주택임대차보호버 상 임차권등기명령제도

주택임대차보호법상 중요한 내용중 마지막인 임차권등기명령제도 입니다.
만일 임대차가 종료되고 다른 곳으로 이사를 가야하는데 임대인이 보증금을 돌려주기 못하게 되는 상황이 발생하거나 돌려주지 않으려고 하는 경우에 매우 유용한 제도입니다.

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제3조의3(임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(소명)하여야 한다. <개정 2013.8.13>

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(기각)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(항고)할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦ 임차권등기의 촉탁(촉탁), 등기관의 임차권등기 기입(기입) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011.4.12>

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. <신설 2013.8.13>

[전문개정 2008.3.21]


제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)

① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011.4.12>

1. 주민등록을 마친 날

2. 임차주택을 점유(점유)한 날

3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
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이 제도는 이용하면 대항력이나 최우선변제력을 유지하게 됩니다. 본 등기를 하고 난 이후에 다른 곳으로 이사를 가더라도 문제가 없다는 것입니다. 만일 본등기를 하기 전에 이사를 가거나 다른 곳으로 전입신고를 하게되면 그 동안 갖추었던 대항력 및 최우선변제력의 보호를 받을 수 없읍니다.

앞서서 기술한 대항력, 최우선변제와 함께 본 임차권등기에 대해 개략적인 이해를 한다면 앞으로 주택임대차에 있어서 크게 손해를 볼 일은 없을 겁니다. 그러나 종종 오피스텔 임대인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 싸게 임대를 놓는 경우엔 매우 조심을 해야합니다. 이는 임대인이 세금을 내지 않으려는 것도 하나이지만 그에 앞서서 임차인이 전혀 보호를 받을 수 없다는 사실입니다.
머,,, 별일이야 있겄어 ... 하고 넘어갈 일이 아닙니다. 임대인의 채무상태를 알 수 없기 때문에 만일 경매로 넘어가게 되면 임차인은 보호를 받지 못하뿐만 아니라 채무초과인 임대인에게 보증금을 받을 가망이 있을까요 ? 주의하시기 바랍니다.