용산 문배지구 제1지단게

◈서울특별시고시 제2009-184호

 

도시관리계획〔용산 제1종지구단위계획(문배업무지구 특별계획구역1 지정 및 세부개발계획 결정 등)

변경결정

 

서울특별시고시 제1995-53호('95.3.2)로 상세계획구역 결정되고 서울특별시고시 제2001-229호(2001.7.10)로 지구단위계획구역 변경 및 제1종지구단위계획을 결정한 용산제1종지구단위계획구역내 문배업무지구 특별계획구역1 지정 및 세부개발계획에 대하여, 2009. 2.18 개최한 우리시 제5차 도시․건축공동위원회 심의결과(조건부 가결)와 같이 변경하는 도시관리계획을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조, 「같은법 시행령」제25조 규정에 의하여 변경결정하고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제32조, 「같은법 시행령」제27조, 「토지이용규제 기본법」제8조 및 「같은법 시행령」제7조의 규정에 의거 지형도면을 고시합니다.

2009년 5월 7일

서 울 특 별 시 장

□ 결정 취지

○ 문배업무지구 특별계획구역1 지정 및 세

부개발계획 수립을 위하여 용산제1종지구단위계획구역내 문배업무지구의 도시계획시설, 특별계획구역 등을 변경하고자 함.

 

Ⅰ. 용산 제1종지구단위계획구역 : 변경없음

Ⅱ. 용산 제1종지구단위계획 변경결정 사항

가. 용도지역․ 지구에 관한 결정 사항 : 변경 없음

나. 도시계획시설에 관한 변경결정 사항

1) 교통시설

가) 도로 변경결정 조서

구분	규 모				기 능	연장(m)	기 점	종 점	사용 형태	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	소로	2	3	8	국지 도로	142	문배동11-10	문배동7-10	일반 도로	서고제229호 (01.07.10)
변경	소로	2	3	8	국지 도로	111	문배동 11-10	문배동11-12	일반 도로

 

2) 공간시설

가) 공원 결정 조서

구분	도면 표시	시설명	시설의 세 분	위 치	면 적(㎡)	최 초 결정일	비고
신설	②	공원	소공원	문배동 7-32 일대	1,229.0	-

※ 기타 도시계획시설 : 금회 변경사항 외 변경없음.

 

다. 획지 및 건축물 등에 관한 계획 : 변경 없음

1) 가구 및 획지계획

■ 적정 대지규모 : 변경 없음

지 구	구 분		적정대지규모	비 고
문배동 복합업무지구	일반상업	원효로 등	200㎡ 이상	공동건축 권장
		이면부	150㎡ 이상	공동건축 권장 선택적 공동건축

■ 공동건축 : 변경 있음

행정동	지 번	면 적 (㎡)	기 정		변 경		비 고
			면적(㎡)	계획내용	면적(㎡)	계획내용
원효1가	40-1대	423.8	556.0	공동건축 권 장	2,072.4	-	∙특별계획구역 지정에 따른 공동건축권장 해제
	40-2대	132.2
	40-17대	273.0	414.5	공동건축 권 장
	40-21대	141.5
	40-16대	49.9	569.2	공동건축 권 장
	40-9대	4.6
	40-3대	44.0
	40-18대	123.3
	40-4대	148.8
	40-11대	9.6
	40-8대	14.5
	40-5대	174.5
	40-6대	29.8	368.3	공동건축 권 장
	40-7대	154.4
	40-10대	82.6
	40-12대	101.5
	116-3대	155.2	164.4	공동건축 권 장
	116-4대	9.2

주) 특별계획구역은 특별계획구역 계획지침 적용

※ 기타 공동건축 : 금회 변경사항 외 변경없음.

2) 건축물 등에 관한 계획 : 변경 없음

 

라. 특별계획구역에 관한 계획 : 변경 있음

1) 기본방향

∙ 개발 움직임이 있는 지역으로 민간의 능동적 개발을 유도하

고 민간개발과 더불어 공공의 개발계획이 연계되어 도시기반시설 확보차원에서 특별계획구역 결정

∙ 공동주택 및 주거복합시설 건립시 ‘서울시 공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리지침’ 준용

2) 특별계획구역 결정 조서

구 분	구 역 명	위 치	면 적(㎡)	비 고
신 설	문배업무지구 특별계획구역1	용산구 원효로1가 41-1 일대	17,108

- 특별계획구역 결정 사유서

위 치	면적(㎡)	결 정 사 유
용산구 원효로1가 41-1 일대	17,108	･향후 난개발을 방지하고 용산부도심개발과 연계, 업무 및 주거복합 건축물건립과 주변지역의 계획적 정비를 유도하기 위해 특별계획구역으로 지정

※ 기타 특별계획구역 : 금회 변경사항외 변경없음.

 

3) 특별계획구역 계획지침

구 분		계 획 지 침	비 고
밀 도	건폐율	∙60% 이하
	용적률	∙기준용적률 : 600% 이하 ∙허용용적률 : 800% 이하 ∙상한용적률 : 1,000% 이하 ※ 주거복합 건립시 주택연면적 비율에 따라 다음의 기준을 적용 주택연면적 비율(%) 기준용적률 허용용적률 상한용적률 60 이상 ～ 70 미만 450% 이하 600% 이하 1,000% 이하 50 이상 ～ 60 미만 490% 이하 650% 이하 40 이상 ～ 50 미만 530% 이하 700% 이하 30 이상 ～ 40 미만 560% 이하 750% 이하 30 미만 600% 이하 800% 이하 ※ 공공시설 기부채납에 따른 상한용적률은 주거 대 비주거로 분배
높 이		∙최고높이 110m 이하 ※ 우수디자인으로 건축심의 인정시 최고높이 130m 이하로 완화 적용	도로 사선제한 배제
용도	불 허 용 도	‧ 단독주택 및 공동주택(주거복합제외) ‧ 옥외에 철탑이 있는 골프연습장 ‧ 근린생활시설중 안마시술소 및 안마원 ‧ 장례식장 ‧ 공장‧ 창고시설 ‧ 교정시설 ‧ 위험물저장 및 처리시설(주유소 제외) ‧ 자동차관련시설 (주차장 제외)
	권 장 용 도	‧ 권장용도 : 건축법시행령 별표1 중에서 다음 용도 - 제 5호의 문화 및 집회시설 중 공연장, 전시장 - 제 7호의 판매시설(지상부 연면적만 인정) - 제11호의 노유자시설 - 제13호의 운동시설 - 제14호의 업무시설(오피스텔제외) - 제15호의 숙박시설중 관광숙박시설
건 축 선	건 축 한계선	∙간선가로변 : 건축한계선 3m ∙집산도로변 : 건축한계선 2m ∙이면도로변 : 건축한계선 1m	지침도 참조
	벽 면 한계선	∙대상지 북측경계부 : 6m ※ 필로티 적용시 높이 6m 이상 확보
공 개 공 지		∙원효로변, 용호로변 공개공지 위치 지정 ∙서울시 건축조례 준용	지침도 참조
공공보행통로		∙원효로, 용호로 연결 동서간 공공보행통로 조성(폭6m)
공공시설 부지 제공율		∙순부담율 :10.0% 이상 ※ 기반시설 설치 및 조성은 사업시행자 부담 ※ 특별계획구역외 공공시설(소공원② 1,229㎡) 설치 및 조성하여 기부채납
기 타 계 획 지 침		∙지침도에 따라 공공보행통로를 조성할 것

 

3. 문배업무지구 특별계획구역1 세부개발계획 결정 사항

가. 특별계획구역 결정 사항

■ 특별계획구역 결정 조서

구 분	구 역 명	위 치	면 적(㎡)	비 고
신 설	문배업무지구 특별계획구역1	용산구 원효로1가 41-1 일대	17,108

- 특별계획구역 결정 사유서

위 치	면적(㎡)	결 정 사 유
용산구 원효로1가 41-1 일대	17,108	･향후 난개발을 방지하고 용산부도심개발과 연계, 업무 및 주거복합 건축물 건립과 주변지역의 계획적 정비를 유도하기 위해 특별계획구역으로 지정

나. 용도지역․지구에 관한 계획 : 변경 없음

1) 용도지역 결정 조서 : 변경 없음

■ 용도지역 결정 조서

구 분	용도지역	면 적(㎡)	비 고
기 정	일반상업지역	17,108	내고제23호 (52.03.25)

2) 용도지구 결정 조서 : 변경 없음

가) 미관지구 결정 조서 : 변경 없음

구분	도면 표시	지구명	지구의 세 분	위 치	면적(㎡)	연장(m)	폭원(m)	최초결정일	비 고
기정	①	미관 지구	중심지 미관지구	문배동 ～ 원효로4가	102,000 (6,280)	2,550 (314)	양측20	건고제109 (76.07.19)	원효로, 용호로

※ ( )는 특별계획구역내 면적, 연장임.

나) 방화지구 결정 조서 : 변경 없음

구 분	도면표시	지구명	위 치	면 적(㎡)	최초결정일	비고
기 정	①	방화지구	남영동 ～ 원효로1가	14,640(2,440)	건고727호(63.12.13)

※ ( )는 특별계획구역내 면적임.

2) 공간시설

○ 공원 결정 조서

구분	도면 표시	시설명	시설의 세 분	위 치	면 적(㎡)	최 초 결정일	비 고
신설	①	공원	소공원	원효로1가 119-2 일대	1,264.0	-

- 공원 결정 사유서

도면번호	시설명	시설의 세분	결 정 사 유
①	공원	소공원	∙원효로1가 및 문배동 주민을 위한 휴식공간 제공

 

라. 건축물용도･건폐율･용적률･높이 등에 관한 계획

1) 건축물용도 결정 조서

구분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비고
불허 용도	∙단독주택 및 공동주택(주거복합제외) ∙옥외에 철탑이 있는 골프연습장 ∙근린생활시설중 안마시술소 및 안마원 ∙장례식장 ∙공장 ∙창고시설 ∙교정시설 ∙위험물저장 및 처리시설(주유소 제외) ∙자동차관련시설 (주차장 제외)	∙단독주택 및 공동주택(주거복합제외) ∙옥외에 철탑이 있는 골프연습장 ∙근린생활시설중 안마시술소 및 안마원 ∙장례식장 ∙공장 ∙창고시설 ∙교정시설 ∙위험물저장 및 처리시설(주유소 제외) ∙자동차관련시설 (주차장 제외)
권장 용도	∙건축법시행령 별표1 중 - 제5호의 문화 및 집회시설 중 공연장, 전시장 - 제7호의 판매시설(지상부 연면적만 인정) - 제11호의 노유자시설 - 제13호의 운동시설 - 제14호의 업무시설(오피스텔 제외) - 제15호의 숙박시설중 관광숙박시설	∙건축법시행령 별표1 중 - 제5호의 문화 및 집회시설 중 공연장, 전시장 - 제7호의 판매시설(지상부 연면적만 인정) - 제11호의 노유자시설 - 제13호의 운동시설 - 제14호의 업무시설(오피스텔 제외) - 제15호의 숙박시설중 관광숙박시설

2) 건폐율 결정 조서

구 분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비 고
건폐율	60% 이하	50% 이하

 

- 건폐율 결정 사유서

결정내용	결 정 사 유
50% 이하	∙ 비건폐면적을 최대화하고, 대지내 공지에 대하여 수경시설과 식수처리, 투수성포장 등 친환경 복합단지로 조성하기 위하여 건폐율 강화 적용

 

3) 용적률 결정 조서

구 분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비 고
주거복합 건축물	∙기준용적률 : 600% 이하 ∙허용용적률 : 800% 이하 ∙상한용적률 : 1,000% 이하 ※ 주상복합 건립시 주택연면적 비율에 따라 별도 기준을 적용 ※ 공공시설 기부채납에 따른 상한용적률은 주거 대 비주거로 분배	∙기준용적률 : 450% 이하 ∙허용용적률 : 600% 이하 ∙상한용적률 : 1,000% 이하 ※ 공공시설 기부채납에 따른 상한용적률은 주거 대 비주거로 분배	주택연면적 비율 60～70% 미만 적용시

 

- 주거복합건축물 건립시 주택연면적 비율에 따른 용적률 체계

주택 연면적 비율(%)	기준용적률	허용용적률	상한용적률
60 이상 ～ 70 미만	450% 이하	600% 이하	1,000% 이하
50 이상 ～ 60 미만	490% 이하	650% 이하
40 이상 ～ 50 미만	530% 이하	700% 이하
30 이상 ～ 40 미만	560% 이하	750% 이하
30 미만	600% 이하	800% 이하

- 특별계획구역 용적률 완화항목 및 완화내용

∙ 완화받는 용적률의 20% 이상은 ‘친환경 계획요소’항목을 의무적으로 준수하여야 함

구 분			완 화 기 준	비고
일반 계획 요소	건축물 용 도	전 층 권 장 (최상층 제외)	기준용적률×(권장용도면적÷주차장을 제외한 총 건축연면적) × 0.2	특별계획구역 ①, ② (문화 및 집회시설 중 공연장, 전시장제외) 특별계획구역 ③, ④	-건축연면적에 20% 이상시 인정
			기준용적률×(권장용도면적÷주차장을 제외한 총 건축연면적) × 0.4	특별계획구역 ①, ② (문화 및 집회시설 중 공연장, 전시장)
		꼭대기층 개방	기준용적률 × (꼭대기층 개방면적÷꼭대기층 바닥면적) × 0.04	‧ 꼭대기층 바닥면적의 50% 이상 개방시 인정
	공개 공지	위 치 준 수	기준용적률× 0.05	‧ 위치 지정시
		조성형태 및 규모준수시	기준용적률×{(설치면적-의무면적) ÷대지면적}×a	‧ 필로티구조 : a=0.5 ‧ 개방형구조 : a=1.2
	쌈지형/ 침상형공지	위 치 준 수	기준용적률× 0.05	‧ 위치지정시
		조성형태 및 규모준수시	기준용적률×(조성면적÷대지면적)×a	‧ 필로티구조 : a=0.5 ‧ 침상형구조 : a=1.0 ‧ 개방형구조 : a=1.2
	건축 한계선/ 벽면 한계선	전면공지	기준용적률×(제공면적÷대지면적)×a	‧ 필로티구조 : a=0.5 ‧ 개방형구조 : a=1.2
	대지내 통로	공공보행통로 (입 체 포 함)	기준용적률×(조성면적÷대지면적)×a	‧ 필로티구조 : a=0.5 ‧ 개방형구조 : a=1.0 (지하 공공보행통로는 지하철, 지하광장, 지하보도와 연계시 부여)
		보차혼용통로	기준용적률×(조성면적÷대지면적)×a
	건축물 형태 및 외관	건폐율 제한	기준용적률 × a	‧ 30이상 35%미만 : a=0.1 ‧ 30%미만 : a=0.15
		고층부 탑상형 건축물	기준용적률 × 0.05
	주차 및 차량동선	공용주차장	기준용적률×(추가확보 주차대수 비율) ×0.1	‧ 법정주차대수의 1.2～1.5배이내
	건축물내 공공시설 제공시	건물내 일정공간을 공공에 사용권(구분지상권)으로 제공할 경우	-기준용적률×(제공면적÷주차장을 제외한 건축연면적)×a ※(제공면적÷주차장을 제외한 건축연면적)의 계수는 0.1을 넘을 수 없음	‧ 지상1층 : a=5 ‧ 지하1층, 지상 2,3층 : a=4 ‧ 기타층 : a=3
친 환경 계획 요소	자연지반보존		-기준용적률×(보존면적÷대지면적)× 0.2이내
	옥상녹화		-기준용적률×(녹화면적÷대지면적)× 0.1이내	‧ 녹화면적은 대지면적의 20%까지만 허용 ‧ 법정 조경으로 산입된 면적 제외
	중수도시설 설치		․ 기준용적률×0.04 이내	‧ 총사용수량의 10% 이상을 재사용할 수 있는 시설 설치 ‧ 관련법에 의해 의무적으로 시설하게 되는 경우에는 제외
	빗물이용시설 설치		․ 기준용적률×0.04 이내	‧빗물저류탱크용량(ton)이건축면적×0.05 또는 대지면적×0.02 이상 설치

구 분		완 화 기 준	비고
친환경 계획 요소	녹색주차장/ 투수성포장	․ 기준용적률×(설치면적 ÷ 대지면적)으로서 기준용적률×0.05 이내
	에너지 절약계획	․ 기준용적률×0.08이내	‧ 에너지절감율(33.5% 이상),에너지 성능지표(81점 이상), ‧ 친환경 건축물 인증(85점이상) ※각 요소의 중복 계상 불허
		․ 기준용적률×0.05이내	‧ 에너지절감율(23.5～33.5%미만), 에너지 성능지표(74～81점미만), ‧ 친환경 건축물 인증(75～85점미만) ※각 요소의 중복 계상 불허
	신재생 에너지도입	․ 기준용적률×0.05 이내	‧ 총 건축공사비의 1% 이상 시설투자시 또는 총에너지 사용량의 1% 이상 사용시

1. 허용용적률 : 기준용적률+해당 인센티브의 합계이며 지구단위계획으로 정한 허용용적률을 초과할 수 없음

2. 대지내 공지(공개공지, 쌈지형공지, 전면공지 등)에 관한 용적률 완화시 공지부분에 대한 인센티브는 중복하여 적용하지 아니하며, 미관지구 건축선후퇴로 확보된 공지에 대해서는 인센티브를 제공하지 않으며, 그 외 추가 건축선 후퇴부분은 인센티브 적용 가능함

3. 건축물 형태 및 외관에 관한 용적률 완화시 건폐율 제한과 고층부 탑상형 건축물에 대한 인센티브는 중복하여 적용하지 아니함.

 

4) 건축물높이 결정 조서

구 분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비고
높이계획	최고높이 110m 이하 ※ 우수디자인 건축심의 인정시 130m 이하	최고높이 110m 이하 ※ 우수디자인 건축심의 인정시 130m 이하

 

5) 건축물 형태․건축선에 관한 결정 조서

구 분		특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비 고
형 태		-	∙원효로,용호로변 고층부탑상형 권장
건 축 선	건 축 한계선	∙간선도로(원효로,용호로)변: 3m ∙집산도로변:2m ∙이면도로변:1m	∙간선도로(원효로,용호로)변: 3m ∙집산도로변:2m ∙이면도로변:1m
	벽 면 한계선	∙대상지 북측경계부 6m ※필로티적용시 높이 6m 이상 확보	∙대상지 북측경계부 6m ※필로티적용시 높이 6m 이상 확보

6) 기타 사항에 관한 계획

가) 교통처리에 관한 계획

구 분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획	비 고
차량출입 불허구간	∙원효로변, 용호로변 차량진출입 불허	∙원효로변, 용호로변 차량진출입 불허 ∙교차로에서 50m구간내 차량진출입불허 (가감속 차선부 적용제외)
차량출입구	-	∙집산도로(15m)변 1개소
주차장	-	∙지상부 주차장 설치 배제

 

나) 대지내 공지에 관한 계획

구 분	특별계획구역 계획지침	세부개발계획
전면공지	∙도시계획조례 제46조 규정 준용	∙도시계획조례 제46조 규정 준용
공개공지	∙원효로변, 용호로변 공개공지 위치지정 ∙서울시 건축조례 준용	∙공개공지 위치/형태/규모 지정 - 공개공지1 : 원효로변 300㎡ 이상 - 공개공지2 : 용호로변 1,000㎡ 이상
공공보행 통로	∙원효로, 용호로연결 동서간 공공보행통로조성(폭6m)	∙원효로, 용호로연결 동서간 보행통로조성 ∙남영역연결 공공보행통로 조성 - 폭 6m 이상 - 필로티조성시 : 유효높이 6m 이상

다) 꼭대기층 개방

- 비주거시설(업무시설) 최상층부의 50% 이상을 “고층건축물의 꼭대기층 개방 제도화” 기준에 따라 개방하여야 한다.

라) 연도형상가 배치

- 용호로변에 연도형상가를 배치하여 지역주민의 시설이용 편의 도모 및 가로 활성화가 이루어지도록 계획하여야 한다.

마) 공공시설부담에 관한 계획

구 분		도면 번호	위 치	면 적(㎡)	용도	비 고
특별계획구역내	신설	①	원효로1가 57-15 일대	1,687.1 (2,169.9)	도로(중로 2- )	-특별계획구역1내 3,107.2㎡ (3,590.0㎡)   -특별계획구역1외 857.1㎡ (1,229.0㎡)
	신설	②	원효로1가 40-1	12.4	도로(소로 3- )
	기정	③	문배동 40-5	143.7	도로(소로 2-1)
	신설	④	원효로1가 119-2 일대	1,264.0	소공원2
용산 제1종지구 단위계획구역내	신설	⑤	문배동 7-32 일대	857.1 (1,229.0)	소공원1
합 계				3,964.3 (4,819.0)	- 도로 1,843.2㎡(2,326.0㎡), - 공원 2,121.1㎡(2,493.0㎡)

※ ( )는 기존 공공시설면적을 포함한 면적임.

마. 지구단위계획에서 정하는 경미한 변경

∙ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제25조제4항제8호의 규정에 따라 “ 지구단위계획에서 경미한 사항으로 결정된 사항”은 다음과 같으며 시장 권한사항으로 한다.

∙교통영향평가에 따른 차량출입불허구간의 변경

※ 기타 지구단위계획 : 금회 변경사항 외 변경없음

 

Ⅲ. 관계도면 : 별첨(열람장소에 비치, 지형도면은 별도 작성하지 아니하고 본 고시로 갈음하고자 함)

#1. 도시기반시설에 관한 결정도(기정, 변경) 및 지형도면 고시도

#2. 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 변경결정 및 지형도면 고시도

#3. 건축물 등에 관한 변경결정 및 지형도면 고시도