’를 적용했던 것을 ‘서울도시기본계획’에 따른 중심지‧용도지역별 높이관리 기준을 따르도록 개선했다.

 

□ ③용적율 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. ｢건축법｣에 따라 준수해야 하는 채광창 이격거리, 인동거리 개선 없이는 완화된 용적률까지 짓는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다.

○ 기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 1/4로 정했다면, 앞으로는 ▴용적률 400~500%까지는 1.2배 ▴500~600%까지는 1.5배 ▴600~700%까지는 2배 이내로 완화 받을 수 있다.

○ 다만, 완화에 따른 주변 지역 일조, 도시경관 훼손 등 부영향을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관시뮬레이션을 필수적으로 진행하고, 관련 위원회 심의에서도 심도 있는 검토를 거쳐 완화 여부를 결정할 계획이다.

용 적 률	400% 미만	400 ~ 500%	500 ~ 600%	600 ~ 700%
완화비율	-	1.2배 이내	1.5배 이내	2배 이내
채광이격	0.25H 이상 (높이의 1/4)	0.21H 이상 (1/4.8)	0.17H 이상 (1/6)	0.13H 이상 (1/8)
인동간격	0.8H 이상 (높이의 0.8)	0.67H 이상 (0.8/1.2)	0.53H 이상 (0.8/1.5)	0.4H 이상 (0.8/2)

<용적률 완화범위에 따른 채광창 이격 및 인동거리 완화범위>

 

□ 올해까지만 적용하기로 했던 ④1차 역세권 범위 완화(250m→350m)는 2024년까지 2년 더 연장한다. 시는 2020년 역세권 내 주택공급 확대를 위해 운영기준을 개정, ‘1차 역세권 범위’를 250m에서 350m로 한시적으로 완화했으나, 민간사업의 불확실성을 감안해 연장하기로 했다고 설명했다.

○ 역세권 범위는 승강장 경계로부터 500m 이내지만 용도지역 상향은 ‘1차 역세권’ 내에서만 허용되며, 그 범위는 승강장 경계로부터 250m까지가 원칙이다.

 

□ 그동안 ‘주거지역’으로 한정됐던 ⑤사업대상지도 확대한다. 기존에 역세권 장기전세주택 사업대상지에서 제외됐던 ‘준공업지역’은 공장비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업이 가능해진다. 또한, 주거지역 중에서도 재정비촉진지구의 경우 사업이 불가능했지만, 앞으로는 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 사업이 허용된다.

 

□ 또한, 준주거지역에서 ⑥상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무 비율을 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮춰 주택공급을 확대하고, 입지 여건에 따라 상가 수요가 낮은 지역의 공실을 줄일 계획이다.

 

<용적률 적용체계 등 제도 합리적 개선, 정비구역 해제지역서 재개발 방식 사업 추진 허용>

□ ‘역세권 장기전세주택’ 건립에 다소 불리하게 작용했거나 운영기준상 명확하지 않았던 체계를 합리적으로 조정한다.

 

□ 우선, ⑦용적률 적용 체계를 사업방식별로 법령에 맞게 개선해 법적 정합성을 높인다. 현재는 사업방식이 다름에도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 ‘지구단위계획’의 용적률 체계를 따르고 있다. 앞으로는 도시정비형 재개발사업은 ｢도시정비법｣에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 ｢국토계획법｣에 따른 지구단위계획 용적률 체계로 이원화된다.

 

□ 또 ｢주택법｣에 의한 주택건설사업 방식으로만 사업 추진이 가능했던 ⑧정비(예정)구역 해제지역에서 ‘도시정비형 재개발’ 방식도 허용된다. 다른 역세권 사업은 정비구역 해제지역에서도 사업을 허용하고 있는 점을 감안해서 형평성을 맞춘다는 취지다.

○ 시는 ｢도시정비법｣에 따라 정비(예정)구역으로 지정됐다가 주민 간 갈등 등 이유로 해제된 지역 특성을 고려해 재개발 방식은 허용하지 않았으나, 해제지역도 계획적인 정비와 주택공급이 필요하고 다른 역세권 사업은 해제지역에서 사업을 허용하고 있는 현실을 반영해 개정했다.

 

□ ⑨커뮤니티 지원시설은 의무 설치가 아닌 ‘권장’ 설치로 개선한다. 커뮤니티 지원시설은 입주민뿐 아니라 지역주민의 커뮤니티 활동과 일상생활 지원을 목적으로 설치토록 했으나, 법적으로 설치해야 하는 주민공동시설과 용도가 겹치고, 지역사회에 꼭 필요한 시설은 공공시설로 기부채납 받을 수 있어 의무가 아닌 권장 설치로 개선했다.

 

□ 이 밖에도 최근 재정비한 ｢서울시 지구단위계획 수립기준｣의 규제완화 사항을 반영해 특별계획구역 내에서 ⑩사업부지 최소면적을 20% 완화해 2,400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 ⑪장기전세주택 전용면적도 60㎡ 이하 → 85㎡ 이하로 확대한다.

 

□ 김성보 서울시 주택정책실장은 “그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다”며 “앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 합리적․현실적으로 개선해 나가겠다.”고 말했다.

개정내용 요약

 

구 분		개 정 내 용
용적률 체계 개선		∙ (현행) 기준→허용→상한용적률 ∙ (개정) 지구단위계획 : 기준 → 상한용적률 정비계획 : 기준 → 상한 → 법적상한용적률
		∙ (현행) 완화(허용-기준) 용적률의 1/2 이상 공공임대주택 공급 + 종 상향에 따른 공공기여 15~20% ∙ (개정) 완화(상한-기준(허용) 또는 법적상한-상한) 용적률의 1/2 이상 장기전세주택 우선 공급
1차 역세권 (용도지역 상향)		∙ (현행) 준주거지역으로 종 상향, 상한용적률 500% 이하 ∙ (개정) 준주거지역으로 종 상향, 상한용적률 500%~700%* 이하 *지역중심 이상, 승강장 경계 250m 이내(사업대상지 전체 포함) : 700% 지구중심, 승강장 경계 250m 이내(사업대상지 전체 포함) : 600% 비중심지, 승강장 경계 350m 이내(사업대상지 전체 포함) : 500%
2차 역세권 (용도지역 유지)		∙ (현행) 준주거지역 상한용적률 500% 이하 ∙ (개정) 준주거지역 상한용적률 500% 이하, 3종일반주거지역 상한용적률 300% 이하
사업 대상지 확대	역세권 범위	∙ (현행) 승강장 경계로부터 250m, ’22년까지 한시적으로 350m 적용 ∙ (개정) 승강장 경계로부터 250m, ’24년까지 한시적으로 350m 적용
	도시정비형 재개발	∙ (현행) 정비(예정)구역 해제지역은 제외 ∙ (개정) 정비(예정)구역 해제지역도 포함
	준공업지역	∙ (신설) 1차역세권 내 주거재생형(공장비율 10% 미만 주거밀집지역) 사업 허용 ※ 용적률 및 공공기여는 도시계획조례 적용
높이 완화	층수제한	∙ (현행) 2종 : 25층, 3종/준주거 : 35층 이하 ∙ (개정) 서울도시기본계획 준용
	채광방향 높이제한	∙ (현행) 준주거지역: 채광방향 이격거리 1/4 이하 ∙ (개정) 준주거지역: 채광방향 이격거리 최대 2배 완화(1/8 이하)
준주거지역 비주거 비율 조정		∙ (현행) 지상층 연면적의 10% 이상 ∙ (개정) 지상층 연면적의 5% 이상
커뮤니티 지원시설 규모 완화		∙ (현행) 커뮤니티 지원시설 설치 의무 ∙ (개정) 커뮤니티 지원시설 설치 권장
특별계획구역 내 기준 완화		∙ (현행) 면적 3,000㎡ 이상 ∙ (개정) 면적 2,400㎡ 이상(지구단위계획 수립 개정기준 준용)

 

역세권 위상(중심지 체계 및 역세권 기능에 따른 구분)별 역 리스트

중심지		기능 구분	개소	역 명
중심지 역세권 (143)	도심(50)	고차	13	강남역, 광화문역, 삼성역, 서울역, 선릉역, 시청역, 양재역, 여의도역, 역삼역, 영등포역, 을지로입구역, 을지로3가역, 종각역
		부차	21	경복궁역, 고속터미널역, 교대역, 국회의사당역, 논현역, 동대문역, 동대문역사문화공원역, 봉은사역, 삼성중앙역, 서대문역, 서초역, 선정릉역, 신논현역, 신도림역, 신사역, 안국역, 언주역, 잠실역, 종로3가역, 학동역, 회현역
		근린	11	강남구청역, 샛강역, 신길역, 신당역, 여의나루역, 영등포구청역, 을지로4가역, 종로5가역, 종합운동장역, 청담역, 충무로역
		특화	5	동대입구역, 명동역, 문래역, 영등포시장역, 혜화역
	광역중심 (23)	고차	13	가산디지털단지역, 구로디지털단지역, 노원역, 독산역, 디지털미디어시티역, 마곡나루역, 마곡역, 수색역, 신용산역. 왕십리역, 용산역, 창동역, 청량리역
		근린	9	남구로역, 남영역, 몽촌토성역, 발산역, 삼각지역, 석촌역, 신방이역, 용두역, 제기동역
		특화	1	숙대입구역
	지역중심 (27)	고차	18	강동역, 공덕역, 동묘앞역, 마포역, 망우역, 문정역, 미아사거리역, 불광역, 사당역, 서울대입구역, 수서역, 신설동역, 수유역, 신촌역, 연신내역, 이수역, 천호역, 홍대입구역
		근린	6	길동역, 봉천역, 상봉역, 서강대역, 이대역, 장지역
		특화	3	건대입구역, 성수역, 신촌역(지상)
	지구중심 (43)	고차	7	광운대역, 노량진역, 당산역, 수락산역, 신림역, 장승배기역, 합정역
		부차	4	구로역, 오금역, 홍제역, 화곡역
		근린	25	가좌역, 개봉역, 고덕역, 공항시장역, 군자역, 금천구청역, 까치산역, 내방역, 돌곶이역, 등촌역, 방학역, 보라매역, 사가정역, 신대방삼거리역, 신정네거리역, 신풍역, 쌍문역, 아현역, 암사역, 오류동역, 우이-L05, 우이-L07, 응암역, 중곡역, 한남역
		특화	7	가락시장역, 구의역, 성신여대입구역, 신림-L10, 양재시민의숲역, 장한평역, 흑석역
비중심지 역세권 (164)		근린-상업	65	강동구청역, 거여역, 공릉역, 구산역, 굽은다리역, 길음역, 낙성대역, 남성역, 녹번역, 답십리역, 대림역, 대방역, 대흥역, 둔촌동역, 마장역, 마천역, 마포구청역, 망원역, 면목역, 목동역, 미아역, 방배역, 방이사거리역, 방이역, 배명역, 보문역, 삼전사거리역, 상도역, 상수역, 상왕십리역, 상월곡역, 서빙고역, 석수역, 송정역, 송파역, 신답역, 신대방역, 신림-L03, 신림-L09, 신방화역, 신정역, 아차산역, 안암역, 약수역, 어린이대공원역, 역촌역, 염창역, 오목교역, 온수역, 외대앞역, 용답역, 우이-L02, 우이-L04, 우이-L06, 우이-L09, 우장산역, 월곡역, 중랑역, 중화역, 증산역, 청구역, 태릉입구역, 화랑대역, 회기역, 효창공원역
		근린-업무	18	가양역, 강변역, 경찰병원역, 구일역, 김포공항역, 녹사평역, 대청역, 동작역, 뚝섬역, 매봉역, 선유도역, 신림-L05, 신림-L06, 양천향교역, 양평역, 증미역, 충정로역, 하계역
		근린지원	75	개롱역, 개포역, 개화산역, 개화역, 고려대역, 광나루역, 광흥창역, 구룡역, 구반포역, 구파발역, 금호역, 남태령역, 노들역, 녹천역, 당고개역, 대모산입구역, 대치역, 도곡역, 도림천역, 도봉산역, 도봉역, 독립문역, 독바위역, 뚝섬유원지역, 마들역, 먹골역, 명일역, 무악재역, 반포역, 방화역, 버티고개역, 보훈병원역, 복정역, 봉화산역, 사평역, 상계역, 상일동역, 새절역, 서울숲역, 석계역, 숭실대입구역, 신금호역, 신내역, 신림-L11, 신목동역, 신반포역, 신이문역, 신천역, 애오개역, 양원역, 양천구청역, 오륜역, 옥수역, 올림픽공원역, 용마산역, 우이-L01, 우이-L03, 우이-L08, 우이-L10, 월계역, 월드컵경기장역, 응봉역, 이촌역, 일원역, 잠실나루역, 잠원역, 중계역, 창신역, 천왕역, 청계산입구역, 학여울역, 한성대입구역, 한양대역, 한티역, 행당역
		특화	6	남부터미널역, 신림-L07, 압구정로데오역, 압구정역, 이태원역, 한강진역