계약성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되어 사정변경에 의한 계약해지-계약성립 당시 예견할 수 없는 사정-견본주택 건축을 위한 토지임대차

2020다254846   보증금반환   (가)   상고기각
[임대차계약에서 사정변경에 따른 계약해지를 인정한 사건]

 

◇사정변경에 따른 계약해지의 요건◇

  계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조).

☞  원고는 피고와 이 사건 사업을 홍보하기 위한 견본주택을 건축하기 위해 이 사건 토지를 임차하기로 하는 이 사건 임대차계약을 체결함. 이후 원고는 이 사건 토지에 견본주택을 건축할 수 없다는 사실을 알게 되었으므로 사정변경을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 하면서 임대차보증금과 이미 지급한 차임의 반환을 청구함. 이 사건 임대차계약이 사정변경을 이유로 적법하게 해지되었다고 판단하여 상고기각한 사안임

 

사정변경에 의한 임대차계약 해지.pdf

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이 유
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 답변서는 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다.
1. 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조).

2. 원심은 다음과 같이 판단하였다.

가. 원고와 피고 사이에 2016. 2. 17. 이 사건 토지에 관하여 임차보증금 1억 원, 연 차임 3,000만 원, 기간 3년으로 한 이 사건 임대차계약이 체결되었으므로, 임대차보증금을 누가 지급하였는지 여부를 묻지 않고 원고는 임대차계약의 당사자로서 임대차 종료 후 피고에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다.
나. 이 사건 임대차계약은 2017. 2. 17.경 원고의 해지통보로 적법하게 해지되었고, 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다. 상세한 이유는 다음과 같다.
(1) 원고와 피고는 이 사건 사업을 위한 견본주택 건축을 목적으로 임대차계약을 체결하였고, 이 사건 임대차계약서에도 특약사항으로 위 목적이 명시되었는데, 이는 임대차계약에서 매우 중요한 사항이라고 보아야 한다. 피고는 이 사건 사업을 추진하던 ○○마을 지주공동사업 추진위원회의 추진위원으로서 이 사건 사업의 진행 내용 등에 대하여 잘 알고 있었으므로, 견본주택이 건축되지 않을 경우 원고가 이 사건 토지를 사용할 이유가 없다는 것을 임대차계약 당시부터 인식하고 있었다고 볼 수 있다.
(2) 원고는 2016. 4. 21. 용인시장으로부터 가설건축물 축조신고 반려통보를 받고 2016. 8. 8. 주택사업계획승인신청 반려통보를 받음으로써 이 사건 토지에 견본주택을 건축할 수 없게 되었고, 피고도 그 무렵 이 사건 토지에 견본주택을 건축할 수 없다는 것을 알게 되었다.
(3) 임대인은 목적물을 사용ㆍ수익에 적당한 상태를 갖추어 임차인에게 인도해야 할 뿐만 아니라 계약존속 중에도 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한