존속기간이 만료된 건물전세권의 존속기간 변경 없이 전세권이전등기 또는 전세권에 대한 저당권을 설정할 수 있는지 여부(소극)

존속기간이 만료된 건물전세권의 존속기간 변경 없이 전세권이전등기 또는 전세권에 대한 저당권을 설정할 수 있는지 여부(소극)
제정 2013. 2. 1. [등기선례 제201302-1호, 시행 ]
 
1. 건물전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 전세권자는 전세권갱신에 관한 등기 없이도 전세권설정자나 그 건물을 취득한 제3자에 대하여 권리를 주장할 수 있으나, 그 처분을 위하여는 존속기간을 연장하는 변경등기를 하여야 한다. 

2. 따라서 「민법」 제312조 제4항에 따라 법정갱신된 건물전세권에 대하여 전세권이전등기나 전세권에 대한 저당권을 설정하기 위해서는 존속기간을 연장하는 변경등기의 신청을 선행 또는 동시에 하여야 한다. 

(2013. 02. 01. 부동산등기과－246 질의회답)

참조조문 : 민법 제187조

참조선례 : 부동산등기선례요지집 Ⅷ 제247항
 

민법 일부개정 2013. 4. 5. [법률 제11728호, 시행 2013. 7. 1.] 법무부 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

민법 타법개정 2023. 5. 16. [법률 제19409호, 시행 2024. 5. 17.] 법무부 제312조(전세권의 존속기간) ① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. ② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. <신설 1984.4.10> ③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. ④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. <신설 1984.4.10>

존속기간이 만료된 건물전세권의 존속기간 변경없이 전세권의 범위를 축소하는 전세권변경등기 가부(소극) 제정 2008. 2. 1. [등기선례 제8-247호, 시행 ]   건물전세권은 존속기간이 만료되더라도 법정갱신으로 등기하지 않아도 전세권자는 전세권설정자 및 제3자에게 그 권리를 주장할 수 있지만, 위 등기의 처분 또는 내용을 변경하는 등기를 신청하기 위해서는 존속기간의 변경등기의 신청을 선행 또는 동시에 하여야 한다. (2008. 02. 01. 부동산등기과－382 질의회답)  참조조문 : 민법 제312조 제4항 참조판례 : 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결 참조선례 : Ⅴ 제416항, Ⅶ 제264항

존속기간이 만료된 건물 전세권설정등기의 존속기간 및 전세금에 대한 변경등기 가능 여부 제정 1998. 6. 5. [등기선례 제5-416호, 시행 ]    건물 전세권의 경우에는 토지 전세권과는 달리 법정갱신제도가 인정되고 있으므로, 존속기간이 만료된 때에도 그 전세권설정등기의 존속기간이나 전세금에 대한 변경등기신청은 가능하다.  (1998. 6. 5. 등기 3402-487 질의회답) 참조판례 : 1988. 3. 18. 선고 87나2968 판결, 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결 참조선례 : Ⅲ 제577항, 제1009항, 본집 제415항

전세권등기의 존속기간 변경등기시 후순위 전세권자의 승낙서 등 첨부 여부 제정 2002. 1. 31. [등기선례 제7-264호, 시행 ]   4층 근린생활시설 건물 중 1층 전부 및 2층 일부에 대하여 갑 명의의 전세권설정등기가 경료되고, 이어 4층 전부에 대하여 을 명의의 전세권설정등기가 경료된 상태에서, 갑 명의의 전세권설정등기의 존속기간 연장을 위한 변경등기를 할 경우 을은 부동산등기법 제63조의 등기상 이해관계 있는 제3자라 할 것이므로, 위 변경등기를 부기등기의 방식으로 하기 위해서는 신청서에 을의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 반드시 첨부하여야 하며, 승낙서 등을 첨부할 수 없는 경우에는 주등기(독립등기)의 방식으로 그 등기를 할 수 있을 것이다.  (2002. 1. 31. 등기 3402-75 질의회답) 참조선례 : 등기선례요지집Ⅴ 제421항

존속기간 연장 및 전세금 감액을 위한 전세권변경등기시 이해관계 있는 제3자의 승낙서 등을 첨부하지 않고도 부기등기로 할 수 있는지 여부 제정 1998. 11. 17. [등기선례 제5-421호, 시행 ]   전세권설정등기에 대한 변경등기를 신청하는 경우, 그 변경등기에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 신청서에 그 승낙서 또는 그에 대항할 수 있는 재판등본을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 하고, 승낙서 등을 첨부하지 않은 때에는 주등기에 의하여 그 등기를 하게 되는바, 전세권설정등기 후에 제3자 명의의 근저당권설정등기가 경료된 후 전세권설정등기의 변경등기를 신청하는 경우, 그 내용이 전세금의 감액인 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부하지 않아도 부기에 의하여 그 등기를 할 것이나, 전세권의 존속기간 연장과 전세금의 감액을 함께 신청하는 경우에는 근저당권자의 승낙서 등을 첨부한 때에 한하여 부기에 의하여 그 등기를 할 수 있다.  (1998. 11. 17. 등기 3402-1146 질의회답) 참조조문 : 법 제63조 참조예규 : 제551호

존속기간이 만료된 전세권의 이전 및 전전세등기 가능 여부 제정 1998. 3. 24. [등기선례 제5-415호, 시행 ]   전세권자는 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있으며, 전세금 반환과 전세권설정등기의 말소 및 전세목적물의 인도와는 동시이행의 관계에 있으므로, 전세권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸된 경우에도 당해 전세권설정등기는 전세금반환채권을 담보하는 범위 내에서는 유효한 것이라 할 것이다. 따라서 전세권의 존속기간이 만료되고 전세금 반환시기가 경과된 전세권의 경우에도 설정행위로 금지하지 않는 한 그러한 전세권의 이전등기는 가능할 것이다.  그러나 전전세는 전세권의 존속기간 내에서만 타인에게 할 수 있으며, 전세권의 존속기간이 만료된 건물 전세권에 대한 전전세등기는 이를 할 수 없다. (1998. 3. 24. 등기 3402-259 질의회답) 참조조문 : 민법 제187조, 제306조, 제312조 제4항, 제317조 참조판례 : 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결 참조선례 : Ⅲ 제577항

전세권의 존속기간의 만료와 전세권의 효력 제정 1990. 9. 11. [등기선례 제3-577호, 시행 ]   전세계약은 그 존속기간의 만료로서 종료하게 되는 것이므로 갱신계약 등 다른 사유가 없는 한, 그 전세권설정등기가 말소되지 않았다 하여 전세권이 유효하게 존속하는 것은 아니다.  90.9.11. 등기 제1811호 질의회답 참조조문 : 민법 제312조, 제313조