병원개원을 특약으로 약국용도 상가를 분양하였으나 개원이 완료되지 않은 경우 분양계약 해제여부

대구고등법원 2024. 4. 3. 선고 2023나13184

 약국 용도로 상가를 분양하면서 분양계약에서 ‘병원(내과, 피부과) 개원이 완료되지 않으면 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있다’는 특약을 부가한 경우, 그 특약의 의미 및 법률효과를 판단한 사례 

 

대 구 고 등 법 원 제 민 사 부  판 결
사 건 2023나13184 손해배상(기)
원고, 피항소인 A
소송대리인 법무법인 웰스
담당변호사 김진혁
피고, 항소인 B
대표자 사내이사
소송대리인 법무법인 중원
담당변호사 김연우, 박근우 

제 1 심 판 결 대구지방법원 2023. 4. 20. 선고 2022가합205064 판결
변 론 종 결 2024. 2. 28.
판 결 선 고 2024. 4. 3.

주 문
1. 제1심판결 중 아래에서 인정하는 부분을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고로부터 별지 목록 기재 부동산에 관하여 대구지방법원 등기국 2021. 3. 5.  접수 (접수번호 생략)로 마친 소유권이전등기의, 같은 등기국 2021. 3. 5. 접수 (접수번호 생략)로 마친 근저당권설정등기의, 같은 등기국 2021. 6. 3. 접수 (접수번호 생략)로 마친 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 1,952,779,135원 및 이에 대하여 2021. 3. 5.부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율
로 계산한 돈을 지급하라. 

2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. 

3. 소송총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 

청구취지 및 항소취지  

1. 청구취지 

피고는 원고로부터 별지 목록 기재 부동산에 관하여 대구지방법원 등기국 2021. 3.5. 접수 (접수번호 생략)로 마친 소유권이전등기의, 같은 등기국 2021. 3. 5. 접수 (접수번호 생략)로 마친 근저당권설정등기의, 같은 등기국 2021. 6. 3. 접수 (접수번호 생략)로 마친 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 2,092,765,135원 및 그 중 1,952,779,135원에 대하여는 2021. 3. 5.부터 다 갚는 날까지 연 6%의, 139,986,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

2. 항소취지 
제1심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.  

이 유
 
1. 기초사실  

이 법원이 이 부분에 적을 내용은 아래와 같이 고치는 외에는 제1심판결 이유 제1항 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다. 
○ 제1심판결 제2면 제16~18행의 “이 사건 상가에의 병원 개원을 보장하는 내용의 특약사항이 포함되어 있었다(이하 병원 개원을 보장하는 내용을 ‘이 사건 특약사항’이라 한다).”를 다음과 같이 고친다. 
『병원 개원 미완료 시 원고가 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다는 내용의 확인사항이 포함되어 있었다(이하 계약 해제에 관한 사항을 ‘이 사건 특약사항’이라 한다).』 

2. 당사자들의 주장  

 가. 원고  

 1) 계약해제에 따른 원상회복 및 손해배상 청구 

가) 이 사건 특약사항 관련 계약해제  

이 사건 분양계약 체결 당시 피고는 원고에게 이 사건 상가 2, 3, 4층에 내과, 피부과 개원이 확정되었다고 설명하였고, 이에 원고는 피고와 이 사건 분양계약을 체결하면서 이 사건 상가에 병원(내과, 피부과) 개원이 완료되지 않으면 원고가 위 계약을 해제할 수 있도록 하는 이 사건 특약사항을 두었다. 
  이 사건 특약사항의 ‘병원(내과, 피부과)’은 내과, 피부과 각 전문의가 있는 병원을 의미하는데, 이 사건 상가에는 내과만 개원하고 피부과는 개원한 적이 없고, 설령 위 특약사항의 ‘내과, 피부과’가 진료과목을 의미한다고 하더라도 ‘개원’은 병원이 상당 기간 안정적으로 운영되는 것을 의미한다고 보아야 하는데, 이 사건 상가에는 내과, 피부과를 진료과목으로 하는 병원조차 상당 기간 안정적으로 운영되었다고 볼 수 없다. 
   위와 같이 피고가 이 사건 특약사항을 위반하였으므로 원고는 피고의 채무불이행내지 이 사건 특약사항에 기하여 이 사건 분양계약을 해제하고, 원상회복으로 분양대금 및 이에 대한 법정이자의 반환을, 손해배상으로 이 사건 점포 관련 세금 및 인테리어 비용 상당액의 지급을 구한다. 

나) 업종제한약정 관련 계약해제  

피고는 원고에 대하여 C편의점을 포함한 이 사건 상가의 모든 점포의 분양계약서에 원고의 약국 독점권 관련 업종제한약정을 삽입하여 줄 의무가 있음에도, 현재까지도 C편의점 계약서에 위 업종제한약정을 삽입하지 않았다. 원고는 위 채무불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제하고 원상회복 및 손해배상 청구를 구한다. 

 2) 착오 취소에 기한 부당이득반환 청구 1)  

1) 원고는 이 법원에서 착오 취소에 기한 부당이득반환 청구를 청구원인으로 추가하였다. 그러나 계약해제의 효과로서 원상회복 은 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가지는 것이고, 부당이득반환청구에서 법률상의 원인 없는 사유를 계약의 불성립,취소, 무효, 해제 등으로 주장하는 것은 하나의 소송물에 대한 개별적 공격방법에 지나지 않으므로, 이 사건 분양계약의 취소, 해제에 따른 반환청구는 모두 하나의 부당이득반환청구로 보아 판단한다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다5978 판결 참조)

원고는 이 사건 상가에 내과, 피부과 각 전문의가 있는 병원이 개원하여 일정 수 이상의 처방전이 발행된다고 알고 이를 계약내용으로 하여 이 사건 분양계약을 체결하였으므로, 동기의 착오를 이유로 이 사건 분양계약을 취소하고 이에 따른 부당이득반환을 구한다. 

 나. 피고  

1) 이 사건 특약사항의 ‘병원(내과, 피부과)’은 전문의 여부와 관계없이 내과와 피부과를 진료과목으로 하는 병원을 의미한다. D가 2021. 7. 8 이 사건 상가에 내과 전문의 E의 명의로 내과와 피부과를 진료과목으로 하는 ‘F의원’을 개원하여 정상적으로 진료를 하였으므로, 피고가 이 사건 특약사항을 위반하였다고 볼 수 없다. 

 

2) 원고가 이 사건 분양계약 당시 이 사건 상가에 내과, 피부과 각 전문의가 있는 병원이 개원하여 일정한 수의 처방전이 발행될 것이라는 동기를 가졌다거나 이러한 부분이 계약의 내용이 되었다고 볼 근거가 없다. 

3. 계약해제에 따른 원상회복청구  

 가. 이 사건 특약사항의 의미 

 1) 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다6753 판결 등 참조). 

2) 갑 제2, 4 내지 6, 8, 11, 12, 18호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호포함), 을 제2호증의 일부 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 특약사항의 ‘병원(내과, 피부과)’는 내과 및 피부과전문의가 운영하는 병원을 가리키고, 이 사건 특약사항의 ‘개원이 완료되지 않으면’이란 이 사건 분양계약 체결 후 상당기간 내에 위 요건을 갖춘 병원이 개원하여 정상적인 수준의 영업을 하지 않는 때를 의미한다고 할 것이고, 이에 반하는 을 제1호증의1 및 을 제2호증의 각 일부 기재만으로는 위 인정을 뒤집기 부족하며, 달리 반증이 없다. [따라서 이 사건 특약사항에 정해진 “위 병원(내과, 피부과)의 개원” 이 전문과목이 아니라 진료과목에 불과하다는 피고의 주장은 받아들이지 않는다.] 

① 의료기관의 개설자가 전문의인 경우에는 그 의료기관의 명칭에 인정받은 전문과목을 표시할 수 있다(의료법 시행규칙 제40조 제4호). 반면 진료과목은 전문의 여부 및 의료기관의 명칭과 관계없이 다양한 과목을 표시할 수 있다. 그런데 일반인이 어떠한 의료기관을 지칭할 때는 통상적으로 전문과목을 들어 ‘○○과 병원’이라고 하지, 진료과목 중 하나를 들어 ‘□□과 병원’이라고 하지는 않는다. 

② 한편, 약국의 주된 수입은 병·의원에서 발급하는 처방전 규모에 의존할 수 밖에 없는데, 해당 분과의 전문의가 상주하는 병원과 전문의 없이 진료하는 병원은 처방전의 발급 규모나 수준에 현저한 차이가 있을 수밖에 없다. 원고는 이 사건 분양계약체결 당시 내과, 피부과의 개원에 관하여 구체적으로 분양계약서에 명시하였고, 이 사건 점포를 같은 층 다른 호실보다 월등히 높은 가격으로 분양받았는바2), 원고는 내과와 피부과 전문의가 병원을 운영할 것을 당연한 전제로 이 사건 분양계약을 체결하였던 것이고, 피고로서도 이러한 사정을 잘 알고 있었던 것으로 보인다. 

2) 같은 층에 위치한 ◯-◯호(전용면적 40.5876㎡)는 850,000,000원에 분양되었고, ◯-◯호(전용면적 39.6314㎡)는 914,979,000원에 분양되었으나, 원고는 이 사건 점포(전용면적 58.9825㎡)를 1,952,779,135원에 분양받았다.

③ 이 사건 상가의 분양광고문에는 ‘2층 내과 분양 완료, 3층 내과 임대 완료, 4 층 피부과 임대 완료’라고 기재되어 있었고, 이 사건 상가 외벽에는 ‘2~3층 내과, 4층 피부과 개원’이라고 기재된 현수막이 부착되어 있었는데, 이러한 분양광고가 단순히 진료과목을 기재한 것이라고 보기는 어렵다. 피고의 분양업무를 담당한 G도 원고에게 이 사건 상가에 피부과, 내과 및 건강검진센터가 입점할 예정이라고 설명하였다. 

④ 원고의 남편은 이 사건 분양계약 전날(2021. 1. 27.) 피고 분양대행업체 대표H과 전화통화를 하면서 해당 병원에 전문의 자격을 가진 의사가 진료하는 것을 전제로, “원장님들 2, 3, 4층 임대차계약서를 저희가 좀 볼 수 있나 싶어서요.”, “특약으로 혹시라도 이제 뭐 2, 3, 4층에 피부과, 내과 이게 이제 들어가죠? 어그러지면 이 계약도 다, 예. 같이 실효된다는 점”이라고 말하였고, 원고는 2021. 3. 16. 피고 직원 I과 전화통화를 하면서 “저희가 처음에 계약할 때는, 내과 의사선생님 다섯 분, 피부과 원장님 한 분 해서 대표원장이 누군지도 모르고”라고 말하였으며, 이에 대해 H이나 I은 어떠한 이의도 없었다. 

⑤ 또한 원고가 2022. 4. 26. 피고의 대표이사인 J와 통화하면서 “저희가 분양을 받을 당시에는 내과, 피부과가 오기로 했잖아요”라고 말하자 J가 이를 인정하였고, 원고가 “계약할 당시에 내과라고 해서 약국이라고 더 비싸게 저희가 들어왔는데, 지금 와서 ‘의원으로 하는 것에 동의합니까, 못합니까?’ 물으면 누가 동의합니까?”라고 말하자, J는 “그러면 동의 안하셔도 되잖아요”라고 답변하였다. 만약 피고의 주장과 같이, 이 사건 분양계약 체결 당시 일반의가 진료과목만을 내과, 피부과로 하여 개원하는 것을 전제로 하였다면, 위와 같이 피고의 대표이사인 J가 원고에게 일반의가 개원하는 것에 대한 양해나 동의를 구할 필요가 없다. 

 나. 해제사유의 발생과 해제권 행사  

갑 제6 내지 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 특약사항에 정해진 ‘병원(내과, 피부과)의 개원’이 완료되지 않았다고 봄이 타당하고, 한편 원고가 2022. 8. 25.경 이를 이유로 이 사건 분양계약을 해제한 사실은 기록상 분명하므로, 이 사건 분양계약은 원고의 계약해제 의사표시에 따라 적법하게 해제되었다고 할 것이다. 

① 이 사건 분양계약 체결일로부터 약 6개월이 경과한 2021. 7. 8.에야 이 사건 상가에 E(내과 전문의)을 개설의로 하는 ‘F의원’이 개원하였는데, 봉직의로 K(내과 전문의), L(가정의학과 전문의), M(가정의학과 전문의)이 있었을 뿐 피부과 전문의는 없었고, 위 병원은 2021. 9. 2.경 폐업하였다. 

② 같은 상호의 병원이, 2021. 9. 2. N(내과 전문의)을 개설의로 하여 개원하였으나 2021. 10. 27. 폐업하였고, 2022. 1. 17. O(내과 전문의)를 개설의로 하여 재차 개원하였으나 2022. 3.경 폐업하였다. 

③ 위 병원의 내방고객수는 2021. 7. 8.부터 2021. 9. 2.까지는 197명(1일 평균 약4.1명), 2021. 9. 6.부 2021. 10. 27.까지는 203명(1일 평균 약 5.2명)에 불과하였다. 

④ 이 사건 소 제기 시까지 이 사건 상가에 피부과 전문의가 운영하는 병원이 개원한 사실은 없었다. 

 다. 계약해제에 따른 원상회복의무  

1) 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 계약해제에 따른 원상회복으로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소유권이전등기 및 이 사건 각 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행받음과 동시에, 원고에게 기지급 분양대금 1,952,779,135원및 이에 대하여 분양대금 납부일인 2021. 3. 5.부터 다 갚는 날까지 상법이 정한 연6%의 비율로 계산한 법정이자를3) 반환할 의무가 있다.

[이와 같이 이 사건 특약사항에의한 계약해제와 그에 따른 원상회복청구권을 인정한 이상 다른 사유를 원인으로 하는원고의 나머지 계약해제와 원상회복청구권 주장 및 의사표시 취소에 따른 부당이득반환청구권 주장에 관하여는 나아가 판단하지 않기로 한다.]

2) 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 점포를 점유·사용해왔고 원고의 위 점포 반환의무와 피고의 분양대금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 원고에게 법정이자를 지급할 의무가 없다고 주장한다. 
   그러나 법정해제권 행사의 경우 당사자 일방이 그 수령한 금전을 반환함에 있어 그 받은 때로부터 법정이자를 부가함을 요하는 것은 민법 제548조 제2항이 규정하는 바로서, 이는 원상회복의 범위에 속하는 것이며 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 것이 아니므로, 부동산 매매계약이 해제된 경우 매도인의 매매대금 반환의무와 매수인의 소유권이전등기말소등기 절차이행의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와는 관계없이 매도인이 반환하여야 할 매매대금에 대하여는 그 받은 날로부터 법정이자를 부가하여 지급하여야 하는 것이고, 이와 같은 법리는 약정된 해제권을 행사하는 경우라 하여 달라지는 것은 아니다(대법원 2000. 6. 9. 선고2000다9123 판결 등 참조). 
   따라서 원고가 피고에게 이 사건 점포의 반환의무가 있고 이와 피고의 분양대금반환의무가 동시이행의 관계에 있다고 하더라도, 피고는 반환하여야 할 분양대금에 대하여 그 받은 날로부터 법정이자를 부가하여 지급할 의무가 있다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.  

4. 채무불이행으로 인한 손해배상 청구 

원고는 피고가 이 사건 분양계약에 의하여 ‘병원(내과, 피부과)의 개원’에 대한 이행의무를 부담하고 있다는 전제에서 피고에게 그 불이행에 따른 손해배상을 구하고 있으므로, 먼저 피고가 위와 같은 계약상의 의무를 부담하는지에 관하여 살피건대, 아래와 같은 반대사정에 비추어 원고가 제출한 증거들만으로는 위 의무의 존재를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 

① 부동산 매매계약에 있어 매도인의 주된 채무는 매매목적물을 인도하고 소유권이전등기의무를 마쳐주는 데에 있고, 매수인의 주된 채무는 매매대금을 지급하는 데에 있다. 이 사건 분양계약에 있어서도, 제2조(계약의 해제)에서 매수인의 잔금납부 의무 등에 관하여, 제4조(매수인의 의무)에서 매수인의 매매목적물 전대 또는 양도 금지의무 등에 관하여, 제5조(소유권 이전)에서 매도인의 소유권 보존등기 및 이전등기 의무 등에 관하여 정하고 있을 뿐, 이 사건 상가의 병원 개원과 관련한 의무 내지 그 손해배상에 관하여는 전혀 정하고 있지 않다. 

② 이 사건 특약사항은 ‘사유를 불문하고 위 병원(내과, 피부과)의 개원이 완료되지 않으면 본 계약은 매수인이 해제할 수 있다.’라고 규정하고 있으나, 약정해제 사유를 추가하는 것을 넘어 분양자에게 약정해제사유가 발생하지 않도록 조치할 의무까지 부과하는 의미로 보기는 어렵다. 

③ 이 사건 분양계약 체결 전날(2021. 1. 27.) 원고의 남편(P)과 피고의 분양대행업체 대표(H) 사이에 이루어진 전화통화 내용 등 이 사건 분양계약의 체결경위나 과정을 보더라도, 피고가 계약상 병원 개원을 보장하였다고 볼 만한 사정은 보이지 않는다. 

④ 피고는 2021. 1. 26. D와 이 사건 상가 2층~4층에 관하여 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 “임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.”라고 정하였으므로, 이 사건 분양계약 당시 병원 개원을 장담할 수 있는 상황이 아니었다. 나아가 병원 개원 여부는 피고가 이를 결정할 수 없고 임차인의 사정에 따라 얼마든지 변경될 수 있으므로, 이러한 점에서도 약정해제권의 유보를 넘어서 피고가 병원 개원 의무까지 부담하기로 약정하였다고 보기는 어렵다. 

5. 결론  

그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결 중 위 인정 부분을 초과하는 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 제1심판결 중 나머지 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 나머지 항소는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.