주택임대차보호법상의 대항력

오늘은 법적인 내용을 하나 살펴봅시다.
주택임차보호법에 의해 임차인은 대항력을 갖어야 차후에 발생하는 법적 분쟁에서 보호를 받읍니다. 만일 이를 하지 않을 경우엔 일반채권자가 되어 그야말로 임차보증금 계약서가 종이조각이 되어버리는 경우가 허다합니다. 이것이 바로 대항력이란 보호막입니다.
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제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>

④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>
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대항력 = 주택인도 + 주민등록신고 (주민센터)
위 사항 둘다 한 날의 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다. 여기에 법의 맹점이 있읍니다. 만일 근저당이 같은 날 등기부에 등재되면 임차인보다 근저당이 앞서서 임차인이 보호를 받지 못합니다. 자주 있는 일은 아니지만 고약한 임대인을 만나면 이런 일이 벌어지고, 경매에서도 가끔 보는 경우입니다.
주택인도 및 전입신고하고 나서 오후 늦게 등기부등본을 발부받아 확인하라고 말하고 싶읍니다.
그리고 3항 중소기업에 해당하는 법인이 임대차계약을 하고 그 직원이 전입신고를 하는 경우에도 본 법의 보호를 받는다는 사실입니다. 많은 분들일 간과하는 사항이지요.