서울시, 시공자 선정기준 조합설립 후로 앞당겨 사업속도 증진

서울시, 시공자 선정기준 개정해 신속한 정비사업 지원
 - 올해 3월, 시공자 선정시기 앞당겨짐에 따라 ‘정비사업 시공자 선정 세부기준’ 개정
 - 구역 여건 맞춰 입찰방식 선택하도록 ‘총액입찰’ 방식 추가, 개별 홍보 시 입찰무효
 - 결정된 정비계획 범위 내에서 ‘대안설계’ 제시해야… 용적률‧최고높이는 변경 불허
 - 시 “시공자 선정 조기화로 신속한 사업추진 지원하면서 조합원‧주민 피해 없도록 할 것”

 

□ 서울시는 시공자 선정시기가 앞당겨짐에 따라 신속하면서도 공정한 시공자 선정을 지원하기 위해 ‘서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준’을 전면 개정한다고 8일(금) 밝혔다. 

  ○ 시는 정비사업의 신속하고 원활한 추진을 돕기 위해 올해 3월 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」개정을 추진, 시공자 선정시기가 사업시행계획인가 후에서 ‘조합설립인가 후’로 앞당겨졌다. 이로 인해 조합은 원활한 초기 자금 조달이 가능해지고, 향후 설계변경 감소 등으로 사업진행에 속도를 붙일 수 있을 것으로 기대된다.  

□ 사업 초기에 시공자를 선정하여 사업추진 속도는 높이되, 공사비 깜깜이 증액, 무분별한 대안설계 제시 등의 부작용을 줄이고자 서울시는 각 분야의 전문가로 꾸려진 T/F(전담반)을 구성, 기존 시공자 선정 관련 입찰방식․과정의 보완점 등 논의를 거쳐 이번 개정(안)을 마련했다. 

□ 개정(안)에는 ▴기존 내역입찰 외 ‘총액입찰’ 추가 ▴대안설계 등의 범위는 ‘정비계획 범위 내’로 한정 ▴합동홍보설명회 및 공동홍보공간 외 개별홍보 금지 ▴대안설계 범위 또는 개별홍보 금지 위반 시 해당 업체 입찰 무효 ▴공공 사전검토 및 관리․감독 강화 ▴공동주택 성능요구 및 공사비 검증 의무화 등이 담겼다. 

□ 먼저 조합(원)이 사업구역의 여건에 맞게 입찰방식을 선택할 수 있도록 기존에 ‘내역입찰’만 가능했던 방식에서 ‘총액입찰’도 가능하도록 개선하였고, 이는 입찰참여자가 공사비의 총액만을 기재하여 제출하기 때문에 시공자 선정의 신속, 간소화를 기대할 수 있게 된다. 
  ○ 시는 또 시공자 선정 이후 과도한 공사비 증액, 이로 인한 조합-시공자 간 분쟁을 예방하기 위해 최초 사업시행계획인가 시점에서 공사비를 의무적으로 검증하도록 명시했으며 모든 입찰에서 작성되는 설계도면은 ‘기본설계도면 수준’을 유지토록 해 불명확한 설계도서로 인한 공사비 깜깜이 증액 등을 막는다는 방침이다.  

□ 다음으로 정비계획만 있고 건축계획은 확정되지 않은 상황에서 시공자를 선정하게 되면서 입찰참여자가 무분별하게 대안설계를 제시하지 못하도록 기존에는 사업시행계획의 경미한 변경을 인정했던 대안설계 범위를 ‘정비계획 범위 내’로 한정키로 했다. 
  ○ 여기서 ‘정비계획’이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 결정․고시된 정비계획을 말하며 ‘대안설계’란 정비계획의 범위 내에서 창의적인 건축디자인과 혁신 기술 등을 포함하여 제안하는 설계안을 의미한다. 
  ○ 이에 따라 앞으로는 ‘정비계획 범위’ 안에서만 대안설계를 제시할 수 있으며, 용적률을 10% 미만 범위에서 확대하거나 최고 높이를 변경하는 경미한 정비계획 변경도 허용되지 않는다. 

□ 또 일명 ‘OS(Outsourcing) 요원’을 이용한 과열․과대 홍보 등을 근절하기 위해 합동홍보설명회, 공동홍보공간 이외에 입찰참여자의 개별적인 홍보 등도 금지된다. 
  ○ 다만 조합은 입찰참여자(총회의 상정이 결정된 건설업자 등)의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최하고 개최 7일 전까지 일시․장소를 조합원에게 통지해야 하며, 최초 합동홍보설명회를 개최한 뒤에는 공동홍보공간 1개소를 제공하거나 지정할 수 있다. 
  ○ 그 밖에 개별 홍보나 물품, 금품, 재산상의 이익 등 제공은 모두 엄격히 금지된다. 

□ 시공자 선정과정에서 시장 또는 공공지원자(구청장)의 사전검토 및 관리․감독 권한을 강화하고, 만일 입찰참여자가 정비계획의 범위를 벗어난 설계를 제안하거나 홍보 규정 등 기준을 위반할 경우에는 해당 입찰을 무효로 한다. 
  ○ 공공지원자로부터 사전에 시공자 선정계획․입찰공고․총회 상정자료 등을 의무적으로 검토받아야 하며, 조합은 사전검토 결과를 반영하여 입찰을 진행해야 한다. 
  ○ 입찰참여자가 정비계획을 위반한 설계를 제안하거나 개별 홍보, 사은품 제공 등의 행위가 적발된 경우에는 해당 입찰은 무효로 본다고 규정했으며, 시공자 선정기준 등 위반이 인정되면 전문가로 구성된 점검반이 정비사업 현장조사를 진행하여 위법사항 시정 요구 등 필요한 조치를 할 수 있도록 명문화했다.  

□ 한편 서울시는 공동주택 품질 향상을 위해 조합(원)이 원하는 공동주택 성능을 제시하거나 건설공사에 대한 전문성 등을 확보할 수 있도록 정비사업 건설사업관리 자문, 공동주택성능요구서 의무 제출 등 제도를 도입한다. 
  ○ 최근 문제가 된 공사 중 철근 누락, 입주 후 층간소음, 누수 등을 막고 조합(원)이 원하는 품질과 성능을 확보할 수 있도록 현장설명회 개최 시 ‘공동주택성능요구서’를 의무적으로 제시토록 했다. 
     ※ 공동주택성능요구서 주요 항목: 구조안전, 소음방지, 누수방지, 결로방지, 실내환경 등
  ○ 또 건설공사에 전문성이 부족한 조합이 정비사업을 원활하게 추진할 수 있도록 건설엔지니어링사업자로부터 설계의 경제성 검토, 입찰관리, 계약관리, 시공관리 등 건설사업관리 업무를 자문받을 수 있도록 규정했다.  

□ 이번 개정안은 행정예고 기간을 거쳐 규제개혁위원회 심의 및 중요문서 심사 후 최종 확정·고시될 예정이며, 10.4.(수)까지 개정에 대한 의견을 제출할 수 있다. 
  ○ 의견서 제출과 관련해 자세한 내용은 서울특별시 홈페이지(공고 → 고시․공고)에 게재된 ‘서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준 개정(안) 행정예고’를 통해 확인할 수 있다.  
□ 한병용 서울시 주택정책실장은 “시공자 선정 조기화로 앞으로 조합의 자금조달 등 사업속도 제고에 이바지하여 고품질 주택이 신속히 공급될 것으로 기대된다”며 “이 과정에서 시공자와 조합 간 갈등이나 분쟁이 없도록 공정하고 투명한 시공자 선정문화를 정착시켜 나갈 것”이라고 말했다.