서울시내 최고고도지구, 층수규제 폐지

 

서울시내 최고고도지구, 층수규제 폐지

7개 지구「층수 + 높이」병행 규제 ⇒ 「높이」로만 관리

    - 서울시, 전문가논의․기술용역 거쳐 ‘최고고도지구 높이관리 개선방안’ 발표

    - 노후주택 재산권 제약 및 제각각 높이산정 기준으로 인한 인허가 혼선 해소

    - 시뮬레이션 결과 대규모 필지 및 간선도로변 대지 1~3층수 상향효과

    - 층수에 구애받지 않는 창의적 입면 디자인 가능해져 건축물 다양화 기대

    - 계단탑 및 엘리베이터탑 3m까지는 높이 산정에서 제외해 옥상활용

    -  2~4월 중 주민공람, 시의회 의견청취 및 도시계획위원회심의 거쳐 시행

 

      □  오는 4월부터 서울시내 최고고도지구 관리에 ‘층수규제’ 개념이 폐지, 필지 규모 및 용도지역에 따라 1~3개 층 층수상향이 가능해질 전망이다.

 

     □ 1965년 도시계획법에 최고고도지구 규정이 신설된 이후 지금까지 관리 중인 서울시내 최고고도지구는 총 10개 89.63㎢ 규모로서, 이 중 층수와 높이 병행규제를 받던 북한산, 남산 등 7개 지구의 층수규제가 이번에 폐지되는 것. 나머지 3개는 이미 높이로만 관리됐다.

      □ 이 때 지구별․지정 시기별로 상이하던 최고고도지구 내 건축물의 높이 산정방법도 건축법상 산정기준으로 통일된다.

 

     □ 아울러 화재 등 유사 시 피난, 건축물 유지관리, 옥상조경 및 텃밭 등 옥상을 친환경적으로 활용할 수 있도록 높이 3m 이내의 ‘계단탑’과 ‘엘리베이터탑’은 건축물 높이 산정에서 제외하기로 했다.

 

《 최고고도지구 높이관리 개선방안 》          ○「 층수 + 높이 」병행 규제 ⇒ 「 높이 」로만 관리     - 계단탑 및 엘리베이터탑은 계단실 및 엘리베이터 면적범위 내에서 높이 3m이내에 한하여 높이산정 제외          ○ 건축물 높이산정 방법 ⇒ 건축법상 높이산정 기준으로 통일 - 각 지구별로 상이한 높이산정기준을 통일하여 건축 허가 시 혼선 방지

    □ 서울시는 이와 같은 내용을 골자로 한 ‘최고고도지구 높이규제 개선방안’을 2일(일) 발표했다.

 

     □ 서울시는 국토계획법에 따라 자연환경과 경관보호, 과밀방지를 위해 일부 최고고도지역의 층수와 높이를 병행 규제했지만 2000년대 이후 이에 대한 지역주민과 국회, 시의회 등은 과도한 규제라며 완화요구를 지속적으로 해왔다.

 

       <노후주택 재산권 제약 및 제각각 높이산정 기준으로 인한 인허가 혼선 해소>

     □ 주택의 노후화가 심화돼도 높이 규제로 인해 신․증축 등 재산권 행사에 제약을 받는 경우가 있고, 최고도도지구의 지정 시기별․지구별로 건축물 높이산정 기준이 제각각이어서 건축 인허가 과정에서도 적잖은 혼선이 있었기 때문.

 

     □ 이에 서울시는 지난 2011년3월부터 시 도시계획위원회 및 관계전문가와 함께 수차례 자문을 통해 최고고도지구 높이규제에 대한 개선방안을 심도 있게 논의하고 기술용역을 실시하는 등 다각도의 논의 및 연구과정을 거쳐 이번 개선방안을 도출했다.

 

    □ 핵심적으로 38년 간 이어오던 규제가 전면 폐지됨에 따라 앞으로 서울시내 10개 모든 최고고도지구는 높이를 기준으로만 도시계획적인 관리를 하게 된다.

 

     □ 예컨대 북한산 최고고도지구는 5층․20m 이하→ 20m 이하로, 구기․평창은 5층․20m 이하→20m 이하로, 어린이대공원 주변은 4층․16m 이하→16m 이하로 각각 높이관리가 개선된다.

 

     □ 남산의 경우 3층 12m 이하→12m 이하, 5층 20m 이하→20m 이하, 7층 23m 이하→23m 이하, 7층․9층 28m 이하→28m 이하로 변경된다.

 

       <시뮬레이션 결과 대규모 필지 및 간선도로변 대지 1~3층수 상향효과>

      □ 서울시가 22개월 동안(2011.5~2013.2) 실시한 기술용역에 따르면 층수규제를 폐지할 경우 경관에 미치는 영향을 시뮬레이션을 통해 검증한 결과, 높이는 유지하되 층수가 폐지되면 자유로운 계획이 가능해져 층수 상향효과가 있었다.

     □ 다만 경관보호를 위한 높이는 여전히 동일한 규제를 받게 되므로 경관에 미치는 영향은 크지 않은 것으로 나타났다.

 

현행	개선(안)	층수상향	비고(산출근거)
3층․12m 이하	12m 이하	+1	2.8 × 4 = 11.2 ≦ 12
4층․16m 이하	16m 이하	+1	2.8 × 5 = 14.0 ≦ 16
5층․20m 이하	20m 이하	+1～+2	2.8 × 7 = 19.6 ≦ 20
7층․28m 이하	28m 이하	+2～+3	2.8 × 10 = 28.0 ≦ 28

 

    □ 평균 2.8m 층고의 주택을 지을 경우 min1층~max3층까지 층수를 상향할 수 있게 된다.

 

    □ 또한, 층수에 구애받지 않고 층고를 차별화한 보다 창의적인 입면 디자인이 가능하게 되어 다양한 외관의 건축물이 나올 수 있을 것으로 기대된다.

 

추진절차	일정(안)	비고
주민 의견청취(열람공고)	‘14. 02월
시의회 의견청취	‘14. 02～03월
시 도시계획위원회 심의	‘14. 03～04월
도시관리계획 결정 및 지형도면 고시	‘14. 04월

 

     □ 이번 ‘최고고도지구 높이관리 개선방안’은 국토계획법에 따른 도시관리계획 변경절차를 이행 과정인 주민공람․시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 금년 4월경 결정고시와 함께 시행될 예정이다.

 

     □ 한편, 서울시는 지난 27일「동북4구 발전전략」을 통해 북한산 최고고도지구 높이관리 개선과 상업지역 확대 등을 비롯한 도시계획적 지역발전 지원방안을 발표한 바 있다.

 

     

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