상가임대차보호법 상 대항력, 확정일자 및 최우선변제

상가건물임대차보호법에 대해 알아봅니다.
이 법은 주거용이 아닌 상업용 시설의 임차이을 보호하기 위해 제정되어 시행되고 있는 법입니다. 현재 영업중이거나 앞으로 계획이 있는 분들은 관심을 가져둘만 합니다. 물론 경매등으로 상가 및 건물을 취득하고자 하는 분들은 반드시 알아야 합니다.
먼저 이 법도 소액상인들의 보호를 주 목적으로 하다 보니 그 적용대상이 구분되어 있읍니다. 이 법의 적용대상 임차인들은 근저당등 담보권설정자들보다 우선하여 적용되는 잇점이 있읍니다.
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제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>

1. 서울특별시 : 4억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>
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각 지역에 따라 그 적용대상의 범위가 정해져 있읍니다. 본 법도 여러번 개정이 되었는데 최선순위의 담보권설정일을 기준으로 그 당시의 법조항을 적용받는다는 것입니다. 즉 근저당권이 2010.9.1. 설정되었고 임차인은 2011.8.15.에 계약을 했다면 근저당설정일 당시인 2010.9.1.에 적용되는 범위의 임차인을 기준으로 판단한다는 것입니다. 현재는 2013.12.31. 개정되어 2014.1.1. 부터 적용을 받읍니다. 다시 말해 근저당이 2014.1.1. 이후에 설정되고 그 이후에 계약한 임차인들의 적용범위란 이야기입니다.
이 법의 적용을 받는 임차인은 이 법에서 정해진 내용들을 특별법우선의 원칙에 의하여 우선적으로 보호되는 것입니다. 주택임대차보호법과 마찬가지로 대항력과 최우선변제라는 효과를 보기 위한 조건들을 알아봅니다. 비숫합니다.
여기서 주의할 사항은 임대차가 보증금에 월세의 구조를 갖고 있기에 환산보증금액의 범위로 보호를 받는다는 것입니다.

환산보증금 = 보증금 + 월세 x 100

이 환산보증금의 액수가 위 보호범위 내에 있어야 합니다.

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제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다

제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)연혁판례문헌

① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.

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대항력과 확정일자부여 등은 주택임대차보호법과 거의 유사한 경로를 통하는 것을 알 수 있읍니다. 전에 언급을 했지만 등기부에 등기로 경료되지 못하는 일반 임차인은 일반 채권자의 지위를 갖읍니다. 경매에서 보통 순위로는 8위로 거의 무의미합니다. 그래서 등기부에 등재는 못하지만 정한 절차를 걸처 신고한 임차인들은 등기된 것과 같이 취급해 준다는 의미입니다. 본 법이 제정된 2009년 전에는 상가임차인들도 많은 피해를 봤다는 반증입니다. 대항력을 갖춘 임차인은 후순위의 근저당등 담보물권자들보다 우선적으로 보호를 받는다는 의미입니다.
확정일자는 이 역시 그러한 계약내용이 존재한다는 사실확인의 성격이 강합니다. 이 확정일자를 받아야 차후에 경매등에서 다른 담보물권보다 우선적으로 일정금액을 보호받는다는 것입니다.
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시행령
제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>

1. 서울특별시 : 6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원

4. 그 밖의 지역 : 3천만원


제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등)
①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>

1. 서울특별시 : 2천200만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원

4. 그 밖의 지역 : 1천만원

②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013.12.30>

③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013.12.30>

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본법의 적용대상, 우선변제대상 범위 및 그 액수를 보면 아직도 미약하다는 것입니다. 우선변제대상의 범위 및 액수를 그렇다 치고 이법의 적용대상범위가 현실과 너무 동떨어진 느낌이 강합니다. 그래서 실지로 경매의 예를 들면 본 법의 적용을 받는 임차인을 찾아보기 힘들다는 것입니다. 물론 일반채권자에 불과한 임차인들을 민법의 규정에도 불구하고 담보물권자보다 먼저 보호한다는 취지에서는 이해를 할 수 있지만, 우선변제 내용을 제외한 다른 조항들의 적용대상을 좀더 넓히려는 노력이 필요합니다. 입법자들이 임대인이 많아서 못한다는 우스개 소리도 있읍니다.
자 다음은 계약갱신과 권리금구제에 대한 사항입니다.
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제9조(임대차기간 등)연혁판례문헌

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

[전문개정 2009.1.30]


제10조(계약갱신 요구 등)연혁판례문헌

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009.1.30]

제10조의3(권리금의 정의 등)판례문헌

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

[본조신설 2015.5.13]


제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)판례문헌

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015.5.13]

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임차인들은 보통의 경우 2년의 계약을 체결하는 것이 상례입니다. 그리고 다시 갱신이 이어지는데 장사가 잘되면 임대인들중 자신이 경영하기 위해서 계약을 거절하는 경우가 많았는데 이젠 임차인은 최초의 계약일로부터 5년간은 자동으로 계약의 갱신을 주장할 수 있읍니다. 물론 보증금 및 월세의 변화는 있겠지요.
임차인이 3개월분에 해당하는 월세를 밀리지 않는 이상 계약을 좀더 안정적으로 갱신할 수 있다는 사실만으로도 모든 임차인에겐 작은 혜택입니다.
아울러 2015년인 작년에 신설된 권리금보호 조항입니다. 계약종료 3개월전부터 계약종료일까지 임차인은 다음 임차인을 구해서 권리금계약서를 작성하여 임대인에게 새로운 임차인과 임대차계약을 작성해줄 것을 요구할 수 있다는 것입니다. 특별한 사유가 없으면 임대인은 거절할 수 없고 만일 거절할 경우엔 그 권리금액수를 임대인이 책임져야 합니다.
그럼 권리금액수는 임차인끼기 정한 액수를 모두 인정하느냐 ? 아니죠. 이에 대해선 법원에서 감정평가를 실시하여 구해진 것을 기준으로 합니다. 안그러면 갑질하는 임차인들이 오히려 엄청 늘어나서 부동산시장을 흐리겠죠 ?

"가장 애매한 조항인 고액의 차임과 보증금을 요구한 때"인데 얼마가 과연 고액에 해당하는가 ? 이는 제가 추론해보면 민법상 연 12% 정도가 아닌가 생각해 봅니다. 현재의 금액을 기준으로 위 금액 이상의 무리한 금액요구 증가를 요구하는 경우라고 봅니다. 이는 판사의 재량권에 속하기에 무엇이라 잘라서 말하기 곤란합니다.

이 권리금조항이 2015.5.에 신설된 관계로 판례를 찾기 힘듭니다. 제가 찾은 유일한 판례를 소개함으로써 이해를 돕고자 합니다.
약국을 운영하고자 하는 임치인은 2008.7.에 보증금 1억에 월 250만원으로 2녀의 계약을 체결합니다. 2014.9. 건물을 인수한 새로운 임대인이 2015.7.31.에 계약이 종료함으로 건물인도에 대한 내용증명을 임차인에게 보냅니다. 이에 임차인은 2015.7.3. 권리금 1억에 새로운 임차인과 계약을 하였으며 권리금회수에 방해하지 말아줄 것을 다시 내용증명으로 임대인에게 통지합니다. 임차인은 보증금은 1억 그대로 하고 월차임은 20% 상승한 월300만원에 계약을 체결해줄 것을 요구하지만 임대인은 월330만(부가세별도)로 계약할 것을 요구합니다.
이에 법원은 임차인의 승소판결을 내며 권리금은 8987만으로 감정평가하여 임대인이 위 금액을 지급할 것을 명한 판결을 내린 판례입니다.
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오늘까지 주택임대차, 상가임대차에서 가장 흔히 접하는 경우에 해당하는 법조문에 대한 예를 설명드렸읍니다. 이 정도의 내용만 파악하시면 임대차에 있어서 커다란 손해를 피하고 미연에 방지할 수 있으리라 봅니다.